保利財務(wù)分析報告

1、保利財務(wù)分析報告一、分析目的 隨著我國證券市場區(qū)域規(guī)范和投資者的成熟，理性投資 將取代莊家操作的國度投機(jī)行為，而理性投資則離不開良好 的經(jīng)營業(yè)績和明朗的發(fā)展?jié)摿Φ纳鲜泄?。作為一名投資者 在進(jìn)行投資時，首先應(yīng)仔細(xì)分析上市公司的主要財務(wù)指標(biāo)，如：盈利能力指標(biāo)、經(jīng)營效率指標(biāo)、償債能力指標(biāo)、成長方 面的指標(biāo)等其他方面，綜合全面的了解上市公司的整體狀況， 為投資決策提供科學(xué)依據(jù)。接下來我將分析保利地產(chǎn)XXXX 年的財務(wù)狀況。二、公司簡介保利房地產(chǎn) （集團(tuán) ）股份有限公司是中國保利集團(tuán)控股 的大型國有房地產(chǎn)企業(yè)，是中國保利集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的運(yùn)作 平臺，國家一級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)企業(yè) ?？偛课挥趶V州。 XXXX

2、 年 7 7 月 3131 日，公司股票在上海證券交易所掛牌上市，成為 在股權(quán)分置改革后，重啟IPOIPO 市場的首批上市的第一家房地 產(chǎn)企業(yè)。根據(jù)保利地產(chǎn) XXXX 年半年報：“公司總資產(chǎn)億元，凈資產(chǎn) 億元，歸屬上市公司股東的凈資產(chǎn)億元。 ”三、償債能力分析1.1. 流動比率XXXX 年企業(yè)的流動比率較 XXXX 年度上升，一般認(rèn)為比率為2 2 較為適宜， XXXX 年保利地產(chǎn)流動比率約為，在整個行業(yè)平均 值之上，算較強(qiáng)。 公司流動比率越高，表明企業(yè)短期償債 能力越強(qiáng)，但是如果流動比率過高則表明企業(yè)流動資產(chǎn)占用 較多，會影響企業(yè)的資金利用效率，進(jìn)而降低企業(yè)的獲利能 力。 2.2. 速動比率本

3、期公司速動比率為 % %，較上年有所降低，一般人物速 動比率為 1 1 時時安全邊際，速動比率較高說明公司不用動用 存貨，僅僅依靠速動資產(chǎn)就能償還債務(wù)，償還流動負(fù)債的能 力較強(qiáng)，但是過高的速動比率也會造成資金的閑置，影響企 業(yè)的盈利能力。 3.3. 現(xiàn)金比率本期現(xiàn)金比率從 % %降低到 % %左右。企業(yè)現(xiàn)金比率越高，表 明短期償債風(fēng)險小，表明企業(yè)的直接償付能力越強(qiáng)，信用也 就越可靠。但是由于現(xiàn)金是企業(yè)收益率最低的資產(chǎn)，現(xiàn)金比 率過高會影響企業(yè)的盈利能力。 4.4. 資產(chǎn)負(fù)債率XXXX 年度資產(chǎn)負(fù)債較 XXXX 年度略微下降，資產(chǎn)負(fù)債在 40%-60%40%-60%之間較為適宜，資產(chǎn)負(fù)債率較低，

4、企業(yè)償債越有保 障。 5.5. 產(chǎn)權(quán)比率產(chǎn)權(quán)比率幣上期略微的下降，產(chǎn)權(quán)比率越高，說明企業(yè) 償還長期債務(wù)能力越弱?？偟膩碚f，保利地產(chǎn)本地年短期償債能力略微下降，長 期償債能力下降，應(yīng)將進(jìn)一步改善負(fù)債結(jié)構(gòu)。四、盈利能力分析1.1. 銷售利潤率XXXX 年度的銷售利潤率較 XXXX 年度有所下降，但是 XXXX 年總 營業(yè)收入高于 XXXX 年度。銷售額高而銷售成本低，則銷售利 潤率高，繁殖則銷售額低而銷售成本高，則銷售利潤率低。表明 XXXX 年度銷售成本高于 XXXX 年度。2.2.成本費(fèi)用利潤率該指標(biāo)表明企業(yè)耗用所取得的經(jīng)營效果。 該指標(biāo)越高利 潤越大，反映企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益越好。本期成本費(fèi)用利潤

