美居公司房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究和評(píng)估報(bào)告

1、美居公司房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告一、總論1項(xiàng)目建設(shè)背景南方 A 市美居房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的“ 98JY 住宅小區(qū)”，以高品質(zhì)的開(kāi)發(fā)建設(shè)、優(yōu) 美的居住環(huán)境和一流的物業(yè)管理為 A 市住宅小區(qū)樹(shù)立了良好的形象， 受到市民的廣泛好 評(píng)。為滿足 A 市城市居民 21 世紀(jì)新的住房要求，創(chuàng)建新型城市住宅小區(qū)，該公司經(jīng)過(guò) 全面認(rèn)真的市場(chǎng)調(diào)研， 對(duì)項(xiàng)目區(qū)位環(huán)境進(jìn)行反復(fù)的分析比較，根據(jù)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 與發(fā)展趨勢(shì)，選擇靠近 C 民族園，與“ 98JY 住宅小區(qū)”相連的現(xiàn) A 市 D 廠區(qū)內(nèi)，開(kāi)發(fā) 中高檔“ JY 二期”住宅，與“ JY 一期”連成一片，建設(shè)繼“ 98JY 住宅小區(qū)”之后又一 個(gè)高品質(zhì)住宅小

2、區(qū)。 JY 一期銷售已基本結(jié)束，該公司和 JY 小區(qū)良好的形象普遍得到 A 市市民和政府的認(rèn)同，由于“ JY 二期”與 98JY 一期僅一墻之隔，這為本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)帶 來(lái)不可多得的商機(jī)。根據(jù) A 市城市規(guī)劃發(fā)展需要以及 BL 路片區(qū)控制性規(guī)劃要求， 美居房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 已同 A 市 D 廠以定點(diǎn)拆遷的方式達(dá)成協(xié)議，獲得該廠333335 平方米生產(chǎn)用地。開(kāi)發(fā)建設(shè)用地及土地用途性質(zhì)的變更手續(xù)由 A 市土地管理局和市規(guī)劃局辦理。 根據(jù)城市規(guī)劃 和該市對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的有關(guān)要求， A 市 D 廠搬遷至市高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)。該項(xiàng)目初步方案設(shè)計(jì)已經(jīng)完成， “JY 二期”項(xiàng)目建議書(shū)已經(jīng)省計(jì)委批準(zhǔn)，各項(xiàng)前期 工作和

3、規(guī)劃報(bào)批方案工作已相繼開(kāi)展。2項(xiàng)目概況1）項(xiàng)目名稱：“JY二期”項(xiàng)目。2）建設(shè)地點(diǎn)： A 市 BL 路。3）建設(shè)單位：美居房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司。4）企業(yè)性質(zhì)：國(guó)有。5）經(jīng)營(yíng)范圍：主營(yíng)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)。兼營(yíng)：建筑材料、裝飾材料、室內(nèi)外裝飾。6）公司類別：專營(yíng)企業(yè)。7）資質(zhì)等級(jí)：城市綜合開(kāi)發(fā)二級(jí)。8）工程概況：“ JY二期”項(xiàng)目占地33333. 5平方米，總建筑面積76100平方米，其 中多層住宅 50960 平方米，聯(lián)排低層住宅 10140 平方米，地下停車庫(kù) 15000 平方米。經(jīng) 估算，工程總投資 17623 萬(wàn)元，每平方米造價(jià) 2316 元。9）資金來(lái)源：本項(xiàng)目建設(shè)資金完全由美居房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司自

4、籌，不足投資通過(guò)預(yù)售 房款解決。根據(jù)收益計(jì)算， 所得稅前項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 198，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 （ie=15）517 萬(wàn)元，投資回收期 29 年。投資利潤(rùn)率 178，利稅率 262，計(jì)算期內(nèi)國(guó)家稅收 2629 萬(wàn)元。財(cái)務(wù)分析結(jié)果表明，項(xiàng)目的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益較好。3可行性研究報(bào)告編制依據(jù)1）省計(jì)委計(jì)投E20003XX號(hào)文關(guān)于“ JY二期”項(xiàng)目建議書(shū)的批復(fù)；2）美居房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與 A 市 D 廠簽定的國(guó)有土地轉(zhuǎn)讓造成房屋拆遷、停產(chǎn)損 失的補(bǔ)償合同以及國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同 ；3）A 市規(guī)劃設(shè)計(jì)院 BL 路沿線控制性詳細(xì)規(guī)劃 ；4）A市理。F大學(xué)建筑工程學(xué)院設(shè)計(jì)研究院“ JY二期”項(xiàng)目初步規(guī)

5、劃方案；5）BL 路片區(qū)地質(zhì)勘探資料；6）A 市城市規(guī)劃局 A 市土地使用變更通知書(shū) ；7）省審計(jì)事務(wù)所驗(yàn)資證明；8）A 市城市合作銀行資金證明；9）國(guó)家計(jì)委建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù) （第二版 ） （當(dāng)時(shí) ）；10）建設(shè)部房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法 。4可行性研究報(bào)告研究范嗣根據(jù)“ JY 二期”項(xiàng)目建議書(shū)批復(fù)和初步規(guī)劃方案，本研究工作范嗣主要是住宅市 場(chǎng)分析及營(yíng)銷戰(zhàn)略， 建設(shè)規(guī)模及功能， 住宅及公用丁程建設(shè)方案， 投資估算與資金籌措， 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)等。5研究結(jié)論及建議本項(xiàng)目屬房地產(chǎn)住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目， 符合國(guó)家城鎮(zhèn)住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)政策， 開(kāi)發(fā)用地變 更及項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃手續(xù)已在辦理，建設(shè)資金完全自

6、籌，現(xiàn)場(chǎng)建設(shè)條件具備。針對(duì)商品房 升級(jí)換代，住宅建設(shè)由低檔走向高檔的發(fā)展趨勢(shì)和 A 市已有一部分收入較高的住房消費(fèi) 群體，戶型規(guī)劃為中高檔住宅，根據(jù)對(duì) A 市住宅市場(chǎng)分析預(yù)測(cè)，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)有市場(chǎng)銷路。 財(cái)務(wù)分析結(jié)果表明，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益可行。本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)土地利用 A 市 D 廠生產(chǎn)用地，對(duì)盤(pán)活國(guó)有資產(chǎn)，推進(jìn)國(guó)有企業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，有明顯的社會(huì)效益從目前房地產(chǎn)市場(chǎng)分析， 商品住宅結(jié)構(gòu)性的矛盾還很突出，建議在下一步方案規(guī)劃 時(shí)， 對(duì)初步確定的住宅戶型和功能標(biāo)準(zhǔn)再作進(jìn)一步的市場(chǎng)調(diào)研，尤其是面積較大的聯(lián)排商品房， 如完全作為住宅， 要根據(jù)市場(chǎng)變化作出更為準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位， 調(diào)整戶型或面積， 并做好工程建設(shè)規(guī)劃，加強(qiáng)

7、樓盤(pán)營(yíng)銷工作，降低開(kāi)發(fā)建設(shè)成本，盡量減小項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。6主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)“JY 二期”項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)見(jiàn)表 4 14-1。二、住宅市場(chǎng)分析與營(yíng)銷戰(zhàn)路1當(dāng)前住宅市場(chǎng)現(xiàn)狀進(jìn)入 2000 年以來(lái)，在加快住宅建設(shè)和深化城鎮(zhèn)住房制度改革的推動(dòng)下，以住宅為 主體的房地產(chǎn)市場(chǎng)，總體上呈現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢(shì)。主要表現(xiàn)在：1）商品房開(kāi)發(fā)投資穩(wěn)步回升。 1992 年房地產(chǎn)業(yè)超速發(fā)展， 1993 年下半年起宏觀調(diào) 控，至 1995 年以后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資一度出現(xiàn)增速減緩的趨勢(shì)。 1997年以后，商品房 投資逐步增加， 1998年，在國(guó)民生產(chǎn)總值增長(zhǎng)的 78中，住宅建設(shè)的貢獻(xiàn)率達(dá) 1 個(gè) 百分點(diǎn)以上。2）在住房分配貨幣化

