廈門某酒店公寓項(xiàng)目(1)

1、目錄壹、市場篇1一廈門市房地產(chǎn)形勢1二客層來源2貳、分析篇3一廈門市高層房地產(chǎn)分析3二廈門目前高層的現(xiàn)狀3三酒店式公寓的現(xiàn)狀4四市調(diào)個(gè)案分析5叁、產(chǎn)品篇6一項(xiàng)目概況6二項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)6三項(xiàng)目周邊配套情況6四項(xiàng)目SWOT分析7五產(chǎn)品定位8六產(chǎn)品定價(jià)9肆、行銷篇11一總體策略11二價(jià)格策略11三行銷通路12四業(yè)務(wù)執(zhí)行13五行銷架構(gòu)及人員背景220壹、市場篇一廈門市房地產(chǎn)形勢1供需基本情況廈門市房地產(chǎn)經(jīng)過多年得發(fā)展，已呈現(xiàn)出快速發(fā)展得態(tài)勢，市場供需兩旺，房地產(chǎn)開發(fā)投資快速增長、房屋銷售量價(jià)齊升。2003年廈門區(qū)域經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)高開、高走、高增長得“三高”態(tài)勢，經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速。廈門房地產(chǎn)市場是以住宅消費(fèi)為主

2、導(dǎo)。2003年上半年來住宅成交量約占總成交量的81.65左右，而且住房消費(fèi)是國計(jì)民生大事，未來將會持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。廈門市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資情況表類別2003年同比增長房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元）79.2727.18房地產(chǎn)施工面積（萬）1290.1917.84商品房竣工面積（萬）297.3236.05商品房實(shí)際銷售面積(萬)265.9217.63%商品房預(yù)售面積（萬）212.7116.33（資料來源：廈門統(tǒng)計(jì)局）2003年廈門1290.19萬商品房施工面積中住宅施工面積918.22萬,占總施工面積的71.17%,由此可見住宅物業(yè)是房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)。2廈門經(jīng)濟(jì)環(huán)境根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局城市調(diào)查隊(duì)昨天披露今年上半年全

3、國35個(gè)大中城市城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入最新報(bào)告顯示,廈門人均收入位居全國第七位,因此廈門整體的經(jīng)濟(jì)環(huán)境是相當(dāng)不錯(cuò)的,這為廈門房地產(chǎn)的發(fā)展提供了很好的基礎(chǔ)條件。二客層來源A.廈門本地客戶。如工作了幾年的年輕白領(lǐng),對現(xiàn)有住房不滿意需二次購房的客戶。B.外地來廈購房者。這是一個(gè)需要重點(diǎn)關(guān)注的群體，因?yàn)閺B門70%的房產(chǎn)是有外地客戶消化的，特別是來自泉州的客戶。在外地來廈購房者中根據(jù)用途又可分為自住客與投資客兩種。 貳、分析篇一廈門市高層房地產(chǎn)分析1總體狀況廈門的高層分布較為分散，主要散布在湖濱南路商業(yè)區(qū)、思北及沿海沿湖一帶，另外江頭一片也有少量高層建筑。隨著房地產(chǎn)的發(fā)展以及島內(nèi)土地供應(yīng)量的匱乏，高層

4、目前呈現(xiàn)越來越多的發(fā)展趨勢，由此推斷廈門的高層、小高層住宅將越來越多。多層住宅只會在島外地價(jià)相對較便宜的地區(qū)才會出現(xiàn)。高層的銷售形式是隨著城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展一步一步占據(jù)市場的主流的，這其中有以下幾個(gè)支撐因素：A) 地價(jià)：城市用地的需求量越來越大，而供應(yīng)量將嚴(yán)重不足，高昂的土地價(jià)格所能支撐的住宅物業(yè)只有高層這一種。B) 人口：城市人口的急劇膨脹以及土地的匱乏使市區(qū)必然出現(xiàn)更多的高層C) 收入：目前高層市場逐漸升溫，是由于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展使他們的購買力將會有很大的提高二廈門目前高層的現(xiàn)狀廈門的高層相對分散，反映了城市泛CBD商業(yè)圈及第二商業(yè)帶的發(fā)達(dá)情況有一定水準(zhǔn)。從目前開工的樓盤看，由于島內(nèi)土地稀缺，所以開

