打造生態(tài)農(nóng)莊主題五大要素

1、打造生態(tài)型農(nóng)莊主題公園五大要點(diǎn)要點(diǎn)一：依托城市家庭短途度假市場(chǎng)城市居民是郊野型旅游項(xiàng)目的主要市場(chǎng)，郊區(qū)滿足了城市居民從“建筑森林”逃向“綠色森林”的愿望，郊區(qū)與中心城市的交通距離較近，通常在一到兩個(gè)小時(shí)車程之內(nèi)，因此郊野休閑旅游是城市居民周末或者假日出游的首選。在出游方式上通常以自駕出游為主，在人員組織上，通常是全家出游生態(tài)型農(nóng)莊主題公園針對(duì)家庭出游的人群結(jié)構(gòu)合理安排園內(nèi)旅游產(chǎn)品和項(xiàng)目?jī)?nèi)容，在具備郊野生態(tài)休閑、農(nóng)業(yè)休閑、度假、會(huì)議、娛樂、游樂等功能基礎(chǔ)上，針對(duì)老年群體，形成如垂釣、郊野散步、棋類游戲、攝影等休閑娛樂項(xiàng)目，針對(duì)中青年群體，形成游樂園、賽車、賽馬、蹦極、攀巖等游樂娛樂項(xiàng)目，針對(duì)兒童

2、群體，形成小型兒童游樂、民俗游藝、動(dòng)物表演等娛樂項(xiàng)目，通過各類項(xiàng)目的合理搭配，以最大限度的滿足城市家庭旅游需求為核心，對(duì)郊野休閑游憩模式進(jìn)行創(chuàng)新，以新的創(chuàng)意方式組織吃、住、行、游、購(gòu)、娛、康、體、療、悟等功能，形成生態(tài)型農(nóng)莊主題公園的最大賣點(diǎn)，同時(shí)以“生態(tài)+游樂+農(nóng)業(yè)民俗+農(nóng)莊度假”的最佳組合找到其自身發(fā)展的市場(chǎng)空間。要點(diǎn)二：生態(tài)的郊野休閑環(huán)境生態(tài)型農(nóng)莊主題公園與迪斯尼、歡樂谷的區(qū)別在于其通常位于城市郊區(qū)，具有山谷、溪流、樹木、濕地等原生態(tài)的郊野環(huán)境，園區(qū)內(nèi)有高含量的負(fù)氧離子，良好的生態(tài)環(huán)境，具備了供人們親近自然和戶外休閑的條件。環(huán)境是其本底資源，此類主題公園最與眾不同的地方在于其可以讓人在游

3、樂體驗(yàn)的同時(shí)充分的享受自然的野趣和樂趣。以良好的生態(tài)郊野環(huán)境為依托，結(jié)合露營(yíng)、戶外拓展、垂釣、郊野漫步、郊野游樂、馬術(shù)體驗(yàn)、休閑露營(yíng)等郊野休閑項(xiàng)目，形成生態(tài)型農(nóng)莊主題公園的不同于城市主題公園的一大特色。因此，生態(tài)環(huán)境指標(biāo)也通常成為生態(tài)型農(nóng)莊主題公園選址的首要條件。推薦精選要點(diǎn)三：低成本的游樂設(shè)施設(shè)備游樂項(xiàng)目是生態(tài)型農(nóng)莊主題公園的游樂產(chǎn)品支撐，具有聚集項(xiàng)目人氣，構(gòu)成農(nóng)莊吸引核的作用，其與國(guó)內(nèi)一流主題公園或大型游樂園的最大區(qū)別在于，生態(tài)型農(nóng)莊主題公園的游樂設(shè)施設(shè)備以中型、小型設(shè)備為特點(diǎn)，采取低成本模式，規(guī)避大型城市主題公園和游樂園的高成本風(fēng)險(xiǎn)，降低了園區(qū)對(duì)門票收入的依賴，通?？刹捎玫烷T票或無門票策