8、和各地促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策推動(dòng)下，居民對(duì)住房消費(fèi)的投入迅 速增加，購(gòu)房積極性大大提高，新的消費(fèi)熱點(diǎn)正在逐步形成。3）住房公積金制度逐步完善，個(gè)人住房消費(fèi)貸款迅猛發(fā)展。近幾年來(lái)，住房消費(fèi)信 貸迅速發(fā)展起來(lái)，有力地支持了居民買(mǎi)房，成為啟動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一大亮點(diǎn)4）房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)效應(yīng)突出，三級(jí)市場(chǎng)漸趨活躍。房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)聯(lián) 動(dòng)從理論探討轉(zhuǎn)向廣泛的實(shí)踐， 房屋置換活動(dòng)蓬勃展開(kāi)， 必將成為住宅市場(chǎng)的一個(gè)熱點(diǎn)。2 A 市商品房現(xiàn)狀與市場(chǎng)需求A 市城市住宅建設(shè)速度加快， 城市居民人均居住面積 1998 年達(dá)到了 1098 平方米， 位居全國(guó)大中城市前列。 但商品房住宅在居民住房中所占的比例不大， 家

9、庭每戶總建筑 面積還比較小。 從 A 市城市居民住房構(gòu)成現(xiàn)狀來(lái)看， 商品住宅市場(chǎng)蘊(yùn)藏著巨大的需求潛 力。根據(jù)有關(guān)市場(chǎng)調(diào)查資料， A 市目前有 26的市民住房是 “單位借房” ，約 39屬“房 改房”，19是“私房”，只有 16的住房是居民“購(gòu)買(mǎi)的商品房” 。從以上現(xiàn)象可以看 出，目前商品房在 A 市市民住宅構(gòu)成中所占的比例仍然很小， 商品房的消費(fèi)潛力和商品 住宅的市場(chǎng)空問(wèn)很大。隨著住房制度改革的進(jìn)一步深入，住房分配貨幣化，住房消費(fèi)信 貸擴(kuò)展和住房二級(jí)市場(chǎng)的開(kāi)放，商品住宅將成為居民主要的住房來(lái)源。再?gòu)拿繎糇》靠偨ㄖ娣e來(lái)看，居民住房 60 平方米 （指建筑面積，下同 ）以下的占 38. 96%,

10、 6080平方米的占33. 8%, 81100平方米的占14. 82%, 101120平方 米的占8. 02%, 121140平萬(wàn)米和141平方米以上的分別只占 2 . 82%和1 . 57%, 有近 8758%的家庭住房面積在 100平方米以下。 隨著居民生活水平的提高, 收人的增 加,部分高收入人群要求住房寬敞、舒適、功能齊備及居住環(huán)境典雅,每套住宅面積在 100 平方米以上住房戶數(shù)將比現(xiàn)在有較大的提高, 住房的升級(jí)換代蘊(yùn)藏巨大的消費(fèi)潛力。3“精品住宅”的市場(chǎng)需求及發(fā)展“人與自然和諧發(fā)展”是 21 世紀(jì)對(duì)城市新型住宅小區(qū)的呼喚,也是今后對(duì)城市住 宅小區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)的要求。 隨著 A 市城市居民

11、收入的日益增加, 物質(zhì)文化生活水平不斷提 高,居住條件也從只要求戶內(nèi)寬敞、舒適,轉(zhuǎn)移到對(duì)住宅的功能、品質(zhì)、科技含量等方 面來(lái), 不僅要求規(guī)劃合理, 建筑容積率低,而且要求綠地率高。根據(jù) A 市城市經(jīng)濟(jì)社會(huì) 發(fā)展,以及商品房今后發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè),這類“精品住宅”將有不小的市場(chǎng)消費(fèi)需求,并 將逐步成為城市居民今后商品住房的重要選擇條件。 “精品住宅”的表現(xiàn)為：31 住宅市場(chǎng)趨向細(xì)分化 隨著福利分房制度的結(jié)束, 個(gè)人購(gòu)房將成為住宅消費(fèi)市場(chǎng)的主流。在住宅市場(chǎng)日趨 活躍, 買(mǎi)方面臨多種選擇的今天, 一個(gè)樓盤(pán)吸引消費(fèi)者的前提應(yīng)該是自己與眾不同的個(gè) 性換句話說(shuō),住宅細(xì)分是今后住宅市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)。前兩年, A 市

12、住宅市場(chǎng)針對(duì)一些消 費(fèi)群體,推出高標(biāo)準(zhǔn)、多戶型新型住宅,由于住宅小區(qū)環(huán)境優(yōu)美、品質(zhì)高,售價(jià)合理, 剛剛推出就賣掉 60以上，銷售火爆。從中可以看出， 住宅市場(chǎng)的一個(gè)發(fā)展方向是住宅 市場(chǎng)細(xì)分化。對(duì)住宅從業(yè)人員的專業(yè)化程度要求也越來(lái)越高。市場(chǎng)對(duì)規(guī)劃、設(shè)計(jì)、營(yíng)銷 管理、施工質(zhì)量的敏感度越來(lái)越高，并要求從業(yè)人員的專業(yè)水平也應(yīng)隨之提高。3 2 商品房市場(chǎng)進(jìn)入品牌角逐時(shí)代 隨著住宅市場(chǎng)的不斷發(fā)育和競(jìng)爭(zhēng)的日趨激烈，住宅市場(chǎng)品牌商品房的出現(xiàn)勢(shì)在必 行。在商品房日益走向買(mǎi)方市場(chǎng)的今天，消費(fèi)者對(duì)于商品房的關(guān)注將越來(lái)越具體全面， 不僅要求住宅居住舒適、環(huán)境優(yōu)美、配套齊全，還要考慮文化品位、今后改造余地以及 升值潛力

13、等，這些都是促成品牌商品房出現(xiàn)的客觀環(huán)境。同時(shí)，開(kāi)發(fā)商也會(huì)逐漸認(rèn)識(shí)到 品牌在住宅開(kāi)發(fā)中的作用，加大投資力度，全面提升樓盤(pán)品質(zhì)，瞄準(zhǔn)高品質(zhì)商品住宅這 一誘人的市場(chǎng)。 在去年 A 市房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)展示會(huì)上， 許多購(gòu)房者已把咨詢的重點(diǎn)由 價(jià)格區(qū)位轉(zhuǎn)向開(kāi)發(fā)商的品牌。 “JY 一期”住宅的成功開(kāi)發(fā)和火爆銷售，就是一個(gè)最好的 例子。商品房市場(chǎng)出現(xiàn)品牌角逐趨勢(shì)的原因，主要有：1）先富者的市場(chǎng)潛力。 A 市改革開(kāi)放 20 年來(lái)，經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，城市居民收入水平 有很大提高，城市人均收入和消費(fèi)居國(guó)內(nèi)大中城市中上水平，據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計(jì)，富裕家 庭約占 3左右，最近兩年，富裕家庭這一比例又有提高，今后還將進(jìn)一步提高。

14、這部 分富裕家庭對(duì)中高檔商品住房的需求很大，形成先富者市場(chǎng)潛力。沿 BL 路向前的迎新小區(qū)和大樹(shù)營(yíng)、曙光、東華小區(qū)一帶，是 A 市較早開(kāi)發(fā)的商品 住宅區(qū)，區(qū)內(nèi)人口密度大，聚集了眾多先富起來(lái)的人士，下一步商品房的更新?lián)Q代，加 上二、三級(jí)市場(chǎng)的放開(kāi)，將為商品房交易提供方便，并有可能使先富者對(duì)高檔次的品牌 商品住宅的潛在需求轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)需求。2）商業(yè)消費(fèi)潛力。 A 市是面向東亞的國(guó)際性商貿(mào)旅游城市， 發(fā)展商貿(mào)一直是 A 市經(jīng) 濟(jì)發(fā)展的重點(diǎn)之一。 由于幾次博覽會(huì)的成功舉辦， 提高了 A 市在國(guó)際國(guó)內(nèi)的知名度， 為 A 市城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)前所未有的機(jī)遇，商貿(mào)旅游繁榮，駐市各類商業(yè)機(jī)構(gòu)眾多，今后 私營(yíng)企業(yè)也

