某酒店改建及經營可行性報告

1、一、概述XX酒店坐落風景秀麗的西湖邊，環(huán)境優(yōu)美，歷史悠久。自19xx年建成以來，以接待國賓為主；19xx年，美國總統(tǒng)尼克松曾在此下榻。經歷了數十年風雨的洗禮，如今的XX酒店與杭城其他新建的賓館飯店相比，已顯得有些老態(tài)龍鐘了。但目前正在進行的西進工程又為XX酒店帶來了新的機遇與挑戰(zhàn)，如何審時度勢，把握機會，利用這一有利時機，重塑對外形象，提高自身品牌，扭轉目前的經營現狀，已成為當務之急。二、XX酒店的經營情況現狀首先，讓我們來看一看XX酒店近三年來的相關營業(yè)數據： 表一 單位（萬元）2000/占營業(yè)比例2001/占營業(yè)比例2002/占營業(yè)比例營業(yè)收入11994339.4713574719.451

2、3837908.11營業(yè)成本2212056.91/18.44%2378395.55/17.52%2437028.79/17.61%營業(yè)費用5788802.09/48.26%5559738.76/40.96%5678049.29/41.03%營業(yè)稅金400850.85/ 3.34%336745.85/ 2.48%300480.81/ 2.17%管理費用8389061.60/69.94%6999956.90/51.57%6174509.57/44.62%財務費用1655495.85/13.80%1611688.32/11.87%1428476.70/10.32%營業(yè)外收入4929.79/ 0.04

3、%248.00/0.002%32243.48/ 0.23%營業(yè)外支出109654.50/ 0.91%4144.42/ 0.03%-凈 利 潤-6556652.54/-54.66%-3315702.35/-24.43%-2148393.57/-15.53%通過對XX酒店近三年的營業(yè)數據分析比較后，可得：表二200020012002營業(yè)收入13.18% 1.94%營業(yè)成本 7.25% 2.47%營業(yè)費用15.99%10.77%營業(yè)稅金 3.96% 2.13%管理費用16.56%11.79%財務費用 2.65%11.37%凈 利 潤49.43%35.21%從表一與表二各項數據比較來看：2001年營業(yè)

4、收入上漲幅度較大，較2000年增加158萬元，年增長率為13.18%，而營業(yè)費用、管理費用分別下降了15.99%和16.56%，使當年的營業(yè)凈利潤同比2000年減虧324萬元，減虧幅度為49.43%；2002年營業(yè)收入上漲幅度大幅減弱，較2001年增加26萬元，年增長率為1.94%，而營業(yè)費用、管理費用則分別下降了10.77%和11.79%，當年營業(yè)凈利潤同比2001年減虧116萬元，減虧幅度為35.21%。再看表一各年度各項營業(yè)數據占當年營業(yè)收入比例，不難看出2001年經營較為成功，營業(yè)收入提升幅度較大，而各項費用較2000年并無明顯提升，部分費用支出還呈下降趨勢，故減虧幅度也較大；2002

5、年營業(yè)收入較2001年提升不明顯，但在各項費用支出上繼續(xù)挖潛，取得了減虧35%的成績。通過以上數據的比較可以看出，近幾年XX酒店在開源和節(jié)流方面都做了許多工作，但虧損的局面還是未能有實質性的改變。想要徹底改變虧損局面，應從根本入手，全面提升XX酒店各項服務產品的品質，重塑酒店的對外企業(yè)形象，突破性地提高酒店的整體營業(yè)收入，穩(wěn)定各項費用開支，從而讓酒店的經營工作實現良性循環(huán)。三、XX酒店的改建設想（一） 酒店目前的優(yōu)勢1、 酒店環(huán)境精致優(yōu)美，占地14公頃，綠地面積在90%以上，莊內山環(huán)水繞，古木參天，綠樹成蔭，具有濃郁的江南園林風格。別墅式的建筑與自然環(huán)境和諧融洽。2、 酒店悠久的歷史積累并沉淀

6、下了豐富的人文歷史，如蘇東坡石像的出土、高麗太子義天曾在此修行的惠因寺遺址等，均有待發(fā)掘并宣揚，可作為酒店的一大賣點。3、 雅虎泉為優(yōu)質天然礦泉，有待開發(fā)，可作景點處理，成為酒店的又一自然亮點。4、 當前的西湖西進工程改善了酒店原先交通不便的弊端， “花山霞鵑”、“法巷探春”、“三臺澤韻”、“茅鄉(xiāng)水情”及“金沙醇濃”等新建景區(qū)也坐落在酒店周圍，為積聚人氣，豐富客源營造了有利條件。5、 酒店原有的客房面積均較大，有發(fā)展和提高的空間。尤其是一號樓主樓的客房，均帶有單獨的露臺，稍加修飾即可成為客房的一大特色。6、 別墅式建筑可將改建工程給經營帶來的影響降低到最低程度。（二） 酒店目前存在的問題1、

