河南漯河市伯爵山項目前期營銷報告

1、國房藍海公司簡介致力于成為中國最值得尊重的。藍海愿景：一、公司概述 國房藍海地產(chǎn)機構成立于2007年，在廈門、武漢、鄭州等多個核心城市設有分支機構，服務項目涵蓋湖北、福建、河南、浙江等10多個城市，累計服務項目50多個，代理銷售面積逾300萬。2008年公司被評為【中原十大營銷代理機構】、2011年公司被評為【湖北房地產(chǎn)行業(yè)優(yōu)秀營銷代理機構】。 公司專注為復合地產(chǎn)和中高端住宅大盤提供市場研究、項目定位、開發(fā)顧問、銷售代理及營銷推廣、招商及經(jīng)營管理等房產(chǎn)全方位服務，致力于成為國內(nèi)復合地產(chǎn)的專業(yè)服務商。二、公司優(yōu)勢五大核心優(yōu)勢，構筑專業(yè)藍海 人才是企業(yè)發(fā)展的靈魂，國房藍海公司高管都曾在國內(nèi)知名大型

2、地產(chǎn)開發(fā)公司擔任過高管，具有十年以上的從業(yè)經(jīng)歷，曾成功操作過大型的綜合體、中高端住宅大盤等各類項目，積累了豐富的行業(yè)經(jīng)驗和資源。憑借高管在開發(fā)商處操盤的經(jīng)歷，在為客戶提供營銷服務的過程中，我們更能從甲方的角度思考問題，同時還能提供額外的服務咨詢?nèi)甾k證等。 公司團隊成員80%以上都具有本科及以上學歷，且大多具備多年地產(chǎn)操盤經(jīng)驗，對房地產(chǎn)市場研究、項目定位和營銷策劃都有自己獨到的見解。 核心優(yōu)勢一：公司高管均有10年以上知名開發(fā)商、知名顧問公司雙 重高管履職經(jīng)歷，更具實操力。姓 名：林 龍 職 位：董事總經(jīng)理個人經(jīng)歷：初為廈門城市年輪創(chuàng)始成員（現(xiàn)中國策劃代理50強）,后為廣州凌峻華中區(qū)合伙人（中國

3、策劃代理十強），現(xiàn)為國房藍海創(chuàng)始董事總經(jīng)理，全面負責公司業(yè)務管理，強于策劃、戰(zhàn)略，重執(zhí)行、實效。代表案例：漢正集、中國財富陶瓷城、漢正街第一大道、鄂西北小商品批發(fā)市場、閩西糧油飼料城、華中企業(yè)城、武漢一元片/沿江大道改造規(guī)劃、五里界開發(fā)等。 姓 名：宋穎 職 位：董事長個人經(jīng)歷：廈門大學工商管理碩士，曾任職于七匹狼集團地產(chǎn)部總經(jīng)理，2006年成立國房藍海地產(chǎn)機構，代理過項目總面積達300多萬平米。代表案例：鄭州香港城、鄭州一處庭院、商丘力達水岸名都、安陽福佳斯國際花園、武漢豪生國際大酒店、江西中國財富陶瓷城等；開發(fā)項目，新鄉(xiāng)鳳凰名都。項目：程永紅 職位：董事副總經(jīng)理個人經(jīng)歷：曾任職廣州高盛集團

4、營銷經(jīng)理、廣州凌峻地產(chǎn)機構營銷總監(jiān)、湖北人信集團營銷總監(jiān)、營銷總經(jīng)理等職；2007及2009兩度被評為“武漢房地產(chǎn)十佳操盤手”,擅長大型綜合體,中高端住宅項目項目定位及全程營銷主要服務及操盤項目：商業(yè)及綜合體類：廣州美居中心、廣州花花世界購物中心、漢正街第一大道、人信漢商銀座、漢陽人信匯、荊州人信銀座；武勝人信匯等中高端住宅大盤：廣州芳草園、富力半島花園、沈陽河畔新城、大禹城邦、航天嘉園、興麗風情巴黎、香格里拉、葡萄園、人信奧林花園、人信千年美麗、人信假日威尼斯、人信陽光青年城、人信太子灣等 姓名：胡怡 職位：董事 副總經(jīng)理個人經(jīng)歷：多年服務于一線代理公司，有豐富的銷售管理經(jīng)驗和極強的統(tǒng)籌執(zhí)行

