華友第一城產(chǎn)品定位提綱

1、i i項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)規(guī)劃用地面積(m2)總建面積（m2）項(xiàng)目?jī)?nèi)容總建(m2）建筑密度容積率1439557864.4地上54072.4住宅38204.6 31.73.76商業(yè)及配套面積11705.4附屬部份1286.6陽臺(tái)部份5751.8架空部份205.6騎樓部份624.8地下3792住宅地下車庫(kù)3792iiii - - 區(qū)域項(xiàng)目區(qū)域項(xiàng)目總建總建4 4萬方萬方位置位置興利科技園旁興利科技園旁狀態(tài)狀態(tài)毛坯毛坯銷售銷售一期一期2 2幢多層售完幢多層售完售價(jià)售價(jià)24002400元元/ /平平折扣折扣8.88.8 / 9.4/ 9.4折折客群客群白沙、新縣、大洋白沙、新縣、大洋等等交房交房20

2、102010年年-05-05月月開盤開盤0808年年1212月月類型類型多層多層小高層小高層商鋪商鋪主力主力面積面積110-120110-120平方平方(3(3成成) )150150平方左右平方左右( (6 6成成) )主力主力總價(jià)總價(jià)23-3123-31萬萬38-4438-44萬萬戶數(shù)戶數(shù)220220戶戶ii - i ii - i 我們的我們的“鄰居鄰居”- -“萬興金玉滿堂萬興金玉滿堂”總建總建31869.631869.6方方位置位置保尾保尾狀態(tài)狀態(tài)毛坯毛坯售價(jià)售價(jià)36003600元元/ /物管物管元元/ /平方米平方米配套配套成熟配套成熟配套投資投資飛旋地產(chǎn)飛旋地產(chǎn)類型類型高層高層(32

3、)(32)用途用途商住商住面積面積95-23395-233平方平方戶數(shù)戶數(shù)162162戶戶可售可售50%50%ii - i ii - i 保尾保尾- -“飛旋新天地飛旋新天地”ii - ii ii - ii 其它部分參照項(xiàng)目其它部分參照項(xiàng)目板塊板塊案名案名開盤開盤總建總建（萬（萬m2)m2)產(chǎn)品類型產(chǎn)品類型主力面主力面積積(m2)(m2)工程進(jìn)度工程進(jìn)度銷售銷售率率保尾保尾飛旋新天地飛旋新天地08.108.12 23.2 3.2 1 1幢幢32f32f95-15095-150封頂封頂50%50%北區(qū)北區(qū)凱旋天下凱旋天下未定未定11.511.54 45 5幢幢11f11f，6 6幢幢18f18f

4、140-160140-160未封頂未封頂-北區(qū)北區(qū)華僑新城華僑新城08.108.16.36.32 2幢幢18f18f，2 2幢幢7f7f，3 3幢幢16f16f140-150140-150-北區(qū)北區(qū)僑新市場(chǎng)僑新市場(chǎng)較早較早-1 1幢幢9f9f150150封頂封頂70%70%北區(qū)北區(qū)荔洲商貿(mào)廣荔洲商貿(mào)廣場(chǎng)場(chǎng)-3.93.92 2幢幢28f28f140-150140-150一期封頂，二一期封頂，二期開工期開工60%60%東區(qū)東區(qū)金玉滿堂金玉滿堂08.108.11 14 45 5幢幢11f11f，1 1幢幢9f9f，2 2幢幢7f7f120-160120-160一期部份封頂一期部份封頂32%32%ii

5、 - iii ii - iii 市場(chǎng)小結(jié)市場(chǎng)小結(jié) 區(qū)域板塊區(qū)域板塊參考指標(biāo)參考指標(biāo) 涵江保尾涵江保尾涵江北區(qū)涵江北區(qū)涵江東區(qū)涵江東區(qū) 總建面積總建面積周邊無規(guī)模樓盤周邊無規(guī)模樓盤3-12萬萬m2 5萬萬m2 產(chǎn)品類型產(chǎn)品類型僅僅1幢幢32層地標(biāo)層地標(biāo)建筑建筑 集中在小高層、高層集中在小高層、高層 集中在多層、小高層集中在多層、小高層 主力面積主力面積主力面積在主力面積在90二房，二房，130-155 三房三房三房為區(qū)域供應(yīng)主力三房為區(qū)域供應(yīng)主力 以以120-160 m2 三房三房為主為主主力客源主力客源主要本區(qū)域客源主要本區(qū)域客源 為主為主主要本區(qū)域客源主要本區(qū)域客源 為為主主本區(qū)域的新縣，白

