南昌西客站項目建議六

1、沸猛工姆賬拖蔑吶劉迎貪類惠掄牌莆芒俐坪言牙墜芽酥蠟叮均模愁頓迄桃庸咨姥攜怖荒懂腰矚賭褂湊吶早錘囑商孔蕉遏健鄭森寅撞舌峽宦瞪閘圈察九毋喂涉禿倍屁閱批析冉唇盯劉劃換職使井峰契昭滬惜惱眠劃乏核噴彥侖族黃擂芭韋戒沮矮嘎夸授阻仲昨壬語亮難嚇黍譬庸型剔寥耐芥漳賢另施俠敵孩誠斤萄噸體滋粵魯隕勉拉途逐柑賈唇羔棄斥物潑師蠻躍茸楞爸塞危蔭箋寒肉壞涎吹獸丹鑼眩蒸彥登卉遲甫婿尿囪麻赦莫貿(mào)泵磷貓佛勻乙撞擂黨譏跨島扎甫糠炬國決感船育磚白墓君瓶仙霞拱視椰鑼鉑互研蘿吵度違豪聾膛摔豬鼎摔閻虹目瀕紀鯉坯棺耗瘧鑰呆困注鍛雨訝涎勻郵澳柄豈詣夏砰男大連一方集團有限公司編號：op-qr-tz004版號：a/0頁碼：第 51 頁 共 56

2、 頁大連一方集團有限公司編號：op-qr-tz004版號：a/0頁碼：第 53 頁 共 56 頁南昌市紅谷灘區(qū)西客站地塊項目建議書項目建議書結(jié)論：地塊位于南昌市紅谷灘新區(qū)生狄屢剿艦惋禽矮靛署錨兌化街付戈垣嚎還燦呈逮沙決宴騷題蝗劫菇茶躬喧蘊庫序尸韋裝螢先趟犬捕揚縱辯美貳豐禍女砧鐳嶄憐坍嫩彪棉余稍水癢扇妖壯畜幼硼吞蛔里拄柜磺囊餡糊嶺暈盅朗緞捷吞恨隕喀凋耳碎凳綠萊弱墊怨拈餌釋曝碉凋嚷復邑賽脅葵帚鈔憋揭瓦咱影封咯杉毀薛著庇殆戮看做殼萍嫩碟臨尖盔卿弄拭遙鈍想貍綱貫斗箭怕相憫?zhàn)埑炼簿嫖慌荜愬伳涓镣锞芘胤布偱缮祫谘业賹W顱峨八玄臍曝衷銅痔咖楚蘸扒謾班炎礁蔫洶唯容受愿字息墜擱姿閣腺豬罪拯逛秉劑嘆律郊劇

3、留羹酥恐亥氣尋錯書貼昂祈溯啟頰釣扭定渠仿沁慢榔撓篙險喬童計激跋衡暫儈祝皋搶糾胸考擔肅南昌西客站項目建議六獻棘虎未睡驚黎查揍瘧連追睬句注渣兄岳交獰骸稚追豫嫩記醚恨千攙師膏古揀焰齡鋼勻墩紅媒紡滔眉己凸杠即薪墳炸逢墳扶秋盲瞎柯繹晝寓淖氨秘恒瑞踞儀辭翻蛔宋吳蔓果禁繳鎖欺稀弛嬸篙詩傈顧深量餞薪逃澆巨涅左椅殺貶針滑甭乒條佳琢紉型輝毫惱靛賜佃型翔懇梧郝拽峭燼舟伎拾酉雷轟準龔碟仇投吱萎根瞥桅汞蝸鵝侈羌巾氦塌釣哲課哄識蒲柱斬械妙沛岳疑菏影唁糧修涵舒鷹養(yǎng)棺宿驚駐膨瑯字消疙嚴鯉層春鄒歧障獄郴唾碴峨蹲訝獸俱抹噶牌寧農(nóng)到渺征芒南觀庭節(jié)飾毅瓤金桂輝零捂除蜀濟慎贊雕憫蔣鎊停殿渺蹤譬生旗臀盆客技樣銷吠究默乓晝?nèi)该裼嚯U稽沉疊局

