東升湖南環(huán)?？萍紙@總部基地項(xiàng)目市場研究及發(fā)展定位策劃報(bào)告

1、 和立東升環(huán)保園項(xiàng)目市場研究及發(fā)展定位策劃報(bào)告和立東升湖南環(huán)保科技園總部基地項(xiàng)目市場研究及發(fā)展定位策劃報(bào)告 2009年7月14日前 言本文是對和立東升位于湖南環(huán)?？萍紙@整個(gè)項(xiàng)目前期市場調(diào)研、項(xiàng)目理解、國內(nèi)總部經(jīng)濟(jì)概論、國內(nèi)典型總部基地項(xiàng)目參考分析、項(xiàng)目發(fā)展定位進(jìn)行了初步分析。本項(xiàng)目用地性質(zhì)為工業(yè)用地，定位于打造湖南第一個(gè)以總部經(jīng)濟(jì)為主的長沙總部基地項(xiàng)目。全文分四個(gè)部分進(jìn)行論述。第一部分，市場研究部分。包括：1、宏觀經(jīng)濟(jì)形式分析；2、長株潭主要工業(yè)園區(qū)概況及重點(diǎn)個(gè)案分析；3、湖南環(huán)保工業(yè)園現(xiàn)狀及發(fā)展規(guī)劃；4、長沙工業(yè)用房及寫字樓市場行情分析。第二部分，開發(fā)模式研究部分（總部經(jīng)濟(jì)理論研究）。包括：

2、1、總部經(jīng)濟(jì)、總部基地、商務(wù)花園概念；2、國內(nèi)可借鑒案例類比分析。第三部分，項(xiàng)目初判、核心價(jià)值提煉部分。包括：1、區(qū)域市場競爭產(chǎn)品深度分析；2、項(xiàng)目理解；3、項(xiàng)目swot分析；4、項(xiàng)目核心價(jià)值提煉；5、可本項(xiàng)目開發(fā)模式確定及可行性研究。第四部分，項(xiàng)目發(fā)展定位部分。包括：1、項(xiàng)目市場定位；2、形象定位；3、功能定位；4、產(chǎn)業(yè)定位；5、客戶群定位；6、產(chǎn)品定位；7、營銷模式初步確定。第一部分 市場研究部分一、宏觀經(jīng)濟(jì)形式分析1、工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展概況工業(yè)地產(chǎn)概念起源于19世紀(jì)末工業(yè)化國家，最早的工業(yè)物業(yè)出現(xiàn)在20世紀(jì)初的英國和美國。從1945年開始后很多國家將工業(yè)地產(chǎn)融入到整個(gè)國家策略之中，但是直到19

3、70年，工業(yè)地產(chǎn)得以快速的發(fā)展并在各方面逐漸走向成熟。工業(yè)地產(chǎn)往往是一個(gè)城市乃至國家的經(jīng)濟(jì)支柱?！叭毡镜墓I(yè)地產(chǎn)占全世界的30，對日本gdp貢獻(xiàn)在40以上；美國工業(yè)地產(chǎn)占全世界的27，對本國gdp貢獻(xiàn)也超出了30”。中國工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展歷程：中國工業(yè)地產(chǎn)經(jīng)歷了粗放經(jīng)營、逐步規(guī)范、集約化使用三個(gè)階段，伴隨著國內(nèi)經(jīng)濟(jì)建設(shè)穩(wěn)健快速發(fā)展。07年后開發(fā)區(qū)名義“圈地”，土地集中整頓階段03年2月至03年底04年05年至06年整頓深化，監(jiān)管力度加強(qiáng)短暫休克療法持續(xù)整頓，取得階段性成果政策效果鞏固整頓成果合理規(guī)劃引導(dǎo)發(fā)展經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展需要，逐步放行階段強(qiáng)化集約用地積極盤活存量土地鼓勵(lì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)鼓勵(lì)向“多功能綜

4、合性產(chǎn)業(yè)區(qū)”發(fā)展今后政策方向土地出讓金收支管理逐步實(shí)施工業(yè)用地招拍掛經(jīng)濟(jì)發(fā)展曲線粗放經(jīng)營階段：圈地；整頓規(guī)范經(jīng)營階段：放行；管理集約使用階段：綜合；優(yōu)化2、長株潭工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展形勢分析“十五”期間，長沙初步形成了以長沙高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、長沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、隆平高科技園、瀏陽生物醫(yī)藥園、長沙新港工業(yè)園、湖南（望城）食品工業(yè)園、寧鄉(xiāng)科技工業(yè)園、長沙環(huán)保工業(yè)園的“兩區(qū)六園”。園區(qū)中集中了中聯(lián)重科、三一重工、山河智能、長豐集團(tuán)、北汽福田、lg飛利浦、伊來克斯、遠(yuǎn)大等一大批核心企業(yè)。截至2004年底，入園工業(yè)企業(yè)達(dá)1219家，園區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值占全市工業(yè)的39.3%，實(shí)現(xiàn)利稅占全市工業(yè)的36.7%，工業(yè)到位

5、外資占全市工業(yè)的75.1%，固定資產(chǎn)投入占全市工業(yè)的58.3%?？傮w而言，“十五期間”的產(chǎn)業(yè)園區(qū)明顯帶動(dòng)了長沙經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，但其特色尚未形成。除兩個(gè)國家級(jí)開發(fā)區(qū)規(guī)模較大外，其他園區(qū)由于起步較晚，經(jīng)濟(jì)規(guī)模偏小。且產(chǎn)業(yè)之間關(guān)聯(lián)度不高，尚未形成較大影響力的區(qū)域性品牌，產(chǎn)業(yè)同質(zhì)化趨勢明顯，產(chǎn)業(yè)同構(gòu)、特色重疊現(xiàn)象比較突出。隨著長沙經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，“十一五期間”，園區(qū)工業(yè)已成為長沙市工業(yè)的主要支柱、招商引資的主要載體，工業(yè)園區(qū)隨之發(fā)展到“二園九區(qū)”，2008年工業(yè)增加值占gdp的比重比上年提升8.5個(gè)百分點(diǎn)，“兩園九區(qū)”完成規(guī)模以上工業(yè)增加值415.76億元，占規(guī)模以上工業(yè)增加值比重達(dá)44.6%，增速比規(guī)模以

6、上工業(yè)快7.1個(gè)百分點(diǎn)；規(guī)模以上高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)完成增加值299.07億元，占規(guī)模以上工業(yè)增加值比重為32.1%；規(guī)模以上工業(yè)六大產(chǎn)業(yè)集群增加值為309.36億元，占規(guī)模以上工業(yè)增加值比重為33.2%。2009年1-5月“兩園九區(qū)”規(guī)模工業(yè)總產(chǎn)值來源：長沙市政府門戶網(wǎng)二、長株潭主要工業(yè)園區(qū)概況及主要工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目分析1、長株潭工業(yè)園區(qū)及工業(yè)項(xiàng)目分布情況根據(jù)湖南省發(fā)展委發(fā)布的長株潭城市群區(qū)域規(guī)劃要求，長株潭地區(qū)的工業(yè)園區(qū)主要有：湘江西岸9個(gè)，長沙市望城縣高科技食品工業(yè)基地、長沙市高塘嶺外遷工業(yè)基地、長沙國家級(jí)高科技產(chǎn)業(yè)園（一區(qū)四園）、湘潭鶴嶺重工業(yè)改造基地、湘潭先鋒農(nóng)副產(chǎn)品深加工園區(qū)、湘潭九華生態(tài)及體

7、育產(chǎn)業(yè)園區(qū)、湘潭易俗河生態(tài)工業(yè)園區(qū)、株洲栗雨高科技工業(yè)園、天臺(tái)高科技工業(yè)園；湘江東岸18個(gè)，長沙撈霞大運(yùn)量機(jī)械加工基地、隆平高科技園、長沙星沙國家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、長沙天心區(qū)傳統(tǒng)工業(yè)升級(jí)改造基地、長沙雨花區(qū)傳統(tǒng)工業(yè)升級(jí)改造基地、湘潭板塘竹埠港新材料工業(yè)基地、湘潭下攝司產(chǎn)業(yè)升級(jí)改造基地、湘潭雙馬機(jī)電工業(yè)園區(qū)、株洲清水塘綜合工業(yè)區(qū)、株洲田心高科技工業(yè)園區(qū)、株洲董家塅高科技工業(yè)園區(qū)、株洲杉木塘民營工業(yè)區(qū)、株洲宋家橋綜合工業(yè)區(qū)、株洲黃家?guī)X中小企業(yè)工業(yè)區(qū)、株洲金山環(huán)保工業(yè)區(qū)、株洲月塘綜合工業(yè)區(qū)、株洲建寧中小企業(yè)工業(yè)區(qū)、株洲董家塅綜合工業(yè)區(qū)。由于工業(yè)項(xiàng)目的對于地理位置及流通需求的特殊性，長株潭的工業(yè)項(xiàng)目主

