835108099中鐵石家莊師范大學(xué)項目前期定位及策劃報告上112P

1、中鐵石家莊師范大學(xué)項目 前期定位及策劃報告（上）目 錄第一部分：項目條件研究第二部分：宏觀城市與經(jīng)濟(jì)分析第三部分：石家莊地產(chǎn)市場分析第四部分：項目區(qū)域內(nèi)各物業(yè)市場分析第五部分：項目swot分析第六部分：可類比案例研究借鑒第七部分：項目總體定位第八部分：項目分期開發(fā)策略及節(jié)奏第九部分：價格預(yù)判及開發(fā)風(fēng)險提示1第一部分：項目條件研究2第一部分：項目條件研究交通分析及可達(dá)性分析地塊概況物理特征及規(guī)劃指標(biāo)分析周邊環(huán)境條件分析地塊條件綜合分析一二三四五六區(qū)域產(chǎn)業(yè)狀況項目區(qū)域環(huán)境適應(yīng)度初步分析七3地塊概況一、地塊概況q項目位置：宗地位于石家莊體育南大街和裕華東路交叉口的西南角。屬于裕華區(qū)一環(huán)路內(nèi)，地理位置

2、優(yōu)越；q地塊情況：宗地由槐北路隔開，北側(cè)為河北師范大學(xué)中院，南側(cè)為河北師范大學(xué)南院；q占地面積：299.64畝（折合199760.99m2）；其中：中院占地面積：221.4畝；南院占地面積：78.24畝；q地塊現(xiàn)狀：地形方正，地勢平坦，與周邊用地?zé)o高差。宗地內(nèi)無水渠、較深的溝壑（小峽谷）、池塘及高壓線等。地塊內(nèi)尚未搬遷，地上及地下建筑物、構(gòu)筑物均未拆除。占地面積：221.4畝占地面積：78.24畝4交通分析及可達(dá)性分析二、交通分析及可達(dá)性分析q屬于裕華區(qū)一環(huán)路內(nèi)，屬石家莊市繁華區(qū)域，地理位置十分優(yōu)越；q項目北臨石家莊迎賓大道（裕華東路），東臨石家莊交通主軸線之一體育南大街，交通極為便利；q宗地

3、周邊有六條以上公交線路，可聯(lián)通石家莊各個職能區(qū)域；q距規(guī)劃快軌交通1號線體育大街站僅有800m。5交通分析及可達(dá)性分析三、物理特征及規(guī)劃指標(biāo)分析q物理特征分析：項目地塊尚未完成拆遷，且拆遷難度較大房屋占據(jù)項目東側(cè)臨街展示面，如不能按計劃拆遷，地塊價值損失較大；地形方正、平坦，但東北角正對高架橋無市口及資源，人流到達(dá)及指引性不強(qiáng)；宗地西南側(cè)用地和東北用地有余角，不利于樓座擺放；地塊被槐北路分割成南北兩部分，增加項目整體規(guī)劃難度；南地塊相對較為狹長，不利于樓座排布。6交通分析及可達(dá)性分析三、物理特征及規(guī)劃指標(biāo)分析q規(guī)劃指標(biāo)：占地面積：299.64畝（折合199760.99m2）；其中：中院占地面積

4、：221.4畝；南院占地面積：78.24畝； 用地性質(zhì)：居住用地、商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地；容積率：3.5 - 4.0；建筑控高：石家莊中心城市規(guī)劃控高為100m；公建與住宅比例：4:6；q規(guī)劃指標(biāo)分析：項目整體容積率較高，但地塊規(guī)模較大，有利于容積率劈分，實現(xiàn)部分低密度居住物業(yè)，實現(xiàn)市場差異化。7交通分析及可達(dá)性分析四、周邊環(huán)境條件分析q四至：中院：北至裕華東路，東至體育南大街，西至育才街，南至槐北路；南院：北至槐北路，東至體育南大街，西至育才街，南至現(xiàn)狀住宅小區(qū)；q項目北側(cè)為河北師范大學(xué)北校區(qū)，項目東北側(cè)為皇宮酒店，東側(cè)有大型餐飲娛樂場所，項目南側(cè)為居民區(qū)和氣象局，項目西側(cè)為五星級酒店（河北賓館

5、），西北角為商務(wù)樓。物理特征及規(guī)劃指標(biāo)分析物理特征及規(guī)劃指標(biāo)分析8交通分析及可達(dá)性分析四、周邊環(huán)境條件分析q項目地塊周邊以學(xué)校校區(qū)、宿舍和居民區(qū)為主，人員結(jié)構(gòu)較為簡單，城市安全級別較高，但南側(cè)居民區(qū)相對較為簡陋；q項目地塊東側(cè)和北側(cè)為城市中心主干道，車流量較大，沿街展示面及標(biāo)志性較強(qiáng)；q項目地塊周邊無集中大型商業(yè)，以及部分餐飲、生活配套商業(yè)，生活便利度較好，但配套相對過于簡單，不夠完善；q項目西側(cè)緊鄰五星級酒店，提升項目區(qū)域檔次和成熟度；q項目地塊內(nèi)的槐北路為雙向車道規(guī)劃路，交通狀況良好，但對未來項目地塊連貫性存在一定影響。9交通分析及可達(dá)性分析五、地塊條件綜合分析q地段屬于石家莊市核心地段，

6、位屬東一環(huán)路西側(cè)，地理位置十分優(yōu)越；q臨近主要交通干道，交通順暢，距規(guī)劃一號快軌體育大街站800m；q周邊配套齊全，金融、醫(yī)療、教育、餐飲等生活較為完善。且具有一定檔次的高端酒店和大型餐飲；q項目地塊具有較大規(guī)模，利于中高端綜合建筑群落的打造；q項目地塊內(nèi)未拆遷建筑物較多，未來開發(fā)難度較大，周期相對較長；q地塊被槐北路分割成南北兩部分，且南側(cè)地塊較為狹長，西南有余角，存在一定的規(guī)劃難度。北國商圈東購商圈懷特商圈1.5公里輻射半徑10交通分析及可達(dá)性分析六、區(qū)域產(chǎn)業(yè)狀況q區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)目前區(qū)域內(nèi)主要以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、教育產(chǎn)業(yè)為主，正在大力發(fā)展以商貿(mào)為主的第三產(chǎn)業(yè)。交易、服務(wù)商圈、餐飲配套、高端商務(wù)

7、酒店等項目都在大力發(fā)展建設(shè)中。q區(qū)域未來發(fā)展產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展方向定義為：生態(tài)產(chǎn)業(yè)區(qū)、現(xiàn)代商業(yè)區(qū)、科技文化區(qū)、綠色居住區(qū)和休閑娛樂區(qū)。重點發(fā)展：居住、教育、科研、體育、會展、文化娛樂、商貿(mào)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)。11交通分析及可達(dá)性分析七、項目區(qū)域環(huán)境適應(yīng)度初步分析q從用地條件分析，本項目位于市中心一環(huán)內(nèi)，具備城市核心區(qū)土地稀缺性；q從區(qū)域生活品質(zhì)分析，周邊生活配套設(shè)施完善，滿足商務(wù)辦公、居住、購物、休閑娛樂等多功能需求；q臨近石家莊迎賓大道（裕華東路），緊鄰石家莊主要干路之一體育大街，沿街展示面強(qiáng)，有條件打造核心地標(biāo)建筑群；q從石家莊未來發(fā)展趨勢分析，市中心將強(qiáng)有力的凝聚成中央行政及中央商務(wù)區(qū)；q從人文教育配