7、酒店的各項設施設備陳舊、老化程度高，尤其是客房及一些公用的客用設施。客房的衛(wèi)生間潔具和室內裝修，與同檔次酒店相比已明顯落后，不能較好地適應賓客的需求。2、 酒店缺乏娛樂配套設施，無法滿足住店客人的需求，從經營上來說，也損失了一個經濟增長點。3、 酒店的內部管理較薄弱，服務人員素質普遍跟不上賓客的要求，管理人員的管理理念和員工的服務理念都有待于徹底改進。其中用工機制是問題的根本，一定要打破舊機制，從根本上激發(fā)起全體員工的工作熱情和敬業(yè)精神。4、 辦公用房占用了酒店的20余間客房，長包房的合同期限為十年。長包房占用了有限的營業(yè)用房，對平均房價的影響不容忽視，且合同期限過長，極大地限制了酒店在經營上

8、的主動性。5、 XX廠對外承包，既影響了景點的開發(fā)和利用，又給酒店的經營和管理帶來了一定的負面影響。6、 酒店流動資金緊張，短期借款量達兩千多萬元，這也給酒店的經營工作帶來了很大的困難。如何清償舊債以確保今后經營工作的順利開展，這也是首當其沖的一件大事情。（三） 改建設想XX酒店四周賓館林立，各具特色，各有千秋。這對酒店來說，競爭壓力雖然增加了，但酒店如能充分渲染自身的優(yōu)勢和特點，在生態(tài)主題和文化積淀方面做足文章，并以此作為市場競爭的有力籌碼，從而從該區(qū)的酒店群中脫穎而出，獨樹一幟也不是一件難事。鑒于酒店上述的優(yōu)、劣勢特點，我們建議對酒店進行全面改建，改建的目標定為五星級標準的別墅式度假酒店兼

9、國家外交部定點培訓中心。完成改建后的酒店大致設想如下：1、 目前的一號樓與二號樓作為一個整體按五星級標準改建，奠定酒店的星級基礎。一號樓與二號樓之間考慮增加一室內通道，將兩幢樓合二為一，加上貴賓樓的總統(tǒng)套房，一起形成酒店的主建筑群。2、 大堂仍定在一號主樓，西餐廳及大堂吧也集中在一號樓；中餐廳則集中在二號樓，這樣有利于整體氛圍的布置和營造。3、 一號樓及二號樓的客房改造嚴格按五星級標準執(zhí)行，要做到高品味、高品質，主要作為接待高檔散客之用，要突出個性化。4、 目前的三號樓及四號樓（原定的娛樂樓，未裝修）通過改造，適當增加會議室面積，并按四星級標準建成客房樓，主要作為培訓、會議及團隊的接待之用。改

10、建后酒店的客房總數可達180200間左右。5、 所有客房的衛(wèi)生間均改為玻璃移門式，既能增加美觀度，也可增加衛(wèi)生間的實用面積。6、 客房內所有的家具、潔具、燈具、地毯、壁紙及棉織品均需統(tǒng)一更新。7、 貴賓樓總統(tǒng)套要重新裝修，更新有關客房設施及用品，進一步提高品質。8、 一、二號主樓要合理減少原有的會議室數量及面積，以適應改建后新的客源市場結構。9、 原辦公用樓改造為娛樂綜合樓，增加必要的娛樂項目。10、酒店主要入口定在面向XX路方向，入口應有明顯的標志，堂皇的裝飾，體現酒店的品味。11、 酒店內所有綠地及綠化均應全面設計整理，突出精致秀美的自然意境。12、 增加建筑外圍及綠化藝術燈光，營造酒店整