5、率低 于上年度，表明本年度的經(jīng)濟(jì)效益低于上年度。3.3. 凈資產(chǎn)收益率本年度凈資產(chǎn)收益率高于 XXXX 年度，該指標(biāo)表明股東權(quán) 益的收益水平，指標(biāo)越高，說明投資帶來的收益越高，并且 該比率歲實踐推移而增長。因而，該值合理。4.4. 總資產(chǎn)報酬率本期資產(chǎn)報酬率較 XXXX 年度略微下降，如果該指標(biāo)越高， 表明資產(chǎn)利用效率越高，說明企業(yè)在增加收入、節(jié)約資金使 用等方面取得了良好的效果。綜合以上方面，雖然各項指標(biāo)有所下降但都保持在較高 的水平上，表明保利地產(chǎn)依舊有較高的盈利能力。五、運(yùn)營能力分析1.1. 應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率較 XXXX 年度下降，周轉(zhuǎn)天數(shù)上升，說明 XXXX 年度資產(chǎn)流動性

6、較 XXXX 年度弱，若果企業(yè)賒賬有可能比現(xiàn)金銷售更有利，周轉(zhuǎn)天數(shù)就不會越短越好。一般來說，企業(yè) 的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率越高，說明企業(yè)催收賬款的速度較快，可以減少壞賬損失，而且資產(chǎn)流動性強(qiáng)，企業(yè)的短期 償;2.;2. 流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 ;XX;XX 年度流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率與 XXXX 年度持 平，單 ; ; 本期存貨周轉(zhuǎn)率有所上升，說明企業(yè)存貨流動性良 好，; ; 總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率與 XXXX 年度保持一致，周轉(zhuǎn)天數(shù)比同 ; ; 保 利地產(chǎn) XXXX 年度的營運(yùn)能力有很的提高，其應(yīng)收；六、成長能力分析 ;1.;1. 主營業(yè)務(wù)收入增長率 ; ; 主營業(yè)務(wù)收入增長率可以 用來衡量公司的產(chǎn)品生命周期可以減少壞賬損失

7、，而且資產(chǎn)流動性強(qiáng)，企業(yè)的短期償 債能力也會增強(qiáng)，在一定程度上可以彌補(bǔ)流動比率低的不利 影響。若企業(yè)應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率過低，則說明企業(yè)催收賬款的 效率太低或信用政策十分寬松，會影響企業(yè)資金利用率和資 金的正常周轉(zhuǎn)。2.2. 流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率XXXX 年度流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率與 XXXX 年度持平，單 XXXX 年度流動 資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù)較 XXXX 年度減少，說明企業(yè)的短期內(nèi)營運(yùn)能力 有所提高，企業(yè)的流動資產(chǎn)得到有效利用。 3.3. 存貨周轉(zhuǎn)率本期存貨周轉(zhuǎn)率有所上升，說明企業(yè)存貨流動性良好， 存貨的周轉(zhuǎn)天數(shù)下降，但是存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)并不是越短越好， 存貨過多會良妃資金，存貨過少不能滿足流轉(zhuǎn)需要，企業(yè)應(yīng) 在特定的經(jīng)