15、越來(lái)越多，私營(yíng)企業(yè)主的住房需求趨旺，隨著多種所有制成分共存的發(fā)展， 大面積戶型住宅可辦公和居住兩用，因此高檔次的商品住房將形成一定的市場(chǎng)需求，像 98JY 這樣環(huán)境優(yōu)美、檔次較高的住宅，無(wú)論是銷售或出租都有較大的市場(chǎng)潛力。3）項(xiàng)目區(qū)位市場(chǎng)潛力。 “JY 二期”項(xiàng)目位于 c 民族園以南，環(huán)境得天獨(dú)厚，是開(kāi)發(fā) 高品質(zhì)的精品住宅小區(qū)不可多得的地段位置， 加上開(kāi)發(fā)建設(shè)條件優(yōu)越， 開(kāi)發(fā)品牌商品住 宅具有無(wú)可比擬的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，并蘊(yùn)藏著巨大的區(qū)位市場(chǎng)潛力。33 戶內(nèi)智能科技的運(yùn)用成為住宅市場(chǎng)的亮點(diǎn)戶內(nèi)智能科技的運(yùn)用是目前住宅開(kāi)發(fā)的重大課題， 它包含新型居室建筑材料的運(yùn)用 以及居室內(nèi)部智能化設(shè)施的安排， 智能住

16、宅的優(yōu)勢(shì)不僅在于其高科技和高智能使業(yè)主保 持與時(shí)代同步，更在于其高附加值特性：一套性能良好、可更新?lián)Q代的住宅智能系統(tǒng)， 會(huì)隨著未來(lái)科技的發(fā)展不斷增加新內(nèi)容，使住宅本身的科技含量也不斷更新。這方面的 意義遠(yuǎn)超過(guò)普通的實(shí)體建材所能實(shí)現(xiàn)的價(jià)值，提高了住宅的檔次、品牌和價(jià)值。34 消費(fèi)者對(duì)住宅質(zhì)量和物業(yè)管理的關(guān)注消費(fèi)者購(gòu)房是個(gè)人的投資置業(yè)行為，因此質(zhì)量是購(gòu)房者首要關(guān)注的問(wèn)題。住宅質(zhì)量 要，從幾個(gè)方面進(jìn)行全面考慮。一是安全性方面，主要是結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備安全。二是功 能性方面，住宅應(yīng)具有完備的居住功能，將來(lái)高價(jià)格的住宅應(yīng)是最好的住宅。三是舒適 性方面，包括衛(wèi)生、日照、通風(fēng)、室外環(huán)境等。四是適用性方面，一個(gè)家

17、庭在不同時(shí)期 有著不同的家庭結(jié)構(gòu)， 對(duì)住宅消費(fèi)也有不同的要求， 因此會(huì)形成若干種即期消費(fèi)。 所以， 住宅設(shè)計(jì)要超前并考慮可改造。物業(yè)管理是消費(fèi)者購(gòu)房考慮的另一重要因素。 對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)， 包括售后服務(wù)內(nèi)容 的物業(yè)管理與住宅本身的質(zhì)量同等重要，他們要求物業(yè)管理具有多種功能和高品位，收 費(fèi)合理，物有所值。35 住宅開(kāi)發(fā)及開(kāi)發(fā)商向規(guī)?；l(fā)展前幾年，A市城市住宅開(kāi)發(fā)數(shù)量發(fā)展過(guò)快， 但開(kāi)發(fā)規(guī)模偏小。目前A市已有各類資 質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) 200 多個(gè)，除迎新、江岸、春苑、 JY 、BC 等小區(qū)外，大多規(guī)模較 小，不但開(kāi)發(fā)成本高，還引發(fā)住宅市場(chǎng)惡性競(jìng)爭(zhēng)、粗制濫造、哄抬地價(jià)等問(wèn)題。新時(shí)代 住宅不僅要求戶內(nèi)居

18、住舒適，有足夠的居住空問(wèn)，功能設(shè)施齊全，還要有合理的銷售價(jià) 格。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商只有通過(guò)大規(guī)模、低成本開(kāi)發(fā)，才能滿足用戶的要求。A 市目前開(kāi)發(fā)的 BC 小區(qū)、陽(yáng)光小區(qū)等開(kāi)發(fā)建設(shè)規(guī)模都在千戶以上，具有很強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。住宅開(kāi) 發(fā)向規(guī)?；l(fā)展， 形成新的住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)， 也促使開(kāi)發(fā)商向規(guī)?；较虬l(fā)展。 從 A 市最 近兩年的房地產(chǎn)市場(chǎng)上也能看出這一變化，一批實(shí)力雄厚、具有豐富操作經(jīng)驗(yàn)的大型房 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將涌現(xiàn)出來(lái)，并占市場(chǎng)主導(dǎo)地位。36 住房消費(fèi)逐步成為居民消費(fèi)熱點(diǎn)和投資手段隨著 A 市城鎮(zhèn)居民收入水平的逐步提高， 住宅消費(fèi)將逐步成為居民消費(fèi)熱點(diǎn)和投資 手段。 目前， A 市居民購(gòu)房除直接居住或自用外

19、， 有近 15是用于投資保值、增值或出 租，這與A市市民近幾年生活水平很快提高不無(wú)關(guān)系。據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計(jì)，1990年A市 城鎮(zhèn)居民人均收人為 1579元， 1995年為 4384元， 1996年達(dá)到 515l 元， 1997年達(dá)到6243 元，1997 年比 1995 年實(shí)際增長(zhǎng) 424。在居民消費(fèi)支出中恩格爾系數(shù)已由 1990 年的 557下降到 1996 年的 471，最近幾年這一系數(shù)又有新的下降，這標(biāo)志著居 民生活由“溫飽型”向“小康型”的過(guò)渡。隨著城市耐用消費(fèi)品逐步飽和后，消費(fèi)熱點(diǎn) 將轉(zhuǎn)向住房、汽車消費(fèi)，這是一個(gè)必然的趨勢(shì)。隨著居民消費(fèi)水平的提高和住房分配方 式的改革，家庭住房消費(fèi)支出的

20、平均比重將由5 1上升到 12左右。其中中低收入的家庭為6%10 %，中高收人家庭為13 %16%，富裕家庭占20%30%，加上銀行 住房按揭貸款的支持，住房消費(fèi)熱點(diǎn)將加快形成。個(gè)人購(gòu)房的比例也由“八五”時(shí)期的 28%增加到 1997年的 32%，目前這一比例已超過(guò) 50%，并保持逐步上升的勢(shì)頭。從以上分析可以看出，“ JY 一期”、“ BC小區(qū)”、邙陽(yáng)光小區(qū)”、“金康園”等的成功 開(kāi)發(fā)， 預(yù)示著未來(lái)商品房的升級(jí)換代， 由低檔走向高檔， 高品質(zhì)開(kāi)發(fā)已成為新趨勢(shì)， “ JY 二期”市場(chǎng)定位在中高檔住宅，是有其市場(chǎng)需求依據(jù)的。4當(dāng)前住宅市場(chǎng)面臨的矛盾和問(wèn)題 目前，以住宅為主體的房地產(chǎn)市場(chǎng)在發(fā)展過(guò)程

21、中面臨著一些深層次的矛盾， 結(jié)構(gòu)性、 階段性、 體制性供給過(guò)剩的現(xiàn)象突出， 市場(chǎng)有效需求的不足。 主要表現(xiàn)在以下三個(gè)方面：1）商品房空置量繼續(xù)上升，消化空置房壓力加大。據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計(jì)，A 市空置商品房已達(dá) 80 余萬(wàn)平方米，一些建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)低，施工質(zhì)量差，戶型不合理，設(shè)施或居住環(huán)境 不良的商品房空置率還將進(jìn)一步增加。2）住房制度改革未能達(dá)到預(yù)期進(jìn)度，各種政策的落實(shí)未能實(shí)際到位，住宅市場(chǎng)消費(fèi) 需求的良性循環(huán)要有一個(gè)較長(zhǎng)的形成過(guò)程。3）市場(chǎng)發(fā)育程度整體水平偏低，地區(qū)之間發(fā)展嚴(yán)重不平衡?！癑Y 二期”住宅開(kāi)發(fā)也面臨住宅市場(chǎng)供大于求的矛盾。 雖然隨著福利房的取消， 房地產(chǎn)二、 三級(jí)市場(chǎng)逐步開(kāi)放， 居民收人