4、略（設(shè)備另計(jì)），也因此使其在市場(chǎng)運(yùn)作中更游刃有余，多數(shù)項(xiàng)目老少咸宜，擴(kuò)大了游樂項(xiàng)目的市場(chǎng)覆蓋面，使游樂本身更好的成為農(nóng)莊休閑度假的配套，提升了傳統(tǒng)度假村或度假區(qū)內(nèi)游客的游樂體驗(yàn)值，增強(qiáng)了休閑度假目的地的吸引力。因此，游樂設(shè)施低成本戰(zhàn)略降低了生態(tài)型農(nóng)莊主題公園在前期運(yùn)作中的成本投入，與其他主題公園項(xiàng)目相比更容易取得成功。要點(diǎn)四：全方位整合農(nóng)業(yè)民俗主題體驗(yàn)在家庭出游市場(chǎng)中，兒童和老年人通常對(duì)民俗項(xiàng)目最有較濃厚的興趣，民俗項(xiàng)目展現(xiàn)給城市生活的人們一種有別于城市生活的農(nóng)村生活，對(duì)于暫時(shí)逃離城市生活的人們無疑是一種別有情趣的體驗(yàn)，因此深度挖掘地域民俗文化，結(jié)合生態(tài)農(nóng)莊和郊野生態(tài)環(huán)境，全方位的整合傳統(tǒng)民間

5、游藝項(xiàng)目，作為園區(qū)的特色體驗(yàn)，如集體跳繩、滾鐵環(huán)、跳皮筋、踢毽子、跳方、盤磨、踫拐、拾牌、翻花線等民間傳統(tǒng)游戲。也可以結(jié)合農(nóng)業(yè)民俗可開展類似于開心農(nóng)場(chǎng)種植體驗(yàn)、牧場(chǎng)動(dòng)物表演等農(nóng)業(yè)民俗主題體驗(yàn)活動(dòng)，帶給人們一次鄉(xiāng)村生活的真實(shí)體驗(yàn)。因此，農(nóng)業(yè)與民俗的體驗(yàn)是生態(tài)型農(nóng)莊主題公園有別由于其他主題的一大特色。推薦精選要點(diǎn)五：與農(nóng)業(yè)休閑地產(chǎn)開發(fā)的緊密結(jié)合位于城市周邊一到二小時(shí)車程內(nèi)的城鄉(xiāng)結(jié)合區(qū)域，保留了鄉(xiāng)野的生態(tài)環(huán)境和較典型的農(nóng)業(yè)民俗，同時(shí)又擁有相對(duì)豐富的土地資源和較低的地價(jià)，成為開發(fā)商看好的新投資方向。在這個(gè)大背景下，旅游休閑度假市場(chǎng)也在逐漸的成熟，旅游市場(chǎng)對(duì)品質(zhì)旅游表現(xiàn)出強(qiáng)烈的需求趨勢(shì)，催生了針對(duì)中高端

6、消費(fèi)市場(chǎng)的生態(tài)型農(nóng)莊主題公園的開發(fā)。生態(tài)型主題游樂與農(nóng)業(yè)休閑地產(chǎn)開發(fā)結(jié)合，形成農(nóng)莊度假區(qū)，可滿足商務(wù)會(huì)議、酒店及農(nóng)莊別墅住宿、療養(yǎng)、康體保健和夜間休閑娛樂、游樂、民俗體驗(yàn)等功能，是一個(gè)完整的農(nóng)莊型度假區(qū)接待系統(tǒng)。農(nóng)業(yè)休閑地產(chǎn)的開發(fā)既滿足了度假區(qū)旅游服務(wù)接待的功能，同時(shí)也平衡了其在游樂、民俗體驗(yàn)等其他項(xiàng)目上的投資。因此，與農(nóng)業(yè)休閑地產(chǎn)開發(fā)相結(jié)合的度假農(nóng)莊產(chǎn)品模式成為了決定項(xiàng)目成功與否的核心競(jìng)爭(zhēng)力要素。生態(tài)型農(nóng)莊主題公園模式的價(jià)值在于其旅游、休閑、游樂、娛樂、度假等多元化功能組合，和對(duì)城市家庭節(jié)假日休閑市場(chǎng)的準(zhǔn)確定位，以及地產(chǎn)與旅游項(xiàng)目的有效組合，生態(tài)型農(nóng)莊主題公園模式是一種具有生態(tài)與現(xiàn)代并存、既