8、營條件下保持一個最佳的存貨水平。 4.4. 總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率與 XXXX 年度保持一致，周轉(zhuǎn)天數(shù)比同期有 所減少，表明企業(yè)資產(chǎn)可供運(yùn)營的機(jī)會越多， 使用效率越高。 同時，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的提高也與本年存貨的有效管理有必然 關(guān)系，公司仍需關(guān)注存貨的管理，做好資產(chǎn)的有效利用。保利地產(chǎn) XXXX 年度的營運(yùn)能力有很的提高， 其應(yīng)收賬款、 總資產(chǎn)的營運(yùn)能力都非常優(yōu)秀。六、成長能力分析1.1. 主營業(yè)務(wù)收入增長率主營業(yè)務(wù)收入增長率可以用來衡量公司的產(chǎn)品生命周 期，若果該指標(biāo)低于 5%5%，說明該公司的產(chǎn)品已進(jìn)入誰退器， 炒吃市場份額以及很困難了。本期增長率低于 XXXX 年度，但 是還是保持著較高的

9、增長率，屬于穩(wěn)定期。 2.2. 凈利潤增長凈利潤增長率較 XXXX 年度有很大幅度的下滑，說明本年 度凈利潤未有很大的增長，盈利能力一般， 3.3. 凈資產(chǎn)增長 率凈資產(chǎn)增長率反映了企業(yè)資本規(guī)模的擴(kuò)張速度，是衡量 企業(yè)總量規(guī)模變動和成長狀況的重要指標(biāo)。本年度該指標(biāo)依 舊低于當(dāng)年度的指標(biāo)額，在企業(yè)經(jīng)營中，凈資產(chǎn)收益率越高代表了較強(qiáng)的生命力，如果在較高的 凈資產(chǎn)收益率的情況下，又保持較好的凈資產(chǎn)增長率，則表本期的總資產(chǎn)增長率較 XXXX 年度有所下降，總資產(chǎn)增長 率，是企業(yè)本年總資產(chǎn)增長額同年初資產(chǎn)總額的比率，反映 企業(yè)本期資產(chǎn)規(guī)模的增長情況，也是企業(yè)償還債務(wù)的保障。 發(fā)展性高的企業(yè)一般能保持資產(chǎn)

10、的穩(wěn)定增長。以上可知，保利地產(chǎn) XXXX 年度成長能力弱于 XXXX 年度，但其數(shù)據(jù)普遍高與行業(yè)平均水平，依舊具有較強(qiáng)的成長性。七、其他方面的分析核心能力 動蕩的環(huán)境，嚴(yán)格的調(diào)控，激勵的競爭，多變的需求， 是得地產(chǎn)成為高風(fēng)險行業(yè)。保證基業(yè)常青，地產(chǎn)企業(yè)必須段 創(chuàng)造出持續(xù)發(fā)展的能力核心競爭能力。地產(chǎn)行業(yè)特征決 定行業(yè)六大關(guān)鍵成功因素：戰(zhàn)略遠(yuǎn)見、創(chuàng)新、資源整合、市 場研究、資金運(yùn)營、品牌建設(shè)。保利地產(chǎn)具有三大核心能力： 1)1) 戰(zhàn)略預(yù)見能力：保利 地產(chǎn)抓住機(jī)會迅速擴(kuò)張， 0202 年實行股份制改革后開始戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，進(jìn)而晉升為中國房地產(chǎn)品牌價值五強(qiáng)。2)2) 資本實力雄厚：保利地產(chǎn)作為保利集團(tuán)主要運(yùn)

11、作平 臺，擁有保利集團(tuán)的強(qiáng)大資金實力為后盾，集團(tuán)深厚的軍方背景，是得政府 關(guān)系良好，能得到英航積極信貸支持。3)3) 市場研究能力：保利地產(chǎn)進(jìn)入超過全國 1919 個城市，輻射中、東部經(jīng)濟(jì)明企業(yè)未來法發(fā)展更加強(qiáng)勁4.4. 總資產(chǎn)增長率發(fā)達(dá)區(qū)域，基本完成全國布局。因此，具有全國市場調(diào) 研能力，幾十把握市場變化情況， 熟悉各區(qū)域地產(chǎn)市場特色， 星辰個規(guī)模經(jīng)濟(jì)。三大需要完善的能力：資源整合能力、創(chuàng)新能力 （ 大部 分產(chǎn)品以模仿為主，不能因地制宜，沒有自己的產(chǎn)品特色 ） 品牌建設(shè)能力 （ 品牌形象模糊，需要拉近與客戶之間的距離）八、沃爾評分法根據(jù)沃爾評分法得到的總分高于100100，說明保利公司本年度

