寧波高新科技廣場(chǎng)寫(xiě)字樓項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃提案報(bào)告_105PPT

1、寧波科技園區(qū)寫(xiě)字樓項(xiàng)目高新科寧波科技園區(qū)寫(xiě)字樓項(xiàng)目高新科技廣場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃提案報(bào)告技廣場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃提案報(bào)告目錄目錄Contents土地供應(yīng)情況分析土地供應(yīng)情況分析 06 06年較年較0505年年增長(zhǎng)了增長(zhǎng)了143143，為，為202202萬(wàn)平方米，萬(wàn)平方米，0505年比年比 0404年年增長(zhǎng)了增長(zhǎng)了207207，為，為8383萬(wàn)平米，逐年呈翻倍遞增態(tài)勢(shì)萬(wàn)平米，逐年呈翻倍遞增態(tài)勢(shì) 據(jù)統(tǒng)計(jì)，據(jù)統(tǒng)計(jì)，0707年年1 19 9月份月份，寧波市辦公性質(zhì)，寧波市辦公性質(zhì)土地供應(yīng)量土地供應(yīng)量為為3535萬(wàn)方，且萬(wàn)方，且全部屬于江東區(qū)全部屬于江東區(qū)，預(yù)計(jì)，預(yù)計(jì)0707年供應(yīng)量為年供應(yīng)量為100100萬(wàn)方，較

2、萬(wàn)方，較0606年有一定幅度年有一定幅度的下降的下降 從辦公性質(zhì)用地的供應(yīng)量來(lái)看，從辦公性質(zhì)用地的供應(yīng)量來(lái)看，0606年成為近年來(lái)土地供應(yīng)最為集中年成為近年來(lái)土地供應(yīng)最為集中的一年，且供應(yīng)量較大，較的一年，且供應(yīng)量較大，較兩年前增長(zhǎng)了近兩年前增長(zhǎng)了近1010倍倍，市場(chǎng)壓力巨大，市場(chǎng)壓力巨大 江東區(qū)在這三年的土地供應(yīng)量中成為大戶(hù)，從江東區(qū)在這三年的土地供應(yīng)量中成為大戶(hù)，從0404 0606這三年中分別這三年中分別占到全市占到全市38.938.9、83.183.1和和86.186.1的市場(chǎng)份額的市場(chǎng)份額 隨著隨著東部新城東部新城的規(guī)劃啟動(dòng)，東部新城的供應(yīng)逐漸增多，截至目前，的規(guī)劃啟動(dòng)，東部新城的供

3、應(yīng)逐漸增多，截至目前，該區(qū)域供有該區(qū)域供有5151萬(wàn)方萬(wàn)方的辦公土地供應(yīng)，占到整個(gè)江東區(qū)的的辦公土地供應(yīng)，占到整個(gè)江東區(qū)的21.821.8，其，其規(guī)劃前景也越來(lái)越被看好規(guī)劃前景也越來(lái)越被看好近年來(lái)，寧波市辦公性質(zhì)用地供應(yīng)量呈逐年大幅度增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)壓力陡增，且多集中在江東區(qū)，近年來(lái)，寧波市辦公性質(zhì)用地供應(yīng)量呈逐年大幅度增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)壓力陡增，且多集中在江東區(qū)，給給本案造成一定壓力本案造成一定壓力江東區(qū)在土地市場(chǎng)的供應(yīng)中成為最大贏(yíng)家，其中尤以科技園區(qū)和東部新城為主，其必將成為寧波辦江東區(qū)在土地市場(chǎng)的供應(yīng)中成為最大贏(yíng)家，其中尤以科技園區(qū)和東部新城為主，其必將成為寧波辦公公市場(chǎng)的主戰(zhàn)場(chǎng)市場(chǎng)的主戰(zhàn)場(chǎng)

4、由于由于0404年至今辦公用地的放量主要集中在江東區(qū)的科技園區(qū)，年至今辦公用地的放量主要集中在江東區(qū)的科技園區(qū)，容積容積率多為率多為2.02.03.03.0之間之間，因此低密度和低容積率成為幾年來(lái)辦公產(chǎn)品，因此低密度和低容積率成為幾年來(lái)辦公產(chǎn)品的主要特征的主要特征 隨著東部新城的放量和科技園區(qū)的用地減少，容積率呈逐步上升趨隨著東部新城的放量和科技園區(qū)的用地減少，容積率呈逐步上升趨勢(shì)，勢(shì)，回歸到傳統(tǒng)辦公產(chǎn)品的趨勢(shì)愈加明顯回歸到傳統(tǒng)辦公產(chǎn)品的趨勢(shì)愈加明顯 東部新城東部新城的辦公產(chǎn)品容積率較高，在的辦公產(chǎn)品容積率較高，在0606年和年和0707年所推出的地塊中，年所推出的地塊中，容積率均在容積率均在

5、5.0-6.05.0-6.0之間之間無(wú)論是寧波市還是江東區(qū)，低容積率和低密度的辦公產(chǎn)品逐漸減少，本案的產(chǎn)品規(guī)劃條件優(yōu)勢(shì)愈發(fā)明顯無(wú)論是寧波市還是江東區(qū)，低容積率和低密度的辦公產(chǎn)品逐漸減少，本案的產(chǎn)品規(guī)劃條件優(yōu)勢(shì)愈發(fā)明顯容積率分析容積率分析平均地價(jià)分析平均地價(jià)分析 江東區(qū)江東區(qū)0505年樓板價(jià)較前一年有了較大漲幅，之后便處于一個(gè)穩(wěn)步年樓板價(jià)較前一年有了較大漲幅，之后便處于一個(gè)穩(wěn)步 增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，但漲幅較慢，增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，但漲幅較慢，始終維持在始終維持在2000-25002000-2500元之間元之間 05 05年受市區(qū)兩塊辦公用地的影響，整體地價(jià)均值被拉高年受市區(qū)兩塊辦公用地的影響，整體地價(jià)均值被拉高

6、 江東區(qū)的均價(jià)始終位于全市均值之下，價(jià)格彈性空間較大江東區(qū)的均價(jià)始終位于全市均值之下，價(jià)格彈性空間較大 07 07年江東區(qū)的年江東區(qū)的“地王地王”是位于東部新城的是位于東部新城的B4-6B4-6地塊，由寧波恒元地塊，由寧波恒元 建設(shè)公司出資建設(shè)公司出資42104210元元/ /平米的價(jià)格取得平米的價(jià)格取得受大體量供應(yīng)的影響，全市辦公用地樓板價(jià)呈緩慢增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，江東區(qū)的價(jià)格有一定的漲幅空間受大體量供應(yīng)的影響，全市辦公用地樓板價(jià)呈緩慢增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，江東區(qū)的價(jià)格有一定的漲幅空間寧波市辦公市場(chǎng)板塊分析寧波市辦公市場(chǎng)板塊分析242452526 61818從目前在售的個(gè)案分布來(lái)看，主要集中在江東、海曙和鄞州三個(gè)

7、區(qū)從目前在售的個(gè)案分布來(lái)看，主要集中在江東、海曙和鄞州三個(gè)區(qū)域，其中域，其中江東區(qū)所占市場(chǎng)份額最多，到達(dá)江東區(qū)所占市場(chǎng)份額最多，到達(dá)5252寧波辦公市場(chǎng)板塊呈現(xiàn)寧波辦公市場(chǎng)板塊呈現(xiàn)“三足鼎立三足鼎立”的格局：的格局：第一區(qū)域：三江口區(qū)域第一區(qū)域：三江口區(qū)域傳統(tǒng)核心區(qū)傳統(tǒng)核心區(qū)第二區(qū)域：鄞州中心區(qū)域第二區(qū)域：鄞州中心區(qū)域新的寧波寫(xiě)字樓中心新的寧波寫(xiě)字樓中心第三區(qū)域：江東科技園和東部新城區(qū)域第三區(qū)域：江東科技園和東部新城區(qū)域?qū)幉ㄎ磥?lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的寧波未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的 重要引擎重要引擎 近郊化傾向明顯，江東區(qū)成為寧波辦公市場(chǎng)的主戰(zhàn)場(chǎng)，其中科技園區(qū)和東部新城成為拉動(dòng)寧波經(jīng)濟(jì)發(fā)展近郊化傾向明顯，江東區(qū)成為寧波

8、辦公市場(chǎng)的主戰(zhàn)場(chǎng)，其中科技園區(qū)和東部新城成為拉動(dòng)寧波經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要引擎的重要引擎寧波市辦公商品房供應(yīng)量分析寧波市辦公商品房供應(yīng)量分析 04 04年至今，江東區(qū)辦公商品房的供應(yīng)量呈逐漸上升趨勢(shì)，年至今，江東區(qū)辦公商品房的供應(yīng)量呈逐漸上升趨勢(shì)，0606年年顯顯得尤為突出，較得尤為突出，較0505年有了近一倍的新增供應(yīng)量，年有了近一倍的新增供應(yīng)量，達(dá)到了達(dá)到了93.593.5萬(wàn)方萬(wàn)方 但是成交的增幅確沒(méi)有明顯的增加，但是成交的增幅確沒(méi)有明顯的增加，0606年去化年去化3030萬(wàn)方萬(wàn)方，僅比，僅比0505年年增長(zhǎng)了增長(zhǎng)了6 6，遠(yuǎn)落后于供應(yīng)量的增長(zhǎng)，市場(chǎng)壓力可見(jiàn)一斑，遠(yuǎn)落后于供應(yīng)量的增長(zhǎng)，市場(chǎng)壓力可見(jiàn)