5、力。代表案例：尖東智能花園. 香港映象. 時代豪苑. 鄂西北小商品批發(fā)市場、武漢豪生國際酒店.御園大湖區(qū)（成都）.華陽商業(yè)街（成都）. 倪家橋高層綜合體項目（成都）、武漢一元片/沿江大道改造規(guī)劃、中國金鼓城姓名：吳亞平 職位：公司董事個人經(jīng)歷：曾先后任深圳賽格集團 總經(jīng)理助理、戰(zhàn)略研究室主任、香港陸氏集團（房地產(chǎn)公司） 總經(jīng)理助理、國際信托投資有限公司 總經(jīng)理助理、武漢量子物業(yè)代理公司 總經(jīng)理、武漢恒基物業(yè)代理顧問有限公司 總經(jīng)理、武漢市龍騰商業(yè)運營管理有限公司 總經(jīng)理代表案例：漢正街第一大道、中環(huán)大廈、保利花園、大夾街服裝批發(fā)市場、武漢萬商白馬、佳麗廣場、國際大廈、長青廣場、水藍郡、珠江花園

6、、天恒大廈、多福大廈、金江國際、龍華大廈、怡東大廈、東湖林語、正康花園、武建廣場、金貿(mào)大廈、棗陽新時代商業(yè)廣場、襄陽海潤名都、黃石財富廣場、仙桃鴻瑞寶島商業(yè)購物中心、新光世紀商城等核心優(yōu)勢二：內(nèi)部三重管控體系確保執(zhí)行力和服務質(zhì)量，更具保障力五大核心優(yōu)勢，構筑專業(yè)藍海l 嚴謹?shù)某銎妨鞒?設立內(nèi)部兩級評審體制，確保出品質(zhì)量。l 科學的作業(yè)流程 a.規(guī)范統(tǒng)一的現(xiàn)場接待流程； b.全面系統(tǒng)的客戶信息收集分析流程； c.高效執(zhí)行的客戶挖掘和拓展流程。l 全方位的監(jiān)控體系所有項目，公司核心管理層牽頭，定期對項目進行全方位監(jiān)控， 確保項目營銷策略全面落實和執(zhí)行； 核心優(yōu)勢三：擁有提供策劃、代理、推廣、招商等

7、全方位專業(yè)服務， 更具銷售力 五大核心優(yōu)勢，構筑專業(yè)藍海公司可提供項目的全面策劃，營銷推廣，代理銷售，項目招商等全方位的專業(yè)服務，免除客戶的后顧之憂，更具整合力和市場競爭力。 核心優(yōu)勢四：擅長創(chuàng)新產(chǎn)品和營銷策略創(chuàng)新,更具創(chuàng)新力；五大核心優(yōu)勢，構筑專業(yè)藍海房地產(chǎn)行業(yè)正在從粗放式邁向精細化時代，供需關系從“賣方市場”轉到“買方市場”,我們洞悉行業(yè)發(fā)展趨勢，強化“一個中心，兩個原點”的服務理念：即“以實現(xiàn)開發(fā)商核心目標為中心”,“以深入研究市場和客戶為營銷原點”,為開發(fā)商提供更有競爭力的產(chǎn)品創(chuàng)新、營銷創(chuàng)新和服務創(chuàng)新。 核心優(yōu)勢五：豐富合作資源優(yōu)勢，服務效果更有整合力。公司有專家顧問團隊、擁有國際視野

8、和經(jīng)驗豐富的戰(zhàn)略合作公司、近300家商戶資源，同時還可提供資金和土地資源，保障項目全方位服務。國房藍海與王孝雄建筑設計事務所簽訂長期戰(zhàn)略合作聯(lián)盟，是其在湖北區(qū)域的合作團隊,雙方已有過多次項目合作，交流界面順暢，可以為開發(fā)商提供超值服務。國房藍海成立博約商業(yè)，核心的思想在于組建自身的投融資平臺，能有效地整合業(yè)界及社會資金資源，有效地進行商業(yè)地產(chǎn)方面的深入合作。國房藍海攜手凌峻.中國，進行專業(yè)和資源上的深度聯(lián)合，本地化深耕與全國視野融合，為開發(fā)商提供1+12的超值服務。國房藍海作為其創(chuàng)始股東成員，可聯(lián)合迅銀商業(yè)在招商資源和商業(yè)運作上形成一體化運作，貫穿商業(yè)策劃、產(chǎn)品設計、招商執(zhí)行、銷售代理、運營管

