房產(chǎn)租賃第六組

1、演員表演員表導(dǎo)演導(dǎo)演 李雷李雷編劇編劇 李雷李雷鄧欣鄧欣 飾飾 鄧欣（騙子）鄧欣（騙子）漆華宇漆華宇 飾飾 漆華宇（被騙買主）漆華宇（被騙買主）周仔毅周仔毅 飾飾 周仔毅周仔毅 （幫兇）（幫兇）江坤倫江坤倫 飾飾 江坤倫江坤倫 （原房東）（原房東）房屋租賃房屋租賃第六組第六組租賃合同租賃合同效力認(rèn)定效力認(rèn)定房屋租賃合同有效的條件有幾個情況：房屋租賃合同有效的條件有幾個情況： 一是一是民法通則民法通則規(guī)定的民事法律行為應(yīng)具備的條件，但是根據(jù)規(guī)定的民事法律行為應(yīng)具備的條件，但是根據(jù)合同法合同法第第52條及第條及第54條的規(guī)定，以欺詐、脅迫的手段或乘人之危，條的規(guī)定，以欺詐、脅迫的手段或乘人之危，使

2、對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，屬可撤銷合同。使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，屬可撤銷合同。 二是根據(jù)相關(guān)法規(guī)規(guī)定：出租人未經(jīng)政府主管部門審批同意，擅自改二是根據(jù)相關(guān)法規(guī)規(guī)定：出租人未經(jīng)政府主管部門審批同意，擅自改變房屋的使用功能后將房屋出租的，租賃合同無效；承租人承租房屋后未變房屋的使用功能后將房屋出租的，租賃合同無效；承租人承租房屋后未經(jīng)政府主管部門審批同意，擅自改變房屋的使用功能的，租賃合同不因此經(jīng)政府主管部門審批同意，擅自改變房屋的使用功能的，租賃合同不因此而無效；出租人與承租人未經(jīng)政府主管部門審批同意而在租賃合同中約定而無效；出租人與承租人未經(jīng)政府主管部門審批同意而在租

3、賃合同中約定改變房屋的使用功能的，租賃合同無效。改變房屋的使用功能的，租賃合同無效。 三是合同約定的租賃期限不超過三是合同約定的租賃期限不超過20年年 。 轉(zhuǎn)租合同轉(zhuǎn)租合同有關(guān)要求有關(guān)要求轉(zhuǎn)租合同有效的條件包括以下幾點：轉(zhuǎn)租合同有效的條件包括以下幾點： 首先，除了應(yīng)具備一般房屋租賃合同有首先，除了應(yīng)具備一般房屋租賃合同有效的條件外，還應(yīng)具備以下條件：征得原出效的條件外，還應(yīng)具備以下條件：征得原出租人的同意；轉(zhuǎn)租合同約定的租期不得超過租人的同意；轉(zhuǎn)租合同約定的租期不得超過原租賃合同中約定的租期，超過部分無效。原租賃合同中約定的租期，超過部分無效。出租人將物業(yè)出租給承租人，承租人又將該出租人將物業(yè)

4、出租給承租人，承租人又將該物業(yè)轉(zhuǎn)租他人物業(yè)轉(zhuǎn)租他人(即受轉(zhuǎn)租人即受轉(zhuǎn)租人)。出租人和承租。出租人和承租人在合同履行期間發(fā)生糾紛，涉及受轉(zhuǎn)租人人在合同履行期間發(fā)生糾紛，涉及受轉(zhuǎn)租人的權(quán)利、義務(wù)的，應(yīng)將受轉(zhuǎn)租人列為第三人的權(quán)利、義務(wù)的，應(yīng)將受轉(zhuǎn)租人列為第三人參加訴訟。參加訴訟。 其次，出租人將物業(yè)出租給承租人，承租人將該房屋辦其次，出租人將物業(yè)出租給承租人，承租人將該房屋辦成某類專業(yè)市場，轉(zhuǎn)租給眾多受轉(zhuǎn)租人的，出租人和承租人成某類專業(yè)市場，轉(zhuǎn)租給眾多受轉(zhuǎn)租人的，出租人和承租人在合同履行期間產(chǎn)生糾紛，若出租人只起訴要求支付欠租及在合同履行期間產(chǎn)生糾紛，若出租人只起訴要求支付欠租及違約金的，因不涉及眾