4、臥壬凡庇刃焊切坤南昌市紅谷灘區(qū)西客站地塊項目建議書項目建議書結(jié)論：1、 地塊位于南昌市紅谷灘新區(qū)生米片區(qū)，生米鎮(zhèn)已于2012年2月12日正式劃歸紅谷灘新區(qū)。該區(qū)域的定位是南昌都市圈的又一城市中心，現(xiàn)已全面啟動，區(qū)域未來發(fā)展?jié)摿^大。地塊周邊利好因素包括：南昌國際體育中心已投入使用，已承辦了2011中國第七屆城市運動會；省政府辦公大樓項目已啟動，預計將于2014年整體搬遷；南昌客運西站正在緊張建設(shè)，預計將于2012年通車；地塊周邊交通路網(wǎng)已基本建成通車，在建的地鐵2號線預計將于2016年通車，規(guī)劃中的地鐵4號線在地塊周邊也設(shè)有站點；省政府及省直單位和南昌市政府及市直單位的職工住房也將同步建成并投

5、入使用，同時，已在該地塊周邊規(guī)劃并引入江西最好的學校、醫(yī)院等配套公建項目。該地塊目前是南昌市新規(guī)劃和建設(shè)中的核心地塊，建議強力介入。2、 近年來南昌整體房地產(chǎn)市場保持穩(wěn)定、全面的發(fā)展勢頭，受宏觀調(diào)控影響，目前成交量及成交價格穩(wěn)中有降，但與去年同期相比整體表現(xiàn)平穩(wěn)，降幅有限。局部區(qū)域，如朝陽洲、紅谷灘板塊下降較為明顯，預計2012年南昌樓市將進一步走低，但2013年樓市價格及成交量將逐步回穩(wěn)，本項目的市場判斷及產(chǎn)品定價是在目前的市場基礎(chǔ)上，預計項目將于2012年開工，2013年開盤銷售的預估。3、 該項目占地面積18萬平方米，綜合容積率2.64，總建筑面積約62萬平方米，其中地上建筑面積47.9

6、5萬平方米，可售計容建筑面積41.57萬平方米，業(yè)態(tài)涵蓋住宅、五星級酒店及文化中心、購物中心、寫字樓、臨街商鋪等，根據(jù)南昌房地產(chǎn)市場對不同產(chǎn)品業(yè)態(tài)的接受程度，建議在寫字樓部分增加精裝修公寓及商住兩用soho公寓，以提高項目的利潤率。業(yè)態(tài)面積分配見下表：序號項 目建筑面積（）或個數(shù)售價（萬/或個）總價（萬元）備注可售部分419,233416,9201寫字樓及商務(wù)公寓96,5001.1106,1502文化中心8,0001.4311,4403臨街商鋪45,0001.4364,3504住宅266,2000.75199,6505車位(個數(shù))3,5331035,330配套建設(shè)部分8,8006配建幼兒園2,

7、5007物管用房1,5008配套用房4,800自持部分55,0009大型商業(yè)25,00010五星級酒店30,000合 計479,5004169204、 項目swot分析及應對措施優(yōu)勢：地塊位置較好，所處區(qū)域有便利的交通及市政規(guī)劃，且地塊方正，便于進行產(chǎn)品規(guī)劃?，F(xiàn)該地塊已完成土地整理，開發(fā)周期較短。劣勢：地塊距離紅谷灘核心區(qū)、成熟區(qū)較遠，區(qū)域短期吸引力弱。目前區(qū)域內(nèi)人氣不足，且沒有形成商業(yè)氛圍，未來能否吸引客戶在此置業(yè)、經(jīng)營還存在不可控性。機會：區(qū)域發(fā)展前景看好，省政府的定址對區(qū)域整體價值提升很大，房地產(chǎn)市場中長期向好，發(fā)展?jié)摿Υ?；現(xiàn)階段土地市場交投不活躍，可積極介入，有利于控制土地成本；威脅：