9、理等系列環(huán)節(jié)。聯(lián)合艦隊商業(yè)資源主力百貨店類游戲電玩類美容美發(fā)類深圳人人樂深圳全家樂量販超市類專業(yè)賣場類影視院線類華納ktvktv類酒店類中西式餐飲類服裝品牌專賣店：涵蓋男裝、女裝、童裝、休閑、運動等知名品牌;其它萬商聯(lián)盟伙伴：親子樂園、銀行、通訊、攝影、鞋帽等。三、我們服務過的項目一元片歷史街區(qū)保護項目（第三產(chǎn)業(yè)城市引擎區(qū)） 項目簡介：武漢一元片歷史街區(qū)規(guī)劃總用地規(guī)模為282公頃。以打造華中首席中心城區(qū)典范區(qū)域為目標，以商業(yè)、博覽和旅游產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟為核心，以服飾、娛樂、餐飲和多種時尚商品為商業(yè)重點，以構建商務人群和本地人群的國際化、時尚型和生態(tài)式的新生活形態(tài)為內(nèi)涵，使其成為具有21世紀的新經(jīng)濟時代

10、生活方式特征的新城區(qū)。城市及區(qū)域規(guī)劃顧問漢口沿江商務區(qū)城市規(guī)劃（武漢）項目簡介：充分利用沿江商務區(qū)的優(yōu)勢資源，按照“重現(xiàn)風貌、重塑功能”的總體要求，以產(chǎn)業(yè)升級換代為抓手、通過營造高品質(zhì)、多元化的經(jīng)濟、文化、社會生活環(huán)境，將沿江大道打造成為集金融證券、商貿(mào)精品、商務辦公和企業(yè)總部功能于一體的沿江“金色長廊”。城市及區(qū)域規(guī)劃顧問五里界城鎮(zhèn)規(guī)劃（武漢）項目簡介：五里界未來規(guī)劃將是一個在社會主義新農(nóng)村和武漢兩型社會建設背景下，以推動城市規(guī)劃建議和經(jīng)濟發(fā)展為目標，依托人文、自然、產(chǎn)業(yè)等資源，以旅游和科教產(chǎn)業(yè)為主導，充分發(fā)展民俗文化和商業(yè)地產(chǎn)，是一個生態(tài)的、休閑的、文化的、體驗式的人居旅游城鎮(zhèn)。城市及區(qū)域

11、規(guī)劃顧問漢正集(新都市工業(yè)城鎮(zhèn))項目簡介：總體規(guī)劃1300畝，現(xiàn)已建成150畝，中期待開發(fā)680畝，遠期規(guī)劃1萬畝，建成后的漢正集，將以精品漢派服裝的生產(chǎn)、交易、孵化為核心的大型商貿(mào)綜合體， 融合物流、倉儲、展示、商務五大功能、等以共生企業(yè)群為主體、實現(xiàn)與國際緊密接軌，并將真正成長為中國中部服裝產(chǎn)業(yè)集群中樞。城市及區(qū)域規(guī)劃顧問武漢豪生國際酒店（沌口）項目簡介：武漢豪生國際酒店位于武漢經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)硃山湖大道，由山曲房地產(chǎn)開發(fā)公司投資興建的集商務、休閑為主題的五星級產(chǎn)權酒店。酒店總建筑面積40908平方米，由擁有近百年歷史的國際酒店管理品牌“豪生國際酒店集團”進行酒店的經(jīng)營及管理。復合地產(chǎn)及商業(yè)

12、綜合體類全程代理及顧問項目中國金鼓城（漢川）項目簡介：中國金鼓城中部家具產(chǎn)業(yè)集中發(fā)展區(qū)位于漢川經(jīng)濟開發(fā)區(qū)城北工業(yè)園，園區(qū)總規(guī)劃面積14400畝,按照“大生產(chǎn)、大物流、大商貿(mào)”的規(guī)劃設計理念，建成后將是集商貿(mào)、物流、制造和園區(qū)社會于一體的新興家居產(chǎn)業(yè)園，形成新型工業(yè)化、集約化、配套化、商貿(mào)物流一體化的綜合園區(qū)。復合地產(chǎn)及商業(yè)綜合體類全程代理及顧問項目項目簡介：葡萄園位于湖北荊門市，占地30多萬，總建60萬，綠化率高達42，由多層、小高層、高層、疊加別墅組成的高尚社區(qū)，與集購物廣場、星級酒店、商務辦公、休閑娛樂為一體的10萬公園情景商業(yè)中心，共同構成超大規(guī)模的多功能社區(qū)60萬平米國際公園新城。葡萄

13、園（荊門）復合地產(chǎn)及商業(yè)綜合體類全程代理及顧問項目項目簡介：安陽福佳斯國際花園位于安東新區(qū)，項目總建筑面積達35萬平方米，2.38的低容積率，42.5%的高綠地率，產(chǎn)品類型為小高層、高層住宅，其中以高層為主。5棟點式小高層，22層板式小高層及高層，板式住宅，點板結合。西班牙建筑風格糅合泰式風情園林，打造安陽2011年最高檔樓盤。福佳斯國際花園（安陽）復合地產(chǎn)及商業(yè)綜合體類全程代理及顧問項目鳳凰名都（河南新鄉(xiāng)20萬方）項目簡介：鳳凰名都位于河南省北部新鄉(xiāng)市，緊鄰新鄉(xiāng)市繁華中心,平原路商圈,總占地38608平方米,總建筑面積203730平方米。項目涵蓋商業(yè)、住宅、公寓等多種業(yè)態(tài)，其中商業(yè)17900

