住宅規(guī)劃強度排列

1、萬科金色名郡萬科金色名郡 產(chǎn)品產(chǎn)品 小區(qū)規(guī)劃小區(qū)規(guī)劃 強度排列分析案例強度排列分析案例萬科江淮項目地塊容量及產(chǎn)品形態(tài)分析報告匯報目錄項目用地前期概況用地區(qū)位用地周邊現(xiàn)狀設(shè)計限定條件規(guī)劃限定條件規(guī)劃相關(guān)法規(guī)強排多方案比較強排基礎(chǔ)方案強排布局方案介紹產(chǎn)品形態(tài)調(diào)查分析合肥市場主要樓盤戶型分布戶型介紹多方案比對推薦方案選擇戶型分析分析結(jié)論結(jié)論PART1項目用地前期概況n用地區(qū)位介紹用地區(qū)位介紹n區(qū)位圖區(qū)位圖n n n用地現(xiàn)狀用地現(xiàn)狀105醫(yī)院電信大樓用地北界加油站五里墩高架PART2設(shè)計限定條件n相關(guān)法規(guī)相關(guān)法規(guī)n附圖一附圖一n規(guī)劃指標規(guī)劃指標 總用地面積：116337平方米n （含代征道路600平方

2、米）n 其中住宅用地：101737平方米n 商業(yè)用地：14000平方米n 住宅地塊容積率：3.30n 商業(yè)地塊容積率：5.50n 綠地率：40%n 讓城市一級道路20M（附圖一）u建筑間距：n 正向重疊30米以內(nèi)，不小于南側(cè)建筑高度0.3倍n 正向重疊30米-40米，不小于南側(cè)建筑高度0.4倍n 東面、西面正向重疊40米以上，不小于南側(cè)建筑高度0.5倍u沿街條式住宅建筑長度不超過60米（規(guī)劃局內(nèi)部規(guī)定）u日照測算：滿足其居室大寒日2h滿窗日照；u 建筑退讓：退讓基地北面20M，東西面8M，南面10M，退u消防間距：高層建筑間13m；高層與多層間9m；u特殊規(guī)定：n 南面界線為與擬建高層建筑平面

3、外截的大寒日8時及16時太陽方位角（57）控制線，北面界線為擬建高層建筑高度的1.0倍，最大不超 過100米；東面、西面界線為遮擋建筑高度的0.5倍，最大不超過50米，最小不小于30米。上述陰影范圍以外的建筑不進行日照分析。（附圖二）n 北面界線為與被遮擋建筑平面外截的大寒日8時及16時的太陽方位角（57）控制線，南面界線為最高遮擋建筑高度的1.0倍，最大不超過100米；東面、西面界線為最高遮擋建筑高度的0.5倍，最大不超過50米，最小不小于30米。（附圖三）n合肥規(guī)劃特殊法規(guī)合肥規(guī)劃特殊法規(guī)n 建筑基地在核定指標之外為社會公眾提供開放空間的，在符合消防衛(wèi)生交通等有關(guān)規(guī)定的前提下，可按每提供1

4、平方米有效面積的開放空間，允許增加3平方米的建筑面積，但增加的建筑面積總計應(yīng)不超過核定建筑面積的百分之二十。 增加容積率的鼓勵性措施： 酒店式公寓：n 在合肥規(guī)劃中，住宅用地中可考慮部分酒店式公寓；指的按酒店式管理，可按單元式出租、出售的公寓，滿足公共建筑的消防要求，允許少量（30%以內(nèi)）單元降低日照要求，可按居住建筑處理。PART3產(chǎn)品形態(tài)調(diào)查分析一梯二戶一梯三戶一梯四戶一梯五戶一梯六戶其他萬科金色名郡綠地海頓公館綠城玉蘭公寓綠城百合公寓碧水源濱湖品閣收集戶型示意圖一梯三戶戶型建筑面寬：29.3m平均進深：10.6m綠地海頓公館高層戶型一梯三戶戶型建筑面寬：29.4m平均進深：10.0m綠地

5、海頓公館高層戶型一梯三戶戶型建筑面寬：31.5m平均進深：12.5m綠地海頓公館高層戶型一梯五戶戶型建筑面寬：30.6m平均進深：11.0m綠地海頓公館高層戶型一梯兩戶/三戶戶型建筑面寬：29.4m平均進深：15.4m綠地玉蘭公寓高層戶型建筑面寬：27.2m平均進深：15.2m一梯六戶戶型建筑面寬：28.1m平均進深：15.4m綠城玉蘭公寓高層戶型一梯二戶戶型建筑面寬：23.6m平均進深：14.3m綠城百合公寓高層戶型一梯三戶戶型建筑面寬：28.5m平均進深：13.8m綠城百合公寓高層戶型一梯三戶戶型建筑面寬：27.4m平均進深：13.0m碧水源高層戶型一梯六戶戶型建筑面寬：36.0m平均進深

