電大?？莆飿I(yè)管理法規(guī)題庫及答案

1、最新電大?？莆飿I(yè)管理法規(guī)題庫及答案本人針對該科目匯總了該科所有的題，形成一個完整的題庫，并且每年都在更新。該題庫對考生的復習、作業(yè)和考試起著非常重要的作用，會給您節(jié)省大量的時間。做考題時，利用本文檔中的查找工具，把考題中的關鍵字輸?shù)讲檎夜ぞ叩牟檎覂热菘騼龋涂裳杆俨檎业皆擃}答案。題庫一一、選擇題（在所給出的四個選擇項中選出一個以上的正確答案，然 后將其序號填寫在題后的括號內。少選、多選、錯選均不得分。 每小題4分，共20分】1·下列哪幾項反映了“物業(yè)”具有的獨特的屬性？( ) A“物業(yè)”屬于不動產 B“物業(yè)”具有單元性 c“物業(yè)”具有空間性 D“物業(yè)”具有環(huán)境性2下列哪幾項體現(xiàn)了物業(yè)

2、管理應遵循的基本法律原則？( ) A尊重和維護業(yè)主財產權利的原則 B自治管理、民主協(xié)商原則 c契約自由、平等自信原則 D政府適度監(jiān)管原則3下列屬于仲裁協(xié)議法定內容的有( )。 A仲裁事項 B仲裁機構 c請求仲裁的意思表示 D仲裁費用4業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權由下列哪些部分組成？( ) A專有所有權 B共有所有權 C特有權 D成員權5可以承接各種物業(yè)管理項目的是( )物業(yè)服務企業(yè)。 A一級資質 B二級資質 C三級資質 D沒有 二、判斷題 6物權法是我國的根本大法，也是制定各層級物業(yè)管理法律規(guī)范的基本依據(jù)。( ) 7業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，向業(yè)主大會負責并報告工作。( ) 8物業(yè)服務企業(yè)管理

3、物業(yè)的基礎是委托授權和合同約定。( ) 9物業(yè)管理服務必須遵循權利與義務相適應的原則。( ) 10業(yè)主手冊是指由全體業(yè)主承諾的，并對全體業(yè)主具有約束力l的，有關業(yè)主在物業(yè)使用、維修及其他管理服務活動等方面的行為規(guī)范。( )三、筒答題（每小題10分，共30分）11.簡述承擔物業(yè)管理法律責任的一般構成。12.簡述物業(yè)服務企業(yè)的職責范圍。13.簡述物業(yè)服務合同的法律特征。四、論述題【本題共20分）14.試述在物業(yè)管理過程中的民事侵權和違約行為的表現(xiàn)。五、案例分析題【本題15分） 15陳先生去年搬進了新買的商品房，私家車一直就隨意停放在小區(qū)里。從上個月開始情況出現(xiàn)了變化，物業(yè)公司貼出告示說小區(qū)內停車要

4、么購買車位，要么得交車位費。如果不購買車位，每月應交500元停車費，物業(yè)就給一張門禁卡，業(yè)主開車進小區(qū)直接打卡進門。如果不交錢，從明年3月1日起就不讓開車進小區(qū)了。陳先生對物業(yè)的做法非常生氣他認為物業(yè)公司只應進行一些職責范圍內的管理工作，物業(yè)不讓業(yè)主開車進小區(qū)就是“行為越位”。自己作為小區(qū)的業(yè)主，有進出小區(qū)的自由和權利，物業(yè)公司的做法嚴重侵害了自己的合法權利。物業(yè)公司辯稱；此舉主要是為了維護小區(qū)的環(huán)境，制止車輛亂停亂放。 問題：(1)物業(yè)公司不讓未交停車費的業(yè)主開車進小區(qū)的做法是否合適？為什么？ (2)陳先生對物業(yè)公司的做法不滿意，可以通過哪些途徑解決該問題？題庫一試題答案一、選擇題（在所給出

5、的四個選擇項中選出一個以上的正確答案，然后將其序號填寫在題后的 括號內。少選、多選、錯選均不得分。每小題4分，共20分） 1. ABCD 2.ABCD 3.ABC 4.ABD 5.A二、判斷題（內容正確的請在括號中寫“對”；內容不正確的請在括號中寫“錯一，無需改正。每小 題3分，共15分） 6錯 7對 8對 9對 10錯三、筒答題（每小題10分，共30分】 11.簡述承擔物業(yè)管理法律責任的一般構成。 答：(1)行為本身具有可非難性；（3分） 、 (2)損害結果；（2分） (3)因果關系；(2分) (4)行為人心理主觀過錯狀態(tài)。（3分） 12.簡述物業(yè)服務企業(yè)的職責范圍。 答：(1)物業(yè)的驗受接

