《物業(yè)經(jīng)營管理》第九章講義

1、第九章 財(cái)務(wù)管理與績(jī)效評(píng)價(jià)第九章 財(cái)務(wù)管理與績(jī)效評(píng)價(jià) 本章分值一般在2-4分之間，以單選和多選題出現(xiàn)?？荚嚹康模罕静糠值目荚嚹康氖菧y(cè)試應(yīng)考人員對(duì)財(cái)務(wù)管理、財(cái)務(wù)報(bào)告分析、物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)、物業(yè)管理報(bào)告等內(nèi)容、方法的熟悉程度，以及物業(yè)經(jīng)營管理中財(cái)務(wù)與績(jī)效管理的能力和知識(shí)水平。第九章 財(cái)務(wù)管理與績(jī)效評(píng)價(jià) 掌握 物業(yè)管理績(jī)效及績(jī)效評(píng)價(jià)，物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)的主要類型，物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)的指標(biāo)體系，物業(yè)管理報(bào)告的類型及內(nèi)容構(gòu)成，編寫物業(yè)管理報(bào)告。 考試要求第九章 財(cái)務(wù)管理與績(jī)效評(píng)價(jià) 熟悉 財(cái)務(wù)管理的對(duì)象、目標(biāo)、內(nèi)容和手段，物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)價(jià)結(jié)果的表達(dá)方法，物業(yè)管理報(bào)告編寫中的注意事項(xiàng)。 了解 財(cái)務(wù)報(bào)

2、告的構(gòu)成與內(nèi)容，財(cái)務(wù)報(bào)告分析的主要形式，財(cái)務(wù)報(bào)告分析的主要方法與一般過程，績(jī)效評(píng)價(jià)的主要方法。 考試要求第九章 財(cái)務(wù)管理與績(jī)效評(píng)價(jià) 1 . 企業(yè)財(cái)務(wù)管理的對(duì)象、目標(biāo)及其基本內(nèi)容2 . 企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)告的編制與分析3 . 物業(yè)管理績(jī)效考核的內(nèi)容4 . 物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)方法與類型5 . 物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的構(gòu)成6 . 物業(yè)管理報(bào)告的類型及其內(nèi)容知識(shí)要點(diǎn)第九章 財(cái)務(wù)管理與績(jī)效評(píng)價(jià) 第一節(jié) 財(cái)務(wù)管理概述第二節(jié) 財(cái)務(wù)報(bào)告分析第三節(jié) 物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià) 第四節(jié) 績(jī)效評(píng)價(jià)的主要方法第五節(jié) 物業(yè)管理報(bào)告第九章 財(cái)務(wù)管理與績(jī)效評(píng)價(jià) 一、財(cái)務(wù)管理對(duì)象二、財(cái)務(wù)管理的目標(biāo)三、財(cái)務(wù)管理的內(nèi)容四、財(cái)務(wù)管理的手段第一節(jié) 財(cái)

3、務(wù)管理概述財(cái)務(wù)是指企業(yè)為了達(dá)到既定的目標(biāo)所進(jìn)行的籌集和運(yùn)用資金等活動(dòng)及這些活動(dòng)所體現(xiàn)的各種關(guān)系。企業(yè)財(cái)務(wù)管理是指對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)和財(cái)務(wù)關(guān)系實(shí)施的管理，企業(yè)財(cái)務(wù)管理的對(duì)象包括企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)和各種財(cái)務(wù)關(guān)系兩個(gè)方面。一、財(cái)務(wù)管理對(duì)象第一節(jié) 財(cái)務(wù)管理概述（一）企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)是指在商品貨幣經(jīng)濟(jì)條件下企業(yè)的資金運(yùn)動(dòng)，包括資金籌集、運(yùn)用、耗費(fèi)、收回和分配五個(gè)相互依存、相互制約環(huán)節(jié)。一、財(cái)務(wù)管理對(duì)象第一節(jié) 財(cái)務(wù)管理概述（一）企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)1 . 資金籌集：是資金運(yùn)動(dòng)的起點(diǎn)，是決定物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)生存和發(fā)展的重要環(huán)節(jié)。2 . 資金運(yùn)用：包括資金的投放和各項(xiàng)資產(chǎn)的使用兩方面。3 . 資金耗費(fèi)：是指物業(yè)經(jīng)營管理