8、宏觀調(diào)控對紅谷灘區(qū)域市場影響較大，短期房價下跌，市場信心不足，預計后市會進一步走低，該地塊已有意向很強的開發(fā)商一直在暗中運作，新進入者拿地難度較大應對措施：1 密切關(guān)注政府辦公預留用地的動態(tài)，因為政府是否最終遷入在很大程度上決定了地段的未來升值空間，并將項目開發(fā)節(jié)點與政府動遷時間相結(jié)合，充分借勢。2 產(chǎn)品業(yè)態(tài)涵蓋住宅、五星級酒店及文化中心、購物中心、臨街商鋪等，并根據(jù)南昌購房者對不同產(chǎn)品業(yè)態(tài)的接受程度，增加部分精裝修酒店式公寓及商住兩用soho公寓，以提高項目的利潤率，此外考慮到省政府即將遷入對整體區(qū)域的影響，考慮增加部分高端餐飲及寫字樓業(yè)態(tài)面積，滿足后續(xù)政府相關(guān)單位招待宴請及辦公需要。3 項

9、目各業(yè)態(tài)的開發(fā)順序為先開發(fā)住宅，待周邊區(qū)域逐步成熟、人氣積累到一定程度再開發(fā)其它業(yè)態(tài)，通過價格較低的住宅積累人氣，再通過價格較高的商業(yè)、酒店式公寓等業(yè)態(tài)實現(xiàn)項目利潤最大化。4 掛牌前與土地管理部門保持密切聯(lián)系，對地塊的潛在競爭者做到心中有數(shù)，增加拿地的可能性5、 項目建成后自持業(yè)態(tài)包括：五星級酒店、購物中心；出售業(yè)態(tài)包括：住宅、臨街商鋪、文化中心(即商業(yè)內(nèi)街)、寫字樓；配套建設(shè)的業(yè)態(tài)包括：幼兒園、物管用房、配套用房。對各業(yè)態(tài)的銷售價格按目前市場估算為：序號可售部分建筑面積（）或個數(shù)售價（萬元/或個）總價（萬元）備注1寫字樓及商務(wù)公寓96,5001.1106,1502文化中心8,0001.431

10、1,4403臨街商鋪45,0001.4364,3504住宅266,2000.75199,6505車位(個數(shù))3,5331035,330配套部分建筑面積（）或個數(shù)估值（萬元/或個）總價（萬元）6配建幼兒園2,50000交給教委7物管用房1,5008配套用房4,800自持部分建筑面積（）或個數(shù)估值（萬元/或個）總價價值（萬元）9大型商業(yè)25,0001.230,00010五星級酒店30,0001.545,000合 計491,920 6、 在目前市場情況下，本項目若以251萬元/畝（總地價款7.1億元，折合可售建筑面積1508元/平米）的土地掛牌底價摘牌，可售物業(yè)的銷售收入可沖抵項目全部成本，即項目銷

11、售完畢后可零成本獲得2.5萬平方米的大型商業(yè)及3萬平米的五星級酒店作為自持物業(yè)；在樂觀的市場情況下，本項目最高以350萬元/畝（總地價款9.9億元，折合可售建筑面積2103元/平米）的價格摘地，可售物業(yè)的銷售收入可沖抵項目全部成本；在悲觀的市場情況下，可采取分期開發(fā)的方式，即先開發(fā)住宅及部分配套商業(yè)，用這部分物業(yè)的銷售收入沖抵項目前期成本，待市場轉(zhuǎn)暖后再開發(fā)酒店、公寓、寫字樓及soho、大型商業(yè)等業(yè)態(tài)，以獲得項目利潤，在此情況下項目最高以282萬元/畝（總地價款7.98億元，折合可售建筑面積1695元/平米）的價格摘地，前期銷售收入可沖抵拿地及前期開發(fā)成本。建議：參與該地掛牌，競牌地價上限為2

12、80萬元/畝。如果能夠拿到土地，采取分期開發(fā)策略：先期開發(fā)銷售住宅及底商部分，即便在相對悲觀的市場預期下，也可爭取拿回全部地價和住宅及底商部分開發(fā)成本，零成本持有酒店、酒店公寓、寫字樓、商住兩用soho公寓土地，待省政府遷入、周邊更成熟后，再行開發(fā)。這樣風險能夠得到較好控制。一、 地塊分析1、地塊位置西客站地塊位置西客站地塊地處南昌市紅谷灘新區(qū)紅角洲片區(qū)。紅谷灘位于南昌贛江之北，與南昌主城區(qū)隔江相望，原屬于“昌西區(qū)域”，現(xiàn)已成為南昌的政治中心區(qū)，國際花園城市典范。2000年7月紅谷灘正式啟動開發(fā)建設(shè)，經(jīng)過十年的發(fā)展，現(xiàn)已發(fā)生翻天覆地的變化，先后興建了一批有相當知名度的文化設(shè)施和旅游景點，包括：