8、套分析，周邊有條件有利于教育文化的滲入。12第二部分：宏觀城市與經(jīng)濟(jì)分析13第二部分：宏觀城市與經(jīng)濟(jì)分析石家莊經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況石家莊城市綜合概況一二石家莊城市規(guī)劃三14一、石家莊城市綜合概況城市定位明晰，京津冀都市圈第三極的地位得以確定q城市簡介河北省省會，位于河北省中南部，東與衡水接壤，南與邢臺毗連，西與山西為鄰，北與保定為界。q城市定位京津冀都市圈第三極，京津向中西部輻射的“第一中樞”，河北省對外競爭、交流的第一平臺，全國重要的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、生物產(chǎn)業(yè)基地之一。q城市規(guī)模石家莊目前城市化率43%。規(guī)劃到2020年，市域城鎮(zhèn)化水平達(dá)到65%,城市將形成一個都市區(qū)、兩條城鎮(zhèn)發(fā)展軸的城鎮(zhèn)空間布局結(jié)構(gòu)和“

9、1個都市區(qū)、13個縣城（縣級市）、28個中心鎮(zhèn)、63個一般建制鎮(zhèn)”的城鎮(zhèn)等級結(jié)構(gòu)。15京津冀規(guī)劃圈為城市發(fā)展迎來全新的契機(jī)q城市發(fā)展京津冀都市圈規(guī)劃、城市定位與城市性質(zhì)的重新確立，意味著“環(huán)京津貧困帶”即將消除，作為京津冀中“冀”的省會城市，石家莊政策與經(jīng)濟(jì)地位必將更為突出，城市發(fā)展遠(yuǎn)景可期.q京津冀都市圈區(qū)域規(guī)劃的編制工作，歷經(jīng)7年之久。規(guī)劃按照“8+2”的模式制訂：包括北京、天津兩個直轄市和河北省的石家莊、秦皇島、唐山、廊坊、保定、滄州、張家口、承德8地市。這將是河北省第一個國家級的區(qū)域發(fā)展規(guī)劃。一、石家莊城市綜合概況16近年來石家莊經(jīng)濟(jì)呈快速穩(wěn)健發(fā)展態(tài)勢q05年以來，石家莊市生產(chǎn)總值和固

10、定資產(chǎn)投資總額呈快速穩(wěn)健的上升趨勢。q2009年地區(qū)生產(chǎn)總值躍上3000億元臺階，達(dá)到3114.9億元，同比增長11.1%。q2010年，石家莊經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)平穩(wěn)較快的發(fā)展態(tài)勢。全市地區(qū)生產(chǎn)總值完成3400億元，比上年同期增長12.7%，增幅比09年提高了1.6個百分點，高于全國gdp發(fā)展平均水平。92910971390172724362958795998126415812229269705001000150020002500300035002005年2006年2007年2008年2009年2010年全社會固定資產(chǎn)投資與城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資（億元）全社會固定資產(chǎn)投資城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投/p>

11、128383115340005001000150020002500300035002005年2006年2007年2008年2009年2010年石家莊生產(chǎn)總值（億元）二、石家莊經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況17二、石家莊經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況gdp萬億俱樂部成員上海、北京 gdp5000億以上城市廣州、深圳、蘇州、天津、杭州、重慶gdp3000-5000億城市青島、無錫、武漢、成都、沈陽、大連、寧波、南京、唐山、煙臺、濟(jì)南、石家莊、長沙 gdp2000-3000億城市長春、紹興、西安gdp1000-2000億城市昆山、湖州、南昌、中山 gdp1000億以下城市珠海、連云港 石家莊經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r屬于全國中上水平。1860669

12、9821100511911391020040060080010001200140016002005年2006年2007年2008年2009年2010年社會消費品零售總額（億元）100401149513205150621660718268411844564954546959776515020004000600080001000012000140001600018000200002005年2006年2007年2008年2009年2010年城市居民人均可支配收入與農(nóng)民人均純收入城市居民人均可支配收入農(nóng)民人均純收入二、石家莊經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況人口數(shù)量及人均可支配收入近年保持較快增速，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)良好q2009年

13、末全市常住人口977.41萬人，比上年增加10.93萬人，其中市區(qū)242.78萬人，增加2.06萬人。人均可支配收入繼續(xù)增長，達(dá)到16607元。q2010年，石家莊居民收入穩(wěn)定增長，生活持續(xù)改善。農(nóng)村居民人均純收入6515元，增長9%。城市居民人均可支配收入18268元，增長10%。19石家莊房價發(fā)展相對滯后，未來有較大提升空間房價收入比（2010年3月）商品住宅均(2010年3月，元/平米) 城鎮(zhèn)人均可支配收入(2009，元) 城市化率 （2008）gdp總量(2009，億元) 城鎮(zhèn)人均住房建筑面積(2008，平米) 全國 3.48 49321717545.68%28上海 1.46 1976

14、72883890.76%1490133.4北京 1.21 220792673884.90%1186630深圳 1.43 2043529245100.00%820132.2天津 2.31 92672143050.00%750126.7重慶 3.14 50191574949.99%652729.7杭州 1.15 233502673865.00%509929.8武漢 3.12 58941838564.48%450028.25成都 3.10 60181865953.00%438028沈陽 4.29 43231856060%435029長沙 4.42 45752023836.34%374529濟(jì)南 3.

15、08 73882274055.16%335120.89石家莊4.05 41001660742.62%311526.3長春2.65 4528 12000-291928西安3.16 5991 18913-271929南昌 3.03 54381647247.13%182027.3二、石家莊經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況20地區(qū)生產(chǎn)總值、人均可支配收入等主要指標(biāo)近年均保持較快增速，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)良好2010年唐山、石家莊繼續(xù)領(lǐng)跑全省，兩市地區(qū)生產(chǎn)總值之和占了全省總量的38%。各區(qū)市城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資繼續(xù)快速增長，承德、張家口、秦皇島、保定、滄州、衡水、邢臺、邯鄲8市增速高于全省平均水平（23.3%）。石家莊、唐山、保定、滄州、

16、邯鄲投資額超千億。累計（億元） 3400 880.5966.1930.5 4300 1331.2050. 2100 781.5 1160 2300增速（%）12.7 11.4 14.1121312.51415.8 13.61314.8石市 承德 張市 秦市 唐山 廊坊 保定 滄州 衡水 邢臺 邯鄲024681012141618050010001500200025003000350040004500地區(qū)生產(chǎn)總值比較累計（億元） 2696. 695.1 800.8 409.7 2218. 856.1 1320. 1022. 328.8 754.2 1596.增速（%）2133.737.924.52

17、3.1-27323242.125.325.1石市承德張市秦市唐山廊坊保定滄州衡水邢臺邯鄲-40-30-20-1001020304050050010001500200025003000城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資比較二、石家莊經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況21gdp、人均可支配收入等主要指標(biāo)近年均保持較快增速，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)良好。2010年，河北省各設(shè)區(qū)市中，唐山、石家莊財政預(yù)算收入遠(yuǎn)高于其他市。唐山、石家莊社會消費品零售總額仍然高于其他市。累計（億元） 1391. 254.6 320.1 330.5 1119. 413.6 852.7573313.7 454.7 707.6增速（%）18.618.518.418.518.618.