11、體氛圍。13、 XX廠將建為一景點，作重點宣傳，突出健康、生態(tài)主題，塑造成市內唯一一家生態(tài)型酒店。14、 眾多遺址也應整修，重點作文化宣傳。（四） 酒店改建進行步驟酒店的改建工作采取邊經營邊改建的形式進行。初步設想在不影響原有經營格局的情況下先完成四號樓、娛樂樓的改建，而后對一號樓、二號樓及三號樓依次進行改建。室外改造工程同時進行。酒店的整個改建工程歷時約為一年半。（五） 其他針對酒店占地面積的實際情況以及今后的營利潛力，考慮依山建立小別墅群，主要以出售使用權的方式進行經營，是酒店潛在的經濟增長點。具體的設想為：選擇合適的位置依山建立小別墅10幢左右，建成后對外了售別墅的使用權，年限為50年。

12、按現行市場價估算，售價可達8，000元/平方米左右。如按每幢別墅面積300平方米計，則在當年即可回收資金24，000，000元左右。建別墅出售使用權的做法，目前XX賓館也在醞釀之中，可行性較強。四、改建投資預算1、客房改建：50，000元/間×180200間=9，000，00010，000，000元；2、大堂、公共區(qū)域、中西餐廳、娛樂樓改造等約10，000，000元；3、酒店的大型設備設施（空調系統(tǒng)、鍋爐設備等）更新擴容、室外工程及其他機動費用約8，000，00010，000，000元。因此，總投資額約為27，000，000元30，000，000元左右。五、改建后酒店的經營設想（一）

13、管理機制的改革1、 精簡機構，實行扁平化管理。 初步設想，酒店主要機構設置如下：行政部：主管行政、人事、安全、工程、娛樂管理等；財務部：主管財務、采供；營運部：主管前廳、銷售、客房、商場等；餐飲部：主管中、西餐廳、會議室等。2、 改革用人機制，提高員工整體素質。（1） 重視管理人員的綜合素質，中層管理干部應具有豐富的賓館管理工作經驗，并具有大專以上的學歷。（2） 員工任職資格按各崗位工作要求制定，重視員工的在崗培訓，切實提高業(yè)務技能和整體素質。（3） 改變原有的用人機制，酒店原有的員工經過篩選，留用的員工和新招員工均重新簽訂勞動合同；不留用的員工則實行工齡買斷。（二）服務模式的改革引進國外先進

14、的服務理念，全面改革服務模式，以新型的服務模式作為一大亮點吸引廣大賓客，從而也樹立酒店對外嶄新的形象。如總臺接待擬采用流動秘書式的服務，即賓客入住酒店，總臺接待人員并非坐以待客，而是采用隨身秘書式的服務，由接待員引領客人前往大堂吧就坐，采用無線服務系統(tǒng)從容為賓客登記入住。我們還將引進記憶式服務卡，將賓客的信息全部記載在一張小磁卡中，方便賓客在酒店各營業(yè)點刷卡消費，也方便服務人員及時掌握賓客的所有信息。這樣，XX酒店將成為杭城第一家采用流動秘書式服務的酒店。與此同時，我們還將在其他服務環(huán)節(jié)中引進新的模式，創(chuàng)造出更多的杭城第一，從而徹底改變酒店的對外形象。（三）經營設想市政府的西進戰(zhàn)略政策將極大地

15、刺激西線的旅游熱潮，在這過程當中，西線酒店群將迎來自身發(fā)展的黃金時期。XX酒店的經營思路就基于這一總體環(huán)境背景前提。同時結合自身現有優(yōu)勢和周邊酒店情況，形成一套適合長遠、可持續(xù)性穩(wěn)定發(fā)展的經營模式。就目前情況看，西線星級酒店主要由下列酒店組成：地區(qū)地位酒店名稱星級性質第一集團5國賓館第二集團4中、高級會務酒店第三集團3中、低檔度假、會務酒店由地理因素所決定，西線星級賓館無法成為純商務型酒店，但是做度假型、會務型酒店卻相當適合。從上述列表分析看，西線酒店層次鮮明，客源分工明確，形成了一個較完善和成熟的酒店群。但是這其中也存在了明顯的缺陷，或者稱之為產品缺省。而這正是XX酒店的發(fā)展契機。1、 西線

16、酒店群中的第二、三集團酒店存在重大價格問題，與西湖周邊其他酒店比，西線這兩類酒店價格嚴重偏低。XX賓館改造結束后，加之如果花港飯店發(fā)展順利，第二集團酒店的價格問題可以得以解決，西線會議價格的空間也可得以體現。但是第三集團的價格問題的解決則需要時日。2、 第一集團是現有承擔起豪華度假和超高檔會務客源的唯一兩家西線酒店，但是這兩家酒店都屬于國賓館性質，其濃厚的政治色彩決定他們不可能完全面向市場，產品的提供和服務承諾的兌現都存在很大的不確定性。綜上所述，XX酒店一旦擺脫第三集團，就可以受益于現有第一、二集團酒店已經確立起來的西線豪華度假、高級會務價格體系。而且可以成為西線唯一一家完全面向市場的頂級酒

