舊小區(qū)物業(yè)管理方案

1、學資學習網(wǎng)老舊小區(qū)物業(yè)管理方案怎么寫，針對老舊的小區(qū)，應該及時的維修，質，改善小區(qū)內部的環(huán)境等。以下這篇是老舊小區(qū)物業(yè)管理方案文章，友一起來看看這篇由資料站為您提供的文章。養(yǎng)護， 提高小區(qū)居住品供大家參考。 感興趣的朋老舊小區(qū)物業(yè)管理方案范文：為了提高小區(qū)居住品質， 對庭院改善、 小區(qū)整治后的房屋及設施進行長效管理， 使老舊小區(qū)也能夠享受物業(yè)管理服務帶來的便利和舒適。我公司充分認識加強老舊小區(qū)物業(yè)管理工作的重要性，針對不同情況采取相應措施，有效化解物管、自管中的諸多矛盾，逐步建立健全長效管理機制，努力提高居民生活質量，提高小區(qū)管理的整體水平。我們在為業(yè)主提供服務的時候， 始終要堅持以人為本、

2、服務至上的理念， 服務的內容與方式始終以業(yè)主為中心； 以滿足老舊小區(qū)業(yè)主的需求為目標； 以業(yè)主的滿意為公司的最高追求； 在服務過程中不斷調整服務方式與模式，以達到業(yè)主的要求。一、管理思路根據(jù)老舊小區(qū)的特點和物業(yè)管理需求分析，我們提出以下管理思路：1、根據(jù)老舊小區(qū)物業(yè)管理需求分析和我公司物業(yè)管理經驗，我們將老舊小區(qū)管理標準定位在專業(yè)物業(yè)管理服務標準上。 通過高水平物業(yè)管理將老舊小區(qū)提到一個較高的層次上， 實現(xiàn)低消費投資， 高價值體現(xiàn)， 將老舊小區(qū)變成一個體現(xiàn)現(xiàn)代社會文明價值的小區(qū)。 我公司設有專門的管理處辦公機構，管理操作人員配置齊全，辦公場所干凈有序。2、對老舊小區(qū)采取專業(yè)管理的關鍵在于對配套

3、設施的管理和服務，我們將對照國家物業(yè)管理的法律法規(guī)和頒布的系列標準， 針對老舊小區(qū)業(yè)主的特別需求來確定客戶 （ 業(yè)主 ） 服務的項目、 內容和標準。每年要采取書面形式向業(yè)主征詢對物業(yè)管理服務的意見。3、 由于老舊小區(qū)的管理弊端， 消防安全及安全保衛(wèi)工作尤其重要， 小區(qū)出入口能做到 24 小時站崗值勤。 每天按規(guī)定進行巡邏； 能實施 24 小時不間斷巡邏。 有車輛管理制度 , 對進出小區(qū)的車輛實施證、卡管理，引導車輛有序通行、停放。對進出小區(qū)裝修、家政等勞務人員實行臨時出入證管理。對臨時訪客實行登記制度。對火災、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應急預案，事發(fā)后及時采取相應措施。老舊小區(qū)對于消防安全工作

4、要求極高， 我公司將安排具有消防工作經驗的保安人員， 以退伍軍人為主，兼顧考慮個別崗位可安排老舊小區(qū)的住戶，以做到真正的小區(qū)就是家， 愛崗如愛家， 實行24 小時執(zhí)勤，為業(yè)主提供安全、溫馨的生活環(huán)境。4、 老舊小區(qū)物業(yè)管理面積較大， 我公司物業(yè)管理人員全部持證上崗， 管理制度齊全， 責任明確。賬務清晰，管理服務人員 24 小時服務，服務熱情，行為規(guī)范。5、針對老舊小區(qū)物業(yè)管理，我們堅持按有關規(guī)定和合同約定定期公布物業(yè)服務費用或者物業(yè)服務資金的收支情況（至少每半年公布一次） ; 在收費、財務管理、會計核算、稅收等方面執(zhí)行有關規(guī)定。 我公司及業(yè)主方雙方簽訂規(guī)范的物業(yè)服務合同， 明確雙方權利義務關系

5、的， 服務標準等相關內容并在小區(qū)顯著位置進行公示。 根據(jù)業(yè)主需求， 提供物業(yè)服務合同之外的特約服務和代辦服務的，有在顯著位置公示服務項目與收費標準。6、針對老舊小區(qū)具體情況，采取一體式的安全管理體系。在項目員工招聘上，采用有經驗的管理人員來管理。同時兼顧項目的實際情況。兼顧考慮個別崗位可安排老舊小區(qū)的住戶，實行24小時有專職保安人員執(zhí)勤。 幫助解決一些困難戶的問題， 提高員工的愛崗熱情， 真正的做到以小區(qū)為家。管理人員、專業(yè)操作人員按照國家有關規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或崗位證書 , 且經消防知識培訓有記錄。7、我公司將聯(lián)合社區(qū)居委會等有關部門，在老舊小區(qū)的內大力開展各種有益的社區(qū)活動，推動