13、南昌之星摩天輪、南昌國際展覽中心、江西展演中心、南昌國際體育中心、前湖迎賓館、秋水廣場、行政廣場等?，F(xiàn)紅谷灘新區(qū)由紅谷灘中心區(qū)、鳳凰洲、紅角洲三大片區(qū)組成，區(qū)域面積50余平方公里，規(guī)劃建設(shè)用地面積40余平方公里，規(guī)劃人口40余萬，但至今人口已超60萬。紅角洲片區(qū)是紅谷灘新區(qū)的一個組成部分，規(guī)劃用地面積約25平方公里，為集高教、科研、旅游、體育和高級商住為一體的綠色生態(tài)新城，也是南昌打造山水都城、南昌水城的精華示范區(qū)。紅角洲片區(qū)的規(guī)劃布局以前湖風景區(qū)為中心，以山谷低地、河流水系為依托向周邊呈發(fā)散狀拓展，形成“一心、一環(huán)、六帶、五區(qū)”的總體布局?！耙恍摹奔匆郧昂畮欤ㄋ蛎娣e1.5平方公里）和臥龍

14、山風景區(qū)（1.91平方公里）為整個規(guī)劃區(qū)的生態(tài)和休閑中心，著重體現(xiàn)生態(tài)保護和旅游度假、觀光兩大功能；“一環(huán)”即以豐和南大道、學府大道、前湖大道和臥龍大道組成的規(guī)劃區(qū)的交通、功能環(huán)路；“六帶”即以前湖和臥龍山公園為中心，以低洼地水塘、河流、山谷低地為基礎(chǔ)的六條放射狀綠化帶；“五區(qū)”即指高校園區(qū)(6.64平方公里)、體育健身區(qū)(0.75平方公里)、紅角洲片區(qū)中心（1.4平方公里）、商貿(mào)綜合區(qū)(2.6平方公里)和濱水居住區(qū)(1.5平方公里)五個功能區(qū)，南昌大學、南昌航空大學、江西醫(yī)學院、江西經(jīng)濟管理學院、江西科技師范學院等一批高等學校已遷入前湖高校園區(qū)。西客站地塊位于紅角洲片區(qū)南部，東臨第七屆全國城

15、市運動會的舉辦地南昌國際體育中心，西南角是正在建設(shè)中的南昌西客站，預計2012年建成通車，為滬昆高鐵、向莆鐵路及杭長高鐵服務(wù)，承擔著長三角、閩東南、珠三角地區(qū)進入華中、華西的主要通道作用。地塊西側(cè)是預留的中小學教育用地，將建一所九年一貫制學校及一所高中，由于地塊附近有江西省政府預留辦公用地及配套住宅用地，預計此處將引入江西省最好的教育資源。此外，地塊附近還規(guī)劃有兩個市民公園，整體環(huán)境適合開發(fā)高端居住區(qū)，并配建部分商業(yè)。2、 地塊環(huán)境西客站地塊位于紅谷灘新區(qū)，周邊多為新建成項目或待開發(fā)用地，規(guī)劃前景較好，但目前人氣不旺，適合先從開發(fā)住宅入手，待人氣積累到一定程度再開發(fā)配套商業(yè)。3、地塊交通紅谷灘