9、一斑 截至截至0707年年9 9月，江東區(qū)新增供應(yīng)量為月，江東區(qū)新增供應(yīng)量為3030萬(wàn)方，去化萬(wàn)方，去化11.511.5萬(wàn)方，按照萬(wàn)方，按照目前的去化速度，今年的成交量基本在目前的去化速度，今年的成交量基本在30304040萬(wàn)方之間萬(wàn)方之間 04 04年至今，供求比分別是年至今，供求比分別是3.43.4、2.22.2、3.13.1；累計(jì)供求比為累計(jì)供求比為3.43.4、3.623.62、5.45.4，供遠(yuǎn)大于求，市場(chǎng)壓力非常巨大，供遠(yuǎn)大于求，市場(chǎng)壓力非常巨大寧波辦公市場(chǎng)需求量遠(yuǎn)小于市場(chǎng)供應(yīng)量，供求結(jié)構(gòu)失衡，直接影響了辦公產(chǎn)品的去化和價(jià)格的提升寧波辦公市場(chǎng)需求量遠(yuǎn)小于市場(chǎng)供應(yīng)量，供求結(jié)構(gòu)失衡，直

10、接影響了辦公產(chǎn)品的去化和價(jià)格的提升寧波市辦公商品房?jī)r(jià)格分析寧波市辦公商品房?jī)r(jià)格分析 04 04年至今，寧波市的辦公年至今，寧波市的辦公價(jià)格始終處于穩(wěn)步攀升的價(jià)格始終處于穩(wěn)步攀升的發(fā)展態(tài)勢(shì)，發(fā)展態(tài)勢(shì)，0707年年1-91-9月份的月份的辦公均價(jià)為辦公均價(jià)為96009600元元/ /平米平米 今年上半年，江東區(qū)的辦今年上半年，江東區(qū)的辦公成交均價(jià)為每平米公成交均價(jià)為每平米85008500元，低于全市的平均價(jià)格元，低于全市的平均價(jià)格寧波辦公價(jià)格處于穩(wěn)步上漲的發(fā)展態(tài)勢(shì)，價(jià)格漲幅趨勢(shì)緩慢寧波辦公價(jià)格處于穩(wěn)步上漲的發(fā)展態(tài)勢(shì)，價(jià)格漲幅趨勢(shì)緩慢江東區(qū)作為市場(chǎng)成交的主力區(qū)域，價(jià)格確低于全市平均水平，寧波未來(lái)經(jīng)濟(jì)

11、發(fā)展的主引擎，江東區(qū)辦公價(jià)江東區(qū)作為市場(chǎng)成交的主力區(qū)域，價(jià)格確低于全市平均水平，寧波未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主引擎，江東區(qū)辦公價(jià)格存在一定的上漲空間格存在一定的上漲空間2272元/受大體量供應(yīng)的影響，江東區(qū)辦公價(jià)格出現(xiàn)受大體量供應(yīng)的影響，江東區(qū)辦公價(jià)格出現(xiàn)“倒掛倒掛”現(xiàn)象，產(chǎn)品價(jià)格被嚴(yán)重低估現(xiàn)象，產(chǎn)品價(jià)格被嚴(yán)重低估寧波市辦公商品房?jī)r(jià)格分析寧波市辦公商品房?jī)r(jià)格分析中標(biāo)時(shí)間項(xiàng)目名稱(chēng) 開(kāi)盤(pán)時(shí)間平均價(jià)格住宅項(xiàng)目天賜佳園2007-38500浪琴海2006-59000甬港豪庭2007-69000ART藍(lán)灣2007-57500辦公項(xiàng)目95國(guó)際廣場(chǎng)2007-37300寧波國(guó)際汽車(chē)城7000萬(wàn)特國(guó)際商務(wù)中心2006-96

12、300廣博商貿(mào)中心2006-18200我們抽取了部分在售的辦公項(xiàng)我們抽取了部分在售的辦公項(xiàng)目和住宅項(xiàng)目，發(fā)現(xiàn)江東區(qū)部目和住宅項(xiàng)目，發(fā)現(xiàn)江東區(qū)部分辦公產(chǎn)品的銷(xiāo)售價(jià)格幾乎與分辦公產(chǎn)品的銷(xiāo)售價(jià)格幾乎與住宅產(chǎn)品相當(dāng)，甚至低于住宅住宅產(chǎn)品相當(dāng)，甚至低于住宅產(chǎn)品，這也成為寧波整體辦公產(chǎn)品，這也成為寧波整體辦公市場(chǎng)的一大特征市場(chǎng)的一大特征寧波市辦公市場(chǎng)發(fā)展歷程寧波市辦公市場(chǎng)發(fā)展歷程20002000年以前年以前01-0501-05年年0505年以后年以后時(shí)間軸時(shí)間軸發(fā)展區(qū)域發(fā)展區(qū)域發(fā)展階段概要發(fā)展階段概要江東區(qū)、科技園、鄞州江東區(qū)、科技園、鄞州區(qū)、東部新城區(qū)、東部新城鄞州區(qū)、江東區(qū)、三江口鄞州區(qū)、江東區(qū)、三江

13、口三江口或三江口或郊區(qū)廠(chǎng)房郊區(qū)廠(chǎng)房創(chuàng)業(yè)階段創(chuàng)業(yè)階段發(fā)展階段發(fā)展階段提升階段提升階段發(fā)展節(jié)點(diǎn)描述發(fā)展節(jié)點(diǎn)描述經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)與企業(yè)基礎(chǔ)直接決定那時(shí)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)與企業(yè)基礎(chǔ)直接決定那時(shí)得得需求基礎(chǔ)，用需求基礎(chǔ)，用“辦公場(chǎng)地辦公場(chǎng)地”來(lái)替代來(lái)替代“寫(xiě)字樓寫(xiě)字樓”的說(shuō)法也更合適，其的說(shuō)法也更合適，其處于配角，在很大程度具有極強(qiáng)的依附性與混合性，處于配角，在很大程度具有極強(qiáng)的依附性與混合性，比如說(shuō)與比如說(shuō)與生產(chǎn)基地相依、與小區(qū)相混雜生產(chǎn)基地相依、與小區(qū)相混雜，因此等待寫(xiě)，因此等待寫(xiě)字樓的只有第三者的配角地位字樓的只有第三者的配角地位寧波經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了高速發(fā)展時(shí)代，寧波企業(yè)寧波經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了高速發(fā)展時(shí)代，寧

14、波企業(yè)結(jié)構(gòu)與數(shù)量變化很大，許多企業(yè)在經(jīng)歷著工廠(chǎng)到公司結(jié)構(gòu)與數(shù)量變化很大，許多企業(yè)在經(jīng)歷著工廠(chǎng)到公司的發(fā)展階段。大中小的外貿(mào)公司、設(shè)計(jì)公司高科技、的發(fā)展階段。大中小的外貿(mào)公司、設(shè)計(jì)公司高科技、金融、物流等行業(yè)蓬勃發(fā)展，作為寫(xiě)字樓主要消費(fèi)層金融、物流等行業(yè)蓬勃發(fā)展，作為寫(xiě)字樓主要消費(fèi)層的民營(yíng)企業(yè)也發(fā)展迅速。因此的民營(yíng)企業(yè)也發(fā)展迅速。因此商住概念逐漸沒(méi)落，寫(xiě)商住概念逐漸沒(méi)落，寫(xiě)字樓在由中小零星創(chuàng)業(yè)型向大面積穩(wěn)定形象總部型發(fā)字樓在由中小零星創(chuàng)業(yè)型向大面積穩(wěn)定形象總部型發(fā)展；局部辦公在向集群辦公轉(zhuǎn)化展；局部辦公在向集群辦公轉(zhuǎn)化等成為辦公產(chǎn)品新的等成為辦公產(chǎn)品新的發(fā)展方向發(fā)展方向城市擴(kuò)張、港口發(fā)展、杭州灣

15、跨海大橋建設(shè)，一批投城市擴(kuò)張、港口發(fā)展、杭州灣跨海大橋建設(shè)，一批投資百萬(wàn)元的大項(xiàng)目落戶(hù)和入世效應(yīng)逐步顯現(xiàn)，城市地資百萬(wàn)元的大項(xiàng)目落戶(hù)和入世效應(yīng)逐步顯現(xiàn)，城市地位、經(jīng)濟(jì)總量、外向度和集聚能力將進(jìn)一步提高。與位、經(jīng)濟(jì)總量、外向度和集聚能力將進(jìn)一步提高。與時(shí)懼進(jìn)的未來(lái)新經(jīng)濟(jì)必將形成對(duì)寫(xiě)字樓檔次與功能的時(shí)懼進(jìn)的未來(lái)新經(jīng)濟(jì)必將形成對(duì)寫(xiě)字樓檔次與功能的提升，提升，如總部基地、生態(tài)商務(wù)、智能化辦公等辦公概如總部基地、生態(tài)商務(wù)、智能化辦公等辦公概念成為未來(lái)一段時(shí)期內(nèi)房產(chǎn)市場(chǎng)的新主導(dǎo)念成為未來(lái)一段時(shí)期內(nèi)房產(chǎn)市場(chǎng)的新主導(dǎo)，需求已經(jīng)，需求已經(jīng)激活，已經(jīng)進(jìn)入供需互動(dòng)、共同進(jìn)步的階段激活，已經(jīng)進(jìn)入供需互動(dòng)、共同進(jìn)步的階

16、段未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)分析未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)分析江東區(qū)存量江東區(qū)存量江東區(qū)在售項(xiàng)目一覽表江東區(qū)在售項(xiàng)目一覽表項(xiàng)目名稱(chēng)總體量納入網(wǎng)上銷(xiāo)售面積去化率已售體量剩余體量16城聯(lián)邦48492-未開(kāi)盤(pán)-48492銀晨國(guó)際9557229021未開(kāi)盤(pán)-95572上東國(guó)際805667202894.5681333895寧波高新科技廣場(chǎng)9681277221634863228589萬(wàn)特國(guó)際商務(wù)中心850005190271369081499495國(guó)際商務(wù)大廈58891588915129445.529445.5東城國(guó)際3400038466371456823898永和恒富中心40000-未開(kāi)盤(pán)-40000寧波國(guó)際汽車(chē)城1007278061756

