科技大廈項(xiàng)目可研報(bào)告優(yōu)秀報(bào)告

1、xx科技大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告二oo四年十二月目 錄一、一、xxxx科技大廈項(xiàng)目簡(jiǎn)介科技大廈項(xiàng)目簡(jiǎn)介1、地理位置2、項(xiàng)目現(xiàn)狀3、后續(xù)開(kāi)發(fā)計(jì)劃4、市場(chǎng)分析二、二、xxxx科技大廈項(xiàng)目投資分析科技大廈項(xiàng)目投資分析1、技術(shù)指標(biāo)2、開(kāi)發(fā)計(jì)劃3、開(kāi)發(fā)成本4、銷(xiāo)售收入5、利潤(rùn)表6、投資計(jì)劃7、銷(xiāo)售回款計(jì)劃8、現(xiàn)金流量表附件一、中關(guān)村科技園豐臺(tái)園簡(jiǎn)介附件一、中關(guān)村科技園豐臺(tái)園簡(jiǎn)介附件二、中關(guān)村科技園豐臺(tái)園優(yōu)惠政策簡(jiǎn)介附件二、中關(guān)村科技園豐臺(tái)園優(yōu)惠政策簡(jiǎn)介附件三、中關(guān)村科技園豐臺(tái)園周邊物業(yè)介紹附件三、中關(guān)村科技園豐臺(tái)園周邊物業(yè)介紹項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)及計(jì)算說(shuō)明項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)及計(jì)算說(shuō)明n項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)總開(kāi)發(fā)成本

2、總開(kāi)發(fā)成本74,424萬(wàn)元銷(xiāo)售收入銷(xiāo)售收入100,859萬(wàn)元項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)11,967萬(wàn)元成本利潤(rùn)率成本利潤(rùn)率16.1%項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值8947萬(wàn)元內(nèi)部收益率內(nèi)部收益率56.5%項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)p 寫(xiě)字樓銷(xiāo)售均價(jià)：6085元/m2, 商業(yè)銷(xiāo)售均價(jià)為9000元/m2。p 銷(xiāo)售率：80.8%n計(jì)算說(shuō)明：p銷(xiāo)售價(jià)格：寫(xiě)字樓部分按7500元/m2，三層商業(yè)銷(xiāo)售均價(jià)為11500元/m2。p大廈地下702個(gè)車(chē)位、地上118個(gè)車(chē)位、a座地下游泳池、壁球館及二期項(xiàng)目地下一層約 8500m2的經(jīng)營(yíng)面積均未考慮銷(xiāo)售及租賃收入，此部分物業(yè)公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值約1.21.5億元。p資金成本按年利率13.

3、76%，計(jì)算時(shí)間為兩年。p項(xiàng)目折現(xiàn)率：10%。一、項(xiàng)目簡(jiǎn)介一、項(xiàng)目簡(jiǎn)介地理位置地理位置n 項(xiàng)目位于北京市豐臺(tái)區(qū)西南四環(huán)，科豐橋西南側(cè)海鷹路與中核路之間。n 屬中關(guān)村豐臺(tái)科技園區(qū)一期9號(hào)地塊。n 臨四環(huán)路昭示性較好。xx大廈 n開(kāi)發(fā)商： 北京xx科技發(fā)展有限公司n物業(yè)用途： 公建n總占地面積： 38739.64平方米。n規(guī)劃總建筑面積：16.9萬(wàn)平方米，其中： 一期工程 10.47萬(wàn)平方米， 二期工程 6.47萬(wàn)平方米。n工程進(jìn)度：工程進(jìn)度：p1、目前只進(jìn)行了xx科技大廈一期，即a座的施工。 a座地下3層，地上26層，已施工至25層，還有一層即可封頂。p2、二期工程，即b座仍在規(guī)劃審批階段。一、

4、項(xiàng)目簡(jiǎn)介一、項(xiàng)目簡(jiǎn)介現(xiàn)狀現(xiàn)狀一、項(xiàng)目簡(jiǎn)介批文一、項(xiàng)目簡(jiǎn)介批文n已取得的批文和證件已取得的批文和證件p商品房預(yù)售許可證（xx科技大廈a座）京房售證字（2004）427號(hào) p國(guó)有土地使用證京豐國(guó)有（2002出）字第001388p建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)建字0441號(hào)（xx科技大廈a座）p建設(shè)工程施工許可證（xx科技大廈a座）施0020013392號(hào)（建）p建設(shè)用地規(guī)劃許可證（93）市規(guī)地字72號(hào)p關(guān)于建設(shè)xx科技大廈項(xiàng)目建議書(shū)的批復(fù)2001年2月1日 北京市計(jì)委簽發(fā)p2003年4月11日北京市規(guī)委員會(huì)簽發(fā)的2003規(guī)審字0259號(hào)審定設(shè)計(jì)方案通知書(shū)（xx科技大廈綜合配套工程）p2003年1月21日，北

