論不動產(chǎn)統(tǒng)一登記與國家地籍_最終

1、1簡論不動產(chǎn)統(tǒng)一登記與國家地籍基于法律各權(quán)技術(shù)的分析2不動產(chǎn)的法律定義不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的意義及與國家地籍的關(guān)系不動產(chǎn)行政的法律特征目 錄 ContentsContentsPage 23不動產(chǎn)登記中的權(quán)與法我國不動產(chǎn)登記的現(xiàn)狀目 錄 ContentsContentsPage 34地籍和國家地籍的概念不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的意義及與國家地籍的關(guān)系我國不動產(chǎn)行政的原則和任務(wù)不動產(chǎn)行政的法律特征目 錄 ContentsContentsPage 45 一、不動產(chǎn)的法律定義n羅馬法中，動產(chǎn)稱為可動物，是指能夠自行移動或者用外力移動而不改變其性質(zhì)或價值的有體物；不動產(chǎn)稱為不動物，是指不能自行移動也不能用外力移動，否則

2、就會改變其性質(zhì)或者減損其價值的有體物。n日本民法典第86條規(guī)定，土地及其定著物為不動產(chǎn)，此外的物為動產(chǎn)，無記名債券視為動產(chǎn)。n我國最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行中華人民共和國民法通則若干問題的意見第186條對不動產(chǎn)進行了司法解釋；土地，附著于土地的建筑物及其他定著物、建筑物的固定附屬設(shè)備為不動產(chǎn)。n中華人民共和國擔(dān)保法第九十二條規(guī)定： 本法所稱不動產(chǎn)是指土地以及房屋、林木等地上定著物。本法所稱動產(chǎn)是指不動產(chǎn)以外的物。這是我國現(xiàn)行法律中對于不動產(chǎn)概念所給予的權(quán)威性定義。Page 56在不動產(chǎn)法律定義下整合登記的職責(zé)n總理李克強主持本屆國務(wù)院的第一次常務(wù)會議，對實施國務(wù)院機構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變方案的任務(wù)進行

3、細(xì)化分工，其中第九項明確：“整合房屋、林地、草原和土地登記的職責(zé)”。n標(biāo)志我國不動產(chǎn)的統(tǒng)一登記即將從行政機構(gòu)改革開始付諸實施。n由不動產(chǎn)的法律定義可以看出，在管理實踐中應(yīng)當(dāng)從法律關(guān)系上認(rèn)識統(tǒng)一管轄的必要性。Page 67不動產(chǎn)的法律定義不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的意義及與國家地籍的關(guān)系我國不動產(chǎn)行政的原則和任務(wù)不動產(chǎn)行政的法律特征目 錄 ContentsContentsPage 78 二、地籍和國家地籍的概念狹義地籍的概念是基于土地的社會屬性的定義。我國土地基本術(shù)語規(guī)定：地籍是指記載宗地的權(quán)利人、土地權(quán)利內(nèi)容及來源、權(quán)屬界址、面積、用途、質(zhì)量等級、價值和土地使用條件等土地登記要素的簿冊。廣義地籍的概念是基

4、于土地的自然資源及社會不動產(chǎn)的雙重屬性的定義?，F(xiàn)代地籍通常是指記載并管理土地自然資源和不動產(chǎn)兩種法律關(guān)系要素的全部數(shù)據(jù)及其變動狀況的地籍信息系統(tǒng)。 Page 89地籍的種類引自我國土地基本術(shù)語以課稅為目的而建立的地籍。主要記載納稅人姓名、地址、宗地面積及為確定稅率所需的土地等級以保護土地權(quán)利人合法權(quán)利為目的而建立的地籍。主要記載土地權(quán)利人姓名、宗地位置、界址、面積和土地權(quán)利內(nèi)容、來源等以土地產(chǎn)權(quán)登記、課稅和科學(xué)管理、利用和保護土地等多種用途為目的而建立的地籍，它記載有關(guān)宗地的全部屬性Page 910地籍的維度n由定義可知，地籍是全面記錄不動產(chǎn)物權(quán)法律關(guān)系要素的證據(jù)材料和各宗地經(jīng)濟社會信息的系統(tǒng)

5、性歷史檔案。因此其維度的構(gòu)成決定于不動產(chǎn)法律關(guān)系的三大要素，即：法律關(guān)系主體（人）法律關(guān)系客體（空間維）和法律關(guān)系內(nèi)容（權(quán)利存續(xù)時間）。流行的所謂“二維地籍”和“三維地籍”之稱，本質(zhì)上應(yīng)指地籍圖的視讀模式，即平面視圖和立體視圖的區(qū)分。地圖中的地籍圖均應(yīng)是三維數(shù)據(jù)，地籍的維度應(yīng)是五維，即人、產(chǎn)權(quán)存續(xù)時間、宗地及其定著物的三維數(shù)據(jù)（x、y、z）。 Page 1011國家地籍概念n國家地籍是指國家為了維護社會公共利益和不動產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，由政府建立并管理的地籍信息系統(tǒng)n該系統(tǒng)包括土地作為自然資源和不動產(chǎn)雙重法律關(guān)系各要素的原始數(shù)據(jù)和變動信息，是具有歷史連續(xù)性、公示性和公信力的社會公共產(chǎn)品n依據(jù)土

