2020年(工作規(guī)范)某物業(yè)公司維修服務工作手冊

1、編號題 頁碼SP-09-01SP-09-02SP-09-03SP-09-04SP-09-05SP-09-06 SP-09-07 SP-09-07-R01 SP-09-07-R02SP-09-08SP-09-09SP-09-10SP-09-11 服務的控制 SP-09-12浙江省廣利物業(yè)管理有限公司維修服務工作手冊目錄標維修組織機構(gòu)圖 管理處技工班職責 管理處技工班長職責 管理處技工崗位職責 業(yè)主房屋維修管理規(guī)定 維修安全工作制度 上門維修工作細則 留言條 派工單維修工作流程 維修服務標準 維修過程的檢驗 不合格材料及不合維修維修指導書浙江省廣利物業(yè)管理有限公司號： SP-09-01工作文件版號

2、/ 改次： A/0標題：維修組織機構(gòu)圖頁碼： 1/1管理處經(jīng)理工程主管技工班長運維行修技工編寫：審核：批準：日期：浙江省廣利物業(yè)管理有限公司編號： SP-09-02工作文件版號 / 改次：A/0標題：管理處技工班職責 頁碼： 1/1確保小區(qū)內(nèi)建筑完好， 機電設備正常運作。 為業(yè)主（使 用人）提供安全、舒適、 方便的工作和居住環(huán)境。1. 負責管理處小時值班， 監(jiān)控設備、 接聽住戶 電話并作好記錄；2. 每天定時巡視各類機電設備運行狀況， 發(fā)現(xiàn)異常 及時修理；重大問題迅速上報領導。3. 對全部設備進行預防性保養(yǎng)及定期檢修， 確保設 備良好可靠地運作；4. 對各類公共設施按時進行維修，確保其使用功

3、能；5. 對各類突發(fā)性故障進行搶修；6. 及時、合理解決業(yè)主的請修；7. 節(jié)約各種維修材料， 根據(jù)實際情況做好節(jié)水節(jié)電 措施；8. 為更好地為業(yè)主服務， 確保各類設備設施的正常 運轉(zhuǎn)，?根據(jù)設備設施的運行情況， 提出設備設施的局 部改造方案，報管理處經(jīng)理及專業(yè)工程師審核后實 施；9. 按規(guī)定對小區(qū)消防設備設施進行巡視及例行保 養(yǎng)，確保消防設備設施完好無缺；10. 執(zhí)行公司及管理處工作計劃， 遵守公司一切規(guī)章制編寫：準：審核： 批日期：浙江省廣利物業(yè)管理有限公司 編號：SP-09-03工 作 文 件 版 號/ 改次： A/0 標題：管理處技工班長職責 頁碼： 1/11. 帶領全班技工執(zhí)行公司制定

4、的機電設備管理規(guī) 定對設備進行維修保養(yǎng)，確保設備的完好及正常運 行；2. 每天具體安排班內(nèi)員工的工作， 監(jiān)督檢查技工班 工作的完成情況以及工作質(zhì)量；3. 整理管理處設備技術(shù)資料及維修保養(yǎng)記錄； 指導 并檢查技工的各項工作記錄；4. 接受小區(qū)工程主管的維修安排要求， 及時組織修 復并作記錄；5. 在部門主管指揮下， 帶領全班技工對小區(qū)內(nèi)各類 突發(fā)故障進行搶修；6. 監(jiān)督協(xié)調(diào)材料、 工具的使用情況， 定期向工程物 料部采購員反饋材料工具的質(zhì)量以及使用情況；7. 組織本班員工的每天培訓工作， 努力提高思想素 質(zhì)和專業(yè)技能；8. 指導技工按規(guī)范開展工作， 及時糾正不合格； 對 不稱職技工向管理處工程主