14、平方米，住宅104550平方米。復合地產(chǎn)及商業(yè)綜合體類全程代理及顧問項目陽邏新港航運服務中心（武漢）項目簡介：項目規(guī)劃用地145785.61，打造商務辦公核心新港大廈，以新港大廈及寫字樓等商貿(mào)辦公功能為主體,配置商業(yè)服務，文化娛樂等公共機能，并適當混合生活休閑設施，形成機能齊全完備，充滿活力的現(xiàn)代化新型商務。復合地產(chǎn)及商業(yè)綜合體類全程代理及顧問項目華中企業(yè)城（武漢）項目簡介：華中企業(yè)城，六指集團開發(fā)項目。武漢市政府重點項目，15億元投資，近百萬萬方超大園區(qū)，20%綠化率，包豪斯經(jīng)典建筑風格，是集生產(chǎn)、研發(fā)、倉儲、物流等多項功能于一體的生態(tài)型、低密度、花園式第四代中小企業(yè)產(chǎn)業(yè)園。 復合地產(chǎn)及商業(yè)

15、綜合體類全程代理及顧問項目仙桃城市廣場 項目簡介：仙桃城市廣場位于大興路56號，項目總建筑面積約35698.09平方，由商業(yè)、住宅和公寓三大部分組成，建成后，將成為整個仙桃市唯一的城市綜合體其商業(yè)部分由專業(yè)的商業(yè)管理公司進行統(tǒng)一管理，力圖將其打造成仙桃市唯一一個集娛樂、休閑、購物、餐飲為一體的大型時尚廣場，使之成為仙桃新的財富聚集之地。目前橫店影視城已正式簽署入駐協(xié)議，將成為仙桃市最高檔的影視城。復合地產(chǎn)及商業(yè)綜合體類全程代理及顧問項目項目簡介：占地240畝，建筑面積55萬方，商業(yè)面積10萬方，住宅面積45萬方,容積率3.5。安陽崔蘭田大劇院城市綜合體項目是集文藝演出、商業(yè)旅游、酒店服務、居住

16、為一體的大型商業(yè)地產(chǎn)項目；是2011年安陽市的重點工程。崔蘭田商住綜合體（安陽）復合地產(chǎn)及商業(yè)綜合體類全程代理及顧問項目磁湖新天地（黃石）項目簡介：項目位于黃石磁湖風景區(qū)東北岸,占地16000平方米，由飛天白鷺、左岸社區(qū)、離島別筑、天籟食廬四大建筑區(qū)域組成，建成后將成為集餐飲、娛樂、休閑、旅游等于一體的國際風情水街。復合地產(chǎn)及商業(yè)綜合體類全程代理及顧問項目閩西糧油飼料城（龍巖）鄂西北小商品批發(fā)市場（十堰）中國財富陶瓷城（淄博）萬國汽配城（武漢）漢口北批發(fā)第一城（武漢）復合地產(chǎn)及商業(yè)綜合體類全程代理及顧問項目漢正街第一大道（武漢）力達水岸名都（河南夏邑50萬方）項目簡介：項目總占地約440畝，總

17、建面積近50萬平方米，分三期開發(fā)，一期開發(fā)面積約18萬平方米，由花園洋房、多層住宅和小高層住宅組成，配套有酒店、商業(yè)街、高檔會所，陽光廣場，幼兒園等，項目建成后將成為夏邑縣現(xiàn)代花園式城市生活藍本社區(qū)。住宅類項目香港城（鄭州）項目簡介：香港宏益華集團重資打造的高層豪宅住宅項目，項目位于鄭州市金水區(qū)，定位為純高層的高檔居住社區(qū)，總建筑面積逾30萬平方米，總銷售額約20億。項目周邊的教育、醫(yī)療、生活、金融、娛樂、休閑等基礎配套資源成熟完善，為市中心不可復制的絕佳生活板塊。住宅類項目亞坤帝景豪庭項目簡介：黃岡市亞坤帝景豪庭項目地處黃岡市未來城市商業(yè)、居住重點發(fā)展區(qū)域東門路板塊。項目占地約82畝，總建筑