6、地法和地籍法的相關(guān)規(guī)定，國家地籍由中央政府和地方政府組織制定地籍技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、發(fā)展規(guī)劃和建設(shè)方案，并監(jiān)督職能部門實施 Page 1112不動產(chǎn)的法律定義地籍和國家地籍的概念我國不動產(chǎn)行政的原則和任務(wù)不動產(chǎn)行政的法律特征目 錄 ContentsContentsPage 1213 三、不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的意義及與國家地籍的關(guān)系我國實行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的意義n促進整合不動產(chǎn)登記行政管理體制，有利于政府資源合理配置、提高效率與便民服務(wù)n促進整合不動產(chǎn)調(diào)查資料和登記檔案，有利于國家地籍系統(tǒng)的統(tǒng)一和完善n促進整合不動產(chǎn)物權(quán)法律制度，有利于實體法的統(tǒng)一協(xié)調(diào)與程序法的統(tǒng)一配套n促進不動產(chǎn)登記的標(biāo)準(zhǔn)化和規(guī)范化，有利于實現(xiàn)

7、產(chǎn)權(quán)明晰、嚴(yán)格管理的目標(biāo)Page 1314 實行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的要件法制基礎(chǔ)管理體制信息平臺技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)n統(tǒng)一法制基礎(chǔ)n統(tǒng)一管理體制n統(tǒng)一技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)n統(tǒng)一信息平臺Page 1415與國家地籍的關(guān)系n不動產(chǎn)統(tǒng)一登記是建立國家地籍的法制措施。不動產(chǎn)登記是實現(xiàn)不動產(chǎn)物權(quán)保護的主動形式，開展總登記是通過公共財政支持和行政強制力保障來建立國家地籍的主要手段n國家地籍是保障不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的技術(shù)基礎(chǔ)。國家地籍的建立過程，是對不動產(chǎn)法律關(guān)系要素進行調(diào)查取證，獲取規(guī)范數(shù)據(jù)和信息的系列物證技術(shù)活動，為不動產(chǎn)登記提供證據(jù)材料n不動產(chǎn)統(tǒng)一登記與國家地籍是公共管理信息系統(tǒng)結(jié)構(gòu)的重要組成。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記和國家地籍分別為不動產(chǎn)行

8、政中產(chǎn)權(quán)管理和產(chǎn)籍管理的子系統(tǒng) Page 1516建立國家地籍的目的Page 16對土地資源及資產(chǎn)的公共管理提供基礎(chǔ)信息支撐實施不動產(chǎn)行政執(zhí)法的國家監(jiān)察土地利用產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的歸戶統(tǒng)計實施土地各類評價及其資源與資產(chǎn)的國民經(jīng)濟核算實施大型工程和災(zāi)后重建的土地整理實施不動產(chǎn)及其交易的權(quán)利登記不動產(chǎn)稅費的合理確定為其它與不動產(chǎn)占有、使用、收益和處分有關(guān)的工作提供可靠信息17實施國家地籍工作的原則n保持國家地籍管理系統(tǒng)和操作規(guī)程在全國的統(tǒng)一性n保持宗地變化特征隨時記入國家地籍資料的現(xiàn)勢性n保障國家地籍資料的真實性、準(zhǔn)確性和公開性n保障國家地籍資料與國家其它簿籍和信息資源中的資料的可比性和兼容性Pa

9、ge 1718國家地籍在國家信息資源系統(tǒng)中的地位n國家地籍資料是國家信息資源n國家地籍是進行不動產(chǎn)國家登記，進行國民經(jīng)濟核算統(tǒng)計時的資料信息源n國家地籍確定的地籍劃分與編碼是相關(guān)登記和統(tǒng)計的依據(jù)和技術(shù)基礎(chǔ)。國 家 地 籍Page 1819不動產(chǎn)的法律定義地籍和國家地籍的概念不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的意義及與國家地籍的關(guān)系不動產(chǎn)行政的法律特征目 錄 ContentsContentsPage 1920四、我國不動產(chǎn)行政的原則和任務(wù)不動產(chǎn)行政的基本原則：n中共中央關(guān)于推進農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題的決定中要求“按照產(chǎn)權(quán)明晰、用途管制、節(jié)約集約、嚴(yán)格管理的原則”完善土地管理制度。這十六字原則不僅適用土地行政管理，

10、而且適用以土地為基礎(chǔ)的不動產(chǎn)行政管理n其邏輯順序是：產(chǎn)權(quán)明晰用途管制節(jié)約集約嚴(yán)格管理。顯然，“產(chǎn)權(quán)明晰”不僅是這項原則的第一要件和其它要件存在的基礎(chǔ)，而且是不動產(chǎn)管理質(zhì)量控制的核心指標(biāo)Page 2021不動產(chǎn)行政的主要任務(wù)：n依法調(diào)整人們在不動產(chǎn)占有、使用、收益和處分的社會關(guān)系,保護權(quán)利人的合法權(quán)益和正常的市場秩序，為促進社會的公平正義和經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展提供公共服務(wù)。其核心是以“產(chǎn)權(quán)明晰”為目標(biāo)，以“明晰產(chǎn)權(quán)”為過程的產(chǎn)權(quán)管理與產(chǎn)籍管理n所謂“產(chǎn)權(quán)明晰”，是指產(chǎn)權(quán)法律關(guān)系的客體、主體、權(quán)利與義務(wù)必須明晰。所謂“明晰產(chǎn)權(quán)”，就是指為達到“產(chǎn)權(quán)明晰”的目標(biāo)而對產(chǎn)權(quán)法律關(guān)系要素進行界定和證明的過程。“

