老舊小區(qū)物業(yè)管理方案.docx

1、.老舊小區(qū)物業(yè)管理案老舊小區(qū)物業(yè)管理案老舊小區(qū)物業(yè)管理案文：為了提高小區(qū)居住品質，對庭院改善、小區(qū)整治后的房屋及設施進行長效管理，使老舊小區(qū)也能夠享受物業(yè)管理服務帶來的便利和舒適。我公司充分認識加強老舊小區(qū)物業(yè)管理工作的重要性，針對不同情況采取相應措施，有效化解物管、自管中的諸多矛盾，逐步建立健全長效管理機制，努力提高居民生活質量，提高小區(qū)管理的整體水平。我們在為業(yè)主提供服務的時候，始終要堅持以人為本、服務至上的理念，服務的容與式始終以業(yè)主為中心；以滿足老舊小區(qū)業(yè)主的需求為目標；以業(yè)主的滿意為公司的最高追求；在服務過程中不斷調整服務式與模式，以達到業(yè)主的要求。一、管理思路根據老舊小區(qū)的特點和物

2、業(yè)管理需求分析，我們提出以下管理思路：1、根據老舊小區(qū)物業(yè)管理需求分析和我公司物業(yè)管理經驗，我們將老舊小區(qū)管理標準定位在專業(yè)物業(yè)管理服務標準上。通過高水平物業(yè)管理將老舊小區(qū)提到一個較高的層次上，實現低消費投資，高價值體現，將老舊小區(qū)變成一個體現現代社會文明價值的小區(qū)。我公司設Word 資料 .有專門的管理處辦公機構，管理操作人員配置齊全，辦公場所干凈有序。2、對老舊小區(qū)采取專業(yè)管理的關鍵在于對配套設施的管理和服務，我們將對照物業(yè)管理的法律法規(guī)和頒布的系列標準，針對老舊小區(qū)業(yè)主的特別需求來確定客戶服務的項目、容和標準。每年要采取書面形式向業(yè)主征詢對物業(yè)管理服務的意見。3、由于老舊小區(qū)的管理弊端，

3、消防安全及安全保衛(wèi)工作尤其重要，小區(qū)出入口能做到24 小時站崗值勤。每天按規(guī)定進行巡邏；能實施 24 小時不間斷巡邏。有車輛管理制度 ,對進出小區(qū)的車輛實施證、卡管理，引導車輛有序通行、停放。對進出小區(qū)裝修、家政等勞務人員實行臨時出入證管理。對臨時訪客實行登記制度。對火災、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應急預案，事發(fā)后及時采取相應措施。老舊小區(qū)對于消防安全工作要求極高，我公司將安排具有消防工作經驗的保安人員，以退伍軍人為主，兼顧考慮個別崗位可安排老舊小區(qū)的住戶，以做到真正的小區(qū)就是家，愛崗如愛家，實行24 小時執(zhí)勤，為業(yè)主提供安全、溫馨的生活環(huán)境。4、老舊小區(qū)物業(yè)管理面積較大，我公司物業(yè)管理人員全

4、部持證上崗，管理制度齊全，責任明確。賬務清晰，管理服務人員24 小時服務，服務熱情，行為規(guī)。5、針對老舊小區(qū)物業(yè)管理，我們堅持按有關規(guī)定和合同約定定期公布物業(yè)服務費用或者物業(yè)服務資金的收支情況（至少每半年公布一次） ;在收費、財務管理、會計核算、稅收等面執(zhí)行有關規(guī)定。我公司Word 資料 .及業(yè)主雙簽訂規(guī)的物業(yè)服務合同，明確雙權利義務關系的，服務標準等相關容并在小區(qū)顯著位置進行公示。根據業(yè)主需求，提供物業(yè)服務合同之外的特約服務和代辦服務的，有在顯著位置公示服務項目與收費標準。6、 針對老舊小區(qū)具體情況，采取一體式的安全管理體系。在項目員工招聘上，采用有經驗的管理人員來管理。同時兼顧項目的實際情

