第四章收益還原法

1、1 常熟理工學(xué)院常熟理工學(xué)院第四章第四章（一）資金時(shí)間價(jià)值概念（一）資金時(shí)間價(jià)值概念（二）時(shí)間價(jià)值計(jì)算（二）時(shí)間價(jià)值計(jì)算（三）現(xiàn)金流量圖（三）現(xiàn)金流量圖（四）資金等值計(jì)算：（四）資金等值計(jì)算：現(xiàn)值、終值、年金、年金現(xiàn)值系數(shù)、現(xiàn)值、終值、年金、年金現(xiàn)值系數(shù)、年金終值系數(shù)等年金終值系數(shù)等 （一）概念：（一）概念： 收益法收益法是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來的是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來的正常收正常收益益，選用適當(dāng)?shù)倪x用適當(dāng)?shù)倪€原利率還原利率將其折現(xiàn)到估將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)時(shí)點(diǎn)，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。采用收益法估價(jià)求價(jià)格或價(jià)值的方法。采用收益法估價(jià)求得的價(jià)格稱為得的價(jià)格稱

2、為收益價(jià)格收益價(jià)格。 （二）理論依據(jù)：（二）理論依據(jù)：預(yù)期收益原理預(yù)期收益原理 （三）收益法的適用對(duì)象和使用條件（三）收益法的適用對(duì)象和使用條件適適用用范圍u適用有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)適用有收益或有潛在收益的房地產(chǎn) 如商業(yè)、旅館、餐飲、寫字樓、公如商業(yè)、旅館、餐飲、寫字樓、公寓、廠房等房地產(chǎn)寓、廠房等房地產(chǎn)u房地產(chǎn)未來的收益能較準(zhǔn)確地量化房地產(chǎn)未來的收益能較準(zhǔn)確地量化 u收益是連續(xù)的收益是連續(xù)的u收益是穩(wěn)定的收益是穩(wěn)定的u還原利率是可確定的還原利率是可確定的u風(fēng)險(xiǎn)是可衡量的風(fēng)險(xiǎn)是可衡量的 使使用用條條 件件 （四）收益法的估價(jià)步驟（四）收益法的估價(jià)步驟 收入和費(fèi)用資料收集收入和費(fèi)用資料收集

3、估算潛在毛收入估算潛在毛收入估算有效毛收入估算有效毛收入估算運(yùn)營費(fèi)用估算運(yùn)營費(fèi)用估算凈收益估算凈收益確定還原利率確定還原利率計(jì)算收益價(jià)格計(jì)算收益價(jià)格基礎(chǔ)工作基礎(chǔ)工作計(jì)算收益計(jì)算收益還原利率還原利率計(jì)算結(jié)果計(jì)算結(jié)果（一）基本公式（一）基本公式 a ai i(1+r)(1+r)i i n i=1V= + + + + a a1 1(1+r)(1+r) a a2 2(1+r)(1+r)2 2 a a3 3(1+r)(1+r)3 3 a an-1n-1(1+r)(1+r)n-1n-1 a an n(1+r)(1+r)n n=為可獲收益年限nrrAvn)1 (11 【例例】某房地產(chǎn)是在政府有償出讓的土地上

4、開發(fā)建某房地產(chǎn)是在政府有償出讓的土地上開發(fā)建造的，土地出讓年限為造的，土地出讓年限為5050年，現(xiàn)已使用了年，現(xiàn)已使用了1010年；該年；該房地產(chǎn)正常情況下的年凈收益為房地產(chǎn)正常情況下的年凈收益為2020萬元，還原利率萬元，還原利率為為10%10%，則該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為多少？，則該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為多少？萬元58.195%)101 (11 %10201050v此公式的假設(shè)條件是：此公式的假設(shè)條件是：（1 1）凈收益每年不變?yōu)椋﹥羰找婷磕瓴蛔優(yōu)锳 A；（2 2）還原利率）還原利率r r每年不變且大每年不變且大于零（當(dāng)于零（當(dāng)r=0r=0時(shí)，時(shí)，V=AV=An n）；）；（3 3）收益年限為有限