6、：14.6m碧水源高層戶型一梯三戶戶型建筑面寬：23.6m平均進深：13.0m濱湖品閣高層戶型一梯三戶戶型建筑面寬：29.3m平均進深：11.8m濱湖品閣高層戶型一梯三戶戶型建筑面寬：21.8m平均進深：13.1m濱湖品閣高層戶型一梯四戶戶型建筑面寬：30.8m平均進深：11.5m濱湖品閣高層戶型合肥樓盤高層住宅一梯六戶以上戶型較少。結(jié)論合肥市高層住宅以一梯二戶和一梯三戶為主，面寬做到26m左右。 各樓盤平均進深如下：萬科金色名郡綠地海頓公館綠城玉蘭公寓綠城百合公寓碧水源濱湖品閣平均進深（m）9.4（最（最?。┬。?0.915.3（最大）（最大）13.713.812.35依上推出合肥地區(qū)高層戶

7、型平均進深為12.6米左右，以此作為強排結(jié)論依據(jù)。合肥地區(qū)品牌樓盤高層住宅一般以二種戶型為主，如一梯二戶和一梯三戶結(jié)合 等；很少有三種及以上形式。 典型戶型拼接分析結(jié)論n得出可能的典型戶型組合方式如下一梯四戶排布組合（三種）平均面寬34米90兩房90兩房90兩房90兩房樓梯120三房90兩房90兩房120三房樓梯140平米四房90兩房90兩房140平米四房樓梯平均面寬37米平均面寬44.5米一梯三戶排布組合（五種）120三房90兩房140平方四房樓梯120三房120三房120三房樓梯120三房90兩房120三房樓梯120三房120三房140平方四房樓梯140平方四房90兩房140平方四房樓梯平

8、均面寬32.3米平均面寬33.7米平均面寬30米平均面寬36米平均面寬28.5米典型戶型拼接分析結(jié)論n得出可能的戶型組合方式如下一梯兩戶排布組合（一種）140平方140平方樓梯平均面寬27.5米影響戶型的地塊條件基地地塊東西向較長，面寬資源豐富。所處區(qū)域為合肥最好“學區(qū)” 。用地北界沿主干道，城市交通噪音影響。位于市區(qū)繁華地段，對高品質(zhì)大戶型有一定需求 。n基地地塊東西向較長，考慮采用大面寬戶型，提高住宅品質(zhì)。n考慮以“學區(qū)房”為賣點，增加90平米戶型比重。n用地北界可考慮一梯多戶的大進深住宅提高用地效率。n在景觀較好處考慮140平米以上一梯兩戶大戶型，提高小區(qū)檔次。對應(yīng)方案策略PART4強排

9、多方案比較強排基礎(chǔ)數(shù)據(jù)分析在強排數(shù)據(jù)分析基礎(chǔ)上，結(jié)合用地現(xiàn)狀，合肥規(guī)劃要點綜合分析綜合多層，小高層，高層分析比較容積率的結(jié)果，排除多層，小高層，純粹高層分析條式分析塔式分析條塔式結(jié)合分析在達到規(guī)劃容積率3.3的前提下，該用地有做多層的可能性。結(jié)論結(jié)論結(jié)論三排兩列條式三排三列條式三排四列條式三排五列條式三排三列塔式容積率：6.29n在滿足相關(guān)法規(guī)退讓以及日照前提下，找出條式塔式極限強排需要的最小用地尺寸：布局方式布局方式需要的用地大小需要的用地大小產(chǎn)品體塊產(chǎn)品體塊寬（米）深（米）三排兩列14915814mX60m三列三排22215814mX60m三列四排29515814mX60m三列五排3681

10、5814mX60m三列三排（塔式）214176一梯八（90平方）高層多層組合四排9F34F高層多層組合五排一6F34F高層多層組合五排二6F34Fn高層（34F）結(jié)合多層（6F，9F）分析結(jié)果，該用地有做可以做一部分價值高的多層的可能性。結(jié)論:u沿北面布置高層，利用高層圍合內(nèi)部空間，可在內(nèi)部開發(fā)產(chǎn)品價值高的多層產(chǎn)品。u也可在A區(qū)適當?shù)目紤]花園洋房產(chǎn)品，區(qū)分AB區(qū)產(chǎn)品定位，使得產(chǎn)品多樣化。條式強排方案一條式強排方案二條式強排方案三條式強排方案四條式強排方案五條式強排方案六條式強排方案七條式兩排沿100米布局條式三排沿100米布局條式強排方案匯總n條式高層（34F）強排分析結(jié)果強排一強排二強排三兩

11、排壓100m結(jié)論一：板式兩排，可做大中心景觀綠地，課提高局部產(chǎn)品價值。強排四強排五三排壓100m結(jié)論二：板式三排，均勻布置產(chǎn)品，形態(tài)單一但均衡。結(jié)論三：板式兩排，沿北面退讓空間，做景觀或商業(yè)，可提高局部產(chǎn)品商業(yè)價值，但降低住宅產(chǎn)品的價值。結(jié)論四：兩排，沿南面退讓，可做萬科特色前townhouse戶型。塔式雙排3808006244005.395.16塔式三排1塔式三排2n塔式高層（34F）強排分析結(jié)果塔條結(jié)合雙排一塔條結(jié)合雙排二塔條結(jié)合雙排三塔條結(jié)合雙排四塔條結(jié)合雙排五塔條結(jié)合雙排六塔條結(jié)合三排一塔條結(jié)合三排二塔條結(jié)合三排三塔條結(jié)合三排四塔條結(jié)合三排五塔條結(jié)合兩排100米一兩排100米二塔條組合方案匯總n塔條結(jié)合高層（34F）強排分析