5、況。兼顧考慮個別崗位可安排老舊小區(qū)的住戶，實行24 小時有專職保安人員執(zhí)勤。幫助解決一些困難戶的問題，提高員工的愛崗熱情，真正的做到以小區(qū)為家。管理人員、專業(yè)操作人員按照有關規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或崗位證書,且經消防知識培訓有記錄。7、我公司將聯合社區(qū)居委會等有關部門，在老舊小區(qū)的大力開展各種有益的社區(qū)活動，推動精神文明的發(fā)展，形成良好的社區(qū)文化。8、我公司定期安排老舊小區(qū)的員工參加培訓和學習，不斷提高管理處的管理水平。保證小區(qū)公共配套設施維護運行正常；供水、供電、供氣等設備使用正常；規(guī)活動場所，機動車、非機動車停車場，機動車停放、行駛等的標志。保證車輛運行暢通，停放有序，并做好防盜工作

6、。9、針對老舊小區(qū)綠化管理，制定綠化管理案，對覆蓋率達15%以上的綠地進行專業(yè)養(yǎng)護，保證花草樹木管理養(yǎng)護得當，按季節(jié)治病蟲害，每月保持植物澆水，施肥，噴藥殺蟲，除雜草，修剪等養(yǎng)護工作，保證植物生長良好，形成較好的植物景觀。Word 資料 .10、老舊小區(qū)保潔管理，我們將所有棟樓逐一分解，包干落實到各工作人員，全面實行自家的孩子自家抱，各責任人兼顧包干樓棟的樓道衛(wèi)生工作，包括樓道的亂堆放、亂貼、樓道廣告，同時，監(jiān)督其他樓棟責任人的工作，做到任務分解、責任落實、相互監(jiān)督、共同進步的作用。垃圾實行袋裝化管理，每天清運，公共場所定期清掃保潔，保持整潔干凈。根據當地實際情況能定期進行消毒和滅蟲除害。11

7、、由于老舊小區(qū)設備設施老舊，設備設施管理維護十分重要，必須迅速全面熟悉設備特性，掌握運行規(guī)律；在正式運行后，要確保公共設施，公用設備定期維護，水、電、氣24 小時報修值班，接到報修10 分中到場，急修半天完成。對共用設施設備進行日常管理和維修養(yǎng)護（依法應由專業(yè)部門負責的除外）。建立共用設施設備檔案（設備臺帳），設施設備的運行、檢查、維修、保養(yǎng)等記錄齊全。設施設備標志齊全、規(guī)，明確責任人；操作維護人員格執(zhí)行設施設備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)、設施設備運行正常。消防設施設備完好，能隨時啟用，消防通道要保持暢通。 設備房保持整潔、通風、無跑、冒、滴、漏和鼠害現象。小區(qū)道路暢通、路面平整，井蓋無缺損或丟失，主要

8、道路及車場交通標志齊全、規(guī)。路燈、樓道燈完好率高等于 98%。容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防措施；對可能發(fā)生的各種突發(fā)設備故障有應急預案。供電設備運行能正常使用的，無設施損壞 ,配電室管理規(guī)。供水設備運行正常，無設施損壞。制訂有詳盡的設備設Word 資料 .施年、季、月、等定期維護保養(yǎng)檢修以及日常維修計劃、案、標準。制訂有各類應急搶修、處理案，保證設備設施能高效經濟運行。12、安全保衛(wèi)及消防工作。結合工作區(qū)的物業(yè)，完備安全防措施。格來訪保安人員24 小時在崗值班，夜間安排專人巡邏。物業(yè)人員掌握消防設施的使用法，并能及時處理各種火災事故，設立消防疏散示意圖，保證消防車輛和各安全出口

9、的暢通無阻，每月對此檢查2 次以上。13、房屋管理對房屋共用部位進行日常管理和維修養(yǎng)護，檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全。根據房屋實際使用情況，定期檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小修圍的，有及時組織修復；屬于大、中修圍的，要及時編制維修計劃，向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出報告與建議。有每日巡查小區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄、及時維修養(yǎng)護。對違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并及時報告有關主管部門。14、物業(yè)管理制度與檔案、資料管理在日常管理中要建立交接班登記制度；建立資料的收集，分類整理，歸檔管理制度。房屋及其共用設施設備檔案資料齊全、建立