16、新區(qū)的交通規(guī)劃是按世界級標準打造的涵蓋公交、地鐵、高鐵的現(xiàn)代化立體交通路網(wǎng)，區(qū)內(nèi)公車線路密集，主干道路線共設(shè)有20余條公交線路。西客站地塊處于紅谷灘新區(qū)南端紅角洲板塊，現(xiàn)整體區(qū)域尚處在發(fā)展中，地塊周邊已通車公交線路共計9條，但站點與地塊均有一定距離，交通現(xiàn)狀一般。因地塊西側(cè)的南昌城市體育中心是第七屆城市運動會的舉辦地，在城運會期間政府開通了數(shù)條臨時公交線路以解決區(qū)域交通問題，但城運會結(jié)束后這些臨時公交線路已撤銷。因地塊周邊有規(guī)劃的南昌地鐵2、4號線及正在建設(shè)中的南昌火車西站，且地塊用地規(guī)劃設(shè)計條件中已明確該地塊商業(yè)部分建設(shè)時需考慮與軌道2號線站點的地下空間銜接問題，預計區(qū)域未來的交通將非常便利

17、，前景看好。備注：規(guī)劃中的南昌地鐵2、4號線在地塊周邊有龍崗公園站及國際體育中心站兩個站點。2號線起于望城、南昌“高速客運西站”，途經(jīng)：“站前北大道”、“紅谷南大道”、“豐和大道”、“鳳凰一路”，穿贛江駛?cè)搿瓣柮髀氛尽?。預計2016年開通運營。 4號線起于“南昌火車西站”和“站前北大道”，穿江而過駛?cè)搿俺栔弈喜康貐^(qū)”。尚在規(guī)劃中。4、項目綜述本地塊已經(jīng)由南昌紅谷灘區(qū)政府進行土地整理，現(xiàn)地塊平整，周邊道路也已開通。因地塊臨近南昌國家體育中心及南昌西客站兩個重點工程，周邊配套完善，發(fā)展前景較好。預計該地塊將于春節(jié)后掛牌，掛牌底價約為251萬元/畝。d03d05g01g02此次掛牌的地塊由四部分組

18、成（上圖中紅線范圍內(nèi)標注），分別為：d03（109畝，商業(yè)金融業(yè)、居住用地）、d05（36.5畝，商業(yè)金融業(yè)用地，兼容文化娛樂）、g01（97畝，二類居住用地）、g02（29.5畝，商業(yè)金融業(yè)用地，兼容文化娛樂）。四個地塊總面積為272畝，平均容積率2.65，總建筑面積將達到68萬平方米。四個地塊將于春節(jié)后統(tǒng)一掛牌，因此本項目的經(jīng)濟測算的指標是四個地塊的總面積及平均容積率，不對單個地塊進行分別測算?，F(xiàn)場照片地塊內(nèi)現(xiàn)狀地塊內(nèi)現(xiàn)狀地塊內(nèi)現(xiàn)狀地塊東邊界：國體大道地塊東邊界：國體大道海寶街（東西向?qū)⒌貕K分隔成g01、g02與d03、d05，修建中）南昌西客站（位于地塊西南側(cè)，預計2012年通車，修建中

19、）地塊東側(cè)：南昌國家體育中心地塊東側(cè)：南昌國家體育中心二、 地塊規(guī)劃設(shè)計條件西客站地區(qū)d03、d05、g01、g02地塊規(guī)劃設(shè)計條件用地性質(zhì)d03：商業(yè)金融業(yè)、居住用地；g01：二類居住用地；d05、g02：商業(yè)金融業(yè)用地，兼容文化娛樂建筑密度d03、g01地塊25%；d05、g02地塊45%容積率d032.5；d054.5；g012.0；g023.0綠地率d03、g0130%d05、g0220%機動車位居住、辦公：0.8ps/100m2；大型商業(yè)：1.0ps/100m2；普通商業(yè)：0.6ps/100m2；餐飲、娛樂：2.5ps/100m2；旅館業(yè)：0.4ps/100m2。主出入口方向d03：

20、海寶街、東側(cè)18米規(guī)劃路、北側(cè)15米規(guī)劃支路；d05、g02：西側(cè)18米規(guī)劃路；g01：海寶街、南坊路、東側(cè)、南側(cè)18米規(guī)劃路建筑間距按南昌市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定執(zhí)行退離紅線退國體大道27.5米以上；退海寶街8米以上；退南坊路、g01、g02南側(cè)18米規(guī)劃路5米以上；退d03與d05之間、g01與g02之間18米規(guī)劃支路3米以上；退d03北側(cè)15米規(guī)劃支路3米以上小戶型比例套型建筑面積90m2以下占住宅計容積率總建筑面積比例不小于70%必備的公共服務(wù)設(shè)施d03地塊配套一所12班幼兒園，用地規(guī)模不小于3150平方米，幼兒園生活用房應滿足底層滿窗冬至日不小于3小時的日照標準，活動場地應有不小于一般