11、產(chǎn)權(quán)明晰”和“明晰產(chǎn)權(quán)”分別是考核不動產(chǎn)行政管理質(zhì)量與控制過程的約束性指標(biāo)Page 2122不動產(chǎn)行政的主要任務(wù)：n不動產(chǎn)行政是以產(chǎn)權(quán)與產(chǎn)籍為基礎(chǔ)的管理系統(tǒng)包括地籍調(diào)查、不動產(chǎn)登記、統(tǒng)計分析和檔案管理。n地籍調(diào)查是由國家組織實施，對以土地為基礎(chǔ)的不動產(chǎn)法律關(guān)系要素，進行現(xiàn)場調(diào)查和勘驗取證的活動n不動產(chǎn)登記是國家不動產(chǎn)登記機關(guān)，按照法定物權(quán)和行政職責(zé)，對主張不動產(chǎn)權(quán)法律關(guān)系建立、變更或終止的申請，依法進行調(diào)查、核實、審結(jié)后，記載于登記簿的活動n統(tǒng)計分析是不動產(chǎn)行政管理部門依據(jù)統(tǒng)計法，對不動產(chǎn)的總量、結(jié)構(gòu)、空間分布及變化動態(tài)進行統(tǒng)計分析的活動n檔案管理是不動產(chǎn)行政管理部門依據(jù)檔案法，對地籍調(diào)查和不

12、動產(chǎn)登記過程中形成的檔案資料，進行整理、保管、積累和應(yīng)用的活動Page 2223“產(chǎn)權(quán)明晰”指標(biāo)（必要條件和充分條件）：n物權(quán)法律規(guī)定的土地權(quán)利和義務(wù)n因公共政策限制而具有的用益限制n因法定相鄰關(guān)系而承擔(dān)的義務(wù)n因契約而設(shè)定的產(chǎn)權(quán)負(fù)擔(dān)或處分限制n客體界定的精度指標(biāo)設(shè)計依據(jù)n所有權(quán)客體（宗地邊界和定著物、附著物邊界） 的測定n使用權(quán)（準(zhǔn)所有權(quán)）客體（宗地邊界和定著物、附著物邊界）的測定n他項權(quán)利（用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)）客體之有體物邊界的測定Page 23n所有權(quán)主體的確認(rèn)n使用權(quán)（準(zhǔn)所有權(quán)）主體的確認(rèn)n他項權(quán)利（用益物權(quán)、擔(dān)保物權(quán)）主體的確認(rèn)24物權(quán)法定證據(jù)“三性”證據(jù)固定證明能力排除糾紛 一物一

13、權(quán)后果歸責(zé)“明晰產(chǎn)權(quán)”的主要原則：Page 2425“明晰產(chǎn)權(quán)”的主要措施n健全土地法律體系（土地法、物權(quán)法、不動產(chǎn)登記法、權(quán)屬界標(biāo)法、地籍測量法、產(chǎn)權(quán)總歸戶法、登記簿法等）n完善地籍管理制度（實行地籍調(diào)查法制化、建立產(chǎn)權(quán)審查前置和登記把關(guān)制度）n實行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度n維護國家地籍信息系統(tǒng)Page 2526不動產(chǎn)的法律定義地籍和國家地籍的概念不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的意義及與國家地籍的關(guān)系我國不動產(chǎn)行政的原則和任務(wù)目 錄 ContentsContentsPage 2627五、不動產(chǎn)行政的法律特征n管理的過程是明晰產(chǎn)權(quán)的行政執(zhí)法活動。在法律適用上，既有實體法的適用又有程序法的適用。為明晰產(chǎn)權(quán)，要求全過程

14、的法律適用必須正確無誤n管理的目標(biāo)主要是保護產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益。在保護方式上，既有事先保護的作用又有事后保護的作用。具體工作包括產(chǎn)權(quán)的審查(包括實地調(diào)查)確認(rèn)和保護(土地登記、爭議調(diào)處、行政復(fù)議) n管理的要求是保證結(jié)果的公示性和力。具體包括物權(quán)法定、程序法定、限差法定原則和以法律事實為基礎(chǔ)以公信產(chǎn)權(quán)證據(jù)為核心的證明原則n管理的方法技術(shù)采用法律關(guān)系分析法、證據(jù)方法、案例分析法和物證勘驗與鑒定的技術(shù)。為行政管理的決策、組織、協(xié)調(diào)和控制，提供基礎(chǔ)保障 Page 2728不動產(chǎn)登記中的權(quán)與法不動產(chǎn)登記的物證技術(shù)我國不動產(chǎn)登記的現(xiàn)狀關(guān)于不動產(chǎn)登記的展望目 錄 ContentsContentsPage 2

15、829產(chǎn)權(quán)審核地權(quán)審核是涉及各類土地非訴行政案件審理的前置關(guān)口。土地非訴行政案件是指地政管理的相對人在沒有民事權(quán)益爭議的情況下，請求土地行政管理部門確認(rèn)其某種事實和權(quán)利的案件。主要案由有：n行政審批案（征地拆遷、工程移民、建設(shè)項目用地審批、農(nóng)地轉(zhuǎn)用、企業(yè)改制、土地開發(fā)、復(fù)墾和整理項目等）n市場交易案（土地出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押、交換等）n破產(chǎn)清算案（企業(yè)破產(chǎn)后土地拍賣）n登記申請案（總登記、日常登記之產(chǎn)權(quán)主張） 地權(quán)審核的任務(wù)，就是審核上列請求事項涉及的土地產(chǎn)權(quán)法律關(guān)系是否明晰，并對此進行必要的調(diào)查和取證。因此，為實現(xiàn)產(chǎn)權(quán)明晰而進行的產(chǎn)權(quán)審核，應(yīng)是各類土地非訴案件審理中的前置程序和十分重要的關(guān)鍵環(huán)節(jié)