22、水平逐步提高， 為商品房市場(chǎng)的發(fā)育打下了一定的基礎(chǔ)，但目前結(jié)構(gòu)性供給過(guò) 剩與市場(chǎng)有效需求不足的矛盾十分突出， 加上市政府在 2000年后將建成 1000萬(wàn)平方米 的經(jīng)濟(jì)適用房，低檔房市場(chǎng)供給量很大，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格將產(chǎn)生較大影響，導(dǎo)致本項(xiàng)目的 開(kāi)發(fā)有一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。5營(yíng)銷戰(zhàn)略根據(jù)上述分析和本項(xiàng)目市場(chǎng)定位，制定以下?tīng)I(yíng)銷戰(zhàn)略：5 1 確定項(xiàng)目整體形象“ JY 二期”與“ 98JY ”地塊相連。 JY 小區(qū)已成功開(kāi)發(fā)，其品牌形象得到了 A 市市 民和政府的認(rèn)同，在 A 市房地產(chǎn)市場(chǎng)有一定影響，建立了一定信譽(yù)。 “ JY 二期”處于 C 民族園片區(qū)，地段位置優(yōu)越，小區(qū)整體形象根據(jù)“人與自然”這一主題，強(qiáng)調(diào)

23、綜合環(huán)境 和居住生活方式協(xié)調(diào)， 注重消費(fèi)者人際、 精神和心理上的需求和溝通， 人與自然的和諧， 從規(guī)劃、設(shè)計(jì)、營(yíng)銷、管理等方面突出該住宅小區(qū)主體形象，營(yíng)造 2l 世紀(jì)高素質(zhì)物業(yè)， 開(kāi)發(fā)成為繼“ 98JY”之后又一個(gè)精品住宅小區(qū)。52 “賣點(diǎn)”分析“ JY 二期”住宅小區(qū)憑借其優(yōu)越的地段位置和區(qū)位優(yōu)勢(shì)，小區(qū)住宅銷售的“賣點(diǎn)” 主要是：1）小區(qū)規(guī)劃不是簡(jiǎn)單的綠化，而是按“園林化”概念規(guī)劃建設(shè)，因此有其突出的環(huán)境特點(diǎn)。此外，開(kāi)發(fā)商重視小區(qū)住宅多樣化戶型和房屋外觀的設(shè)計(jì)，先期發(fā)售的JY 小區(qū)最成功的“賣點(diǎn)”或銷售的“熱點(diǎn)”就在于此。2）配套設(shè)施要能提供全面、綜合的配套服務(wù)，注重消費(fèi)者生活和居住多方面的

24、需求 與溝通。3）物業(yè)管理在 JY 小區(qū)的基礎(chǔ)上更加完善化，服務(wù)更加周到全面，管理高質(zhì)量、高 水平。4）小區(qū)住宅設(shè)計(jì)引入“智能化”新概念，使住宅小區(qū)按“精品化”的標(biāo)準(zhǔn)檔次規(guī)劃 設(shè)計(jì)和經(jīng)營(yíng)管理。除以上因素外，小區(qū)“賣點(diǎn)”還有消費(fèi)者最為關(guān)心的價(jià)格、地段、開(kāi)發(fā)商信譽(yù)以及 市場(chǎng)定位等。53 營(yíng)銷推廣策略 高素質(zhì)的物業(yè)開(kāi)發(fā)，除了高水平的規(guī)劃、設(shè)計(jì)外，還需要有一套行之有效的市場(chǎng)營(yíng) 銷策略和手段，高標(biāo)準(zhǔn)地經(jīng)營(yíng)和管理，以確保項(xiàng)目有市場(chǎng)銷路，開(kāi)發(fā)商有合理的收益。 根據(jù)本項(xiàng)目市場(chǎng)定位和開(kāi)發(fā)特點(diǎn)，擬采用以下?tīng)I(yíng)銷推廣策略：1）廣告宣傳策略由于 JY 小區(qū)的成功開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)，美居房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司已在 A 市消費(fèi)者心目中建立

25、 了良好的信譽(yù)，對(duì)后期項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)銷售較為有利?！?JY 二期”項(xiàng)目要針對(duì)確定的目標(biāo)群體，按計(jì)劃、分階段、系統(tǒng)地對(duì)小區(qū)的整體 形象和“賣點(diǎn)”集中進(jìn)行廣告宣傳。廣告媒體包括：現(xiàn)場(chǎng)售樓部、工地現(xiàn)場(chǎng)、報(bào)紙、電 視臺(tái)、新聞發(fā)布會(huì)、各種宣傳資料、戶外及路牌廣告等，具體宜采用的宣傳媒體和方式 應(yīng)根據(jù)其效果和費(fèi)用而定，廣告宣傳費(fèi)用列入項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本。2) 促銷策略(1) 促銷的階段性策略。一般按以下階段促銷：銷售準(zhǔn)備階段；首次公開(kāi)展銷和 跟進(jìn)銷售階段；二次公開(kāi)展銷及跟進(jìn)銷售階段；三次公開(kāi)展銷及跟進(jìn)銷售階段； 掃尾階段銷售。應(yīng)根據(jù)不同的銷售階段，制定不同的銷售策略。(2) 對(duì)銷售對(duì)象及銷售時(shí)機(jī)。本項(xiàng)目銷售對(duì)象主要

26、是：擬更新?lián)Q代商品房的消費(fèi)者；收人較高或中、高收入的消費(fèi)者；駐A市辦事機(jī)構(gòu)商用或商住； 其他消費(fèi)者。最 佳銷售時(shí)機(jī)根據(jù)小區(qū)廣告宣傳效果和試銷情況，以及市場(chǎng)情況而定。(3) 促銷手段。擬采用多種促銷手段，包括：廣告宣傳；內(nèi)部認(rèn)購(gòu)；人員直銷；舉辦展銷會(huì)；集團(tuán)認(rèn)購(gòu)；有針對(duì)性 (銷售對(duì)象)的舉辦展銷會(huì)；靈活多樣的付款 方式；工程質(zhì)量、進(jìn)度及完善的小區(qū)物業(yè)管理承諾；售樓現(xiàn)場(chǎng)樣板房促銷JY小區(qū)效果很好)；其他促銷手段。5. 4定價(jià)策略1)價(jià)格定位(1)根據(jù)A市目前房地產(chǎn)屋源交易信息，二環(huán)路以外西、南及東北市區(qū)一帶，同類 商品房銷售價(jià)格見(jiàn)表4. 1 . 42。樓盤(pán)帶昔價(jià)格情況袁 佗呦年1、込HS 4. J,

27、 4-2f主轉(zhuǎn)貳位啟虹愉元甲小赦卜jG/ft愉 5 r-h nt>112S2O|離首住宅礙一J3昭沏&SL(iu右丸i5曲記fE宅1耐熾骨1SQ舸三懇tl?宅市JK北J21KJ391Wr ce m c JFr- 1 C Pt 血4 X AHL* Mv A dt M E f Jl十«4ti 產(chǎn)廠 JLdi- JM- rtr 4 iA J VTFhl/ Ar- 11 « dl n rfSCc從A市2000年1、2月樓盤(pán)銷售情況分析，中高檔住宅售價(jià)每平方米在24803880元之問(wèn)；別墅式高級(jí)住宅每平方米32003900元之間。由于各樓盤(pán)區(qū)位、環(huán)境、配套等均有差別，開(kāi)