5、京市發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)簽署“同意”意見(jiàn)的基建項(xiàng)目申請(qǐng)向社會(huì)出售征詢(xún)意見(jiàn)表（xx科技大廈a座）一、項(xiàng)目簡(jiǎn)介后續(xù)開(kāi)發(fā)計(jì)劃一、項(xiàng)目簡(jiǎn)介后續(xù)開(kāi)發(fā)計(jì)劃 收購(gòu)此項(xiàng)目后，后續(xù)開(kāi)發(fā)計(jì)劃 如下：na座：座：1、2005年1月復(fù)工，春節(jié)前封頂，2005年底竣工； 2、2005年3月開(kāi)始銷(xiāo)售，銷(xiāo)售周期18個(gè)月；nb座：座：1、2005年7月開(kāi)工，年底封頂，2006年6月竣工 2、2006年1月開(kāi)始銷(xiāo)售，銷(xiāo)售周期10個(gè)月。二、市場(chǎng)研究二、市場(chǎng)研究swot分析（分析（1）n優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)p城市規(guī)劃：城市規(guī)劃：兩軸兩帶多中心的城市空間格局的確定，將進(jìn)一步推動(dòng)南城的城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。p區(qū)域經(jīng)濟(jì)加速發(fā)展。區(qū)域經(jīng)濟(jì)加速發(fā)展。項(xiàng)目所在區(qū)

6、域中關(guān)村豐臺(tái)科技園是北京市市政建設(shè)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展及經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)最快的地區(qū)之一, 近兩年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度超過(guò)50%。p五證齊全。五證齊全。將大縮縮短開(kāi)發(fā)時(shí)間，a座即將封頂，一年后可投入使用； a座2005年3月可開(kāi)始銷(xiāo)售，因此能降低財(cái)務(wù)等相關(guān)費(fèi)用。p交通方便。交通方便。緊鄰西南四環(huán)，到達(dá)京石及京開(kāi)高速均較方便。城鐵九號(hào)線在本項(xiàng)目東側(cè)穿過(guò)，距離約1公里。p位置優(yōu)越：位置優(yōu)越：地處豐臺(tái)科技園區(qū)，緊鄰總部基地，其品牌輻射對(duì)本項(xiàng)目具一定正面影響。p地標(biāo)建筑：地標(biāo)建筑：建筑外觀、規(guī)模、總高在周邊較為顯赫，屬片區(qū)地標(biāo)性建筑。p政策優(yōu)惠：政策優(yōu)惠：入住大廈企業(yè)將享受豐臺(tái)園相關(guān)優(yōu)惠政策。n劣勢(shì)劣勢(shì)p片區(qū)不屬寫(xiě)字樓及商業(yè)熱點(diǎn)

7、區(qū)域。p周邊商務(wù)配套較差，目前啟動(dòng)速度較慢，不利于寫(xiě)字樓聚集，制約了寫(xiě)字樓的開(kāi)發(fā)。p項(xiàng)目自1993年啟動(dòng)，幾經(jīng)易手，市場(chǎng)形象差，不利樹(shù)立市場(chǎng)信心，對(duì)后期期房銷(xiāo)售可能帶來(lái)負(fù)面影響。二、市場(chǎng)研究二、市場(chǎng)研究swot分析（分析（2）n機(jī)會(huì)機(jī)會(huì)p從目前北京城市發(fā)展現(xiàn)狀來(lái)看，城市北部和西部地區(qū)發(fā)展空間已十分有限，南城是市區(qū)進(jìn)一步拓展的最佳區(qū)域之一。p項(xiàng)目距總部基地僅200-300米，與總部基地在功能上可形成互補(bǔ)?？偛炕厝诳偨婕s120萬(wàn)m2，其中辦公物業(yè)約100-110萬(wàn)m2，主要聚集產(chǎn)業(yè)涵蓋鋼鐵、通信設(shè)備、物流、生物、醫(yī)藥等，總部基地內(nèi)部產(chǎn)業(yè)的相關(guān)配套需周邊地區(qū)及市區(qū)解決。p豐臺(tái)科技園二期北京國(guó)際

8、汽車(chē)博覽中心立項(xiàng)已獲批準(zhǔn),總規(guī)模52萬(wàn)平米,預(yù)計(jì)投資40億元,也將提升區(qū)域價(jià)值，并帶動(dòng)相關(guān)服務(wù)配套。p本項(xiàng)目規(guī)模較大，可以有多種功能組合的機(jī)會(huì)以滿足大客戶的需要。p周邊物業(yè)經(jīng)營(yíng)檔次相對(duì)較低，本項(xiàng)目建成后屬地標(biāo)性建筑物，形象較好，底層商業(yè)可經(jīng)營(yíng)檔次相對(duì)較高的業(yè)態(tài)。n威脅威脅p總體上，北京市辦公物業(yè)近五年內(nèi)呈供大于求的態(tài)勢(shì)，銷(xiāo)售及租賃壓力較大。p豐臺(tái)科技園一期產(chǎn)業(yè)基地已招商項(xiàng)目仍有少量地塊空置，且周邊物業(yè)租金呈下降態(tài)勢(shì)，不利于投資型客戶對(duì)物業(yè)的需求。p總部基地一期、二期已開(kāi)發(fā)完成，其中一期基本售罄，二期銷(xiāo)售50%，三期開(kāi)發(fā)視市場(chǎng)機(jī)會(huì)確定，入園企業(yè)還不能形成氣候，對(duì)第三產(chǎn)業(yè)還不具有明顯帶動(dòng)作用。 二