10、住房用戶檔案，進行分類成冊、管理完善，便查閱。有完善的物業(yè)管理案，質量管理、財務管理、檔案管理等制度健全。Word 資料 .3456page組織人力進行突擊性清理工作，保證溝、渠、通道暢通，雨水口、接水口、地漏無異物堵塞，加固防災設施，檢查網架、支架、門窗是否歸位，消除一切潛在的危險性因素，同時，積極參與搶險救助，迅速恢復現場，保持小區(qū)整體形象，將損失降低到最小程度。水警、火警預防及排防、善后處理當樓層水管、接頭爆裂造成樓層浸水時應迅速關閉水管閥門，并迅速通知護衛(wèi)和維修人員前來救助；如房屋部滲水，要及時通知業(yè)主，協助業(yè)主做好各項工作。如員火警等特殊情況，積極組織突擊小組搞好特殊清潔工作。六、公

11、用設備、公共場所等管理養(yǎng)護（一）日常維修養(yǎng)護：操作維修人員根據日常管理經驗，利用檢測儀表對設備的關鍵部位進行檢查，發(fā)現故障及時排除，并做好記錄。操作人員每天對托管區(qū)域的市政設備設施至少巡視兩次；（二）一級保養(yǎng)：維修人員對設備進行局部清潔、調整，每季度一次；二級保養(yǎng)：維修人員對設備進行全面清理、局部維修，每半年一次。（三）公用設備、公共場所設施養(yǎng)護圍；共用設施、設備的維修、養(yǎng)護、運用和管理包括：共用；Word 資料 .1、管理規(guī)程；小區(qū)水電維修、養(yǎng)護工作由工程隊負責；工程維修、管理人員以水電維修、養(yǎng)護和亮化；項目管理人員每日對托管區(qū)域的亮化巡查 2 次以；高低壓配電房實行 24 小時值班制度；工

12、程維修人員在例行檢查過程中發(fā)現問題，立即；月末，工程部維（三）公用設備、公共場所設施養(yǎng)護圍共用設施、設備的維修、養(yǎng)護、運用和管理包括：共用的上、下水管道、落水管、照明、高低壓電房、水泵房、樓消防設施。設備操作維護人員必須具有相應資質，熟悉掌握小區(qū)各種設備系統(tǒng)原理。定期對小區(qū)的水、電、氣、門窗等進行巡視，發(fā)現問題及時維修。隨時對小區(qū)屋頂漏水管及地溝進行疏通，保持下水管道、落水管通暢，避免屋頂積水而產生漏水現象。1、管理規(guī)程小區(qū)水電維修、養(yǎng)護工作由工程隊負責；工程維修、管理人員以水電維修、養(yǎng)護和亮化案質量標準為依據，每日檢查和評估各區(qū)域的亮化維護情況，并作出質量評估，記錄于每日的工作記錄評估表中；

13、項目管理人員每日對托管區(qū)域的亮化巡查2 次以上，巡查結果記錄備查；高低壓配電房實行24 小時值班制度；Word 資料 .工程維修人員在例行檢查過程中發(fā)現問題，立即制定維修、整改案，協調有關部門做好整治工作并及時復查；月末，工程部維修人員根據每天的亮化維修記錄進行匯總、統(tǒng)計，并將匯總表及時上報給總公司。2、質量標準所有電器由專業(yè)工程師按設計要求操作維護和保養(yǎng)，確保用電設施的正常使用，日常小修在當日完成，大修在一修復亮燈。（四）主要措施1、按照行業(yè)規(guī)和工程專業(yè)要求制定完善的設備、設施操作規(guī)程和維修管理制度，確保維修及時，同時加強對員工操作行為的規(guī)，執(zhí)行行業(yè)法規(guī)，加強安全管理和安全教育工作，建立健全

14、各項安全操作規(guī)程，防止安全事故的發(fā)生；2、建立日巡查制度，每天不少于4 次巡查各配套設備、設施運行狀況，并做好記錄，發(fā)現問題及時解決，建立健全巡查、檢修記錄；3、針對小區(qū)各配套設施做出具體的年度工作計劃，確保設備的正常運行：（1） 消防系統(tǒng)：安排專業(yè)人員 24 小時對每次報警情況做好記錄并出現場排除警報，定期組織所有員工進行消防演練和參加消防培訓，熟悉滅火器、消防栓的使用法，每年對整個消防系統(tǒng)做一次檢測，確保消防設施、消防器材性能完好與使用，做好消防設施的維護，保證消防系統(tǒng)運轉正常；Word 資料 .（2）上、下水系統(tǒng)：定期檢查住宅樓樓上、下水系統(tǒng)動轉情況，發(fā)現有跑、冒、滴、漏要及時維修或更換