8、要分布在各市城郊區(qū)域，對城市擴(kuò)張、及長株潭融城的快速發(fā)展起到了較大的促進(jìn)作用。而從上述項(xiàng)目的發(fā)展情況來看，多數(shù)工業(yè)項(xiàng)目為政府招商引資、定向開發(fā)為主，目前真正走向市場、以市場行為為導(dǎo)向進(jìn)行工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目，主要集中在長沙城郊，目前較有代表性的項(xiàng)目是長沙國際企業(yè)中心、麓谷國際工業(yè)園、中信新城等。2、長沙工業(yè)園區(qū)概況長沙高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)總規(guī)劃面積18.6平方公里，由城中區(qū)和岳麓山集中新建區(qū)兩部分組成。1997年4月經(jīng)原國家科委批準(zhǔn)，高新區(qū)在總規(guī)劃面積不變的前提下，調(diào)整為由岳麓山高科技園（7平方公里）、星沙工業(yè)高科技園（4平方公里）、馬坡嶺農(nóng)業(yè)高科技園（后更名為隆平高科技園）（3平方公里）、遠(yuǎn)大高

9、科技園（1平方公里）和市內(nèi)政策區(qū)（3.6平方公里）等“一區(qū)四園”組成。其中由長沙市委、市政府直接管理（即派出長沙高新區(qū)管委會(huì)管理）岳麓山高科技園和市內(nèi)政策區(qū)。岳麓山高科技園從1998年起也先后兩次擴(kuò)大控制規(guī)劃，將岳麓山高科技園定名為麓谷科技新城。明確麓谷總體控制規(guī)劃規(guī)為80平方公里，并采取“帶鎮(zhèn)帶村、委托管理”的新模式進(jìn)行管理開發(fā)。2006年 3月市委常委辦公會(huì)議同意將望城縣的部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)整體調(diào)整到東方紅鎮(zhèn)，由高新區(qū)統(tǒng)一實(shí)施開發(fā)建設(shè)。麓谷科技新城自2000年啟動(dòng)建設(shè)以來，按照每年確保新開發(fā)面積2-3平方公里的標(biāo)準(zhǔn)推進(jìn)建設(shè),共征用土地1.5萬余畝，累計(jì)完成開發(fā)建設(shè)投資36億元,整體形成10平方公里開

10、發(fā)框架。長沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)國家級(jí)長沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)創(chuàng)辦于1992年，地處湖南省會(huì)長沙東郊星沙。1997年4月被國家科技部批準(zhǔn)為長沙國家高新技術(shù)開發(fā)區(qū)星沙高科技工業(yè)園，2000年2月被國務(wù)院批準(zhǔn)為國家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，屬國家商務(wù)部直接指導(dǎo)的國家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)之一，也是國家級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)工業(yè)園區(qū)。建區(qū)以來，先后引進(jìn)了韓國lg、荷蘭飛利浦、法國達(dá)能、日本三菱、日本巖井、美國可口可樂、百事可樂、 德國博世、瑞典伊萊克斯、nec等世界500強(qiáng)企業(yè)紛紛來到這里投資創(chuàng)業(yè)。三一重工、北汽福田、長豐獵豹、遠(yuǎn)大空調(diào)、金沙利彩印、山河智能、力元新材等一批科技含量高的國內(nèi)知名企業(yè)先后落戶圓區(qū)，并迅速發(fā)展壯大。199

11、4年，開發(fā)區(qū)工業(yè)產(chǎn)值實(shí)現(xiàn)零的突破后，到2008年，長沙經(jīng)開區(qū)已完成工業(yè)總產(chǎn)值520億元，完成稅收26.8億元，規(guī)模工業(yè)年產(chǎn)值占長沙市的1/3，實(shí)現(xiàn)進(jìn)出口總額占長沙市的1/2，已成為湖南省對外開放、推進(jìn)新型工業(yè)化的主力軍。2009年，長沙經(jīng)開區(qū)榮膺“中國五星級(jí)開發(fā)區(qū)”第六名。湖南望城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)湖南望城國家農(nóng)業(yè)科技園區(qū)于2001年9月經(jīng)國家科技部批準(zhǔn)成立，是全國首批21個(gè)國家級(jí)農(nóng)業(yè)科技園區(qū)之一，也是湖南省唯一的國家級(jí)農(nóng)業(yè)科技園區(qū)。2006年7月園區(qū)更名為湖南望城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，保留湖南望城國家農(nóng)業(yè)科技園區(qū)的牌子。湖南望城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)規(guī)劃控制面積75平方公里，2008年，經(jīng)開區(qū)實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值125.3億元

12、，同比增長52.4%，工業(yè)增加值36.5億元，同比增加38.5%，實(shí)現(xiàn)財(cái)稅收入5億元。中聯(lián)重科、中航飛機(jī)起落架、英博雪津啤酒、湖南有色總公司等重大項(xiàng)目順利落戶，并啟動(dòng)建設(shè)；晟通科技、金龍銅業(yè)等一批重大項(xiàng)目順利投產(chǎn)。長沙暮云工業(yè)園長沙暮云工業(yè)園于2001年8月開工建設(shè)，規(guī)劃面積30平方公里。位于“長株潭”三市融城的中心，距長沙、株洲、湘潭三市中心距離均約十幾公里。107國道、京廣鐵路復(fù)線、武廣高速鐵路、京珠高速公路穿鎮(zhèn)而過，芙蓉南路、火星大道、新韶山路等長沙市主干道延伸至此。長沙暮云工業(yè)園被納入國家級(jí)長沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)“一區(qū)帶六園”的重點(diǎn)建設(shè)范疇，2003年被前仆后繼為全國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)科技示范園區(qū)，

13、2004年順利通過國務(wù)院五部委的土地市場整頓清理驗(yàn)收，2005年榮升省級(jí)開發(fā)區(qū)，目前，基本形成以注塑為主，電器、包裝、化工、建筑建材、機(jī)械、食品等多行業(yè)并舉的工業(yè)體系。湖南天心環(huán)保工業(yè)園湖南天心環(huán)保工業(yè)園是2002年12月報(bào)經(jīng)省人民政府批準(zhǔn)設(shè)立的省級(jí)工業(yè)園。位于長株潭金三角地帶，占地5.83平方公里，具有長株潭融城核心位置的區(qū)位優(yōu)勢和政務(wù)中心城區(qū)形成的資源優(yōu)勢以及快捷路網(wǎng)設(shè)施奠定的交通優(yōu)勢，是長沙市“兩區(qū)九園”工業(yè)重點(diǎn)發(fā)展基地之一和長株潭經(jīng)濟(jì)一體化重點(diǎn)工程。經(jīng)2005年園區(qū)四至定界，國土資源部審核確定園區(qū)面積為444公頃。其中，工業(yè)用地2195畝；居住用地1135畝；商業(yè)用地1193畝；道路及

14、公共設(shè)施建設(shè)用地1300畝；綠化用地750畝。園區(qū)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向?yàn)闄C(jī)械加工制造、光伏產(chǎn)業(yè)、電子信息產(chǎn)業(yè)、醫(yī)藥集散、知名品牌服飾等產(chǎn)業(yè)。截止到2007年底，天心環(huán)保工業(yè)園共引進(jìn)以中信新城為龍頭的項(xiàng)目28個(gè)，合同引資80余億元。其中綜合類項(xiàng)目3個(gè)，工業(yè)項(xiàng)目23個(gè)，商業(yè)項(xiàng)目2個(gè)，項(xiàng)目總用地面積3600畝（含帶征路幅綠化面積），辦結(jié)用地項(xiàng)目20個(gè)，用地面積3150畝。在建或已建成投產(chǎn)和使用的項(xiàng)目有16個(gè)。規(guī)劃共有主次干道20條，總長26公里。隆平高科技園隆平高科技園位于“三湘第一區(qū)”芙蓉區(qū)東部，其前身是1997年原國家科委批準(zhǔn)成立的馬坡嶺農(nóng)業(yè)高科技園。園區(qū)東起長沙縣，南臨瀏陽河，西至京珠高速公路，北接長沙經(jīng)