6、精神文明的發(fā)展，形成良好的社區(qū)文化。保證小區(qū)不斷提高管理處的管理水平。我公司定期安排老舊小區(qū)的員工參加培訓和學習， 、 8 公共配套設施維護運行正常；供水、供電、供氣等設備使用正常；規(guī)范活動場所，機動車、非機動車停車場，機動車停放、行駛等的標志。保證車輛運行暢通，停放有序，并做好防盜工作。9、針對老舊小區(qū)綠化管理，制定綠化管理方案，對覆蓋率達15%以上的綠地進行專業(yè)養(yǎng)護，保證花草樹木管理養(yǎng)護得當，按季節(jié)治病蟲害，每月保持植物澆水，施肥，噴藥殺蟲，除雜草，修剪等養(yǎng)護工作，保證植物生長良好，形成較好的植物景觀。10 、老舊小區(qū)保潔管理，我們將所有棟樓逐一分解，包干落實到各工作人員， 全面實行自家的

7、孩子自家抱，各責任人兼顧包干樓棟的樓道衛(wèi)生工作，包括樓道內的亂堆放、亂張貼、樓道廣告，同時，監(jiān)督其他樓棟責任人的工作，做到任務分解、責任落實、相互監(jiān)督、共同進步的作用。垃圾實行袋裝化管理，每天清運，公共場所定期清掃保潔， 保持整潔干凈。 根據(jù)當?shù)貙嶋H情況能定期進行消毒和滅蟲除害。11 、 由于老舊小區(qū)設備設施老舊，設備設施管理維護十分重要， 必須迅速全面熟悉設備特性， 掌握運行規(guī)律；在正式運行后，要確保公共設施，公用設備定期維護，水、電、氣24 小時報修值班， 接到報修電話 10 分中到場， 急修半天內完成。 對共用設施設備進行日常管理和維修養(yǎng)護 （依法應由專業(yè)部門負責的除外） 。建立共用設施

8、設備檔案（設備臺帳） ，設施設備的運行、檢查、維修、保養(yǎng)等記錄齊全。設施設備標志齊全、規(guī)范，明確責任人；操作維護人員嚴格執(zhí)行設施設備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范、設施設備運行正常。 消防設施設備完好， 能隨時啟用， 消防通道要保持暢通。 設備房保持整潔、通風、無跑、冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象。小區(qū)道路暢通、路面平整，井蓋無缺損或丟失，主要道路及車場交通標志齊全、規(guī)范。路燈、樓道燈完好率高等于98%。容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防范措施；對可能發(fā)生的各種突發(fā)設備故障（ 供電、供水、消防設備等） 有應急預案。供電設備運行能正常使用的，無設施損壞, 配電室管理規(guī)范。 供水設備運行正常，無設施損壞。制訂

9、有詳盡的設備設施年、季、月、周等定期維護保養(yǎng)檢修以及日常維修計劃、方案、標準。制訂有各類應急搶修、處理方案，保證設備設施能高效經濟運行。12 、安全保衛(wèi)及消防工作。結合工作區(qū)的物業(yè)，完備安全防范措施。嚴格來訪保安人員 24 小時在崗值班， 夜間安排專人巡邏。 物業(yè)人員掌握消防設施的使用方法， 并能及時處理各種火災事故，設立消防疏散示意圖，保證消防車輛和各安全出口的暢通無阻，每月對此檢查2 次以上。13 、 房屋管理對房屋共用部位進行日常管理和維修養(yǎng)護， 檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全。 根據(jù)房屋實際使用情況， 定期檢查房屋共用部位的使用狀況， 需要維修， 屬于小修范圍的， 有及時組織修復；屬于大、中修

10、范圍的，要及時編制維修計劃，向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出報告與建議。 有每日巡查小區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等， 做好巡查記錄、 及時維修養(yǎng)護。 對違反規(guī)劃私搭亂建 （ 包括亂搭防盜窗、 曬衣架， 亂封陽臺 ） 和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并及時報告有關主管部門。14 、物業(yè)管理制度與檔案、資料管理在日常管理中要建立交接班登記制度；建立資料的收集， 分類整理，歸檔管理制度。房屋及其共用設施設備檔案資料齊全、 建立住房用戶檔案， 進行分類成冊、 管理完善， 方便查閱。 有完善的物業(yè)管理方案， 質量管理、 財務管理、 檔案管理等制度健全。15 、其他管理（ 1 ）定期