9、、市場(chǎng)研究客戶定位二、市場(chǎng)研究客戶定位 打造高性?xún)r(jià)比的地標(biāo)性辦公物業(yè)，打造高性?xún)r(jià)比的地標(biāo)性辦公物業(yè)， 定位中小客戶為主，以大客戶定制，帶動(dòng)中小客戶定位中小客戶為主，以大客戶定制，帶動(dòng)中小客戶n大廈本體資源使其可以成為高性?xún)r(jià)比物業(yè)大廈本體資源使其可以成為高性?xún)r(jià)比物業(yè)p項(xiàng)目五證齊全，且一期10.47萬(wàn)平米接近封頂，可大大縮短開(kāi)發(fā)時(shí)間，降低開(kāi)發(fā)成本；p地上26層，地下3層，其中地下1、2層為停車(chē)場(chǎng)；p建筑外形呈雙側(cè)圓弧面橄欖型，外立面為玻璃幕墻、鋁塑板及石材高檔裝飾；p層高3.6米，減少壓抑感，提高辦公舒適性；p標(biāo)準(zhǔn)層面積約3000平米，最小戶型72平米，可以滿足大中小客戶的需求；n爭(zhēng)取大客戶定制，

10、實(shí)現(xiàn)快速銷(xiāo)售爭(zhēng)取大客戶定制，實(shí)現(xiàn)快速銷(xiāo)售q 大客戶定制可加快銷(xiāo)售速度，減輕銷(xiāo)售壓力q大客戶定制可帶動(dòng)中小客戶購(gòu)買(mǎi)，形成產(chǎn)業(yè)聚集n多種開(kāi)間物業(yè)組合多種開(kāi)間物業(yè)組合p可為大客戶在16層以上提供整層銷(xiāo)售，標(biāo)準(zhǔn)層面積近3000平米p可為中型企業(yè)提供500至1500平米左右的辦公空間p可為小型企業(yè)及個(gè)人投資者提供150至500平米左右的多種組合物業(yè)二、市場(chǎng)研究客戶構(gòu)成二、市場(chǎng)研究客戶構(gòu)成n寫(xiě)字樓客戶構(gòu)成寫(xiě)字樓客戶構(gòu)成p部委機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)制的大型企業(yè)集團(tuán)p外省市大型企業(yè)北京總部或駐京辦事處p上市公司及準(zhǔn)上市公司p銀行及非銀行金融機(jī)構(gòu)，如保險(xiǎn)、基金及信托公司p周邊及中關(guān)村中小研發(fā)機(jī)構(gòu)p律師事務(wù)所、會(huì)計(jì)師事務(wù)所、房地

11、產(chǎn)等咨詢(xún)顧問(wèn)公司；p旅行社、廣告公司、保險(xiǎn)公司、快遞公司、機(jī)票代理等服務(wù)機(jī)構(gòu)。 p投資型客戶: 購(gòu)置辦公面積出租給某些成長(zhǎng)型科技企業(yè)及外資公司。 二、市場(chǎng)研究形象定位二、市場(chǎng)研究形象定位 北京西南產(chǎn)業(yè)、研發(fā)和商務(wù)基地的標(biāo)桿北京西南產(chǎn)業(yè)、研發(fā)和商務(wù)基地的標(biāo)桿 大型機(jī)構(gòu)的企業(yè)名片大型機(jī)構(gòu)的企業(yè)名片 小型企業(yè)的創(chuàng)業(yè)樂(lè)園小型企業(yè)的創(chuàng)業(yè)樂(lè)園n豐臺(tái)科技園作為中關(guān)村科技園在北京西南部的延伸，由于政策和區(qū)域優(yōu)勢(shì)，吸引了大量化工、鋼鐵等制造業(yè)企業(yè)及物流等第三產(chǎn)業(yè)企業(yè)總部入住，有中資轉(zhuǎn)制企業(yè)、大型國(guó)企、外省市名企；物業(yè)需求量在100030000平米不等。n由于xx大廈從位置、檔次和建筑形象上均屬地標(biāo)性建筑，給予適

12、當(dāng)?shù)墓诿麢?quán)，將可能吸引12家大型企業(yè)/機(jī)構(gòu)入住。n科技園大企業(yè)的存在必然帶動(dòng)提供相關(guān)配套服務(wù)的中小服務(wù)企業(yè)和機(jī)構(gòu)進(jìn)駐。n 此外，大廈作為豐臺(tái)科技園區(qū)孵化網(wǎng)絡(luò)的一部分，優(yōu)惠的政策將吸引中關(guān)村及周邊各類(lèi)中小研發(fā)企業(yè)。二、市場(chǎng)研究商業(yè)配套二、市場(chǎng)研究商業(yè)配套 區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀為大廈商業(yè)面積銷(xiāo)售與經(jīng)營(yíng)提供了寶貴的商機(jī)：區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀為大廈商業(yè)面積銷(xiāo)售與經(jīng)營(yíng)提供了寶貴的商機(jī)：p豐臺(tái)科技園入園企業(yè)已達(dá)2750多家，需要較高檔次的商業(yè)和服務(wù)配套p總部基地已推出近50萬(wàn)平米企業(yè)總部辦公物業(yè)，受規(guī)劃及地塊位置限制，商業(yè)配套在短期內(nèi)無(wú)法及時(shí)跟進(jìn)。p銀行、電信等服務(wù)配套更需要昭示性好的物業(yè)，目前在建公建無(wú)法充份滿足這類(lèi)需