15、，下水堵塞要及時疏通，每 6 個月對排水系統(tǒng)進行一次疏通清理；（3）高低壓配電房：安排專業(yè)人員 24 小時值班，按照高低壓配電房操作規(guī)定進行操作，認真做好各類操作記錄，格執(zhí)行操作票制度，定期做好配電柜的清潔、養(yǎng)護等工作；（4）其它：每天對小區(qū)做兩次以上巡視，發(fā)現問題應及時主動維修更換，線路接口處有無松動、過熱現象，確保不影響正常使用，小區(qū)禁違規(guī)使用高負荷大功率電器、動用明火、私拉亂改用電線路或插座；禁隨意動用消防設施設備。（ 5） 如遇水、電、氣故障，隨叫隨到，及時通知供水供電供氣公司，排除故障，保證居民正常生活。（ 6）設備、設施維護人員應每天匯總整理各種記錄，及時分析掌握用電和設備運轉情況

16、，并根據記錄分析隨時調整維修養(yǎng)護工作計劃與安排，使各類設備、設施處于安全良好運轉狀態(tài)，工程養(yǎng)護人員應將養(yǎng)護資料及時收集、整理、歸檔。4、公用設施、設備養(yǎng)護、維修（1） 對公用設施、設備進行日常管理和維修養(yǎng)護，建立公Word 資料 .用設施、設備檔案，責任人明確，對公用設施、設備定期巡查，做好巡查記錄。（2）配合水、電、氣等專業(yè)部門，做好相關設施、設備正常運行的保障工作，消防設施、設備完好、通道暢通。（3）小區(qū)道路暢通，路面平整。（4）環(huán)衛(wèi)設施基本完好，無缺損現象。（ 5） 容易危及人身安全的設施、設備有明顯警示標志和防措施。（6）建立完善的住宅裝飾、裝修管理制度，阻制違規(guī)裝修行為。（7）房屋立

17、面較整潔無缺損，公共樓道及區(qū)無堆放雜物現象。（五）房屋建筑的專項維護l、日常每巡查一次，發(fā)現問題，及時處理。2、每年對房屋基礎進行一次檢查，防止白蟻及腐蝕性液體的侵害。3、每年雨季前對玻璃和外窗臺進行一次密封維護檢查，杜絕雨水侵入。4、地面每天檢查一遍，發(fā)現問題及時處理，每季度疏通一次屋面雨水口和排污管道，隨時對屋頂漏水管及地溝進行疏通，保持下水管道、落水管通暢，避免屋頂積水而產生漏水現象。5、確保雨水、污水管道保持通暢，定期清淘化糞池、雨水井，相關設施無破損。6、 定期清洗外墻。Word 資料 .7、每逢雨季前進行房屋避雷針檢測，符合避雷規(guī)要求。8、強化用電安全管理，小區(qū)禁違規(guī)使用高負荷大功

18、率電器、動用明火、私拉亂改用電線路或插座；禁隨意動用消防設施設備。page機電設備設施的維護養(yǎng)護是老舊小區(qū)物業(yè)管理的重要容。我公司在物業(yè)管理實踐中，十分注重這項工作，發(fā)揮專業(yè)化的優(yōu)勢，在機電設備、消防設備、給排水的維護保養(yǎng)面積累了豐富的經驗，能更好的為老舊小區(qū)服務。七、各種車輛管理（一）道口崗崗位職責1、維持道口交通秩序，保證道口暢通無阻。2、對出入住宅區(qū)的車輛進行登記，發(fā)卡，檢查核對后收卡。3、發(fā)現進場車輛有損壞時應向車主指出，并作好記錄，使責任分明。4、提醒和指揮司機按路線行駛，按定位泊車。5、適當控制外來車輛進入住宅區(qū)過夜，以保證業(yè)主的車位，5以上的貨車、大型客車以及載有易燃易爆、劇毒、