5、年）收益年限為有限年n n。1 1、收益年限有限且其他因素不變的公式、收益年限有限且其他因素不變的公式 （二）凈收益不變的公式（二）凈收益不變的公式 rAv 2 2、收益年限無限且其他因素不變的公式、收益年限無限且其他因素不變的公式 例例 有一房地產(chǎn)正常情況下有一房地產(chǎn)正常情況下的年純收益為的年純收益為2020萬元，還原萬元，還原利率為利率為10%10%，其經(jīng)濟(jì)耐用年限，其經(jīng)濟(jì)耐用年限可視為無限年，試計(jì)算該房可視為無限年，試計(jì)算該房地產(chǎn)的收益價(jià)格。地產(chǎn)的收益價(jià)格。 萬元200%10/20rAV（二）凈收益不變的公式（二）凈收益不變的公式 凈收益有變化的年限trrArAvttiii)1 ()1

6、(1ttntiiirrrArAv)1 (1)1 (11 )1 (1有限年有限年無限年無限年假設(shè)前提：假設(shè)前提： （1 1）凈收益在前）凈收益在前t t年（含第年（含第t t年）有變化，年）有變化，分別是分別是 A A1 1，A A2 2，AtAt , ,在在t t年以后無變化為年以后無變化為A A；（2 2）還原利率）還原利率r r大于零；（大于零；（3 3）收益年限為無限年。）收益年限為無限年。 假設(shè)前提：（假設(shè)前提：（1 1）凈收益在未來前）凈收益在未來前t t年（含第年（含第t t年）有變化，年）有變化，分別是分別是A1A1，A2A2，At ,At ,在在t t年以后無變化為年以后無變化

7、為A A；（；（2 2）還）還原利率大于零；（原利率大于零；（3 3）收益年限為有限年）收益年限為有限年n n。 （三）凈收益在未來若干年后不變的公式（三）凈收益在未來若干年后不變的公式 （三）凈收益在未來若干年后不變的公式（三）凈收益在未來若干年后不變的公式 【例例】某宗房地產(chǎn)，預(yù)測(cè)其未來某宗房地產(chǎn)，預(yù)測(cè)其未來5 5年的凈收益分年的凈收益分別為別為2020萬元、萬元、2222萬元、萬元、2525萬元、萬元、2828萬元和萬元和3030萬萬元，從第六年到未來無窮遠(yuǎn)，每年的凈收益將元，從第六年到未來無窮遠(yuǎn)，每年的凈收益將穩(wěn)定在穩(wěn)定在3535萬元左右，該類房地產(chǎn)的還原利率為萬元左右，該類房地產(chǎn)的還

8、原利率為1010。試計(jì)算該宗房地產(chǎn)無限年使用條件下的。試計(jì)算該宗房地產(chǎn)無限年使用條件下的收益價(jià)格。如果該房地產(chǎn)的收益年限為收益價(jià)格。如果該房地產(chǎn)的收益年限為5050年，年，則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為多少？則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為多少？V= + + + + 20 20(1+10(1+10) ) 22 22(1+10(1+10) )2 2 25 25(1+10(1+10) )3 3 28 28(1+10(1+10) )4 4 30 30(1+10(1+10) )5 5+ 35 351010(1+10(1+10) )5 5V= + + + + 20 20(1+10(1+10) ) 22 22(1+10

9、(1+10) )2 2 25 25(1+10(1+10) )3 3 28 28(1+10(1+10) )4 4 30 30(1+10(1+10) )5 5+ 35 351010(1+10(1+10) )5 51- 1 1(1+10%)(1+10%)50-550-5無無限限年年有有限限年年無限年無限年式中：式中：b b為凈收益逐年遞增為凈收益逐年遞增/ /減的數(shù)額，如凈收益第一年減的數(shù)額，如凈收益第一年為為A A，則第二年為，則第二年為A Ab b，第三年為，第三年為A A2b2b，第，第n n年為年為A A（n-1n-1）b b。假設(shè)前提假設(shè)前提 ：（：（1 1）凈收益按等差級(jí)數(shù)遞增）凈收益按