17、.65287427743名匯東方20000-未開(kāi)盤(pán)-20000雷迪森廣場(chǎng)163588未開(kāi)盤(pán)-163588中信泰富廣場(chǎng)128600-未開(kāi)盤(pán)-128600華宏第五大道41590-未開(kāi)盤(pán)-41590創(chuàng)E慧谷100000-未開(kāi)盤(pán)-100000廣博國(guó)際商貿(mào)中心50000左右4040545.31249827907總計(jì)1093838448551263058.5794313.5 目前江東區(qū)在售或者預(yù)售的樓目前江東區(qū)在售或者預(yù)售的樓盤(pán)總共有盤(pán)總共有1515個(gè)（其中一個(gè)為個(gè)（其中一個(gè)為鎮(zhèn)海區(qū)的競(jìng)品），總體量為鎮(zhèn)海區(qū)的競(jìng)品），總體量為109109萬(wàn)，截至萬(wàn)，截至0707年年9 9月，納入月，納入網(wǎng)上銷(xiāo)售面積網(wǎng)上銷(xiāo)售

18、面積44.844.8萬(wàn)方，已去萬(wàn)方，已去化化26.326.3萬(wàn)方，剩余體量萬(wàn)方，剩余體量79.479.4萬(wàn)萬(wàn)方方江東區(qū)未來(lái)江東區(qū)未來(lái)1 1年內(nèi)的存量年內(nèi)的存量 8080萬(wàn)萬(wàn)未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)分析未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)分析江東區(qū)存量江東區(qū)存量用地面積（） 建筑面積（） 容積率2004年458551068672.352005年3728046965112.142006年66845117424372.872007年808713552514.43總計(jì)116798129010662.9475江東區(qū)江東區(qū)04-0704-07年土地供應(yīng)總量表年土地供應(yīng)總量表 04-07 04-07年年9 9月，江東區(qū)辦公用地性質(zhì)土地總量約為月，江東

19、區(qū)辦公用地性質(zhì)土地總量約為290290萬(wàn)萬(wàn) 在在4 4年內(nèi)土地供應(yīng)中，部分項(xiàng)目已經(jīng)售罄，總?cè)セ娣e為年內(nèi)土地供應(yīng)中，部分項(xiàng)目已經(jīng)售罄，總?cè)セ娣e為44.444.4萬(wàn)萬(wàn)； 目前江東區(qū)總共在售目前江東區(qū)總共在售1616個(gè)樓盤(pán)，總量為個(gè)樓盤(pán)，總量為109109萬(wàn)方，目前已經(jīng)去化萬(wàn)方，目前已經(jīng)去化了了29.929.9萬(wàn)方；萬(wàn)方； 剔除已經(jīng)售罄的和已經(jīng)確定樓盤(pán)的去化量，以剔除已經(jīng)售罄的和已經(jīng)確定樓盤(pán)的去化量，以2 23 3年作為開(kāi)發(fā)周年作為開(kāi)發(fā)周期來(lái)計(jì)算，江東區(qū)未來(lái)期來(lái)計(jì)算，江東區(qū)未來(lái)2 23 3年內(nèi)的存量為年內(nèi)的存量為136.6136.6萬(wàn)方。萬(wàn)方。在未來(lái)在未來(lái)2 23 3年內(nèi)，江東區(qū)辦公項(xiàng)目存量為年

20、內(nèi)，江東區(qū)辦公項(xiàng)目存量為136.6 136.6 萬(wàn)萬(wàn)，其中東部新城約其中東部新城約5151萬(wàn)萬(wàn)，占據(jù)了半壁江山占據(jù)了半壁江山辦公市場(chǎng)總結(jié)辦公市場(chǎng)總結(jié)2007年市場(chǎng)供應(yīng)量約達(dá)100萬(wàn)方，去化量?jī)H為32萬(wàn)方。而后續(xù)供應(yīng)量的不斷增加，整體辦公市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)將更為激烈，而供求比、供需比的問(wèn)題日趨明顯供過(guò)于求繼續(xù)擴(kuò)大供過(guò)于求繼續(xù)擴(kuò)大市中心區(qū)域可供開(kāi)發(fā)土地的局限性、鄞州新區(qū)的辦公市場(chǎng)發(fā)展規(guī)劃。而南統(tǒng)籌、東擴(kuò)的戰(zhàn)略布局的規(guī)劃與發(fā)展，將直接為本區(qū)域本項(xiàng)目帶來(lái)發(fā)展契約發(fā)展區(qū)域向外擴(kuò)張發(fā)展區(qū)域向外擴(kuò)張江東區(qū)以東部新城的東擴(kuò)為發(fā)展契機(jī)，高新區(qū)在原有科技園區(qū)升級(jí)后得到更有力的政府、政策的支持，環(huán)境的日趨成熟為區(qū)域?qū)懽謽钱a(chǎn)

21、品提供了價(jià)值空間平臺(tái)江東區(qū)成為重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域江東區(qū)成為重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域江東區(qū)域的供求比關(guān)系，加之辦公與住宅的規(guī)劃問(wèn)題，導(dǎo)致辦公與住宅的規(guī)劃分區(qū)混淆，直接關(guān)系區(qū)域辦公市場(chǎng)價(jià)格的走低的現(xiàn)象區(qū)域價(jià)格倒掛區(qū)域價(jià)格倒掛隨著寧波辦公市場(chǎng)三個(gè)階段的發(fā)展，辦公產(chǎn)品也逐漸推陳出新，一些創(chuàng)新的辦公理念和產(chǎn)品設(shè)計(jì)被市場(chǎng)所看好，并表現(xiàn)出廣闊的發(fā)展前景，成為寧波辦公的主流產(chǎn)品走精細(xì)化的道路日益明顯產(chǎn)品走精細(xì)化的道路日益明顯目錄目錄Contents企業(yè)知名度提升企業(yè)知名度提升產(chǎn)品作品化產(chǎn)品作品化經(jīng)濟(jì)效益最大化經(jīng)濟(jì)效益最大化經(jīng)濟(jì)效益最大化是終極目標(biāo)經(jīng)濟(jì)效益最大化是終極目標(biāo)產(chǎn)品是基礎(chǔ)，產(chǎn)品要實(shí)現(xiàn)作品化產(chǎn)品是基礎(chǔ)，產(chǎn)品要實(shí)現(xiàn)作品化企

22、業(yè)知名度提升是最終目的企業(yè)知名度提升是最終目的戰(zhàn)略戰(zhàn)略開(kāi)發(fā)的實(shí)現(xiàn)途徑戰(zhàn)略戰(zhàn)略開(kāi)發(fā)的實(shí)現(xiàn)途徑 借勢(shì)、跳出、超越借勢(shì)、跳出、超越商務(wù)社區(qū)典范商務(wù)社區(qū)典范傳統(tǒng)辦公傳統(tǒng)辦公寧波整體規(guī)劃寧波整體規(guī)劃東部新城規(guī)劃東部新城規(guī)劃總部基地規(guī)劃總部基地規(guī)劃本案本案寧波寧波江東區(qū)江東區(qū)江東區(qū)江東區(qū)東部新城東部新城項(xiàng)目項(xiàng)目項(xiàng)目項(xiàng)目借勢(shì)而為借勢(shì)而為借勢(shì)的可能方向借勢(shì)的可能方向高新區(qū)高新區(qū)總部基地總部基地項(xiàng)目項(xiàng)目跳出項(xiàng)目看項(xiàng)目跳出項(xiàng)目看項(xiàng)目不僅僅是一個(gè)項(xiàng)目，更應(yīng)該把項(xiàng)目當(dāng)做作品來(lái)做，做成精品。不僅僅是一個(gè)項(xiàng)目，更應(yīng)該把項(xiàng)目當(dāng)做作品來(lái)做，做成精品。跳出跳出依托依托2小時(shí)長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈，放眼長(zhǎng)三角市場(chǎng)依托國(guó)際港口城市、放眼國(guó)際

23、市場(chǎng)小時(shí)長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈，放眼長(zhǎng)三角市場(chǎng)依托國(guó)際港口城市、放眼國(guó)際市場(chǎng)跳出江東看項(xiàng)目跳出江東看項(xiàng)目不僅僅江東的一個(gè)辦公項(xiàng)目，更是江東科技園區(qū)發(fā)展新型生態(tài)辦公不僅僅江東的一個(gè)辦公項(xiàng)目，更是江東科技園區(qū)發(fā)展新型生態(tài)辦公的典范，一種新工作理念的倡導(dǎo)。的典范，一種新工作理念的倡導(dǎo)。跳出寧波看項(xiàng)目跳出寧波看項(xiàng)目本案雖位于寧波，但其不僅只是寧波的項(xiàng)目、更是為長(zhǎng)三角區(qū)域、本案雖位于寧波，但其不僅只是寧波的項(xiàng)目、更是為長(zhǎng)三角區(qū)域、乃至全國(guó)、甚至國(guó)際市場(chǎng)服務(wù)的。立足大寧波、放眼全世界乃至全國(guó)、甚至國(guó)際市場(chǎng)服務(wù)的。立足大寧波、放眼全世界.超越單一產(chǎn)品線(xiàn)超越單一產(chǎn)品線(xiàn)充分挖掘本案所在的區(qū)域價(jià)值，超越辦公用地性質(zhì)和單一的

24、產(chǎn)品線(xiàn)，充分挖掘本案所在的區(qū)域價(jià)值，超越辦公用地性質(zhì)和單一的產(chǎn)品線(xiàn)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值、利潤(rùn)最大化。實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值、利潤(rùn)最大化。超越超越挖掘項(xiàng)目潛在優(yōu)勢(shì)、全面提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值挖掘項(xiàng)目潛在優(yōu)勢(shì)、全面提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值超越傳統(tǒng)辦公概念超越傳統(tǒng)辦公概念全面豐富和超越傳統(tǒng)辦公概念，依托基地全面豐富和超越傳統(tǒng)辦公概念，依托基地“總部基地總部基地”概念和豐富概念和豐富的生態(tài)景觀(guān)資源，倡導(dǎo)生態(tài)商務(wù)、居住類(lèi)辦公的放松工作概念。的生態(tài)景觀(guān)資源，倡導(dǎo)生態(tài)商務(wù)、居住類(lèi)辦公的放松工作概念。超越客戶(hù)期望超越客戶(hù)期望既能滿(mǎn)足客戶(hù)期望、又能超越客戶(hù)期望、同時(shí)還能給政府帶來(lái)新的總既能滿(mǎn)足客戶(hù)期望、又能超越客戶(hù)期望、同時(shí)還能給政府帶來(lái)新的總部基