12、財務(wù)狀況良好。但是速動比率低于標(biāo)準(zhǔn)值，因此保利公 司在未來還需調(diào)整好負(fù)債結(jié)構(gòu)，提高償債能力。九、分析結(jié)論 保利地產(chǎn)公司具有優(yōu)秀的營運(yùn)能力和較強(qiáng)的成長性， 房 地產(chǎn)開發(fā)是資金密集型行業(yè)， 保利地產(chǎn)在資金上， 應(yīng)要充分 運(yùn)用財務(wù)杠桿，加快貨幣資金的流動性，積極尋找戰(zhàn)略合作 機(jī)會，并進(jìn)一步開拓融資渠道。附注：保利房地產(chǎn) （ 集團(tuán)） 股份有限公司資產(chǎn)負(fù)債表 XXXX 年 1212 月 3131 日一、我國房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀及保力地產(chǎn)的發(fā)展情況（ 一 ） 我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀20XX20XX 年，國內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)收緊。 一方面，通過限購、限價、開征房地產(chǎn)稅、取消房產(chǎn)交易稅收優(yōu)惠等方式抑制投 機(jī)和投資需

13、求，延緩改善性需求，下半年首次購房貸款利率 的上浮更是壓制了部分剛性購房需求 ; ; 另一方面，通過 6 6 次 上調(diào)存款準(zhǔn)備金率、3 3 次加息收緊貨幣政策，嚴(yán)控房地產(chǎn)開發(fā)信貸規(guī)模，收緊房地產(chǎn)企 業(yè)資金鏈，行業(yè)政策環(huán)境日趨嚴(yán)峻。受政策調(diào)控影響，20XX20XX 年房地產(chǎn)市場出現(xiàn)一定調(diào)整，過熱勢頭得以遏制。全年商品房銷售面積和金額分別為億平方 米和萬億元，同比保持小幅增長，但增速較 XXXX 年回落超過 5 5 個百分點(diǎn)且呈逐季放緩趨勢，其中 20XX20XX 年四季度銷售面積 同比下降近 7 7 個百分點(diǎn)。房價在市場持續(xù)調(diào)控的情況下開始 松動。20XX20XX 年 1212 月，全國7070

14、 大中城市新建商品住宅價格環(huán) 比回落的城市由年初的 3 3 個增加至 5252 個。在銷售和資金回 籠速度趨緩、開發(fā)貸款總量同比大幅下降等因素綜合影響下， 房地產(chǎn)企業(yè)資金日趨緊張，投資熱情減退，全年土地購置面 積同比增速大幅回落 2323 個百分點(diǎn)至 % %。隨著調(diào)控政策的持續(xù)深入，行業(yè)調(diào)控效果已逐步顯現(xiàn)， 房地產(chǎn)市場正朝著政府調(diào)控預(yù)期的方向發(fā)展。公司認(rèn)為本輪 調(diào)控的根本目的是抑制投機(jī)，促使房地產(chǎn)市場回歸剛性居住 需求和合理投資需求，促進(jìn)行業(yè)的長遠(yuǎn)健康發(fā)展。20XX20XX 年末至 XXXX 年“兩會”期間，政府進(jìn)一步明確了房地產(chǎn)調(diào)控決心，強(qiáng)調(diào)調(diào)控政策不放松。因此，公司認(rèn)為XXXX年國內(nèi)房地產(chǎn)