19、放射性等危險品的車輛禁止放行進入小區(qū)。6、 守崗位，保持警惕，文明上崗，禮貌待人，妥善處理上崗時遇到的各種問題。7、格執(zhí)行交接班制度，認真填寫交接班記錄，做到交接清楚，責任明確。8、負責崗亭里外及路口的清潔衛(wèi)生。Word 資料 .（二）車輛管理工作標準1、道路線型、斷面與整個建筑群體布置相協調；2、車行道通暢，出、入口標志明顯；3、外來車輛未經可，不可進入；4、進入停車場的車輛，均服從物業(yè)公司管理；5、凡裝有易燃、易爆、劇毒品或有污染物品車輛或5 噸以上貨車，一律不準駛入；6、 駛入停車場的車輛均需減速，時速不超過15 公里，無鳴笛現象發(fā)生；7、停車場的所有車輛均納入物業(yè)公司管理圍，作到車證齊

20、全，見證票放車；8、車輛管理人員禮貌待人、熱情到；9、車輛管理員熟知車主姓名、車型、車牌號、鋪號、車位；10、車輛管理人員隨時巡查車輛停放情況及車輛的車況，遇有門未鎖、燈未關、漏油、漏水等現象發(fā)生時，10 分鐘通知車主；11、停車場無貨物堆積、道路阻塞現象；12、停車場地面無水、無油、無污、無紙屑、無煙頭等雜物；13、停車場道路平整無坑、無尖銳物、無金屬釘狀物；1Word 資料 .4、停車場有明顯禁煙標牌，且消防器械及設施均配備齊全，使用功能完好率 100%；15、轄區(qū)交通事故年發(fā)生率不超過2%，丟失事故發(fā)生率為0%；16、 每車位文字檔案齊全、資料準確率100%；17、外來進出車輛有登記，完

21、成率100%，準確率 100%。（三）交通意外事故的處理預案保安員在發(fā)現交通意外事故或接到交通意外事故報告求助時：1、應立即用通訊設備報告保安主管發(fā)生交通意外事故現場的具體位置；2、留在現場或迅速趕赴現場維護交通秩序和保護現場，搶救傷者；3、對重大的交通意外事故須請示保安主管進行支援。4、保安主管接到報告后立即報告保安部經理，并迅速趕赴現場參加搶救；5、調遣指揮門崗保安員維護現場秩序、交通秩序；6、 送重傷者到醫(yī)院搶救；7、報交警大隊事故組：7.1 事故發(fā)生的時間及地點；7.2 事故造成的傷亡及損失情況；Word 資料 .7.3 已送搶救情況；8、保安部經理接報后立即趕赴現場，根據事故的需要；

22、page消防管理；為了加強老舊小區(qū)的消防管理，保障業(yè)主及公眾生命財； l、各部門應遵守電現場參加搶救；5、調遣指揮門崗保安員維護現場秩序、交通秩序；6、 送重傷者到醫(yī)院搶救；7、報交警大隊事故組：7.1 事故發(fā)生的時間及地點；7.2 事故造成的傷亡及損失情況；7.3 已送搶救情況。8、保安部經理接報后立即趕赴現場，根據事故的需要，調派車輛進行搶救，并報交警事故組和公司總經理。八、消防管理消防管理為了加強老舊小區(qū)的消防管理，保障業(yè)主及公眾生命財產安全，根據有關消防法律法規(guī)，特制定本規(guī)定。l、各部門應遵守電器安全使用規(guī)定，禁亂拉臨時電氣線路。2、禁在老舊小區(qū)綠地、停車場等處亂堆放、晾曬易燃物品和燃

23、放煙花爆竹。3、公用消防設施、器材不得挪作他用，防損壞、丟失。4、不準亂丟煙頭、火種。5、禁在老舊小區(qū)道路、綠地、停車場等處焚燒生活垃圾Word 資料 .6、 認真貫徹 預防為主，防消結合的針，開展防火宣傳，普及消防知識，學習使用消防器材，每月學習、訓練一次；7、經常檢查、記錄消防器材設備完好情況，確保消防器材設備裝置處于良好狀態(tài)，檢查防火通道，時刻保持暢通；檢查防火安全公約的覆行情況，及時糾正消防違章和消除火險隱患。8、接到火災報警后，在向消防機關準確報警的同時，迅速奔赴現場，啟用消防設施進行補救，并協助消防部門查清火災原九、外墻清洗、修補案隨著我國經濟的發(fā)展和人民生活水平的提高，建筑物外墻