10、等差級(jí)數(shù)遞增/ /減；減； （2 2）還原利率大于零為）還原利率大于零為r r； （3 3）收益年限為無限年。）收益年限為無限年?！纠磕匙诜康禺a(chǎn)預(yù)計(jì)未來第一年的凈收益為某宗房地產(chǎn)預(yù)計(jì)未來第一年的凈收益為2020萬元，此后每年的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)萬元，此后每年的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增加上增加2 2萬元，收益年限可視為無限年，該類房萬元，收益年限可視為無限年，該類房地產(chǎn)的還原利率為地產(chǎn)的還原利率為8 8。試求該宗房地產(chǎn)的收益。試求該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格。價(jià)格。)5(.562%82%82022萬元rbrAV（四）凈收益按等差級(jí)數(shù)遞增（四）凈收益按等差級(jí)數(shù)遞增/減的公式減的公式 2rbrAv

11、-nnrnrbrrbrAV)1 ()1 (11 2遞增遞增有限年有限年假設(shè)前提：（假設(shè)前提：（1 1）凈收益按等差級(jí)數(shù)遞增；）凈收益按等差級(jí)數(shù)遞增； （2 2）還原利率）還原利率r r不等于零；不等于零； （3 3）收益年限）收益年限n n為有限年限。為有限年限?！纠磕匙诜康禺a(chǎn)預(yù)計(jì)未來第一年的凈收益為某宗房地產(chǎn)預(yù)計(jì)未來第一年的凈收益為2020萬元，此后每年的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增萬元，此后每年的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增加加2 2萬元，收益年限為萬元，收益年限為3030年，該類房地產(chǎn)的還原年，該類房地產(chǎn)的還原利率為利率為8 8。試求該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格。試求該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格。萬元4

12、32.07%8130%82%8111%82%8201111303022nnrnrbrrbrAV（四）凈收益按等差級(jí)數(shù)遞增（四）凈收益按等差級(jí)數(shù)遞增/減的公式減的公式 nnrnrbrrbrAv)1 ()1 (11 2假設(shè)前提：假設(shè)前提：（1 1）凈收益按等差級(jí)數(shù)遞減；）凈收益按等差級(jí)數(shù)遞減；（2 2）還原利率）還原利率r r不等于零且大于零；不等于零且大于零；（3 3）收益年限為有限年）收益年限為有限年n n，且，且nA/bnA/b（當(dāng)（當(dāng)n nA/bA/b時(shí)，第時(shí)，第n n年的凈收益為負(fù)，年的凈收益為負(fù)，以后各年的凈收益均為負(fù)值，任何一以后各年的凈收益均為負(fù)值，任何一個(gè)個(gè)“理性經(jīng)營者理性經(jīng)營者

13、”在在A/b+1A/b+1年后都不會(huì)年后都不會(huì)再經(jīng)營）。再經(jīng)營）。（四）凈收益按等差級(jí)數(shù)遞增（四）凈收益按等差級(jí)數(shù)遞增/減的公式減的公式 遞減遞減有限年有限年無限年無限年【例例】某宗房地產(chǎn)預(yù)計(jì)未來第一年的凈收益為某宗房地產(chǎn)預(yù)計(jì)未來第一年的凈收益為3030萬元，此后每年的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)萬元，此后每年的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增長上增長2 2，收益年限可視為無限年，該類房，收益年限可視為無限年，該類房地產(chǎn)的學(xué)原利率為地產(chǎn)的學(xué)原利率為1010。試求該宗房地產(chǎn)的收。試求該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格。益價(jià)格。萬元375%2%1030 grAV（五）凈收益按一定比率遞增（五）凈收益按一定比率遞增/減的公式