4、企業(yè)在籌資和開展物業(yè)管理、經(jīng)營、服務(wù)過程中所發(fā)生的各種成本費(fèi)用。一、財(cái)務(wù)管理對(duì)象第一節(jié) 財(cái)務(wù)管理概述（一）企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)4 . 資金收回：是指物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)所取得的各種收入，是物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)持續(xù)經(jīng)營的前提條件。5 . 資金分配：是指物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)將所取得的各種收入，首先用于補(bǔ)償物業(yè)經(jīng)營管理耗費(fèi)和繳納各種稅金，然后再將其余額按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行分配。一、財(cái)務(wù)管理對(duì)象第一節(jié) 財(cái)務(wù)管理概述（一）企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)企業(yè)的資金運(yùn)動(dòng)表現(xiàn)形式：靜態(tài)和動(dòng)態(tài)兩種。靜態(tài)形式：是資金占用和資金來源的統(tǒng)一，包括固定資產(chǎn)和流動(dòng)資產(chǎn)，流動(dòng)負(fù)債、長(zhǎng)期負(fù)債和所有者權(quán)益；動(dòng)態(tài)形式：則可以分為經(jīng)營性現(xiàn)金流動(dòng)、投資性現(xiàn)金流動(dòng)和籌資性現(xiàn)金

5、流動(dòng)三種類型。一、財(cái)務(wù)管理對(duì)象第一節(jié) 財(cái)務(wù)管理概述（二）企業(yè)財(cái)務(wù)關(guān)系 是指企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)所體現(xiàn)的企業(yè)與各方面的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，包括：1、企業(yè)同其所有者之間的財(cái)務(wù)關(guān)系。物業(yè)企業(yè)與其所有者之間的資本金取得與利潤(rùn)分配的關(guān)系。是物業(yè)企業(yè)生存和發(fā)展的前提與基本保障。2、企業(yè)同其債權(quán)人之間的財(cái)務(wù)關(guān)系。正確處理這種財(cái)務(wù)關(guān)系，能夠保持物業(yè)企業(yè)良好信譽(yù)，有利于降低和化解財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。一、財(cái)務(wù)管理對(duì)象第一節(jié) 財(cái)務(wù)管理概述（二）企業(yè)財(cái)務(wù)關(guān)系 3、企業(yè)同其債務(wù)人之間的財(cái)務(wù)關(guān)系。正確處理這種財(cái)務(wù)關(guān)系，是確保物業(yè)企業(yè)資金回收的重要保證，也是物業(yè)企業(yè)持續(xù)經(jīng)營的基礎(chǔ)。4、企業(yè)內(nèi)部各單位之間的財(cái)務(wù)關(guān)系。協(xié)調(diào)好這種關(guān)系，有利于內(nèi)部各單位利益

6、均衡，最大限度發(fā)揮企業(yè)綜合效益。一、財(cái)務(wù)管理對(duì)象第一節(jié) 財(cái)務(wù)管理概述（二）企業(yè)財(cái)務(wù)關(guān)系5、企業(yè)同職工之間的財(cái)務(wù)關(guān)系。企業(yè)要按勞分配原則支付職工報(bào)酬?？捎行д{(diào)動(dòng)廣大職工工作的積極性和創(chuàng)造性。6、企業(yè)同國家機(jī)關(guān)之間的財(cái)務(wù)關(guān)系。正確處理這種關(guān)系是企業(yè)合法經(jīng)營的基礎(chǔ)。一、財(cái)務(wù)管理對(duì)象第一節(jié) 財(cái)務(wù)管理概述 財(cái)務(wù)管理目標(biāo)有總體目標(biāo)和具體目標(biāo)兩個(gè)方面。（一）財(cái)務(wù)管理總體目標(biāo)1、利潤(rùn)最大化；2、資本利潤(rùn)率最大化或每股利潤(rùn)最大化；3、企業(yè)價(jià)值最大化或股東財(cái)富最大化。二、財(cái)務(wù)管理的目標(biāo)第一節(jié) 財(cái)務(wù)管理概述 （二）財(cái)務(wù)管理具體目標(biāo) 1、籌資管理目標(biāo)在滿足物業(yè)經(jīng)營管理所需資金的前提下，以較低的籌資成本和較小的籌資風(fēng)險(xiǎn)