18、418.518.518.518.418.5石市承德張市秦市唐山廊坊保定滄州衡水邢臺邯鄲0246810121416182002004006008001000120014001600社會消費品零售總額比較累計（億元） 163.6 54.862.472195.8 105.99191.32857.1 115.9增速（%）29.921.432.927.815.452.824.3412932.732.9石市承德張市秦市唐山廊坊保定滄州衡水邢臺邯鄲0102030405060050100150200250地方一般預(yù)算收入比較二、石家莊經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況22“大都市圈”階段城市化率100城市深圳、珠海超高城市化階段城

19、市化率90-100城市廣州、上海以大城市城區(qū)人口遷入大城市郊區(qū)為主階段；大城市郊區(qū)的房價表現(xiàn)將會繼續(xù)顯著優(yōu)異城市化率80-90城市北京、南京、中山以大城市城區(qū)人口遷入大城市郊區(qū)為主階段；大城市郊區(qū)的房價表現(xiàn)將會繼續(xù)顯著優(yōu)異城市化率70-80城市無以小城市進(jìn)入大城市為主階段中期城市化率60-70城市蘇州、杭州、無錫、武漢、紹興、西安、昆山、沈陽以小城市進(jìn)入大城市為主階段初期；大城市的房價表現(xiàn)將顯著優(yōu)異城市化率45-60城市天津、成都、大連、寧波、唐山、濟(jì)南、湖州、青島、長春、重慶、煙臺、南昌人口流動主要以農(nóng)村進(jìn)入城市為主階段城市化率45以下(低于全國平均水平)長沙、石家莊、連云港石家莊城市化率低

20、于全國平均水平，與其經(jīng)濟(jì)發(fā)展不相符二、石家莊經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況23城市規(guī)劃以“一城三區(qū)三組團(tuán)”為格局，向東部和北部發(fā)展q政策導(dǎo)向:河北省城鎮(zhèn)面貌三年大變樣,將使石家莊飛速改變自己的城市面貌。q實施“北跨、南優(yōu)、西控、東延”發(fā)展戰(zhàn)略，按照“一城三區(qū)三組團(tuán)”的城市發(fā)展框架，遠(yuǎn)景都市區(qū)城鎮(zhèn)人口規(guī)模達(dá)到600萬，中心城區(qū)（含正定）達(dá)到500萬，形成“雙核、雙軸、雙帶”的城市空間布局結(jié)構(gòu)。q主城區(qū)規(guī)劃布局的宏觀骨架概括為一核一軸三環(huán)，簡稱“113”格局?！耙缓恕笔侵赋鞘械暮诵纳虡I(yè)、商務(wù)區(qū)。“一軸”是指中山路和裕華路兩條城市東西主干道之間的區(qū)域。“三環(huán)”是指城市環(huán)路系統(tǒng)。即一環(huán)、二環(huán)和三環(huán)。三、石家莊城市規(guī)劃2

21、4污染企業(yè)外遷，改善市區(qū)環(huán)境q污染企業(yè)外遷，工業(yè)區(qū)整合后，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)西區(qū)重點發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，其他三個工業(yè)區(qū)保留的工業(yè)用地將重點發(fā)展都市型工業(yè)。公共設(shè)施布局規(guī)劃主要以完善分布合理、重點突出、服務(wù)均衡的公共服務(wù)體系為導(dǎo)向。以中山路為軸心，建設(shè)面積2.8 平方公里的城市商業(yè)、商務(wù)中心。q東北工業(yè)區(qū)范圍：建設(shè)大街勝利大街北二環(huán)路東二環(huán)路躍進(jìn)路體育大街和平路建設(shè)大街所圍合的區(qū)域。q產(chǎn)業(yè)定位：打造石家莊市東北都市型工業(yè)園區(qū)，重點發(fā)展服裝加工、廣告包裝設(shè)計、文體用品、工藝美術(shù)品制造等產(chǎn)業(yè)。三、石家莊城市規(guī)劃25三、石家莊城市規(guī)劃軌道交通改變城市格局，城際高鐵加快城市發(fā)展q建設(shè)“四橫六縱”的快速路、

22、交通性主干路構(gòu)成的道路系統(tǒng)骨架。建成以軌道交通為核心的公交優(yōu)先系統(tǒng)。按照“三主三輔”遠(yuǎn)景軌道交通線網(wǎng)規(guī)劃布局。q未來計劃修建6條軌道交通線，形成三主三輔，大放射、小方格的軌道交通線網(wǎng)。其中1、2、3號線形成軌道線網(wǎng)基本骨架，4、5、6號線為輔助填充線。q加快京石、石鄭、石太、石濟(jì)城際鐵路雙十字復(fù)合交通走廊建設(shè)，打造京津、晉冀魯豫省會城市1小時交通圈。26結(jié)論：石家莊正處在一個城市快速發(fā)展的時期q京津冀都市圈第三極地位確立，城市未來發(fā)展機(jī)遇良好。q近年來經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展，并保持較快增速。q城市房價相對滯后，與經(jīng)濟(jì)發(fā)展不相匹配，未來仍有較大的提升空間。q城市軌道交通和城際高鐵的快速發(fā)展給城市帶來了全新

23、的發(fā)展格局。q污染企業(yè)外遷，城市環(huán)境將得到極大改善。27第三部分：石家莊地產(chǎn)市場分析28第三部分：石家莊地產(chǎn)市場分析石家莊土地出讓情況石家莊房地產(chǎn)市場基本特征石家莊房地產(chǎn)投資情況石家莊新建商業(yè)綜合體市場發(fā)展情況新政對石家莊市場的影響一二三四五29一、石家莊房地產(chǎn)市場基本特征房價持續(xù)快速增長，市場供求基本平衡q成交均價持續(xù)快速增長，增幅在15%-30%之間；期間07年和10年漲幅較大。q石家莊城區(qū)市場供求相對平衡，除08年出現(xiàn)較大的供過于求以外，其他年分基本供求持平。q從總供應(yīng)量來看，06年出現(xiàn)回落，07年大幅增加，08年出現(xiàn)較大回落，09年又迅速回升，10年基本持平；市場供應(yīng)量在持續(xù)波動中上升