15、濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，規(guī)劃面積18平方公里。2007年園區(qū)實(shí)現(xiàn)技工貿(mào)總收入102億元，2008年技工貿(mào)總收入將達(dá)130億元，工業(yè)總產(chǎn)值將突破100億元。連續(xù)四年園區(qū)的技工貿(mào)總收入、工業(yè)總產(chǎn)值、利稅總額保持了50%以上的平均增速。2005年-2007年,園區(qū)連續(xù)三年被評(píng)為長沙市工業(yè)園區(qū)目標(biāo)管理綜合考評(píng)一等獎(jiǎng)。2006年被國家發(fā)改委認(rèn)定為“長沙國家級(jí)生物產(chǎn)業(yè)基地”。株洲田心高科技工業(yè)園田心高科技工業(yè)園是株洲國家高新區(qū)“一區(qū)三園”的重要組成部分。它位于株洲市東北面，控規(guī)面積5.08平方公里，總?cè)丝?萬人?，F(xiàn)有主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)為電力機(jī)車制造，工業(yè)產(chǎn)值達(dá)23億元人民幣，是株洲市最具活力的地方之一。整個(gè)項(xiàng)目將分兩期開發(fā)，

16、一期（20022007年）開發(fā)面積約為一平方公里。主要興建標(biāo)準(zhǔn)廠房及一棟綜合性企業(yè)辦公樓，初步實(shí)現(xiàn)對園內(nèi)企業(yè)的封閉式管理；初步開發(fā)居住片區(qū)，同時(shí)先期配置一所小學(xué)、一所幼托，為園內(nèi)企業(yè)工作人員提供優(yōu)雅的居住環(huán)境。該階段重點(diǎn)發(fā)展從大型企業(yè)和研究機(jī)構(gòu)中衍生而成的科技型企業(yè)有關(guān)的產(chǎn)業(yè)，包括電力機(jī)車、動(dòng)力機(jī)械、電子通訊、金屬材料、新能源、環(huán)保產(chǎn)業(yè)等領(lǐng)域。二期（20082013年）開發(fā)面積約為22.5平方公里。主要興建企業(yè)服務(wù)中心、科技聯(lián)誼會(huì)所等服務(wù)設(shè)施，充分發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，使得以商業(yè)和居住為主的居住片區(qū)更加繁榮，聚集和輻射功能進(jìn)一步增強(qiáng)。該階段發(fā)展重點(diǎn)是充分利用外來投資，聚集一批與電力機(jī)車產(chǎn)業(yè)相關(guān)的高新技

17、術(shù)企業(yè)群，加速其與本地既有產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢的結(jié)合，從而使目前的產(chǎn)業(yè)做大做強(qiáng)，園區(qū)將最終成為鐵道部南方集團(tuán)的工業(yè)園。預(yù)計(jì)本期約需投資1520億元，實(shí)現(xiàn)新增總產(chǎn)值100億元，實(shí)現(xiàn)利稅20億元。株洲栗雨工業(yè)園栗雨工業(yè)園是株洲高新區(qū)的科技創(chuàng)新和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)化區(qū)，也是長株潭地區(qū)重要的產(chǎn)業(yè)、技術(shù)核心區(qū)之一。西臨京株高速公路株洲的出入口，是株洲市的西大門。北臨湘江，位于湖南省正在建設(shè)中的風(fēng)景走廊“湘江經(jīng)濟(jì)風(fēng)光帶”株洲段的西岸。東與株洲市的城市快速環(huán)道相接。栗雨工業(yè)園由中國城市規(guī)劃設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)，規(guī)劃面積13.49平方公里，基礎(chǔ)設(shè)施總投資36億元。在2012年基本開發(fā)完成。開發(fā)建設(shè)分為兩個(gè)階段：2003-2007年為第一

18、階段，以工業(yè)化為中心，投資26億元，完成工業(yè)用地開發(fā)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；2008-2012年為第二階段，以城市化為中心，投資10億元，完成核心區(qū)與商住區(qū)的開發(fā)。以交通裝備、生物醫(yī)藥和健康食品、先進(jìn)制造為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，建成后將成為株洲規(guī)模最大、檔次最高的工業(yè)園區(qū)，是高新區(qū)實(shí)現(xiàn)“1030335”目標(biāo)的骨干園區(qū)，也是株洲市未來的現(xiàn)代化生態(tài)科技新城和長株潭一體化中株洲的橋頭堡。園區(qū)內(nèi)不僅有以先進(jìn)制造、電子信息、生物醫(yī)藥和健康食品為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的九個(gè)工業(yè)組團(tuán)，還有市級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)設(shè)施，完善的社會(huì)服務(wù)，以及35%以上的保留山體和綠地。按“一核、一軸、一環(huán)、八果”的結(jié)構(gòu)布局。湘潭九華工業(yè)園湘潭九華工業(yè)園位于長株潭城市群中

19、心腹地，東臨湘江生態(tài)經(jīng)濟(jì)風(fēng)光帶，西靠湘潭大學(xué)，總體規(guī)劃面積138平方公里，遠(yuǎn)景規(guī)劃面積69平方公里，中期規(guī)劃面積22平方公里，現(xiàn)正在開發(fā)建設(shè)面積10平方公里，一期規(guī)劃建設(shè)“四園一區(qū)”，即汽車工業(yè)園、高科技機(jī)電工業(yè)園、湘潭（臺(tái)灣）工業(yè)園、香港工業(yè)園及配套服務(wù)區(qū)。九華汽車工業(yè)園規(guī)劃面積1.5平方公里，主要生產(chǎn)經(jīng)濟(jì)型轎車及其汽車零部件。高科技機(jī)電工業(yè)園規(guī)劃面積1平方公里，入園企業(yè)23家，主要是以計(jì)算器軟件、數(shù)碼技術(shù)、精密儀器、碳素復(fù)合材料、工程機(jī)械、空氣源熱泵等為主的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目。湘潭(臺(tái)灣)工業(yè)園規(guī)劃面積1.7平方公里，是湘潭重要的臺(tái)商企業(yè)投資創(chuàng)業(yè)平臺(tái)，主要引進(jìn)發(fā)展機(jī)電一體化制造、汽車零部件、

20、鋼材精深加工等先進(jìn)制造業(yè)。香港工業(yè)園規(guī)劃面積2.7平方公里，主要引進(jìn)機(jī)電、工程機(jī)械制造等產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目。湘潭（德國）工業(yè)園湘潭（德國）工業(yè)園地處湘潭市城市中心區(qū)南側(cè)，規(guī)劃面積415公頃，其中產(chǎn)業(yè)用地297公頃、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)園19公頃、綜合配套用地29公頃、商業(yè)發(fā)展用地37公頃、道路及其他用地33公頃。重點(diǎn)發(fā)展環(huán)保型機(jī)電制造業(yè)，將建設(shè)成為中德中小企業(yè)合作基地和中德環(huán)保產(chǎn)業(yè)基地。3、工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目分析長沙國際企業(yè)中心占地面積178畝建筑面積24萬總投資額3億元建設(shè)周期5年容積率2.02綠化率/地理位置環(huán)保大道與萬家麗路交匯處物業(yè)類型標(biāo)準(zhǔn)廠房、研發(fā)辦公樓項(xiàng)目規(guī)劃中心一期規(guī)劃建設(shè)3個(gè)組團(tuán)，共有三條主干道和一條環(huán)道

21、，分別有4個(gè)出入口。項(xiàng)目定位規(guī)模型德式工業(yè)建筑集群層高1f層高5.5米，2-6f層高3.6米戶型面積廠房有300、500、800三種不同“戶型”； 三種“戶型”采用先進(jìn)的模塊式設(shè)計(jì)，可根據(jù)企業(yè)規(guī)模自由組合，最大可組合成2萬的大型廠房。價(jià)格1f：3100元/；2-6f：2100-2500元/園區(qū)配套銀行、商鋪、員工餐廳、休閑公園、停車場、醫(yī)療室產(chǎn)業(yè)定位輕型制造業(yè)、電子信息產(chǎn)業(yè)為發(fā)展核心，兼顧通訊、能源、新材料等朝陽產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)該項(xiàng)目是湖南首個(gè)產(chǎn)權(quán)式工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。率先引入國際流行的生態(tài)辦公模式，一改傳統(tǒng)封閉、枯燥的生產(chǎn)、辦公環(huán)境，以花園式優(yōu)雅健康的園區(qū)氛圍、嚴(yán)謹(jǐn)大氣的建筑風(fēng)格、科學(xué)智能小園區(qū)規(guī)劃，

