物業(yè)公司可行性研究報告

1、物業(yè)管理有限責任公司項目可行性研究報告公司名稱：泉州市 XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX編制人員：XXXX XXXX完成日期：2015年XX月XX日目錄第一節(jié)項目概況 2第二節(jié)項目實施優(yōu)勢分析 3第三節(jié)項目定位和未來發(fā)展方向 4第四節(jié)項目實施方案 4第五節(jié)項目效益分析 6第六節(jié)項目風險分析和對策 7第七節(jié)報告結論 8第一節(jié) 項目概況一、項目背景福建省泉州市汽車運輸總公司 （下簡稱總公司 ） 創(chuàng)建于 1949 年 9 月，原為省屬企業(yè)。 1993 年成建制下放泉州后，經過二十 多年的艱苦奮斗，現(xiàn)發(fā)展成為擁有 14個分公司、 16個全資子公 司、對外參控股企業(yè)達 18 家的

2、國有大型交通運輸企業(yè)。公司現(xiàn) 有員工 6600多人，年站點營收 8 億元，主營業(yè)務收入 7 億元， 企業(yè)總資產 11 億元，凈資產 4 億元，年創(chuàng)利稅超億元。公司主 要從事長、短途道路旅客運輸、城市出租車、城市公交營運，擁 有等級汽車客運站 32 個和車型、等級、種類齊全的營運車輛 2200 多輛。此外還經營貨物運輸、汽車維修檢測、銷售及售后服務、 配件銷售、技術培訓、駕駛培訓、旅游運輸、房地產開發(fā)、經濟 酒店、汽車租賃等業(yè)務。 公司整體對于車站站場保安、 日常保潔、 辦公場所日常用水用電維護等物業(yè)管理服務項目有著較大業(yè)務 需求市場。為擴大業(yè)務范圍，合理利用國有資源，經國資委牽頭，由 泉州市汽

3、車運輸總公司綜合服務分公司 （下簡稱我司） 與國有泉 州市集英保安集團 （ 下簡稱集英集團 ） 初步協(xié)商后達成合作意 向，擬共同出資成立一家物業(yè)管理有限責任公司， 承接總公司范 圍內的保安、保潔、維修、維護等服務。二、合作方簡介泉州市集英保安集團成立于 2009 年 10 月，前身為成立于 1988 年的泉州市保安服務公司 , 是經省公安廳和市人民政府批 準，在市工商行政管理局登記注冊的具有法人地位的集體所有制 企業(yè)。公司現(xiàn)有員工 1600多人，專業(yè)運鈔車輛 85 部;設有專業(yè) 犬防分公司一家 ; 并全資設立泉州市安保汽車駕駛培訓中心、泉 州市新安物業(yè)管理有限公司、 泉州市集英因私出入境咨詢服

4、務有 限公司、 泉州市集英汽車維修有限公司、 泉州市集英保安守押有 限公司、 泉州集英保安安防工程有限公司、 泉州市印章刻制有限公司等七家子公司。經營范圍包括對保安服務業(yè)、汽車維修業(yè)、物業(yè)管理業(yè)等國家法律、 法規(guī)允許的行業(yè)及項目投資； 提供與保 安業(yè)務有關的信息咨詢；銷售：公共安全設備及器材。三、項目內容由我司出資 51%，集英集團下屬的泉州市新安物業(yè)管理有限 公司提供公司成立相關資質并出資 49%成立合資股份有限責任公 司。第二節(jié) 項目實施優(yōu)勢分析一、市場與客戶資源優(yōu)勢?？偣舅鶎僬军c物業(yè)管理服務需求巨大，以泉州站務公司 為例， 現(xiàn)與泉州市華興物業(yè)管理有限公司簽訂服務合同， 共聘請 保安 7

5、1名，保安費用共 1959600元/ 年。經我司市場調查預測現(xiàn)有市場水平下，總公司范圍內保安 業(yè)務需求約 800萬/ 每年，保潔業(yè)務需求約 400萬/ 每年。具有較 大的開發(fā)空間。二、信譽及資金優(yōu)勢?？偣九c集英集團作為國資委控股的國有企業(yè)，有著較好 的市場信譽度和堅實的資金后盾。三、人力資源優(yōu)勢。初期可抽調我司及新安物業(yè)管理有限公司在職人員兼任物 業(yè)公司管理，減少人員成本。四、管理經驗優(yōu)勢。新安物業(yè)管理有限公司作為老牌物業(yè)管理工作，物業(yè)服務較為正規(guī)，管理人也具有相應的管理和服務經驗。第二節(jié)項目定位和未來發(fā)展方向項目定位：以服務總公司主營業(yè)務發(fā)展為前提，面向總公 司下屬兄弟公司，走正規(guī)化、專業(yè)

6、化物業(yè)服務經營發(fā)展道路，實 行正規(guī)培訓，正規(guī)管理，打造精品物業(yè)管理隊伍。未來發(fā)展方向：合理整合現(xiàn)有資源，搭建物業(yè)管理專業(yè)化 平臺，引導物業(yè)服務人員的行為規(guī)范，通過多元化的物業(yè)管理， 塑造專業(yè)、現(xiàn)代、高效的整體形象。在全市乃至全省樹立物業(yè)管 理優(yōu)質品牌。第四節(jié)項目實施方案一、項目組織構架設計。二、人力資源需求預測基于企業(yè)組織架構，按業(yè)務發(fā)展為兩期對人員配置: 第一期：籌建期總經理：1人（對公司整體運作負總責）副總經理： 2 人（分別負責人力資源部、市場經營部運作） 會計： 1 人出納： 1 人 設備采購： 1 人 第二期：運營期 后勤保障部經理：待定 人力資源部經理：待定 市場經營部經理：待定