17、店。同時，從酒店歷史、知名度，酒店現有地貌、設施設備基礎等各方面看，XX酒店也是現有西線二、三集團酒店中最具潛質的一個。根據上述分析，以下為酒店經營模式陳述：1、 保持酒店現有園林式酒店環(huán)境和外觀，檔次達到汪莊、劉莊水平。2、 客房總數通過改建達到200間左右，其中80間客房達到五星級檔次；另外120間客房參照改建后XX賓館水平，達到四星級檔次。3、 餐飲由中餐、西餐、日本料理組成，體現酒店特色。中餐、西餐由酒店自己經營，日本料理尋找知名品牌企業(yè)承包經營。4、 會議室檔次五星級水平，配置達到接待最多200人的高檔次會議。5、 配置桑拿、足浴、卡拉OK、美容美發(fā)等娛樂設施，尋找知名品牌承包經營。

18、6、 配置健身房、游泳池、網球場等康樂設施，由酒店自己經營。7、 配置露天茶室、垂釣等西線特色產品設施，由酒店自己經營。8、 收回外包經營，由酒店自己經營，并形成酒店獨有的特色。以下為酒店2004年-2006年的主營收入和其他收入預測：1、客房客房改造預計從2004年3月開始，至2005年7月結束。改造逐部分進行，在前述改造設想中已有具體說明。配合此進度，2004年9月之前，酒店現有價格體系和客源結構將不作變化，重點做好營收的平穩(wěn)過渡，同時進行相應的前期宣傳工作。2004年9月-2005年6月是客房經營的第一個調整期，在此過程中改造完成的客房逐步投放市場，在酒店整體市場認可度不斷提升的情況下，

19、客房出租率和平均房價也將通過合理運作得以不斷提升。現有長包房也將在此階段收回，納入整體經營。2005年下半年和2006年則是客房經營的穩(wěn)固期，各項營業(yè)指標將逐步達到預期水平。2006年可用房：200間客房年平均出租率：75%客房年平均房價：400元/間夜客房年營業(yè)收入：2190萬元2005年1-6月份7-12月份可用房：150間客房年平均出租率：70%客房年平均房價：320元/間夜客房年營業(yè)收入：560萬元可用房：200間客房年平均出租率：75%客房年平均房價：360元/間夜客房年營業(yè)收入：990萬元客房年總營業(yè)收入：1550萬元2004年1-2月份3-8月份9-12月份可用房：150間客房年

20、平均出租率：75%客房年平均房價：190元/間夜客房年營業(yè)收入：128萬元可用房：120間客房年平均出租率：60%客房年平均房價：160元/間夜客房年營業(yè)收入：210萬元可用房：150間客房年平均出租率：70%客房年平均房價：320元/間夜客房年營業(yè)收入：404萬元客房年總營業(yè)收入：742萬元2、餐飲酒店自行經營的餐飲項目包括中餐廳、西餐廳和大堂吧。酒店受地理環(huán)境因素影響，現有餐飲無論團隊、會議和散客都與客房出租率密切相關，所以在客房進行大規(guī)模改造的階段，餐飲經營也將受到較大影響。而客源調整的過程中餐飲也將經歷陣痛。所以，2004年餐飲營收將力爭接近上年的營收水平。進入2005年，中餐廳通過改

21、建工程，餐位數可達到250-300個；西餐廳早餐客源、自助正餐和大堂吧經營也將趨于穩(wěn)定，餐飲營收也將有一個質的飛躍。2006年餐飲營收則將與客房營收相對同比增長。2006年中餐部分（含會議室）：650萬元西餐廳：300萬元大堂吧：35萬元總計：985萬元2005年中餐部分（含會議室）：600萬元西餐廳：200萬元大堂吧：20萬元總計：820萬元2004年中餐部分（含會議室）：450萬元西餐廳：100萬元大堂吧：15萬元總計：565萬元3、外包收入包括娛樂、康體和日本料理等。2005年、2006年可達100萬元/年，2004年下半年也可產生外包收入，為40萬元左右。綜上所述，酒店2004年-2006年總營收情況如下：項目2004年2005年2006年客房收入742萬元1550萬元2190萬元餐飲收入565萬元820萬元985萬元外包收入40萬元100萬元100萬元年總計1347萬元2