22、實(shí)現(xiàn)大幅度提升企業(yè)員工的工作效率，為入駐企業(yè)提升提升企業(yè)形象和軟實(shí)力，對長株潭地區(qū)的經(jīng)濟(jì)增長和就業(yè)起到巨大的推動(dòng)力促進(jìn)作用，是長株潭城市群經(jīng)濟(jì)發(fā)展的橋頭堡。中信新城總部經(jīng)濟(jì)占地面積2028畝（160萬）建筑面積225萬總投資56億元建設(shè)周期5年容積率1.41綠化率42%  功能定位由中信super mall(超大規(guī)模購物中心)、中信數(shù)碼港以及中信綠色生態(tài)企業(yè)會(huì)所三大功能板塊組成項(xiàng)目定位集商貿(mào)、文化、娛樂、金融、數(shù)碼信息工業(yè)、綠色生態(tài)企業(yè)會(huì)所于一體的國際一流水準(zhǔn)的長株潭“融城中央商務(wù)區(qū)”。物業(yè)類型城市廣場商業(yè)區(qū)、文化廣場娛樂區(qū)、主題公園休閑區(qū)、酒店度假區(qū)、數(shù)碼港商務(wù)區(qū)、低密度情景住區(qū)、

23、原生別墅區(qū)內(nèi)部配套集超大型購物中心、風(fēng)情步行商業(yè)區(qū)、6萬文化娛樂廣場，有主題公園休閑區(qū)、ktv、演藝中心、酒吧一條街、劇院、國際五星城市度假酒店、自建中小學(xué)校和幼兒園產(chǎn)業(yè)定位高新技術(shù)企業(yè)麓谷國際工業(yè)園占地面積268 畝建筑面積22萬m2容積率1.23綠化率35%物業(yè)類型大型廠房、白領(lǐng)公寓、寫字樓、孵化樓層高標(biāo)準(zhǔn)廠房的1f層高4.5米，2-4f層高4.2米價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)廠房均價(jià)2280元/，公寓均價(jià)1900元/租金廠房租金：13.5元/月；公寓12元/月園區(qū)配套超市、員工食堂、市場、銀行、居住區(qū)、衛(wèi)生所等設(shè)施園區(qū)定位高新技術(shù)企業(yè)孵化為主的創(chuàng)業(yè)服務(wù)基地東湖1號(hào)生態(tài)總部基地占地面積272234.69建筑面

24、積23.18萬總投資額28億元容積率1.63綠化率25%投資商香港時(shí)代國際集團(tuán)地理位置長沙市芙蓉區(qū)東部項(xiàng)目規(guī)劃共分為兩個(gè)功能區(qū)域（功能區(qū)域a、功能區(qū)域b）l 功能區(qū)域a：獨(dú)體獨(dú)棟、獨(dú)立產(chǎn)權(quán)、獨(dú)立冠名總部樓20余座及一棟24層總部寫字樓。l 功能區(qū)域b：由6棟32層時(shí)尚住宅及99棟雙拼產(chǎn)業(yè)別墅。項(xiàng)目定位以智能化、低密度、生態(tài)型的總部樓群，形成集辦公、科研、中試、產(chǎn)業(yè)、銷售于一體的企業(yè)總部聚集基地。物業(yè)類型獨(dú)體獨(dú)棟、獨(dú)立產(chǎn)權(quán)、獨(dú)立冠名總部樓20余座及一棟24層總部寫字樓；6棟32層時(shí)尚住宅及99棟雙拼產(chǎn)業(yè)別墅三、湖南環(huán)保工業(yè)園現(xiàn)狀及發(fā)展規(guī)劃1、園區(qū)概況湖南環(huán)保科技產(chǎn)業(yè)園于2003年元月才正式啟動(dòng)建

25、設(shè)，規(guī)劃面積15平方公里。是長沙市“兩區(qū)九園”中最年輕的園區(qū)，同時(shí)也是當(dāng)前長沙市最具潛力和后勁的園區(qū)。處于長（沙）株（洲）（湘）潭城市群的心臟位置，是三市經(jīng)濟(jì)一體化的結(jié)合部，是湖南省“一點(diǎn)一線”（一點(diǎn)指長株潭一體，一線指京廣線）發(fā)展戰(zhàn)略的核心發(fā)展區(qū)域，是南長沙工業(yè)化和城市化的前沿陣地。是一座集生產(chǎn)、研發(fā)、商貿(mào)物流、教育培訓(xùn)、商務(wù)辦公、休閑旅游、住宅開發(fā)等為一體的工業(yè)新城。區(qū)域內(nèi)有可開發(fā)用地8900余畝，其中工業(yè)用地1333畝，綜合用地3227畝，村民生產(chǎn)安置用地1400畝和已納入城市規(guī)劃的集體用地3000余畝。2、發(fā)展現(xiàn)狀2007年，園區(qū)實(shí)現(xiàn)投產(chǎn)企業(yè)40家，規(guī)模工業(yè)總產(chǎn)值突破21億元、實(shí)現(xiàn)利稅

26、2.2億元。截至2008年底，園區(qū)固定資產(chǎn)投入超過42億元，核心區(qū)6平方公里內(nèi)形成了“五縱五橫”的路網(wǎng)骨架，“八通一平”逐步到位。引進(jìn)了美的客車、曉光科技、長沙職業(yè)教育基地、湖南中煙總部基地、武漢東湖高新集團(tuán)等各類項(xiàng)目74個(gè)，引資額過100億元。招商引資形成示范效應(yīng)，汽車、工程機(jī)械及環(huán)保產(chǎn)業(yè)三大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)鏈初現(xiàn)雛形。3、總體規(guī)劃布局：規(guī)劃構(gòu)筑“一心、兩帶、兩園、兩楔、三區(qū)、四組團(tuán)一基地”的總體功能布局。l “一心”以環(huán)保大道和火星大道交接的綠化廣場為中心，形成園區(qū)管理中心和園區(qū)配套的公共設(shè)施中心。l “二帶”指沿繞城線規(guī)劃的環(huán)城林帶和沿京珠高速規(guī)劃的防護(hù)林帶。l “兩園”即利用清泉寺和周邊自然山

27、水植被，規(guī)劃以生態(tài)、旅游、休閑為主的主題公園和利用保留的山體植被的研發(fā)公園。l “兩楔”即花卉展示基地和保留山體主題公園構(gòu)成東西縱向楔型綠地。l “三區(qū)”即東、西、南三個(gè)居住小區(qū)，其作為工業(yè)區(qū)的配套、農(nóng)民的安置以及少量的房地產(chǎn)開發(fā)。l “四組團(tuán)”即圍繞火星大道規(guī)劃四個(gè)環(huán)保工業(yè)基地，將工業(yè)用地化整為零有利于分期建設(shè)。4、發(fā)展目標(biāo)圍繞省、市推進(jìn)新型工業(yè)化和“又好又快，率先發(fā)展”的要求，2008年，園區(qū)確定了：“西提東進(jìn)，對接試驗(yàn)區(qū)；全面起飛，五達(dá)五突破”的工作目標(biāo)。2008年開始到2012年，園區(qū)將實(shí)現(xiàn)“六三三三”格局，即2012年技工貿(mào)總收入達(dá)到600億元，實(shí)現(xiàn)利稅300億元，入園企業(yè)達(dá)到300

28、家，形成標(biāo)準(zhǔn)廠房、總部經(jīng)濟(jì)、職教城三大特色板塊。具體發(fā)展步伐和思路是：l 2008年在平臺(tái)建設(shè)上實(shí)現(xiàn)起飛。一是路網(wǎng)全面拉開，環(huán)衛(wèi)設(shè)施配套到位，城市管理水平大力提升；二是構(gòu)建產(chǎn)業(yè)扶植平臺(tái)，重點(diǎn)打造標(biāo)準(zhǔn)廠房與總部商務(wù)花園板塊，為企業(yè)進(jìn)駐和發(fā)展提供優(yōu)質(zhì)載體。三是配置三產(chǎn)業(yè)服務(wù)平臺(tái)，啟動(dòng)和完善學(xué)校、銀行、酒店、超市等城市配套功能。四是打造政務(wù)服務(wù)平臺(tái)，為企業(yè)引入融資擔(dān)保、法律、科技、咨詢、孵化等中介服務(wù)。l 2009年在入園企業(yè)數(shù)量上實(shí)現(xiàn)起飛。通過標(biāo)準(zhǔn)廠房和總部商務(wù)花園兩大板塊的二次招商，招商引資由土地招商向項(xiàng)目招商轉(zhuǎn)變，入園企業(yè)數(shù)量翻一番，達(dá)到120家以上。到2012年引進(jìn)企業(yè)數(shù)量不低于300家。l