7、有鄉(xiāng)土氣息又不失時(shí)尚的都市田園，是都市人們的工作之于的開心農(nóng)場(chǎng)。生態(tài)型農(nóng)莊主題公園模式的成功需要精準(zhǔn)的把握市場(chǎng)需求，需要對(duì)旅游、游樂項(xiàng)目及游憩方式進(jìn)行精心的創(chuàng)新設(shè)計(jì)，需要對(duì)商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式、投融資模式進(jìn)行系統(tǒng)的策劃，只有進(jìn)行全方位、系統(tǒng)的前期策劃和論證，方能為項(xiàng)目后期的成功運(yùn)營(yíng)奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。推薦精選從開發(fā)、銷售、服務(wù)三個(gè)層面看旅游地產(chǎn)的開發(fā)與運(yùn)營(yíng)旅游地產(chǎn)在短期內(nèi)突然爆發(fā)，后期無論是消化還是經(jīng)營(yíng)都存有隱患。如何滿足度假時(shí)代下的市場(chǎng)需求？度假時(shí)代下，旅游地產(chǎn)究竟如何開發(fā)運(yùn)營(yíng)，才能擺脫鬼樓鬼城的“厄運(yùn)”？小編從開發(fā)、銷售、服務(wù)三個(gè)層面向您詳細(xì)解讀旅游地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)的熱銷秘訣。一、開發(fā)層面走綜合開發(fā)之路隨

8、著度假經(jīng)濟(jì)時(shí)代的來臨，旅游開發(fā)的新綜合時(shí)代已經(jīng)到來。近年來，越來越多的成功實(shí)例證明，旅游引導(dǎo)的區(qū)域綜合開發(fā)模式，是旅游發(fā)展的最佳商業(yè)模式，更重要的是，它正在成為城鎮(zhèn)化的整合單元及發(fā)展引擎，成為帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會(huì)綜合升級(jí)的有效模式。在度假時(shí)代下，綠維創(chuàng)景結(jié)合以前的研究以及新時(shí)代的旅游特征，總結(jié)出一個(gè)創(chuàng)新產(chǎn)品度假綜合體。度假綜合體，是指以度假酒店等接待設(shè)施為核心，通過完善酒店接待、餐飲、娛樂等服務(wù)設(shè)施，整合1-3小時(shí)車程內(nèi)的餐飲、購(gòu)物等旅游服務(wù)、休閑娛樂、配套設(shè)施以及景區(qū)、養(yǎng)生養(yǎng)老等資源，能夠提供以推薦精選“避寒、避暑、運(yùn)動(dòng)、養(yǎng)生、養(yǎng)老”等旅游產(chǎn)品為體系的綜合項(xiàng)目。1、度假綜合體是一個(gè)旅游目的地度假

9、綜合體是一個(gè)以景區(qū)、養(yǎng)生、主題樂園、大型演藝、新建古城、博覽會(huì)博物館聚集、酒店目的地、運(yùn)動(dòng)聚集等為吸引核，滿足游客吃住行游購(gòu)?qiáng)实雀鞣N需求的復(fù)合型結(jié)構(gòu)，是一個(gè)旅游目的地。2、度假綜合體是一個(gè)多元化結(jié)構(gòu)，形成了完美、系統(tǒng)的度假產(chǎn)品體系系統(tǒng)性：度假綜合體具備完整的休閑度假養(yǎng)生系統(tǒng)，能滿足各個(gè)年齡、不同層次的休閑度假需求，既有面向一般消費(fèi)者的大眾化休閑度假娛樂，也有個(gè)性化的高端休閑度假需求；完美性：度假綜合體擁有滿足“避暑、避寒、運(yùn)動(dòng)、養(yǎng)生、養(yǎng)老”五大度假需求的完美產(chǎn)品覆蓋結(jié)構(gòu)；目的地性：度假綜合體純粹以休閑度假為目的，包括休閑養(yǎng)生、會(huì)務(wù)休閑、運(yùn)動(dòng)休閑等各種類型的休閑目的；豐富性：度假綜合體功能業(yè)態(tài)豐