28、發(fā)成本各異，僅作參考。(2)98JY第一期銷售價(jià)為20302580元/平方米，最高價(jià)為3、4樓，最低價(jià)是7 樓。復(fù)式樓磚混結(jié)構(gòu)為 2380元/平方米，框架結(jié)構(gòu)為 25803088元/平方米?！癑Y二期”價(jià)格定位為中高檔住宅，考慮上述因素，多層住宅價(jià)格每平方米定在280043000元之問(wèn)，聯(lián)排低層住宅每平方米定在 35003900元之間，可研中分別取2950 元和3850元，地下停車位每個(gè) 75000元。2)價(jià)格優(yōu)惠策略擬采用以下策略： (1) 付款方式優(yōu)惠； (2)集團(tuán)購(gòu)買(mǎi)優(yōu)惠； (3)選擇購(gòu)買(mǎi)優(yōu)惠； 14)特殊 消費(fèi)對(duì)象優(yōu)惠； (5)其他優(yōu)惠措施。3) 價(jià)格浮動(dòng)策略宜采用浮動(dòng)售價(jià)： (1)展

29、銷會(huì)期促銷優(yōu)惠價(jià)； (2)限期銷售優(yōu)惠浮動(dòng)價(jià)； (3) 正常銷售 期段浮動(dòng)價(jià)； (4)其他浮動(dòng)措施。4) 定價(jià)方式 主要按期房?jī)r(jià)、現(xiàn)房?jī)r(jià)、綜合價(jià)、集團(tuán)購(gòu)買(mǎi)價(jià)定價(jià)，并考慮樓層差、朝向差、地段 位置差、定價(jià)方式突出小區(qū)“賣點(diǎn)”和住宅小區(qū)內(nèi)環(huán)境、地段位置、樓層及朝向等購(gòu)房 因素的差異。三、項(xiàng)目選址及建設(shè)條件1項(xiàng)目選址1999 年以后， C 民族園作為永久性公園，園區(qū)依山傍水，環(huán)境得天獨(dú)厚，今后 A 市將嚴(yán)格控制這一地區(qū)規(guī)劃，區(qū)內(nèi)建設(shè)以園林旅游、休閑娛樂(lè)和較高檔次的住宅為主， 發(fā)展為 A 市的一個(gè)高尚新社區(qū)， 其周邊環(huán)境還將進(jìn)一步改善。 C 民族園片區(qū)內(nèi)開(kāi)發(fā)用地 成為開(kāi)發(fā)商競(jìng)相爭(zhēng)奪的寶地，不可多得。

30、“ JY 二期”項(xiàng)目在此選址具有明顯的區(qū)位優(yōu)勢(shì) 和較好的開(kāi)發(fā)建設(shè)條件。2建設(shè)條件21 位置優(yōu)越“ JY 二期”項(xiàng)目建設(shè)地塊位于 C 民族園 1 公里處 BL 路主干道西側(cè)，空氣清新， 水質(zhì)優(yōu)良，周圍是 LH 路、 TX 路，主干道 BL 路向前直通市中心區(qū)。沿 BL 路一帶的住 宅區(qū)，是A市較早開(kāi)發(fā)的商品住宅片區(qū)，區(qū)內(nèi)人口眾多(僅迎新小區(qū)就有人口 10萬(wàn))，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)密布，生意興隆，呈現(xiàn)一派繁榮景象，與 C 民族園片區(qū)優(yōu)雅、清新、和諧、寧?kù)o 的環(huán)境形成鮮明的對(duì)比。隨著“人與自然和諧發(fā)展”居住觀念的建立，中高檔住宅的更 新?lián)Q代將成為新的趨勢(shì)，依托 C民族園一流的社區(qū)環(huán)境，“ JY二期”住宅的開(kāi)發(fā)建

31、設(shè)具 有無(wú)可比擬的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。22 交通方便已建成的主干道 BL路和LH路、TX路、金博路、CJ路形成小區(qū)四通八達(dá)的交通 網(wǎng)絡(luò)。公共汽車由 A 市的東、南、西三個(gè)方向開(kāi)往 JY 小區(qū)，坐車由 JY 小區(qū)至市中心 只需 10 分鐘， 到火車站 15 分鐘， 到 A 市機(jī)場(chǎng) 20 分鐘。 BL 路連接環(huán)城東路和白塔路延 長(zhǎng)線， 緊接春城路直達(dá) A 市機(jī)場(chǎng)。 由另一條主干道 CJ 路可連接 A 市城市南北方向的交 通動(dòng)脈北京路，并與東西方面交通干線人民路交匯，往南至火車站，往西至西 市區(qū)，交通十分便捷。23 建設(shè)場(chǎng)區(qū)“五通”條件具備C 民族園片區(qū)市政設(shè)施有：道路工程、排水工程、供水管網(wǎng)、電信管網(wǎng)、電力

32、溝、 路燈工程、 煤氣管網(wǎng)、道路綠化工程等。形成完善的路、水、電、氣、通信等市政設(shè)施。供水：城市自來(lái)水管網(wǎng)供水。接入主管為 DN300DN800，從“ JY 一期”預(yù)留口 引入。供電：D廠有現(xiàn)成的變電所（2 X 315千伏安），電源不需重新引入。煤氣：“JY 一期”建有開(kāi)閉所，從預(yù)留口接入。地質(zhì)勘探：該地塊與“ JY 期”相連，相鄰地塊已按多層建筑做過(guò)地質(zhì)勘探。 通訊：直接由 A 市市話通信網(wǎng)接人。場(chǎng)地：建設(shè)場(chǎng)地為 D 廠內(nèi)生產(chǎn)用地，土地平整，需要拆遷。24 住宅小區(qū)商業(yè)及文化教育配套設(shè)施齊全“ JY 二期”與 98JY 小區(qū)、云山小區(qū)、 BL 小區(qū)、世界花苑構(gòu)成 BL 路住宅片區(qū)， 區(qū)內(nèi)商業(yè)

33、、教育設(shè)施完備，交行、農(nóng)行、建行在該區(qū)均設(shè)有營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，IJ商場(chǎng)、新世紀(jì)購(gòu)物廣場(chǎng)是小區(qū)的購(gòu)物中心，附近有 BL 幼兒園，云山幼兒園、云山小學(xué)等初等教育園 地， NX 林學(xué)院、 A 市理 T 大學(xué)建筑學(xué)院等院校也在該區(qū)周嗣， 形成了良好的文化氛圍。25 土地征用情況開(kāi)發(fā)土地以定點(diǎn)拆遷方式獲得 A 市 D 廠生產(chǎn)用地 333335 平方米，采用轉(zhuǎn)讓變更 方式辦理用地手續(xù)。四、建設(shè)規(guī)模及功能標(biāo)準(zhǔn)1建筑面積和內(nèi)容根據(jù)省計(jì)委立項(xiàng)批復(fù)， “JY 二期”項(xiàng)目建設(shè)為商品住宅小區(qū)，初步規(guī)劃總建筑面積 76100 平方米，其中住宅建筑面積 50960 平方米，聯(lián)排低層高檔住宅建筑面積 10140 平 方米，地下停車

34、庫(kù) 15000 平方米。2功能設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)21 建筑使用功能2000 年城市住宅流行模式為： 家庭向小型化發(fā)展， 戶規(guī)模以 3 口戶為主， 戶結(jié)構(gòu)以 核心戶為主，兩代人家希望分離居住，但要靠近。居住環(huán)境質(zhì)量有較大的改善和提高， 城市公共交通、地鐵和私人汽車有一定發(fā)展；學(xué)校和托兒所與住宅距離較近，能滿足服 務(wù)半徑步行距離的要求；公共服務(wù)設(shè)施逐步完善，滿足居民文化和購(gòu)物等要求，環(huán)境綠 化有較大提高。2000 年住宅的戶型模式： 各空問(wèn)的功能更加明確， 設(shè)備和裝修上更加體現(xiàn)個(gè)性， 其 舒適、配套及與環(huán)境協(xié)調(diào)是發(fā)展的趨勢(shì)。套型的靈活性和適應(yīng)性要求更高，并使空間有 可能再劃分。套型基本面積達(dá)到國(guó)家預(yù)定的目標(biāo)