7、，獲取同樣多的資金（或較多的資金）。二、財(cái)務(wù)管理的目標(biāo)第一節(jié) 財(cái)務(wù)管理概述 （二）財(cái)務(wù)管理具體目標(biāo) 2、投資管理目標(biāo)以較低的投資風(fēng)險(xiǎn)與投資投放和使用，獲取同樣多（或較多）的投資收益，也就是取得投資效益的最大化。投資包括對(duì)企業(yè)自身和對(duì)外兩個(gè)方面。二、財(cái)務(wù)管理的目標(biāo)第一節(jié) 財(cái)務(wù)管理概述 （二）財(cái)務(wù)管理具體目標(biāo) 3、利潤(rùn)分配管理目標(biāo)在企業(yè)進(jìn)行利潤(rùn)分配時(shí)，正確處理企業(yè)相互利益主體之間的經(jīng)濟(jì)利益，合理確定利潤(rùn)的留存比例以及分配形式，以提高企業(yè)的潛在收益能力，從而提高企業(yè)的總價(jià)值。二、財(cái)務(wù)管理的目標(biāo)第一節(jié) 財(cái)務(wù)管理概述 財(cái)務(wù)管理的內(nèi)容是指財(cái)務(wù)管理具體從 事的工作。（一）籌資決策定義：是指物業(yè)管理企業(yè)對(duì)所要

8、籌集資金的數(shù)量、來源、方式和構(gòu)成等方面進(jìn)行的決策。三、財(cái)務(wù)管理的內(nèi)容第一節(jié) 財(cái)務(wù)管理概述 （一）籌資決策 內(nèi)容：預(yù)測(cè)企業(yè)資金需要的數(shù)量；確定籌資規(guī)模和籌資時(shí)機(jī)；確定籌集資金的來源與比例；研究或評(píng)價(jià)最佳的籌資方式；確定資本成本，分析財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)；研究資本結(jié)構(gòu)的彈性及調(diào)整方法。三、財(cái)務(wù)管理的內(nèi)容第一節(jié) 財(cái)務(wù)管理概述（二）投資決策1 . 定義：是指企業(yè)籌得資金之后，在確定投資方向、投資規(guī)模以及具體的投資方式等方面的決策，以便取得最佳的投資收益。三、財(cái)務(wù)管理的內(nèi)容第一節(jié) 財(cái)務(wù)管理概述 （二）投資決策 2 . 類型：一般有直接投資和間接投資兩種類型。直接投資：是指把資金直接投放于物業(yè)經(jīng)營管理服

9、務(wù)中去，以便獲取利潤(rùn)。間接投資：又稱證券投資，是指把資金投放于金融性資產(chǎn)，以便獲取股利或者利息收人的投資。三、財(cái)務(wù)管理的內(nèi)容第一節(jié) 財(cái)務(wù)管理概述（二）投資決策3 . 內(nèi)容：研究企業(yè)的投資環(huán)境，研判是否適合投資；預(yù)測(cè)投資規(guī)模和投資時(shí)機(jī)；確定投資機(jī)構(gòu)；評(píng)價(jià)投資方案的風(fēng)險(xiǎn)與收益；選擇符合財(cái)務(wù)管理目標(biāo)的最佳投資方案。三、財(cái)務(wù)管理的內(nèi)容第一節(jié) 財(cái)務(wù)管理概述（三）利潤(rùn)分配決策1 . 定義：是指企業(yè)用利潤(rùn)給股東發(fā)放股息和作為留存利潤(rùn)等方面進(jìn)行分配的政策，選擇最好的利潤(rùn)分配決策是使企業(yè)價(jià)值最大化或股東財(cái)富最大化的決策。三、財(cái)務(wù)管理的內(nèi)容第一節(jié) 財(cái)務(wù)管理概述 （三）利潤(rùn)分配決策 包括：利潤(rùn)分配與留存利潤(rùn)的關(guān)系；

10、利潤(rùn)分配政策及其影響因素，如未來企業(yè)的投資機(jī)會(huì)、各種資金來源及其成本、股東對(duì)當(dāng)期收人和未來收入的相對(duì)偏好等；利潤(rùn)分配的時(shí)間和方式；股票股息及股票回購問題。三、財(cái)務(wù)管理的內(nèi)容第一節(jié) 財(cái)務(wù)管理概述【例題單選題】下列決策中，不屬于財(cái)務(wù)管理基本內(nèi)容的是（ ）決策。A籌資 B投資C經(jīng)營 D利潤(rùn)分配【正確答案】 C 第一節(jié) 財(cái)務(wù)管理概述積極采用計(jì)算機(jī)管理手段，逐步實(shí)現(xiàn)企業(yè)理財(cái)手段與方法以網(wǎng)絡(luò)財(cái)務(wù)為主，將網(wǎng)絡(luò)財(cái)務(wù)融人到企業(yè)資源規(guī)劃（ERP）系統(tǒng)中。四、財(cái)務(wù)管理的手段第一節(jié) 財(cái)務(wù)管理概述企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)告又稱財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告，是以企業(yè)的日常核算資料為依據(jù)，以表格為主要形式，反映、提供和傳輸企業(yè)財(cái)務(wù)信息的書面報(bào)告文件，是