7、人事管理員（負責人事檔案管理） ：待定 保安、保潔隊長（下屬于市場經營部，負責各區(qū)域業(yè)務協(xié) 調）：待定籌建期以上人員由總公司與集英協(xié)商指派，人員工資由原 單位列支。運營期如須增配人員經股東會議通過后向社會招聘， 在運行成本列支。三、場地設備需求預測 按業(yè)務發(fā)展為兩期對場地需求進行配置： 第一期：籌建期 辦公場地：利用現(xiàn)有綜合公司辦公場所通過整合配置劃撥 辦公室 2-3 間作為物業(yè)管理公司辦公場地。辦公設備： 普通辦公桌椅： 3 套臺式電腦： 3 臺（財務、人力資源管理，市場經營各一部） 打印機： 2 臺 文件柜： 12 臺電話機： 1 部 傳真機： 1 臺 其他常用辦公用品：若干待定 第二期：

8、運營期 場地要求：通過租賃、調配辦公場所擴大辦公區(qū)域。至少 有一大間會議室用于產品綜合展示和員工培訓， 4至 5 間辦公室辦公設備：會議桌椅： 1 套（能容納 20 人左右） 白板用具： 1 套投影設備： 1 套 沙發(fā)與茶幾： 3 套 業(yè)務用車（商務車） ：待定 其他常用辦公用品：若干待定四、資金需求預測 1、籌建期投入，預計 57 萬元，清單如下公司注冊費用： 55 萬元購置辦公用品費用： 2 萬43 萬元，清單如下2萬/年5萬/年籌建期營運費用預測：計 周轉資金投入： 30 萬 水電費用及辦公耗材：約 人員差旅費及招待費：約 其他緊急備用資金： 6 萬元2、運營期追加投入 , 預計 30萬

9、元，清單如下。人員工資：約 18 萬/ 年（只計管理人員，保潔、保安等一 線職工按毛利計算）場地租賃：約 12萬/ 年。第五節(jié) 項目效益分析一、社會效益預估 與集英集團合作成立物業(yè)公司承攬保安、保潔業(yè)務，可以 增加總公司知名度和影響力， 并且總公司范圍內人員、 設備可以 相互調配使物業(yè)公司成為我司主營業(yè)務的有力補充和輔助， 起到 相得益彰的作用。二、經營效益分析1、投資估算 100 萬（詳見前期資金投入）2、公司運營支出成本，公司初期經營規(guī)模較小時，管理人 員可以兼職，一線服務人員費用則由用人單位支付。3、保安人員人均服務費用成本估算（ 8 小時工作制，每月 工作 30天）最低約為 2950

10、元/月/人，考慮到不可控風險因素， 保安服務報價應在 3150 元/ 月/人以上。保潔人員人均服務費用 成本估算（ 8 小時工作制，每月工作 30 天）最低約為 2450 元 / 月/人，考慮到不可控風險因素，保潔安服務報價應在2600 元/月/ 人以上。參考公交公司現(xiàn)有保安聘用為 3180元以上 /月/人。4、經估算總公司范圍內保安需求為 200 人/ 月，保潔服務 需求 80人/月，預計毛利約 60萬/ 年?；究梢赃_到收支平衡且 略有盈利。第六節(jié) 項目風險分析和對策一、社會宏觀環(huán)境及行業(yè)風險從大環(huán)境和總公司行業(yè)特性來看，由于國家政策、法規(guī)等 形式和經濟形式的大氣候變化等因素的影響， 可能

11、對于總公司范 圍內的保安、 保潔服務內容帶來不確定的因數(shù)， 給公司的運營帶 來一定的經濟風險。二、“安全生產”風險企業(yè)在生產過程中受各種因素影響，難免會出現(xiàn)故障和事 故，往往會造成設備財產損失甚至人身傷害。因此，加強企業(yè)內 部安全生產管理、 建立企業(yè)安全生產制度是企業(yè)生產管理工作的 重中之重。三、行業(yè)競爭風險。隨著物業(yè)管理市場的日趨成熟，物業(yè)服務作為勞動密集型行業(yè)，本身就是一個本小利微的行業(yè)，因為準入門檻較低，物業(yè) 公司數(shù)量倍增，必將有很多私人、民營物業(yè)公司參與行業(yè)競爭。而作為 其他民營公司，由于勞動監(jiān)理不嚴，員工社會保險等權利，無法 得到保證，相對企業(yè)經營成本也較低， 在服務價格上將對我司籌

12、 建的正規(guī)的物業(yè)服務公司造成壓力。但此類公司在人力資源上， 由于勞動保障體系不健全， 必然導致人員大量流失，無法保證持 續(xù)競爭力。四、人員流失風險。物業(yè)管理公司主要是以人力服務為主，在公司業(yè)務快速擴 張的過程中，對從業(yè)人員的依賴度較髙。 如果公司一線人員大量 流失，將對公司業(yè)務產生負而影響， 并最終妨礙公司正常業(yè)務的 開展。為了避免核心人員流失，穩(wěn)定隊伍，公司只有建立了完整、 規(guī)范的人事管理制度，參照行業(yè)薪酬水平制足具有吸引力的薪酬 體系；依法繳納社保，為員工提供完菩的福利待遇和完整的晉升 和培養(yǎng)制度，為員工良好提供發(fā)展空間。第七節(jié)報告結論綜上所述，成立物業(yè)管理公司在法律和政策許可的范圍內， 對總公司實現(xiàn)對現(xiàn)有的物業(yè)服務從委托管理到置入運營的職能 的轉變。逐步融入物業(yè)管理市場，實現(xiàn)市場化操作。有保障、有 市場，在