11、開展有意義、健康向上小區(qū)文化活動。（ 2 ）積極支持參與社區(qū)文化建設。被上級部門批評通報和在市級以上媒體無因物業(yè)管理服務的原因導致小區(qū)管理水平差， ） 3（有負面報道。（ 4 ）避免小區(qū)內由物業(yè)管理不善導致發(fā)生的治安、刑事案件。物業(yè)服務和業(yè)主出入的和諧；我司實行零干擾服務， 在業(yè)主上下班高峰期， 除主要出入口我司安排保安人員嚴格管理以外， 其他服務均為零干擾： 即我們所有的設施維修、 保潔服務均將安排在夜間或非高峰時間， 為業(yè)主出入提供方便。二、抓整治工作，換環(huán)境面貌1、針對問題，一對一宣傳根據(jù)我公司以往老舊小區(qū)管理工作經驗，亂種植、 亂堆放、 亂搭建的現(xiàn)象較為嚴重。 再之老舊小區(qū)大部分居住著

12、老人或外來人員， 亂晾曬、 亂堆放情況無法杜絕， 無形之中給小區(qū)管理來了難度。我們將在接管后進行通過各種渠道各種方式進行物業(yè)管理知識普及宣傳， 制作業(yè)主入住手冊， 加大小區(qū)物業(yè)管理的宣傳工作， 針對小區(qū)存在的問題從治安安全、 消防意識等方面對業(yè)主進行一對一的宣傳，提高業(yè)主的文明意識以及安全防范意識。2、做好小區(qū)基礎設施的維護，切實解決老百姓所關心的熱點問題，加強停車位或共用車庫的管理，解決居民停車位的問題，消除小區(qū)內消防車難進入的安全隱患。3、加強對公司人員的業(yè)務培訓力度，提高基本素質，掌握服務技能，明確工作職責，全面提升管理水平和質量，對拆遷安置小區(qū)做到保安、保潔、保綠，建立社區(qū)與物管定期有

13、；三、管理模式；在管理與服務的過程當中，我們將建立一套適應老舊??；1、項目負責人現(xiàn)場指揮；實行公司垂直領導下的項目負責人負責的內部管理模式；2、服務的制度化、專業(yè)化、標準化；建立健全相應的規(guī)章制度，以制度促進管理，員工配置；3、建立安全保障體系；針對老舊小區(qū)的實際情況，我公司從以下幾方面做好安；(1) 消防安全；置小區(qū)做到保安、保潔、保綠，建立社區(qū)與物管定期有效溝通的管理機制，采取整體聯(lián)動，形成合力，聯(lián)合管理，及時現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)、解決問題，把事情消滅在萌芽狀態(tài)，不等問題成堆以后再臨時抱佛腳，不浪費大量的人力、財力、物力。營造舒適、整潔、安全的小區(qū)環(huán)境(2) 水電氣設備安全管理建立健全水電氣設備正常使

14、用的巡查制度， 全面掌握托小區(qū)各類管線的線路、 走向， 以便于在發(fā)生故障時能夠迅速有效地予以排除，方便業(yè)主方的正常使用。(3) 小區(qū)安全維護根據(jù)老舊小區(qū)物業(yè)管理的安防要求， 結合我公司安防經驗， 確立我公司將以人防為主、 技防為輔的安全防范思路，對老舊小區(qū)物業(yè)管理實行24 小時安全巡防，為業(yè)主方提供一個安全、舒適的生活環(huán)境。(4) 環(huán)境衛(wèi)生維護根據(jù)老舊小區(qū)物業(yè)管理要求， 合理安排細劃保潔區(qū)域， 衛(wèi)生保潔均責任到人， 確保管理區(qū)域內清潔衛(wèi)生、整潔有序。三、各崗位人員的配置四、環(huán)境清潔衛(wèi)生管理(一)環(huán)境服務范圍及要求日常保潔工作是通過日常清掃工作， 對本物業(yè)管理區(qū)域進行定時、 定點、 定人進行廢棄

15、物的收集和清運，通過清、掃、擦、拭、除、洗等常規(guī)性服務，維持所有公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生。根據(jù)老舊小區(qū)目前的現(xiàn)狀，清潔工作應做好以下幾項：1、垃圾處理。主要包括收集、清除、回收、壓實、運達指定地點。2、在規(guī)定的范圍內做好灰塵清掃、污跡清洗、地面維護等，做到地面無灰塵，無垃圾，保持)小區(qū)道路、廣場、綠地、樓梯1(場地清潔；墻面、頂面的清潔維護按物業(yè)管理規(guī)范執(zhí)行。 扶手、 共用部位玻璃、 樓道、 路燈、 樓道燈等按規(guī)定時間進行清掃； 道路積水、 積雪能及時清除。共用雨、 污水管道每年正常疏通； 雨、 污水井、 化糞池每月正常檢查能正常使用。 小區(qū)樓內地面、墻壁、樓梯及扶手、大門、消防器材、垃圾桶、控制開