6、管義務；（2分） (2)對共用物業(yè)的維護、管理義務；（2分） (3)建筑物及其設施的保養(yǎng)、維修義務；（2分） (4)環(huán)境清潔、美化義務I（1分） (5)安全保障義務；(1分) (6)合同約定的其他義務，比如提供小區(qū)的交通便利等。（2分） 13.簡述物業(yè)服務合同的法律特征。 答：物業(yè)服務合同屬于無名合同（2分）；物業(yè)服務合同是一種以物業(yè)管理關系為標的的合同（2分）；物業(yè)服務合同實現(xiàn)了所有權與管理權的分離（3分）；物業(yè)服務合同既是諾成、雙務、有償合同。（3分）四、論述題【本題共20分） 14.試述在物業(yè)管理過程中的民事侵權和違約行為的表現(xiàn)： (1)房地產發(fā)展商未按銷售合同規(guī)定的期限和質量交付物業(yè)設

7、施。 (2)物業(yè)管理公司未按物業(yè)管理合同約定的范圍和標準為住戶提供服務。 (3)物業(yè)管理公司未按管理合同約定使用物業(yè)管理費和物業(yè)維修基金。 (4)業(yè)主或非業(yè)主的合法住戶無正當理由拒交有關物業(yè)管理費用，如低層住戶拒交電梯費和高壓水泵費，業(yè)主因小孩無法入讀附近重點中小學校而拒交管理費，這是住戶最常見的違約行為。 (5)業(yè)主委員會不按照物業(yè)管理委托合同的約定，協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)進行物業(yè)管理工作。 侵權的表現(xiàn)：物業(yè)管理公司及其工作人員執(zhí)行職務造成侵權損害的民事責任。 因物業(yè)維修施工而產生的侵權責任。 建筑物以及其擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，其所有人或管理人也應承擔責任，但能夠證明自

8、己沒有過錯的人除外。 因妨礙行為而產生的侵權責任。 破壞、污染環(huán)境的侵權責任。 無行為能力人、限制民事行為能力人致人損害的民事責任。 因妨害行為而產生的侵權責任。 每個小點2分，只要能夠答出10個小點即可給滿分。 五、案例分析題【本題15分） 15(1)物業(yè)不讓業(yè)主開車進小區(qū)，這種做法肯定是不對的。這侵犯了業(yè)主的自由出入權。 （2分）理由：業(yè)主購買了商品房，就是物權所有人，對小區(qū)院落內的空地享有共同使用權；(1 分)如果小區(qū)內要收取車位費首先應由業(yè)委會通過，按照物價部門的價格標準'并報街道辦、派 出所等有關部門備案。如果小區(qū)內沒有業(yè)主的合法組織，則需由全體業(yè)主協(xié)商通過。（3分） 在業(yè)主

9、不知情的情況下，物業(yè)公司擅自定價的做法是不合法的。（1分） (2)四種途徑：自決與協(xié)商；（2分）調解；（2分）仲裁；（2分）訴訟。（2分）題庫二一、選擇題（在所給出的四個選擇項中選出一個以上的正確答案，然后將其序號填寫在題后的括號內。少選、多選、錯選均不得分。 每小題4分，共20分）1根據(jù)業(yè)主對物業(yè)享有的不同權限，物業(yè)在法律意義上可以劃分為如下部分( )。 A專有部分 B共有部分 C約定公共用部分 D約定專用部分2下列說法正確的有( )。 A目前我國已經有專門的法律對物業(yè)管理行為進行規(guī)范 B仲裁是解決物業(yè)管理糾紛的重要途徑 C撤職是常見的一種行政處罰 D行政調解是訴訟調解的一種3下列屬于物業(yè)管

10、理法律責任的歸責類型的有( )。 A過錯責任 B無過錯責任 C公平責任 D違法責任4建筑物區(qū)分所有權系由( )部分組成。 A獨立所有權 B專有所有權 C共用部分持分權 D成員權5屬于業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)共同的義務的是( )。 A不棄管義務 B保密義務 C通知義務 D協(xié)助義務 二、判斷題（內容正確的請在括號中寫“對”；內容不正確的請在括號 中寫“錯”，無需改正。每小題3分，共15分） 6我國的物業(yè)管理條例是2007年由國務院制定的。( ) 7物業(yè)管理同時具有私權和公權的雙重法律屬性。( ) 8業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，向業(yè)主大會負責并報告工作。( ) 9當事人訴訟權利平等原則是物業(yè)管理民事訴