13、求，xx科技大廈的推出將填補(bǔ)西南四環(huán)以外這一市場(chǎng)空缺。p餐飲經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)：產(chǎn)業(yè)基地一期和二期總部基地以及西南四環(huán)方圓2公里內(nèi)無(wú)著名酒樓，可引進(jìn)不同檔次的大型餐飲品牌，滿足不同消費(fèi)層次的需求。p西南四環(huán)目前缺乏中高檔商業(yè)業(yè)態(tài)，如較高檔次品牌店、健身中心等。p項(xiàng)目周邊在建和規(guī)劃中的住宅開(kāi)發(fā)面積高達(dá)500萬(wàn)平米，新增人口約25萬(wàn)，無(wú)疑將為項(xiàng)目底層商業(yè)面積的招商或經(jīng)營(yíng)提供厚實(shí)的基礎(chǔ)。 二、市場(chǎng)研究銷(xiāo)售價(jià)格二、市場(chǎng)研究銷(xiāo)售價(jià)格 可比樓盤(pán)可比樓盤(pán)辦公部分辦公部分銷(xiāo)售價(jià)格銷(xiāo)售價(jià)格商業(yè)部分商業(yè)部分銷(xiāo)售價(jià)格銷(xiāo)售價(jià)格備注備注總部基地總部基地1期現(xiàn)房7900元/ m2；2期均價(jià)7150元/ m2待定在售國(guó)潤(rùn)商務(wù)大廈國(guó)潤(rùn)

14、商務(wù)大廈主樓6300-6700元/ m2附樓9000元/ m2在售工商聯(lián)科技大廈工商聯(lián)科技大廈均價(jià)6550元/m21層 10000元/ m22層 9000元/ m2內(nèi)部認(rèn)購(gòu)海鷹多功能樓海鷹多功能樓均價(jià)5100 /m2全部售完昌寧大廈昌寧大廈6300-7800元/m2按月租金凈收益63元/m2 推算 根據(jù)對(duì)項(xiàng)目周邊市場(chǎng)的分析，綜合考慮大廈獨(dú)具的位置和產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)， 銷(xiāo)售定價(jià)如下： 辦公：均價(jià)辦公：均價(jià)75007500元元/ /平米，平米， 商業(yè)：商業(yè)：1 1、2 2、3 3層分別為層分別為1500015000、1050010500、95009500元元/ /平米平米三、項(xiàng)目投資分析技術(shù)指標(biāo)三、項(xiàng)目投

15、資分析技術(shù)指標(biāo)總指標(biāo)總指標(biāo)總規(guī)劃用地總規(guī)劃用地38739.6 m2 代征城市綠化代征城市綠化7944.8 m2綠化面積綠化面積11315.78 m2綠化率綠化率36% 總建筑面積總建筑面積169000 m2地上建筑面積地上建筑面積118632 m2地下建筑面積地下建筑面積50368 m2可售面積可售面積127138m2（一期：81934m2；二期：45024m2）一期（一期（a a座）座）二期二期建筑面積建筑面積104300 m2 建筑面積建筑面積64700 m2 地上建筑面積地上建筑面積 75402 m2 地上建筑面積地上建筑面積 43230 m2 地下建筑面積地下建筑面積 28898 m2

16、 地下建筑面積地下建筑面積 21470 m2 建筑層數(shù)建筑層數(shù)地上26層，地下三層建筑層數(shù)建筑層數(shù)地上13層，地下2層地下停車(chē)地下停車(chē) 476輛 地下停車(chē)地下停車(chē) 226輛 地上停車(chē)地上停車(chē) 33輛 地上停車(chē)地上停車(chē) 85輛 三、項(xiàng)目投資分析開(kāi)發(fā)計(jì)劃三、項(xiàng)目投資分析開(kāi)發(fā)計(jì)劃項(xiàng)目后續(xù)開(kāi)發(fā)周期約一年半。項(xiàng)目后續(xù)開(kāi)發(fā)周期約一年半。計(jì)算期（季度）2005年一季度2005年二季度2005年三季度2005年四季度2006年一季度2006年二季度2006年三季度1前期工程2土方及基礎(chǔ)工程3主體工程4室內(nèi)外裝飾工程5水電安裝6電梯工程7消防工程8曖通空調(diào)9通訊工程10室外配套11竣工驗(yàn)收二期工程一期工程一、二