11、企業(yè)經(jīng)營管理水平的綜合反映。包括：會(huì)計(jì)報(bào)表和文字報(bào)告兩部分。一、財(cái)務(wù)報(bào)告的構(gòu)成與內(nèi)容第二節(jié) 財(cái)務(wù)分析報(bào)告 （一）會(huì)計(jì)報(bào)表部分會(huì)計(jì)報(bào)表是會(huì)計(jì)核算的最終產(chǎn)品，是物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)向其信息使用者提供財(cái)務(wù)信息的基本形式。一套完整的會(huì)計(jì)報(bào)表通常由主表和附表組成。一、財(cái)務(wù)報(bào)告的構(gòu)成與內(nèi)容第二節(jié) 財(cái)務(wù)分析報(bào)告 1、主表主表即企業(yè)在會(huì)計(jì)期末編制的主要會(huì)計(jì)報(bào)表，包括資產(chǎn)負(fù)債表、利潤(rùn)表、現(xiàn)金流量表和不需對(duì)外報(bào)送的成本報(bào)表。 2、附表附表是指對(duì)主表中的某一項(xiàng)或幾項(xiàng)指標(biāo)或內(nèi)容提供更為詳細(xì)情況的補(bǔ)充性報(bào)表。這些報(bào)表包括兩類：一類是 企業(yè)會(huì)計(jì)制度 規(guī)定的，另一類是企業(yè)內(nèi)部管理需要的。一、財(cái)務(wù)報(bào)告的構(gòu)成與內(nèi)容第二節(jié) 財(cái)務(wù)分析

12、報(bào)告 （二）文字報(bào)告部分許多會(huì)計(jì)報(bào)表數(shù)字不能表達(dá)數(shù)字背后隱含的信息，需要通過文字部分來加以說明。文字報(bào)告主要包括會(huì)計(jì)報(bào)表附注和財(cái)務(wù)狀況說明書兩部分。一、財(cái)務(wù)報(bào)告的構(gòu)成與內(nèi)容第二節(jié) 財(cái)務(wù)分析報(bào)告 （二）文字報(bào)告部分 1、會(huì)計(jì)報(bào)表附注 是對(duì)報(bào)表的補(bǔ)充說明和具體解釋，是閱讀和分析會(huì) 計(jì)報(bào)表的基礎(chǔ)。一般包括：（1）企業(yè)基本情況。（2）不符合基本會(huì)計(jì)假設(shè)的說明。（3）重要會(huì)計(jì)政策和會(huì)計(jì)估計(jì)及其變更原因及其對(duì)財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營成果的影響。（4）或有事項(xiàng)的說明。（5）資產(chǎn)負(fù)債表日后事項(xiàng)的說明。一、財(cái)務(wù)報(bào)告的構(gòu)成與內(nèi)容第二節(jié) 財(cái)務(wù)分析報(bào)告（6）關(guān)聯(lián)方關(guān)系及其交易的說明。（7）重要資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓及其出售情況。（8）企業(yè)合

13、并、分立的說明。（9）重大投資、融資活動(dòng)。（10）會(huì)計(jì)報(bào)表中重要項(xiàng)目的明細(xì)資料。（11）合并會(huì)計(jì)報(bào)表的說明。（12）有助于理解和分析會(huì)計(jì)報(bào)表需要說明的其他事項(xiàng)。一、財(cái)務(wù)報(bào)告的構(gòu)成與內(nèi)容第二節(jié) 財(cái)務(wù)分析報(bào)告 2、財(cái)務(wù)狀況說明書 財(cái)務(wù)狀況說明書是企業(yè)對(duì)自身的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營 成果作出的自我評(píng)價(jià)。包括：（1）企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的基本情況。（2）利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)和分配情況。（3）資金增減和周轉(zhuǎn)情況。（4）對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營成果和現(xiàn)金流量有重大影響的其他事項(xiàng)。一、財(cái)務(wù)報(bào)告的構(gòu)成與內(nèi)容第二節(jié) 財(cái)務(wù)分析報(bào)告 二、財(cái)務(wù)報(bào)告分析的概念與形式（一）財(cái)務(wù)報(bào)告分析的概念與特征大綱不要求財(cái)務(wù)報(bào)告分析具有三個(gè)特征：拓展性判斷性依耐性第