16、Page 2930產(chǎn)權(quán)確認(rèn)n土地權(quán)利確認(rèn)是土地產(chǎn)權(quán)管理針對確權(quán)請求的經(jīng)常性工作，不只是地籍調(diào)查及土地登記涉及地權(quán)確認(rèn)，還包括土地界線鑒定、丟失或損毀界址恢復(fù)、以及地權(quán)證據(jù)質(zhì)量判定等。n不動產(chǎn)登記簿是產(chǎn)權(quán)確認(rèn)的法定形式，是產(chǎn)權(quán)法律關(guān)系的證據(jù)獲得行政司法釆信的公示記錄Page 3031產(chǎn)權(quán)保護n不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的行政保護有三種方式，一是權(quán)利登記，二是爭議調(diào)處，三是行政復(fù)議n不動產(chǎn)登記是對不動產(chǎn)權(quán)利依法進行事前保護的主動措施，與權(quán)屬爭議調(diào)處及行政復(fù)議的事后保護措施相配套，共同構(gòu)成對不動產(chǎn)物權(quán)實施行政保護的制度體系Page 31321）不動產(chǎn)權(quán)利登記n依據(jù)物權(quán)法律規(guī)定，不動產(chǎn)權(quán)利只有依法進行登記才可發(fā)生排他

17、性的物權(quán)法律效力，并且具有公示性和公信力，所以對土地權(quán)利人維護自身的合法權(quán)益、建立產(chǎn)權(quán)明晰的土地市場秩序、解決土地權(quán)屬爭議和糾紛問題而言，都是不可或缺的地政措施n適用法律有物權(quán)法、土地管理法、土地管理法實施條例、土地登記條例、土地登記條例實施細(xì)則、土地登記辦法等Page 3233n我國現(xiàn)行規(guī)定的土地登記種類有：總登記；初始登記；變更登記；注銷登記；其它登記（更正、異議、預(yù)告、查封）n根據(jù)產(chǎn)權(quán)明晰的內(nèi)涵可知，土地登記的標(biāo)的是土地權(quán)利法律關(guān)系（其客體為宗地，主體為人法人、自然人），內(nèi)容為主體的權(quán)利和義務(wù)n土地權(quán)屬，不應(yīng)僅指土地權(quán)利的歸屬（即法律關(guān)系主體），而應(yīng)是指土地權(quán)利的法律屬性（即法律關(guān)系的三

18、要素）Page 3334n根據(jù)現(xiàn)行法律的規(guī)定，我國的土地登記實行物之所在地縣級政府管轄的原則，也稱屬地管轄原則或第一原則n由于個案登記的后果在影響范圍和責(zé)任承擔(dān)能力上存在著不同，因此也存在根據(jù)這種特殊需求而同時釆用由上級受理負(fù)責(zé)，交屬地承辦的管轄的原則，也稱級別管轄原則或第二原則n例如土地權(quán)屬爭議調(diào)查處理辦法中對案件管轄的有關(guān)規(guī)定中就是采用了屬地管轄與級別管轄相結(jié)合的原則Page 34352）權(quán)屬爭議的調(diào)處n為產(chǎn)權(quán)事后保護的方式?，F(xiàn)行法規(guī)主要有土地權(quán)屬爭議調(diào)處辦法Page 35363）權(quán)屬案件的行政復(fù)議n為產(chǎn)權(quán)事后保護的方式?，F(xiàn)行法律有行政復(fù)議法Page 3637產(chǎn)權(quán)檔案的主要構(gòu)成l法律意義：

19、權(quán)威性證據(jù)、具有公信力、不動產(chǎn)物權(quán)生效的檔案記錄l在明晰產(chǎn)權(quán)方面的主要作用：核發(fā)權(quán)利證書和查檔確權(quán)的主要依據(jù)l附有權(quán)源權(quán)屬證據(jù) l地籍圖是不動產(chǎn)物權(quán)法律狀況的圖形記錄，與有體物對應(yīng)成比例關(guān)系。地籍冊與地籍圖相匹配，是對應(yīng)地籍圖內(nèi)容的文字記錄，具有互補關(guān)系檔案中的圖表卡冊簿形成證據(jù)鏈關(guān)系l以經(jīng)濟部門編成的土地產(chǎn)權(quán)總歸戶（產(chǎn)業(yè)部門分類、行業(yè)部門分類）l以法人編成的土地產(chǎn)權(quán)總歸戶（機關(guān)法人、企業(yè)法人、事業(yè)法人、社團法人）l以自然人編成的土地產(chǎn)權(quán)總歸戶（住宅、私營產(chǎn)業(yè)） Page 3738不動產(chǎn)行政的主要內(nèi)容不動產(chǎn)登記的物證技術(shù)我國不動產(chǎn)登記的現(xiàn)狀關(guān)于不動產(chǎn)登記的展望目 錄 ContentsConte

20、ntsPage 3839七、不動產(chǎn)登記中的權(quán)與法不動產(chǎn)登記中的公權(quán)和私權(quán)1、公權(quán)（不動產(chǎn)登記行政管理權(quán)）土地管理具有七種公法權(quán)力，并承擔(dān)作為不當(dāng)和不作為的相應(yīng)責(zé)任：（1）行政立法權(quán)（2）行政組織權(quán)（含行政命令權(quán)）（3）行政執(zhí)行權(quán)（4）行政許可權(quán)（5）行政監(jiān)督檢查權(quán)（6）行政處罰權(quán)（7）行政司法權(quán)(法律賦予行政機關(guān)以一定范圍內(nèi)的司法權(quán)，允許行政機關(guān)在行政管理過程中裁決和處理與行政管理有關(guān)的民事、行政爭議和糾紛) 作為行政權(quán)力行使主體的行政機關(guān)必須嚴(yán)格按照法律、法規(guī)的規(guī)定來行使行政權(quán)力，沒有法律上的依據(jù)，行政機關(guān)不能隨意增加、減少或者轉(zhuǎn)讓對行政權(quán)力的行使，更不能放棄對行政權(quán)力的行使。具體行政行為的