25、地發(fā)展模式、成為推廣新型生態(tài)商務(wù)居住辦公的典范和樣本。部基地發(fā)展模式、成為推廣新型生態(tài)商務(wù)居住辦公的典范和樣本。目錄目錄Contents本案項(xiàng)目區(qū)域位置項(xiàng)目區(qū)域位置三江口三江口 本項(xiàng)目具體地理位置在通途路以本項(xiàng)目具體地理位置在通途路以 北，楊帆以南，屬于寧波科技園區(qū)北，楊帆以南，屬于寧波科技園區(qū) 南端，又緊靠規(guī)劃中的東部新城北部南端，又緊靠規(guī)劃中的東部新城北部寧波市寧波市江東區(qū)江東區(qū)高科技園區(qū)高科技園區(qū)2008年杭州灣跨海大橋通車(chē)年杭州灣跨海大橋通車(chē)寧波城市角色及形象轉(zhuǎn)變機(jī)遇寧波城市角色及形象轉(zhuǎn)變機(jī)遇區(qū)域規(guī)劃方向區(qū)域規(guī)劃方向外部規(guī)劃解讀外部規(guī)劃解讀 2008 2008年杭州灣跨海大橋通車(chē)后，寧

26、波與年杭州灣跨海大橋通車(chē)后，寧波與上海的距離大大縮短，寧波將一躍成上海的距離大大縮短，寧波將一躍成為長(zhǎng)三角的南翼經(jīng)濟(jì)中心，可以被稱(chēng)為為長(zhǎng)三角的南翼經(jīng)濟(jì)中心，可以被稱(chēng)為南上海，更加充分的融入到長(zhǎng)三角大經(jīng)南上海，更加充分的融入到長(zhǎng)三角大經(jīng)濟(jì)圈中，進(jìn)而影響長(zhǎng)三角的整體格局，濟(jì)圈中，進(jìn)而影響長(zhǎng)三角的整體格局，寧波將成為溫州、臺(tái)州、金華等城市對(duì)寧波將成為溫州、臺(tái)州、金華等城市對(duì)接上海的橋頭堡。在接上海的橋頭堡。在“十一五十一五”期間，期間，寧波將建立大格局，打造寧波將建立大格局，打造“南上海南上海”，建立大港口，融入全球化。建立大港口，融入全球化。寧波市寧波市“南上海南上?！贝髮幉ㄋ{(lán)圖大寧波藍(lán)圖寧波市發(fā)

27、展契機(jī)寧波市發(fā)展契機(jī)內(nèi)部規(guī)劃解讀內(nèi)部規(guī)劃解讀 寧波寧波“東擴(kuò)、北聯(lián)、南統(tǒng)籌、中提升東擴(kuò)、北聯(lián)、南統(tǒng)籌、中提升”的城市發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)的城市發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃中，東部新城位于寧波的東部，規(guī)劃定位與三江口劃中，東部新城位于寧波的東部，規(guī)劃定位與三江口CBDCBD中心一起構(gòu)筑中心一起構(gòu)筑“一城兩心一城兩心”格局，老城作為西部的傳統(tǒng)文化格局，老城作為西部的傳統(tǒng)文化中心，而東部新城將成為商務(wù)和市政中心。即：中心，而東部新城將成為商務(wù)和市政中心。即：東部新城將東部新城將成為集商務(wù)、會(huì)展、行政、文化、居住、等多功能于一體的成為集商務(wù)、會(huì)展、行政、文化、居住、等多功能于一體的重要區(qū)域，重要區(qū)域， 成為成為及及三江口之后的

28、第二個(gè)城市中心。三江口之后的第二個(gè)城市中心。東擴(kuò)戰(zhàn)略落點(diǎn)東擴(kuò)戰(zhàn)略落點(diǎn)一城兩心格局一城兩心格局東部新城東部新城“大寧波新都心大寧波新都心”區(qū)域規(guī)劃方向區(qū)域規(guī)劃方向東部新城發(fā)展契機(jī)東部新城發(fā)展契機(jī)高新科技園區(qū)發(fā)展契機(jī)高新科技園區(qū)發(fā)展契機(jī)內(nèi)部規(guī)劃解讀內(nèi)部規(guī)劃解讀 科技園區(qū)將是寧波城市現(xiàn)代化、高水準(zhǔn)的智力密集區(qū)科技園區(qū)將是寧波城市現(xiàn)代化、高水準(zhǔn)的智力密集區(qū)和知識(shí)服務(wù)區(qū)，結(jié)合東部新城行政中心的后花園位置，和知識(shí)服務(wù)區(qū)，結(jié)合東部新城行政中心的后花園位置，將促使城市高端企業(yè)和高素質(zhì)人才向科技園區(qū)集聚。將促使城市高端企業(yè)和高素質(zhì)人才向科技園區(qū)集聚。 寧波市科技園區(qū)寧波市科技園區(qū)總部基地總部基地北起楊木碶路，南

29、至通途路，北起楊木碶路，南至通途路，東起規(guī)劃路，西臨楊木碶河?？偨ㄔO(shè)用地約東起規(guī)劃路，西臨楊木碶河。總建設(shè)用地約1717公頃，公頃，平均容積率平均容積率2.52.5。地塊內(nèi)劃分成大小不等的若干獨(dú)立區(qū)。地塊內(nèi)劃分成大小不等的若干獨(dú)立區(qū)塊，供企業(yè)總部建造辦公商務(wù)樓宇。塊，供企業(yè)總部建造辦公商務(wù)樓宇。 科技園區(qū)建設(shè)科技園區(qū)建設(shè)區(qū)域規(guī)劃方向區(qū)域規(guī)劃方向高新區(qū)高新區(qū)“高端企業(yè)集聚地高端企業(yè)集聚地”中央商務(wù)區(qū)中央商務(wù)區(qū)總部基地總部基地寧波國(guó)際貿(mào)易中心寧波國(guó)際貿(mào)易中心科科研研區(qū)區(qū)住宅區(qū)住宅區(qū)東部新城東部新城商務(wù)休閑區(qū)商務(wù)休閑區(qū)產(chǎn)業(yè)區(qū)產(chǎn)業(yè)區(qū)區(qū)塊格局劃分區(qū)塊格局劃分 中央商務(wù)區(qū)中央商務(wù)區(qū)：商業(yè)、金融、管商業(yè)、金

30、融、管理和信息中心理和信息中心，分期開(kāi)發(fā)商業(yè)、，分期開(kāi)發(fā)商業(yè)、科研、辦公用地、設(shè)置區(qū)域性科研、辦公用地、設(shè)置區(qū)域性的商業(yè)購(gòu)物空間和商務(wù)居住用的商業(yè)購(gòu)物空間和商務(wù)居住用地。地。 總部基地：總部基地：總建設(shè)基地總建設(shè)基地1717公頃，公頃，平均容積率平均容積率2.52.5，劃分為大小，劃分為大小不等若干獨(dú)立區(qū)塊，不等若干獨(dú)立區(qū)塊，供企業(yè)總供企業(yè)總部建造商務(wù)樓宇。部建造商務(wù)樓宇。 本案地塊屬于總部基地區(qū)塊。本案地塊屬于總部基地區(qū)塊。產(chǎn)業(yè)支撐、設(shè)施配套和政策優(yōu)惠產(chǎn)業(yè)支撐、設(shè)施配套和政策優(yōu)惠 建設(shè)目標(biāo)：產(chǎn)、學(xué)、研結(jié)合建設(shè)目標(biāo)：產(chǎn)、學(xué)、研結(jié)合的科技創(chuàng)新平臺(tái)的重要載體，引進(jìn)國(guó)內(nèi)外大企業(yè)研發(fā)中心、或分支機(jī)構(gòu)、

31、，形成的科技創(chuàng)新平臺(tái)的重要載體，引進(jìn)國(guó)內(nèi)外大企業(yè)研發(fā)中心、或分支機(jī)構(gòu)、，形成研發(fā)中心集聚地研發(fā)中心集聚地 目標(biāo)行業(yè)：鼓勵(lì)發(fā)展商貿(mào)、物流、咨詢(xún)、中介、設(shè)計(jì)、軟件開(kāi)發(fā)、信息服務(wù)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。目標(biāo)行業(yè)：鼓勵(lì)發(fā)展商貿(mào)、物流、咨詢(xún)、中介、設(shè)計(jì)、軟件開(kāi)發(fā)、信息服務(wù)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。 設(shè)施配套：設(shè)施配套：l 硬件資源：接通硬件資源：接通10001000兆高速光纖寬帶網(wǎng)，兆高速光纖寬帶網(wǎng)，2222萬(wàn)伏變電所穩(wěn)定電力供應(yīng)、成套萬(wàn)伏變電所穩(wěn)定電力供應(yīng)、成套DNNDNN專(zhuān)線(xiàn)接入設(shè)施；專(zhuān)線(xiàn)接入設(shè)施；l 軟件資源：浙江大學(xué)軟件學(xué)院分院、寧波中科集成電路設(shè)計(jì)中心、兵科院寧波分院、中石化寧波工程公司等研發(fā)機(jī)構(gòu)。軟件資源：浙江大