24、。q從市場需求來看，05、06、07年逐年上升，直到08年出現(xiàn)大幅回落；09年出現(xiàn)了回落后的迅猛反彈，10年市場需求與09年持平。上市面積（萬）233208391253395412成交面積（）173263342123432423成交均價（元/）2116240231323510389747162005年2006年2007年2008年2009年2010年0500100015002000250030003500400045005000050100150200250300350400450石家莊市區(qū)商品住宅供需市場總體走勢上市面積（萬）成交面積（）成交均價（元/）第三部分：石家莊地產(chǎn)市場分析石家莊土地

25、出讓情況石家莊房地產(chǎn)市場基本特征石家莊房地產(chǎn)投資情況石家莊新建商業(yè)綜合體市場發(fā)展情況新政對石家莊市場的影響一二三四五31二、石家莊土地出讓情況歷年土地成交量和樓面地價呈平穩(wěn)增長，僅09年大幅波動q2004年土地市場開始統(tǒng)一實行招拍掛，石家莊城區(qū)范圍內(nèi)土地出讓的高峰出現(xiàn)，05年回歸理性水平；06年規(guī)劃建筑面積較05年大幅攀升，漲幅達(dá)到了180%；之后07年和08年兩年呈平穩(wěn)緩慢的增長趨勢，增幅均在10%以內(nèi)；09年規(guī)劃面積出現(xiàn)了劇烈的萎縮，減幅達(dá)到56%；10年土地的出讓達(dá)到了高峰，漲幅較08年為73%。q樓面地價從2004年至2006年有微弱的下降；06年-08年期間開始出現(xiàn)平穩(wěn)增長，增長率在

26、25%-33%之間；09年樓面地價突然出現(xiàn)大幅增長，漲幅達(dá)到56%，與其土地出讓量的劇烈萎縮形成鮮明對比；隨著土地出讓量的迅速回升，10年的樓面地價也開始迅速回落，比09年降20.3%。規(guī)劃建筑面積（萬）173103289303333146575樓面地價(元/)7247097149841225191115242004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年02004006008001000120014001600180020000100200300400500600歷年土地出讓總量價格趨勢規(guī)劃建筑面積（萬）樓面地價(元/)32二、石家莊土地出讓情況畝均單價總體呈波動性上漲

27、，06年和09年出現(xiàn)下降拐點q2004年至05年畝均價格較低，06年開始出現(xiàn)大幅上漲，漲幅接近100%；隨后07年出現(xiàn)理性下降，08年價格保持平穩(wěn)；09年畝均價格突然飆升200%，10年有所下降。單價（萬元/畝）1201182271971984093412004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年050100150200250300350400450歷年畝均單價走勢單價（萬元/畝）2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年土地出讓宗數(shù)6219142010431規(guī)劃建筑面積（萬）173 103 289 303 333 146 575 樓面地價

28、(元/)724 709 714 984 1225 1911 1524 單價（萬元/畝）120 118 227 197 198 409 341 330 20 40 60 80 100 120 140 160 10年1-3月10年4月10年5月10年6月10年7月10年8月10年9月10年10月 10年11月 10年12月11年1月石家莊城區(qū)市場情況項目上市面積（萬平米）預(yù)售面積（萬平米）成交面積（萬平米）二、石家莊土地出讓情況時間項目上市面積（萬）預(yù)售面積（萬）成交面積（萬）當(dāng)月成交均（元）供求比10年1-3月141 136 96 4082 1.42 10年4月48 48 35 4271 1.3

29、4 10年5月31 31 33 5071 0.93 10年6月24 24 39 5157 0.61 10年7月37 37 27 5359 1.39 10年8月38 38 37 5366 1.01 10年9月18 15 40 4937 0.37 10年10月16 16 31 5039 0.50 10年11月22 22 60 4380 0.36 10年12月39 39 24 5028 1.60 11年1月31 31 31 4927 1.00 q2010年1-4月持續(xù)供大于求；5、6月份以后需求量有所增長，而供應(yīng)量稍有減少，供小于求；7、8月份供應(yīng)量充足，供大于求；隨著金九銀十到來，9月到11月需求

30、量上升、供應(yīng)量下降，出現(xiàn)了較大規(guī)模供不應(yīng)求的狀況；12月需求量回落，供給量上升，供大于求；11年1月，供需基本平衡。34二、石家莊土地出讓情況非住宅商品房市場q市場供給較大而且每月供給規(guī)模不穩(wěn)定，09年月均上市8.8萬，10年月均上市17.5萬，但10年1月僅1個月就上市52.7萬。q銷售量相對較小， 09年月均銷售5.2萬，10年月均銷售7.5萬 。q非住宅商品房市場持續(xù)兩年處于供過于求的狀況，09年市場供求比為1.2，10年則達(dá)到了2.2。上市面積（萬） 61.6 7.0 17.2 13.7 3.5 2.9 52.7 2.2 8.6 5.6 1.3 10.7 18.6 37.9 11.1

31、4.5 35.2 21.4 2.5 預(yù)售面積（萬） 50.8 6.7 6.2 11.3 0.1 2.3 52.5 2.2 8.6 4.3 1.3 10.6 18.6 34.7 10.7 2.7 35.2 20.4 2.3 成交面積（萬） 25.7 9.3 7.8 2.9 8.8 8.1 7.0 3.6 5.0 9.4 7.8 6.1 4.9 6.0 11.4 5.4 8.6 15.0 12.2 09年1-7月09年8月09年9月09年10月09年11月09年12月10年1月10年2月10年3月10年4月10年5月10年6月10年7月10年8月10年9月10年10月10年11月10年12月11年

32、1月0.0 10.0 20.0 30.0 40.0 50.0 60.0 70.0 石家莊城區(qū)非住宅商品房市場情況二、石家莊土地出讓情況非住宅商品房市場q市場價格總體呈震蕩上漲的趨勢，10年9月達(dá)到最高的8388元/。q銷售價格增長迅速，由09年的5239元/增長到了10年的6657元/，漲幅達(dá)到27%。銷售均價（元/） 6016 5353 6634 4026 5475 4512 7270 6507 7342 6465 6307 6039 4986 6853 8388 5740 5119 7099 5857 09年1-7月09年8月09年9月09年10月09年11月09年12月10年1月10年2

33、月10年3月10年4月10年5月10年6月10年7月10年8月10年9月10年10月10年11月10年12月11年1月0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 9000 石家莊城區(qū)非住宅商品房市場價格情況36三、石家莊房地產(chǎn)投資情況2010年房價持續(xù)上漲，漲幅接近1000元/平米q2010年總體價格持續(xù)上漲，從1月份的均價4000漲到9月份接近5000的水平；4-5月份的價格出現(xiàn)了較快增長，從4271元/平米漲到了5071元/平米，漲幅達(dá)到19%；8-9月份價格略微下跌，從5366元/平米跌回4937元/平米。q上半年供求比持續(xù)大幅下跌，5月份時供求比