5、管提出處理意見。9. 根據(jù)實際情況，對設備設施的局部改造進行調(diào)查 和研究，積極提出合理化建議。編寫： 審核： 批 準： 日期：浙江省廣利物業(yè)管理有限公司SP-09-04 工 作 文 件 號/ 改次： A/0標題：管理處技工崗位職責編號：版頁碼：1/11. 遵守公司的各項規(guī)章制度， 按規(guī)定著裝及使用文 明用語，樹立公司良好形象；2. 參加管理處日常值班， 堅守崗位， 監(jiān)控各類機電 設備的運行狀況，接待并處理業(yè)主及住戶的請修，按 規(guī)定作好相關(guān)記錄；3. 按規(guī)定定期對各類公共設施、 設備進行巡視及維 修保養(yǎng)，作好工作記錄；4. 積極參加管理處各類培訓， 不斷總結(jié)實際工作經(jīng) 驗，提高思想素質(zhì)和技術(shù)水平

6、；5. 愛護工具、 節(jié)約各類維修材料， 認真執(zhí)行落實節(jié) 電、節(jié)水措施，積極主動提出各種合理化建議；6. 積極參加各種故障搶修工作， 遵守安全操作規(guī)程 及維修技術(shù)程序；7. 服從班長調(diào)度、 安排；認真完成班長及部門主管 分配的工作任務；編寫： 審核： 批準： 日期：浙 江 省 廣 利 物 業(yè) 管 理 有 限 公 司編 號 ：SP-09-05工作文件版號/改次： A/0標題：業(yè)主房屋維修管理規(guī)定頁碼： 1/1 1.0 目的 :解決業(yè)主入伙后房屋維修問題。2.0 適用范圍：適用于業(yè)主房屋維修。3.0 內(nèi)容：3.1 業(yè)主入伙時應會同管理處人員共同驗收， 對房屋 發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題，必須在驗收單上分項注明整

7、改項目 并雙方簽字，由管理處負責聯(lián)系發(fā)展商相關(guān)工程監(jiān)理 部門組織專人維修，維修后由業(yè)主和管理處實行逐項 驗收，維修時發(fā)生的一切費用由發(fā)展商負責。3.2 業(yè)主房屋自入伙起一年內(nèi)發(fā)生的房屋質(zhì)量問題， 均屬于建筑施工質(zhì)量保修期保修內(nèi)容，管理處在接到 業(yè)主反映情況后，應立即派人到現(xiàn)場查看，如屬實， 則通知施工單位維修，如發(fā)現(xiàn)重大的質(zhì)量問題，應立 即報告公司領導，并通知發(fā)展商，如施工單位未及時 維修，則管理處應在通知發(fā)展商后組織人員進行維修， 所發(fā)生的一切費用在施工質(zhì)量保證金中扣除。3.3 業(yè)主房屋入伙滿一年后發(fā)生的質(zhì)量問題， 屬于入 伙后未整改的遺留問題，原則上由管理處負責維修， 屬于業(yè)主在使用、改建

8、或裝修中發(fā)生的問題，由業(yè)主 自行負責。3.4 如業(yè)主需要進行一般性維修， 可直接向管理處提 出維修申請，由管理處技工班進行維修，維修后由業(yè) 主驗收并簽名認可，其費用由技工班按成本價合理收 取。3.5 如業(yè)主提出的大的維修要求， 技工班應上報管理 處，管理處派人核實情況，安排維修計劃，組織人員 維修，維修后由業(yè)主驗收并簽字認可。3.6 凡樓宇內(nèi)、外公共部位發(fā)生的維修，由管理處負 責完成，維修所發(fā)生的一切費用均在管理費中開支， 不再向業(yè)主收費。編寫： 審核： 批準： 日期： 浙江省廣利物業(yè)管理有限公司編號： SP-09-06工作文件版號/改次： A/0標題：維修安全工作制度 頁碼： 1/11. 為