5、工的樓盤幾乎是高層與小高層建筑。這從另一個(gè)側(cè)面說明了廈門的高層建筑將會呈放量增長的一個(gè)態(tài)勢。三酒店式公寓的現(xiàn)狀 “酒店式公寓”屬于投資性物業(yè)，在時(shí)下商鋪投資火熱的時(shí)候，“酒店式公寓”依靠其居住投資特色占據(jù)房地產(chǎn)市場一席之地。 由于受開發(fā)商的追捧，“酒店式公寓”最近成為樓市的一匹黑馬。位于火車站和蓮坂一帶的裕發(fā)和官邸領(lǐng)一時(shí)之先，兩家的樓房在今年春節(jié)前后開盤，每平方米售價(jià)在6000元以上，至今都已售出60以上。 市場是最好的導(dǎo)師，緊隨裕發(fā)和官邸之后，蓮坂附近目前已有不少開發(fā)商開始圈地，目標(biāo)直指“酒店式公寓”。 集酒店、公寓和寫字樓于一體的“酒店式公寓”，讓正在起步或發(fā)展階段的境內(nèi)外創(chuàng)業(yè)型公司、白領(lǐng)

6、階層對它情有獨(dú)鐘。 商務(wù)人流量是決定“酒店式公寓”是否興建的最重要的條件。據(jù)統(tǒng)計(jì)，每年廈門鐵路到發(fā)總量達(dá)549萬人次，航空進(jìn)出總?cè)舜芜_(dá)425萬，每年來廈的國內(nèi)外游客總計(jì)超過1000萬人次，其中商務(wù)精英超過20萬人次。 因此，“酒店式公寓”周邊必須有成熟的商務(wù)環(huán)境，交通方便，人流旺盛。裕發(fā)和官邸能搶先一步，引領(lǐng)廈門“酒店式公寓”的潮流，正是因?yàn)樗麄兌继幱趶B門的“黃金地段”。 裕發(fā)廣場地處繁華的富山商圈中心，湖濱南路、廈禾路、嘉禾路、蓮前大道交匯于此，好又多、假日商城、未來的明發(fā)MALL等商業(yè)巨頭聚集，引來游人如幟。其次，國貿(mào)大廈、蓮富大廈、聚泰商業(yè)城盤踞于此，高端寫字樓里企業(yè)林立、白領(lǐng)薈萃。 而

7、官邸位于廈門火車站市中心的位置，毗鄰燦坤3C、世貿(mào)商城等商業(yè)機(jī)構(gòu)，是廈門火車站富山商圈龍頭重地，緊鄰梧村長途汽車站、火車站，是廈門交通重地。 四市調(diào)個(gè)案分析(附市調(diào)表)從市場調(diào)查得出的結(jié)論來分析，目前廈門城市的均價(jià)在4500到5500之間。其中湖濱南路，思北一帶的房價(jià)由于交通便利，配套齊全，所以價(jià)格要領(lǐng)先廈門全市，幾乎都在5000以上，面湖面海的房價(jià)更高，一般都要高出均價(jià)700到1000元一個(gè)平方。另外火車站及江頭一帶的房價(jià)在4500到5000之間，個(gè)別案子由于小區(qū)配套較高，均價(jià)稍高。比如匯豐家園雖然也處于金榜公園邊上，不過由于小區(qū)規(guī)模大，配套齊，所以售價(jià)比同處金榜公園附近的美新廣場高出近10