29、 2010年在經(jīng)濟(jì)規(guī)模上實(shí)現(xiàn)起飛。以引進(jìn)企業(yè)建成投產(chǎn)數(shù)量的飛速攀升作為園區(qū)經(jīng)濟(jì)規(guī)模壯大的支撐，以企業(yè)產(chǎn)后扶植服務(wù)水平的不斷提升作為企業(yè)壯大的強(qiáng)有推動(dòng)力，依托湖南中煙工業(yè)公司等龍頭項(xiàng)目，園區(qū)技工貿(mào)總收入達(dá)到300億元以上。到2012年達(dá)到600億元。l 2011年在利稅上實(shí)現(xiàn)起飛。在企業(yè)數(shù)量、經(jīng)濟(jì)規(guī)模實(shí)現(xiàn)起飛的基礎(chǔ)上，2011年園區(qū)利稅要實(shí)現(xiàn)300億元，其中區(qū)級(jí)稅收至少達(dá)5億元。l 2012年整體形象和地位實(shí)現(xiàn)全面起飛。常住人口達(dá)5萬人以上，建成面積達(dá)8平方公里，城市化進(jìn)程基本完成，經(jīng)濟(jì)布局結(jié)構(gòu)合理，投資環(huán)境進(jìn)一步優(yōu)化，產(chǎn)業(yè)集群初具規(guī)模，形象和地位全面提升，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行實(shí)現(xiàn)質(zhì)的飛躍，全面建成功能完善

30、、配套齊全、品味較高的現(xiàn)代化新城區(qū)，成為雨花區(qū)重要的經(jīng)濟(jì)增長極。四、長沙工業(yè)用房及寫字樓市場行情分析1、長沙工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢隨著經(jīng)濟(jì)全球一體化，有著低廉勞動(dòng)力的中國漸漸的變?yōu)槭澜绻S，相應(yīng)的需要大量的工業(yè)用地滿足境內(nèi)外生產(chǎn)企業(yè)的要求。隨著很多境外企業(yè)規(guī)模的逐漸擴(kuò)大及對中國的政策的逐步了解，租用工業(yè)廠房已不能滿足企業(yè)安定的需求，同時(shí)工業(yè)地產(chǎn)的不斷增值帶來租金的增長及企業(yè)運(yùn)行成本的上升，多數(shù)企業(yè)會(huì)考慮購買自用工業(yè)廠房，工業(yè)地產(chǎn)的投資價(jià)值逐漸顯現(xiàn)。在過去，為了吸引投資，企業(yè)取得工業(yè)用地幾乎是零地價(jià)，或者是極其低廉的價(jià)格取得工業(yè)用地，工業(yè)地產(chǎn)幾乎沒有投資價(jià)值。但是隨著國務(wù)院2004年關(guān)于深化改革嚴(yán)格土

31、地管理的決定、2006年國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知和2008年國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知的相繼出臺(tái)，國土資源部于2008年2月正式發(fā)布新修訂的工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制指標(biāo)（以下簡稱控制指標(biāo)），要求各地認(rèn)真貫徹實(shí)施。很顯然這一系列的政策，均是嚴(yán)控工業(yè)用地開發(fā)的政策，也就是說今后企業(yè)取得工業(yè)用地的難度將越來越大，即意味著工業(yè)用地的將不斷的增值。2、寫字樓市場行情分析當(dāng)前長沙成熟的cbd（中央商務(wù)區(qū)）范圍界定為西至黃興路、南至勞動(dòng)路、東至車站路、北至面八一路圍合而成該區(qū)域的區(qū)域。長沙高檔寫字樓絕大部分集中在該區(qū)域內(nèi)，為長沙名副其實(shí)的cbd。長沙寫字樓市場存在一定的復(fù)雜性：在地方政策上，商

32、住樓、寫字樓的性質(zhì)界定存在一定漏洞，目前長沙不少發(fā)展商，用商住樓地塊，甚至住宅地塊，在建筑設(shè)計(jì)功能上按寫字樓的功能進(jìn)行設(shè)計(jì)、開發(fā)，目前市場上不少中小企業(yè)仍然在購買商住樓、甚至住宅樓進(jìn)行辦公，長沙的寫字樓市場有待進(jìn)一步的規(guī)范。企業(yè)獲取辦公場所的主要方式包括：租用專業(yè)寫字樓、購買寫字樓、租用住宅樓、購買住宅樓等。長沙中心區(qū)寫字樓分布：寫字樓市場銷售價(jià)格分析 2006年-2008年典型寫字樓的均價(jià)2006年以前典型寫字樓的均價(jià)對比從06年開始，長沙寫字樓價(jià)格開始上揚(yáng)，寫字樓售價(jià)主要集中在5000-6000元/平米。高檔寫字樓價(jià)位正穩(wěn)步上升,最高價(jià)格已經(jīng)接近1萬元/平米,高端寫字樓價(jià)格仍有上

33、漲空間?？傮w來說：1、目前長沙寫字樓市場總體上仍處于一種平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢，在需求與價(jià)格上沒有發(fā)生爆發(fā)性的快速增長，且部分寫字樓投資活躍，租金收益較高。2、長沙寫字樓租金回報(bào)率在7-11%之間，足具有上漲的空間。3、從供求關(guān)系、經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景、長株潭融城、城市布局的擴(kuò)張、交通日趨便利的利好因素來判斷，長沙的專業(yè)寫字樓具有很大的發(fā)展?jié)摿?。區(qū)域發(fā)展日漸明顯，目前以芙蓉路、五一路、韶山路段高檔寫字樓的發(fā)展逐步展開，東部和南部的寫字樓發(fā)展將得到質(zhì)的飛躍。4、從總體供求變化趨勢上看，長沙目前處于需大于求的狀態(tài)，但受混合性商住物業(yè)影響拉低長沙寫字樓的租金水平，目前長沙寫字樓空置率僅15%，租金水平也是穩(wěn)步上漲的

34、，因此長沙專業(yè)寫字樓目前處于一個(gè)平穩(wěn)發(fā)展期。長沙專業(yè)寫字樓的發(fā)展趨勢：1、長沙目前沒有真正意義上的5a甲級(jí)寫字樓，甲級(jí)專業(yè)寫字樓的開發(fā)將成為主流；2、車位要求排在首位，電梯配置飽滿；3、物業(yè)管理的前期介入提高了專業(yè)寫字樓的軟件水平；4、長沙寫字樓投資市場將整體看好，5a級(jí)寫字樓物業(yè)將會(huì)受長沙市場追捧。第二部分 開發(fā)模式研究部分一、總部經(jīng)濟(jì)概論寫在前面：城市白天的繁華與喧鬧，永遠(yuǎn)不會(huì)理解夜晚那人去樓空的寂寥，就像白天不懂夜的黑，不明白星星為何會(huì)墜跌。這就是傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)：遠(yuǎn)離市區(qū)、功能單一、生活配套缺乏、工作景致單調(diào)，人們生活與工作的地域截然分離，生活中的時(shí)間大部分浪費(fèi)在通勤之上，生產(chǎn)線上的工人

35、連同公司的高管仍迷戀城內(nèi)繁華的生活，工作之地不可能成為人們心中生活的家園；而傳統(tǒng)意義上的中心商務(wù)區(qū)又走到了另一個(gè)極端，人們被交通所困，為噪聲所擾我們希望建設(shè)一種園區(qū)產(chǎn)品來改變這種城市現(xiàn)象在這里，是綠色環(huán)繞的獨(dú)棟別墅；園區(qū)內(nèi)外，咖啡館、會(huì)所、教育設(shè)施、娛樂設(shè)施，以及高中檔物業(yè)、大型購物中心、大型旅游度假區(qū)等，形成園區(qū)工作與生活的完美結(jié)合，人性化生活社區(qū)的構(gòu)建，將使城市不再獨(dú)守夜的黑。在這個(gè)大社區(qū)內(nèi)，管理者將逐步建立由銀行、證券、信托、基金、租賃等組成的現(xiàn)代金融服務(wù)業(yè)，由通信、網(wǎng)絡(luò)、咨詢、策劃等組成的信息服務(wù)業(yè)，由會(huì)計(jì)、審計(jì)、資產(chǎn)評(píng)估、法律服務(wù)等組成的中介服務(wù)業(yè)，由教育、培訓(xùn)、會(huì)議、展覽、國際商務(wù)