14、減的公式 V A Ar rg g假設(shè)前提：假設(shè)前提：（1 1）收益年限）收益年限n n為無限年為無限年（2 2）凈收益按一定比率）凈收益按一定比率g g遞減遞減/ /增增（3 3）還原利率）還原利率r r大于凈收益逐年遞減大于凈收益逐年遞減/ /增的比率增的比率g gr1nAv111)(時(shí)，時(shí)，grrggrAvgrn遞增遞增有限年有限年假設(shè)前提：假設(shè)前提：(1)(1)凈收益按一定比率凈收益按一定比率g g遞增遞增(2)(2)收益年限收益年限n n為有限年為有限年(3)(3)還原利率不等于收益逐年遞增的比率還原利率不等于收益逐年遞增的比率g g 【例例】某宗房地產(chǎn)預(yù)計(jì)該房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為

15、某宗房地產(chǎn)預(yù)計(jì)該房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為2020萬元，此后在使用年限萬元，此后在使用年限5050年內(nèi)每年的凈收益會(huì)在上一年內(nèi)每年的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增長年的基礎(chǔ)上增長2 2；該類房地產(chǎn)的還原利率為；該類房地產(chǎn)的還原利率為1010。試。試求該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格。求該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格。解：解：萬元26.244%101%211%2%102011150nrggrAV（五）凈收益按一定比率遞增（五）凈收益按一定比率遞增/減的公式減的公式 nrggrAv111)(【例例】某宗房地產(chǎn)預(yù)計(jì)該房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為某宗房地產(chǎn)預(yù)計(jì)該房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為2020萬元，此后在使用年限萬元，此后在使

16、用年限5050年內(nèi)每年的凈收益會(huì)在上一年內(nèi)每年的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上降低年的基礎(chǔ)上降低2 2；該類房地產(chǎn)的還原利率為；該類房地產(chǎn)的還原利率為1010。試。試求該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格。求該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格。 解：解：萬元15.166%101%211%2%102011150nrggrAV（五）凈收益按一定比率遞增（五）凈收益按一定比率遞增/減的公式減的公式 假設(shè)前提：假設(shè)前提：(1)(1)凈收益按一定比率凈收益按一定比率g g遞減遞減(2)(2)收益年限收益年限n n為有限年為有限年(3)(3)還原利率不等于還原利率不等于0 0 遞減遞減有限年有限年（六）預(yù)知未來若干年的凈收益及若干年（六）預(yù)

17、知未來若干年的凈收益及若干年后的價(jià)格的公式后的價(jià)格的公式 或轉(zhuǎn)售價(jià)格）年房地產(chǎn)的價(jià)格（殘值未來第 t)1 ()1 (1ttttiiiVrVrAV轉(zhuǎn)售價(jià)格-銷售稅費(fèi)=Vt（1 1）已知房地產(chǎn)在未來第）已知房地產(chǎn)在未來第t t年末的價(jià)格為年末的價(jià)格為V Vt t ；（2 2）房地產(chǎn)在未來前）房地產(chǎn)在未來前t t年（含第年（含第t t年）的凈收益有變化年）的凈收益有變化且已知；且已知；（3 3）期間收益和期末轉(zhuǎn)售收益具有相同的報(bào)酬率）期間收益和期末轉(zhuǎn)售收益具有相同的報(bào)酬率r r。 （六）預(yù)知未來若干年的凈收益及若干年（六）預(yù)知未來若干年的凈收益及若干年后的價(jià)格的公式后的價(jià)格的公式 【例例】某市郊有一