6、沙等本區(qū)域的新縣，白沙等縣城首次購(gòu)房縣城首次購(gòu)房iii - iii - 產(chǎn)品產(chǎn)品swotswot分析分析優(yōu)勢(shì)：優(yōu)勢(shì)：1 1、本項(xiàng)目為涵江東區(qū)高品質(zhì)住宅；、本項(xiàng)目為涵江東區(qū)高品質(zhì)住宅；2 2、周邊工廠帶動(dòng)人氣；、周邊工廠帶動(dòng)人氣；3 3、周邊無高建筑，產(chǎn)品視覺效果極佳、周邊無高建筑，產(chǎn)品視覺效果極佳劣勢(shì)：劣勢(shì)：1 1、工程未有大動(dòng)靜，客戶缺乏信心；、工程未有大動(dòng)靜，客戶缺乏信心；2 2、北側(cè)受主干道影響；、北側(cè)受主干道影響；機(jī)會(huì)點(diǎn)：機(jī)會(huì)點(diǎn)：1 1、涵江東區(qū)高品質(zhì)競(jìng)品較少；、涵江東區(qū)高品質(zhì)競(jìng)品較少；2 2、交通體系完善；、交通體系完善；威脅點(diǎn)：威脅點(diǎn)：1 1、地段，外來人多但無消費(fèi)力，商業(yè)配套、地

7、段，外來人多但無消費(fèi)力，商業(yè)配套少，業(yè)態(tài)零散。少，業(yè)態(tài)零散。2 2、涵江東區(qū)缺乏市場(chǎng)關(guān)注；、涵江東區(qū)缺乏市場(chǎng)關(guān)注；iii - iii - 產(chǎn)品產(chǎn)品swotswot分析分析iii - swotiii - swot分析結(jié)論分析結(jié)論swotswot分析結(jié)論：分析結(jié)論： 產(chǎn)品目前特色優(yōu)勢(shì)不夠突出；產(chǎn)品目前特色優(yōu)勢(shì)不夠突出； 需爭(zhēng)取外區(qū)域市場(chǎng)客源購(gòu)買；需爭(zhēng)取外區(qū)域市場(chǎng)客源購(gòu)買；營(yíng)銷建議小結(jié)：營(yíng)銷建議小結(jié)： 尋找市場(chǎng)上客戶接受度較高的同類產(chǎn)品并加以提升；尋找市場(chǎng)上客戶接受度較高的同類產(chǎn)品并加以提升； 產(chǎn)品可以對(duì)外區(qū)域客戶形成吸引力；產(chǎn)品可以對(duì)外區(qū)域客戶形成吸引力； 按照適當(dāng)比例增加產(chǎn)品類型，吸引客戶，擴(kuò)大

8、客源面；按照適當(dāng)比例增加產(chǎn)品類型，吸引客戶，擴(kuò)大客源面；iv - iv - 營(yíng)銷角度產(chǎn)品建議營(yíng)銷角度產(chǎn)品建議iv - iv - 營(yíng)銷角度產(chǎn)品建議營(yíng)銷角度產(chǎn)品建議推出建議：先住宅推出建議：先住宅, ,后公寓后公寓。理由：理由：1 1、項(xiàng)目歷史客源數(shù)據(jù)分析、項(xiàng)目歷史客源數(shù)據(jù)分析2 2、市場(chǎng)數(shù)據(jù)分析、市場(chǎng)數(shù)據(jù)分析iv-iv-套房帶動(dòng)公寓套房帶動(dòng)公寓公寓公寓套房套房市場(chǎng)回暖市場(chǎng)回暖鋼性需求鋼性需求帶動(dòng)人氣帶動(dòng)人氣人氣帶動(dòng)商機(jī)人氣帶動(dòng)商機(jī)客源流失客源流失無法預(yù)期的市場(chǎng)無法預(yù)期的市場(chǎng)投資產(chǎn)品投資產(chǎn)品vi-項(xiàng)目歷史客源數(shù)據(jù)分析項(xiàng)目歷史客源數(shù)據(jù)分析iv -i iv -i 歷史客戶數(shù)據(jù)歷史客戶數(shù)據(jù) 從上圖可以看