17、期開(kāi)發(fā)進(jìn)度表一、二期開(kāi)發(fā)進(jìn)度表三、項(xiàng)目投資分析開(kāi)發(fā)成本三、項(xiàng)目投資分析開(kāi)發(fā)成本一期一期二期二期合計(jì)合計(jì)土地成本土地成本( (萬(wàn)元萬(wàn)元) )1644010198.826638.8專(zhuān)業(yè)費(fèi)及前期費(fèi)專(zhuān)業(yè)費(fèi)及前期費(fèi)( (萬(wàn)元萬(wàn)元) ) 232593825建安工程費(fèi)建安工程費(fèi)( (萬(wàn)元萬(wàn)元) )253211386139182室外配套室外配套( (萬(wàn)元萬(wàn)元) )545162707開(kāi)發(fā)管理費(fèi)（萬(wàn)元）開(kāi)發(fā)管理費(fèi)（萬(wàn)元）506.42277.22784不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)（萬(wàn)元）不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)（萬(wàn)元）506.42277.22784財(cái)務(wù)費(fèi)用（萬(wàn)元）財(cái)務(wù)費(fèi)用（萬(wàn)元）3302.4 2201.65504總成本總成本( (萬(wàn)元萬(wàn)元) )4

18、685327570.874424三、項(xiàng)目投資分析投資計(jì)劃表三、項(xiàng)目投資分析投資計(jì)劃表一期投資總額 二期投資總額12341234121 土地成本0026638.8170006000363900000002 前期費(fèi)用232593825232059300000003 基礎(chǔ)及主體工程費(fèi)125166470189861189003235291200062603244 內(nèi)裝修15556472202466.5 466.5311233194421077.8032.45 外裝修41201294541482416488246183888410206064.76 空調(diào)工程344216825124688.4137768

19、8.451650510930172084.17 電氣工程104318122855104.3 417.2417.252.25441178052.2090.68 給排水工程1000776177620030040050233504050038.89 消防工程834518135241.7 166.8500.483.4155337041.7025.910 電梯工程55050010505522016582.5150325027.502511 通訊及智能化設(shè)施20916237120.983.662.731.448.6105010.508.112 防盜監(jiān)測(cè)工程520525.210.410.423.40002.

20、60013 天線，可視對(duì)講000000000000015 道路等室外配套1881623500056.4122015409.408.116 給水25025007.516.30001.250017 排水420420012.627.30002.10018 采暖000000000000019 電力15015004.59.750000.750020 外線505001.53.250000.250021 綠化3003000919.50001.50022 寬帶100100036.50000.50023 其他費(fèi)用2300230006915000011.50024 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)506.42277.22783.641

21、51.9 101.3170.619669.355.4025.3013.925 利息3302.42201.65504412.8 412.868868868868868868827527526 管理費(fèi)506.42277.22783.64126.6 126.6195.919669.369.3000027 合 計(jì)30181.2416779.0446960.332220 11330120646036304457716882007275990總計(jì)74424.082005年2006年2007年序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)投資總額（萬(wàn)元）投資總額三、項(xiàng)目投資分析現(xiàn)金流量表三、項(xiàng)目投資分析現(xiàn)金流量表序號(hào)序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目名稱(chēng)季度

22、季度一一二二三三四四一一二二三三四四一一二二投資期投資期1 12 23 34 45 56 67 78 89 91010一現(xiàn)金流入50861250201273600134182400134182400176287775176732575101304000337680001一期辦公銷(xiāo)售5086125015258375010172250010172250076291875254306252一期商業(yè)銷(xiāo)售48689850324599003245990032459900162299503二期辦公銷(xiāo)售6753600013507200010130400033768000二現(xiàn)金流出326518516130408

23、1461320444947176470445423561727302591549084022936490275200099021101一、二期項(xiàng)目成本322195310113299890120638990603592003043910057707990688000020066210275200099021102銷(xiāo)售費(fèi)用15258386038208402547240254725288633530197730391201013040003銷(xiāo)售稅費(fèi)27973691107004873800327380032969582897202925571720185724000三所得稅33%-9096689823

24、385600705509205978404318519134320764283183433574398-908160-3267696四凈現(xiàn)金流量-184690368474798541432397418198568767902369681552574948177257112-1843840-6634414五累計(jì)凈現(xiàn)金流量 -184690368474798541432397418198568767902369681552574948177257112-1843840-6634414六凈現(xiàn)值(10%)-1801857254519200913301233788672677495481600861844

25、83683915956250-1476415-5182793七累計(jì)凈現(xiàn)值-180185725-134993717-133663593-95776868-182813874180479790173188961294379465302289470229r010.0%0.5656.2489,470,229正的凈現(xiàn)值6.0負(fù)的凈現(xiàn)值2.項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)成本按季度投入，季度末投入現(xiàn)金流量表1、銷(xiāo)售收入每季度末計(jì)入經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)：內(nèi)部收益率：irr= 動(dòng)態(tài)投資回收期= 凈現(xiàn)值npv=累計(jì)凈現(xiàn)值出現(xiàn)正數(shù)的時(shí)間(季度)2005年年2006年年2007年年三、項(xiàng)目投資分析銷(xiāo)售回款計(jì)劃三、項(xiàng)目投資分析銷(xiāo)售回款計(jì)劃一期辦公