18、面積約約17.9萬平方米，由14棟小高層及高層組成，包括住宅14.4萬平方米，商業(yè)7461平米。住宅類項目項目簡介：項目雄踞張灣區(qū)東岳路中段，位于車城中央居住區(qū)，連接著人民路和車城路兩條城市主干道，由十堰市興麗房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資開發(fā)。規(guī)劃總建筑面積約17萬平方米，由高層、小高層、高層圍合而成。興麗風情巴黎（十堰）住宅類項目碧荷花園（武漢蔡甸10萬方）項目簡介：項目位于武漢蔡甸城區(qū)漢馬路31號，占地面積近4.6萬平方米，總建筑面積約9萬平方米，總戶數(shù)918戶，采用歐派簡約式建筑風格，由6幢18層的全板式小高層及2幢23層全板式高層組成。住宅類項目項目簡介：項目位于人民路與青年路交匯西南角，緊

19、鄰常德商業(yè)步行街，傳統(tǒng)商業(yè)旺地。地盤內(nèi)有水星樓遺址、白玉蘭古樹、清真寺、古城墻，地盤西南為著名“中國常德詩墻”，項目文化內(nèi)涵豐富；項目用地總面積：35000平方米；總建筑面積：93694.6平方米（不含地下室）。文津華庭（常德）住宅類項目項目簡介：康華心海灣總建筑面積近60000平方米，共計315戶。整體規(guī)劃高層與低層別墅結合，15%低建筑密度，形成南低北高的布局，高層觀景同時為別墅增添私密性，是臺州玉環(huán)的臨江高尚住宅的代表之作?？等A.心海灣（浙江）住宅類項目偉星麗園（湖北公安）永鑫第一城（湖南沅陵）聯(lián)群西沙苑 （福建崇武）王府景城（湖北鐘祥5萬方）住宅類項目其它操盤項目掠影上河城陽光新城財富

20、.國際公寓江南水都格格屋薪巢大觀.名筑中天金海岸澳門花園御景新城一處庭院康斯丹郡香港花園四、合作模式及內(nèi)容服務主要內(nèi)容： 1、項目市場調(diào)研 2、項目可行性分析 3、項目定位及定價策略 4、項目客群定位及分析 5、項目營銷策劃及銷售代理 6、制定銷控計劃 7、銷售執(zhí)行的內(nèi)部協(xié)調(diào)程序 8、客戶資源庫的建立 9、售后服務機制建立 10、定期報送各項統(tǒng)計報表合作模式：全程策劃及銷售代理增值服務內(nèi)容：1、企業(yè)開發(fā)戰(zhàn)略探討2、項目發(fā)展戰(zhàn)略擬定、調(diào)整3、開發(fā)步驟及節(jié)點擬定4、項目及企業(yè)品牌構筑思路5、項目盈利模式探討及建議6、投資決策建議及項目定位7、項目核心競爭力打造建議8、階段工作重點及目標設定9、戰(zhàn)略

21、執(zhí)行效果反饋及督導增值服務：大多代理公司不具備的服務（開發(fā)經(jīng)驗）五、項目營銷構思產(chǎn)品 著力通過2+1、3+1戶型創(chuàng)新，偷取更多的使用面積，提高性價比和增強實用性，高度契合首置和首改客戶需求推案 推案節(jié)奏要與政策調(diào)控高度契合，及時避開政策鋒芒價格 優(yōu)越的地段加之高性價比的產(chǎn)品，保證銷售速度的同時，實現(xiàn)高溢價銷售 好地段+好產(chǎn)品+好包裝，在最短的時間內(nèi)、最小的代價完成銷售目標?？蛻?先期以滿足首置及首改客戶為主要目標，后期隨著小區(qū)及市政配套的成熟，補進大宅產(chǎn)品，鎖定高端客群推廣 注重案場的包裝，精心布置，做足體驗營銷，置身其中給人以大氣磅礴之感，讓客戶親身體驗到實力和品質(zhì)感，增強信心和認同感營銷思

22、路：營銷6步走1、2、3、4、5、6、屬性與項目回歸離塵不離城 中心上層 多元創(chuàng)新 品質(zhì)化踞中心上層，尊享都市生活 對比片區(qū)內(nèi)競爭樓盤而言：對比片區(qū)內(nèi)競爭樓盤而言：超越和引領 對比市場上高品質(zhì)樓盤而言：對比市場上高品質(zhì)樓盤而言：品質(zhì)趨同和定位差異化（以差異化產(chǎn)品的打造為核心優(yōu)勢）產(chǎn)品項目產(chǎn)品形象的確立區(qū)域氣質(zhì)市中心/沙河畔/品質(zhì)人居客戶導向講究實用/品質(zhì)感/身份象征(客戶的敏感點將直接引發(fā)營銷關鍵點和形象定位)形象差異與周邊樓盤形成形象上的差異/開放市場導向多樣的地產(chǎn)表情形象的困境/泛濫的風格(西班牙/北美/中式/現(xiàn)代/新古典主義/歐式/澳式)關鍵詞：創(chuàng)新 科技 品質(zhì) 舒適 多元產(chǎn)品項目產(chǎn)品形