16、關等，無手印，無污漬，無塵土，保持光潔明亮。小區(qū)道路：地面無垃圾，障礙物。綠化帶：無垃圾，枯死植物及時清理。（ 2 ）環(huán)境部分：地面無垃圾雜物，無積水，無明顯污漬。室外設施包括燈飾、欄桿、垃圾桶等無污漬、水跡和明顯灰塵，墻壁及其他設施上無不良張貼物。下雪時要及時清掃，必要時作防滑處理。（ 3 ） 垃圾收集清運： 樓幢垃圾桶置放合理， 生活垃圾能做到日產日清的， 垃圾桶清潔、 無異味。垃圾箱、桶要定期清洗消毒，無蚊蠅，無臭味。垃圾清運工具應保持清潔無破損，清運過程中不得產生二次污染。（ 4 ）其他：小區(qū)內如舉辦社區(qū)活動等，做到垃圾及時清理。3、 住宅樓內公共衛(wèi)生： 走廊、 大門、 值班室、 樓梯

17、地面干凈無污跡、 痰跡、 塵土、 紙屑等雜物；走廊窗臺、玻璃干凈明亮、無塵土。樓梯扶手和欄桿保持干凈。4、負責小區(qū)道路衛(wèi)生保潔。5、定期樓頂清掃、外墻面清理。6、院落衛(wèi)生：地面干凈無塵土、煙頭、紙屑等雜物；綠化區(qū)及時清掃干凈。7、對現(xiàn)有的綠化苗木、花卉，要做好養(yǎng)護管理、培植，負有美化環(huán)境的責任。養(yǎng)護管理包括：定期澆水、施肥、整形、修剪、防治病蟲、保證現(xiàn)有苗木成活率等。（二）保潔人員素質要求1、樹立高度的責任心，關心業(yè)主方的利益，嚴格片區(qū)保潔責任制，在清潔過程中，如發(fā)現(xiàn)設施設備有損壞或異常情況應及時向上級主管或工程維修人員匯報， 負責管理好片區(qū)衛(wèi)生器具， 認真做到衛(wèi)生器具整潔、 布置合理， 隨時

18、保持清爽、 美觀， 保證物管區(qū)域的清潔衛(wèi)生， 不留衛(wèi)生死角。保潔人員應隨時巡視，發(fā)現(xiàn)污物雜物應及時處理，隨時保證清潔衛(wèi)生。2、 保潔人員要努力提高自身素質和對公司負責的覺悟， 服從領導工作安排， 遵守公司工作紀律，不遲到，不早退，不擅自離崗，如有急事須向主管請假。當班人員不得做與本職工作無關的事；3、承包崗位片區(qū)衛(wèi)生必須達到規(guī)定標準，連續(xù)3 次未；達標者，分別給予警告、罰款、辭退的處罰；須做好詳細記錄；4、保潔人員服務要熱情周到，舉止端莊，禮貌大方，；5、上班時必須穿著清潔，按規(guī)定要求著裝，并將工作；6、保潔人員在工作要堅持原則，團結協(xié)作，以禮相待；7、不準私拿公物，私賣廢品，如發(fā)現(xiàn)，分別給予

19、罰款；8、垃圾要隨時清除干凈，用垃圾桶、垃圾袋及時運送的事。得到主管的批準，方才能到休息室休息。9、保潔人員在工作中有權勸阻、制止破壞公共衛(wèi)生的行為，不能處理、解決時應立即向上級主管匯報，有權提出工作中的一些合理化建議。10 、保潔員必須嚴格按照保潔員清潔工作程序執(zhí)行。五、保安及消防管理（1） 保安管理內容及要求安全管理服務的目的是維護物業(yè)管理范圍內正常的工作、 生活秩序、 協(xié)助公安機關做好內部的安全防范工作，它在整個物業(yè)管理中占有舉足輕重的地位。安全管理工作是一項特殊的服務工作，要求保安人員應具有良好的身體素質、心理素質、保安技能，要忠于職守，有勝任保安工作的綜合能力，還要有良好的職業(yè)道德、

20、文明執(zhí)勤、禮貌待客、堅持原則。根據(jù)不同的區(qū)域及崗位要求，保安隊應設立出入口固定保安、巡邏保安等。嚴禁外來閑雜人員進入小區(qū)， 來訪人員必須登記， 準許后方可入內。 對進出車輛和停放車輛要嚴格管理，統(tǒng)一指揮，嚴禁亂停亂放；未經登記允許不得進入小區(qū)，嚴禁貯裝易燃易爆危險品的車輛進入小區(qū)。 小區(qū)內保安主要負責小區(qū)的安全保衛(wèi)工作， 認真負責地做好各項安保工作， 要實行嚴格的規(guī)章制度，不空崗、漏崗，發(fā)現(xiàn)可疑情況和事故苗頭立即上報，并迅速處理、果斷處置，確保小區(qū)治安穩(wěn)定。 巡邏保安負責小區(qū)內白天及夜間的巡邏， 要做到主動、 熱情、 耐心、 周到的服務，杜絕因工作失職造成小區(qū)內被盜和其他事件， 及時發(fā)現(xiàn)各種事