26、一期辦公銷(xiāo)售比例銷(xiāo)售比例一期辦公一期辦公銷(xiāo)售收入銷(xiāo)售收入一期商業(yè)一期商業(yè)銷(xiāo)售比例銷(xiāo)售比例一期商業(yè)一期商業(yè)銷(xiāo)售收入銷(xiāo)售收入二期辦公二期辦公銷(xiāo)售比例銷(xiāo)售比例二期辦公二期辦公銷(xiāo)售收入銷(xiāo)售收入20062006年年一季度一季度10%15258二季度二季度30%1017230%4869三季度三季度20%1017220%3246四季度四季度20%949420%324620072007年年一季度一季度15%762920%3246二季度二季度5%254310%1623三季度三季度四季度四季度20082008年年一季度一季度20%6754二季度二季度40%13507三季度三季度30%10130四季度四季度10%3

27、377備注：銷(xiāo)售收入單位為萬(wàn)元附件一、附件一、中關(guān)村科技園區(qū)豐臺(tái)園發(fā)展分析中關(guān)村科技園區(qū)豐臺(tái)園發(fā)展分析 園區(qū)介紹園區(qū)介紹n中關(guān)村科技園區(qū)豐臺(tái)園是國(guó)家級(jí)高新區(qū)，全國(guó)首批向apec開(kāi)放的科技工業(yè)園之一，是“國(guó)際企業(yè)孵化器（ibi）”試點(diǎn)單位，也是中關(guān)村科技園區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)最快的園區(qū)。累計(jì)入園企業(yè)2750余家，形成了北京西南以光機(jī)電一體化、電子信息、生物醫(yī)藥、環(huán)保工程為主導(dǎo)的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶。n園區(qū)規(guī)劃總占地面積為5平方公里，由產(chǎn)業(yè)基地、科技一條街及科技孵化網(wǎng)絡(luò)三大發(fā)展空間組成。 1、一期產(chǎn)業(yè)基地占地1.24平方公里，基礎(chǔ)設(shè)施完善，已基本開(kāi)發(fā)完畢；二期產(chǎn)業(yè)基地總占地面積1.65平方公里，正在打造北京首家總

28、部基地；三期正在啟動(dòng)，占地2.11平方公里。 2、科技一條街：是園區(qū)科技產(chǎn)品集散，集聚孵化空間的發(fā)展區(qū)。 3、科技企業(yè)孵化網(wǎng)絡(luò)：是豐臺(tái)園扶持中小企業(yè)發(fā)展的重要支撐機(jī)構(gòu)，目前已形成了科創(chuàng)大廈，國(guó)際企業(yè)孵化中心（ibi）、賽歐科園企業(yè)孵化中心、軟件企業(yè)孵化中心四大發(fā)展空間。 n豐臺(tái)園區(qū)位于北京西南四環(huán)，屬近郊園區(qū)，其發(fā)展需要市區(qū)配套支持。n園區(qū)配套與市區(qū)可以形成互動(dòng)，園區(qū)相關(guān)配套也面向市區(qū)服務(wù)。二期：二期：中華通信系統(tǒng)有限公司中國(guó)誠(chéng)通控股有限公司中國(guó)汽車(chē)技術(shù)研究中心航天時(shí)代電子集團(tuán)建龍鋼鐵集團(tuán)中金科技股份有限公司中成進(jìn)出口股份有限公司中牧實(shí)業(yè)股份有限公司長(zhǎng)城汽車(chē)股份有限公司長(zhǎng)征火箭技術(shù)股份有限公司

29、邢臺(tái)鋼鐵有限責(zé)任公司歐典企業(yè)集團(tuán)中國(guó)質(zhì)量認(rèn)證中心等大型企業(yè)集團(tuán) 附件一、附件一、中關(guān)村科技園區(qū)豐臺(tái)園發(fā)展分析中關(guān)村科技園區(qū)豐臺(tái)園發(fā)展分析 著名企業(yè)著名企業(yè)一期：一期：北京信豐園生物醫(yī)藥科技發(fā)展有限公司北京貝爾通信設(shè)備制造有限公司北京金自天正智能控制股份有限公司北京北方天鳥(niǎo)智能科技股份有限公司中墾農(nóng)業(yè)資源開(kāi)發(fā)股份有限公司中國(guó)鐵路通信信號(hào)集團(tuán)有限公司航天科工海鷹集團(tuán)有限公司中國(guó)華電電站裝備工程集團(tuán)總公司京衛(wèi)醫(yī)藥科技集團(tuán)有限公司中拓國(guó)際經(jīng)貿(mào)集團(tuán)公司北京倍愛(ài)康生物技術(shù)股份有限公司北京豐科城醫(yī)藥有限公司中博世金科貿(mào)有限責(zé)任公司北京太空板業(yè)股份有限公司北京中鐵快運(yùn)物流科技有限公司 附件一、附件一、中關(guān)村科