23、象定位項目產(chǎn)品形象定位全面代言城市舒適新生活！關鍵詞：創(chuàng)新的、科技的、品質(zhì)的、舒適的、多元的產(chǎn)品本項目物業(yè)檔次中高端檔次、高品質(zhì)、科技的、創(chuàng)新的精品社區(qū)中高端精品社區(qū) （以差異化產(chǎn)品的打造為核心優(yōu)勢）本項目物業(yè)檔次定位為：本項目物業(yè)檔次定位為：產(chǎn)品走差異化戰(zhàn)略，以走差異化戰(zhàn)略，以“產(chǎn)品環(huán)境產(chǎn)品環(huán)境 服務服務”形成強勁的綜合競爭力形成強勁的綜合競爭力l特色社區(qū)文化主題，形成對社區(qū)業(yè)主的凝聚力和向心力特色社區(qū)文化主題，形成對社區(qū)業(yè)主的凝聚力和向心力l打造不一樣的生活方式，引領高端居住生活打造不一樣的生活方式，引領高端居住生活l創(chuàng)新的產(chǎn)品形式和創(chuàng)新戶型設計，提升居住舒適度創(chuàng)新的產(chǎn)品形式和創(chuàng)新戶型設計

24、，提升居住舒適度l多元產(chǎn)品組合，滿足不同客戶需求，提供一生居所多元產(chǎn)品組合，滿足不同客戶需求，提供一生居所l高品質(zhì)產(chǎn)品，引領漯河高尚居住生活高品質(zhì)產(chǎn)品，引領漯河高尚居住生活l大區(qū)域的宜居環(huán)境大區(qū)域的宜居環(huán)境l滿足生活需求的基本配套滿足生活需求的基本配套l人性化的物業(yè)管理服務人性化的物業(yè)管理服務l開發(fā)商對品質(zhì)的孜孜追求開發(fā)商對品質(zhì)的孜孜追求本項目的核心競爭力在于產(chǎn)品環(huán)境 服務，在短時間內(nèi)難以被市場復制和超越。客觀性主動式被動式主觀性2 1 4 3產(chǎn)品服務地段環(huán)境大社區(qū)大社區(qū)人文環(huán)境人文環(huán)境規(guī)劃科學規(guī)劃科學生活方式生活方式商業(yè)、會所配套商業(yè)、會所配套物業(yè)服務物業(yè)服務開發(fā)商品牌開發(fā)商品牌產(chǎn)品品質(zhì)產(chǎn)品

25、品質(zhì)產(chǎn)品創(chuàng)新產(chǎn)品創(chuàng)新便捷交通便捷交通成熟配套成熟配套人口眾多人口眾多核心競爭力矩陣l沙河南側：產(chǎn)品品質(zhì)、優(yōu)勢區(qū)位沙河南側：產(chǎn)品品質(zhì)、優(yōu)勢區(qū)位l昌建外灘：地段優(yōu)勢、服務品牌昌建外灘：地段優(yōu)勢、服務品牌產(chǎn)品目標1：推案節(jié)奏要與政策調(diào)控高度契合，及時避開政策鋒芒，確保項目成“活”；目標2：條件具備后“快進快出”，確保最大化回現(xiàn)；推案20072007年年20082008年年20092009年年20102010年年經(jīng)濟背景：全球經(jīng)濟環(huán)境惡化，西方消費市場萎縮，中國出口拉動嚴重削弱，資本市場信心不足政策手段：1、以國家大額投資為主，直效保底經(jīng)濟增長2、社會體制/產(chǎn)業(yè)結構改革試點調(diào)研，為后續(xù)大規(guī)模推行逐步鋪