11、訟的基本原則之一。( ) 10.不動產的相鄰權利人應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關系。( )三、簡答題（每小題10分，共30分）11.簡述我國物業(yè)管理法律規(guī)范的表現(xiàn)形式。12簡述物業(yè)服務企業(yè)的職責范圍。13簡述物業(yè)管理民事責任的免責條件。四、論述題（本題共20分）14試述業(yè)主大會的職責。五、案例分析題（本題15分） 15李先生在某一住宅小區(qū)購買了一套高級住宅。出于經營需要，李先生將該套住宅作抵押向某銀行進行了貸款。李先生一直未在該小區(qū)居住，所以也沒有向物業(yè)公司交付物管費。物業(yè)公司認為李先生的房子在，暫時不交物管費也沒什么大的關系，只要房子在，不怕業(yè)主不交費。

12、由于李先生沒有及時歸還銀行的貸款，銀行向法院提起訴訟，最終法院判決將李先生的房子進行拍賣來償丕貸款。王女士通過拍賣取得了房屋產權，這時，物業(yè)公司決定正式追討該房所欠的物管費。結果王女士拒付過戶前的物管費，李先生又不知去向，致使該房所欠的物管費一直沒能收繳。 問題： (1)如李先生以未居住為由拒交物業(yè)服務費是否成立，為什么？ (2)物業(yè)公司向王女士追索以前業(yè)主欠下的物業(yè)服務費的做法是否成立，為什么？ (3)你認為物業(yè)公司在此情況下如何維護自己的權益？題庫二試題答案一、選擇題（在所給的四個選擇項中選出一個以上的正確答案，然后將其序號填寫在題后的括號內。少選、多選、錯選均不得分。每小題4分，共20分

13、） 1. ABCD 2.B 3.ABC 4.BCD 5.BCD二、判斷題（內容正確的請在括號中寫“對”；內容不正確的請在括號中寫“錯”，無需改正。每小題3分，共15分） 6錯 7對 8對 9對 10.對三、簡答題（每小題10分，共30分） 11簡述我國物業(yè)管理法律規(guī)范的表現(xiàn)形式。 答：憲法；(2分)法律；（2分）行政法規(guī)；（2分）地方性法規(guī)；（2分）行政規(guī)章。（2分） 12.簡述物業(yè)服務企業(yè)的職責范圍。 (1)物業(yè)的驗受接管義務；(2分) (2)對共用物業(yè)的維護、管理義務；（2分） (3)建筑物及其設施的保養(yǎng)、維修義務；（2分） (4)環(huán)境清潔、美化義務；（1分） (5)安全保障義務；（1分）

14、 (6)合同約定的其他義務，比如提供小區(qū)的交通便利等。（2分） 13.簡述物業(yè)管理民事責任的免責條件。 (1)不可抗力；（2分） (2)正當防衛(wèi)；（2分） (3)緊急避險；（2分） (4)受害人自己的過錯致使損害發(fā)生的；(2分) (5)第三人過錯致使損害發(fā)生的。（2分） 四、論述題（本題共20分） 14試述業(yè)主大會的職責。 召開業(yè)主大會或業(yè)主代表大會是業(yè)主團體運行的主要途徑。業(yè)主大會將對事關小區(qū)物業(yè)管理有關事項作出決議。根據(jù)物業(yè)管理條例規(guī)定，業(yè)主大會或業(yè)主代表大會的主要職責應包括以下事項： (1)制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則；（2分） (2)選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工

15、作；（3分） (3)選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)；（3分） ， (4)決定專項維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實施；(3分) (5)制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；（3分） (6)法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關物業(yè)管理的職責。（3分） 以上內容應當結合實際展開一定的闡述，每要點3分，共18分。卷面清潔度2分。五、案例分析題（本題15分） 15(1)李先生的理由不成立；（2分）因為日常所說的物業(yè)服務費嚴格意義上大多屬于公共部位及公共服務的收費，像保安、清潔、綠化和公用維修等，是為整個樓宇、整個小區(qū)的服務，李先生的房產會得到

16、相應保值和增值；（2分）所以李先生在收樓和拿到鑰匙以后，非因房屋質量問題，就應當繳納物業(yè)服務費。（2分） (2)物業(yè)公司不應當向王女士追索物業(yè)服務費；（2分）首先物業(yè)公司沒有積極采取措施維護自己的權益，本身有過錯；（1分）其次王女士通過拍賣取得了房產，自然無須對前手的欠費負責。（2分） (3)物業(yè)公司先應當直接要求李先生履行其義務，而不是去消極等待；（2分）其次，物業(yè)公司可以根據(jù)其與李先生所簽訂的物業(yè)管理協(xié)議去訴諸法律，以法律的強制力去保護自己的合法權益。（2分）題庫三一、選擇題（在所給出的四個選擇項中選出一個以上的正確答案然后將其序號填寫在題后的括號內。少選、多選、錯選均不得分。 每小題4分