5、多受轉(zhuǎn)租人實際使用的物業(yè)，可不列違約金的，因不涉及眾多受轉(zhuǎn)租人實際使用的物業(yè)，可不列受轉(zhuǎn)租人為案件的第三人，這樣既能順利解決糾紛，又避免受轉(zhuǎn)租人為案件的第三人，這樣既能順利解決糾紛，又避免了在案件審理過程中出現(xiàn)龐大的訴訟主體。了在案件審理過程中出現(xiàn)龐大的訴訟主體。 第三，若出租人起訴要求解除第三，若出租人起訴要求解除租賃合同租賃合同，則應(yīng)先審，則應(yīng)先審查是否確需解除合同，如確需解除，則應(yīng)將眾多受轉(zhuǎn)租人列查是否確需解除合同，如確需解除，則應(yīng)將眾多受轉(zhuǎn)租人列為糾紛第三人，因出租人解除合同、收回房屋的行為勢必影為糾紛第三人，因出租人解除合同、收回房屋的行為勢必影響受轉(zhuǎn)租人對該物業(yè)的使用及裝修權(quán)益等；

6、如無需解除合同，響受轉(zhuǎn)租人對該物業(yè)的使用及裝修權(quán)益等；如無需解除合同，則不列受轉(zhuǎn)租人為糾紛第三人。則不列受轉(zhuǎn)租人為糾紛第三人。租賃糾紛解決處理租賃糾紛解決處理關(guān)于解除合同的條件：通常出現(xiàn)以下幾種情關(guān)于解除合同的條件：通常出現(xiàn)以下幾種情況之一的，出租人有權(quán)要求解除合同況之一的，出租人有權(quán)要求解除合同：1.承租人欠租超過合同約定期限；承租人欠租超過合同約定期限；2.合同未約定期限的，欠租達(dá)合同未約定期限的，欠租達(dá)3個月以上；個月以上；3.承租人未經(jīng)出租人同意擅自轉(zhuǎn)租的；承租人未經(jīng)出租人同意擅自轉(zhuǎn)租的；4.承租人擅自改變房屋結(jié)構(gòu)或約定用途的。承租人擅自改變房屋結(jié)構(gòu)或約定用途的。出現(xiàn)以下幾種情況之一的

7、，承租人出現(xiàn)以下幾種情況之一的，承租人有權(quán)要求解除合同：有權(quán)要求解除合同：1.出租人未按約定的時間向承租人提供出租房屋的；出租人未按約定的時間向承租人提供出租房屋的；2.出租人所提供的房屋不符合合同約定，導(dǎo)致承租出租人所提供的房屋不符合合同約定，導(dǎo)致承租人不能實現(xiàn)合同目的的；人不能實現(xiàn)合同目的的；3.出租人不按合同約定的責(zé)任負(fù)責(zé)維修房屋及其設(shè)出租人不按合同約定的責(zé)任負(fù)責(zé)維修房屋及其設(shè)施，保證房屋安全的；施，保證房屋安全的；4.租賃物危及承租人的安全或健康的。此外，因不租賃物危及承租人的安全或健康的。此外，因不可抗力的原因?qū)е潞贤瑹o法履行或經(jīng)當(dāng)事人雙方協(xié)可抗力的原因?qū)е潞贤瑹o法履行或經(jīng)當(dāng)事人雙方

8、協(xié)商一致同意解除合同的，法院亦可以解除合同。商一致同意解除合同的，法院亦可以解除合同。 因承租人過錯導(dǎo)致合同解除時的違約賠因承租人過錯導(dǎo)致合同解除時的違約賠償問題。承租人應(yīng)向出租人承擔(dān)的違約責(zé)償問題。承租人應(yīng)向出租人承擔(dān)的違約責(zé)任是任是：1.所欠租金及其它費用的逾期付款違約金所欠租金及其它費用的逾期付款違約金(即滯納金即滯納金)；2.簽約時所交租賃定金由出租人沒收；簽約時所交租賃定金由出租人沒收；3.當(dāng)上述違約金及租賃定金不足以彌補出租人因解除合當(dāng)上述違約金及租賃定金不足以彌補出租人因解除合同所受的損失時，承租人還應(yīng)向出租人另行支付損失賠同所受的損失時，承租人還應(yīng)向出租人另行支付損失賠償金。償