18、宗房地產(chǎn)，年出租凈收益為某市郊有一宗房地產(chǎn)，年出租凈收益為100100萬元，預(yù)計(jì)未來萬元，預(yù)計(jì)未來3 3年內(nèi)仍然維持在該水平，年內(nèi)仍然維持在該水平，但規(guī)劃等到但規(guī)劃等到3 3年后該處開發(fā)為新的市中心，預(yù)年后該處開發(fā)為新的市中心，預(yù)測(cè)到時(shí)，將其轉(zhuǎn)賣的售價(jià)會(huì)高達(dá)測(cè)到時(shí)，將其轉(zhuǎn)賣的售價(jià)會(huì)高達(dá)15001500萬元，銷萬元，銷售銳費(fèi)為售價(jià)的售銳費(fèi)為售價(jià)的6 6。如果投資者要求該類投。如果投資者要求該類投資的收益率為資的收益率為1010，則求該宗房地產(chǎn)目前的價(jià)，則求該宗房地產(chǎn)目前的價(jià)值。值。 解：解：)(04.1308%101%611500%10111%10100111133萬元tttrVrrAV (一一

19、)基本概念：基本概念：排出了其他生產(chǎn)要素排出了其他生產(chǎn)要素所產(chǎn)生的收益部分，所產(chǎn)生的收益部分，而僅屬于房地產(chǎn)所帶而僅屬于房地產(chǎn)所帶來的收益來的收益 1 1潛在毛收入：是假定房地產(chǎn)在充分利用無潛在毛收入：是假定房地產(chǎn)在充分利用無空置狀態(tài)下可獲得的收入?？罩脿顟B(tài)下可獲得的收入。2 2有效毛收入：是由潛在毛收入扣除正常的有效毛收入：是由潛在毛收入扣除正常的空置，拖欠租金以及其他原因造成的收入損失空置，拖欠租金以及其他原因造成的收入損失后所得到的收入。后所得到的收入。3. 3. 運(yùn)營費(fèi)用：維持房地產(chǎn)正常生產(chǎn)、經(jīng)營或運(yùn)營費(fèi)用：維持房地產(chǎn)正常生產(chǎn)、經(jīng)營或使用必須支出的費(fèi)用，如維修費(fèi)、管理費(fèi)等使用必須支出的

20、費(fèi)用，如維修費(fèi)、管理費(fèi)等4 4純收益：簡稱凈收益，是由有效毛收入扣純收益：簡稱凈收益，是由有效毛收入扣除合理運(yùn)營費(fèi)用后得到的歸屬于房地產(chǎn)的收益。除合理運(yùn)營費(fèi)用后得到的歸屬于房地產(chǎn)的收益。 (二二)類型：類型：1 1. .每年基本上固定不變；每年基本上固定不變；2.2.每年基本上按某個(gè)固定的數(shù)額遞增或遞減；每年基本上按某個(gè)固定的數(shù)額遞增或遞減；3.3.每年基本上按某個(gè)固定的比率遞增或遞減；每年基本上按某個(gè)固定的比率遞增或遞減；4.4.其他有規(guī)則的變動(dòng)情形。其他有規(guī)則的變動(dòng)情形。每年基本上固定不變的凈收益的求取方法每年基本上固定不變的凈收益的求取方法（實(shí)際估價(jià)中最常見）（實(shí)際估價(jià)中最常見）調(diào)查估價(jià)

21、對(duì)象過去調(diào)查估價(jià)對(duì)象過去3 35 5年的凈收益，求均值年的凈收益，求均值預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來3 35 5年的凈收益，求均值年的凈收益，求均值 ( (三三) ) 基本公式基本公式 ：（1 1）潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營費(fèi)用、凈）潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營費(fèi)用、凈收益通常以收益通常以年度年度計(jì)；計(jì)；（2 2）空置等造成的收人損失一般是以）空置等造成的收人損失一般是以潛在毛潛在毛收入收入的某一百分率來計(jì)算；的某一百分率來計(jì)算；凈收益凈收益 = = 潛在毛收入潛在毛收入- - 空置等造成的收入損失空置等造成的收入損失 - - 運(yùn)營費(fèi)用運(yùn)營費(fèi)用= = 有效毛收入有效毛收入- - 運(yùn)營費(fèi)用