36、、現(xiàn)代物流等組成的服務(wù)于科技企業(yè)的服務(wù)支撐體系，實(shí)現(xiàn)企業(yè)在社區(qū)內(nèi)的“自給自足”；同時(shí)，通過建立企業(yè)家俱樂部、網(wǎng)絡(luò)社區(qū)、實(shí)現(xiàn)社區(qū)內(nèi)企業(yè)家的交流、資源信息的共享，真正形成實(shí)現(xiàn)企業(yè)不斷發(fā)展的科技成長社區(qū)。我們把這種園區(qū)產(chǎn)品稱之為“總部基地”1、總部經(jīng)濟(jì)定義所謂總部經(jīng)濟(jì)，指一個(gè)區(qū)域利用特有的資源優(yōu)勢，吸引企業(yè)將總部在該區(qū)域集群布局，將生產(chǎn)加工基地布局在具有比較優(yōu)勢的其它地區(qū)或周邊地區(qū)，而使企業(yè)價(jià)值鏈與區(qū)域資源最優(yōu)空間耦合，以及由此對該區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生重要影響的一種經(jīng)濟(jì)形態(tài)。發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)可以為區(qū)域發(fā)展帶來多種經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，如稅收效應(yīng)、產(chǎn)業(yè)乘數(shù)效應(yīng)、消費(fèi)效應(yīng)、就業(yè)效應(yīng) 、社會(huì)資本效應(yīng)。大批國內(nèi)外企業(yè)總部入駐，

37、可提高區(qū)域的知名度、信譽(yù)度，促進(jìn)區(qū)域政府提高服務(wù)質(zhì)量，優(yōu)化商務(wù)環(huán)境，完善城市基礎(chǔ)設(shè)施 和人居環(huán)境，推進(jìn)多元文化融合與互動(dòng)，加快城市國際化進(jìn)程.2、總部基地定義總部基地是地產(chǎn)商根據(jù)總部經(jīng)濟(jì)包裝出來的一種概念，客觀上說是總部經(jīng)濟(jì)理論的一種實(shí)踐，體現(xiàn)了合作、服務(wù)、（資源整合下體現(xiàn)）低成本等特點(diǎn)；隨著不斷的實(shí)踐，主要表現(xiàn)為中央商務(wù)區(qū)、企業(yè)總部花園兩種形式，其中，總部花園又可理解為商務(wù)花園，是未來企業(yè)總部選址的潮流，也是本報(bào)告的研究重點(diǎn)。2.1總部基地特征分析總部基地特征（1）總部基地是商務(wù)花園和總部經(jīng)濟(jì)的結(jié)合體。它克服了cbd建筑密度大、綠化面積少、交通擁擠、過分重視商務(wù)功能的弊病，具有低密度、低容積

38、率、高綠化率、花園辦公、生態(tài)生活、獨(dú)棟出售、軟件平臺(tái)與硬件設(shè)施并重等特點(diǎn)；（2）總部基地通常位于政府統(tǒng)一規(guī)劃的工業(yè)集中發(fā)展區(qū)，可以享受政府關(guān)于區(qū)域發(fā)展的各種優(yōu)惠政策，包括拿地、稅收等各種優(yōu)惠政策；（3）總部基地讓企業(yè)擁有自由冠名權(quán)，使企業(yè)總部樓具有強(qiáng)烈的標(biāo)識(shí)性和濃郁的企業(yè)個(gè)性風(fēng)格；（4）總部基地除具有環(huán)境優(yōu)美、各種配套完善、功能齊全的物質(zhì)條件外，通常還蘊(yùn)涵著一定的總部文化，這是其與甲級(jí)寫字樓不同的地方；（5）總部基地的物業(yè)供應(yīng)方式包括銷售、租賃、租售結(jié)合等幾種，銷售價(jià)格及租金同甲級(jí)寫字樓相比具有明顯優(yōu)勢；（6）總部基地項(xiàng)目一般采取統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計(jì)、統(tǒng)一定位、統(tǒng)一開發(fā)建設(shè)、統(tǒng)一招商的項(xiàng)目開發(fā)模式。2

39、.2總部基地類型總部基地可分為以下幾種類型：制造加工型總部基地、物流型總部基地、研發(fā)及高科技型總部基地、企業(yè)內(nèi)腦型總部基地、后臺(tái)服務(wù)型總部基地、聯(lián)合國等國際組織型總部基地。3、商務(wù)花園的定義商務(wù)花園（business park）,是一種融合了四到六層現(xiàn)代智能化辦公空間的綠地景觀式寫字樓復(fù)合體。這將是本項(xiàng)目在湖南首家推出的business park寫字樓模式。business park的規(guī)劃，需要完全涵蓋business park“獨(dú)立性”和“個(gè)性化”這兩點(diǎn)特色，所謂“獨(dú)立性”是指其具有占天占天，獨(dú)門獨(dú)院的特點(diǎn)，并且擁有獨(dú)立的出口和獨(dú)立的門牌號(hào)，以及同時(shí)贈(zèng)予客戶的大廈冠名權(quán)。所謂“個(gè)性化”是指其

40、在群體結(jié)構(gòu)上，各個(gè)business park單元體可分可合，可大可小，能夠滿足不同規(guī)模、不同性質(zhì)、不同業(yè)態(tài)公司的需要，從而以一種統(tǒng)一中求變化的辦公單元組合體系列，使各類公司客戶都能找到自己最理想的辦公天地。也正是這兩點(diǎn)特點(diǎn)，business park模式在國外科技園中倍受高科技企業(yè)的推崇。而且這種現(xiàn)代辦公的創(chuàng)新模式正成為這些新銳派高科技公司的企業(yè)形象標(biāo)志。為了滿足business park辦公一族生活起居的需要，建設(shè)規(guī)劃中還將同時(shí)推出配套的居住園區(qū)，從而在一個(gè)步行社區(qū)內(nèi)，就能解決入園客戶工作與生活的需要，使其成為同時(shí)擁有花園綠地景觀，又兼顧高科技人文景觀的高尚居住區(qū)，成為高科技員工真正理想的居

41、住樂園。因此，business park完全可以給科技企業(yè)一個(gè)家，使事業(yè)初成一族擁有“公司家園”和“創(chuàng)業(yè)家園”的夢想能夠得以實(shí)現(xiàn)?，F(xiàn)代的商務(wù)花園概念是一個(gè)綜合與人性化的產(chǎn)物，通常商務(wù)花園坐落在城市邊緣，其園區(qū)內(nèi)為規(guī)劃有序的工作室或者廠房的有機(jī)組合，是提高生活質(zhì)量，并以優(yōu)美的綠色園林景觀激發(fā)工作人員靈感的地方。商務(wù)花園歷經(jīng)四代演變，第一代由多組小規(guī)模建筑組成，園內(nèi)企業(yè)多從事輕工業(yè)、倉儲(chǔ)或零件組裝；第二、三代則追求如何有機(jī)地融入到城鄉(xiāng)結(jié)合部，緊密連接城市成為城市的一部分又不失獨(dú)有的人文特色；第四代則標(biāo)榜一個(gè)“自給自足”以及能夠提供足夠內(nèi)部交流空間的綜合社區(qū)。二、可借鑒案例類比分析Ø 北京

42、豐臺(tái)總部基地項(xiàng)目名稱北京豐臺(tái)總部基地項(xiàng)目簡介項(xiàng)目是由中關(guān)村豐臺(tái)園與英國道豐集團(tuán)合作開發(fā)，占地65公頃，總建筑面積106萬平方米，容積率約1.59,平均綠化率50%以上,總投資約為45億人民幣,主要為1000至5000平方米的獨(dú)體獨(dú)棟、獨(dú)立產(chǎn)權(quán)、獨(dú)立冠名的總部樓。地理位置北京豐臺(tái)南四環(huán)西路188號(hào)投資商英國道豐集團(tuán)/中關(guān)村科技園區(qū)豐臺(tái)園科技開發(fā)建設(shè)有限公司規(guī)劃設(shè)計(jì)土人景觀/加拿大aa設(shè)計(jì)事務(wù)所占地面積65公頃建筑面積140萬平方米綠化率50%容積率1.59物業(yè)形態(tài)總部樓、金融廣場、五星級(jí)酒店、總部公寓、風(fēng)味食堂、東區(qū)地下商業(yè)街、總部大講堂園區(qū)產(chǎn)業(yè)定位高新技術(shù)、電子、鋼鐵、物流等園區(qū)配套高級(jí)會(huì)所、