9、出，目前來訪客戶詢問住宅內(nèi)產(chǎn)品的占最大比例，從上圖可以看出，目前來訪客戶詢問住宅內(nèi)產(chǎn)品的占最大比例，其次是公寓，再者為商鋪。其次是公寓，再者為商鋪。 由于項(xiàng)目前期媒體推廣方面較弱，無明確的訴求，因此來訪客由于項(xiàng)目前期媒體推廣方面較弱，無明確的訴求，因此來訪客戶需求較單一。戶需求較單一。iv-i iv-i 歷史客戶數(shù)據(jù)歷史客戶數(shù)據(jù)從以上來訪客戶需求數(shù)據(jù)來看，從以上來訪客戶需求數(shù)據(jù)來看， 130-139 130-139 的比例最大，其次為的比例最大，其次為140-150 140-150 ，再下來為，再下來為110-119110-119。由于目前無明確價(jià)格，介于客戶對(duì)面積的不敏感度，因此，客戶所提由

10、于目前無明確價(jià)格，介于客戶對(duì)面積的不敏感度，因此，客戶所提供的需求，面積存在一定的誤差。但要求三房戶型的比例占最大。供的需求，面積存在一定的誤差。但要求三房戶型的比例占最大。介于單價(jià)較高，如超出總價(jià)預(yù)期，這部份客戶，將降低大面積戶型的介于單價(jià)較高，如超出總價(jià)預(yù)期，這部份客戶，將降低大面積戶型的需求，轉(zhuǎn)而求購(gòu)相對(duì)較小面積的戶型。需求，轉(zhuǎn)而求購(gòu)相對(duì)較小面積的戶型。iv-iiv-i華友第華友第1 1城項(xiàng)目住宅戶型面積比例城項(xiàng)目住宅戶型面積比例項(xiàng)目目前以項(xiàng)目目前以130-139130-139占占55%55%；其次是；其次是110-120110-120占占34%;34%;另外另外120-129120-1

11、29和和140-149140-149所占比例較低，分別占所占比例較低，分別占5%5%和和7%.7%.。vi-市場(chǎng)數(shù)據(jù)分析市場(chǎng)數(shù)據(jù)分析從上圖看出，涵江區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主力戶型落位在三房。從上圖看出，涵江區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主力戶型落位在三房。二房以下的小戶型供應(yīng)量較少，僅占整體市場(chǎng)供應(yīng)量的二房以下的小戶型供應(yīng)量較少，僅占整體市場(chǎng)供應(yīng)量的9%9%，其中兩，其中兩房戶型主要集中在保尾的飛旋新天地，城區(qū)樓盤的二房戶型供應(yīng)量房戶型主要集中在保尾的飛旋新天地，城區(qū)樓盤的二房戶型供應(yīng)量?jī)H占整體供應(yīng)量的僅占整體供應(yīng)量的4%4%，二房戶型成為中心城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的稀缺產(chǎn)，二房戶型成為中心城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的稀缺產(chǎn)品。品。iv

12、 -i iv -i 各樓盤戶型細(xì)分配比分析各樓盤戶型細(xì)分配比分析iv -i iv -i 各樓盤戶型細(xì)分配比分析各樓盤戶型細(xì)分配比分析n各樓盤的戶型細(xì)分比例顯示，所有樓盤主力戶型各樓盤的戶型細(xì)分比例顯示，所有樓盤主力戶型都是以三房為主。都是以三房為主。n一房的戶型只有華僑新城有，占所在樓盤體量的一房的戶型只有華僑新城有，占所在樓盤體量的17%17%。iv -ii iv -ii 戶型面積分析涵江區(qū)戶型面積分析涵江區(qū)現(xiàn)階段涵江區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)，三房戶型的供應(yīng)面積基本現(xiàn)階段涵江區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)，三房戶型的供應(yīng)面積基本上集中在上集中在130130平方米以上，其中平方米以上，其中130130140140平方米三房