15、調(diào)控不會轉(zhuǎn)向，貨幣政策將穩(wěn)中有松; ; 在政府對普通住宅、 保障性住房、 首次購房需求支持政策的刺激下， 中小戶型的剛需產(chǎn)品仍將作為市場成交的主流，并將成為房 地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展的主要支撐。同時，政府為保持經(jīng)濟(jì)增長 而對調(diào)控政策進(jìn)行微調(diào)，將成為影響市場走向的不確定性因 素之一，購房者將在多變的政策環(huán)境中出現(xiàn)觀望和反復(fù)，這 些因素都將導(dǎo)致 XXXX 年的房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)波動調(diào)整格局。( ( 二 ) ) 保利地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀 報告期內(nèi)，面對復(fù)雜多變的市場形勢，公司準(zhǔn)確把握市 場脈搏，堅持快速周轉(zhuǎn)、以中小戶型普通住宅開發(fā)為主的經(jīng) 營策略，取得了良好的經(jīng)營業(yè)績。(1)(1)以中小戶型普通住宅迎合市場，實現(xiàn)銷

16、售業(yè)績穩(wěn)步 增長。報告期內(nèi)，公司商品房銷售中住宅占比達(dá)78%78%，其中144144 平方米以下的普通住宅成交套數(shù)占比達(dá)90%90%。公司產(chǎn)品鎖定主流剛性需求、適銷對路，獲得了市場的高度認(rèn)可，全 年實現(xiàn)銷售簽約金額億元，同比增長% %，銷售簽約面積達(dá)萬平方米，年銷售去化率超 68%68%。同時，公司規(guī)?；?jīng)營效益持續(xù)顯現(xiàn)，市場份額穩(wěn)步提升。20XX20XX 年，公司在廣州地區(qū)銷售額首次突破百億元，在成 都、佛山、北京、上海、天津等 5 5 個城市的銷售額均超過 5050 億元 ; ; 公司已進(jìn)駐城市的市場占有率為 % %，其中當(dāng)?shù)厥袌稣加?率進(jìn)入前三名的城市達(dá) 1515 個。(2)(2) 降本

17、增效，持續(xù)提升盈利水平。報告期內(nèi)，公司深入推進(jìn)降本增效，繼續(xù)保持良好的成本費(fèi)用控制能力，將管 理費(fèi)用和銷售費(fèi)用占營業(yè)收入的比例控制在% %和 % %的較低水平; ; 房地產(chǎn)結(jié)算收入億元，同比增長% %，結(jié)算毛利率 % %，同比回升個百分點(diǎn) ; ; 全年實現(xiàn)營業(yè)收入億元，實現(xiàn)凈利潤億元， 同比分別增長 % %和 % %。(3)(3)等量拓展，穩(wěn)步擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模。報告期內(nèi)，公司堅 持等量拓展原則，進(jìn)一步完善區(qū)域布局，適時補(bǔ)充公司發(fā)展 所必需的項目資源。 全年新進(jìn)入合肥、 鄭州、石家莊、 慈溪、 德陽、通化等 6 6個城市，新項目拓展 2323 個，新增規(guī)劃容積 率面積 933933 萬平方米，新增權(quán)

18、益容積率面積 677677 萬平方米，新拓展項目平均樓面地價 25822582 元/ / 平方米。(4)(4)資金收支平衡，財務(wù)狀況穩(wěn)健。報告期內(nèi)，公司完 成房地產(chǎn)直接投資 647647 億元，實現(xiàn)銷售回籠 660660 億元，新增 借款 369369 億元，期末貨幣資金余額億元，資金收支實現(xiàn)良好 平衡。報告期末，公司資產(chǎn)負(fù)債率為 % %較 XXXX 年下降了個百 分點(diǎn) ; ; 期末負(fù)債總額億元，其中預(yù)收賬款億元，扣除預(yù)收賬 款后，其他負(fù)債占總資產(chǎn)的比例為 % %較 XXXX 年降低了個百分 點(diǎn)。同時，公司負(fù)債結(jié)構(gòu)合理，一年內(nèi)到期的有息負(fù)債僅為 億元，占有息負(fù)債的 % %，財務(wù)穩(wěn)健，短期償債壓