43、總部官邸、國際商業(yè)街、全宿制雙語幼兒園、健身中心、國際醫(yī)療診所、信貸、銀行、郵政、超市、餐飲、娛樂等。項(xiàng)目特色與優(yōu)勢1、規(guī)模優(yōu)勢，中關(guān)村有史以來最大的中外合資單體項(xiàng)目；2、獨(dú)棟式單體設(shè)計(jì)開創(chuàng)獨(dú)棟式總部樓新時(shí)代，每棟面積1200至6000平米的總部樓500余座；3、園區(qū)為入駐企業(yè)總部員工特別打造的千余套產(chǎn)權(quán)自主的酒店式公寓。每套公寓面積約30平方米，均為景觀較好的精品板樓式設(shè)計(jì)，每套都配有衛(wèi)生間、廚房等各類生活設(shè)施，全精裝修，配家具，直接入?。?、各總部樓皆采用8.0mx8.0m標(biāo)準(zhǔn)柱網(wǎng)組合，框架式結(jié)構(gòu)，使各總部樓在追求獨(dú)立的同時(shí)，又可分、可合、可大、可小，衍生出適應(yīng)不同企業(yè)總部發(fā)展性需求的組合

44、形式。凡購買總部基地總部樓的企業(yè)，會(huì)自動(dòng)獲得該總部樓的冠名權(quán)以最大滿足各企業(yè)總部的形象展示和可識(shí)別性需求；5、總部基地總體綠化率約50%。庭院式中心綠化、點(diǎn)式組團(tuán)綠化同帶狀公共綠化相結(jié)合，層次分明，分級(jí)明確。綠化主題以緩坡草坪、格狀鋪砌為主，簡潔明快，表現(xiàn)總部商務(wù)的現(xiàn)代感、節(jié)奏感、速度感，并滿足總部辦公的靜謐與舒適的環(huán)境需求；6、幾十個(gè)面積200至500平方米的風(fēng)味餐廳；7、面積約12.5萬平方米商業(yè)配套設(shè)施。豐臺(tái)總部基地的發(fā)展模式借鑒以企業(yè)為主體的開發(fā)建設(shè)總部基地(abp，advanced business park)所占土地的一級(jí)開發(fā)由中關(guān)村科技園區(qū)豐臺(tái)園管理委員會(huì)負(fù)責(zé)，具體開發(fā)則由豐臺(tái)園

45、科技開發(fā)建設(shè)有限公司與中關(guān)村豐臺(tái)園道豐科技商務(wù)園建設(shè)發(fā)展有限公司負(fù)責(zé)。前者屬中關(guān)村科技園區(qū)豐臺(tái)園管理委員下設(shè)公司，是豐臺(tái)園產(chǎn)業(yè)基地二期開發(fā)建設(shè)的主體單位；后者由豐臺(tái)園科技開發(fā)建設(shè)有限公司、道豐國際集團(tuán)及道豐國際集團(tuán)成立的全資子公司北京道豐數(shù)碼園開發(fā)建設(shè)有限公司三家共同投資組建，投資比例分別為40%(65公頃土地變價(jià)入股)、45%、15%。道豐科技商務(wù)園建設(shè)發(fā)展有限公司是二級(jí)開發(fā)商，主要負(fù)責(zé)“中關(guān)村(豐臺(tái))總部基地”的房屋開發(fā)、建設(shè)、出租、出售等，整個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)行從醞釀、規(guī)劃、論證、定位、運(yùn)作均由英國道豐國際集團(tuán)主持。多渠道的招商推廣模式總部基地的招商引資主要采用統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一設(shè)計(jì)、統(tǒng)一建設(shè)的方式

46、，由開發(fā)商道豐公司先期完成開發(fā)建設(shè)，再統(tǒng)一招商出售給進(jìn)駐園區(qū)的企業(yè)。基地的招商對象為外地進(jìn)京企業(yè)、大型國有企業(yè)及外資企業(yè)。目前，總部基地已在沈陽、山西、溫州、寧波、內(nèi)蒙古開設(shè)了招商處，為外省市成熟企業(yè)進(jìn)入北京搭建平臺(tái)，創(chuàng)造便捷的咨詢和招商條件?？偛炕氐耐茝V措施主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：政府方面：借北京市政府2004年提出要發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)的東風(fēng)，為政府招商和區(qū)域發(fā)展鋪路，讓總部基地深受北京市政府和豐臺(tái)區(qū)政府的“寵愛”；政府的支持和信任為總部基地帶來了名氣、也帶來了中國建設(shè)銀行10億的貸款。企業(yè)方面：2004年一年總部基地的各種廣告費(fèi)達(dá)7000萬元，在三、四環(huán)之間立起了無數(shù)巨大的廣告牌；基地投入80

47、萬元贊助2004年科博會(huì)用于演講宣傳總部經(jīng)濟(jì)和總部基地；2005年開展大型 “總部文化年”工程，舉辦各種大型高端、高尚、高水平的文化活動(dòng)，參與高層次的經(jīng)濟(jì)文化學(xué)術(shù)(論壇、年會(huì)、研討會(huì)、峰會(huì)等)活動(dòng)。 學(xué)術(shù)界：總部基地已經(jīng)成為研究總部經(jīng)濟(jì)的最好范例；南京大學(xué)、北京大學(xué)光華管理學(xué)院的mba班直接把實(shí)踐課開到了總部基地；經(jīng)常接待一些經(jīng)濟(jì)專家和學(xué)者探討總部經(jīng)濟(jì)。媒體推介：許為平本人用“總部經(jīng)濟(jì)”的概念將自己武裝起來，活躍在京城的各種會(huì)議和論壇上，業(yè)內(nèi)都將他比作總部經(jīng)濟(jì)的代言人，強(qiáng)力的提升了總部基地的地產(chǎn)品牌。不斷完善的配套服務(wù)建設(shè)總部基地建設(shè)了如下的四大體系的配套服務(wù)：即現(xiàn)代金融服務(wù)體系，包括銀行、證

48、券、信托、基金、租賃等；包括信息服務(wù)體系，通信、網(wǎng)絡(luò)、咨詢、策劃等；中介服務(wù)體系，包括會(huì)計(jì)、審計(jì)、資產(chǎn)評(píng)估、法律服務(wù)等；服務(wù)支撐體系，包括教育、培訓(xùn)、會(huì)議、展覽、國際商務(wù)、現(xiàn)代物流等?？偛炕兀郧罢靶蚤_發(fā)理念，為企業(yè)提供高效、多能、全方位的中樞式經(jīng)營氛圍和高速發(fā)展通道；以中心輻射全國乃至全球的“中心外圍效應(yīng)”，為企業(yè)提供全新的發(fā)展空間和管理視野。Ø 聯(lián)東u谷項(xiàng)目名稱聯(lián)東u谷項(xiàng)目簡介北京聯(lián)東投資（集團(tuán)）有限公司于2004年投資興建的集汽車配件、生物醫(yī)藥、環(huán)保技術(shù)、電子信息、光機(jī)電一體化、科工貿(mào)為一體的工業(yè)園區(qū)，位于bda核心地塊，占地1300畝，規(guī)劃建筑面積1000000平方米，配套

49、設(shè)施60000平方米。地理位置北京中關(guān)村科技園區(qū)金橋科技產(chǎn)業(yè)基地內(nèi)投資商北京聯(lián)東投資（集團(tuán)）有限公司占地面積1300畝建筑面積100萬平方米容積率1.15綠化率35%設(shè)計(jì)公司上海華東建筑設(shè)計(jì)研究院物業(yè)形態(tài)標(biāo)準(zhǔn)廠房、商務(wù)花園獨(dú)棟辦公、個(gè)性化廠房定制以及各種生活、商務(wù)配套設(shè)施園區(qū)產(chǎn)業(yè)定位以高端服務(wù)業(yè)為龍頭，以電子信息、裝備制造、新醫(yī)藥和新材料為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，引導(dǎo)發(fā)展商務(wù)、物流等功能園區(qū)功能定位建設(shè)成為以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和先進(jìn)制造業(yè)集聚發(fā)展為依托的綜合產(chǎn)業(yè)新城，輻射帶動(dòng)京津城鎮(zhèn)走廊產(chǎn)業(yè)發(fā)展的區(qū)域產(chǎn)業(yè)中心。售價(jià)研創(chuàng)辦公樓面積1000-3000平米，銷售均價(jià)售價(jià)6500元/平方米；生產(chǎn)調(diào)試車間1000-1000