21、作為不當(dāng)和不作為，都是可訴的Page 39402、私權(quán)（民事財產(chǎn)權(quán)之不動產(chǎn)物權(quán)）物權(quán)的基本分類：自物權(quán)和他物權(quán)（所有權(quán)、使用權(quán)和他項權(quán)利）、主物權(quán)和從物權(quán)。確權(quán)的形式分類：n申請土地登記中的確權(quán)事項，是指登記機關(guān)依當(dāng)事人主張權(quán)利登記的申請，按照法定程序?qū)ψC據(jù)材料進行審查，并將釆信的證據(jù)內(nèi)容在登記簿上記載后予以確認(rèn)，從而發(fā)生物權(quán)效力的工作。n建設(shè)項目用地審批中的確權(quán)事項，主要是指針對建設(shè)項目審批要件中，關(guān)于申請用地現(xiàn)狀的權(quán)屬狀況和申請人取得建設(shè)項目用地的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)和權(quán)利類型的證據(jù)進行依法確認(rèn)的工作。n土地權(quán)屬爭議和解、調(diào)解和復(fù)議裁定中的確權(quán)事項，是指管理機構(gòu)在審理爭議調(diào)處和行政復(fù)議案件時，根據(jù)土地

22、權(quán)屬爭議調(diào)處和土地行政復(fù)議的相關(guān)法律規(guī)定，對案件事實涉及的產(chǎn)權(quán)進行調(diào)查和確認(rèn)的工作。 Page 4041不動產(chǎn)登記中的法律關(guān)系和適用法律1、兩種法律關(guān)系l 不動產(chǎn)登記的行政法律關(guān)系?；诓粍赢a(chǎn)登記行政機關(guān)的職責(zé)和審理登記案的法律行為，在管理人和相對人之間產(chǎn)生行政法律關(guān)系。l 不動產(chǎn)登記的民事法律關(guān)系。不動產(chǎn)登記涉及相鄰關(guān)系等利害關(guān)系人的權(quán)益，基于申請登記的法律行為在權(quán)利主體與義務(wù)主體間產(chǎn)生民事法律關(guān)系。Page 41422、適用法律 地籍調(diào)查適用法律土地管理法（第27條）和土地調(diào)查條例 確權(quán)適用的法律法規(guī)（1）我國憲法規(guī)定（第8-13條）（2）民法通則規(guī)定（民事主體資格、民事權(quán)利和責(zé)任）（3）

23、物權(quán)法規(guī)定（第2條、第5-8條）（4）土地管理法規(guī)定（第2條、第8-11條）（5）特別法規(guī)定（空缺）（6）確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定(1995)國土(籍)字第26號） Page 4243不動產(chǎn)登記中的法律關(guān)系和適用法律登記適用的法律法規(guī)登記適用的法律應(yīng)是依據(jù)憲法、民法、土地法等和土地管理法等制定的以土地登記為基礎(chǔ)的不動產(chǎn)登記法及法規(guī)不動產(chǎn)登記法實施條例現(xiàn)行涉及不動產(chǎn)登記的法律法規(guī)物權(quán)法（第一節(jié) 不動產(chǎn)登記 9-22條）土地管理法森林法草原法礦產(chǎn)資源法農(nóng)村土地承包經(jīng)營法房地產(chǎn)管理法及其配套的有關(guān)權(quán)利登記的行政法規(guī)等。包括地方政府頒布施行的土地登記條例、國土部門的土地登記辦法、住建部門的房產(chǎn)

24、登記規(guī)程等Page 4344不動產(chǎn)行政的主要內(nèi)容不動產(chǎn)登記中的權(quán)與法我國不動產(chǎn)登記的現(xiàn)狀關(guān)于不動產(chǎn)登記的展望目 錄 ContentsContentsPage 4445不動產(chǎn)登記的物證技術(shù)1、地籍調(diào)查技術(shù)n地籍調(diào)查證據(jù)審核登記確權(quán)，是實現(xiàn)土地產(chǎn)權(quán)保護不可缺少的三個關(guān)鍵環(huán)節(jié)。地籍調(diào)查是為土地確權(quán)登記的需要，而對申請人的權(quán)源權(quán)屬證據(jù)實施現(xiàn)場調(diào)查并進行數(shù)據(jù)檢驗的前置工作。其內(nèi)容和步驟包括權(quán)屬調(diào)查和地籍測量。Page 45461）權(quán)屬調(diào)查技術(shù)n界址調(diào)查技術(shù)（宗地分戶與編碼、相鄰關(guān)系分析與界址點判別、現(xiàn)場指界與界標(biāo)定位、分戶界址走向固定與制作點之記、宗地草圖繪制并丈量界址邊長及條件關(guān)系距離）n現(xiàn)場取證技術(shù)