34、小于1；6-7月供求比迅速回升至1.39；下半年供求比持續(xù)下跌，9月份跌至0.39.37石家莊市房產(chǎn)市場總結(jié)q2008年之前，主城區(qū)的供應(yīng)規(guī)模較低，2008年“三年大變樣”以來，市場供應(yīng)量得以集中釋放，供應(yīng)規(guī)模迅速擴(kuò)大；q基于供應(yīng)端的原因，市場的需求量也未得以釋放，2009年之前，城區(qū)住宅成交規(guī)模均未突破200萬平米；2009年以來，隨著供應(yīng)的大量增加以及城市拆遷改造的進(jìn)行，成交規(guī)模也相應(yīng)迅速擴(kuò)大，目前此種態(tài)勢仍有進(jìn)一步持續(xù)的可能；q價格方面， 2006年-2009年，石家莊商品住宅市場成交均價呈逐年上升趨勢早期市場沒有出現(xiàn)大幅上漲， 2009年，受整體市場成交旺盛影響，成交均價上漲明顯。q隨

35、著萬達(dá)、恒大等大牌開發(fā)商入住，石家莊市場受到高端品牌物業(yè)沖擊，房價受到大幅拉升。q石家莊城市規(guī)模相對北京等一線城市較小，區(qū)位效應(yīng)不明顯，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，因此價格會帶來跟風(fēng)式的整體上漲。38四、石家莊新建商業(yè)綜合體市場發(fā)展情況q商業(yè)綜合體處于起步階段目前石家莊市場商業(yè)綜合體在售項目不多，主要以萬達(dá)廣場為代表；q未來市場供應(yīng)主要集中在市中心地區(qū)新源nasa和勒泰中心是未來主要供應(yīng)項目，均占據(jù)中山西路，市中心地段；q商業(yè)綜合體項目開發(fā)企業(yè)實力較強(qiáng)由于商業(yè)綜合項目開發(fā)對開發(fā)企業(yè)資金能力和地產(chǎn)運(yùn)作能力要求較高，目前進(jìn)駐石家莊市場商業(yè)綜合體開發(fā)企業(yè)主要以知名企業(yè)為主，例如：萬達(dá)。q商業(yè)項目引進(jìn)品牌實力較強(qiáng)

36、，且具有一定規(guī)模萬達(dá)廣場、新源nasa和勒泰中心均引進(jìn)了知名國際酒店和品牌主力店，具有較強(qiáng)市場競爭力。39五、新政對石家莊市場的影響新政解讀石家莊關(guān)于進(jìn)一步做好全市房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知，對遏制投機(jī)投資性購房，合理引導(dǎo)住房需求等做出新規(guī)。通知中規(guī)定，對已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭限購1套住房（含新建商品住房和二手住房）；對已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供1年（含）以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市市內(nèi)五區(qū)、高新區(qū)范圍內(nèi)購房。本通知自2011年2月19日起至2011年12月31日止。 q直接以行政手

37、段將二套以上購房者和非本地多套購房者驅(qū)離市場，是新政最嚴(yán)厲也是效果最直接的措施。q嚴(yán)厲限購將催生“賣小買大”購房行為，在一定階段內(nèi)會增加大房型需求，形成階段性結(jié)構(gòu)性機(jī)會。同時也可能加大小房型存量房的市場投放。q驅(qū)逐投資投機(jī)，回歸自住需求，推動商品住宅從投資品回歸消費品。40五、新政對石家莊市場的影響戶籍放寬對沖限購令影響q一手以戶籍為界實行限購，一手降低戶籍準(zhǔn)入門檻。石家莊放寬戶籍政策，部分對沖了限購令對于樓市的沖擊。q限購令是建立在戶籍制度的基礎(chǔ)上的約束購房行政手段。石家莊在發(fā)布了“本地限三、外地限二”為原則的限購令后，又通過了加快戶籍制度改革的意見：省內(nèi)人員在市區(qū)或縣(市)城區(qū)合法經(jīng)營、依

38、法納稅6個月以上的；在市區(qū)或縣(市)城區(qū)連續(xù)繳納養(yǎng)老保險6個月以上的；在石家莊市區(qū)或縣(市)城區(qū)連續(xù)務(wù)工6個月以上的，均可憑本人書面申請及相關(guān)材料辦理遷移落戶手續(xù)。41五、新政對石家莊市場的影響具備預(yù)售資格的樓盤暫緩拿證 q在省會樓市，提前進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購行為普遍存在，一般開發(fā)商先和購房者簽訂內(nèi)部認(rèn)購協(xié)議，等拿到預(yù)售許可后再轉(zhuǎn)簽正式商品房合同，基本是慣例。q石家莊限購令于2月21日出臺后，為照顧已取得商品房預(yù)售許可證、并且購房人已經(jīng)交付購房首付款的項目，石家莊將合同備案時間延長到2月底，即是為了照顧這種情況，避免樓市出現(xiàn)大量退房及糾紛。但是，省會更多的是尚未拿到預(yù)售許可的項目，購買者中不乏不符合購

39、買條件者，為照顧這部分預(yù)計為數(shù)不少的客戶，預(yù)計不少樓盤將把拿證時間推遲到限購令結(jié)束后，在此期間出現(xiàn)退房現(xiàn)象也不意外。42五、新政對石家莊市場的影響住宅產(chǎn)品影響大，客戶持觀望態(tài)度，未來住宅產(chǎn)品競爭加劇q新政后，石家莊住宅市場銷售受到較大影響，各個項目到訪量及來電量均大幅下降。q新政后，符合購買條件的客戶多數(shù)持觀望態(tài)度。意向客戶由于只能購買一套或兩套住宅產(chǎn)品，因此增加了產(chǎn)品選擇周期以及產(chǎn)品間的比較，從而使得住宅產(chǎn)品市場競爭加劇。q具有優(yōu)良產(chǎn)品品質(zhì)、市場競爭力強(qiáng)、稀缺類住宅產(chǎn)品是新政后住宅產(chǎn)品的發(fā)展方向。556404281332683307186354019141022422212301002003

40、0040050060070080001000020000300004000050000600007000080000900001000002月22日2月23日2月24日2月25日2月26日2月27日2月28日3月1日3月2日3月3日3月4日3月5日3月6日3月7日3月8日3月9日3月10日新政后石家莊住宅成交量住宅成交面積住宅成交套數(shù)43五、新政對石家莊市場的影響非住宅類產(chǎn)品成交量上漲q自去年房地產(chǎn)調(diào)控以來，商業(yè)地產(chǎn)明顯呈現(xiàn)出資金流入狀態(tài)。2010年1-9月，公寓、寫字樓、商業(yè)產(chǎn)品成交量增速超過了住宅成交增速，供應(yīng)量超過住宅15個百分點。9-12月，石家莊商業(yè)地產(chǎn)銷售面積以每月增加1萬多平方米