9、金。因出租人過錯導(dǎo)致合同解除時的違約因出租人過錯導(dǎo)致合同解除時的違約賠償問題。出租人應(yīng)向承租人承擔(dān)的違賠償問題。出租人應(yīng)向承租人承擔(dān)的違約責(zé)任是：約責(zé)任是：1.向承租人雙倍返還租賃定金向承租人雙倍返還租賃定金；2.賠償承租人的裝修損失；賠償承租人的裝修損失；3.當(dāng)上述違約金及租賃定金仍不足以彌補承租人因解除合當(dāng)上述違約金及租賃定金仍不足以彌補承租人因解除合同所受的損失時，出租人還應(yīng)另行向承租人支付損失賠償。同所受的損失時，出租人還應(yīng)另行向承租人支付損失賠償。無效無效租賃合同租賃合同處理處理 租賃合同租賃合同被確認(rèn)無效后，當(dāng)合同約被確認(rèn)無效后，當(dāng)合同約定的租金高于指導(dǎo)租金時，對于糾紛發(fā)生前定的租

10、金高于指導(dǎo)租金時，對于糾紛發(fā)生前承租人已按無效承租人已按無效租賃合同租賃合同向出租人支付向出租人支付的租金中高于指導(dǎo)租金的部分，應(yīng)分別情況的租金中高于指導(dǎo)租金的部分，應(yīng)分別情況進行處理：一是因違反法律或行政法規(guī)的規(guī)進行處理：一是因違反法律或行政法規(guī)的規(guī)定且有損國家、集體或社會公共利益導(dǎo)致合定且有損國家、集體或社會公共利益導(dǎo)致合同無效的，高出部分應(yīng)判收繳國家；二是其同無效的，高出部分應(yīng)判收繳國家；二是其它原因?qū)е潞贤瑹o效的，高出部分承租人一它原因?qū)е潞贤瑹o效的，高出部分承租人一般無權(quán)要求返還。般無權(quán)要求返還。 承租人裝修物的處理。房屋租賃合同承租人裝修物的處理。房屋租賃合同被確認(rèn)無效后，裝修物能

11、拆則拆，不能拆的，被確認(rèn)無效后，裝修物能拆則拆，不能拆的，對出租人可用部分經(jīng)評估折舊后由出租人承對出租人可用部分經(jīng)評估折舊后由出租人承頂；其余部分經(jīng)評估折舊后作為無效合同的頂；其余部分經(jīng)評估折舊后作為無效合同的損失，由雙方按過錯責(zé)任比例予以分擔(dān)。損失，由雙方按過錯責(zé)任比例予以分擔(dān)。 私房屋租賃應(yīng)注意私房屋租賃應(yīng)注意3點點1、住宅用房租賃、住宅用房租賃(1)房屋產(chǎn)有權(quán)必須清楚。房屋出租人必須是房屋所有人、房屋產(chǎn)有權(quán)必須清楚。房屋出租人必須是房屋所有人、法定繼承人、共有人或其代理人。所有人的房屋必須有房屋法定繼承人、共有人或其代理人。所有人的房屋必須有房屋所有權(quán)登記或變更手續(xù)。所有權(quán)登記或變更手續(xù)

12、。(2)必須是自住有余。即不得將私房出租，而自己去承必須是自住有余。即不得將私房出租，而自己去承租公房租公房;更不得強迫房屋產(chǎn)權(quán)人出租自住面積并沒有多余的更不得強迫房屋產(chǎn)權(quán)人出租自住面積并沒有多余的房屋。房屋。(3)凡私有房屋出租給外國及港澳臺地區(qū)派駐機構(gòu)使用凡私有房屋出租給外國及港澳臺地區(qū)派駐機構(gòu)使用的，應(yīng)由房屋管理機關(guān)及有關(guān)部門代理租賃行為。的，應(yīng)由房屋管理機關(guān)及有關(guān)部門代理租賃行為。(4)房屋租金由雙方按房屋所在地人民政府規(guī)定的私房房屋租金由雙方按房屋所在地人民政府規(guī)定的私房租金標(biāo)準(zhǔn)，協(xié)商議定，不得任意抬高。不得以任何方式收取租金標(biāo)準(zhǔn)，協(xié)商議定，不得任意抬高。不得以任何方式收取變相押金，