14、二節(jié) 財(cái)務(wù)分析報(bào)告（二）財(cái)務(wù)報(bào)告分析的主要形式1、根據(jù)分析的主題不同，分為內(nèi)部分析與外部分析。2、根據(jù)分析的內(nèi)容和范圍的不同，分為全面分析與專題分析二、財(cái)務(wù)報(bào)告分析的概念與形式第二節(jié) 財(cái)務(wù)分析報(bào)告3、從分析資料角度劃分，可分為財(cái)務(wù)報(bào)表分析與內(nèi)部報(bào)表分析，其中財(cái)務(wù)報(bào)表分析是財(cái)務(wù)報(bào)告分析的基本形式。4、從分析的時(shí)期和目的的角度劃分，可分為趨勢(shì)分析、現(xiàn)狀分析、潛力分析二、財(cái)務(wù)報(bào)告分析的概念與形式第二節(jié) 財(cái)務(wù)分析報(bào)告（一）比率分析法概念：是財(cái)務(wù)報(bào)告分析是基本最重要的方法，它實(shí)質(zhì)上是將影響財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營成果的兩個(gè)或兩個(gè)以上相關(guān)因素聯(lián)系起來，通過計(jì)算比率，反映它們之間的關(guān)系，借以評(píng)價(jià)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營成果

15、的一種分析方法。包括：相關(guān)指標(biāo)比率分析法構(gòu)成比率分析法效率比率分析法三、財(cái)務(wù)報(bào)告分析的主要方法第二節(jié) 財(cái)務(wù)分析報(bào)告 （二）比較分析法概念：是將實(shí)際數(shù)同特定的各種標(biāo)準(zhǔn)（基數(shù)）相比較，從數(shù)量上確定其差異，并找出產(chǎn)生差異的原因及其影響程度，為改進(jìn)物業(yè)經(jīng)營管理提供參考的一種分析方法。類型：橫向比較法和縱向比較法。比較分析法中的數(shù)據(jù)：絕對(duì)數(shù)、相對(duì)數(shù)三、財(cái)務(wù)報(bào)告分析的主要方法第二節(jié) 財(cái)務(wù)分析報(bào)告（一）準(zhǔn)備階段（二）實(shí)施階段（三）報(bào)告階段四、財(cái)務(wù)報(bào)告分析的一般過程第二節(jié) 財(cái)務(wù)分析報(bào)告（一）準(zhǔn)備階段1、明確財(cái)務(wù)報(bào)告分析目的2、確立財(cái)務(wù)報(bào)告分析標(biāo)準(zhǔn)3、制定財(cái)務(wù)報(bào)告分析計(jì)劃4、搜索整理財(cái)務(wù)報(bào)告分析資料四、財(cái)務(wù)報(bào)告

16、分析的一般過程第二節(jié) 財(cái)務(wù)分析報(bào)告（二）實(shí)施階段1、報(bào)告整體分析（關(guān)鍵：選用適宜的分析方法）2、財(cái)務(wù)指標(biāo)分析（關(guān)鍵：正確選擇與計(jì)算各種財(cái)務(wù)指標(biāo)）3、基本因素分析四、財(cái)務(wù)報(bào)告分析的一般過程第二節(jié) 財(cái)務(wù)分析報(bào)告 （三）報(bào)告階段1、得出財(cái)務(wù)報(bào)告分析結(jié)論2、提出可行的措施建議3、編寫財(cái)務(wù)報(bào)告分析報(bào)告四、財(cái)務(wù)報(bào)告分析的一般過程第二節(jié) 財(cái)務(wù)分析報(bào)告（一）績(jī)效與物業(yè)管理績(jī)效物業(yè)管理企業(yè)績(jī)效，是指一定經(jīng)營期間的企業(yè)經(jīng)營效益和經(jīng)營者業(yè)績(jī)。企業(yè)經(jīng)營效益：主要表現(xiàn)在盈利能力、資產(chǎn)運(yùn)營水平、償債能力和后續(xù)發(fā)展能力等方面。經(jīng)營者業(yè)績(jī)：主要通過經(jīng)營者在經(jīng)營管理企業(yè)的過程中對(duì)企業(yè)經(jīng)營、成長(zhǎng)、發(fā)展中所取得的成果和所作出的貢獻(xiàn)