8、00元一平米。廈門高層的單體數(shù)量較多，基本不部置社區(qū)環(huán)境，即使有也很簡單。較突出的是匯豐家園，內(nèi)部設(shè)立了運(yùn)動場、游泳池等。而這種社區(qū)環(huán)境和配套很大程度上吸引了眾多的消費(fèi)者，增加了樓盤的賣點(diǎn)。說明高層住宅同樣需要高檔次的配套來滿足消費(fèi)者娛樂休閑的需求。 叁、產(chǎn)品篇一項(xiàng)目概況本項(xiàng)目位于湖濱南路與后江埭路交匯處，處于廈門繁華商業(yè)區(qū)中心區(qū)域內(nèi)。項(xiàng)目周邊有多條公交線路經(jīng)過，此外距火車站不足4公里，交通便利。項(xiàng)目的周邊形成了多個(gè)居住小區(qū)，如聚祥廣場、繁榮廣場、新嘉園等都是非常成熟的居住社區(qū)，房地產(chǎn)已有多年的發(fā)展，人氣相當(dāng)足。二項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)1. 項(xiàng)目用地面積：4619平方米2. 建筑占地面積：4126平

9、方米3. 總建筑面積：64549平方米4. 店鋪面積：9119平方米5. 住宅面積：43052平方米6. 地下室：12378平方米7. 汽車停車位：219輛三項(xiàng)目周邊配套情況1 學(xué)校：大同小學(xué)，廈門外語學(xué)院，廈門教育學(xué)院2 商業(yè)設(shè)施：誠達(dá)購物廣場，禾祥西路商業(yè)街3 郵局、銀行：市郵政營業(yè)廳，中國銀行，建設(shè)銀行，商業(yè)銀行4 醫(yī)院：中山醫(yī)院5 公交線路：周邊公交線路眾多，處于商業(yè)中心，交通發(fā)達(dá)。公交線路包括湖濱南路上：23路 蓮花五村中山路99路 金山小區(qū)輪渡35路 西堤碼頭廈大白城禾祥西路上:56路 輪渡新店鎮(zhèn)25路 江頭小區(qū)中山路 96路 江頭建材市場海濱大廈 1路 廈大文灶 28路 嶺兜小區(qū)

10、鷺江道 四項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢（S）：1. 地處CBD商業(yè)圈，人氣足，交通發(fā)達(dá)。2. 周邊商業(yè)及居住氣氛濃厚，有利于提高本項(xiàng)目產(chǎn)品的價(jià)值。3. 生活機(jī)能配套齊備，形成良好的居住氛圍，屬廈門最繁華的地段。4. 全鋼結(jié)構(gòu)，在廈門這種結(jié)構(gòu)的產(chǎn)品是唯一的，目前只有東方時(shí)代廣場裙樓部分選用了和本項(xiàng)目相同的結(jié)構(gòu)。5. 小戶型，總價(jià)低，客戶置業(yè)門檻不高。劣勢（W）：1. 爛尾樓的形象，購房者容易產(chǎn)生抗性。因?yàn)閺B門購房者更注重使用年限。2. 湖濱南路是一條交通要道，而禾祥西路又是商業(yè)街，項(xiàng)目南北都比較嘈雜。3. 為高層建筑，缺乏一般小區(qū)住宅之環(huán)境配套。機(jī)會（O）：1. 附近缺少新開工的樓盤，相近的樓盤都已進(jìn)入

11、銷售尾期。2. 泉州單身公寓投資持續(xù)升溫，而廈門外地客戶中泉州客戶占了70%。3. 屬于廈門最優(yōu)地段，交通發(fā)達(dá)、升值潛力巨大。威脅（T）：1. 廈門采取新的購房入戶制度，由原先購45平米即可入廈門戶口提高到150平米才可辦理戶口，如果本項(xiàng)目不能享受原有入戶政策將流失掉一部分客戶。2. 房價(jià)升溫，二手房對市場的沖擊加大。3. 房產(chǎn)政策的變化，使投資客數(shù)量減少。4. 廈門政府現(xiàn)在大力支持島外開發(fā),會分散客戶投資島內(nèi)的注意力。五產(chǎn)品定位 根據(jù)資料顯示廈門購房者中有42.26%選擇預(yù)支未來，按揭購買滿意的房子，究其原因主要是因?yàn)槟壳暗馁彿恐髁姷亩际菂⒓庸ぷ鳑]幾年的年輕人,這些人的資金積累一般不會很足