32、學(xué)軟件學(xué)院分院、寧波中科集成電路設(shè)計(jì)中心、兵科院寧波分院、中石化寧波工程公司等研發(fā)機(jī)構(gòu)。 政策優(yōu)惠：政策優(yōu)惠：l 企業(yè)引進(jìn)優(yōu)惠政策：對(duì)各類(lèi)企業(yè)工程（技術(shù)）中心（科研所、研究院）圍繞產(chǎn)業(yè)集聚和市場(chǎng)需要，進(jìn)行科技資源整合、情報(bào)企業(yè)引進(jìn)優(yōu)惠政策：對(duì)各類(lèi)企業(yè)工程（技術(shù)）中心（科研所、研究院）圍繞產(chǎn)業(yè)集聚和市場(chǎng)需要，進(jìn)行科技資源整合、情報(bào)信息支持、核心技術(shù)開(kāi)發(fā)和技術(shù)商品化等相關(guān)科技活動(dòng)；對(duì)社會(huì)力量新建的研究機(jī)構(gòu)，經(jīng)審定后，前三年按新投入設(shè)備的投信息支持、核心技術(shù)開(kāi)發(fā)和技術(shù)商品化等相關(guān)科技活動(dòng)；對(duì)社會(huì)力量新建的研究機(jī)構(gòu)，經(jīng)審定后，前三年按新投入設(shè)備的投資額給予資額給予10%10%的補(bǔ)貼。對(duì)跨國(guó)公司研發(fā)中心

33、或者分支機(jī)構(gòu)、經(jīng)審定后可以?xún)?yōu)惠價(jià)格提供科研用房，前的補(bǔ)貼。對(duì)跨國(guó)公司研發(fā)中心或者分支機(jī)構(gòu)、經(jīng)審定后可以?xún)?yōu)惠價(jià)格提供科研用房，前3 3年按照新投入設(shè)備的投年按照新投入設(shè)備的投資額給予資額給予15%15%的補(bǔ)貼。的補(bǔ)貼。l 人才引進(jìn)優(yōu)惠政策：為符合條件的科研人員提供人才引進(jìn)優(yōu)惠政策：為符合條件的科研人員提供3 3年內(nèi)短租住的人才公寓，對(duì)購(gòu)買(mǎi)居住用房的科研人員提供專(zhuān)項(xiàng)經(jīng)費(fèi)補(bǔ)助年內(nèi)短租住的人才公寓，對(duì)購(gòu)買(mǎi)居住用房的科研人員提供專(zhuān)項(xiàng)經(jīng)費(fèi)補(bǔ)助整體環(huán)境對(duì)于引進(jìn)智力密集型企業(yè)和人才具有很大的吸引力整體環(huán)境對(duì)于引進(jìn)智力密集型企業(yè)和人才具有很大的吸引力地塊四至 東側(cè)為天然景觀(guān)河道，水質(zhì) 清澈 南側(cè)為總部基地中央花

34、園 西側(cè)為規(guī)劃道路 北側(cè)為雙向雙車(chē)道市政道路地塊資源 東側(cè)的景觀(guān)河道與沿河綠化 成為本案最大自然優(yōu)勢(shì) 地塊正南部的總部基地中央 綠化豐富了地塊的景觀(guān)資源地塊四至狀況地塊四至狀況本案具備天然的景觀(guān)資源本案具備天然的景觀(guān)資源地塊用地性質(zhì)用的面積容積率建筑密度建筑高度綠化率A1商業(yè)用地88692.2264840A2商業(yè)用地80363.1394830A3商業(yè)用地72843.0294830A4商業(yè)用地73192.5354830A5商業(yè)用地64333.8338830B1商業(yè)用地75683.2238830B2商業(yè)用地82133.0218830B3商業(yè)用地132744.0377240B4商業(yè)用地77282.8

35、2211230B5商業(yè)用地76243.22311230C1商業(yè)用地98232.1294840C2商業(yè)用地66394.6338030C商業(yè)用地150673.0264840本案地塊建筑面積容積率限高A1385632.280A251482.2120A1A2項(xiàng)目的規(guī)劃條件密度和容積率低，較其他競(jìng)品地塊具有較大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目的規(guī)劃條件密度和容積率低，較其他競(jìng)品地塊具有較大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)通往市區(qū)通往市區(qū)通往寧波跨海大橋通往寧波跨海大橋通往南部鄞州區(qū)通往南部鄞州區(qū)通往鎮(zhèn)海市通往鎮(zhèn)海市通往寧波港通往寧波港本案本案 本案所在高新區(qū)，交通便本案所在高新區(qū)，交通便 捷，成為市區(qū)、寧波跨海大橋、捷

36、，成為市區(qū)、寧波跨海大橋、 寧波港、江東區(qū)的交通寧波港、江東區(qū)的交通 核心核心 本案距市中心約本案距市中心約1515分鐘車(chē)程，分鐘車(chē)程， 至跨海大橋約至跨海大橋約4040分鐘車(chē)程分鐘車(chē)程 至寧波港至寧波港1818公里公里 至寧波櫟社國(guó)際機(jī)場(chǎng)至寧波櫟社國(guó)際機(jī)場(chǎng)2727公里公里 至滬杭甬高速公路入口至滬杭甬高速公路入口3 3公里公里 規(guī)劃中的軌道交通亦有可能經(jīng)規(guī)劃中的軌道交通亦有可能經(jīng) 過(guò)該區(qū)域過(guò)該區(qū)域?qū)幉ǜ咝聟^(qū)寧波高新區(qū)交通體系狀況交通體系狀況屬性屬性詮釋詮釋區(qū)位區(qū)位屬性屬性p規(guī)劃中的新城市中心輻射范圍內(nèi)規(guī)劃中的新城市中心輻射范圍內(nèi)p高起點(diǎn)規(guī)劃，熱點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域高起點(diǎn)規(guī)劃，熱點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域p200820

37、08年通車(chē)的杭州跨海大橋年通車(chē)的杭州跨海大橋p聯(lián)動(dòng)長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈，提升經(jīng)濟(jì)地位聯(lián)動(dòng)長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈，提升經(jīng)濟(jì)地位p依托高新科技園區(qū)的建設(shè)依托高新科技園區(qū)的建設(shè)p提升區(qū)域認(rèn)知、凸顯產(chǎn)業(yè)集群優(yōu)勢(shì)提升區(qū)域認(rèn)知、凸顯產(chǎn)業(yè)集群優(yōu)勢(shì)p產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)、人才引進(jìn)優(yōu)惠政策產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)、人才引進(jìn)優(yōu)惠政策p引進(jìn)技術(shù)人才赫知識(shí)產(chǎn)業(yè)，改善人口素質(zhì)和產(chǎn)業(yè)引進(jìn)技術(shù)人才赫知識(shí)產(chǎn)業(yè)，改善人口素質(zhì)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)結(jié)構(gòu)項(xiàng)目項(xiàng)目屬性屬性p總占地約總占地約4371143711平方米平方米p總建筑面積總建筑面積9.69.6萬(wàn)方，容積率萬(wàn)方，容積率2.22.2p相對(duì)較大的項(xiàng)目相對(duì)較大的項(xiàng)目p容積率相對(duì)較低的項(xiàng)目容積率相對(duì)較低的項(xiàng)目p大體量和低容積率可成為項(xiàng)目增

38、值條件之一大體量和低容積率可成為項(xiàng)目增值條件之一p位于總部基地內(nèi)位于總部基地內(nèi)p政府重點(diǎn)規(guī)劃商務(wù)辦公地塊、企業(yè)關(guān)注度高政府重點(diǎn)規(guī)劃商務(wù)辦公地塊、企業(yè)關(guān)注度高p東側(cè)為天然景觀(guān)河道、南側(cè)為總部基地中央花園東側(cè)為天然景觀(guān)河道、南側(cè)為總部基地中央花園p豐富的自然景觀(guān)資源，利于提升項(xiàng)目品質(zhì)豐富的自然景觀(guān)資源，利于提升項(xiàng)目品質(zhì)p周邊目前以空地為主、居住商業(yè)氛圍未形成周邊目前以空地為主、居住商業(yè)氛圍未形成p周邊配套成熟尚需一段時(shí)間周邊配套成熟尚需一段時(shí)間p周邊已有辦公項(xiàng)目開(kāi)發(fā)出售周邊已有辦公項(xiàng)目開(kāi)發(fā)出售p研判市場(chǎng)感應(yīng)、可參考借鑒的操作經(jīng)驗(yàn)研判市場(chǎng)感應(yīng)、可參考借鑒的操作經(jīng)驗(yàn)區(qū)域及項(xiàng)目屬性總結(jié)區(qū)域及項(xiàng)目屬性總結(jié)

39、江東區(qū)不僅辦公氛圍濃厚，同時(shí)還是寧波城市規(guī)劃東向發(fā)展的主區(qū)域區(qū)位價(jià)值區(qū)位價(jià)值項(xiàng)目項(xiàng)目SWOTSWOT分析之分析之優(yōu)勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)分析高新區(qū)屬于國(guó)家扶植開(kāi)發(fā)區(qū)，因此在政策上政府給予了極大的鼓勵(lì)和推動(dòng)政策優(yōu)勢(shì)政策優(yōu)勢(shì)高新區(qū)集研發(fā)、生產(chǎn)、物流、倉(cāng)儲(chǔ)、營(yíng)銷(xiāo)為一體的產(chǎn)業(yè)集群，產(chǎn)業(yè)鏈豐富產(chǎn)業(yè)集群產(chǎn)業(yè)集群項(xiàng)目周邊及富景觀(guān)資源性的生態(tài)環(huán)境成為本案產(chǎn)品規(guī)劃的最大優(yōu)勢(shì)生態(tài)資源生態(tài)資源低密度、低容積率和高綠化等優(yōu)越的規(guī)劃條件提高了項(xiàng)目的整體的競(jìng)爭(zhēng)力規(guī)劃條件規(guī)劃條件總部基地的經(jīng)濟(jì)集群效益是本案擴(kuò)大客源層面、加快產(chǎn)品去化的重要支撐總部基地總部基地在極具開(kāi)發(fā)前景的區(qū)域擁有一塊生態(tài)景觀(guān)資源極度豐厚的商業(yè)用地在極具開(kāi)發(fā)前景的區(qū)域