17、，共20分）1國務院制定的物業(yè)管理條例是哪一年頒布的?( ) A2003 B2004 C2005 D20072在物業(yè)管理活動中，業(yè)主依法可享有下列( )權利。 A監(jiān)督物業(yè)服務公司的權利 B依法組建業(yè)主管理委員會的 C選聘或解聘物業(yè)服務公司的權利 D共同使用物業(yè)公共設施的權利3依據(jù)相關法律規(guī)定，妥善處理好物業(yè)相鄰關系，一般應遵循以下哪些原則？( ) A公平合理 B方便生活 C團結互助 D有利生產4小區(qū)的專項維修金屬于( )。 A業(yè)主委員會 B物業(yè)公司 C業(yè)主 D業(yè)主大會5國務院物業(yè)管理條例主要規(guī)定了物業(yè)管理( )責任 A刑事 B民事 C違憲 D行政 二、判斷題（內容正確的請在括號中寫“對”；內容

18、不正確的請在括號 中寫“錯”，無需改正。每小題3分，共15分） 6業(yè)主就是物業(yè)所有權人。( ) 7我國物權法規(guī)定，建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。( ) 8物業(yè)管理刑事責任是指在物業(yè)管理活動中，行為人因觸犯行政法律法規(guī)而應承擔的強制性法律義務。( ) 9按照利益載現(xiàn)形式的不同，可將物業(yè)管理法律關系的客體分為物和行為兩大類。( ) 10.在物業(yè)管理糾紛行政訴訟中允許雙方當事人在自愿、平等基礎上進行調解。( )三、簡答題（每小題10分，共30分）11簡述物業(yè)管理法的作用。12簡述物業(yè)管理民事訴訟的基本原則。13簡述業(yè)主委員會的職責。四、論述

19、題（本題共20分）14.試述物業(yè)管理民事責任的免責條件。五、案例分析題（本題15分1 15. 2009年5月，某小區(qū)業(yè)主委員會與深圳海天物業(yè)公司簽訂物業(yè)委托管理合同，約定該住宅小區(qū)自2009年7月份開始由海天物業(yè)公司進行管理。2009年12月，胡先生人住該住宅小區(qū)之后，一直沒有繳納過物業(yè)費。當海天物業(yè)公司催促他繳物業(yè)管理費時，胡先生認為自己買了房子自己住，自己管理，不需物業(yè)公司的管理。胡先生以物業(yè)公司與業(yè)主委員會簽訂的委托服務合同未經過其允許為由拒絕繳納，并聲明他將不會跟物業(yè)公司建立任何物業(yè)管理關系。經業(yè)主委員會多次出面調解也沒有結果，最后物業(yè)公司把胡先生告上了法庭，要求胡先生支付物業(yè)管理費及

20、滯納金。 問題： (1)本案中物業(yè)公司與小區(qū)業(yè)主委員會簽訂的物業(yè)委托服務合同能否對胡先生發(fā)生法律效力？為什么？ (2)如果該委托服務合同對胡先生有法律上的約束力，胡先生應該負有哪些義務？題庫三試題答案一、選擇題（在所給出的四個選擇項中選出一個以上的正確答案，然后將其序號填寫在題后的括號內。少選、多選、錯選均不得分。每小題4分，共20分）： 1.A 2. ABCD 3.ABCD 4.C 5.D二、判斷題（內容正確的請在括號中寫“對”；內容不正確的請在括號中寫“錯”，無需改正。每小 題3分，共15分） 6對 7對 8錯 9對 10.錯三、簡答題f每小題10分，共30分） 11簡述物業(yè)管理法的作用。

21、 答：第一，維護物業(yè)管理市場秩序。（3分） 第二，保障物業(yè)管理權利人合法權益。（3分） 第三，為優(yōu)質服務創(chuàng)設保障，為解決糾紛提供依據(jù)。（4分） 12簡述物業(yè)管理民事訴訟的基本原則。 (1)當事人訴訟權利平等原則；（2分） (2)同等原則與對等原則；(2分) (3)法院調解自愿和合法原則；(2分) (4)辯論原則；（1分） (5)處分原則；（1分） (6)檢察監(jiān)督原則。（2分） 13簡述業(yè)主委員會的職責。 (1)召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；(2分) (2)代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同；(2分) (3)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企