30、技園區(qū)豐臺(tái)園發(fā)展分析中關(guān)村科技園區(qū)豐臺(tái)園發(fā)展分析增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)n1999年以來(lái)，經(jīng)濟(jì)規(guī)模超常規(guī)發(fā)展，年均增長(zhǎng)速度超過(guò)30%。n 2002年技工貿(mào)收入200億，同比增長(zhǎng)66.6% 元。 2003年技工貿(mào)總收入300億，同比增長(zhǎng)50。n除技工貿(mào)收入外，2002年其他各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)都高于中關(guān)村科技園區(qū)平均水平，總產(chǎn)值和稅費(fèi)收入分別達(dá)到88億元、7.01億元 。n2002年，技工貿(mào)收入1000萬(wàn)元以上的企業(yè)已達(dá)140多家, 其中億元以上企業(yè)20多家，總收入占總量的72%。n至2004年底，入園企業(yè)已達(dá)2750家，注冊(cè)資本金160多億元以上。附件二：附件二：中關(guān)村科技園區(qū)豐臺(tái)園優(yōu)惠政策摘要中關(guān)村科技園區(qū)

31、豐臺(tái)園優(yōu)惠政策摘要 1 1、財(cái)稅優(yōu)惠政策、財(cái)稅優(yōu)惠政策 (1) 減按15%稅率征收企業(yè)所得稅。企業(yè)出口產(chǎn)品的產(chǎn)值達(dá)到當(dāng)年總產(chǎn)值40%以上的，經(jīng)稅務(wù)部門(mén)核定，減按10%稅率征收企業(yè)所得稅。新技術(shù)企業(yè)自開(kāi)辦之日起，三年內(nèi)免征企業(yè)所得稅，第四至六年減按7.5%征收企業(yè)所得稅。(2) 對(duì)單位和個(gè)人從事技術(shù)轉(zhuǎn)讓、技術(shù)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)和與之相關(guān)的技術(shù)咨詢(xún)、技術(shù)服務(wù)業(yè)務(wù)取得的收入，免征營(yíng)業(yè)稅。(3) 經(jīng)財(cái)稅部門(mén)審批，高新技術(shù)企業(yè)研制開(kāi)發(fā)新產(chǎn)品、新技術(shù)、新工藝當(dāng)年所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用和為此所購(gòu)置的單臺(tái)價(jià)值在10萬(wàn)元以下的試制用關(guān)鍵設(shè)備、測(cè)試儀器的費(fèi)用，可一次或分次攤?cè)氤杀?；?gòu)買(mǎi)國(guó)內(nèi)外先進(jìn)技術(shù)、專(zhuān)利所發(fā)生的費(fèi)用，經(jīng)稅務(wù)部門(mén)

32、批準(zhǔn)，可在兩年內(nèi)攤銷(xiāo)完畢。高新技術(shù)企業(yè)當(dāng)年發(fā)生的技術(shù)開(kāi)發(fā)費(fèi)比上年增長(zhǎng)達(dá)到10%（含10%）以上的，當(dāng)年經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，可再按其實(shí)際發(fā)生額的50%抵扣當(dāng)年應(yīng)納稅所得額。(4) 園區(qū)內(nèi)的高新技術(shù)企業(yè)，用于新技術(shù)和新技術(shù)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的儀器、設(shè)備，可以實(shí)行快速折舊。(5) 對(duì)開(kāi)發(fā)生產(chǎn)軟件產(chǎn)品和符合國(guó)家規(guī)定的集成電路產(chǎn)品和集成電路的企業(yè)：(6) 經(jīng)財(cái)稅部門(mén)批準(zhǔn)，高新技術(shù)企業(yè)購(gòu)買(mǎi)國(guó)內(nèi)外先進(jìn)技術(shù)、發(fā)明和專(zhuān)利所發(fā)生的費(fèi)用，可一次或分次在成本中列支。(7) 駐京研發(fā)機(jī)構(gòu)進(jìn)口的自用設(shè)備、物品等，符合國(guó)家鼓勵(lì)類(lèi)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目免稅規(guī)定和科教用品免稅規(guī)定的，除國(guó)家規(guī)定不予免稅的商品外，免征關(guān)稅和進(jìn)口環(huán)節(jié)增值稅。(8) 對(duì)企業(yè)（含

33、外商投資企業(yè)、外國(guó)企業(yè)）為生產(chǎn)國(guó)家高新技術(shù)產(chǎn)品目錄的產(chǎn)品而進(jìn)口所需的自用設(shè)備及按合同隨設(shè)備進(jìn)口的技術(shù)及配套件、備件，除按規(guī)定不予免稅的商品外，免征關(guān)稅和進(jìn)口環(huán)節(jié)增值稅；對(duì)企業(yè)引進(jìn)屬于國(guó)家高新技術(shù)產(chǎn)品目錄所列的先進(jìn)技術(shù)，按合同規(guī)定向境外支付的軟件費(fèi)，免征關(guān)稅和進(jìn)口環(huán)節(jié)增值稅；對(duì)列入科技部、外經(jīng)貿(mào)部中國(guó)高新技術(shù)商品出口目錄的產(chǎn)品，凡出口退稅率未達(dá)到征稅率的，經(jīng)國(guó)家稅務(wù)總局核準(zhǔn)，產(chǎn)品出口后，可按征稅率及現(xiàn)行出口退稅管理規(guī)定辦理退稅附件二：附件二：中關(guān)村科技園區(qū)豐臺(tái)園優(yōu)惠政策摘要（續(xù)）中關(guān)村科技園區(qū)豐臺(tái)園優(yōu)惠政策摘要（續(xù)） 2 2、人才引進(jìn)政策、人才引進(jìn)政策 (1) 對(duì)經(jīng)市政府有關(guān)部門(mén)認(rèn)定的高新技術(shù)企