9、保證安全工作， 各員工必須熟知本安全制度， 并 認真執(zhí)行。2. 各特殊工種技工必須持證上崗， 必須切實遵守本工 種安全操作規(guī)程。 3. 各安全用品必須按規(guī)定進行 擺放，每次使用前后必須認真進行檢查，發(fā)現(xiàn)問題或 不可靠因素，應立即停止使用，將其單獨放置并向部 門主管報告。4. 高空作業(yè)時， 必須配戴好安全帶和安全帽， 并有專 人負責監(jiān)護。5. 使用汽油、天那水等易燃易爆物時， 首先必須確定， 現(xiàn)場無任何火源、火種（包括潛在的、可能產(chǎn)生的火 種）后方可使用，使用過程中嚴禁吸煙，嚴禁一切可 能產(chǎn)生火種的操作。6. 使用電焊、 切割機等設備時， 必須清除完現(xiàn)場的易 燃物后方可使用。7. 原則上不帶電作

10、業(yè)，如必須，則應做好絕緣措施， 且必須有專人監(jiān)護。8. 對不具備安全施工條件， 而必須馬上施工的， 必須 有專人在場監(jiān)護，且施工前必須備好應急方案，做好 應急措施，如在現(xiàn)場備齊滅火器，找好水源等。 編寫： 審核： 批 準： 日期：浙江省廣利物業(yè)管理有限公司編號：SP-09-11工 作 文 件版號/ 改次：A/0標題：不合格材料及不合格維修服務的控制 頁 碼：1/2、目的：確保維修服務過程中， 不合格維修服務 得到有效控制，避免在維修服務中使用不合格材料， 以及不合格服務能及時得到處理。、適用范圍：采購來的不合格維修材料及維修服 務過程中質(zhì)量不合格維修的控制。、職責：技工負責對發(fā)現(xiàn)的不合格材料進

11、行標識或記 錄，技工班長負責對不合格材料進行確認。技工班長對不合格維修服務進行檢查， 工程 主管負責對不合格維修服務進行確認。不合格材料、 服務， 由管理處工程主管與管 理處經(jīng)理制訂糾正措施并糾正。、內(nèi)容：不合格維修材料的控制技工班長對使用中發(fā)現(xiàn)的不合格材料應 及時進行記錄，填寫不合格產(chǎn)品處理單。不合格材料確認后， 將不合格材料進行 以下處理。4.1.2.1 進行更換，以達到住戶的維修要求4.1.2.2 作讓步接收使用（急用且住戶認可）4.1.2.3 降級用于別的標準稍低的維修中4.1.2.4 退貨或報廢技工班長按時將不合格品處理單送 交工程物料部作相應處理。維修不合格服務的控制在維修過程中，

12、發(fā)生的不合格服務，由 技工班長和工程主管確認后，根據(jù)具體情況查找原因 做 相應處理。4.2.1.1 在維修服務過程中出現(xiàn)輕微不合格， 不影 響服務質(zhì)量的應在當天內(nèi)糾正并作好 相應的記 錄。4.2.1.2 由客觀環(huán)境（如大雨、住戶家無人、材料無法及時購回）所造成的不合格服務，編寫：審核：批準：日期：浙江省廣利物業(yè)管理有限公司編號：SP-09-11工作文件版號 / 改次：A/0標題：不合格材料及不合格維修服務的控頁碼：2/2經(jīng)與住戶協(xié)商后，一旦達到條件立即維修， 進行糾正。 技工應在派工單上作相應說明。4.2.1.3 維修服務中出現(xiàn)嚴重不合格服務時， 技工班 長和工程主管應立即上報管理處經(jīng)理并組織

13、制定糾正措施， 糾正維修完畢后， 按同樣的維 修服務標準服務重新檢驗（時間不超過天），如遇 特殊情況，而不能在三天內(nèi)完成，則須提前說明并做 記錄。編寫：審核：批準：日期：浙江省廣利物業(yè)管理有限公 司編號： SP-09-12工作文件版號/ 改次：A/0頁碼：標題：維修指導書1/61. 疏通馬桶1.1 維修過程：1.1.1 先檢查馬桶堵塞原因。 （詢問住戶）1.1.2 用馬桶抽子抽通馬桶。1.1.3 如堵塞用鐵絲或細鋼筋勾出堵塞雜物直 到通暢為止。1.1.4 蓋好檢查口，進入室內(nèi)后放水沖洗，直至 能正常使用。1.1.5 反復放水檢驗馬桶是否暢通。1.2 告知住戶：使用馬桶時不要亂拋雜物（如硬 紙）