22、業(yè)履行物業(yè)服務合同；（2分） (4)監(jiān)督管理規(guī)約的實施；（2分） (5)業(yè)主大會賦予的其他職責。（2分）四、論述題（本題共20分） 14試述物業(yè)管理民事責任的免責條件。 答：(1)不可抗力。不可抗力是指不能預見、不能避免也不能克服的客觀情況。一般指地震、臺風、洪水、戰(zhàn)爭等。如暴雨在極短時間內致使地下車庫內的車輛被淹，造成損失，地下車庫的排水系統(tǒng)沒有問題的話，物業(yè)管理公司是不需要承擔責任的。 (2)正當防衛(wèi)。正當防衛(wèi)是指當公共利益、他人或本人的權利遭受正在進行的不法侵害時，行為人對侵害人所采取的合法的防衛(wèi)措施。如物業(yè)管理公司的保安人員在捉拿小偷的過程中，將小偷刺傷，此行為屬于正當防衛(wèi)，物業(yè)管理公

23、司不需承擔責任。 (3)緊急避險。緊急避險是指為避免較大利益受損，而不得已采取的損害另一較小利益的行為。 (4)受害人自己的過錯致使損害發(fā)生的。按照民法的基本原理，行為人因自己的行為受到損害，應當由自己來承擔責任。如業(yè)主因自行裝修房屋，致使房間的電路受到損害，應由自己承擔責任。 (5)第三人過錯致使損害發(fā)生的。第三人過錯致使損害發(fā)生有區(qū)別不同的情況。如果第三人的過錯單獨導致?lián)p害的發(fā)生的話，被告可以免責，由第三人承擔全部責任。如果損失的發(fā)生是第三人、原告、被告中的兩者或多者的過錯導致，則在分清責任的基礎上，各自承擔自己的過錯所造成的損失。 以上內容應當結合實際展開一定的闡述，每要點4分，共20分

24、。五、案例分析題（本題15分） 15(1)該物業(yè)服務合同對胡先生產生法律效力。(3分)業(yè)主委員會代表業(yè)主簽訂物業(yè)服務合同對小區(qū)內的業(yè)主都具有約束力。（3分）除非經過業(yè)主大會討論終止合同或合同期滿等原因出現(xiàn)方可拒交管理費。（3分） (2)胡先生負有物業(yè)服務合同所規(guī)定的義務和職責（3分），主要是按時交納物業(yè)管理費和在合同約定事項范圍內的服從物業(yè)公司管理的義務。（3分）題庫四一、選擇題（在所給出的四個選擇項中選出一個以上的正確答案，然后將其序號填寫在題后的括號內。少選、多選、錯選均不得分。 每小題4分，共20分）1下列哪些主體可以成為物業(yè)管理法律關系的主體？( ) A某市規(guī)劃局 B無行為能力人 C法

25、人 D在中國的美國籍留學生2下列說法正確的有( )。 A目前我國已經有專門的法律對物業(yè)管理行為進行規(guī)范 B仲裁是解決物業(yè)管理糾紛的重要途徑 C撤職是常見的一種行政處罰 D行政調解是訴訟調解的一種3物業(yè)服務合同應當對以下哪些內容進行約定？( ) A服務費用 B合同期限 C物業(yè)管理事項 D違約責任4可以承接各種物業(yè)管理項目的是( )物業(yè)服務企業(yè)。 A. -級資質 B二級資質 C三級資質 D沒有5屬于業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)共同的義務的是( )。 A不棄管義務 B保密義務 C通知義務 D協(xié)助義務二、判斷題（內容正確的請在括號中寫“對”；內容不正確的請在括號 中寫“錯”，無需改正。每小題3分，共15分） 6

26、我國的物業(yè)管理法是2003年5月28日由國務院制定的。( ) 7占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放私家車的車位，屬于業(yè)主共有。( ) 8經過40%以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主臨時會議。( ) 9罰款是物業(yè)管理行政處罰中的一種。( ) 10.不動產的相鄰權利人應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關系。( )三、簡答題（每小題10分，共30分）11簡述物業(yè)管理法律關系的特征。12.簡述業(yè)主大會的職責。13簡述物業(yè)管理民事責任的免責條件。四、論述題（本題共20分）14結合實際談談物業(yè)管理糾紛的起因及其防范。五、案例分析題（本題15分） 15.位于新華大

27、廈大堂內側的富華海鮮餐廳的專用隔油池泄漏，外溢的油污一直漫延出去使新華大廈大堂地面濕滑。物管員發(fā)現(xiàn)此問題后，馬上向公司報告，要求清潔工盡快過來清理。但就在清潔工來到前，大廈的一位年近60歲住戶陳先生在通過大堂時滑倒在地，送往人民醫(yī)院后經診斷為左股骨隆間粉碎性骨折，前后住院23天，共用去醫(yī)療費1.9萬元。為此陳先生及其家人要求物業(yè)公司承擔責任，物業(yè)公司認為應當找餐廳索賠，因為造成陳先生滑倒的油污是餐廳專用隔油池泄漏出來的；餐廳認為陳先生滑倒的地點屬于物業(yè)公司負責管理服務的區(qū)域，因此也拒絕賠償。無奈之下陳先生只好向法院提出訴訟，請求法院判令富華餐廳和物業(yè)公司共同承擔責任。 問題：(1)本案的原告和