35、。根據(jù)這一趨勢(shì)， “JY 二期”住宅建筑功能和配套設(shè)施按相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)。22 設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)住宅的室內(nèi)環(huán)境，設(shè)備與設(shè)施，以及消防、安全防護(hù)等基本要求須符合XX省城 市住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和有關(guān)規(guī)范，并按中高檔住宅有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)。(1) 住宅裝飾及設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)：住宅為初裝修，廚房、衛(wèi)生問(wèn)一次裝修完成。外墻：高級(jí)外墻涂料；內(nèi)墻：廚、衛(wèi)為彩釉面磚，其余為雙飛粉；頂棚：廚、衛(wèi)為塑料扣板 吊頂，其余為雙飛粉；地面：廚、衛(wèi)為防滑地磚，其余為無(wú)砂地坪；門(mén)窗：高級(jí)塑 鋼窗帶紗窗；分戶門(mén)：復(fù)合防盜門(mén)；戶內(nèi)門(mén)：實(shí)木鑲板門(mén)，實(shí)木填芯蒙板門(mén)；廚房設(shè) 施：洗滌盆；衛(wèi)生問(wèn)設(shè)施：臺(tái)下盆或立柱盆、坐便器、浴盆；陽(yáng)臺(tái)：鋁合金封閉式 陽(yáng)臺(tái)；其他

36、：樓梯問(wèn)踏步為面磚，墻面噴塑，塑料扶手。(2) 小區(qū)配套設(shè)施： 小區(qū)設(shè)有院內(nèi)花園、 草地、 水池、 休息廳、 網(wǎng)球場(chǎng)、 地下停車庫(kù)、 室外消防、配電房、公共照明、電子防盜系統(tǒng)、通風(fēng)及火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)、閉路電視及通信 系統(tǒng)以及保安監(jiān)視系統(tǒng)等。23 住宅戶型規(guī)劃根據(jù)“ JY 二期”區(qū)位環(huán)境和住宅市場(chǎng)需求，初步規(guī)劃為以下3 種戶型：多層住宅 A 戶型：每戶建筑面積 1 00平方米。多層住宅 B 戶型：每戶建筑面積 1 60平方米。聯(lián)排低層住宅 C 中型：每戶建筑面積 260平方米。多層住宅 A、 B 兩種戶型各 196套；聯(lián)排低層住宅 39 套。 以上戶型在下一步單體設(shè)計(jì)時(shí)， 還應(yīng)根據(jù)消費(fèi)對(duì)象需求， 綜

37、合考慮住宅使用功能與 空問(wèn)組合、家用、二代際關(guān)系、職業(yè)特征等因素，每套住宅有臥室、起居室、廚房衛(wèi)生 間、儲(chǔ)藏室及陽(yáng)臺(tái)、 餐廳和書(shū)房。 各種功能空間 臥室 (單雙人間 )、起居室廳、 廚房、 衛(wèi)生問(wèn) 的使用面積滿足規(guī)定的要求。聯(lián)排高級(jí)住宅主要考慮商住兩用按辦公和居住兩用功能安排。3. 工程項(xiàng)目一覽表依據(jù)初步規(guī)劃方案，“JY二期”主要工程項(xiàng)目見(jiàn)表 4. 1 . 4 3主要工利近F覽表衰鼻序號(hào)說(shuō)朗1項(xiàng)1冷林說(shuō)朗1建拭函視761平山累閘厚r.w小 HJRW1.16通信T”弄評(píng)通電溝匱線1. 2堆排怪用住宅火災(zāi)推臂處玄全臨機(jī)必厲塢斫猶寒擢靜川袒琢洛丨1. 3覽下停樂(lè)障a地F年卡沖週同2券排木匸程$閉睹咆

38、視13雷垃泊聞霍攏嘩仲T升宅外據(jù)化用釋廿說(shuō)路場(chǎng)虛4配電房變杞電陵確|五、建設(shè)方案1. 建設(shè)場(chǎng)地環(huán)境1.1地形建設(shè)場(chǎng)地為D廠廠區(qū)現(xiàn)狀不規(guī)則矩形地塊，東北寬，西南窄，地形平坦。根據(jù)“ JY一期”地質(zhì)勘察報(bào)告鉆孔位置和高程數(shù)據(jù)，地塊高程約為1901. 411902. 42米，高程差為1米左右。1. 2場(chǎng)地自然條件(1) 地貌：場(chǎng)地位于 A市盆地東北部，地貌上屬河流堆積成因形成的堆積準(zhǔn)平原地 貌，原始階地地形明顯，表層現(xiàn)狀為建筑物及回填土層。(2) 水文地質(zhì)：根據(jù)“ JY 期”地質(zhì)勘察結(jié)果，場(chǎng)區(qū)內(nèi)地下水位高程為1900. 601901 . 76米、地下水埋深一 1. 820. 81米。根據(jù)場(chǎng)地水質(zhì)分析

39、結(jié)果資料，建筑場(chǎng)區(qū) 范圍內(nèi)地下水的化學(xué)類型應(yīng)對(duì)建筑混凝土無(wú)腐蝕性，對(duì)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)中的鋼筋無(wú)腐蝕性。地震烈度：根據(jù)建設(shè)部建抗(1993)13號(hào)關(guān)于執(zhí)行中國(guó)地震烈度區(qū)劃圖 (1990)有 關(guān)規(guī)定的通知和省建抗(1993)44號(hào)關(guān)于抗震設(shè)防烈度有關(guān)規(guī)定的通知，本T程按 A市地區(qū)標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)防烈度要求為 8度。(4) 地基土工程地質(zhì)評(píng)價(jià)：依據(jù)巖土T程勘察規(guī)范GB50021 94、建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范GBJ7 89、建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范 GBJ1189、土的分類標(biāo)準(zhǔn) GBJ145 90。根據(jù)JY小區(qū)地質(zhì)勘察報(bào)告，地基土主要有人工填土、 耕填土和沖洪積、湖積(沼) 相堆積層組成，地質(zhì)物理力學(xué)性質(zhì)一般或較好，周圍

40、場(chǎng)地內(nèi)無(wú)不良地質(zhì)現(xiàn)象。場(chǎng)地土質(zhì)類型屬中軟場(chǎng)地土，場(chǎng)地類別為川類建筑場(chǎng)地。2. 總體規(guī)劃布局2. 1片區(qū)規(guī)劃A市規(guī)劃局已對(duì)BL路沿線C民族園片區(qū)做過(guò)控制性詳細(xì)規(guī)劃，以園林旅游、休閑 娛樂(lè)和高檔住宅為主。目前，該片區(qū)市政配套設(shè)施齊全，周邊環(huán)境還將進(jìn)一步改善。2. 2小區(qū)整體規(guī)劃設(shè)計(jì)原則(1) 高綠化低密度；(2) 綜合服務(wù)配套設(shè)施齊全；(3) 戶型設(shè)計(jì)適應(yīng)“升級(jí)換代”居住要求；體現(xiàn)小區(qū)獨(dú)特的整體建筑風(fēng)格。2. 3總平面布局“ JY二期”總平面略呈“ T”形布局，由4個(gè)地塊形狀較為規(guī)則大小不同的庭院式住宅建筑群組合而成，中心花園布置在小區(qū)中部，下設(shè)地下停車庫(kù)，利用不規(guī)則地形布 置網(wǎng)球場(chǎng)和休息廳，小區(qū)

41、設(shè)南北兩個(gè)主出人口。在小區(qū)總平面規(guī)劃范圍內(nèi)，合理布局區(qū) 內(nèi)空間，與“ 98JY小區(qū)”內(nèi)空問(wèn)視覺(jué)相呼應(yīng)，風(fēng)格相協(xié)調(diào)。2. 4交通組織小區(qū)交通由小區(qū)出入主通道、小區(qū)次干道和小區(qū)道路組成，道路寬度和消防通道按城市住宅小區(qū)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃， 地下停車庫(kù)出口和人口分別設(shè)于小區(qū)北面主出人口，緊接北面20米寬的區(qū)域規(guī)劃路。2. 5規(guī)劃指標(biāo)根據(jù)“ JY二期”初步方案及建設(shè)規(guī)模，規(guī)劃指標(biāo)見(jiàn)表4 . 1. 4 4"JV -期1*項(xiàng)目帝鼠技術(shù)輕濟(jì)荷標(biāo)浚序號(hào)頃目措標(biāo)序號(hào)m 目摘標(biāo)1息即施厲服33冀.5半力眾ITIZ 卓2點(diǎn)越韻it租7S1CM建筑民宵4L密A*(米3150聞平方秦池F蠶陌束4地上崖貌而段fill