41、的幅度遞增。q新政后，非住宅類產(chǎn)品成交量明顯上漲，3月2日起占商品房成交比例超過50%。0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%80.00%90.00%100.00%2月22日2月23日2月24日2月25日2月26日2月27日2月28日3月1日3月2日3月3日3月4日3月5日3月6日3月7日3月8日3月9日3月10日新政后非住宅類產(chǎn)品成交量占商品房成交比例44第四部分：項目區(qū)域內(nèi)各物業(yè)市場分析45第四部分：項目區(qū)域內(nèi)各物業(yè)市場分析高端住宅物業(yè)市場特征分析項目區(qū)域商業(yè)市場分析高端公寓物業(yè)市場特征分析一二三四區(qū)域?qū)懽謽俏飿I(yè)市場特征分析區(qū)域酒店物

42、業(yè)市場特征分析五46一、項目區(qū)域商業(yè)市場分析項目區(qū)域商業(yè)市場特征城市商業(yè)分布與特征區(qū)域重點商業(yè)物業(yè)供應(yīng)情況分析區(qū)域內(nèi)商業(yè)物業(yè)銷售情況分析消費需求分析1、2、3、4、5、6、競爭性商業(yè)研究47商業(yè)分布特點：“一線多點式商業(yè)格局” - 以中山路為中心，由西至東延伸，外射多點商業(yè)區(qū) 1、城市商業(yè)與分布特征 多點：逐漸成形的次商圈。金正締景城項目“濃情歐羅巴風(fēng)情商街”，金正沃爾瑪、萬象天城等。所在地的裕西商圈和正在建設(shè)的萬達(dá)廣場即將形成的萬達(dá)商圈。 一線：從新百商場，經(jīng)過東購到北國商城，再往東延伸至先天下。48三大傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)石家莊市區(qū)現(xiàn)階段已成型商圈可以劃歸為三大傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)：東購商圈、北國商圈、懷特商

43、圈.。 其中東購-新百商圈、北國商圈為市區(qū)老商業(yè)區(qū)，也是整個石家莊商業(yè)最密集、配套設(shè)施最完善、人流量最集中的地段。而懷特商圈是04年才開工建設(shè)，至今經(jīng)過5年經(jīng)營帶來不斷的發(fā)展，已經(jīng)成為現(xiàn)階段市區(qū)三大商圈之一。1、城市商業(yè)與分布特征49q東購商圈位于繁華的中山路段，交通便利（距火車站不足10分鐘路程），通達(dá)性強(qiáng)。憑借其獨特的地理優(yōu)勢和多年的歷史沉淀形成石家莊位列首位的a級商圈。東購商業(yè)區(qū)平均日人流量為25萬人，其中東購的客流量約為10萬。1、城市商業(yè)與分布特征業(yè)態(tài)商業(yè)名稱規(guī)模(m2)檔次消費群體經(jīng)營情況百貨商場東購4.5萬中高檔輻射石家莊，主要是橋西中高收入者先進(jìn)管理模式、一流商場、省會零售業(yè)龍

44、頭萬象天成中高端輻射石家莊，主要是橋西中高收入者百盛引入，一流商場惠普生數(shù)碼廣場3.8萬中低檔中低消費群業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)型，運(yùn)轉(zhuǎn)良好新百廣場4萬中高檔橋西中高收入者按mall模式升級、屬省會三大巨頭之一華聯(lián)商廈4萬中檔工薪中等收入群體經(jīng)營良好主題商場天元名品4萬中檔年輕時尚群體南國時尚服飾廣場、經(jīng)營狀況良好，有趕超福興閣之勢專業(yè)市場福興閣2萬低檔低收入及工薪階層一度風(fēng)靡省會、以低價取勝、而今仍有市場太和電子城4萬批發(fā)為主電子產(chǎn)品的集散地專賣店大中、國美、蘇寧2萬電器知名家用電器零售商李寧、班尼路、以純各約100時尚年輕群體名牌休閑服飾配套商業(yè)肯德基、必勝客西式快餐連鎖時尚飲食消費東購商圈基本情況1、城市

45、商業(yè)與分布特征51q東購商圈東購商圈以東方城市購物廣場、新百購物廣場輻射萬象天成等三大百貨商場為主，集天元名品、金百利時尚廣場、國美電器、大中電器、蘇寧電器、國貿(mào)酒店及寫字樓、樂仁堂藥店、世紀(jì)大飯店、民族路步行街、尚品南花園步行街、大眾劇院、人民影院、華銀大廈寫字樓以及眾多餐飲等多種綜合商業(yè)業(yè)態(tài)共同構(gòu)成。1、城市商業(yè)與分布特征q北國商圈北國商圈和東購商圈同為石家莊最早，也最具優(yōu)勢的核心商圈。北國商業(yè)區(qū)及輻射區(qū)人流量經(jīng)過測算日均人流量在10萬人左右，其中北國商城客流量為8萬人，占整體的80%。1、城市商業(yè)與分布特征業(yè)態(tài)商業(yè)名稱規(guī)模(m2)檔次消費人群經(jīng)營情況百貨商場北國商城5萬中高檔橋東中高收入

46、北國品牌深入人心，定位明確，銷售額屬省會百貨業(yè)之最西美百貨0.9萬高檔高收入群體提升了省會形象，豐富了省會高端市場，滿足了高收入群體的需求新天地商城-中低檔工薪，白領(lǐng)消費-世貿(mào)名品1萬高檔高收入人群世貿(mào)皇冠酒店底商，構(gòu)成高消費區(qū)，狀況良好主體商街中心線中低檔工薪，白領(lǐng)消費專業(yè)市場運(yùn)動大本營2200中高檔時尚休閑體育用品專營專賣店三信300中檔工薪，白領(lǐng)消費本土品牌，定位準(zhǔn)確，有固定的本土客戶群體云水方舟3000中高檔各消費層體育名品專賣店、餐飲店等，經(jīng)營很好配套商業(yè)業(yè)態(tài)影樂宮1萬中檔工薪，白領(lǐng)省會知名娛樂場所聚集地，餐飲ktv酒吧影院等北國商圈基本情況1、城市商業(yè)與分布特征54q北國商圈商圈以

47、北國商城、北國先天下為主，還有世貿(mào)名品、北國超市、彩虹國際名品、西美國際商務(wù)酒店、西美百貨、圖書大廈、長安大廈（含商業(yè)和寫字樓）、新燕春集團(tuán)（新燕春花園酒店、新燕春飯店）、福滿樓、歐貴客、kfc等。1、城市商業(yè)與分布特征q懷特商圈懷特商圈屬于石家莊二級商圈，是石家莊商界后起之秀, 除傳統(tǒng)百貨等購物場所外, 以數(shù)家家居形象店、燈飾店、茶葉城在此匯集。1、城市商業(yè)與分布特征業(yè)態(tài)商業(yè)名稱規(guī)模(m2)檔次消費人群經(jīng)營情況百貨商場懷特商城10萬中高檔裕華中高收入運(yùn)營5年目前經(jīng)營狀況趨穩(wěn)，已有固定客源。懷特家居城11萬中高檔裕華中高收入200多個國內(nèi)外家居知名品牌匯集于此。首個將時尚購物，休閑消費融入家居