26、墊3、在出口產(chǎn)業(yè)大傷元氣的現(xiàn)實下將暫停產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整，避免出現(xiàn)企業(yè)倒閉，失業(yè)等高社會成本行為經(jīng)濟/社會背景：全球經(jīng)濟環(huán)境依舊萎靡，中國60年國慶閱兵，經(jīng)濟/社會皆環(huán)境皆以維護穩(wěn)定為主要目標經(jīng)濟/社會背景：在國家持續(xù)拉動固定資產(chǎn)投資的背景下，經(jīng)濟環(huán)境趨于穩(wěn)定，真正的社會/產(chǎn)業(yè)改革迫在眉睫政策手段：1、產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整深化2、社會體制（涉及土地、醫(yī)療、社會保障）等多方利益體系投資驅(qū)動型投資驅(qū)動型消費驅(qū)動型消費驅(qū)動型n宏觀經(jīng)濟政策的調(diào)整并沒有改變飛行軌道，多數(shù)經(jīng)濟的先行指標保持上升，但是上升幅度較小。宏觀經(jīng)濟政策的調(diào)整并沒有改變飛行軌道，多數(shù)經(jīng)濟的先行指標保持上升，但是上升幅度較小。20132013年的年

27、的相關經(jīng)濟情況不容樂觀，通貨膨脹可能繼續(xù)，經(jīng)濟增長幅度明顯放緩，預計相關經(jīng)濟情況不容樂觀，通貨膨脹可能繼續(xù)，經(jīng)濟增長幅度明顯放緩，預計20132013年將延續(xù)調(diào)整改善經(jīng)濟。年將延續(xù)調(diào)整改善經(jīng)濟。本項目入市時機判定：宏觀經(jīng)濟態(tài)勢本項目入市時機判定：宏觀經(jīng)濟態(tài)勢20112011年年經(jīng)濟/社會背景：固定資產(chǎn)投資初見成效，國家將繼續(xù)深化改造固定資產(chǎn)投資成效，房地產(chǎn)成為調(diào)控的重點，政策將收緊，直到產(chǎn)業(yè)結構平衡。政策手段：1、產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整繼續(xù)深化2、一只手加強基礎設施建設，騰出一只手改造地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢。20122012年年20132013年年投資驅(qū)動型投資驅(qū)動型調(diào)整改善調(diào)整改善調(diào)整調(diào)整改善改善房地產(chǎn)行業(yè)大調(diào)

28、整即將到來 真正意義的大調(diào)整。不僅包括表面上的價格調(diào)整，也包括房地產(chǎn)開發(fā)周期、資金周轉周期、房企盈利空間、甚至地方政府收益模式等各領域的大調(diào)整。 房地產(chǎn)高盈利模式或?qū)⒉辉?。這主要是基于目前融資成本越來越高，以及土地出讓金支付周期越來越緊這兩大因素。起碼在2013年前，銀行信貸仍將嚴格限制房地產(chǎn)開發(fā)項目。高利率的影子銀行和民間借貸一定會拉高房企融資成本。目前房地產(chǎn)企業(yè)拿地時支付土地出讓金的模式相當嚴格，一般來說是先支付50%，開工或一定期間內(nèi)即支付50%。和此前支付10%即拿地，然后貸款支付剩余地價款相比，房企資金杠桿率大幅下降。這種情況下，開發(fā)商自有資金要求提高，也將直接影響企業(yè)盈利能力。開發(fā)

29、企業(yè)的銷售回款周期正在拉長。據(jù)統(tǒng)計，從拿地到銷售回款，業(yè)內(nèi)平均周期約為40個月，與2008年房地產(chǎn)行業(yè)低谷時45個月的周轉期相比已經(jīng)相差無幾。2013年大量保障房竣工，這將改變房地產(chǎn)市場的供給結構，對定位中低端的商品房供給形成直接沖擊。行業(yè)洗牌不可避免。即便是走過2013年，房地產(chǎn)再迎繁榮局面，那也將是不同于前一個“黃金十年”的另一種繁榮。短期來看，賭性很強的房地產(chǎn)企業(yè)可能需要徹底改變兩大預期：一是未來還可能持續(xù)高盈利，二是調(diào)控會短期內(nèi)結束。分期開發(fā)策略：單位限量推售分期開發(fā)策略：單位限量推售限量推售的優(yōu)勢：限量推售的優(yōu)勢：發(fā)展商操作彈性空間大，增加發(fā)展商操作彈性空間大，增加“隨行就市隨行就市

30、”的靈活度。由于各批產(chǎn)品均有的靈活度。由于各批產(chǎn)品均有差異化，能夠形成不同的比價體系，而客戶無法就各期產(chǎn)品相互比較，各差異化，能夠形成不同的比價體系，而客戶無法就各期產(chǎn)品相互比較，各批可根據(jù)當時的市場狀況分別定價，以應對波動的市場變化。批可根據(jù)當時的市場狀況分別定價，以應對波動的市場變化。l分批推售，小量加推，便于短時間內(nèi)根據(jù)市場情況變化進行策略及價格調(diào)分批推售，小量加推，便于短時間內(nèi)根據(jù)市場情況變化進行策略及價格調(diào)整；整；l將風險降到最低，或?qū)②A利擴大到最大化；將風險降到最低，或?qū)②A利擴大到最大化；l分批推售，可制造稀缺景象，吸引市場及客戶關注；分批推售，可制造稀缺景象，吸引市場及客戶關注；