17、來體現(xiàn)。一、物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)的概念與意義第三節(jié) 物業(yè)管理的績(jī)效評(píng)價(jià) （二）物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)及其意義 1、概念物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)是指運(yùn)用數(shù)理統(tǒng)計(jì)和運(yùn)籌學(xué)等方法，采用特定的指標(biāo)體系，依照統(tǒng)一的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，按照一定的程序，通過定量和定性的分析，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)在一定經(jīng)營期間占有、使用、管理、配置物業(yè)經(jīng)營管理資源的效益和經(jīng)營者的業(yè)績(jī)，作出客觀、公正和準(zhǔn)確的綜合評(píng)判活動(dòng)。一、物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)的概念與意義第三節(jié) 物業(yè)管理的績(jī)效評(píng)價(jià) 2 . 特點(diǎn)以物業(yè)管理企業(yè)作為具體評(píng)價(jià)對(duì)象；以物業(yè)管理企業(yè)的盈利能力、資產(chǎn)運(yùn)營水平、償債能力和后續(xù)發(fā)展能力等四個(gè)方面的內(nèi)容作為評(píng)價(jià)重點(diǎn)； 以各項(xiàng)定量和定性指標(biāo)作為主要評(píng)價(jià)依據(jù)；將各項(xiàng)

18、指標(biāo)與本地區(qū)甚至全國各行業(yè)和規(guī)模的平均水平進(jìn)行對(duì)比，以期得到對(duì)某個(gè)物業(yè)企業(yè)公正、客觀的評(píng)價(jià)結(jié)果。一、物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)的概念與意義第三節(jié) 物業(yè)管理的績(jī)效評(píng)價(jià) 3、物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)的意義（1）對(duì)物業(yè)企業(yè)而言，可以總結(jié)管理經(jīng)驗(yàn)，找出經(jīng)驗(yàn)管理中德問題及其原因、改進(jìn)工作，提高效率。（2）對(duì)企業(yè)所有者（物業(yè)所有者）而言，可以科學(xué)全面的考核經(jīng)營者的業(yè)績(jī)，從而能降低代理成本。（3）對(duì)政府而言，對(duì)物業(yè)企業(yè)實(shí)施間接管理，制定經(jīng)濟(jì)政策和考核業(yè)績(jī)提供了科學(xué)依據(jù)。一、物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)的概念與意義第三節(jié) 物業(yè)管理的績(jī)效評(píng)價(jià) 按照不同的評(píng)價(jià)目標(biāo)和評(píng)價(jià)工作的實(shí)施主 體，有以下五種類型。 （一）政府評(píng)價(jià) （二）社會(huì)評(píng)價(jià) （三）

19、企業(yè)集團(tuán)內(nèi)部評(píng)價(jià) （四）企業(yè)自我診斷評(píng)價(jià) （五）企業(yè)資產(chǎn)管理項(xiàng)目評(píng)價(jià)二、物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)的類型第三節(jié) 物業(yè)管理的績(jī)效評(píng)價(jià)（一）政府評(píng)價(jià)指政府有關(guān)部門根據(jù)企業(yè)監(jiān)管的需要、獎(jiǎng)懲的需要或者財(cái)務(wù)分析的需要等，分別或聯(lián)合組織的物業(yè)管理企業(yè)績(jī)效評(píng)價(jià)。包括例行評(píng)價(jià)和特定評(píng)價(jià)。二、物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)的類型第三節(jié) 物業(yè)管理的績(jī)效評(píng)價(jià) （二）社會(huì)評(píng)價(jià)社會(huì)評(píng)價(jià)是指企業(yè)出資人、債權(quán)人、中小股東，或社會(huì)中介機(jī)構(gòu)等，為及時(shí)了解企業(yè)經(jīng)營的真實(shí)情況、促進(jìn)投資效益提高，加強(qiáng)企業(yè)的社會(huì)監(jiān)管而組織開展的評(píng)價(jià)行為。二、物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)的類型第三節(jié) 物業(yè)管理的績(jī)效評(píng)價(jià)（四）企業(yè)自我診斷評(píng)價(jià)指各類物業(yè)管理企業(yè)法人根據(jù)自身經(jīng)營管理的特定需要

20、而自行組織開展的績(jī)效評(píng)價(jià)。（五）物業(yè)資產(chǎn)管理項(xiàng)目評(píng)價(jià)回答業(yè)主關(guān)心的其委托管理的物業(yè)資產(chǎn)的收支狀況、收入及資產(chǎn)價(jià)值成長(zhǎng)的潛力、資產(chǎn)投資收益水平、在市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)能力等問題。二、物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)的類型第三節(jié) 物業(yè)管理的績(jī)效評(píng)價(jià)物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)有三個(gè)基本要素，即：評(píng)價(jià)指標(biāo)：是物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)；評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)：是物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)的參照標(biāo)準(zhǔn)；評(píng)價(jià)方法：是物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)的具體手段。三、物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)的基本要素第三節(jié) 物業(yè)管理的績(jī)效評(píng)價(jià) （一）物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)基本指標(biāo) （二）物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)修正指標(biāo) （三）物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)評(píng)議指標(biāo)四、物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)的指標(biāo)體系第三節(jié) 物業(yè)管理的績(jī)效評(píng)價(jià)（一）物業(yè)管理績(jī)效評(píng)