21、故隱患， 不因失職而出現(xiàn)意外事故，維護正常的工作、生活秩序。小區(qū)內車輛按停車位停放有序， 行車通道上不準停放車輛。 白天夜間對停車場流動巡查、 管理。保安人員的選配應根據(jù)本項目實際情況嚴格篩選，負責小區(qū)的秩序保障工作；小區(qū)內突發(fā)事件的處置，災害預防，火災撲救，發(fā)現(xiàn)和制止小區(qū)內的暴力事件， 隨時準備提供緊急救助。小區(qū)內公共部位安全隱患的檢查、 排除及上報， 對違規(guī)事件及時提示和糾正， 有針對性地進行安全教育。小區(qū)內有特殊活動安排，保安要協(xié)助維持現(xiàn)場秩序。對保安管理及停車場管理工作應明確工作內容和工作要點，制定出具體的工作標準及檢查辦法。（2） 預警、應變措施1、安全應急計劃和措施(1) 目的：在

22、發(fā)生緊急、突發(fā)事件時，以最有效的方法，在最短的時間內控制事態(tài)的發(fā)展， 或保證出色完成上級交辦的臨時任務。適用范圍：1) 治安突發(fā)事件， 如突然發(fā)生的重大搶劫、 殺人、 業(yè)主或公司管理人員遭到犯罪分子的突然襲擊等。2) 受到水災、火災、臺風等自然災害的威脅、襲擊。3) 其他重大意外情況。(2) 職責：1)對可能發(fā)生的由物業(yè)管理處負責制定安全應急計劃， 報物業(yè)管理處或分管副總經理審批， 必要時報總經理審批；2) 對即將發(fā)生或已發(fā)生的突發(fā)事件由安全領班臨時確定應急措施，同時向上級匯報。(3) 計劃：1)對可能發(fā)生的治安突發(fā)事件和已發(fā)生或即將發(fā)生的自然災害由物業(yè)管理處組織制定應急計劃和預防措施，并安排

23、崗位人員按部署執(zhí)行。2) 處理治安突發(fā)事件時， 由值班員迅速向派出所報案， 安全領班臨時確定應急方案， 安排人員迅速控制物業(yè)管理范圍內各通道、樓梯口，封鎖出事現(xiàn)場， 嚴格盤查出入現(xiàn)場的人員， 直到公安人員到來。3) 制定的應急計劃必須慎重，考慮周詳，在制定自然災害應急措施時， 要根據(jù)災情的程度、 特性而定。(4) 實施：1)在執(zhí)行過程中，發(fā)現(xiàn)偏離實際情況應及時糾正，并上報相應審批人員認可。對發(fā)生的每一事件必須總結，如果是人為原因造成損失，應立即查找原因，認真填寫糾 2) 正措施報告 ，嚴防類似情況的發(fā)生。3) 保存事件全過程的有關記錄，存檔 3 年。重大自然災害的記錄長期保存。(5) 要求：為

24、增強應變能力和戰(zhàn)斗力， 平時每個保安隊員必須進行嚴格的學習、 訓練、 消防演習和緊急集合演練。(三)強化消防管理意識1、消防管理目標堅持預防為主， 防消結合的消防工作方針， 嚴格實行防火安全責任制， 并樹立全員防消的管理觀念，實施全員義務消防員制。2、加強消防教育宣傳和培訓演練工作（ 1 ）消防教育宣傳工作：管理處將在物業(yè)轄區(qū)內不間斷地傳播消防法規(guī)、 防火知識， 并定期邀請消防中隊前來舉辦消防知識講座，張貼消防宣傳畫，向業(yè)主進行消防知識宣傳。（ 2 ）做好消防培訓及演練工作：重點加強保安員的消防實戰(zhàn)演習， 每年組織義務消防隊員和廣大業(yè)主共同參與的消防演練， 提高全員的自救意識和能力，防患于未燃

25、。3、積極落實防火安全三級檢查制度，重視冬、春兩季的消防、設施設備大檢查工作，確保在火災多發(fā)期的消防安全工作。4、建立消防快速反應隊結合以往的工作經驗，我們將在保安員中選撥一批隊員組建 消防快速反應分隊，以保證一旦出現(xiàn)火警時，我們能迅速作出反應，立足自救，最大限度地減少火災損失。5、善后與收復火勢完全熄滅后，保安員負責現(xiàn)場警戒，保護現(xiàn)場， 并協(xié)助消防部門查明火因并統(tǒng)計損失， 向上級提交事故報告。（四）緊急事件處理1、暴風雨及無法避免的自然災害組織人力進行突擊性清理工作，保證溝、渠、通道暢通，雨水口、接水口、地漏無異物堵塞，加固防災設施，檢查網(wǎng)架、支架、門窗是否歸位，消除一切潛在的危險性因素，同