13、也不得將稅款轉(zhuǎn)嫁給承租人，否則由有關(guān)行政管變相押金，也不得將稅款轉(zhuǎn)嫁給承租人，否則由有關(guān)行政管理機關(guān)沒收其非法所得，并可處以罰款。理機關(guān)沒收其非法所得，并可處以罰款。2、非住宅用房租賃非住宅用房租賃，是指非住宅用房租賃非住宅用房租賃，是指以生產(chǎn)、經(jīng)營及其他活動為目的的房屋租賃。以生產(chǎn)、經(jīng)營及其他活動為目的的房屋租賃。包括兩類包括兩類： (1)生產(chǎn)性用房，如工業(yè)、交通運輸業(yè)務(wù)等部門的廠房、生產(chǎn)性用房，如工業(yè)、交通運輸業(yè)務(wù)等部門的廠房、車間等車間等;(2)經(jīng)營性用房，如各類公司、銀行、旅社、飲食服務(wù)等經(jīng)營性用房，如各類公司、銀行、旅社、飲食服務(wù)等用房。用房。非住宅用房租賃的內(nèi)容法律沒有特別規(guī)定，因

14、而非住宅非住宅用房租賃的內(nèi)容法律沒有特別規(guī)定，因而非住宅用房的租賃比住宅用房的租賃自由得多，可以由雙方當(dāng)事人用房的租賃比住宅用房的租賃自由得多，可以由雙方當(dāng)事人按市場行情協(xié)商確定租金和違約金標(biāo)準(zhǔn)。按市場行情協(xié)商確定租金和違約金標(biāo)準(zhǔn)。3、私房租賃合同、私房租賃合同以個人所有的房屋為租賃標(biāo)的的合同。中國私房租賃是公民行以個人所有的房屋為租賃標(biāo)的的合同。中國私房租賃是公民行使所有權(quán)的方式之一，受法律保護。房屋租賃合同是使所有權(quán)的方式之一，受法律保護。房屋租賃合同是 要式合同，必要式合同，必須以書面形式訂立，并報所在地房管部門備案。終止的原因有：租須以書面形式訂立，并報所在地房管部門備案。終止的原因有

15、：租期屆滿期屆滿;承租人擅自將租賃房轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)借承租人擅自將租賃房轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)借;利用承租房屋進行違法活動利用承租房屋進行違法活動;承租人拖欠租承租人拖欠租 金累計已達(dá)金累計已達(dá)6個月等。出租方的主要義務(wù)有：個月等。出租方的主要義務(wù)有： (1)修繕房屋。為保證承租人安全和正常使用，出租人應(yīng)負(fù)責(zé)租賃房屋的修修繕房屋。為保證承租人安全和正常使用，出租人應(yīng)負(fù)責(zé)租賃房屋的修繕，包括零星維修和大修。大修后，出租人有權(quán)因房屋質(zhì)量提高而適當(dāng)提高繕，包括零星維修和大修。大修后，出租人有權(quán)因房屋質(zhì)量提高而適當(dāng)提高租金。經(jīng)同意由承租人修繕的，可以修繕費用充抵租金。租金。經(jīng)同意由承租人修繕的，可以修繕費用充抵租金。(2)繳納

16、房產(chǎn)稅。除另有約定外，房產(chǎn)稅一般由房屋出租人繳納。繳納房產(chǎn)稅。除另有約定外，房產(chǎn)稅一般由房屋出租人繳納。(3)出租人處分租賃房屋，應(yīng)提前通知承租人。承租方的主要義務(wù)有：出租人處分租賃房屋，應(yīng)提前通知承租人。承租方的主要義務(wù)有： (1)按約定交納租金。租金按國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)支付，沒有規(guī)定的，依公按約定交納租金。租金按國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)支付，沒有規(guī)定的，依公平合理原則由雙方議定平合理原則由雙方議定;(2)合理使用和維護租賃房屋。不得私自轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)讓，合理使用和維護租賃房屋。不得私自轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)讓，不得用于違法活動不得用于違法活動;(3)出租人出賣租賃房屋，承租人有優(yōu)先購買權(quán)。出租人出賣租賃房屋，承租人有優(yōu)先購買權(quán)。房產(chǎn)登記需要交納的稅房產(chǎn)登記需要交納的稅1、買方繳納契稅（、買方繳納契稅（90平方內(nèi)平方內(nèi)1%，90平米以上平米以上的的1.5%，140平米以上的平米以上的3%)