42、M時(shí)老|P址箏容段串1-4H中misfi t艸加Ll_L聯(lián)排職怯囪檔性窯1嘰忙平甫米1過(guò)停牢J&L1車停*5港須涇軌地上地Fifc下1S3. 建筑方案設(shè)計(jì)本工程設(shè)計(jì)涉及建筑、結(jié)構(gòu)、防火、節(jié)能、隔聲、采光、照明、給排水、通風(fēng)、燃 氣、電氣等各種專業(yè)，設(shè)計(jì)時(shí)需遵循有關(guān)的規(guī)范或規(guī)定，單體設(shè)計(jì)時(shí)還應(yīng)符合國(guó)家現(xiàn)行 的有關(guān)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。3. 1建筑方案總體構(gòu)思建設(shè)地塊緊連“ 98JY小區(qū)”，背靠c民族園，位置居園區(qū)中北部?；疽笫牵航?筑方案總體構(gòu)思緊緊把握“人與自然和諧發(fā)展”這一中心主題，創(chuàng)造符合時(shí)代精神面貌 的現(xiàn)代化建筑和優(yōu)美環(huán)境的精品住宅小區(qū)，并與“98JY小區(qū)”相呼應(yīng)，與周邊建筑環(huán)境

43、協(xié)調(diào)統(tǒng)一。同時(shí)考慮到，由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們審美觀念也隨之變化，對(duì)現(xiàn)代建筑功能環(huán) 境的要求以及建筑技術(shù)、材料也提出了更高的要求，因此，小區(qū)的建筑風(fēng)格和形式還應(yīng) 注意人受傳統(tǒng)風(fēng)格的影響或限制，擬采用簡(jiǎn)練的現(xiàn)代構(gòu)成手法，體現(xiàn)新的時(shí)代氣息和新世紀(jì)新的居住理念。3. 2平面設(shè)計(jì)(1) 住宅。根據(jù)使用功能，住宅采用框架結(jié)構(gòu)大空問(wèn)布局，條式結(jié)構(gòu)可根據(jù)消費(fèi)需求 在設(shè)計(jì)時(shí)靈活組合，調(diào)整住宅平面空問(wèn)構(gòu)成。 住宅單體平面設(shè)計(jì)符合國(guó)家住宅建設(shè)基本 標(biāo)準(zhǔn)和有關(guān)規(guī)范要求。住宅經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)見(jiàn)表4 .1 .4 5期"項(xiàng)目住宅雖濟(jì)掩術(shù)摘様* 臭 1. 4 S號(hào)酣標(biāo)輯際單k1金網(wǎng)彈用曲劉平方岸r童0<i. i

44、za. zv62性亡標(biāo)唯屈總便用曲釈平書(shū)捲4RA803拄宅標(biāo)準(zhǔn)圧思淫廉曜劉6110U4%抑5韋曲建就血駅反】春尿怔亡A 32lOd缶”柱帝11 ¥仕a£盹E"內(nèi)平均居作人玻3.27戶朋18人m(2) 公用建筑。中心花園廣場(chǎng)地下設(shè)一層車庫(kù)， 地下車庫(kù)出人口均為小區(qū)北面主出人 口，地下車庫(kù)的采光、通風(fēng)、防潮、排水及安全防護(hù)措施，符合現(xiàn)行行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)汽車庫(kù) 建筑設(shè)計(jì)規(guī)范JGJ100的有關(guān)規(guī)定。物業(yè)管理會(huì)所、配電室、休息廳等建筑物均建于地 上。室外有消防環(huán)形車道、中心廣場(chǎng)和庭院綠化帶、建筑小品等。33 立面設(shè)計(jì)立面造型設(shè)計(jì)突出現(xiàn)代住宅建筑特色，考慮與“ JY 一期”和周圍城市

45、環(huán)境協(xié)調(diào)， 表現(xiàn)簡(jiǎn)潔明快，有一定力度，使園區(qū)建筑輪廓線優(yōu)美和富于變化，并與規(guī)劃區(qū)內(nèi)優(yōu)雅、 和諧、寧?kù)o的環(huán)境既協(xié)調(diào)統(tǒng)一，又具有鮮明的個(gè)性。4結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)根據(jù)“ JY 一期”地質(zhì)勘察報(bào)告和本項(xiàng)目工程初步規(guī)劃，工程基礎(chǔ)和上部結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 擬采用以下類型：41 基礎(chǔ)選型及處理(1) 樁基礎(chǔ)：樁基礎(chǔ)應(yīng)根據(jù)地基條件、軟土層的分布、樁的承載性質(zhì)和成樁質(zhì)量，并 根據(jù)實(shí)際地質(zhì)勘探結(jié)果，確定成樁方法和工藝，以保證成樁質(zhì)量。(2) 深層攪拌樁：采用深層攪拌加固地基，并按規(guī)定養(yǎng)護(hù)、測(cè)量，攪拌樁單樁還應(yīng)通 過(guò)試驗(yàn)確定。42 上部結(jié)構(gòu)“ JY 二期”建筑群地上部分由多層住宅、聯(lián)排低層高檔住宅及公用建筑組成，地 上建筑物為框架和混

46、合結(jié)構(gòu)；地下停車庫(kù)為鋼筋混凝土柱或墻。防震工程按 8 度設(shè)防。5公用設(shè)施方案本住宅區(qū)因與 98JY 相連，可利用部分 JY 小區(qū)配套設(shè)施， 并可借助本項(xiàng)目改善或彌 補(bǔ)兩個(gè)小區(qū)配套設(shè)施的不足。51 供水排水水源為城市自來(lái)水管網(wǎng)，進(jìn)水管徑為DN200DN500，由JY小區(qū)預(yù)留口接人，并且按住宅建筑給排水工程設(shè)計(jì)規(guī)范要求設(shè)計(jì)如下：1) 用水標(biāo)準(zhǔn)和用水量。住宅生活用水：140公升/ (人日)，/Z 1. 4初步估算，住宅生活用水及消防用水每天約 231 立方米。2) 給水。(1) 設(shè) 300500立方米消防水池，安裝通用消防水泵2臺(tái)，自動(dòng)消防水泵 2臺(tái)。建設(shè)區(qū)內(nèi)已有水泵房。(2) 在住宅屋頂設(shè)單元屋頂

47、水箱 (每單元一個(gè) )。(3) 城市自來(lái)水進(jìn)水管不小于DN150，設(shè)一組水表裝置。3) 室內(nèi)給水和消防給水系統(tǒng)。(1) 室內(nèi)生活給水：4層以上屋頂水箱給水，13層由城市壓力供水，采用下行上給 式供水系統(tǒng)。(2) 普通消防供水系統(tǒng)： 由上行、下行、水平供水干管和豎管組成水平和立體供水系 統(tǒng)。4) 室內(nèi)外排水。(1) 室內(nèi)污水排放量按供水量的 85 90估算，約 173 立方米。室內(nèi)排水需經(jīng)室 外化糞池處理后，進(jìn)人城市排污管網(wǎng)。(2) 對(duì)室外雨水按清污分流制排人城市排水管網(wǎng)系統(tǒng)，雨水量按A 市地區(qū)暴雨強(qiáng)度公式計(jì)算。52 供電1) 供配電系統(tǒng)。( 1 )負(fù)荷等級(jí)： 工程消防用電設(shè)備、 設(shè)備機(jī)房、小區(qū)