25、（調(diào)查表設(shè)計、現(xiàn)場指界證明材料釆集、當(dāng)事人和見證人筆錄及簽名）Page 46472）地籍測量技術(shù)n控制測量n宗地分戶界測量（相鄰關(guān)系界址點和界址邊及宗地多邊形幾何控制距離）n地上定著物附著物測繪（外廓定位）n地籍圖成圖（標(biāo)準(zhǔn)分幅圖與宗地圖）n面積計算Page 47482、證據(jù)審查技術(shù)n主要針對證據(jù)的真實性、合法性及有效性進行審查。n土地確權(quán)是對土地權(quán)利證據(jù)的審查與確認(rèn)，土地權(quán)利證據(jù)的來源主要是土地登記簿、地籍圖和地籍冊記錄、當(dāng)事人自我舉證材料和地籍調(diào)查成果資料。n證據(jù)審查方式主要有形式審查和實質(zhì)審查。對于不動產(chǎn)權(quán)利的確認(rèn)，既要進行規(guī)定要件的形式審查，也要進行針對證據(jù)真實性、合法性及有效性判定的

26、實質(zhì)審查。依據(jù)登記簿、經(jīng)法律公證的資料和法院判決文件進行審查時，可只進行形式審查，否則應(yīng)進行實質(zhì)審查。 Page 48493、質(zhì)量控制技術(shù)n權(quán)屬調(diào)查與地籍測量是不動產(chǎn)物證技術(shù)活動中有機配合相互銜接的兩個關(guān)鍵環(huán)節(jié)，在質(zhì)量管理方面實行全過程質(zhì)量控制n對工作程序的合法性和數(shù)據(jù)質(zhì)量的可靠性均必須進行有效的檢核，并且填寫檢核的原始記錄表n質(zhì)量監(jiān)理和驗收應(yīng)從外業(yè)到內(nèi)業(yè)進行全樣本檢查，測量數(shù)據(jù)達到的限差值的個數(shù)必須附合小概率事件的規(guī)定Page 4950不動產(chǎn)行政的主要內(nèi)容不動產(chǎn)登記中的權(quán)與法不動產(chǎn)登記的物證技術(shù)關(guān)于不動產(chǎn)登記的展望目 錄 ContentsContentsPage 5051法理概念不統(tǒng)一行政管

27、轄不統(tǒng)一技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)不規(guī)范公共行政不經(jīng)濟登記操作不規(guī)范部門法律不協(xié)調(diào) 我國不動產(chǎn)登記的現(xiàn)狀Page 5152法理概念不統(tǒng)一n不動產(chǎn)法律關(guān)系客體混同：林產(chǎn)權(quán)客體與林地權(quán)客體混同、草產(chǎn)權(quán)客體與草地權(quán)客體混同、房產(chǎn)權(quán)客體與建地權(quán)客體混同等等n主物從物不分：根據(jù)不動產(chǎn)的定義，當(dāng)主體同一情形下的土地為主物，其定著物和附著物為從物。除法律沒有特別規(guī)定，主物權(quán)轉(zhuǎn)移時從物權(quán)隨之轉(zhuǎn)移?，F(xiàn)狀是主從不分，互相跟隨，登記法律順序不明Page 5253部門法律不協(xié)調(diào)n森林法、草原法、土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法、擔(dān)保法等法律，對有關(guān)各種地類的使用權(quán)和抵押權(quán)的登記分別規(guī)定為多個執(zhí)法部門管轄，這些法律在土地登記制度上的不協(xié)調(diào)，

28、是造成多部門進行土地登記管轄的根本原因?，F(xiàn)行體制是由行業(yè)主管部門分別依土地利用類別分實施土地登記的行政管轄Page 5354行政管轄不統(tǒng)一n林產(chǎn)權(quán)的客體不只是林木而同時包括林地，林權(quán)登記由林業(yè)部門管轄；房產(chǎn)權(quán)的客體不只是房屋還同時包括建房地，房產(chǎn)登記由住建部門管轄；草產(chǎn)權(quán)的客體不只是草而同時包括草地，草產(chǎn)登記由農(nóng)業(yè)部門管轄；農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)被定為用益物權(quán)，客體不只是承包經(jīng)營而包括被承包的土地，登記由農(nóng)業(yè)部門管轄；土地產(chǎn)權(quán)的客體應(yīng)是作為不動產(chǎn)的各類用途的土地，但登記管轄現(xiàn)狀表明，國土資源管理土地行政部門的綜合職能被實際肢解。Page 5455技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)不規(guī)范Page 55n各行業(yè)主管部門分別制定

29、調(diào)查技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和登記規(guī)定，在不動產(chǎn)客體界定的誤差要求上缺乏調(diào)研和案例證明的支持，且多用小比例尺底圖進行權(quán)屬界調(diào)繪替代現(xiàn)場實地測量，盲目要求采用統(tǒng)一坐標(biāo)系，混淆了地籍調(diào)查與利用現(xiàn)狀調(diào)查的本質(zhì)區(qū)別。因邊界固定技術(shù)要求不規(guī)范，界址實地誤差允許值過大，造成發(fā)生產(chǎn)權(quán)民事糾紛和涉地權(quán)屬爭議、行政復(fù)議和行政訴訟案件的隱患多56Page 56不動產(chǎn)客體界定的誤差具有約束法律性，應(yīng)當(dāng)由不動產(chǎn)行政管理部門的決策者規(guī)定。因其直接影響對證據(jù)固定的質(zhì)量要求，所以在決策時必須要有以下三個要件的實證研究作為誤差規(guī)定的依據(jù) n（1）不動產(chǎn)權(quán)利人對界定誤差的可接受程度n（2）管理者對解決權(quán)界糾紛的可判定性需求n（3）現(xiàn)場條件對數(shù)