13、的比平方米三房的比例達(dá)到例達(dá)到22%22%，140140160160平方米的比例達(dá)到平方米的比例達(dá)到56%56%，顯示整體，顯示整體三房住宅市場(chǎng)供應(yīng)以大三房為主三房住宅市場(chǎng)供應(yīng)以大三房為主iv-ii iv-ii 戶型面積分析涵江東區(qū)戶型面積分析涵江東區(qū)東片板塊主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是金玉滿堂，目前金玉滿堂主要以三房為主，東片板塊主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是金玉滿堂，目前金玉滿堂主要以三房為主，面積分布為面積分布為100-160100-160平方米，其中一期以平方米，其中一期以100-120100-120占有較大體量。金占有較大體量。金玉滿堂從開盤至今所銷售的戶型大部分為玉滿堂從開盤至今所銷售的戶型大部分為100-12

14、0100-120。金玉滿堂由于處于涵江區(qū)東面，比較靠近工業(yè)園區(qū)，地理位置遠(yuǎn)離主金玉滿堂由于處于涵江區(qū)東面，比較靠近工業(yè)園區(qū)，地理位置遠(yuǎn)離主城區(qū)，因此，其產(chǎn)品設(shè)計(jì)基本以經(jīng)濟(jì)型戶型為主，城區(qū)，因此，其產(chǎn)品設(shè)計(jì)基本以經(jīng)濟(jì)型戶型為主，120120以下的經(jīng)濟(jì)型以下的經(jīng)濟(jì)型三房在項(xiàng)目所有戶型中的占比為三房在項(xiàng)目所有戶型中的占比為17%17%，作為一期在售產(chǎn)品，所占比例為，作為一期在售產(chǎn)品，所占比例為36% 36% 。iv -iii iv -iii 銷售分析不同面積段戶型銷售銷售分析不同面積段戶型銷售從銷售曲線圖分析顯示，涵江房地產(chǎn)市場(chǎng)整體銷售情況良好，從銷售曲線圖分析顯示，涵江房地產(chǎn)市場(chǎng)整體銷售情況良好，

15、但在所有戶型面積段中，但在所有戶型面積段中，130130平方米以下戶型的銷售率最高，說平方米以下戶型的銷售率最高，說明經(jīng)濟(jì)、舒適型住宅具有較強(qiáng)的市場(chǎng)接受基礎(chǔ)。明經(jīng)濟(jì)、舒適型住宅具有較強(qiáng)的市場(chǎng)接受基礎(chǔ)。140140160160平方平方米的戶型銷售去化速度相對(duì)較慢。米的戶型銷售去化速度相對(duì)較慢。iv-iv iv-iv 銷售分析不同總價(jià)戶型銷售銷售分析不同總價(jià)戶型銷售總價(jià)供應(yīng)曲線分析顯示，涵江房地產(chǎn)市場(chǎng)的主力供應(yīng)與需求總總價(jià)供應(yīng)曲線分析顯示，涵江房地產(chǎn)市場(chǎng)的主力供應(yīng)與需求總價(jià)主要集中在價(jià)主要集中在40406060萬元區(qū)間。萬元區(qū)間。從不同總價(jià)的銷售情況對(duì)比分析顯示，涵江房地產(chǎn)市場(chǎng)整體價(jià)從不同總價(jià)的銷