48、道路照明、 生活泵等為二級(jí)負(fù)荷， 其余負(fù)荷為三級(jí)。(2) 供電電源及電壓：供電電壓為 10 千伏電源，從廠內(nèi)配電室增容后接出，配電房 設(shè)自動(dòng)化柴油發(fā)電機(jī)組作備用電源。(3) 主要電力供應(yīng)指標(biāo)： 設(shè)備容量 2155千瓦， 計(jì)算負(fù)荷 1 657千瓦， 變壓器總裝機(jī)容量2134千伏安，目前廠內(nèi)配電室變壓器裝機(jī)容量為2X 315千伏安。(4) 計(jì)量方式： 10 千伏系統(tǒng)進(jìn)線設(shè)專用計(jì)量柜，住宅每戶設(shè)專用磁卡式分戶電表。2) 照明及電力設(shè)計(jì)。(1) 配電方式： H 級(jí)負(fù)荷按設(shè)備功能分組， 由不同母線段供出回路， 到末端配電箱后 對(duì)其供電；三級(jí)負(fù)荷為單回路供電；每戶戶內(nèi)設(shè)分戶箱，按 5千瓦戶計(jì)算。(2) 照

49、明設(shè)計(jì)：有正常照明、應(yīng)急照明和小區(qū)室外景觀照明。照度標(biāo)準(zhǔn)按國(guó)家標(biāo)準(zhǔn) GB13390 的中值選取。主要光源為節(jié)能型熒光燈，住宅預(yù)留燈位，由用戶裝修選定。在 公用建筑疏散樓梯口、地下車庫(kù)通道等位置，設(shè)安全出口標(biāo)志燈；在通道及轉(zhuǎn)彎處，設(shè) 疏散標(biāo)志燈。(3) 電力設(shè)計(jì)： 消防設(shè)備按消防中心指令開(kāi)停機(jī)； 通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)集中聯(lián)動(dòng)控制； 生活 水泵和潛水泵控水位自動(dòng)控制。所有遠(yuǎn)程控制設(shè)備均設(shè)置手動(dòng)控制功能。53 供氣采用城市管道煤氣供氣方式。 主要用氣地為住宅區(qū)，煤氣用量按民用建筑日煤氣用量標(biāo)準(zhǔn)估算(每戶每月4050立方米)，從98JY小區(qū)預(yù)留口接入。54 通風(fēng)空調(diào)(1) 住宅空調(diào)。高級(jí)住宅可采用分體熱泵式空

50、調(diào)器(掛壁式或立柜式 )由住戶自行購(gòu)置，一般不需要 )。(2) 通氣及防排煙設(shè)計(jì)。 地下車庫(kù)設(shè)機(jī)械排氣系統(tǒng)， 設(shè)管道或通風(fēng)窗自然補(bǔ)風(fēng)。 安裝 機(jī)械排煙系統(tǒng)，排風(fēng)量按每小時(shí)換 6次氣計(jì)算。設(shè)備用房換氣次數(shù)為 46 次小時(shí) (變 配電房按 l0 次1 小時(shí)計(jì)算 )。55 弱電設(shè)計(jì)(1) 小區(qū)通信線路由 A 市市話網(wǎng)直接引入。(2) 高級(jí)商住兩用住宅設(shè)數(shù)據(jù)、語(yǔ)音用模塊化插座。(3) 數(shù)據(jù)語(yǔ)音均采用 100Mbid 高速傳輸方式，用五類傳輸線。(4) 小區(qū)范圍內(nèi)設(shè) CATV 保安監(jiān)控、防盜報(bào)警系統(tǒng)。出入口及重要部位設(shè)置攝像機(jī)、 雙監(jiān)報(bào)警監(jiān)視器和微音器。(5) 小區(qū) CATV 電視系統(tǒng)由 A 市光纖電視

51、網(wǎng)引入，每用戶設(shè) 23 個(gè)電視用戶盒。(6) 設(shè)火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警、消防聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)和緊急廣播系統(tǒng)。6消防(1)建筑物周同設(shè)環(huán)形消防通道，利用建筑四周城市道路系統(tǒng)， 為消防補(bǔ)救提供有利的交通應(yīng)急條件。(2)地下停車庫(kù)設(shè)防煙疏散樓梯問(wèn)， 采用室內(nèi)自動(dòng)噴淋消防或氣體消防設(shè)施、 消火栓。(3) 小區(qū)室外按規(guī)范設(shè)消火栓。(4) 地下車庫(kù)按國(guó)家有關(guān)規(guī)范設(shè)置防火分區(qū)。(5) 根據(jù)小區(qū)消防用水量設(shè)消防水池 (花園水池及消防兩用 )，按規(guī)定要求儲(chǔ)存充足水 量，以滿足消防的要求。7環(huán)境保護(hù) 本工程主要污染源是地下停車庫(kù)汽車排放的尾氣對(duì)地面周圍空氣和地下環(huán)境構(gòu)成 的污染，其次是住宅生活污水、固體垃圾、地下層設(shè)備運(yùn)行的噪聲污

52、染。對(duì)上述污染擬 采取以下措施進(jìn)行治理：(1)公共及生活污水：公共污水和住宅排污經(jīng)化糞池處理排人城市污水管道。(2)固體垃圾：采用袋裝方式收集處理，防止二次污染。(3) 噪聲：設(shè)備選型應(yīng)盡量選用噪聲較低的， 必要時(shí)對(duì)有關(guān)功能分區(qū)在建筑上做隔聲 處理，達(dá)到環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)。六、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 本項(xiàng)目計(jì)劃在兩年半 (29個(gè)月 )左右的時(shí)問(wèn)內(nèi)建成。建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃如下： 2000 年 1 月 20 日：項(xiàng)目建議書(shū)批復(fù)。2000年2月23日2000年3月：編制可行性研究報(bào)告并報(bào)批。2000年5月2000年7月：建筑方案設(shè)計(jì)。2000 年 8 月：綜合管網(wǎng)設(shè)計(jì)。2000 年 9 月 2000 年 11月：施丁圖設(shè)

53、計(jì)。2000 年 12 月：報(bào)建、領(lǐng)取建設(shè)規(guī)劃許可證。2001 年 1 月：工程開(kāi)工。2001 年 3 月：完成投資 25，開(kāi)始預(yù)售。2001 年 8 月：主體工程斷水。2001 年 12 月 2002 年 2 月：?jiǎn)误w工程驗(yàn)收。2002 年 1 月 -2002 年 3 月：分項(xiàng)工程驗(yàn)收。2002 年 6 月；正式入住。七、投資估算與資金籌措1投資估算 根據(jù)建設(shè)單位提供的“ JY 一期”土建丁程基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，按本項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案確定的建 筑面積、結(jié)構(gòu)、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，以及可行性研究財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)有關(guān)取費(fèi)要求，估算總投資造價(jià)見(jiàn) 表 4146 和附表 1。5丫二羽*項(xiàng)目投資怙算璋位2萬(wàn)元 *4, 1.4-6V HJF

54、重嚴(yán)本肴朋11期逬度1fl"341七地世用4501卜呻"g64?3-弄礎(chǔ)滋軸建盤(pán)駐2054Hd4覽貳先輕TJV片713210fW弭IO6125於誕規(guī)喪設(shè)腕itiS肘側(cè)50I'.M130他as35祐L-I72詆恥9050L58常售費(fèi)用735&甌2S01俯fli:mID戟他費(fèi)用54450DO364II不町傾51£3040Q.呂甜'合卄17«±3714230117.222. 資金籌措本項(xiàng)目建設(shè)資金完全由建設(shè)單位自籌，美居房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司使用自有資金8000萬(wàn)元作為項(xiàng)目資本金；按國(guó)家對(duì)商品房銷售有關(guān)規(guī)定，不足資金可以從預(yù)售房款中解決， 實(shí)行滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，本項(xiàng)目需利用分期預(yù)售房款總計(jì)約9623萬(wàn)元。詳見(jiàn)附表2。八、經(jīng)濟(jì)效益分析1. 住宅銷售價(jià)格根據(jù)工程所處位置、周同環(huán)境條件和房地產(chǎn)市場(chǎng)的趨勢(shì)預(yù)測(cè)，考慮房地產(chǎn)銷售風(fēng)險(xiǎn) 和丁程建設(shè)成本等綜合因素，多層住宅按每平方米2950元；低層聯(lián)排高檔住宅按每平方米3850元；平均每建筑平方米售價(jià) 3001元。地下停車庫(kù)每個(gè)車位 75000元，按80%, 即400個(gè)車位銷售計(jì)。2.