28、被告分別是誰？ (2)在訴訟中王某是否能與物業(yè)公司進行和解，為什么？ (3)你認為本案應如何處理？題庫四試題答案一、選擇題（在所給的四個選擇項中選出一個以上的正確答案，然后將其序號填寫在題后的括號內。少選、多選、錯選均不得分。每小題3分，共15分） 1. ABCD 2.B 3.ABCD 4.A 5.BCD二、判斷題（內容正確的請在括號中寫“對”；內容不正確的請在括號中寫“錯”，無需改正。每小題3分，共15分） 6錯 7錯 8錯 9錯 10.對三、簡答題（每小題10分，共30分） 11簡述物業(yè)管理法律關系的特征？ 答：物業(yè)管理法律關系性質的多重性（2分）；物業(yè)管理法律關系基本主體的特定性（2分）

29、；物業(yè)管理法律關系中業(yè)主居于主導地位（1分）；物業(yè)管理法律關系的客體有特殊性（1分）；物業(yè)管理法律關系的國家干預程度比較大（2分）；物業(yè)管理法律關系的產生、變更、終止有嚴格的程序性和要式性（2分）。 12簡述業(yè)主大會的職責。 答：召開業(yè)主大會或業(yè)主代表大會是業(yè)主團體運行的主要途徑。業(yè)主大會將對事關小區(qū)物業(yè)管理有關事項作出決議。業(yè)主大會主要職責應包括以下事項： (1)制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則；（1分） (2)選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；（2分） (3)選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)；（1分） (4)決定專項維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實施；(2分) (5)制定、修改物業(yè)

30、管理區(qū)域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；（2分） (5)法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關物業(yè)管理的職責。（2分） 13.簡述物業(yè)管理民事責任的免責條件。 (1)不可抗力。（2分） (2)正當防衛(wèi)。（2分） (3)緊急避險。（2分） (4)受害人自己的過錯致使損害發(fā)生的。（2分） (5)第三人過錯致使損害發(fā)生的。（2分）四、論述題（本題共20分） 14.結合實際談談物業(yè)管理糾紛的起因及其防范。 (1)物業(yè)管理糾紛的起因分析（8分） 立法工作滯后，物業(yè)管理法規(guī)立法層次低，內容混亂，缺乏權威性。開發(fā)商前期遺留的問題引發(fā)了后來物業(yè)管理的矛盾。缺

31、乏完善的市場競爭機制。物業(yè)管理的服務概念沒有建立。 (2)物業(yè)管理糾紛的防范措施（10分） 完善相關立法工作。加大行業(yè)規(guī)范化管理力度。培育和完善物業(yè)管理市場，把物業(yè)管理納入市場運行的軌道。業(yè)主和物業(yè)公司通過簽一份具體明確、內容詳盡的物業(yè)管理合同來規(guī)范雙方的行為。進一步規(guī)范政府行為。 以上內容應當結合實際展開一定的闡述，每要點2分，共18分。卷面清潔度2分。五、案例分析題（本題15分） 15(1)原告是陳先生（1分），被告是富華餐廳和物業(yè)公司。(2分) (2)能和解（2分），因為兩者之間的訴訟屬于民事訴訟范疇（2分），民事訴訟是以當事人的自主意思表示為基本原則的，在不違反法律的強制規(guī)定的前提下，

32、當事人一方或雙方可以行使或放棄自己的權利，也可以在訴訟中通過自愿協(xié)商來解決他們之間的法律問題，法院尊重當事人之間達成的和解協(xié)議。（3分） (3)陳先生的損失是由富華餐廳和物業(yè)公司共同過錯所致（3分），各應承擔一半的責任且負連帶責任。（2分）題庫五一、選擇題（在所給出的四個選擇項中選出一個以上的正確答案，然后將其序號填寫在題后的括號內。少選、多選、錯選均不得分。 每小題4分，共20分）1依據(jù)相關法律規(guī)定，妥善處理好物業(yè)相鄰關系，一般應遵循以下哪些原則。 ( ) A公平合理 B方便生活 C團結互助 D有利生產2物業(yè)服務企業(yè)在業(yè)主遲交物業(yè)管理費時，可以采取下面的( )措施。 A.斷水、斷電 B罰款

