經(jīng)紀(jì)房地產(chǎn)價(jià)格制定N

1、房地產(chǎn)價(jià)格制定page2版權(quán)所有 不得外傳目錄一、房地產(chǎn)定價(jià)方法二、房地產(chǎn)定價(jià)策略三、項(xiàng)目整體價(jià)格制定四、項(xiàng)目各樓棟價(jià)格制定五、價(jià)格表詳細(xì)制作page3版權(quán)所有 不得外傳一、房地產(chǎn)定價(jià)方法一、房地產(chǎn)定價(jià)方法page4版權(quán)所有 不得外傳p 方法分類p成本加成定價(jià)法：成本加成定價(jià)法：將產(chǎn)品的成本(含稅金)加上預(yù)期利潤即為房地產(chǎn)價(jià)格。p競爭價(jià)格定價(jià)法：競爭價(jià)格定價(jià)法：競爭價(jià)格定價(jià)法從市場競爭的角度來定價(jià)。p加權(quán)點(diǎn)數(shù)定價(jià)法：加權(quán)點(diǎn)數(shù)定價(jià)法：根據(jù)面積、朝向、視野、樓層差別等而確定不同的定價(jià)增減比例。p顧客感受定價(jià)法顧客感受定價(jià)法: 依顧客感受而定價(jià)。page5版權(quán)所有 不得外傳二、房地產(chǎn)定價(jià)策略二、房地

2、產(chǎn)定價(jià)策略page6版權(quán)所有 不得外傳p 價(jià)格折扣與折讓策略p現(xiàn)金折扣：現(xiàn)金折扣：購買者如能及時(shí)付現(xiàn)或提早付現(xiàn),公司則給予現(xiàn)金折扣。p數(shù)量折扣：數(shù)量折扣：顧客大量購買時(shí),則予以價(jià)格上的優(yōu)待。page7版權(quán)所有 不得外傳p 單一價(jià)格與變動(dòng)價(jià)格策略p單一價(jià)格：單一價(jià)格：無論誰來購買都是同樣價(jià)格。若有折扣、優(yōu)惠、贈(zèng)品,則對每一顧客皆一視同仁。p變動(dòng)價(jià)格：變動(dòng)價(jià)格：對每一顧客的成交價(jià)皆有所差異。page8版權(quán)所有 不得外傳p 特價(jià)品定價(jià)策略p：使少數(shù)產(chǎn)品以非常廉價(jià)的姿態(tài)出現(xiàn),來吸引消費(fèi)者購買。所謂“特價(jià)品”在房屋營銷中往往只有一戶或少數(shù)幾戶, 如廣告中常見的所謂“起價(jià)”元或者根據(jù)特殊產(chǎn)品或時(shí)間內(nèi)規(guī)定的

3、價(jià)格。page9版權(quán)所有 不得外傳p 心理定價(jià)策略p：根據(jù)心理學(xué)家對消費(fèi)者購買心理之研究調(diào)查,同一件產(chǎn)品當(dāng)標(biāo)價(jià)49元時(shí),不但銷量遠(yuǎn)大于標(biāo)價(jià)50元的產(chǎn)品,甚至還比標(biāo)價(jià)48元的銷路還要好。這種策略也能用于房地產(chǎn)定價(jià)?，F(xiàn)代心理定價(jià)還有其他一些新的表現(xiàn),如吉祥數(shù)字、吉祥門牌號定價(jià)策略,像每平方米19888元這類定價(jià)。page10版權(quán)所有 不得外傳p 非價(jià)格競爭策略p：價(jià)格競爭是市場競爭的基本策略,但在房地產(chǎn)營銷中,也有在競爭中突破價(jià)格競爭而自主定價(jià)的策略,如在相鄰?fù)瑱n次的項(xiàng)目中,一方不通過價(jià)格調(diào)整,而通過提供比競爭者更優(yōu)惠的其他條件來競爭的情況,如提供良好的后期物業(yè)管理、較低的物業(yè)管理費(fèi)等來吸引顧客。