40、擁有一塊生態(tài)景觀(guān)資源極度豐厚的商業(yè)用地項(xiàng)目最大優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目最大優(yōu)勢(shì)受大體量供應(yīng)的影響，江東區(qū)的辦公的產(chǎn)品價(jià)值和價(jià)格被嚴(yán)重低估。甚至低于住宅價(jià)值低估價(jià)值低估項(xiàng)目項(xiàng)目SWOTSWOT分析之分析之劣勢(shì)分析劣勢(shì)分析看重成本、面積、交通仍舊是客源的主要夠房心理，對(duì)于創(chuàng)新和主題概念接受度低認(rèn)知固化認(rèn)知固化土地供應(yīng)量連年累積，遠(yuǎn)大于需求量，區(qū)域激烈的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)明顯供應(yīng)量大供應(yīng)量大地處開(kāi)發(fā)區(qū)，商業(yè)氛圍不濃，現(xiàn)有辦公項(xiàng)目中由于多數(shù)尚未交房，因此配套也較為稀缺配套匱乏配套匱乏配套商務(wù)需求的無(wú)法滿(mǎn)足困擾著本案的客源導(dǎo)入配套商務(wù)需求的無(wú)法滿(mǎn)足困擾著本案的客源導(dǎo)入項(xiàng)目最大劣勢(shì)項(xiàng)目最大劣勢(shì)寧波的經(jīng)濟(jì)健康持續(xù)發(fā)展將帶來(lái)越來(lái)越多的

41、辦公需求，形成對(duì)本案的需求支撐需求旺盛需求旺盛項(xiàng)目項(xiàng)目SWOTSWOT分析之分析之機(jī)會(huì)分析機(jī)會(huì)分析寧波的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不斷發(fā)生裂變，對(duì)于辦公場(chǎng)所的需求正悄然改變，市場(chǎng)存在著較多空白點(diǎn)市場(chǎng)空白市場(chǎng)空白現(xiàn)代社會(huì)對(duì)于辦公的理念探究已經(jīng)發(fā)展到了相當(dāng)成熟的階段，對(duì)本案有借鑒意義理念發(fā)展理念發(fā)展辦公產(chǎn)品的的不斷創(chuàng)新能夠?yàn)楸景笌?lái)更多的發(fā)展空間和企業(yè)客源創(chuàng)新突破創(chuàng)新突破價(jià)值和價(jià)格受大體量供應(yīng)的影響被嚴(yán)重低估，反之價(jià)格上升空間明顯價(jià)格空間價(jià)格空間無(wú)論東部新城還是高新區(qū)的規(guī)劃都是提升項(xiàng)目所在區(qū)域價(jià)值點(diǎn)的關(guān)鍵所在規(guī)劃建設(shè)規(guī)劃建設(shè)越來(lái)越多的成長(zhǎng)型企業(yè)將成為辦公產(chǎn)品的主力客源客源導(dǎo)入客源導(dǎo)入創(chuàng)新的市場(chǎng)和產(chǎn)品定位能吸引更多的

42、企業(yè)關(guān)注，填補(bǔ)市場(chǎng)空白創(chuàng)新的市場(chǎng)和產(chǎn)品定位能吸引更多的企業(yè)關(guān)注，填補(bǔ)市場(chǎng)空白項(xiàng)目最大機(jī)會(huì)項(xiàng)目最大機(jī)會(huì)不斷增多的計(jì)劃供應(yīng)將不斷稀釋商業(yè)用地的稀缺優(yōu)勢(shì)供應(yīng)加大供應(yīng)加大項(xiàng)目項(xiàng)目SWOTSWOT分析之分析之威脅分析威脅分析市場(chǎng)趨于理性的態(tài)勢(shì)無(wú)形之中加大了項(xiàng)目的整盤(pán)操作市場(chǎng)理性市場(chǎng)理性除了東部新城之外，鄞州南部商務(wù)區(qū)大體量的辦公產(chǎn)品將給本案構(gòu)成威脅區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)受前期大量土地供應(yīng)影響，近年來(lái)競(jìng)品項(xiàng)目層出不窮，對(duì)本案構(gòu)成極大威脅競(jìng)品眾多競(jìng)品眾多區(qū)域內(nèi)外的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目和不斷增多的土地供應(yīng)對(duì)本案構(gòu)成極大威脅區(qū)域內(nèi)外的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目和不斷增多的土地供應(yīng)對(duì)本案構(gòu)成極大威脅項(xiàng)目最大威脅項(xiàng)目最大威脅以時(shí)間換空間，等待區(qū)域配套

43、的以時(shí)間換空間，等待區(qū)域配套的完善完善細(xì)分市場(chǎng)需求、尋找目標(biāo)客源細(xì)分市場(chǎng)需求、尋找目標(biāo)客源產(chǎn)品的價(jià)值和價(jià)格被嚴(yán)重低估產(chǎn)品的價(jià)值和價(jià)格被嚴(yán)重低估項(xiàng)目周邊商業(yè)配套尚不成熟項(xiàng)目周邊商業(yè)配套尚不成熟辦公供大于求趨勢(shì)加大辦公供大于求趨勢(shì)加大競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)異常激烈競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)異常激烈為目標(biāo)客源量體裁衣為目標(biāo)客源量體裁衣轉(zhuǎn)化劣勢(shì)轉(zhuǎn)化劣勢(shì)規(guī)避威脅規(guī)避威脅規(guī)避威脅規(guī)避威脅用創(chuàng)新的產(chǎn)品和市場(chǎng)定位來(lái)刺用創(chuàng)新的產(chǎn)品和市場(chǎng)定位來(lái)刺激市場(chǎng)，恢復(fù)和突破項(xiàng)目?jī)r(jià)值激市場(chǎng)，恢復(fù)和突破項(xiàng)目?jī)r(jià)值轉(zhuǎn)化劣勢(shì)轉(zhuǎn)化劣勢(shì)關(guān)于優(yōu)化本案關(guān)于優(yōu)化本案SWOT的初步思考的初步思考我們的初步思考能否轉(zhuǎn)化本案的劣勢(shì)與威脅，優(yōu)化項(xiàng)目我們的初步思考能否轉(zhuǎn)化本案的劣勢(shì)與

44、威脅，優(yōu)化項(xiàng)目SWOT？目標(biāo)市場(chǎng)目標(biāo)市場(chǎng)競(jìng)品產(chǎn)品競(jìng)品產(chǎn)品企業(yè)需求企業(yè)需求地塊條件地塊條件目標(biāo)市場(chǎng)的確立目標(biāo)市場(chǎng)的確立 我們通過(guò)對(duì)企業(yè)的需求分析初步得出目標(biāo)市場(chǎng)，然后對(duì)周邊競(jìng)我們通過(guò)對(duì)企業(yè)的需求分析初步得出目標(biāo)市場(chǎng)，然后對(duì)周邊競(jìng)品樓盤(pán)進(jìn)行定位研究，將目標(biāo)市場(chǎng)進(jìn)行過(guò)濾篩選的同時(shí)，探尋品樓盤(pán)進(jìn)行定位研究，將目標(biāo)市場(chǎng)進(jìn)行過(guò)濾篩選的同時(shí)，探尋我們的市場(chǎng)空白點(diǎn)，最后結(jié)合本案地塊的條件對(duì)過(guò)濾后的目標(biāo)我們的市場(chǎng)空白點(diǎn)，最后結(jié)合本案地塊的條件對(duì)過(guò)濾后的目標(biāo)市場(chǎng)進(jìn)行敏感性分析，最終確定本項(xiàng)目的目標(biāo)市場(chǎng)市場(chǎng)進(jìn)行敏感性分析，最終確定本項(xiàng)目的目標(biāo)市場(chǎng)目標(biāo)市場(chǎng)確定的邏輯推導(dǎo)目標(biāo)市場(chǎng)確定的邏輯推導(dǎo)目標(biāo)市場(chǎng)目標(biāo)市場(chǎng)競(jìng)品產(chǎn)品競(jìng)

45、品產(chǎn)品企業(yè)需求企業(yè)需求地塊條件地塊條件如何細(xì)分企業(yè)行為尋找可能的需求方向企業(yè)的需求源自與企業(yè)的行為企業(yè)的需求源自與企業(yè)的行為本案可能的客群定位本案可能的客群定位 我們深入研究了本案所在區(qū)域的競(jìng)品樓盤(pán)，對(duì)這些樓盤(pán)客群定位進(jìn)行整合分析后得出他們的企業(yè)類(lèi)別，這些企業(yè)客源，也有可我們深入研究了本案所在區(qū)域的競(jìng)品樓盤(pán)，對(duì)這些樓盤(pán)客群定位進(jìn)行整合分析后得出他們的企業(yè)類(lèi)別，這些企業(yè)客源，也有可能成為本項(xiàng)目的理論客源能成為本項(xiàng)目的理論客源項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目名稱(chēng)產(chǎn)品形態(tài)產(chǎn)品形態(tài)企業(yè)類(lèi)別企業(yè)類(lèi)別企業(yè)特點(diǎn)描述企業(yè)特點(diǎn)描述95國(guó)際商務(wù)大廈高層辦公小型貿(mào)易公司、中型物流公司以及部分投資客源公司規(guī)模小，開(kāi)業(yè)不久，處于成長(zhǎng)階段和

46、擴(kuò)張階段，比較關(guān)注總價(jià)、交通和商務(wù)氛圍16城聯(lián)邦別墅式辦公未開(kāi)盤(pán)（目標(biāo)客源）跳躍型的成長(zhǎng)企業(yè)、智力高度密集型、管理人性化、中國(guó)的鋒線(xiàn)企業(yè)銀晨國(guó)際圍合式庭院辦公未開(kāi)盤(pán)（目標(biāo)客源）國(guó)際大型企業(yè)、國(guó)外小企業(yè)、大型企業(yè)集團(tuán)總部、大型企業(yè)文化展現(xiàn)東城國(guó)際高層辦公貨代公司、法律咨詢(xún)公司、物流公司、咨詢(xún)服務(wù)公司、會(huì)計(jì)事務(wù)所、貿(mào)易公司、證券公司、保險(xiǎn)公司、海運(yùn)公司具有明顯的成長(zhǎng)型合擴(kuò)張型的特點(diǎn)，成長(zhǎng)型的面積需求在100-200平米之間，擴(kuò)張型的在500-800平米之間萬(wàn)特商務(wù)中心酒店式公寓、高層辦公金融、律師、貨代、船運(yùn)、辦事處、創(chuàng)意、外貿(mào)具有顯著的成長(zhǎng)型合擴(kuò)張型的特企業(yè)點(diǎn)，企業(yè)的產(chǎn)業(yè)性質(zhì)屬于腦力集中型上東國(guó)