33、C按合同約定收取滯納金 D限制業(yè)主出入小區(qū)3下列哪些情況不屬于物業(yè)管理法律關系。( ) A.某市物業(yè)服務公司因長期虧損而破產 B業(yè)主陳某因遭遇車禍而死亡 C某物業(yè)服務公司向市房地產行政主管部門提出行政復議申請 D某物業(yè)服務公司員工利用職務便利侵占業(yè)主繳納的物業(yè)管理費4在物業(yè)管理糾紛中可能引發(fā)的刑事犯罪有( )。 A.詐騙罪 B，侵占財產罪 C故意傷害罪 D濫用職權罪5物業(yè)服務合同屬于( )。 A。有名合同 B無名合同 C典型合同 D。非典型合同二、判斷題（內容正確的請在括號中寫“對”；內容不正確的請在括號 中寫“錯”，無需改正。每小題3分，共15分） 6我國物權法于2007年3月通過，其中以專

34、章的形式規(guī)定了業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權制度。( ) 7業(yè)主就是物業(yè)所有權人。( ) 8收受合同定金的一方不履行約定的義務時，應當雙倍返還定金。t ） 9開除是物業(yè)管理行政處罰中的一種。( ) 10物業(yè)管理民事糾紛具有易發(fā)性和普遍性。( )三、簡答題（每小題10分。共30分）11簡述物業(yè)管理法的作用。12簡述業(yè)主委員會的職責。13簡述物業(yè)服務合同終止的原因。四、論述題（本題共20分）14試述物業(yè)管理民事責任的免責條件。五、案例分析題（本題15分） 15. 2011年4月的一天，陳明到廣州市黃埔區(qū)的富力花園住宅小區(qū)看望住在這里的父母。陳先生開車到該小區(qū)后，發(fā)現(xiàn)地下停車位已經沒有位置了，他在物業(yè)公司人

35、員的指引下將車輛停在了小區(qū)的空地上。小區(qū)是封閉式管理，進出的外來人員和車輛都要進行登記，陳先生領取了停車卡，并在物業(yè)管理人員的要求下交納了5元的停車費。陳先生離開小區(qū)時，發(fā)現(xiàn)車輛丟失了，陳先生和物業(yè)管理公司人員一起報了警，但車輛一直都未找到。在此情況下陳先生向物業(yè)公司進行索賠，這時他發(fā)現(xiàn)政府有關部門并未批準物業(yè)公司在此部位停車收費，物業(yè)公司也以自己并無收費資格，車輛保管合同無效為由，拒絕承擔賠償責任。 問題：(1)本案涉及到法律關系主要有哪些？ (2)物業(yè)公司是否有權利用小區(qū)公共部位進行營利，為什么？ (3)在本案中物業(yè)公司以自己并無收費資格，車輛保管合同無效的意見能否成立，為什么？題庫五試題

36、答案一、在所給的四個選擇項中選出一個以上的正確答案，然后將其序號填寫在題后的括號內。少選、多選、錯選均不得分。每小題3分，共15分） 1. ABCD 2.C 3.ABCD 4.ABCD 5.BD二、判斷題（內容正確的請在括號中寫“對”；內容不正確的請在括號中寫“錯”，無需改正。每小 題3分，共15分） 6對 7對 8對 9錯 10對三、簡答題（每小題10分，共30分） 11簡述物業(yè)管理法的作用。 答：第一，維護物業(yè)管理市場秩序。（3分） 第二，保障物業(yè)管理權利人合法權益。（3分） 第三，為優(yōu)質服務創(chuàng)設保障，為解決糾紛提供依據(jù)。（4分） 12簡述業(yè)主委員會的職責。 答：(1)召集業(yè)主大會會議，報

37、告物業(yè)管理的實施情況；(2分) (2)代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同；（2分） (3)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同；(2分) (4)監(jiān)督業(yè)主公約的實施；（2分）(5)業(yè)主大會賦予的其他職責。（2分） 13簡述物業(yè)服務合同終止的原因。 答：物業(yè)服務合同終止的原因主要包括以下幾個方面： (1)基于法律規(guī)定的事實發(fā)生而終止。（3分） (2)基于當事人的意思而終止。（3分） (3)因合同目的的實現(xiàn)而終止。（2分） (4)基于合同的更新而終止。（2分）四、論述題（本題共20分） 14試述物業(yè)管理民事責任的免責條件。 答：(1)不可抗力

38、。不可抗力是指不能預見、不能避免也不能克服的客觀情況。一般指地震、臺風、洪水、戰(zhàn)爭等。如暴雨在極短時間內致使地下車庫內的車輛被淹，造成損失，地下車庫的排水系統(tǒng)沒有問題的話，物業(yè)管理公司是不需要承擔責任的。 (2)正當防衛(wèi)。正當防衛(wèi)是指當公共利益、他人或本人的權利遭受正在進行的不法侵害時，行為人對侵害人所采取的合法的防衛(wèi)措施。如物業(yè)管理公司的保安人員在捉拿小偷的過程中，將小偷刺傷，此行為屬于正當防衛(wèi)，物業(yè)管理公司不需承擔責任。 (3)緊急避險。緊急避險是指為避免較大利益受損，而不得已采取的損害另一較小利益的行為。 (4)受害人自己的過錯致使損害發(fā)生的。按照民法的基本原理，行為人因自己的行為受到損