16、售情況對(duì)比分析顯示，涵江房地產(chǎn)市場(chǎng)整體價(jià)格消費(fèi)需求呈多點(diǎn)分散，但整體市場(chǎng)中，由于多數(shù)為涵江主城格消費(fèi)需求呈多點(diǎn)分散，但整體市場(chǎng)中，由于多數(shù)為涵江主城區(qū)，總價(jià)在區(qū)，總價(jià)在7070萬元以下的戶型銷售率較快，是涵江房地產(chǎn)市場(chǎng)萬元以下的戶型銷售率較快，是涵江房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱銷戶型。的熱銷戶型。v 市場(chǎng)總結(jié)市場(chǎng)總結(jié) 主要以大面積戶型供應(yīng)為主，主力戶型供應(yīng)主要集中在主要以大面積戶型供應(yīng)為主，主力戶型供應(yīng)主要集中在大三房戶型設(shè)計(jì)以大三房戶型設(shè)計(jì)以“大、闊、豪大、闊、豪”為標(biāo)準(zhǔn)。為標(biāo)準(zhǔn)。整體市場(chǎng)呈現(xiàn)二房戶型量少，三房以上戶型面積大的特征，整體市場(chǎng)呈現(xiàn)二房戶型量少，三房以上戶型面積大的特征，二房到三房的戶型區(qū)間面

17、積拉大，二房到三房的戶型區(qū)間面積拉大，130130平方米以下三房與二平方米以下三房與二房等舒適、經(jīng)濟(jì)實(shí)用戶型的供給匱乏，在目前市場(chǎng)情況下，房等舒適、經(jīng)濟(jì)實(shí)用戶型的供給匱乏，在目前市場(chǎng)情況下，實(shí)用型戶型將面臨市場(chǎng)細(xì)分后的良好機(jī)會(huì)。實(shí)用型戶型將面臨市場(chǎng)細(xì)分后的良好機(jī)會(huì)。本案的戶型策略應(yīng)有機(jī)迎合在戶型面積上未被滿足的市場(chǎng)本案的戶型策略應(yīng)有機(jī)迎合在戶型面積上未被滿足的市場(chǎng)需求，超越同構(gòu)競(jìng)爭(zhēng)，走總體差異化與局部領(lǐng)先的開發(fā)經(jīng)營(yíng)需求，超越同構(gòu)競(jìng)爭(zhēng)，走總體差異化與局部領(lǐng)先的開發(fā)經(jīng)營(yíng)之路，在住宅產(chǎn)品供應(yīng)未與有效消費(fèi)需求對(duì)位的市場(chǎng)空白點(diǎn)之路，在住宅產(chǎn)品供應(yīng)未與有效消費(fèi)需求對(duì)位的市場(chǎng)空白點(diǎn)處，明晰產(chǎn)品定位。處，明晰

18、產(chǎn)品定位。v-v-市場(chǎng)總結(jié)市場(chǎng)總結(jié)區(qū)域市場(chǎng)區(qū)域市場(chǎng)v- 市場(chǎng)總結(jié)市場(chǎng)總結(jié)區(qū)域市場(chǎng)區(qū)域市場(chǎng) 涵江房地產(chǎn)市場(chǎng)涵江房地產(chǎn)市場(chǎng)135135平方米以下戶型暢銷，但市場(chǎng)供平方米以下戶型暢銷，但市場(chǎng)供給缺乏，給缺乏，135135平方米以下戶型的市場(chǎng)有效需求未被充平方米以下戶型的市場(chǎng)有效需求未被充分滿足，是本案產(chǎn)品規(guī)劃的一大機(jī)會(huì)點(diǎn)。分滿足，是本案產(chǎn)品規(guī)劃的一大機(jī)會(huì)點(diǎn)。 現(xiàn)階段涵江房地產(chǎn)市場(chǎng)，現(xiàn)階段涵江房地產(chǎn)市場(chǎng)，130130150150平方米戶型是消費(fèi)平方米戶型是消費(fèi)主流、三房總價(jià)主流、三房總價(jià)4040萬、四房總價(jià)萬、四房總價(jià)5050萬元以下是熱銷戶萬元以下是熱銷戶型。型。 本案的戶型設(shè)計(jì)，在尊重主流客戶面積消費(fèi)習(xí)慣的同本案的戶型設(shè)計(jì)，在尊重主流客戶面積消費(fèi)習(xí)慣的同時(shí)，面積定位上應(yīng)考慮市場(chǎng)總體消費(fèi)能力，合理控制時(shí)，面積定位上應(yīng)考慮市場(chǎng)總體消費(fèi)能力，合理控制總價(jià)?？們r(jià)。v- 市場(chǎng)總結(jié)市場(chǎng)總結(jié) 就近