4、page11版權(quán)所有 不得外傳三、項(xiàng)目整體定價(jià)方法三、項(xiàng)目整體定價(jià)方法page12版權(quán)所有 不得外傳p 常用定價(jià)法:競爭價(jià)格定價(jià)法p市場對比項(xiàng)目的選擇說明：市場對比項(xiàng)目的選擇說明：由于房地產(chǎn)產(chǎn)品所獨(dú)具的地域性特點(diǎn)，在選取價(jià)格比對項(xiàng)目時(shí)，第一原則為選擇同區(qū)同質(zhì)項(xiàng)目，但某些項(xiàng)目所具有的特殊性，應(yīng)在更大范圍內(nèi)尋找價(jià)格標(biāo)桿進(jìn)行補(bǔ)充比對才能使結(jié)果更趨于客觀，同區(qū)同質(zhì)項(xiàng)目同區(qū)同質(zhì)項(xiàng)目不同區(qū)同質(zhì)項(xiàng)目不同區(qū)同質(zhì)項(xiàng)目page13版權(quán)所有 不得外傳p 權(quán)重影響原則p決定影響度的依據(jù)：競爭關(guān)系、客群的相似度、項(xiàng)目產(chǎn)品的相似度等決定影響度的依據(jù)：競爭關(guān)系、客群的相似度、項(xiàng)目產(chǎn)品的相似度等page14版權(quán)所有 不得外傳

5、p 確定市場比價(jià)體系舉例說明項(xiàng)目權(quán)重分配表項(xiàng)目權(quán)重備注a40%同區(qū)同質(zhì)b20%不同區(qū)同質(zhì)c20%不同區(qū)同質(zhì)d10%同區(qū)不同質(zhì)f10%同區(qū)不同質(zhì)合計(jì)100/page15版權(quán)所有 不得外傳p 確定市場比價(jià)體系地段價(jià)值37樓體素質(zhì)34環(huán)境設(shè)計(jì)6開發(fā)品牌8物業(yè)品牌8工程風(fēng)險(xiǎn)7100%page16版權(quán)所有 不得外傳p市場比較打分法說明p 打分取值區(qū)間：打分取值區(qū)間：-55p 打分方式：打本項(xiàng)目得分打分方式：打本項(xiàng)目得分p 分值還原：最終得分需要進(jìn)行還原，即以匯總分值除以取值區(qū)間分值還原：最終得分需要進(jìn)行還原，即以匯總分值除以取值區(qū)間10page17版權(quán)所有 不得外傳p地段價(jià)值37%影響因素權(quán)重項(xiàng) 目ab

6、cde大項(xiàng)細(xì)項(xiàng)比例打分得分打分得分打分得分打分得分打分得分環(huán)境21升值前瞻6%318-2-12-2-1221216居住成熟度5%15-3-15-3-15-1-500景觀價(jià)值5%-2-1015210315210噪音影響3%-4-12261326-2-6樓盤昭示性2%36-3-6-1-2-2-424交通路網(wǎng)交通6%424-1-6-1-600212地鐵站口3%1341241251539配套小區(qū)自有配套4%26-1-3-3-9-1-313社區(qū)外配套4%28-3-12-3-1214-1-4合計(jì)37%48-31-314038page18版權(quán)所有 不得外傳p樓體素質(zhì)34%影響因素權(quán)重項(xiàng)目abcde大項(xiàng)細(xì)項(xiàng)打

7、分得分打分得分打分得分打分得分打分得分規(guī)模8占地及總面積3%26-1-3-3-9-2-6-2-6容積率3%26412261339車位比2%00-2-4-3-600-2-4設(shè)計(jì)9%主力戶型3%1326-1-339-2-6層高2%00-2-4-3-600-1-2幾梯幾戶2%2448240024實(shí)用率2%00-1-224-2-4-4-8形象6外觀形象4%-2-8-1-4-3-1200-2-8公共裝修2%-2-4-1-2-2-400-4-8會(huì)所3%面積及功能設(shè)施3%13-2-6-3-900-4-12設(shè)備8設(shè)備智能化2%0000000000電梯1%-2-200000011供暖及制冷2%-2-412121

8、2-2-4高科技技術(shù)應(yīng)用3%515515515515515合計(jì)34%1918-1819-27page19版權(quán)所有 不得外傳p環(huán)境設(shè)計(jì)6%影響因素權(quán)重項(xiàng)目abcde比例打分得分打分得分打分得分打分得分打分得分綠化率%-4-12393913-3-9設(shè)計(jì)方案2%-2-4120024-4-8設(shè)計(jì)公司1%-2-200-2-200-2-2合計(jì)6%-181177-19page20版權(quán)所有 不得外傳p開發(fā)品牌8%影響因素權(quán)重項(xiàng)目abcde比例打分得分打分得分打分得分打分得分打分得分開發(fā)商5%-3-15-1-5-1-5-1-5-2承建商3%-1-300-1-3-1-32合計(jì)8%-18-5-8-8page21版權(quán)