24、清洗在我國已引起廣泛關注和重視，建筑物外墻由于長期日曬雨淋，以及大氣中有害氣體和油煙等污染和化學反應的侵蝕，使得建筑物外墻產生污垢和風化，既影響建筑物的美觀和市容，又損壞了建筑物，因此，清洗建筑物外墻，不僅可以美化環(huán)境，而且對建筑物起到保護作用。為確保本項目各類建筑物外立面的整潔、美觀，在確保外立面清洗人員自身安全、安全措施得當、安全式可行的前提下，我公司擬定了外墻清洗、修補案：外墻清洗、修補式1、污垢的分類我公司在多年的物業(yè)管理實踐中，通過總結確認外墻污垢重要是：灰塵、污漬、污垢2、常見的清洗、修補式Word 資料 .物理法：主要通過用水沖洗，使污垢濕軟、剝離、融化，在用清水沖洗干凈。次法主

25、要用于釉面磚、馬賽克等外墻材料上的積灰、浮塵和泥沙等的去除作用，對于外墻的油污、重垢則無明顯效果；化學法：利用化學試劑對油污、污漬進行溶解、分離、降解等化學反應，使外墻達到去垢、除銹、去污、脫脂等目的外墻清洗劑分三類：中性清洗劑、堿性清洗劑、酸性清洗劑，一般使用中性清洗劑，中性清洗劑的主要成分有表面活性劑、助洗劑和助劑，中性清洗劑具有濕潤、乳化、分散、增融等多種功能?；瘜W清洗法是主要外墻清洗的法，速度快，效果好，因此，我公司針對本項目的外墻清洗、修補主要采用化學清洗法。花崗巖表面的清洗、修補1、用酸性清洗劑或全能清洗劑，按1：50 比例稀釋；2、做出清洗小樣，確定清洗劑的稀釋比例；3、對鏡面花

26、崗巖表面清洗將清洗滾筒浸入清洗劑溶液中浸泡用浸有清洗劑溶液的滾筒在鏡面花崗巖表面用力滾動擦拭，使花崗巖表面污垢脫離；對特別重的污垢可選用濃度較高的清洗劑并用抹布擦拭；用清水或高壓水槍沖洗，沖刷花崗巖表面的清洗劑殘留物。Word 資料 .page物業(yè)管理的案文page（3）無因物業(yè)管理服務的原因導致小區(qū)管理水平差，被上級部門批評通報和在市級以上媒體有負面報道。（4）避免小區(qū)由物業(yè)管理不善導致發(fā)生的治安、刑事案件。物業(yè)服務和業(yè)主出入的和諧；我司實行零干擾服務，在業(yè)主上下班高峰期，除主要出入口我司安排保安人員格管理以外，其他服務均為零干擾：即我們所有的設施維修、保潔服務均將安排在夜間或非高峰時間，為

27、業(yè)主出入提供便。二、抓整治工作，換環(huán)境面貌1、針對問題，一對一宣傳根據我公司以往老舊小區(qū)管理工作經驗，亂種植、亂堆放、亂搭建的現象較為重。再之老舊小區(qū)大部分居住著老人或外來人員，亂晾曬、亂堆放情況無法杜絕，無形之中給小區(qū)管理來了難度。我們將在接管后進行通過各種渠道各種式進行物業(yè)管理知識普及宣傳，制作業(yè)主入住手冊，加大小區(qū)物業(yè)管理的宣傳工作，針對小區(qū)存在的問題從治安安全、消防意識等面對業(yè)主進行一對一的宣傳，提高業(yè)主的文明意識以及安全防意識。Word 資料 .2、做好小區(qū)基礎設施的維護，切實解決老百姓所關心的熱點問題，加強停車位或共用車庫的管理，解決居民停車位的問題，消除小區(qū)消防車難進入的安全隱患