39、害，應當由自己來承擔責任。如業(yè)主因自行裝修房屋，致使房間的電路受到損害，應由自己承擔責任。 (5)第三人過錯致使損害發(fā)生的。第三人過錯致使損害發(fā)生有區(qū)別不同的情況。如果第三人的過錯單獨導致?lián)p害的發(fā)生的話，被告可以免責，由第三人承擔全部責任。如果損失的發(fā)生是第三人、原告、被告中的兩者或多者的過錯導致，則在分清責任的基礎上，各自承擔自己的過錯所造成的損失。 以上內容應當結合實際展開一定的闡述，每要點4分，共20分。五、案例分析題（本題15分） 15(1)本案主要涉及到兩類法律關系：一是物業(yè)管理公司與車主形成的車輛保管合同關系；（2分）另一個是物業(yè)管理公司與收費主管部門形成的行政法律關系。（2分）

40、(2)無權，（2分）因為小區(qū)公共部位已經攤入到業(yè)主所購房屋的建筑面積中，所以小區(qū)全體業(yè)主擁有該部分的使用權，物業(yè)公司在沒有征得業(yè)主同意的情況下，無權使用小區(qū)公共部位進行牟利。（4分） (3)不能成立，<2分）因為行政法律關系和民事法律關系性質不同，不能混淆在一起處理，有關物業(yè)公司對車主的民事責任問題，只要運用合同法中的相關規(guī)則即可處理。（3分）題庫六一、判斷題（內容正確的請在括號中寫“對”；內容不正確的請在括號中寫“錯”，無需改正。每小題3分，共15分） 1在物權法頒布實施之前，我們在法律上已經確立起業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權制度。 ( ) 2業(yè)主不能自行管理建筑物及其附屬設施，必須委托物業(yè)

41、服務企業(yè)或者其他管理人管理。( ) 3在我國，物業(yè)服務企業(yè)的資質認定不是強制性的。( ) 4開除是物業(yè)管理行政處罰中的一種。( ) 5在物業(yè)管理民事訴訟中，原告負主要的舉證責任。( )二、選擇題（在所給出的四個選擇項中選出一個以上的正確答案，然后將其序號填寫在題后的括號內。少選、多選、錯選均不得分。 每小題4分，共20分）1依據(jù)相關法律規(guī)定，妥善處理好物業(yè)相鄰關系，一般應遵循以下哪些原則？( A公平合理 B方便生活 C團結互助 D有利生產2物業(yè)服務企業(yè)在業(yè)主遲交物業(yè)管理費時，可以采取下面的( )措施。 A斷水、斷電 B罰款 C按合同約定收取滯納金 D限制業(yè)主出入小區(qū)3下列哪些情況不屬于物業(yè)管理

42、法律關系？( ) A某市物業(yè)服務公司因長期虧損而破產 B業(yè)主陳某因車禍而死亡 C某物業(yè)服務公司向市房地產行政主管部門提出頒發(fā)物業(yè)管理資質證書的申請 D某物業(yè)服務公司對轄區(qū)內人行道路邊一棵已枯死傾向路面的大樹不采取伐移措施的消極不作為行為4在物業(yè)管理糾紛中可能引發(fā)的刑事犯罪有( )。 A詐騙罪 B侵占財產罪 C故意傷害罪 D濫用職權罪5物業(yè)服務合同屬于( )。 A有名合同 B無名合同 C典型合同 D非典型合同三、簡答題（每小題10分，共30分）1簡述物業(yè)管理法律關系的特征。2簡述業(yè)主委員會的職責。3簡述物業(yè)服務合同終止的原因。四、論述題（本題共20分）試述物業(yè)管理民事責任的免責條件。五、案例分析題（本題15分） 2009年9月的一天，李某下班回家，車輛停放在小區(qū)內的一幢住宅樓前，結果被8樓的陳某家脫落的一塊玻璃砸中，花費修理費2萬余元。事后李某找到陳某要求其賠償相關費用，而陳某辯稱“我家玻璃從人住以來一直都是松動的，兩天前曾向物業(yè)公司反映過，要求物業(yè)公司進行維修，物業(yè)公司說人手不夠過兩天給修。再說我家在玻璃脫落時家中無人，是由于風力太大的原因和物業(yè)公司的不負責任，才造成損害結果發(fā)生的，我們沒有過錯，所以不應該由我們來賠償。”李某見無法解決此事