21、價(jià)基本指標(biāo)1、財(cái)務(wù)效益狀況，包括：凈資產(chǎn)收益率、總資產(chǎn)報(bào)酬率；2、資產(chǎn)運(yùn)營狀況，包括：總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率；3、償債能力狀況，包括：資產(chǎn)負(fù)債率、利息保障倍數(shù)4、發(fā)展能力狀況，包括：營業(yè)增長(zhǎng)率、資本積累率四、物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)的指標(biāo)體系第三節(jié) 物業(yè)管理的績(jī)效評(píng)價(jià)1、財(cái)務(wù)效益狀況指標(biāo)凈資產(chǎn)收益率總資產(chǎn)報(bào)酬率四、物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)的指標(biāo)體系第三節(jié) 物業(yè)管理的績(jī)效評(píng)價(jià)100%凈利潤(rùn)凈資產(chǎn)收益率=平均凈資產(chǎn)2、資產(chǎn)運(yùn)營狀況指標(biāo)總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率：流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率：四、物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)的指標(biāo)體系第三節(jié) 物業(yè)管理的績(jī)效評(píng)價(jià)3、償債能力狀況指標(biāo)資產(chǎn)負(fù)債率利息保障倍數(shù)四、物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)的指標(biāo)體系第三節(jié) 物業(yè)管理的

22、績(jī)效評(píng)價(jià)=%資產(chǎn)負(fù)債率 負(fù)債/資產(chǎn)（不應(yīng)高于50）4、發(fā)展能力狀況指標(biāo)營業(yè)增長(zhǎng)率資本積累率四、物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)的指標(biāo)體系第三節(jié) 物業(yè)管理的績(jī)效評(píng)價(jià)（二）物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)修正指標(biāo)1、財(cái)務(wù)效益狀況，包括：主營業(yè)務(wù)利潤(rùn)率、盈余現(xiàn)金保障倍數(shù)、成本費(fèi)用利潤(rùn)率；2、資產(chǎn)營運(yùn)狀況，包括：應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率、不良資產(chǎn)比率；3、償債能力狀況，包括：流動(dòng)比率、速動(dòng)比率；4、發(fā)展能力狀況，包括：總資產(chǎn)增長(zhǎng)率、三年利潤(rùn)平均增長(zhǎng)率、三年資產(chǎn)平均增長(zhǎng)率。四、物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)的指標(biāo)體系第三節(jié) 物業(yè)管理的績(jī)效評(píng)價(jià)1、財(cái)務(wù)效益狀況修正指標(biāo)主營業(yè)務(wù)利潤(rùn)率盈余現(xiàn)金保障倍數(shù)成本費(fèi)用利潤(rùn)率四、物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)的指標(biāo)體系第三節(jié) 物業(yè)管理的績(jī)

23、效評(píng)價(jià)2、資產(chǎn)營運(yùn)狀況修正指標(biāo)應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率不良資產(chǎn)比率資產(chǎn)損失比率四、物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)的指標(biāo)體系第三節(jié) 物業(yè)管理的績(jī)效評(píng)價(jià)3、償債能力狀況修正指標(biāo)流動(dòng)比率速動(dòng)比率四、物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)的指標(biāo)體系第三節(jié) 物業(yè)管理的績(jī)效評(píng)價(jià)現(xiàn)金流動(dòng)負(fù)債比率長(zhǎng)期資產(chǎn)適合率四、物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)的指標(biāo)體系第三節(jié) 物業(yè)管理的績(jī)效評(píng)價(jià)經(jīng)營虧損掛賬比率%100年末所有者權(quán)益總額經(jīng)營虧損掛賬經(jīng)營虧損掛賬比率四、物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)的指標(biāo)體系第三節(jié) 物業(yè)管理的績(jī)效評(píng)價(jià)4、發(fā)展能力狀況指標(biāo)總資產(chǎn)增長(zhǎng)率三年利潤(rùn)平均增長(zhǎng)率=100%本年總資產(chǎn)增長(zhǎng)額總資產(chǎn)增長(zhǎng)率年初資產(chǎn)總額1=-1100%3年末利潤(rùn)總額三年利潤(rùn)平均增長(zhǎng)率三年前年末利潤(rùn)總額四