19、力較小。(5)(5)商業(yè)地產(chǎn)租售并舉， 助力公司業(yè)績提升。 報告期內(nèi)， 公司抓住商業(yè)地產(chǎn)在市場調(diào)控中的銷售機(jī)遇，實現(xiàn)商業(yè)物業(yè) 銷售簽約額逾 150150 億元; ; 同時公司商業(yè)物業(yè)經(jīng)營初具規(guī)模， 全年共實現(xiàn)物業(yè)租賃、展覽服務(wù)、商場和酒店經(jīng)營等收入超 8 8 億元。截至報告期末， 公司已擁有廣州保利中心、 廣州保 利中環(huán)廣場、佛山保利水城、佛山保利洲際酒店、成都保利 皇冠酒店、廣州保利世貿(mào)中心等大型商業(yè)體投入運(yùn)營，實際 運(yùn)營面積超 5050 萬平方米，為實現(xiàn)公司住宅開發(fā)與商業(yè)地產(chǎn) 運(yùn)營雙輪驅(qū)動奠定了堅實的基礎(chǔ)。(6)(6)品牌價值持續(xù)提升，鞏固行業(yè)龍頭地位。 20XX20XX 年， 公司積極投

20、身保障房建設(shè)，注重同客戶、股東、員工、合作 伙伴等利益相關(guān)方共同成長， 切實履行央企社會責(zé)任， 贏得 了社會的好評，“保利地產(chǎn)”品牌價值大幅提升至億元，較 上年度增長 % %，蟬聯(lián)房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)公司品牌。同時，公司 再度蟬聯(lián)滬深房地產(chǎn)上市公司綜合實力、財富創(chuàng)造能力、投 資價值 TOP10TOP10 第二名，榮獲“20XX20XX 中國主板上市公司最佳董 事會(50(50 強(qiáng)) ) ”等榮譽(yù)，進(jìn)一步鞏固行業(yè)龍頭地位。(7)(7)建立長效激勵機(jī)制，完善治理結(jié)構(gòu)。報告期內(nèi)，公 司啟動了股票期權(quán)激勵計劃，通過向部分董事、高級管理人 員和核心管理、技術(shù)人才授予股票期權(quán)，進(jìn)一步完善公司法 人治理結(jié)構(gòu)，建立

21、健全公司長效激勵機(jī)制，幫助公司管理層 平衡公司發(fā)展過程中的短期目標(biāo)與長期目標(biāo)，吸引和保留優(yōu) 秀人才，激勵持續(xù)價值的創(chuàng)造，促進(jìn)公司長期健康發(fā)展。二、保利地產(chǎn)的財務(wù)狀況分析償債能力分析從圖和表中數(shù)據(jù)看出流動比率一直維持在 2 2 左右，是比 較合理的。由于是受大環(huán)境的限制， 存貨可能較多， 從而使速動資 產(chǎn)較少，從速動比例從 0909 年的到 1111 年 6 6 月的，說明企業(yè)短 期償債能力在逐漸減弱。到 8 8 月又有所回升，說明企業(yè)的發(fā) 展勢頭還是比較好的。速動比率過低是與該行業(yè)的大環(huán)境有 關(guān)系的。資產(chǎn)負(fù)債率逐年上升，說明企業(yè)風(fēng)險提高，但是適度的 負(fù)債比率既能保證企業(yè)進(jìn)行經(jīng)營活動所需的資金，又能保證 資金的安全性。營運(yùn)能力分析 存貨周轉(zhuǎn)率的快慢， 不僅反映出企業(yè)采購、 存儲、生產(chǎn) 及銷售各環(huán)節(jié)管理工作狀況的好壞，而且對企業(yè)償債能力及 獲利能力產(chǎn)生決定性的影響。一般來說存貨周轉(zhuǎn)率越高越好。 存貨周轉(zhuǎn)率越高，說明其變現(xiàn)的速度越快，周轉(zhuǎn)額越大，資 金占用水平越低。通過存貨分析，還有利于找出存貨管理存 在的問題，盡可能降低資金占用水平。盈利能力分析 由以上數(shù)據(jù)分析可以看