12、,一次性付款有很大的難度或者說是不可能,但這些年輕人的購買欲望特別強(qiáng)烈,還有就是這些人手頭上都握有按揭購房所需的首付款,而且他們的收入普遍比較高,按揭后還款壓力不會很大,因此作為購房付款的一種主要方式-按揭就得到了這些人的青睞。 另有31.25%的人選擇小戶型作為過渡房，因?yàn)樾粜头孔与m然并不能滿足購房者的實(shí)際居住需求,但也能滿足購房者擁有產(chǎn)權(quán)的重要傳統(tǒng)觀念,而且一但經(jīng)濟(jì)條件許可,就可以隨時(shí)把它出手,再購買自己滿意的房子,所以持有這種置業(yè)觀點(diǎn)的人也不在少數(shù)!而從目前購房者的購房目的分析，投資購房的比例正有節(jié)節(jié)上升的趨勢，而在投資的選擇上來看，地段好總價(jià)低的小戶型正越來越受到購房者的青

13、睞，極有超越商鋪投資的苗頭。結(jié)合本案地段極佳的先天優(yōu)勢，若定位成SOHO型的酒店式公寓，既能滿足家庭辦公的需要，又兼顧到了投資小戶型的市場需求，如此一來對本案的順利推廣會打下一個(gè)堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。六產(chǎn)品定價(jià)鑒于本項(xiàng)目爛尾樓的客觀存在，而獨(dú)棟大樓在配套方面又無法做出規(guī)模，因此建議在大樓內(nèi)部的配套方面做到精益求精，同時(shí)通過精裝修的品質(zhì)來淡化爛尾樓的影響，而在售價(jià)方面則應(yīng)體現(xiàn)出高資態(tài)。考慮到廈門買賣房產(chǎn)中習(xí)慣于打折的消費(fèi)習(xí)性，我們可采用抬高表價(jià)而在實(shí)際銷售中卻給于客戶一定折扣的方法，相信會給產(chǎn)品的去化帶來不小的好處。從本案實(shí)際情況考慮,由于大廈樓高30層,1到4層是商場部分,所以起價(jià)樓層設(shè)定在五樓。目前處

14、于蓮坂商圈的裕發(fā)廣場的均價(jià)定在6250一線，裝修標(biāo)準(zhǔn)在800左右，而即將公開的九龍城雖然定在6800一線，但由于它是挑高四米五的產(chǎn)品，所以把這個(gè)因素考慮在內(nèi)其毛坯均價(jià)也在5500左右，這兩個(gè)項(xiàng)目都處于繁華商圈之內(nèi)，在地段上與本案有可比性，倘若本案在自身配套方面做到更加精益求精，如智能化管理，樓宇自動化等參照五星級酒店標(biāo)準(zhǔn)制定，那么在售價(jià)方面則能取得更強(qiáng)的支撐。另外離本案最近的樓盤麗水華庭的價(jià)格在5300到5500之間,由于本案的產(chǎn)品是小戶型,考慮到總價(jià)的因素每平方可比其高200元,再加上五星級精裝修的品質(zhì),每平方又可加上約15001800元,同時(shí)考慮到項(xiàng)目位置處于黃金商業(yè)地段，項(xiàng)目本身全鋼結(jié)構(gòu)

15、的貴族氣息，都在一定程度上提升了大樓本身的品質(zhì)，并在售價(jià)上可獲得相應(yīng)的支撐。所以我們考慮本案的均價(jià)可定在72007800一線,倘若均價(jià)所在的樓層設(shè)在十六層,每層的樓層差價(jià)為60-80元一平米的話,那么五層的起售價(jià)約為6300元一平方米。我們認(rèn)為均價(jià)若考慮在7200元7800一線，并在銷售中采用低開高走的策略，應(yīng)當(dāng)是符合當(dāng)前的市場局勢。肆、行銷篇一總體策略入市時(shí)機(jī)：結(jié)合本案的實(shí)際情況，推案的時(shí)間宜定在2004年九月份，因?yàn)檫@個(gè)時(shí)候一方面關(guān)于房產(chǎn)的新政策都已明朗化，同時(shí)十一長假也在這個(gè)階段，容易通過廈門周邊客戶的來訪積聚人氣。分階段的銷售進(jìn)度先推住宅帶動樓盤的人氣，塑造湖濱南路商業(yè)中心高檔次精裝修