26、時，積極參與搶險救助，迅速恢復現(xiàn)場，保持小區(qū)整體形象，將損失降低到最小程度。（五） 水警、火警預防及排防、善后處理當樓層內水管、 接頭爆裂造成樓層浸水時應迅速關閉水管閥門， 并迅速通知護衛(wèi)和維修人員前來救助；如房屋內部滲水，要及時通知業(yè)主，協(xié)助業(yè)主做好各項工作。如員火警等特殊情況，積極組織突擊小組搞好特殊清潔工作。六、公用設備、公共場所等管理養(yǎng)護（一） 日常維修養(yǎng)護： 操作維修人員根據(jù)日常管理經驗， 利用檢測儀表對設備的關鍵部位進行檢查， 發(fā)現(xiàn)故障及時排除， 并做好記錄。 操作人員每天對托管區(qū)域內的市政設備設施至少巡視兩次；（二）一級保養(yǎng)：維修人員對設備進行局部清潔、調整，每季度一次；二級保養(yǎng)

27、：維修人員對設備進行全面清理、局部維修，每半年一次。（三） 公用設備、 公共場所設施養(yǎng)護范圍； 共用設施、 設備的維修、 養(yǎng)護、 運用和管理包括： 共用；1、管理規(guī)程；（1） 小區(qū)內水電維修、養(yǎng)護工作由工程隊負責；（2） 工程維修、管理人員以水電維修、養(yǎng)護和亮化方；（3） 項目管理人員每日對托管區(qū)域的亮化巡查2 次以；（4） 高低壓配電房實行24 小時值班制度；（5） 工程維修人員在例行檢查過程中發(fā)現(xiàn)問題，立即；（6） 月末，工程部維（三）公用設備、公共場所設施養(yǎng)護范圍共用設施、設備的維修、養(yǎng)護、運用和管理包括：共用的上、下水管道、落水管、照明、高低壓電房、水泵房、樓內消防設施。設備操作維護人

28、員必須具有相應資質， 熟悉掌握小區(qū)內各種設備系統(tǒng)原理。定期對小區(qū)的水、電、氣、門窗等進行巡視，發(fā)現(xiàn)問題及時維修。隨時對小區(qū)屋頂漏水管及地溝進行疏通，保持下水管道、落水管通暢，避免屋頂積水而產生漏水現(xiàn)象。1、管理規(guī)程（7） 小區(qū)內水電維修、養(yǎng)護工作由工程隊負責；（8） 工程維修、管理人員以水電維修、養(yǎng)護和亮化方案質量標準為依據(jù)，每日檢查和評估各區(qū)域的亮化維護情況，并作出質量評估，記錄于每日的工作記錄評估表中；（9） 項目管理人員每日對托管區(qū)域的亮化巡查2 次以上，巡查結果記錄備查；（10） 高低壓配電房實行24 小時值班制度；（11） 工程維修人員在例行檢查過程中發(fā)現(xiàn)問題，立即制定維修、整改方案

29、，協(xié)調有關部門做好整治工作并及時復查；（12） 月末，工程部維修人員根據(jù)每天的亮化維修記錄進行匯總、統(tǒng)計，并將匯總表及時上報給總公司。2、質量標準所有電器由專業(yè)工程師按設計要求操作維護和保養(yǎng)， 確保用電設施的正常使用， 日常小修在當日內完成，大修在一周內修復亮燈。(四)主要措施1、按照行業(yè)規(guī)范和工程專業(yè)要求制定完善的設備、設施操作規(guī)程和維修管理制度，確保維修及時，同時加強對員工操作行為的規(guī)范， 執(zhí)行行業(yè)法規(guī)，加強安全管理和安全教育工作， 建立健全各項安全操作規(guī)程，防止安全事故的發(fā)生；2、建立日巡查制度，每天不少于4 次巡查各配套設備、設施運行狀況，并做好記錄，發(fā)現(xiàn)問題及時解決，建立健全巡查、檢

30、修記錄；3、針對小區(qū)各配套設施做出具體的年度工作計劃，確保設備的正常運行：( 1 ) 消防系統(tǒng)： 安排專業(yè)人員 24 小時對每次報警情況做好記錄并出現(xiàn)場排除警報， 定期組織所有員工進行消防演練和參加消防培訓， 熟悉滅火器、 消防栓的使用方法， 每年對整個消防系統(tǒng)做一次檢測，確保消防設施、消防器材性能完好與使用，做好消防設施的維護， 保證消防系統(tǒng)運轉正常；2）上、下水系統(tǒng)：定期檢查住宅樓樓內上、下水系統(tǒng)動轉情況，發(fā)現(xiàn)有跑、冒、滴、漏要及時維修或更換，下水堵塞要及時疏通，每6 個月對排水系統(tǒng)進行一次疏通清理；（ 3 ） 高低壓配電房：安排專業(yè)人員 24 小時值班， 按照高低壓配電房操作規(guī)定進行操作