47、際高層辦公法律咨詢(xún)公司、設(shè)計(jì)公司、某企業(yè)寧波辦事處、廣告公司、證券投資公司 、海運(yùn)公司、貨代公司、跨國(guó)機(jī)構(gòu)寧波辦事處、裝飾設(shè)計(jì)公司 、外貿(mào)公司企業(yè)涵蓋面較廣，主要是成長(zhǎng)型企業(yè)，其中自用居多，投資較少 隨著第三產(chǎn)業(yè)以及信息經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，寧波企業(yè)結(jié)構(gòu)與數(shù)量變化很大。大中小的外貿(mào)公司、設(shè)計(jì)公司、信息公司、廣告公司、隨著第三產(chǎn)業(yè)以及信息經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，寧波企業(yè)結(jié)構(gòu)與數(shù)量變化很大。大中小的外貿(mào)公司、設(shè)計(jì)公司、信息公司、廣告公司、服務(wù)公司如雨后春筍般地形成，高科技、金融、物流以及其他相關(guān)經(jīng)濟(jì)服務(wù)性行業(yè)蓬勃發(fā)展，許多企業(yè)在經(jīng)歷著工廠(chǎng)到公服務(wù)公司如雨后春筍般地形成，高科技、金融、物流以及其他相關(guān)經(jīng)濟(jì)服務(wù)性行業(yè)蓬勃發(fā)

48、展，許多企業(yè)在經(jīng)歷著工廠(chǎng)到公司的發(fā)展階段，同時(shí)，在一大批量的公司經(jīng)過(guò)多年的積蓄與蟄伏后開(kāi)始上臺(tái)階上規(guī)模的發(fā)展，作為寫(xiě)字樓主要消費(fèi)層的民司的發(fā)展階段，同時(shí)，在一大批量的公司經(jīng)過(guò)多年的積蓄與蟄伏后開(kāi)始上臺(tái)階上規(guī)模的發(fā)展，作為寫(xiě)字樓主要消費(fèi)層的民營(yíng)企業(yè)也發(fā)展迅速，營(yíng)企業(yè)也發(fā)展迅速，這些企業(yè)都具備相當(dāng)?shù)某砷L(zhǎng)型和擴(kuò)張型，我們對(duì)于企業(yè)的需求研究，就從這這些企業(yè)都具備相當(dāng)?shù)某砷L(zhǎng)型和擴(kuò)張型，我們對(duì)于企業(yè)的需求研究，就從這里開(kāi)始里開(kāi)始成長(zhǎng)、擴(kuò)張型企業(yè)的行為分析成長(zhǎng)、擴(kuò)張型企業(yè)的行為分析企業(yè)行為細(xì)分企業(yè)內(nèi)部行為決策管理層面發(fā)展戰(zhàn)略研討、交流、戰(zhàn)略培訓(xùn)（高層會(huì)議）、資本運(yùn)營(yíng)、領(lǐng)導(dǎo)力培養(yǎng)、高級(jí)公關(guān)、高層接待、總部運(yùn)營(yíng)

49、、資源整合、戰(zhàn)略會(huì)議運(yùn)營(yíng)管理層面行政辦公、生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、物流倉(cāng)儲(chǔ)、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)、管理培訓(xùn)、員工培訓(xùn)企業(yè)外部行為決策管理層面政府公關(guān)、高層公關(guān)、高級(jí)接待、對(duì)外聯(lián)絡(luò)、新市場(chǎng)開(kāi)拓、重要合同簽約運(yùn)營(yíng)管理層面產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)、市場(chǎng)推廣、產(chǎn)品展示、新聞發(fā)布、商務(wù)談判、教育培訓(xùn)、公關(guān)接待、形象展示企業(yè)內(nèi)部行為在企業(yè)內(nèi)部進(jìn)行的經(jīng)營(yíng)、在企業(yè)內(nèi)部進(jìn)行的經(jīng)營(yíng)、管理、研發(fā)、培訓(xùn)等行為管理、研發(fā)、培訓(xùn)等行為企業(yè)外部行為在企業(yè)外部進(jìn)行的營(yíng)銷(xiāo)、在企業(yè)外部進(jìn)行的營(yíng)銷(xiāo)、公關(guān)、交際、展示等行為公關(guān)、交際、展示等行為需求市場(chǎng)需求市場(chǎng) 我們將企業(yè)的所有行為進(jìn)行分類(lèi)列舉，但是發(fā)現(xiàn)這我們將企業(yè)的所有行為進(jìn)行分類(lèi)列舉，但是發(fā)現(xiàn)這2121項(xiàng)企業(yè)行為難以給出

50、具象的定位，于是就項(xiàng)企業(yè)行為難以給出具象的定位，于是就將其進(jìn)行整合將其進(jìn)行整合高級(jí)接待高級(jí)接待對(duì)外聯(lián)絡(luò)對(duì)外聯(lián)絡(luò)新市場(chǎng)開(kāi)拓新市場(chǎng)開(kāi)拓重要合同簽約重要合同簽約產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)市場(chǎng)推廣市場(chǎng)推廣產(chǎn)品展示產(chǎn)品展示新聞發(fā)布新聞發(fā)布商務(wù)談判商務(wù)談判教育培訓(xùn)教育培訓(xùn)公關(guān)接待公關(guān)接待形象展示形象展示管理培訓(xùn)管理培訓(xùn)員工培訓(xùn)員工培訓(xùn)政府攻關(guān)政府攻關(guān)高層公關(guān)高層公關(guān)生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)物流倉(cāng)儲(chǔ)物流倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略會(huì)議戰(zhàn)略會(huì)議行政辦公行政辦公高級(jí)攻關(guān)高級(jí)攻關(guān)高層接待高層接待總部運(yùn)營(yíng)總部運(yùn)營(yíng)資源整合資源整合戰(zhàn)略培訓(xùn)戰(zhàn)略培訓(xùn)資本運(yùn)營(yíng)資本運(yùn)營(yíng)領(lǐng)導(dǎo)力培養(yǎng)領(lǐng)導(dǎo)力培養(yǎng)發(fā)展戰(zhàn)略研討發(fā)展戰(zhàn)略研討生產(chǎn)加工生產(chǎn)加工物流倉(cāng)儲(chǔ)物流倉(cāng)儲(chǔ)營(yíng)

51、銷(xiāo)推廣營(yíng)銷(xiāo)推廣經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)營(yíng)管理戰(zhàn)略管理戰(zhàn)略管理會(huì)議培訓(xùn)會(huì)議培訓(xùn)商務(wù)居住商務(wù)居住公關(guān)展示公關(guān)展示工廠(chǎng)加工工廠(chǎng)加工成長(zhǎng)、擴(kuò)張型企業(yè)的行為分析成長(zhǎng)、擴(kuò)張型企業(yè)的行為分析我們將這些成長(zhǎng)和擴(kuò)張型的企業(yè)進(jìn)行細(xì)分后歸類(lèi)整合，得出這類(lèi)企業(yè)的我們將這些成長(zhǎng)和擴(kuò)張型的企業(yè)進(jìn)行細(xì)分后歸類(lèi)整合，得出這類(lèi)企業(yè)的8 8大行為大行為目標(biāo)市場(chǎng)目標(biāo)市場(chǎng)競(jìng)品產(chǎn)品競(jìng)品產(chǎn)品企業(yè)需求企業(yè)需求地塊條件地塊條件那么我們的區(qū)域市場(chǎng)是否滿(mǎn)足了這些企業(yè)的行為需求呢？我們已經(jīng)探知了成長(zhǎng)、擴(kuò)張型企業(yè)的行為我們已經(jīng)探知了成長(zhǎng)、擴(kuò)張型企業(yè)的行為項(xiàng)目分析：項(xiàng)目分析：總建面總建面：6萬(wàn)容積率容積率：2.99產(chǎn)品形態(tài)產(chǎn)品形態(tài)：2幢高層（20、18層），層高3

52、.6米標(biāo)準(zhǔn)層：標(biāo)準(zhǔn)層：1000主力戶(hù)型：主力戶(hù)型：30-100（并可以自由分割）銷(xiāo)售價(jià)格：銷(xiāo)售價(jià)格：75007500元元/ /產(chǎn)品分析產(chǎn)品分析：以ROD概念作為宣傳賣(mài)點(diǎn)，1萬(wàn)平米 的大型廣場(chǎng)綠化與辦公大樓相連， 塑造一個(gè)休閑的辦公氛圍；同時(shí)， 其每三層開(kāi)辟兩個(gè)空中花園，提供 人與自然和陽(yáng)光溝通區(qū)銷(xiāo)售分析銷(xiāo)售分析：2007年3月開(kāi)盤(pán)，總納入網(wǎng)上銷(xiāo)售面 積58891 ，目前去化率為51， 平均每月去化50套（現(xiàn)場(chǎng)了解已去 化完畢）定位分析定位分析：小規(guī)模公司定位，投資客居多競(jìng)品個(gè)案一：競(jìng)品個(gè)案一：95國(guó)際大廈國(guó)際大廈 綜合分析：綜合分析： 以以3030100100平米之間的小面積，配以生態(tài)商務(wù)之概