10、富，圍繞休閑度假衍生出一系列娛樂、運(yùn)動(dòng)、療養(yǎng)、居住、購(gòu)物和餐飲等功能；3、度假綜合體為游客提供增值服務(wù)價(jià)值：不賣房子，賣生活方式度假綜合體實(shí)際上是以全球宜居景區(qū)為支撐、以生態(tài)養(yǎng)生為依托、通過酒店預(yù)訂、游線設(shè)計(jì)、交通體系、餐飲購(gòu)物、咨詢服務(wù)、游樂需求等硬件為配套，打造服務(wù)價(jià)值體系，以養(yǎng)生休閑為目的度假生活方式。推薦精選二、銷售層面分權(quán)分時(shí)模式2014年旅游地產(chǎn)半年報(bào)顯示，2014上半年所監(jiān)控的主要旅游區(qū)域，整體成交面積約380萬，環(huán)比下降23.5%，成交總金額360億元，環(huán)比跌23.9%。旅游地產(chǎn)進(jìn)入銷售困局，最核心的問題在于使用權(quán)和產(chǎn)權(quán)存在矛盾。 因此，使用權(quán)和產(chǎn)權(quán)分離是旅游地產(chǎn)最核心的概念。

11、實(shí)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)與時(shí)權(quán)分離要具備三個(gè)要素：第一，將旅游房產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)榫频晔浇?jīng)營(yíng)管理房產(chǎn)；第二，實(shí)現(xiàn)使用權(quán)回報(bào)結(jié)構(gòu)；第三，實(shí)現(xiàn)全國(guó)甚至全球的交換。分時(shí)度假在我國(guó)無法生存，除了行業(yè)監(jiān)管不到位的原因之外，還有一個(gè)很重要的原因就是對(duì)運(yùn)營(yíng)者來說銷售度假卡的收益根本無法追趕通貨膨脹。解決分時(shí)度假弊端的就是分權(quán)分時(shí)度假模式，這一模式的基礎(chǔ)是分權(quán)，即將每間酒店式公寓、洋房、別墅的產(chǎn)權(quán)劃分為若干份出售給業(yè)主，每一個(gè)購(gòu)買人均享有其中的一份可轉(zhuǎn)讓、可繼承、可盈利的房屋產(chǎn)權(quán)，同時(shí)將分時(shí)度假的解構(gòu)也納入其中，購(gòu)買產(chǎn)權(quán)的業(yè)主，除擁有產(chǎn)權(quán)外，還可享受40年每年若干天的免費(fèi)入住權(quán)，并可換住系統(tǒng)內(nèi)各地的物業(yè)或合作酒店，享受異地休閑度假權(quán)。

12、分時(shí)分權(quán)模式是度假產(chǎn)品銷售的核心模式之一，是由原來的產(chǎn)權(quán)地產(chǎn)銷售模式向度假方案產(chǎn)品銷售模式到度假生活方式一體化的過渡，綜合化的產(chǎn)權(quán)物業(yè)與度假生活一體化銷售模式未來一定會(huì)成為中國(guó)度假旅游運(yùn)營(yíng)的主體方式之一。推薦精選三、服務(wù)層面托管+酒店式管理服務(wù)+交換注重配套和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提供托管、交換等可持續(xù)性服務(wù)，可以從一定程度上盤活旅游地產(chǎn)。1、托管服務(wù)為業(yè)主提供度假屋自主時(shí)間之外的房屋經(jīng)營(yíng)管理，并與業(yè)主按照約定的比例進(jìn)行收益分成。這一服務(wù)，對(duì)于業(yè)主來說，可解決房屋長(zhǎng)時(shí)間閑置且無人看管的難題，同時(shí)還可獲得一筆租金收益。對(duì)于開發(fā)商來說，實(shí)現(xiàn)樓盤“帶租約”式售賣，可解決業(yè)主對(duì)投資回報(bào)率低、物業(yè)不方便打理、出租渠道少等問題的后顧之憂，從而提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值，加快房產(chǎn)的銷售率。2、酒店式管理服務(wù)對(duì)物業(yè)托管后，提供專業(yè)化的酒店式管理服務(wù)，使業(yè)主完全無需操心房屋的打理及維護(hù)。另外，要通過一個(gè)專屬的品臺(tái)，讓業(yè)主隨時(shí)、方便地了解到房