14、。2. 疏通地漏2.1 維修過程：2.1.1 先用抽子試通。2.1.2 試通不行，應查明原因打開檢查口檢查。2.1.3 不通時再使用疏通機疏通直至通暢為止。2.1.4 用水試通到正常使用。2.1.5 如水源不方便， 可接膠管水沖或用水桶裝水 檢驗。2.2 告知住戶：不要在地漏中掉入任何雜物（如紙 巾、手巾、剩菜、飯等）。3. 水龍頭漏水修理3.1 維修過程：3.1.1 檢查漏水情況，拆下水龍頭，檢查內(nèi)芯栓， 如是內(nèi)芯斷裂，應更換內(nèi)芯。3.1.2 如果是內(nèi)芯橡皮過小或破損，應更換橡 皮。3.1.3 如果是水龍頭自身有沙眼而漏水， 應更換水 龍頭。3.1.4 維修后，應反復開關(guān)水龍頭數(shù)次，使其開關(guān)

15、 自如。3.2 告知住戶 : 不要過度地扭緊水龍頭，以防內(nèi)芯 栓斷裂或像皮破損，更不要用硬物碰撞水龍頭。 編寫：審核：批準：日期：浙江省廣利物業(yè)管理有限公司 編號： SP-09-12工 作 文 件 版號/ 改次： A/0標題：維修指導書 頁碼：2/64. 維修墻內(nèi)水管4.1 維修過程：4.1.1 先查找原因。4.1.2 關(guān)好室內(nèi)所有用水閥門。4.1.3 查看水表是否轉(zhuǎn)動， 如轉(zhuǎn)動說明墻內(nèi)水管破 漏。4.1.4 維修時先關(guān)水表前的總閥， 后打通漏水處墻 面瓷片，取出破漏水管。4.1.5 裝入新水管。4.1.6 打開總閥后看是否漏水，如無漏水，補好水 泥，再裝貼瓷片。4.1.7 關(guān)閉房間內(nèi)所有水閥

16、門，看水表是否轉(zhuǎn)動， 并作小時后跟蹤檢查。4.2 告知住戶 : 住戶一但發(fā)現(xiàn)墻面滲水，應須立即 通知維修人員前來查看。5. 住戶家中無電維修5.1 維修過程：5.1.1 分析原因， 住戶家中沒電可能由下列幾種原 因造成：5.1.1.1 線路停電檢修。5.1.1.2 用戶總開關(guān)燒壞。5.1.1.3 因住戶使用電氣設備內(nèi)部故障， 或線路短 路或漏電，致使開關(guān)保護電路動作跳閘。5.1.1.4 進戶線與接線端子接觸不牢。5.1.1.5 電度表燒壞。5.2 維修程序5.2.1 針對 5.1.1 中的情況及時向住戶說明停電的 原因。5.2.2 針對 5.1.1.1 中的情況，首先斷開電源開關(guān)， 檢查住戶用

17、電設備及使用現(xiàn)場，看是否是線路出現(xiàn)短 路；或因負荷太大超過電源保護開關(guān)容量；或因接線 端子接觸不良，長期過熱燒壞所致。將住戶內(nèi)用電設 備的 插頭拔下，將所有照明開關(guān)都斷開，用萬用表檢查線 路、導線的絕緣情況，若線路完好，則查看接線端子 上 的接線是否牢固，最后更換電源開關(guān)，將負荷近線路 允許的額定容量接到電源上，恢復供電。5.2.3 針對 5.1.1.2 中的情況， 首先將與跳閘開關(guān)有 關(guān)的電氣設備插頭拔下（或?qū)⒄彰鏖_ 編寫：審核：批準：日期：浙江省廣利物業(yè)管理有限公司 編號： SP-09-12 工作文件版號/ 改次： A/0標題：維修指導書 頁碼： 3/6 關(guān)斷開），用萬用表檢 查電源線路是