31、，認真做好各類操作記錄，嚴格執(zhí)行操作票制度，定期做好配電柜的清潔、養(yǎng)護等工作；（ 4 ）其它：每天對小區(qū)內做兩次以上巡視，發(fā)現(xiàn)問題應及時主動維修更換，線路接口處有無松動、過熱現(xiàn)象，確保不影響正常使用，小區(qū)內嚴禁違規(guī)使用高負荷大功率電器、動用明火、私拉亂改用電線路或插座；嚴禁隨意動用消防設施設備。（ 5 ）如遇水、電、氣故障，隨叫隨到，及時通知供水供電供氣公司，排除故障，保證居民正常生活。（ 6 ）設備、設施維護人員應每天匯總整理各種記錄，及時分析掌握用電和設備運轉情況，并根據(jù)記錄分析隨時調整維修養(yǎng)護工作計劃與安排， 使各類設備、 設施處于安全良好運轉狀態(tài)， 工程養(yǎng)護人員應將養(yǎng)護資料及時收集、整

32、理、歸檔。4、公用設施、設備養(yǎng)護、維修（ 1 ）對公用設施、設備進行日常管理和維修養(yǎng)護，建立公用設施、設備檔案，責任人明確，對公用設施、設備定期巡查，做好巡查記錄。（ 2 ）配合水、電、氣等專業(yè)部門，做好相關設施、設備正常運行的保障工作，消防設施、設備完好、通道暢通。（ 3 ）小區(qū)道路暢通，路面平整。（ 4 ）環(huán)衛(wèi)設施基本完好，無缺損現(xiàn)象。（ 5 ）容易危及人身安全的設施、設備有明顯警示標志和防范措施。（ 6 ）建立完善的住宅裝飾、裝修管理制度，阻制違規(guī)裝修行為。（ 7 ）房屋立面較整潔無缺損，公共樓道及區(qū)內無堆放雜物現(xiàn)象。（五）房屋建筑的專項維護l 、日常每周巡查一次，發(fā)現(xiàn)問題，及時處理。2

33、、每年對房屋基礎進行一次檢查，防止白蟻及腐蝕性液體的侵害。3、每年雨季前對玻璃和外窗臺進行一次密封維護檢查，杜絕雨水侵入。4、地面每天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，每季度疏通一次屋面雨水口和排污管道，隨時對屋頂漏水管及地溝進行疏通，保持下水管道、落水管通暢，避免屋頂積水而產生漏水現(xiàn)象。5、確保雨水、污水管道保持通暢，定期清淘化糞池、雨水井，相關設施無破損。6、定期清洗外墻。7、每逢雨季前進行房屋避雷針檢測，符合避雷規(guī)范要求。8、強化用電安全管理，小區(qū)內內嚴禁違規(guī)使用高負荷大功率電器、動用明火、私拉亂改用電線 路或插座；嚴禁隨意動用消防設施設備。（六）機電設備設施維修維護機電設備設施的維護養(yǎng)護是老

34、舊小區(qū)物業(yè)管理的重要內容。 我公司在物業(yè)管理實踐中， 十分注重這項工作，發(fā)揮專業(yè)化的優(yōu)勢，在機電設備、消防設備、給排水的維護保養(yǎng)方面積累了豐富的經驗，能更好的為老舊小區(qū)服務。七、各種車輛管理（一）道口崗崗位職責1、維持道口交通秩序，保證道口暢通無阻。2、對出入住宅區(qū)的車輛進行登記，發(fā)卡，檢查核對后收卡。3、發(fā)現(xiàn)進場車輛有損壞時應向車主（ 司機 ） 指出，并作好記錄，使責任分明。4、提醒和指揮司機按路線行駛，按定位泊車。5、適當控制外來車輛進入住宅區(qū)過夜，以保證業(yè)主的車位，2.5 t以上的貨車（搬家等特殊情況除外）、大型客車以及載有易燃易爆、劇毒、放射性等危險品 的車輛禁止放行進入 小區(qū) （ 大

35、廈 ） 。6、嚴守崗位，保持警惕，文明上崗，禮貌待人，妥善處理上崗時遇到的各種問題。7、嚴格執(zhí)行交接班制度，認真填寫交接班記錄，做到交接清楚，責任明確。8、負責崗亭里外及路口的清潔衛(wèi)生。（二）車輛管理工作標準1、道路線型、斷面與整個建筑群體布置相協(xié)調；2、車行道通暢，出、入口標志明顯；3、外來車輛未經許可，不可進入；4、進入停車場內的車輛，均服從物業(yè)公司管理；5、凡裝有易燃、易爆、劇毒品或有污染物品車輛或2.5 噸以上貨車，一律不準駛入；6、駛入停車場的車輛均需減速，時速不超過15 公里，無鳴笛現(xiàn)象發(fā)生（ 救護車、警車、救火車除外 ） ；7、停車場內的所有車輛均納入物業(yè)公司管理范圍，作到車證齊