30、據(jù)測繪質(zhì)量的影響大小。目前將客體界定誤差只視為技術(shù)要求，強調(diào)的是測繪條件而非法律需要，現(xiàn)行規(guī)定缺乏對上述要件充分論證的基礎(chǔ)。57公共行政不經(jīng)濟n由于多頭管理的原因造成用于調(diào)查和登記的公共資源浪費巨大。不但存在人、財、物的重復(fù)投入高的問題，而且同時給管理相對人造成了多種不便和經(jīng)濟負(fù)擔(dān)。 n作為公共產(chǎn)品的不動產(chǎn)登記信息管理，因標(biāo)準(zhǔn)各異難以統(tǒng)一規(guī)范實現(xiàn)共享共用 Page 5758登記操作不規(guī)范n因自物權(quán)與他物權(quán)不清、主物權(quán)與從物權(quán)不清導(dǎo)致登記缺失優(yōu)先順序。n因產(chǎn)權(quán)共有（特別是按份共有）法理不明導(dǎo)致所謂土地產(chǎn)權(quán)面積的實物分?jǐn)傆姓`。n因產(chǎn)權(quán)分割缺乏法律限制而導(dǎo)致所謂的商品房土地分割登記和商品房開發(fā)用地及

31、在建住宅抵押亂象。Page 5859不動產(chǎn)行政的主要內(nèi)容不動產(chǎn)登記中的權(quán)與法不動產(chǎn)登記的物證技術(shù)我國不動產(chǎn)登記的現(xiàn)狀目 錄 ContentsContentsPage 5960關(guān)于不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的展望n實現(xiàn)我國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的路線圖是首先要實現(xiàn)土地的統(tǒng)一登記，然后在此基礎(chǔ)上實現(xiàn)不動產(chǎn)的統(tǒng)一登記n實施土地統(tǒng)一登記的目標(biāo)至今尚未真正實現(xiàn),主要原因是在土地管理法實施先后，相關(guān)的森林法、草原法、漁業(yè)法、城市房地產(chǎn)管理法以及農(nóng)地承包經(jīng)營法等法律中均有涉及土地登記的條款，但它們在形式上都是依照土地用途類別的不同而由多個相關(guān)行業(yè)主管部門實施土地登記的管轄。n在現(xiàn)行法律體系下，土地行政管理部門因有關(guān)法律間存在著

32、沖突而難以實施土地的統(tǒng)一登記，這個基礎(chǔ)性問題需要按照立法法的規(guī)定進行部門法的規(guī)范Page 60611實施土地統(tǒng)一登記的三個前提條件：（1）統(tǒng)一法律關(guān)系的客體（2）統(tǒng)一登記的管轄體制（3）統(tǒng)一地籍調(diào)查與登記的技術(shù)法規(guī) 這三個條件必須同時具備，缺一不可Page 61621）所謂統(tǒng)一法律關(guān)系客體，是指不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)法律關(guān)系必須在法律上有統(tǒng)一而明確的規(guī)定n產(chǎn)權(quán)法律關(guān)系的客體，對于不同的不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)而言，是指向不同的特定有體物。地權(quán)法律關(guān)系的客體是土地，林權(quán)法律關(guān)系的客體是林木，房權(quán)法律關(guān)系的客體是房屋等等諸如此類n不動產(chǎn)物權(quán)法律關(guān)系客體的確認(rèn)在理論上是不容置疑的。只要遵循物權(quán)法理中主物權(quán)與從物權(quán)的分類標(biāo)準(zhǔn)，

33、上述障礙土地統(tǒng)一登記的法律沖突問題，就能真正解決Page 62632）所謂統(tǒng)一管轄體制，是指不動產(chǎn)登記的管轄權(quán)必須統(tǒng)一為一個主體，即一元化主體n行政執(zhí)法主體的統(tǒng)一性，必須表現(xiàn)為自上而下的各層級不動產(chǎn)登記的行政主管機構(gòu)，在組織名稱、法定職能和組織形式上保持系統(tǒng)的一致性n全國地政的統(tǒng)一管理和不動產(chǎn)的統(tǒng)一登記，都需要有一個統(tǒng)一的行政主體作為依法行政的體制保障Page 63643）所謂統(tǒng)一地籍調(diào)查與登記的技術(shù)法規(guī)，是指土地登記在確權(quán)定界、審查定案過程中必須依據(jù)統(tǒng)一的技術(shù)規(guī)范。在不動產(chǎn)登記方面，產(chǎn)權(quán)法律關(guān)系的建立、變更或終止必須依法登記才具有法律效力。確權(quán)定界的標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)流程，因其關(guān)系登記當(dāng)事人及利害關(guān)

34、系人的財產(chǎn)安全問題，所以在執(zhí)行上具有強制性。地籍調(diào)查與登記的技術(shù)規(guī)范應(yīng)成為技術(shù)法規(guī)而不是單純的技術(shù)規(guī)程。為維護國家實施土地登記的公信力，體現(xiàn)公正、公平和公示的原則，應(yīng)統(tǒng)一在土地法、不動產(chǎn)物權(quán)特別法的基礎(chǔ)上，配套施行具有強制性的技術(shù)法規(guī)Page 6465n國務(wù)院2004年28號文件要求實施土地的統(tǒng)一登記目前國家又啟動不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的體制改革。這一重要決策，不僅能促進國家公共行政的法制建設(shè)，而且有利于發(fā)揮土地政策參與國民經(jīng)濟宏觀調(diào)控的作用n不動產(chǎn)管理的基礎(chǔ)是地政管理，地政管理的基礎(chǔ)是地籍管理，地籍管理的基礎(chǔ)是地權(quán)管理，地權(quán)管理的基礎(chǔ)是權(quán)利登記n建立統(tǒng)一完善的不動產(chǎn)登記制度和建立統(tǒng)一完善的國家地籍信