18、否正常，然后合上保護控制開關(guān)，逐一將電器接到電源上，直至找到故障跳閘原因并解決5.2.4 針對 5.1.1.3 中的情況，斷開電源開關(guān)，將 接線端子上的線接牢固，再用萬用表檢查確認線路正 常后主可恢復關(guān)電。5.2.5 針對 5.1.1.4 中的情況， 首先查看電度表參 數(shù)是否符合用電線路規(guī)定，其次檢查電度表的接線是 否正 確。如確認是表本身質(zhì)量而燒壞，可更換由供電局認 可校準后同意使用的同一型號電度表，否則將按照以 上原因繼續(xù)查找故障點。5.3 驗電當故障排除后， 確認線路完好時， 方可送電， 并用萬 用表測量電壓是否正常。5.4 維修人員找出故障點并排除故障在確認線路 完好后，方可恢復關(guān)電。

19、6. 插座無電修理6.1 維修過程：6.1.1 分析原因：插座無電可能由以下原因造成：6.1.1.1 由于外界因素引起的人為停電， 如檢修線 路操作。6.1.1.2 由于用電設備內(nèi)部故障原因， 當把用電設 備插入插座上瞬間，造成線路漏電，短路；或該插座 線路 超負荷時，致使保險絲熔斷或自動開關(guān)跳閘。6.1.1.3 因為頻繁插拔造成插座端子上的電源接 線松動，接觸不良。6.1.1.4 線路出現(xiàn)斷線。6.2 維修程序：6.2.1 針對 6.1.1.1 中的原因， 可告訴用戶在是在 停電檢修線路。6.2.2 針對 6.1.1.2 中的情況， 首先了解住戶使用 的現(xiàn)場情況，然后斷開相應回路的電源開關(guān)，

20、用萬用 表歐 姆檔查找故障點，排除漏電點，再更換保險絲或?qū)⒆?動開關(guān)合上，恢復送電，若線路超負荷，可告知住戶 及時處理。6.2.3 針對 6.1.1.3 中的情況， 先斷開此回路的電 源開關(guān)， 將插座重新接線 ，確認接線牢固可靠后， 方 可送電。6.2.4 針對 6.1.1.4 中的情況， 先斷開此回路的電 源開關(guān)，用萬用表歐姆檔找故障點，故障排除后方可 送電6.2.5 檢電：插座線路送電后，用電筆驗電，再用 萬用表電壓檔檢測供電電壓是否穩(wěn)定。浙江省廣利物業(yè)管理有限公司 編號：SP-09-12工 作 文 件版號/ 改次： A/0標題：維修指導書頁碼： 4/66.3 維修須知 維修人員在維修時應

21、斷電后再斷電后再找故障。7. 配電開關(guān)故障修理7.1 維修過程7.1.1 分析原因：低壓開關(guān)跳閘或燒壞，可能由以 下原因造成：7.1.1.1 因線路出現(xiàn)短路現(xiàn)象， 導致熔斷器的熔體 熔斷或線路中的短路電流大于空氣開關(guān)的額定短路通 斷能力時，空氣開關(guān)燒壞。7.1.1.2 因線路過載，開關(guān)跳閘或線路上的負載電 流大開空氣開關(guān)的額定電流與電流脫扣器的額定電流 時，空氣開關(guān)燒壞或觸器觸頭長期通過較大的通斷電 流，引起觸頭嚴重發(fā)熱蝕損壞。7.2 維修程序：7.2.1 針對 7.1.1.1 中的情況， 先將抽屜上的空氣 開關(guān)置于“” 位置 ，再將電源側(cè)的斷路置開分 閘位 置（根據(jù)實際配電線路，在不影響其它