31、l分批推售，便于促進難點戶型的及時消化與各戶型的均勻消化。分批推售，便于促進難點戶型的及時消化與各戶型的均勻消化。推案第二梯度第三梯度項目地塊價值判斷居住價值梯度：第一梯度第二梯度第三梯度地塊西側為規(guī)劃道路，商業(yè)培育期較長，將來人流及車流量也不會很大，多以社區(qū)配套商業(yè)為主，檔次不高北側臨沙河景觀路，道路景觀形象很好，但是人流稀少，商業(yè)價值有限。商業(yè)價值梯度：北側西側第一價值梯度：臨沙河景觀、中央景觀獨享，觀景效果最佳第三價值梯度：位于小區(qū)西側，臨路，臨商鋪，噪音等舒適度差第二價值梯度：不臨主干道，安靜，可享部分中央景觀推案第一梯度2#1#5#3#根據(jù)項目拆遷進度及施工安排，將項目分為三期開發(fā)：

32、1、一期含地塊西部的1#、2#、3#、5#、6#、7#及底商；2、二期含地塊北部的8#、9#3、三期含地塊南部10#、11#、12#、13#、14#、15#、16#及底商。開發(fā)分期說明：鑒于項目施工進度安排及2#、3#樓為安置房，建議項目一期分批次推出，保證項目持續(xù)熱銷、小步快銷、實現(xiàn)低開高走一期首批批次：1#、2#、3#及一期底商6#7#8#9#11#10#13#12#15#16#14#推案安置首批目前設計產(chǎn)品一期住宅戶型配比統(tǒng)計戶型面積區(qū)間（）1#5#6#7#總套數(shù)戶型配比2+1房兩廳一衛(wèi)88/64/6410%2+1房兩廳兩衛(wèi)1062828/5811420%3+1房兩廳兩衛(wèi)房兩廳兩衛(wèi)124

33、/128/116116+11220%3+1房兩廳兩衛(wèi)130/135288-11250%一期總套數(shù)（不含安置）582說明： 戶型：除去安置房，本項目一期可銷售套數(shù)為582套，其中最小的為88平方的2+1戶型，其余均為100平方以上的三房或者四房，3+1房所占的比例為404套，比例為70%，從這個定位來看，項目一期基本沒有小戶型，全部為三房或者四房構成， 對于城市剛需來說，戶型構成偏大。建議產(chǎn)品配比建議戶型配比戶型面積區(qū)間（）1#5#6#7#總套數(shù)戶型配比2+1房兩廳一衛(wèi)88/64/6410%2+1房兩廳兩衛(wèi)1062828/5811420%3+1房兩廳兩衛(wèi)房兩廳兩衛(wèi)124

34、/1285656/11622840%3+1房兩廳兩衛(wèi)130/135/140565664/17630%一期總套數(shù)（不含安置）582說明：調(diào)整后3+ 1戶型124平、128平是主力戶型，占總房源套數(shù)的40%，后期將減小銷售壓力。1、5號樓a3戶型換成g3戶型面積：135面積：1242013年05月2013年06月2013年08月2013年9月2013年11月5月初售樓部裝修完畢進駐8月初，工程出地面，首批產(chǎn)品公開認籌9月取得預售一期開盤5月施工隊進場產(chǎn)品加推重要節(jié)點說明營銷節(jié)點圍墻、廣告牌、道旗等形象包裝13年5月初13年7月初13年8月初13年9月蓄客期在蓄客期間，做好住宅來電來訪客戶的登記工作，并定期進行匯報，保持意向客戶跟蹤13年11月內(nèi)部認購期8月初針對意向客戶進行公開認籌公開熱銷期13年教師節(jié)住宅房源公開發(fā)售時間節(jié)點13年9月初營銷階段劃分營銷節(jié)點營銷策略總控入市預熱蓄客開盤住宅加推持續(xù)熱銷時間5月-6月6月-9月9月-11月11月14年春節(jié)前主題出入皆繁華，內(nèi)外盡從容高度改變生活演繹魔變傳奇科技讓生活更美麗華美開盤住宅盛邀加推樓王漯河熱銷傳奇2013，精彩待續(xù)媒介戶外先行網(wǎng)絡擴張廣播告知短信、派單定向傳播dm、公交車身渠道擴充主流媒體報紙、電視宣傳造勢長效媒體更新、短信、派單配合主流媒體新春祝福事件售樓部正式開放認籌活動開盤活動開盤活動節(jié)前