28、。3、加強對公司人員的業(yè)務培訓力度，提高基本素質，掌握服務技能，明確工作職責，全面提升管理水平和質量，對拆遷安置小區(qū)做到保安、保潔、保綠，建立社區(qū)與物管定期有；三、管理模式；在管理與服務的過程當中，我們將建立一套適應老舊小；1、項目負責人現場指揮；實行公司垂直領導下的項目負責人負責的部管理模式；2、服務的制度化、專業(yè)化、標準化；建立健全相應的規(guī)章制度，以制度促進管理，員工配置；3、建立安全保障體系；針對老舊小區(qū)的實際情況，我公司從以下幾面做好安；消防安全；置小區(qū)做到保安、保潔、保綠，建立社區(qū)與物管定期有效溝通的管理機制，采取整體聯動，形成合力，聯合管理，及時現場發(fā)現、解決問題，把事情消滅在萌芽

29、狀態(tài)，不等問題成堆以后再臨時抱佛腳，不浪費大量的人力、財力、物力。營造舒適、整潔、安全的小區(qū)環(huán)境水電氣設備安全管理Word 資料 .建立健全水電氣設備正常使用的巡查制度，全面掌握托小區(qū)各類管線的線路、走向，以便于在發(fā)生故障時能夠迅速有效地予以排除，便業(yè)主的正常使用。小區(qū)安全維護根據老舊小區(qū)物業(yè)管理的安防要求，結合我公司安防經驗，確立我公司將以 人防為主、技防為輔的安全防思路，對老舊小區(qū)物業(yè)管理實行 24 小時安全巡防，為業(yè)主提供一個安全、舒適的生活環(huán)境。環(huán)境衛(wèi)生維護根據老舊小區(qū)物業(yè)管理要求，合理安排細劃保潔區(qū)域，衛(wèi)生保潔均責任到人，確保管理區(qū)域清潔衛(wèi)生、整潔有序。三、各崗位人員的配置四、環(huán)境清

30、潔衛(wèi)生管理（一）環(huán)境服務圍及要求日常保潔工作是通過日常清掃工作，對本物業(yè)管理區(qū)域進行定時、定點、定人進行廢棄物的收集和清運，通過清、掃、擦、拭、除、洗等常規(guī)性服務，維持所有公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生。根據老舊小區(qū)目前的現狀，清潔工作應做好以下幾項：1、垃圾處理。主要包括收集、清除、回收、壓實、運達指定地點。2、在規(guī)定的圍做好灰塵清掃、污跡清洗、地面維護等，做到地面無灰塵，無垃圾，保持場地清潔；墻面、頂面的清潔維護按物業(yè)管理規(guī)執(zhí)行。Word 資料 .（1） 小區(qū)道路、廣場、綠地、樓梯扶手、共用部位玻璃、樓道、路燈、樓道燈等按規(guī)定時間進行清掃；道路積水、積雪能及時清除。共用雨、污水管道每年正常疏通；雨、污

31、水井、化糞池每月正常檢查能正常使用。小區(qū)樓地面、墻壁、樓梯及扶手、大門、消防器材、垃圾桶、控制開關等，無手印，無污漬，無塵土，保持光潔明亮。小區(qū)道路：地面無垃圾，障礙物。綠化帶：無垃圾，枯死植物及時清理。（2）環(huán)境部分：地面無垃圾雜物，無積水，無明顯污漬。室外設施包括燈飾、欄桿、垃圾桶等無污漬、水跡和明顯灰塵，墻壁及其他設施上無不良貼物。下雪時要及時清掃，必要時作防滑處理。（3）垃圾收集清運：樓幢垃圾桶置放合理，生活垃圾能做到日產日清的，垃圾桶清潔、無異味。垃圾箱、桶要定期清洗消毒，無蚊蠅，無臭味。垃圾清運工具應保持清潔無破損，清運過程中不得產生二次污染。（4）其他：小區(qū)如舉辦社區(qū)活動等，做到