34、業(yè)和高新技術(shù)成果產(chǎn)業(yè)化項(xiàng)目所需的外省市專(zhuān)業(yè)技術(shù)和管理人才，經(jīng)人事部門(mén)批準(zhǔn)，給予工作居住證，享受本市市民待遇。工作滿三年者，經(jīng)用人單位推薦、有關(guān)部門(mén)審核批準(zhǔn)，辦理戶口進(jìn)京手續(xù)。(2) 北京市的高等學(xué)校、科研機(jī)構(gòu)的應(yīng)屆畢業(yè)生受聘于園區(qū)內(nèi)的高新技術(shù)企業(yè)，可以直接辦理進(jìn)京戶口，不受進(jìn)京指標(biāo)的限制。 3 3、其他優(yōu)惠政策、其他優(yōu)惠政策 (1) 除法律、法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)進(jìn)行專(zhuān)項(xiàng)審批的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目外，工商行政管理機(jī)關(guān)在辦理企業(yè)登記時(shí),不再具體核定經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目,企業(yè)可以自主選擇經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目,開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。 (2) 以高新技術(shù)成果出資設(shè)立公司和股份合作制企業(yè)的,對(duì)其高新技術(shù)成果出資所占注冊(cè)資本和股權(quán) 的比例不作限制,由出資人在

35、企業(yè)章程中約定。(3) 注冊(cè)資本在100萬(wàn)元人民幣以上的高新技術(shù)企業(yè)可以申請(qǐng)自營(yíng)進(jìn)出口權(quán)。(4) 允許高新技術(shù)企業(yè)以居民住宅作為企業(yè)住所，開(kāi)展高新技術(shù)的經(jīng)營(yíng)和科研工作。(5) 高新技術(shù)企業(yè)優(yōu)先享受政府技術(shù)創(chuàng)新資金、風(fēng)險(xiǎn)投資公司和擔(dān)保資金的支持。 附件三、附件三、周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目掃描（周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目掃描（1）總部基地）總部基地一期銷(xiāo)售較好，二期銷(xiāo)售進(jìn)度放慢，三期開(kāi)發(fā)時(shí)間待定一期銷(xiāo)售較好，二期銷(xiāo)售進(jìn)度放慢，三期開(kāi)發(fā)時(shí)間待定發(fā)展商發(fā)展商北京中關(guān)村豐臺(tái)園道豐科技商務(wù)園建設(shè)發(fā)展有限公司開(kāi)發(fā)期開(kāi)發(fā)期面積面積現(xiàn)象進(jìn)度現(xiàn)象進(jìn)度備注備注項(xiàng)目規(guī)模項(xiàng)目規(guī)模一期20.8萬(wàn)平方米2003年6月19日開(kāi)盤(pán)，2004年5月31日

36、入駐?，F(xiàn)房，不提供按揭二期30萬(wàn)平方米分別預(yù)計(jì)于11月30日、1月31日、2005年5月31日入駐期房，提供五成按揭三期60-70萬(wàn)萬(wàn)平方米開(kāi)工時(shí)間待定，主要仍以辦公為主，基地所有配套（酒店、公寓、商業(yè)等）均設(shè)在三期內(nèi)?？傆?jì)約120萬(wàn)平方米建筑形式建筑形式1000至5000平米多層單體建筑，以2000平米左右為主，獨(dú)立產(chǎn)權(quán)獨(dú)立冠名的總部樓。銷(xiāo)售形式銷(xiāo)售形式獨(dú)棟銷(xiāo)售，不進(jìn)行分割銷(xiāo)售。（1期只留1棟1600平米小樓分層銷(xiāo)售）銷(xiāo)售狀況銷(xiāo)售狀況一期已銷(xiāo)售95%，二期銷(xiāo)售50%。銷(xiāo)售價(jià)格銷(xiāo)售價(jià)格一期剩余部分小體量物業(yè)（1200m2）7900/m2；二期均價(jià)7150/m2配套配套總部基地內(nèi)每個(gè)庭院內(nèi)均設(shè)置一處面積約為200-500平米的餐廳。其他配套目前仍匱乏，酒店、公寓、商業(yè)等均在三期內(nèi)。建筑設(shè)備建筑設(shè)備小型中央空調(diào)集中采暖。物業(yè)管理費(fèi)物業(yè)管理費(fèi)3.98元/平米月附件三、附件三、周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目掃描周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目掃描（2）海鷹多功能樓）海鷹多功能樓項(xiàng)目組成項(xiàng)目組成建筑面建筑面積（積（m m2 2）建筑形式建筑形式工程進(jìn)度工程進(jìn)度銷(xiāo)售價(jià)格銷(xiāo)售價(jià)格銷(xiāo)售狀況銷(xiāo)售狀況物業(yè)物業(yè)功能功能海鷹科技產(chǎn)業(yè)