9、所有 不得外傳p物業(yè)管理8%影響因素權(quán)重項(xiàng)目abcde比例打分得分打分得分打分得分打分得分打分得分物業(yè)公司品牌5%-3-15-3-1500-2-10-3-15物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)3%-1-3-2-626-2-639合計(jì)8%-18-216-16-6page22版權(quán)所有 不得外傳p工程風(fēng)險(xiǎn)7%影響因素權(quán)重項(xiàng)目abcde比例打分得分打分得分打分得分打分得分打分得分現(xiàn)有工程形象3%-2-6-3-93900-4-12入住時(shí)間4%-4-16-3-12-1-4-3-12-5-20合計(jì)7%-22-215-12-32page23版權(quán)所有 不得外傳p比較打分體系匯總表六大影響因素權(quán)重項(xiàng)目abcde比例得分得分得分得分得分

10、地理位置37%48-31-314038樓體素質(zhì)34%1918-1819-27環(huán)境設(shè)計(jì)6%-181177-19開發(fā)質(zhì)量8%-18-5-8-8-4物業(yè)管理8%-18-216-16-6工程風(fēng)險(xiǎn)7%-22-215-12-32合計(jì)100-9-49-3928-50分值還原-0.9-4.9-3.92.8-5.0page24版權(quán)所有 不得外傳p項(xiàng)目對比價(jià)格的確定分項(xiàng)項(xiàng) 目abcde項(xiàng)目均價(jià)1600017500145001600017000精裝標(biāo)準(zhǔn)35002000200025004500實(shí)際折扣97折97折97折97折97折折扣后均價(jià)1552016975140651552016490精裝7折后價(jià)格2450140

11、0140017503150最終比準(zhǔn)價(jià)格1307015575126651377013340page25版權(quán)所有 不得外傳p匯總比較打分體系得出比對價(jià)格分項(xiàng)項(xiàng) 目abcde各項(xiàng)目最終比準(zhǔn)均價(jià)1307015575126651377013340本項(xiàng)目對比得分99.195.196.1102.895.0本項(xiàng)目比準(zhǔn)價(jià)格1295214812121711415612673比對項(xiàng)目比準(zhǔn)權(quán)重40%20%20%10%10%權(quán)重后本項(xiàng)目比準(zhǔn)價(jià)51812962243414161267本項(xiàng)目加價(jià)平均合計(jì)13260page26版權(quán)所有 不得外傳四、項(xiàng)目各樓棟價(jià)格制定四、項(xiàng)目各樓棟價(jià)格制定page27版權(quán)所有 不得外傳p 常用

12、定價(jià)法p加權(quán)點(diǎn)數(shù)定價(jià)法： 單價(jià)形成單價(jià)形成=基準(zhǔn)價(jià)+平層差+層差權(quán)重跳差page28版權(quán)所有 不得外傳平層差：平層差：按照戶型的不同性質(zhì)進(jìn)行制定，如景觀、噪音、景觀、噪音、面積、戶型結(jié)構(gòu)、采光、通風(fēng)面積、戶型結(jié)構(gòu)、采光、通風(fēng)等綜合考量各戶型的差價(jià)樓層差樓層差: : 根據(jù)樓層的區(qū)域定價(jià)，如1-9層層差可設(shè)置為100元，9-18層設(shè)置為50元，18層以上可設(shè)置為30元。特殊層差：特殊層差：凡遇到首層、頂層或帶數(shù)字首層、頂層或帶數(shù)字4 4、1313等等特殊樓層需要單獨(dú)定價(jià)p 常用定價(jià)法page29版權(quán)所有 不得外傳p 客戶意向戶型參考page30版權(quán)所有 不得外傳五、價(jià)格表詳細(xì)制作五、價(jià)格表詳細(xì)制作page31版權(quán)所有 不得外傳p 價(jià)格表搭建框架1單元房號建筑面積單價(jià)總價(jià)房號建筑面積單價(jià)總價(jià)2（南北向2居）1（南北向2居）1402140113021301120212011102110110021001902901802801702701602601502501402401302301202201102101page32版權(quán)所有 不得外傳p 常用excel公示運(yùn)用p$符號：符號：表示絕對引用 psum：表示求和函數(shù) pround：四舍五入，常用格式r