22、運(yùn)營費(fèi)用 1 1基于租賃收入測(cè)算凈收益基于租賃收入測(cè)算凈收益【例例】有一建筑面積為有一建筑面積為1000m21000m2的寫字樓，其的寫字樓，其月毛租金水平為月毛租金水平為100100元元m2m2，空置率為，空置率為1313，租金損失為毛租金收入的，租金損失為毛租金收入的2 2，合理，合理運(yùn)營費(fèi)用為有效租金收入的運(yùn)營費(fèi)用為有效租金收入的3030，試求該，試求該寫字樓的月凈收益。寫字樓的月凈收益。解：解：潛在毛收入潛在毛收入=1000=1000* *100=10100=10萬元萬元空置及租金損失空置及租金損失=10=10* *（13%+2%13%+2%）=1.5=1.5萬元萬元有效毛收入有效毛收

23、入=10-1.5=8.5=10-1.5=8.5萬元萬元運(yùn)營費(fèi)用運(yùn)營費(fèi)用=8.5=8.5* *30%=2.5530%=2.55萬元萬元凈收益凈收益= =有效毛收入有效毛收入- -運(yùn)營費(fèi)用運(yùn)營費(fèi)用 =8.5-2.55=5.95=8.5-2.55=5.95萬元萬元n其業(yè)主與經(jīng)營者是合二為一的，如旅館、其業(yè)主與經(jīng)營者是合二為一的，如旅館、娛樂中心、加油站等。娛樂中心、加油站等。n潛在毛收入或有效毛收入變成了經(jīng)營收入。潛在毛收入或有效毛收入變成了經(jīng)營收入。n要扣除歸屬于其他資本或經(jīng)營的收益，如要扣除歸屬于其他資本或經(jīng)營的收益，如經(jīng)營者的正常利潤。經(jīng)營者的正常利潤。特點(diǎn)特點(diǎn)年凈收益年凈收益= =年經(jīng)營收入

24、年經(jīng)營收入- -年經(jīng)營費(fèi)用年經(jīng)營費(fèi)用（1 1）商業(yè)經(jīng)營型房地產(chǎn)：）商業(yè)經(jīng)營型房地產(chǎn)： 凈收益為商品銷售收入扣除商品銷售成本、凈收益為商品銷售收入扣除商品銷售成本、經(jīng)營費(fèi)用、商品銷售稅金及附加、管理費(fèi)用、財(cái)經(jīng)營費(fèi)用、商品銷售稅金及附加、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和商業(yè)利潤等。務(wù)費(fèi)用和商業(yè)利潤等。（2 2）生產(chǎn)經(jīng)營型房地產(chǎn)：）生產(chǎn)經(jīng)營型房地產(chǎn)： 凈收益為產(chǎn)品銷售收入扣除生產(chǎn)成本、產(chǎn)品凈收益為產(chǎn)品銷售收入扣除生產(chǎn)成本、產(chǎn)品銷售費(fèi)用、產(chǎn)品銷售稅金及附加、管理費(fèi)用、財(cái)銷售費(fèi)用、產(chǎn)品銷售稅金及附加、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和廠商利潤等。務(wù)費(fèi)用和廠商利潤等。P113P113頁例頁例6-126-12（一）概念：還原利率本質(zhì)上是投資收益率，（一）概念：還原利率本質(zhì)上是投資收益率，是把錢投入到不動(dòng)產(chǎn)所帶來的收益率，亦可理是把錢投入到不動(dòng)產(chǎn)所帶來的收益率，亦可理解為房地產(chǎn)的收益與價(jià)格的比率，通常用解為房地產(chǎn)的收益與價(jià)格的比率，通常用r r來表來表示。示。 綜合還原率綜合還原率 土地還原率土地還原率 建筑物還原率建筑物還原率1 1市場提取法市場提取法( (市場比較法市場比較法) ) 直接法直接法 間接法間接法 2 2安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法（累加法）安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法（累加法） 還原率還原率 = = 安全利率風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值安全利率風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值3 3復(fù)合投資收益率法