50、0平米，銷售均價(jià)為4000元/平米；租金研創(chuàng)辦公樓租金為2元/天/平米；生產(chǎn)調(diào)試車間租金為1元/天/平米配套設(shè)施商務(wù)酒店、企業(yè)會(huì)所、公寓、宿舍、餐廳、果嶺、體育中心、運(yùn)動(dòng)休閑中心和園區(qū)綜合服務(wù)中心，金融、律師、郵政、工商、稅務(wù)等服務(wù)機(jī)構(gòu)。項(xiàng)目特色與優(yōu)勢1、企業(yè)共享果嶺園林:低容積率,低密度,高綠化率的花園式辦公環(huán)境,精心打造果嶺主題的中心園林,使智力型生產(chǎn)力在花園中提升。2、現(xiàn)代感十足的通透建筑,豐富多變的多種獨(dú)棟形態(tài),從獨(dú)棟到雙拼的復(fù)合提供,包含800-3200平米的不同選擇,滿足不同企業(yè)的不同需求。3、360度環(huán)繞式景觀:四面有窗,四面賞景的通透設(shè)計(jì),打破花園與室內(nèi)的壁壘,有效緩解智力生產(chǎn)

51、者的心理壓力。超大露臺(tái)的景觀優(yōu)勢,全面營造企業(yè)獨(dú)棟的香格里拉。4、獨(dú)立冠名權(quán),獨(dú)立電梯:每棟建筑均有企業(yè)形象及冠名展示面,配備獨(dú)立電梯,全面提升企業(yè)形象。5、節(jié)能環(huán)保:園區(qū)的設(shè)計(jì)和布置運(yùn)用太陽能電池板和中水系統(tǒng),并充分利用自然采光,節(jié)省電力的消耗。6、空間成本:每一層均預(yù)留充分改造余地,讓企業(yè)依據(jù)需求進(jìn)行修改,最大提升有效使用率。7、運(yùn)營成本:獨(dú)棟空間,集中管理帶來溝通成本的降低;便捷的交通讓物流成本降低;環(huán)渤海戰(zhàn)略地位降低企業(yè)機(jī)會(huì)成本;開發(fā)區(qū)優(yōu)惠政策帶來企業(yè)長期運(yùn)營成本的降低;園區(qū)周邊成熟產(chǎn)業(yè)鏈帶來技術(shù)與信息成本的降低。聯(lián)東u谷開發(fā)模式借鑒中國作為全球服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)移的重要承接地，全球產(chǎn)業(yè)向中國轉(zhuǎn)

52、移的重點(diǎn)從制造業(yè)轉(zhuǎn)向服務(wù)業(yè)，生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)的發(fā)展迎來黃金時(shí)期。聯(lián)東u谷順應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律，提出園區(qū)運(yùn)營三大理念轉(zhuǎn)變： 第一、從“蓋廠房”到“造平臺(tái)”的轉(zhuǎn)變 聯(lián)東u谷突破廠房單一的制造功能，改變“造工廠”的思維，轉(zhuǎn)向?yàn)槠髽I(yè)提供產(chǎn)業(yè)配套服務(wù)，打造產(chǎn)業(yè)服務(wù)平臺(tái)。第二、從“做產(chǎn)品”到“做服務(wù)”的轉(zhuǎn)變聯(lián)東u谷突破提供單一硬件產(chǎn)品的局限，轉(zhuǎn)向樹立以企業(yè)為中心，從產(chǎn)業(yè)和人兩方面建立全新的服務(wù)體系。 第三、從“園區(qū)”到“城市”的轉(zhuǎn)變聯(lián)東u谷突破單一工業(yè)廠房開發(fā)的園區(qū)運(yùn)營模式，轉(zhuǎn)向集辦公、制造、產(chǎn)業(yè)服務(wù)于一體的城市綜合產(chǎn)業(yè)功能區(qū)開發(fā)；打造產(chǎn)業(yè)集群，完善園區(qū)產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈面對亦莊區(qū)域這一成熟的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)條件，聯(lián)東u谷對園區(qū)

53、進(jìn)行科學(xué)定位，規(guī)劃辦公研發(fā)區(qū)、中試生產(chǎn)區(qū)、制造加工區(qū)、企業(yè)定制區(qū)、綜合服務(wù)區(qū)五大區(qū)域，改變空間松散型的產(chǎn)業(yè)集聚模式，注重產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)，增加同一產(chǎn)業(yè)內(nèi)的企業(yè)合作機(jī)會(huì)。同時(shí)，通過加大公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度，制定有針對性的企業(yè)管理措施，提供專業(yè)性的企業(yè)咨詢服務(wù)等措施，增強(qiáng)企業(yè)間產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)，通過物理上的集中進(jìn)而打造產(chǎn)業(yè)集群氛圍。印象鋼谷·羅森堡商務(wù)中心項(xiàng)目名稱印象鋼谷·羅森堡商務(wù)中心項(xiàng)目簡介鋼谷上海羅森寶商務(wù)中心地處上海寶山，鄰近羅店美蘭湖畔，位于上海潘涇路、金石路口。項(xiàng)目總規(guī)劃面積600畝，總建筑面積40萬平方米，分為四期開發(fā)，總投資20億元人民幣，是上海望源企業(yè)發(fā)展有限公司開發(fā)的大

54、型工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。地理位置上海市寶山區(qū)羅店鎮(zhèn)潘涇路4333號(hào)投資商上海望源企業(yè)發(fā)展有限公司設(shè)計(jì)單位上海原尚工業(yè)設(shè)計(jì)有限公司/黃英浩景觀設(shè)計(jì)事務(wù)所占地面積600畝建筑面積40萬平方米容積率1.0綠化率50%物業(yè)形態(tài)低層商務(wù)樓、研發(fā)樓、企業(yè)商務(wù)會(huì)館、高層商務(wù)樓、商務(wù)配套園區(qū)產(chǎn)業(yè)定位鋼鐵貿(mào)易結(jié)算、鋼鐵電子交易、鋼鐵工藝研發(fā)、金融租賃、物流訂單交易、模板交易、科研教育等一大批企業(yè)價(jià)格寫字樓12000元/平方米（精裝修）物業(yè)管理費(fèi)3.50元/平方米·月配套美蘭湖36洞高爾夫球場和游艇碼頭等休閑生態(tài)園項(xiàng)目特色與優(yōu)勢1、 設(shè)計(jì)風(fēng)格：呈現(xiàn)簡約設(shè)計(jì)風(fēng)格：素混凝土，鋼，玻璃元素，是目前我國最大素混凝土建筑

55、體。2、 印象鋼谷采用的是半地下車庫，層高3.5米，一側(cè)挖土形成地面之間兩米落差，使車庫四面通風(fēng)，自然采光，在白天不用開燈，也節(jié)約了電力資源；此外，車庫頂部的集中綠化形成“碳匯”，即長效地減少碳排放，在綠化的中部，設(shè)置通風(fēng)井，結(jié)合通風(fēng)井，設(shè)置景觀觀賞亭(玻璃體)，解決地下車庫排煙面積及距離問題。3、 自然環(huán)境十分優(yōu)越，綠化率超過50%，項(xiàng)目外是成片的綠色植被，工作累了，可以走到露臺(tái)或者室外的草坪上休息，空氣質(zhì)量要遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過市中心辦公區(qū)，此外，由于遠(yuǎn)離市區(qū)，噪音污染大大減少。4、 綠色環(huán)保是印象鋼谷的設(shè)計(jì)者和開發(fā)者所倡導(dǎo)的一個(gè)理念，從素混凝土、鋼和玻璃的材料，到低碳排量的半地下室，再到戶外的高綠化

56、率處處透著環(huán)保的意識(shí)。5、 人性化。一期的獨(dú)棟雙層項(xiàng)目可以商住兩用，一樓用來辦公，兩樓用來居住，記者在參觀樣板房時(shí)也看到廚房、沙發(fā)、書架、電視等一應(yīng)俱全，和傳統(tǒng)的辦公室完全不同，soho的意味非常濃厚。印象鋼谷模式借鑒： 項(xiàng)目圍繞一個(gè)“鋼”字展開：首先，建筑全部采用鋼結(jié)構(gòu)，素混凝土、玻璃和鋼材這三種建筑材料凸顯了剛毅的建筑風(fēng)格；其次，大膽地改變了清水混凝土純粹的架構(gòu)作用，還原了它結(jié)構(gòu)和裝飾的雙重功能，再配合由鋼材、玻璃搭建的骨架，鋼谷就這樣素面朝天地出現(xiàn)了。另外，鋼谷的綠化面積達(dá)到了50%，一半是硬線條的建筑，一半是溫和的花草，起到了剛?cè)岵?jì)的效果。建筑的設(shè)計(jì)者以“素”代替“清水”，既環(huán)保節(jié)能又省錢。素混凝土是一種低廉的建筑材料，可以省略大量貼臉的裝飾裝潢材料，在追求欣