16、樓盤的形象，為商場的推廣作準(zhǔn)備。二價(jià)格策略（一）、定價(jià)策略的基本原則1、訂價(jià)策略關(guān)系全案的銷售速度與成??；2、訂價(jià)與成本策略互動；3、認(rèn)清產(chǎn)品價(jià)格與效益認(rèn)知不一定一致；4、訂價(jià)策略必須配合市場區(qū)隔與競爭；5、對品牌形象的認(rèn)同與信賴；6、遵循循序漸進(jìn)原則；（二）定價(jià)的方法執(zhí)行“一房一價(jià)，好房優(yōu)價(jià)，特房特價(jià)”1、座向2、樓層3、邊間4、周遭環(huán)境5、產(chǎn)品型態(tài)6、廣告戶（廣告策略的運(yùn)用）7、同區(qū)段競爭個(gè)案的價(jià)格8、銷售速度的快慢（適時(shí)加價(jià)幫助現(xiàn)場促銷）9、每戶的總價(jià)感覺（產(chǎn)品型態(tài)相同，而面積不同）10、銷控的運(yùn)用（利用價(jià)差促銷特定產(chǎn)品）（三）調(diào)價(jià)策略接受預(yù)定前不公開正式價(jià)格，利用準(zhǔn)備期試探價(jià)格反映。公

17、開期間價(jià)格為7200元/，而后視實(shí)際業(yè)務(wù)銷售狀況結(jié)合銷售階段調(diào)高售價(jià)。三行銷通路大眾傳統(tǒng)媒體：CF：面對廈門市及周邊城鎮(zhèn)客源。選用媒體:廈門電視臺NP：面對廈門地區(qū)客源；選用媒體:廈門日報(bào)，廈門晚報(bào)，海峽導(dǎo)報(bào)面對泉州地區(qū); 選用媒體:泉州晚報(bào), 車體廣告：選擇經(jīng)過人流量大的車次，廣告的效果較好。網(wǎng)絡(luò)平臺：面對廈門地區(qū)及泉州地區(qū)的白領(lǐng)、私營業(yè)主等高素質(zhì)客戶。選用媒體：廈門房產(chǎn)聯(lián)合網(wǎng)，福建房產(chǎn)網(wǎng)。標(biāo)志性工地現(xiàn)場：LOGO墻、工地圍板、接待中心、現(xiàn)場看板影響性廣告載體：大型戶外看板、引導(dǎo)旗、燈光廣告牌、SP活動四業(yè)務(wù)執(zhí)行概述：市場對消費(fèi)的要求已經(jīng)跳脫了原有的框架，充分挖掘區(qū)域內(nèi)外存在的客層，使產(chǎn)品迅

18、速去化成為可能。（1）銷售現(xiàn)場業(yè)務(wù)執(zhí)行原則1）塑造氣勢l 強(qiáng)勢引導(dǎo)廣告。l 造成準(zhǔn)客戶之耳語（口碑）。2）利用客戶有利可圖之心理：l 讓客戶覺得先買先贏，有利可圖。l 由于現(xiàn)階段為買方市場，可利用樣品屋方式保留 議價(jià)空間，讓客戶有不買可惜的感覺，制造銷售佳績。3）提高成交比，降低退戶率加強(qiáng)現(xiàn)場人員專業(yè)技能，確切掌握客戶動向，以提高成交比。銷售人員要做到以下幾點(diǎn)：l 統(tǒng)一整齊的制服，儀表端莊，微笑迎人。l 以真誠的心接待每位來訪者。l 有秩序的作息，適當(dāng)?shù)膽?yīng)對禮貌。l 了解本案的細(xì)節(jié)：規(guī)劃特色、內(nèi)外建材、公共空間、周邊環(huán)境、室內(nèi)設(shè)施、樓盤設(shè)施，并能耐心、詳細(xì)的解說給客戶。l 主動了解客戶需求及退