22、供電線路負荷 情況下），然后將開關(guān)抽屜抽出來，用萬用表檢查線 路 ，查找短路故障點，排除故障后再檢查開關(guān)抽屜內(nèi)的 所有電氣保護元件是否完好，保護元件動作的整定值 是 否滿足設計要求，最后更換同一技術(shù)規(guī)格的空氣開關(guān) 或熔斷器后，恢復正常送電。如果是開關(guān)跳閘，先將 電源的斷路器置于分 閘位置（根據(jù)實際配電線路， 在不 影響其它供電線路情況下） ，然后將開關(guān)抽屜抽出來， 用萬用表檢查線路，確認線路無故障后，將開關(guān)抽屜 復位，恢復正常送電，最后用鉗型電流表測試三相負 載 電流（或通過柜上的電流指示儀表觀測），看是否超 過設計要求；如確認為是由于線路過載造成開關(guān)跳閘， 則需將此線路負荷減少；如空氣開關(guān)燒

23、壞或接觸器觸 頭燒蝕損壞，則需更換同一技術(shù)規(guī)格的元件后，方可 恢復正常送電。7.3 驗電：線路送電后，看線路上的電壓，電流表 指示是否穩(wěn)定正常。7.4 維修須知： 維修人員在維修時應斷電后再查找 故障，斷電順序為先斷開負荷側(cè)開關(guān)，后斷開電源側(cè) 開關(guān)，送電順序相反。編寫：審核：批準：日期：浙江省廣利物業(yè)管理有限公司 編 號： SP-09-12工作文件版號/ 改次： A/0標題：維修指導書頁碼： 5/68. 洗臉（菜）盆下漏水8.1 維修過程：8.1.1 先檢查何處漏水，如果是存水彎頭管處漏 水，應馬上檢修此處，先拆下存水彎管，或用水中膠 帶密封接口破損處，以達到不漏水為止。8.1.2 如為水管破

24、裂，應及時更換水管。8.1.3 如無破損情況， 應檢查接口處是否密封， 或 用生膠帶重新密接口處，裝好不漏為止。8.1.4 如是臺式盆四周漏水， 應用白水泥把盆四周密封一圈到不漏為止8.1.5 檢驗：在維修完后，放水試漏，以達到不再 漏水的目的。若水泥修補過，應在水泥凝固后（約需 四小時），再在周圍泡水檢驗。8.2 住戶須知住戶不要隨意亂動盆下彎管和接口處，防止漏水。9. 洗臉（菜）盆堵塞9.1 維修過程：9.1.1 先查明原因9.1.2 取下存水彎倒掉雜物或用抽子試通。9.1.3 如還是不通，打開檢查口用疏通機疏通，直 至暢通為止。9.1.4 檢驗：盆中放入大量水做排放試驗，暢通為 止。9.

25、2 住戶須知：9.2.1 住戶在水池中不要掉入雜物。9.2.2 不要把飯菜倒入洗菜盆中。10. 馬桶漏水10.1 維修過程：10.1.1 先檢查漏水情況。10.1.2 如是出水口漏水，應先把水箱水放掉，后SP-09-12 工作文件 標題：維修指導書版號/ 改次： A/0頁碼： 6/6取下水箱， 編寫： 準：拆下螺絲，取出馬桶查看連接 審核： 批 日期：浙江省廣利物業(yè)管理有限公司 編號：件及膠泥圈是否完好，如有損壞應立即更換，裝上馬 桶，裝好水箱，上好螺絲，用白水泥在馬桶四周 密封一周（三小時后可以使用）。10.3 檢驗：維修后放水看是漏水。10.4 住戶須知：住戶應愛護使用馬桶。11. 公用天線常見故障修理11.1 公用天線常見故障有三類11.1.1 無圖像或圖像模糊黑花點多；11.1.2 圖像有重影；11.1.3 圖像上有緩慢移動豎白條或其它圖象11.2 常見故障的處理11.2.1 對于 11.1.1 類故障，全部頻道都這樣一 般是放大器燒毀或元器件老化，增益