24、、物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)的指標(biāo)體系第三節(jié) 物業(yè)管理的績(jī)效評(píng)價(jià)三年資產(chǎn)平均增長(zhǎng)率1=-1100%3年末所有者權(quán)益總額三年資產(chǎn)平均增長(zhǎng)率三年前年末所有者權(quán)益總額【例題單選題】物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)中，凈資產(chǎn)收益率的計(jì)算公式是（ ）。A凈資產(chǎn)收益率=（凈利潤(rùn)/平均凈資產(chǎn)）100%B凈資產(chǎn)收益率=（凈利潤(rùn)/凈資產(chǎn)總額）100%C凈資產(chǎn)收益率=（息前稅前利潤(rùn)/平均資產(chǎn)總額）100%D凈資產(chǎn)收益率=（主營業(yè)務(wù)收入凈額/平均流動(dòng)資產(chǎn)總額）100%【正確答案】 A 第三節(jié) 物業(yè)管理的績(jī)效評(píng)價(jià)（三）物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)評(píng)議指標(biāo)屬于非計(jì)量指標(biāo)，用于定性分析判斷，是對(duì)計(jì)量指標(biāo)的進(jìn)一步補(bǔ)充。1、經(jīng)營者基本素質(zhì)2、服務(wù)滿意度3、基礎(chǔ)管

25、理水平四、物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)的指標(biāo)體系第三節(jié) 物業(yè)管理的績(jī)效評(píng)價(jià)（三）物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)評(píng)議指標(biāo)4、在崗員工素質(zhì)狀況5、服務(wù)硬環(huán)境6、發(fā)展創(chuàng)新能力7、經(jīng)營發(fā)展策略8、綜合社會(huì)貢獻(xiàn)四、物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)的指標(biāo)體系第三節(jié) 物業(yè)管理的績(jī)效評(píng)價(jià)按照國內(nèi)外權(quán)重設(shè)計(jì)的習(xí)慣做法，權(quán)數(shù)總值通常為100分。具體指標(biāo)權(quán)數(shù)采取專家印象打分方法確定。其中：計(jì)量指標(biāo)權(quán)重為80%，非計(jì)量指標(biāo)權(quán)重為20%。在實(shí)際操作過程中，為計(jì)算方便，三層次指標(biāo)權(quán)數(shù)先分別按100設(shè)定，最后還原。四、物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)的指標(biāo)體系第三節(jié) 物業(yè)管理的績(jī)效評(píng)價(jià)五、物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)第三節(jié) 物業(yè)管理的績(jī)效評(píng)價(jià) （一）定量指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)定量指標(biāo)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)由標(biāo)準(zhǔn)值

26、和與之對(duì)應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)系數(shù)組成。定量指標(biāo)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)值包括8項(xiàng)基本指標(biāo)和14項(xiàng)修正指標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)值，每項(xiàng)指標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)值劃分為行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)值和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)值兩大類。標(biāo)準(zhǔn)值分為優(yōu)秀值、良好值、平均值、較低值、較差值五個(gè)檔次，分別表示優(yōu)、良、中、低、差五種水平。五、物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)第三節(jié) 物業(yè)管理的績(jī)效評(píng)價(jià)（二）定性指標(biāo)評(píng)議參考標(biāo)準(zhǔn)定性指標(biāo)參考評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，包括每項(xiàng)指標(biāo)具體的含義、內(nèi)容和范圍，以及應(yīng)達(dá)到的相應(yīng)水平或程度，從高到低分A、B、C、D、E五個(gè)等級(jí)。六、物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)結(jié)果與報(bào)告第三節(jié) 物業(yè)管理的績(jī)效評(píng)價(jià)（一）物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)結(jié)果就是績(jī)效評(píng)價(jià)的最后得分。如初步評(píng)價(jià)結(jié)果、基本評(píng)價(jià)結(jié)果、定性評(píng)價(jià)結(jié)果和綜合評(píng)價(jià)結(jié)果。分別依據(jù)基本指標(biāo)、修正指標(biāo)和評(píng)議指標(biāo)計(jì)算得分產(chǎn)生。六、物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)結(jié)果與報(bào)告第三節(jié) 物業(yè)管理的績(jī)效評(píng)價(jià)（二）物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)報(bào)告評(píng)價(jià)報(bào)告是評(píng)價(jià)工作組在完成評(píng)價(jià)工作后，向評(píng)價(jià)工作組織機(jī)構(gòu)（委托方）提交的說明評(píng)價(jià)目的、程序、標(biāo)準(zhǔn)、依據(jù)、結(jié)果