19、戶狀況，隨時(shí)檢討對策。4）提供確實(shí)資料給客戶，使其買得安心，用的放心沒有受騙上當(dāng)情形，保證業(yè)主及銷售三贏。5）強(qiáng)化現(xiàn)場人員組訓(xùn)：l 案前銷售講習(xí)l 銷售控制演練l 來電接聽的技巧l 現(xiàn)場銷售道具的運(yùn)用l 現(xiàn)場SPl 逼定的技巧每一階段銷售，不斷反復(fù)演練，以達(dá)到知無不言，言無不盡，發(fā)揮業(yè)務(wù)銷售專長。 凝聚現(xiàn)場人員氣勢、士氣、強(qiáng)化作戰(zhàn)能力，以團(tuán)體方式達(dá)成即定目標(biāo)。 專案及現(xiàn)場銷售人員定期討論及分析接待客戶的狀況，專案能及時(shí)向公司提出現(xiàn)場業(yè)務(wù)報(bào)告及有關(guān)客戶的情況。 現(xiàn)場銷售人員對自己所接待的客戶應(yīng)詳實(shí)填寫客戶資料表。 擬定已買客戶及公司過去行銷售客戶介紹費(fèi)計(jì)劃，并寄發(fā)邀請函給客戶，現(xiàn)場銷售人員以電話

20、持續(xù)聯(lián)絡(luò)。6）強(qiáng)勢引導(dǎo)動源：本案為中心向外幅射沿伸，妥善配合媒體運(yùn)用，讓區(qū)域內(nèi)（外）之客源較易抵達(dá)，塑造方便處。（2）銷售道具透視：立面圖，交通線路圖，生活機(jī)能圖 模型：表現(xiàn)個(gè)案詳細(xì)狀況 樣品屋裝潢：讓顧客能感受未來的家 銷售平面圖：附尺寸，讓顧客了解實(shí)際意義上的尺寸概念 銷售海報(bào)：針對性的介紹及個(gè)案特色強(qiáng)調(diào) 樓書：銷平銷海的精華濃縮，較為精致質(zhì)感較佳 業(yè)主業(yè)績：燈箱方式表現(xiàn)，增加客戶信賴 區(qū)域行情比較表：讓客戶了解附近的個(gè)案行情 室內(nèi)設(shè)計(jì)圖：繪制多種裝潢建議，讓客戶了解參考 施工標(biāo)準(zhǔn)流程圖：讓客戶買的放心，住的安心 銷售FILE夾：價(jià)目表、利率表、佐證資料、剪報(bào)資料等（3）銷售流程迎接客戶樣

21、品屋介紹遠(yuǎn)景說明圖表運(yùn)用恭送客戶媒體效果查詢建立聯(lián)絡(luò)檔案開立預(yù)約單特性印象再加強(qiáng)資料贈與相關(guān)資料佐證控制臺開放棟別產(chǎn)品機(jī)能介紹標(biāo)的產(chǎn)品介紹障礙處理建立信任感訂購誘導(dǎo)銷控臺（4）業(yè)務(wù)執(zhí)行階段（一）、個(gè)案準(zhǔn)備期1. 執(zhí)行時(shí)間：正式推案前2個(gè)月2. 主要任務(wù)：完成公開銷售以前的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作，引起市場有效關(guān)注。3. 業(yè)務(wù)執(zhí)行：1) 人員到位，開始組織銷售人員培訓(xùn)、銷售講習(xí)。2) 市場調(diào)查：市調(diào)競爭樓盤，同價(jià)位不同區(qū)域的樓盤；處于強(qiáng)銷期的樓盤；未來即將推出的樓盤；3) 現(xiàn)場售樓處布置修改。4) 銷售道具制作。5) 訂價(jià)策略擬訂。6) 企劃工作與進(jìn)度檢討、修正、定案。7) 銷售文件，報(bào)表的完成8) 銷講的