36、全，見證/ 票放車；8、車輛管理人員禮貌待人、熱情周到；9、車輛管理員熟知車主姓名、車型、車牌號、鋪號、車位；10 、車輛管理人員隨時巡查車輛停放情況及車輛的車況，遇有門未鎖、燈未關、漏油、漏水等現(xiàn)象發(fā)生時， 10 分鐘內通知車主；11、停車場內無貨物堆積、道路阻塞現(xiàn)象；12 、停車場內地面無水、無油、無污、無紙屑、無煙頭等雜物；13 、停車場道路平整無坑、無尖銳物、無金屬釘狀物；14 、停車場內有明顯禁煙標牌，且消防器械及設施均配備齊全，使用功能完好率100%；15 、轄區(qū)內交通事故年發(fā)生率不超過2%，丟失事故發(fā)生率為0%； 100%、每車位文字檔案齊全、資料準確率16 17 、外來進出車輛

37、有登記，完成率100%，準確率100%。（三）交通意外事故的處理預案保安員在發(fā)現(xiàn)交通意外事故或接到交通意外事故報告求助時：1、應立即用通訊設備報告保安主管發(fā)生交通意外事故現(xiàn)場的具體位置；2、留在現(xiàn)場或迅速趕赴現(xiàn)場維護交通秩序和保護現(xiàn)場，搶救傷者；3、對重大的交通意外事故須請示保安主管進行支援。4、保安主管接到報告后立即報告保安部經理，并迅速趕赴現(xiàn)場參加搶救； ；5、調遣指揮門崗保安員維護現(xiàn)場秩序、交通秩序；6、送重傷者到醫(yī)院搶救；7、報交警大隊事故組（ 電話 120） ：7.1 事故發(fā)生的時間及地點；7.2 事故造成的傷亡及損失情況；7.3 已送搶救情況；8、保安部經理接報后立即趕赴現(xiàn)場，根據(jù)

38、事故的需要；八、消防管理；（一） 消防管理；為了加強老舊小區(qū)的消防管理，保障業(yè)主及公眾生命財； l 、各部門應遵守電現(xiàn)場參加搶救；5、調遣指揮門崗保安員維護現(xiàn)場秩序、交通秩序；6、送重傷者到醫(yī)院搶救；7、報交警大隊事故組（ 電話 120） ：7.1 事故發(fā)生的時間及地點；7.2 事故造成的傷亡及損失情況；7.3 已送搶救情況。8、保安部經理接報后立即趕赴現(xiàn)場，根據(jù)事故的需要，調派車輛進行搶救，并報交警事故組和公司總經理。八、消防管理（1） 消防管理為了加強老舊小區(qū)的消防管理， 保障業(yè)主及公眾生命財產安全， 根據(jù)國家有關消防法律法規(guī)， 特制定本規(guī)定。l 、各部門應遵守電器安全使用規(guī)定，嚴禁亂拉臨

39、時電氣線路。2、嚴禁在老舊小區(qū)內綠地、停車場等處亂堆放、晾曬易燃物品和燃放煙花爆竹。3、公用消防設施、器材不得挪作他用，嚴防損壞、丟失。4、不準亂丟煙頭、火種。5、嚴禁在老舊小區(qū)道路、綠地、停車場等處焚燒生活垃圾6、認真貫徹預防為主，防消結合的方針，開展防火宣傳，普及消防知識，學習使用消防器材，每月學習、訓練一次；7、經常檢查、記錄消防器材設備完好情況，確保消防器材設備裝置處于良好狀態(tài)，檢查防火通道，時刻保持暢通；檢查防火安全公約的覆行情況，及時糾正消防違章和消除火險隱患。8、接到火災報警后，在向消防機關準確報警的同時，迅速奔赴現(xiàn)場，啟用消防設施進行補救，并協(xié)助消防部門查清火災原因。九、外墻清

40、洗、修補方案隨著我國經濟的發(fā)展和人民生活水平的提高， 建筑物外墻清洗在我國已引起廣泛關注和重視， 建筑物外墻由于長期日曬雨淋， 以及大氣中有害氣體和油煙等污染和化學反應的侵蝕， 使得建筑物外墻產生污垢和風化，既影響建筑物的美觀和市容，又損壞了建筑物，因此，清洗建筑物外墻，不僅可以美化環(huán)境， 而且對建筑物起到保護作用。 為確保本項目各類建筑物外立面的整潔、 美觀，在確保外立面清洗人員自身安全、 安全措施得當、 安全方式可行的前提下， 我公司擬定了外墻清洗、修補方案：（2） 外墻清洗、修補方式1、污垢的分類我公司在多年的物業(yè)管理實踐中，通過總結確認外墻污垢重要是：灰塵、污漬、污垢、常見的清洗、修補方式2物理方法：主要通過用水沖洗，使污垢濕軟、剝離、融化，在用清水沖洗干凈。次方法主要用于釉面磚、馬賽克等外墻材料上的積灰、 浮塵和泥沙等