48、領(lǐng)域的商業(yè)中心。懷特餐飲一條街6萬中高檔全市燕春集團(tuán)、懷特?zé)Z仔美食城、湘君府、光明漁港、東來順等，素有省會東南餐飲娛樂中心之稱。專業(yè)市場懷特建材裝飾城3萬中高檔區(qū)域人群經(jīng)營狀況良好海鮮副食城3萬中等區(qū)域人群經(jīng)營狀況良好花鳥市場1萬中低檔區(qū)域人群經(jīng)營狀況良好配套商業(yè)業(yè)態(tài)懷特大廈3萬高檔三星級涉外酒店懷特商圈基本情況1、城市商業(yè)與分布特征57q懷特商圈保龍倉槐底店、懷特國際商城、懷特家居城、體育大街飲食一條街、易初蓮花超市等已建成項目。其它餐飲、娛樂項目如西美美世界、龍世界、河北人家、大宅門等也引人關(guān)注。大石門飲食文化街和香港銅鑼灣購物廣場等陸續(xù)建成，將使這里成為最具潛力和商業(yè)價值最高的區(qū)域。1

49、、城市商業(yè)與分布特征58“多點式”商業(yè)區(qū)主要構(gòu)成區(qū)域：q 萬象天成商圈 q 萬達(dá)廣場q 益元商圈q 益友百貨商圈q 卓達(dá)商圈q 建華商圈 東購東購商圈商圈北國北國商圈商圈懷特懷特商圈商圈本案本案1、城市商業(yè)與分布特征59q項目地塊周邊目前沒有標(biāo)志型商業(yè)，但被周邊大型商圈所環(huán)繞，已有商圈對其具有一定的輻射作用；q項目周邊區(qū)域主要以小型商鋪為主，業(yè)態(tài)主要為餐飲、小型便利店、服務(wù)配套、休閑娛樂等；q項目北側(cè)是中心商業(yè)區(qū)（北國商業(yè)圈），先天下高端商區(qū)對該區(qū)域檔次有一定拉升作用；2、項目區(qū)域商業(yè)市場特征60項目所在區(qū)域并未形成規(guī)模型商業(yè)，主要以小型底商為主，但隨著臨近商圈不斷擴(kuò)大建設(shè)和供應(yīng)的同時，對該項

50、目區(qū)域也具有一定的輻射和覆蓋作用。因此對項目臨近區(qū)域未來市場供應(yīng)進(jìn)行調(diào)研分析：q臨近區(qū)域商業(yè)正處于大量開發(fā)階段，目前入市項目極為有限，市場存量后續(xù)供應(yīng)量較大；q區(qū)域市場總量預(yù)計約100萬平方米，近期潛在供應(yīng)量預(yù)計在65萬平方米；3、區(qū)域重點商業(yè)物業(yè)供應(yīng)情況分析項目名稱總規(guī)模（m2）商業(yè)規(guī)模（m2）商業(yè)位置萬達(dá)廣場184萬約28萬集中型商業(yè)和2層住宅底商新源nasa18萬6.6萬1-6層集中型商業(yè)金正海悅天地30萬約11萬1-6層集中型商業(yè)勒泰中心62萬約20萬集中型商業(yè)61主要項目供應(yīng)情況萬達(dá)廣場：底商約700套。勒泰中心：六層商業(yè)裙樓和地下大型超市，共計20萬m2。新源nasa：商業(yè)1-6層

51、集中性商業(yè)中心，引入品牌：apple，沃爾瑪（b1），h&m，奧斯卡國際影城，連卡佛，飛利浦等。金正海悅天地：4萬m2 集中商業(yè)，2萬m2沃爾瑪超市。3、區(qū)域重點商業(yè)物業(yè)供應(yīng)情況分析項目名稱商業(yè)規(guī)模（m2）銷售模式價格控制萬達(dá)廣場約28萬集中型商業(yè)自持，底商出售底商預(yù)計2-3萬元/m2新源nasa6.6萬開發(fā)商持有待定金正海悅天地約11萬開發(fā)商持有均價3萬元/m2勒泰中心約20萬待定待定q臨近區(qū)域內(nèi)出售商業(yè)價格基本控制在2-3萬元/ m2 ；客戶主要來源以石家莊本地客群為主，輔有少量外地客群，且這部分客群多數(shù)對石家莊房地產(chǎn)投資市場較為熟悉；客戶主要以經(jīng)商客為主力，輔助部分投資客及少量散

52、戶；投資客戶主要關(guān)注項目未來升值空間，回報速度。4、區(qū)域內(nèi)商業(yè)物業(yè)銷售情況分析63q區(qū)域處于市場品牌化引導(dǎo)教育階段，國際化高端品牌引入相對較弱： - 僅北國先天下引入部分國際品牌； - 僅滿足了大部分中端客戶的需求，及少量的高端消費需求。 5、消費需求分析64q消費人群構(gòu)成 傳統(tǒng)商圈以中產(chǎn)階層及工薪階層為主，附有少量低收入人群； 購物地點懸著有一定區(qū)域性（地域情結(jié)），以石家莊本地居民為主，且近距離居住客群。 5、消費需求分析65規(guī)模：183萬m2容積率：商業(yè)4.0物業(yè)類別：26.4萬m2購物中心，10.5萬m2商業(yè)街。產(chǎn)品組合：集中性商業(yè)、住宅底商：120-300 m2車位配比：1：1.5建筑

53、層高：底商4.5m物業(yè)費：商業(yè)4元開盤日期：2010年7月，商業(yè)預(yù)計2011年6月開盤總投資：80億元6、競爭性商業(yè)研究 - 石家莊裕華萬達(dá)廣場66價格：底商預(yù)計2-3萬元/m2商業(yè)：購物中心20 萬m2 ，擁有3萬m2的萬千百貨，1.7萬平米娛樂廣場及4.85萬m2商業(yè)步行街；住宅底商2層面積120300 m2 ，共計700套，價格預(yù)計2-3萬元/ m2 ； 可能入駐商業(yè)：萬千百貨、imax國際影院、大歌星ktv、西班牙zara、孩子王、國美電器、同慶樓屈臣氏、必勝客成交情況：商業(yè)未開盤銷售項目點評：成熟的一線地產(chǎn)品牌，靠品牌優(yōu)勢實現(xiàn)了高價高量的市場效應(yīng)。6、競爭性商業(yè)研究 - 石家莊裕華萬

54、達(dá)廣場67規(guī)模：18萬m2商業(yè)建筑面積：6.6萬m2容積率：3.5產(chǎn)品組合：1-6層集中商業(yè)建筑層高：商業(yè)4.1m 價格：公寓12000元/m物業(yè)費：2元/ m2車位配比：地下二層、三層均為立體停車場 （近千余個）裝修：公共部分精裝修成交情況：商業(yè)未開盤6、競爭性商業(yè)研究 - 新源nasa68商業(yè)：總面積6.6萬m2 ， 16層商業(yè)，統(tǒng)一管理招租，b1 引進(jìn)沃爾瑪； 商業(yè)含零售45%，餐飲30%，休閑娛樂15%，服務(wù)10%； 引入品牌：apple，沃爾瑪，h&m，奧斯卡國際影城，連卡佛，phlips 租金模式：純租金項目點評：城市核心位置，定位高端，產(chǎn)品的合理全方位覆蓋，賣場營銷、包裝