22、制作9) 銷售道具完成：10) 在個(gè)案未推出前期，利用先期搭建好的售樓處，現(xiàn)場看板，工地展板等吸引區(qū)域周邊客戶前來，有意向的可以先登記，但不收訂金，這樣試探一下市場對價(jià)格的反應(yīng)，同時(shí)積累客戶，等開盤時(shí)集中引爆。11) 宣傳資料的制作：12) 報(bào)刊媒體的制作與安排：施行要點(diǎn)：1、 此階段的重點(diǎn)是人員培訓(xùn)、銷售道具的完成，為下一階段做好準(zhǔn)備。2、 做好登記客戶的意向分析。（二）、個(gè)案醞釀期1. 執(zhí)行時(shí)間：正式推案期前12個(gè)月2. 主要任務(wù)：各項(xiàng)銷售準(zhǔn)備工作就緒，預(yù)熱市場，積累客戶。3. 業(yè)務(wù)執(zhí)行：1) 人員進(jìn)場銷售（接受預(yù)定）。2) 針對市場進(jìn)行回訪及討論。3) 對有意向的買家給予優(yōu)惠的條件促成交

23、易完成。4) 分析登記的客戶資料，了解他們的關(guān)注點(diǎn)，來自什么區(qū)域，對樓盤接受程度，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，調(diào)整銷售說辭。5) 現(xiàn)場制作生活機(jī)能示意圖；商業(yè)機(jī)能示意圖，拉近本案與市區(qū)的距離。6) 選擇部分較差的房型，以較低的價(jià)格推薦給客戶，利用其貪便宜的心理促使成交，但要先比較價(jià)差的原因。7) 進(jìn)行銷售演練，同時(shí)發(fā)現(xiàn)售樓處的動線安排是否合理。施行要點(diǎn)：1.在此階段主要推廣發(fā)展商的背景及實(shí)力，可對項(xiàng)目做宣傳，但不透露銷售的資料(如售價(jià)和付款辦法等等)。在媒體上展開軟性廣告。2.在此階段可以進(jìn)入內(nèi)部認(rèn)購，付定金作登記。若買方在正式公開銷售之前要退，可以馬上退還定金（不含利息）。3.向參觀的買家送小禮品，吸引客

24、戶到訪。推出優(yōu)惠計(jì)劃吸引第一批買家。（三）、個(gè)案公開期1. 執(zhí)行時(shí)間：正式公開的一周內(nèi)2. 主要任務(wù)：開始正式收取定金，同時(shí)通過開盤活動將樓盤信息廣泛推廣，全面塑造本案整體產(chǎn)品風(fēng)格和品牌形象。3. 業(yè)務(wù)執(zhí)行：1） 現(xiàn)場利用業(yè)務(wù)員扮成假客戶，制造賣場火爆氣氛，吸引路過的客戶進(jìn)來。2） 告訴客戶開盤一星期后將漲價(jià)200到350元/，逼迫客戶盡快購買。3） 公開期內(nèi)下訂的客戶可享受一定的折扣。4） 針對廈門買賣房產(chǎn)習(xí)慣于打折的特性強(qiáng)調(diào)正式開盤后將取消打折的優(yōu)惠待遇來逼其下訂。5） 小訂客戶，補(bǔ)足造勢。6） 啟動所有媒體的第一波攻勢，引起全市百姓的引頸以待，、電視臺CF、報(bào)紙NP、引導(dǎo)旗、戶外看板、網(wǎng)絡(luò)平臺及車體廣告，采用同一訴求重點(diǎn)，對產(chǎn)品及案名作強(qiáng)烈表現(xiàn)。7） 現(xiàn)場配合SP活動。施行要點(diǎn)：1.承接醞釀期市場反應(yīng)，"對癥下藥"，在把前期沒有信心，未能了解清楚項(xiàng)目項(xiàng)目的買家，通過樣板間及工地的視察促成成交。2.SP活動主要在營造良好的銷售業(yè)績之現(xiàn)場氣氛，促使客戶成交。（四）、強(qiáng)銷期1執(zhí)行時(shí)間：正式推案2個(gè)月內(nèi)2主要任務(wù)：全案公開接受訂購和簽約，強(qiáng)勢銷售，營造熱銷場面，樓盤信息的廣泛推廣，全面塑造本案整體產(chǎn)品風(fēng)格和品牌形象