35、息系統(tǒng)，是當(dāng)前 急迫的重大任務(wù)Page 65662實施土地統(tǒng)一登記應(yīng)當(dāng)著重研究以下兩個方面的問題： 1）法律基礎(chǔ)建設(shè)（1）土地管理的實質(zhì)是依法行政，因此土地法律體系的建設(shè)至關(guān)重要。這個體系必須以國家憲法這一根本法作為制定下位法的依據(jù)。現(xiàn)行憲法中有關(guān)公共財產(chǎn)和私人合法財產(chǎn)均受法律保護的規(guī)定，以及土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，在制定下位法時具有原則性的意義。從完善土地法律體系的需求出發(fā)，應(yīng)在國家立法法的指導(dǎo)下，研究解決有關(guān)土地行政執(zhí)法主體多元化的法律沖突問題。同時，還要積極進行土地立法的規(guī)劃并實施有關(guān)法律法規(guī)的立法調(diào)研和論證，盡快建立并完善土地法律、法規(guī)和配套的條例、細(xì)則，為嚴(yán)格管理夯實法律基礎(chǔ)P

36、age 6667（2）土地法的缺位積物權(quán)法在物權(quán)分類系統(tǒng)上的不完善，是影響實施土地統(tǒng)一登記的基礎(chǔ)因素。需要加快土地法的立法，完善物權(quán)法和配套法律法規(guī)。制定有關(guān)物權(quán)分類和確認(rèn)的特別法，以彌補物權(quán)法的不足在不動產(chǎn)登記順序上，特別法應(yīng)明確物權(quán)中的主物權(quán)與從物權(quán)；自物權(quán)與他物權(quán)；不動產(chǎn)物權(quán)與動產(chǎn)物權(quán)分類的法律意義。規(guī)定主物權(quán)登記在先，從物權(quán)登記在后，自物權(quán)登記在先，他物權(quán)登記在后的法律順序。Page 6768（3）現(xiàn)行土地確權(quán)規(guī)定和土地登記規(guī)則兩個法規(guī)性文件的效力不足和規(guī)格偏低問題應(yīng)研究解決。 因為這兩個法規(guī)文件是面向社會調(diào)整土地財產(chǎn)權(quán)法律關(guān)系的重要依據(jù)而不是執(zhí)法機構(gòu)內(nèi)部或?qū)Ρ拘袠I(yè)管理的行政規(guī)章，所以

37、必須由立法機構(gòu)將其上升為法或條例。否則，會因其法律效力不足而對土地行政執(zhí)法和民事司法都會造成工作方面的困難。Page 68692）技術(shù)基礎(chǔ)建設(shè)（1）完善地籍調(diào)查制度。n我國從1990年開始施行地籍調(diào)查制度，但由于現(xiàn)行相關(guān)法律規(guī)定是以土地用途為產(chǎn)權(quán)法律關(guān)系的客體，以行業(yè)管理主體替代不動產(chǎn)行政管理主體，因此造成各部門在土地登記工作中沒有統(tǒng)一的技術(shù)基礎(chǔ)。事實上，林地、草地、房地、承包耕地等土地的產(chǎn)權(quán)登記并沒有按照統(tǒng)一的地籍調(diào)查法規(guī)實施。按照不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的需求，在技術(shù)基礎(chǔ)方面需要進一步健全和完善地籍調(diào)查規(guī)程及土地確權(quán)規(guī)定。解決地籍圖實測與編繪的統(tǒng)一規(guī)制；地籍坐標(biāo)系統(tǒng)的選擇條件；證據(jù)材料獲取和與客體邊

38、界固定的標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化等問題Page 6970n為適應(yīng)土地管理參與國民經(jīng)濟宏觀調(diào)控的需要，應(yīng)迅速建立國家地籍的層級歸戶檔案。從土地的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)、經(jīng)濟結(jié)構(gòu)（產(chǎn)業(yè)和行業(yè)）及生態(tài)結(jié)構(gòu)三個方面掌握土地資源配置的時空狀況，依據(jù)相關(guān)法律、制度(稅收、金融、環(huán)保)、為實施對經(jīng)濟社會發(fā)展進程的宏觀調(diào)控，發(fā)揮基礎(chǔ)信息的支撐作用。目前土地登記的歸戶信息只駐留在縣級，沒有逐級歸戶到國家地政管理部門，這種上位總歸戶冊的缺失，已使得國家難以掌握具有宏觀管理價值的基礎(chǔ)信息。應(yīng)盡快研究完善地籍歸戶的行政規(guī)章和配套的技術(shù)措施Page 7071n根據(jù)轉(zhuǎn)變政府職能和加強依法行政能力建設(shè)的要求，在理順政事關(guān)系與科學(xué)分工的條件下，做好地籍調(diào)查、地籍歸戶統(tǒng)計、地籍檔案，地籍標(biāo)準(zhǔn)化信息化等各項土地產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理基礎(chǔ)業(yè)務(wù)工作。n以上既是保障土地登記的技術(shù)基礎(chǔ)，也是土地行政系統(tǒng)重要的技術(shù)支撐體系。必須糾正在土地管理工作中重審批、輕登記；重日常、輕基礎(chǔ)的問題。批地不能替代產(chǎn)權(quán)登記，它只是登記原因中產(chǎn)權(quán)取得的一種方式。行政審批的結(jié)果在產(chǎn)