55、展示系統(tǒng)良好，贏得了市場震撼力，是石家莊最具期待的商業(yè)綜合體之一。6、競爭性商業(yè)研究 - 新源nasa69規(guī)模：62.36萬m2商業(yè)建筑面積：約20萬m2容積率：6.5產(chǎn)品組合：6層的商業(yè)裙樓，地下超市建筑高度：商業(yè)裙樓為35m價格：待定（未開盤）立面材料及風(fēng)格：玻璃幕墻，現(xiàn)代簡約車位配比：地下停車位3250個，摩托車及自行車停車位約5000輛裝修：公公共部分精裝修開盤日期：2010年6月14日總投資：30多億6、競爭性商業(yè)研究 - 勒泰中心70商業(yè)：租售結(jié)合，商業(yè)裙樓總建面20.13萬m2 ，超市位于地下一層租金模式：純租金，保底加流水倒扣，流水倒扣可能入駐商業(yè)：沃爾瑪、肯德基、麥當(dāng)勞、必勝

56、客、星巴克、臺灣太平洋百貨 、星美院線、冠軍溜冰場停機(jī)坪：將設(shè)兩個直升飛機(jī)停機(jī)坪，打破石家莊建筑無直升飛機(jī)停機(jī)坪的歷史。成交情況：未開盤項目點評：城市核心位置，定位高端，產(chǎn)品的合理全方位覆蓋，賣場營銷、包裝展示系統(tǒng)良好，贏得了市場震撼力，是石家莊最具期待的商業(yè)綜合體之一。6、競爭性商業(yè)研究 - 勒泰中心71規(guī)模：66萬m2商業(yè)建筑面積：約11萬m2容積率：3.75產(chǎn)品組合：商業(yè)地下一層，地上六層建筑立面：歐式皇家風(fēng)格，干掛石材車位配比：1:1.1，車位12萬/個，車庫26萬/個建筑層高：商業(yè)1層6.4m，二層3.85m物業(yè)費：1.2元/ m2 *月配套：2000 m2會所，含泳池、健身房開盤日

57、期：集中型商業(yè)部分未開盤 地下商鋪登記中價格：地下商鋪20000- 31000元/6、競爭性商業(yè)研究 - 金正海悅天地72商業(yè)：13層百貨，4層威尼斯水街，5層大型餐飲、ktv，b1沃爾瑪、商鋪、b1 商業(yè)在售，面積控制：16-100 m2;項目點評： 項目定位于高端項目，通過歐式石材立面和園林細(xì)節(jié)的打造創(chuàng)造項目的高端形象，產(chǎn)品主力主要鎖定高端改善型客群需求，實現(xiàn)了較高的單總價水平，整體溢價水平較好。 6、競爭性商業(yè)研究 - 金正海悅天地73q規(guī)劃分析 到2020年，該市將形成1個市級商業(yè)中心、3個市級商業(yè)次中心、11個區(qū)域商業(yè)中心、60個居住區(qū)商業(yè)中心、4條主要商業(yè)街。q供應(yīng)分析 整體區(qū)域處

58、于集中建設(shè)期，商業(yè)消費在“大部分新建區(qū)”均尚未形成，“新建區(qū)”商業(yè)地產(chǎn)市場尚處初期階段。 萬達(dá)廣場、新源nasa：將形成系統(tǒng)性商業(yè)配套體系。q價格分析 區(qū)域在售商業(yè)價格區(qū)間：2-3.5萬元/平方米，個別項目銷售價格可以達(dá)到4萬元/平方米。 區(qū)域成熟商業(yè)租賃方式：大型百貨商場多以銷售額返點為主主要控制25-30%，其他多以現(xiàn)金租賃形 式為主平均價格控制在10元/平方米.天。7、區(qū)域商業(yè)市場總結(jié)74q產(chǎn)品分析 多以底商為主，如（公寓、寫字樓底商），少量獨立型集中商業(yè)。 大型商場面積控制以100300平方米為主。q業(yè)態(tài)分析 傳統(tǒng)百貨經(jīng)營業(yè)態(tài)仍占主導(dǎo)地位，現(xiàn)正趨向多面業(yè)態(tài)形式發(fā)展； 少量專業(yè)市場及配套

59、商業(yè)。q發(fā)展趨勢分析 由“點”轉(zhuǎn)換到“面”的發(fā)展趨勢，形成由傳統(tǒng)的三大核心商業(yè)區(qū)向周邊區(qū)域擴(kuò)展態(tài)勢，并且逐步形成“面式商業(yè)區(qū)”： - 中心商務(wù)區(qū)商業(yè)中心： 由于萬達(dá)/裕華商圈的快速建設(shè)，進(jìn)一步強(qiáng)化的以中山路為核心的中心商務(wù)區(qū)的商業(yè)聚集效應(yīng)， 從而大幅增強(qiáng)吸引高端消費的商務(wù)中心區(qū)； - 現(xiàn)代市民消費中心區(qū)： 多點式面向建設(shè)的商務(wù)區(qū)將形成完善的服務(wù)于城市生活的商業(yè)體系。7、區(qū)域商業(yè)市場總結(jié)75第四部分：項目區(qū)域內(nèi)各物業(yè)市場分析高端住宅物業(yè)市場特征分析項目區(qū)域商業(yè)市場分析高端公寓物業(yè)市場特征分析一二三四區(qū)域?qū)懽謽俏飿I(yè)市場特征分析區(qū)域酒店物業(yè)市場特征分析五76二、高端住宅物業(yè)市場特征分析各板塊住宅物業(yè)

60、市場特征各板塊住宅物業(yè)市場發(fā)展現(xiàn)狀各板塊住宅物業(yè)典型案例分析住宅物業(yè)市場潛在供應(yīng)及需求分析住宅物業(yè)市場發(fā)展趨勢及前景預(yù)測1、2、3、4、5、77“三年大變樣”+交通改善+大規(guī)模供給，成為市場熱點“三年大變樣”以來，區(qū)域的城市改造加速，城市面貌得以取得巨大改觀，體育大街、建華大街的北延后，區(qū)域的路網(wǎng)交通得以進(jìn)一步完善，大規(guī)模的供給，成為市場熱點。工廠聚集區(qū)，環(huán)境品質(zhì)較差長安區(qū)位于市區(qū)東北部，是工廠企業(yè)最為集中的區(qū)域，區(qū)域內(nèi)建成生活區(qū)眾多，房齡較長，多為先前開發(fā)的廠企宿舍生活區(qū)等，環(huán)境品質(zhì)相對較差；正定新區(qū)+城市核心對向發(fā)展互動，區(qū)域發(fā)展?jié)摿艽髤^(qū)域北部的正定新區(qū)已于2010年9月開工建設(shè)，原本處于邊緣的長安區(qū)將