53、念，依托價(jià)格優(yōu)勢(shì)，追求小型規(guī)模企業(yè)和投資客源，獲平米之間的小面積，配以生態(tài)商務(wù)之概念，依托價(jià)格優(yōu)勢(shì)，追求小型規(guī)模企業(yè)和投資客源，獲 得快速熱銷(xiāo)得快速熱銷(xiāo)競(jìng)品個(gè)案二：競(jìng)品個(gè)案二：16城聯(lián)邦城聯(lián)邦項(xiàng)目分析：項(xiàng)目分析：總建面總建面：4.8萬(wàn)容積率容積率：2.2產(chǎn)品形態(tài)產(chǎn)品形態(tài)：16幢獨(dú)棟辦公和1幢酒店式公寓獨(dú)棟辦公面積：獨(dú)棟辦公面積：10002500，標(biāo)準(zhǔn)層：200-250產(chǎn)品分析產(chǎn)品分析：建筑結(jié)構(gòu)建筑結(jié)構(gòu)建筑結(jié)構(gòu)為5層，首層為 公共門(mén)廳，2-4層為室內(nèi)辦公空間， 企業(yè)可以自由分隔，頂層為室內(nèi)辦 公與屋頂花園結(jié)合的空間設(shè)計(jì) 五重院規(guī)劃五重院規(guī)劃圍合商務(wù)庭院、水景中 庭、組團(tuán)庭院、入戶(hù)庭院、入口庭 院

54、，五院設(shè)計(jì)打造內(nèi)部圍合尺度風(fēng)景 建筑立面建筑立面深灰色和純黑色花崗石、銅 色鋁板與通透玻璃為主要材質(zhì)，立面 選型體現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)化和秩序化。增加了商 務(wù)運(yùn)作嚴(yán)謹(jǐn)感銷(xiāo)售分析銷(xiāo)售分析：處于蓄水期，估計(jì)開(kāi)盤(pán)價(jià)格每平米在 1500020000元之間，目前已經(jīng)獲得市場(chǎng) 高度關(guān)注和認(rèn)可定位分析定位分析：專(zhuān)為智力密集型的成長(zhǎng)企業(yè)，提供總部功 能的商務(wù)空間綜合分析：綜合分析：通過(guò)別墅式辦公的理念和富含居住產(chǎn)品特征的打造模式打破市場(chǎng)通過(guò)別墅式辦公的理念和富含居住產(chǎn)品特征的打造模式打破市場(chǎng)的沉寂，總部功能的商務(wù)空間獲得了高端鋒線(xiàn)企業(yè)的垂青，成為市的沉寂，總部功能的商務(wù)空間獲得了高端鋒線(xiàn)企業(yè)的垂青，成為市場(chǎng)高點(diǎn)場(chǎng)高點(diǎn)競(jìng)品個(gè)

55、案三：銀晨國(guó)際競(jìng)品個(gè)案三：銀晨國(guó)際項(xiàng)目分析：項(xiàng)目分析：總建面總建面：9萬(wàn)容積率容積率：2.5產(chǎn)品形態(tài)產(chǎn)品形態(tài)：1棟高層、1棟小高層，2棟多層建筑標(biāo)準(zhǔn)層：標(biāo)準(zhǔn)層：10002000面積分割：面積分割：200-300 200-300 （高層）高層）、100-200（小高層）125-2000（多層，部分整層出售）產(chǎn)品分析產(chǎn)品分析：采用半圍合式的布局，兼顧現(xiàn)代辦公的私 密性與開(kāi)放性，以傳統(tǒng)的中國(guó)庭院空間為 原型，充分考慮空間的包容性和復(fù)合性的 交融，從而分割為不同層次但彼此關(guān)聯(lián)， 退臺(tái)設(shè)計(jì)、挑空四層的空中花園、屋頂花 園，屋頂餐吧、中心花園、水幕中庭、分 庭院小花園等花園產(chǎn)品設(shè)計(jì)銷(xiāo)售分析銷(xiāo)售分析：處于蓄

56、水期，估計(jì)開(kāi)盤(pán)價(jià)格每平米在 10000元以上定位分析定位分析：國(guó)際大型企業(yè)、國(guó)外小企業(yè)、大型企業(yè)集 團(tuán)總部、大型企業(yè)文化展現(xiàn)等?？驮磳訌V 泛，針對(duì)不同規(guī)模的企業(yè)需求，強(qiáng)調(diào)企業(yè) 之間個(gè)性與交流空間 綜合分析：綜合分析： 利用庭院、退臺(tái)等全新的建筑排布方式重新組合傳統(tǒng)的辦公間，利用庭院、退臺(tái)等全新的建筑排布方式重新組合傳統(tǒng)的辦公間， 并以豐富的辦公空間以擴(kuò)大其客源范圍，追求不同層次的企業(yè)并以豐富的辦公空間以擴(kuò)大其客源范圍，追求不同層次的企業(yè)競(jìng)品個(gè)案四：萬(wàn)特國(guó)際商務(wù)中心競(jìng)品個(gè)案四：萬(wàn)特國(guó)際商務(wù)中心項(xiàng)目分析：項(xiàng)目分析：總建面總建面：8.5萬(wàn)容積率容積率：3.4產(chǎn)品形態(tài)產(chǎn)品形態(tài)：2棟高層辦公，1棟酒店式

57、公寓標(biāo)準(zhǔn)層：標(biāo)準(zhǔn)層：10001500面積分割：面積分割：36-48 36-48 （酒店公寓）80-100（高層， 可以自由分割）產(chǎn)品分析產(chǎn)品分析：雙水岸景觀(guān) 中心花園 1000平米的大堂，局部挑高9.3米 大堂園林休閑吧 2米*1.55米的寬轎廂豪華商務(wù)電梯 集中式商業(yè)廣場(chǎng)設(shè)計(jì)銷(xiāo)售分析銷(xiāo)售分析：2006年9月開(kāi)盤(pán)，納入網(wǎng)上銷(xiāo)售面積為51902平米，2號(hào)樓保留，目前去化率為74，月均去化40套，其中的酒店式公寓中頂層的挑高產(chǎn)品去化較為緩慢，2007年7月12日公開(kāi)1號(hào)樓發(fā)售期間，1號(hào)樓5A甲級(jí)寫(xiě)字樓部分房源特推10%低首付，當(dāng)天去化達(dá)到了75%。定位分析定位分析：金融、律師、貨代、船運(yùn)、辦事處、

58、創(chuàng)意、外貿(mào)等腦力密集型企業(yè)，小面積吸引眾多投資客源，滿(mǎn)足部分成長(zhǎng)型企業(yè)需求 綜合分析：綜合分析： 傳統(tǒng)的小面積辦公產(chǎn)品，投資客源和腦力密集型客源定位，并依托傳統(tǒng)的小面積辦公產(chǎn)品，投資客源和腦力密集型客源定位，并依托 價(jià)格優(yōu)勢(shì)和促銷(xiāo)手段獲得快速去化，底層裙房商業(yè)廣場(chǎng)頗具亮點(diǎn)價(jià)格優(yōu)勢(shì)和促銷(xiāo)手段獲得快速去化，底層裙房商業(yè)廣場(chǎng)頗具亮點(diǎn)競(jìng)品個(gè)案五：東城國(guó)際競(jìng)品個(gè)案五：東城國(guó)際項(xiàng)目分析：項(xiàng)目分析：總建面總建面：3.4萬(wàn)容積率容積率：3.7產(chǎn)品形態(tài)產(chǎn)品形態(tài)：1棟20層的高層標(biāo)準(zhǔn)層：標(biāo)準(zhǔn)層：1600面積分割：面積分割：120-400 120-400 銷(xiāo)售分析銷(xiāo)售分析：2007年7月開(kāi)盤(pán)，納入網(wǎng)上銷(xiāo)售套數(shù)209

59、套，目前去化104套，去化率為50左右，目前均價(jià)每平米8000元左右；其中100-150平米的面積最熱銷(xiāo)定位分析定位分析：貨代公司、法律咨詢(xún)公司、物流公司、咨詢(xún)服務(wù)公司、會(huì)計(jì)事務(wù)所等成長(zhǎng)型企業(yè)定位 綜合分析：綜合分析： 小體量單棟辦公產(chǎn)品，通過(guò)特殊的空間分割方式吸引小型規(guī)模的辦公企業(yè)小體量單棟辦公產(chǎn)品，通過(guò)特殊的空間分割方式吸引小型規(guī)模的辦公企業(yè)競(jìng)品個(gè)案六：上東國(guó)際競(jìng)品個(gè)案六：上東國(guó)際項(xiàng)目分析：項(xiàng)目分析：總建面總建面：8萬(wàn)容積率容積率：6.2產(chǎn)品形態(tài)產(chǎn)品形態(tài)：3幢高層辦公標(biāo)準(zhǔn)層：標(biāo)準(zhǔn)層：1000-1000-1600面積分割：面積分割：69-192 69-192 、230-460、500-900

60、產(chǎn)品分析：高層退臺(tái)設(shè)計(jì)（產(chǎn)品分析：高層退臺(tái)設(shè)計(jì)（1 15 5層退臺(tái)處理）空中花層退臺(tái)處理）空中花 園、高爾夫練習(xí)場(chǎng)、園、高爾夫練習(xí)場(chǎng)、5 5個(gè)大堂，主大堂挑個(gè)大堂，主大堂挑高高 10.410.4、公共會(huì)議室、酒店式物業(yè)管理、公共會(huì)議室、酒店式物業(yè)管理銷(xiāo)售分析銷(xiāo)售分析：2005年11月開(kāi)盤(pán)，總共納入網(wǎng)上銷(xiāo)售72028平米，目前去化率為93，均價(jià)10000元左右，月均去化45套定位分析定位分析：國(guó)際企業(yè)總部級(jí)辦公空間，復(fù)式商務(wù)空間，休息、休閑與辦公于一體 綜合分析：綜合分析： 突破傳統(tǒng)高容積率的辦公限制，借用住區(qū)的景觀(guān)規(guī)劃營(yíng)造輕松、怡然的辦公空間，高層的退臺(tái)處理也突破傳統(tǒng)高容積率的辦公限制，借用住