32、垃圾及時清理。3、 住宅樓公共衛(wèi)生：走廊、大門、值班室、樓梯地面干凈無污跡、痰跡、塵土、紙屑等雜物；走廊窗臺、玻璃干凈明亮、無塵土。樓梯扶手和欄桿保持干凈。Word 資料 .4、負責小區(qū)道路衛(wèi)生保潔。5、定期樓頂清掃、外墻面清理。6、 院落衛(wèi)生：地面干凈無塵土、煙頭、紙屑等雜物；綠化區(qū)及時清掃干凈。7、對現有的綠化苗木、花卉，要做好養(yǎng)護管理、培植，負有美化環(huán)境的責任。養(yǎng)護管理包括：定期澆水、施肥、整形、修剪、防治病蟲、保證現有苗木成活率等。（二）保潔人員素質要求1、樹立高度的責任心，關心業(yè)主的利益，格片區(qū)保潔責任制，在清潔過程中，如發(fā)現設施設備有損壞或異常情況應及時向上級主管或工程維修人員匯報

33、，負責管理好片區(qū)衛(wèi)生器具，認真做到衛(wèi)生器具整潔、布置合理，隨時保持清爽、美觀，保證物管區(qū)域的清潔衛(wèi)生，不留衛(wèi)生死角。保潔人員應隨時巡視，發(fā)現污物雜物應及時處理，隨時保證清潔衛(wèi)生。2、保潔人員要努力提高自身素質和對公司負責的覺悟，服從領導工作安排，遵守公司工作紀律，不遲到，不早退，不擅自離崗，如有急事須向主管請假。當班人員不得做與本職工作無關的事；3、承包崗位片區(qū)衛(wèi)生必須達到規(guī)定標準，連續(xù)3 次未；達標者，分別給予警告、罰款、辭退的處罰；須做好詳細記錄；4、保潔人員服務要熱情到，舉止端莊，禮貌大，；5、上班時必須穿著清潔，按規(guī)定要求著裝，并將工作；Word 資料 .6、 保潔人員在工作要堅持原則

34、，團結協作，以禮相待；7、不準私拿公物，私賣廢品，如發(fā)現，分別給予罰款；8、垃圾要隨時清除干凈，用垃圾桶、垃圾袋及時運送的事。得到主管的批準，才能到休息室休息。9、保潔人員在工作中有權勸阻、制止破壞公共衛(wèi)生的行為，不能處理、解決時應立即向上級主管匯報，有權提出工作中的一些合理化建議。10、保潔員必須格按照保潔員清潔工作程序執(zhí)行。五、保安及消防管理保安管理容及要求安全管理服務的目的是維護物業(yè)管理圍正常的工作、生活秩序、協助公安機關做好部的安全防工作，它在整個物業(yè)管理中占有舉足輕重的地位。安全管理工作是一項特殊的服務工作，要求保安人員應具有良好的身體素質、心理素質、保安技能，要忠于職守，有勝任保安

35、工作的綜合能力，還要有良好的職業(yè)道德、文明執(zhí)勤、禮貌待客、堅持原則。根據不同的區(qū)域及崗位要求，保安隊應設立出入口固定保安、巡邏保安等。禁外來閑雜人員進入小區(qū)，來訪人員必須登記，準后可入。對進出車輛和停放車輛要格管理，統(tǒng)一指揮，禁亂停亂放；未經登記允不得進入小區(qū)，禁貯裝易燃易爆危險品的車輛進入小區(qū)。小區(qū)保安主要負責小區(qū)的安全保衛(wèi)工作，認真負責地做好各項安保工作，要實行格的規(guī)章制度，不空崗、漏崗，發(fā)現可疑情況和事故苗頭立即Word 資料 .上報，并迅速處理、果斷處置，確保小區(qū)治安穩(wěn)定。巡邏保安負責小區(qū)白天及夜間的巡邏，要做到主動、熱情、耐心、到的服務，杜絕因工作失職造成小區(qū)被盜和其他事件，及時發(fā)現各種事故隱患，不因失職而出現意外事故，維護正常的工作、生活秩序。小區(qū)車輛按停車位停放有序，行車通道上不準停放車輛。 白天夜間對停車場流動巡查、管理。保安人員的選配應根據本項目實際情況格篩選，負責小區(qū)的秩序保障工作；小區(qū)突發(fā)事件的處置，災害預防，火災撲救，發(fā)現和制止小區(qū)的暴力事件，隨時準備提供緊急救助。小區(qū)公共部位安全隱患的檢查、排除及上報