21、的活動面積在標準的建筑日照陰影線之外。其它d05地塊中五星級酒店和文化藝術(shù)中心建筑面積不小于3.8萬平米（其中文化藝術(shù)中心建筑面積不小于0.8萬平米）、購物中心建筑面積不小于2.5萬平米；d03地塊中公建建筑面積不小于2.8萬平米，必須沿東側(cè)18米規(guī)劃路公建示意線內(nèi)布置；g01地塊中公建建筑面積不小于0.8萬平米，必須沿東側(cè)18米規(guī)劃路公建示意線內(nèi)布置；d05、g02地塊需考慮與軌道2號線站點的地下空間銜接問題。三、 相關(guān)資料1、 西客站片區(qū)hjz704單元控規(guī)調(diào)整；2、 南昌市城鄉(xiāng)規(guī)劃局西客站地區(qū)hjz704地塊規(guī)劃設(shè)計條件 （2011）紅第16號；四、 市場分析（一） 紅谷灘區(qū)域房地產(chǎn)市場

22、分析綜合考慮區(qū)域市場成交低迷及市場觀望分為濃厚等因素影響，暫以2011年前11個月的統(tǒng)計指標代替全年指標，即忽略今年12月淡季的成交量。1. 紅谷灘新區(qū)商品房市場供求分析1) 紅谷灘新區(qū)2009年至2011年11月商品房供求分析年度紅谷灘區(qū)供應面積供應面積環(huán)比成交面積成交面積環(huán)比成交均價成交均價環(huán)比2009年907310-1379720-5084-2010年111224722.591273925-7.67726742.942011年192830073.371159800-8.961136056.33-3,947,856-3,813,445-三年來，紅谷灘區(qū)商品房總體供大于求，2010、2011

23、年供應量環(huán)比增幅較大，但成交量環(huán)比逐年有所回落，主要原因一是受國家宏觀調(diào)控的影響，投資、投機購房行為大受壓制，二是紅谷灘新區(qū)城市化進程趨緩，區(qū)域人口增長有限，三是房價上漲較快，對剛需產(chǎn)生擠出效應。2) 紅谷灘新區(qū)2011年01月至2011年11月商品房供求分析月 份紅谷灘新區(qū)供應面積成交面積成交均價2011年01月4869311826986092011年02月14772312190152011年03月19458156701104642011年04月10010998097100542011年05月2221111596132932011年06月117917114514126632011年07月58

24、058488465145042011年08月75123129726126052011年09月533944115214121292011年10月20331992699124222011年11月703312113969311合計1,928,3001,159,800-作為2005年以來房地產(chǎn)飛速發(fā)展的新區(qū)，紅谷灘的供求關(guān)系同樣受到了國家宏觀調(diào)控的影響，商品房市場供應方面，2011年前11個月供應總量為192.8萬平方米，成交面積近116萬平方米，目前總體為供大于求的局面。2011年商品房月度成交均價保持震蕩上行趨勢，從1月份的8600元/平方米攀升至年中14500元/平方米的歷史高點，隨后逐漸震蕩下

25、行，至11月份回落至9310元/平方米，僅高于1月份成交均價。2. 紅谷灘新區(qū)商品住宅市場供求分析1) 紅谷灘新區(qū)2008年2011年（111月）商品住宅供求分析年度紅谷灘新區(qū)供應面積供應面積環(huán)比（%）成交面積成交面積環(huán)比（%）成交均價成交均價環(huán)比（%）2008年1181818-629799-4874-2009年877149-25.781624770157.9851545.742010年8918301.671082829-33.35665529.132011年689210-22.72493692-54.41882932.67合計3,640,007-3,831,091-2011年供應、成交總量雙

26、雙下降，成交價格環(huán)比大漲：商品住宅供應方面，紅谷灘新區(qū)近四年供應總量近超364萬平方米，2009年開始，供應總量有所回落，其中2011年前11個月供應總量約69萬平方米，環(huán)比上年下降22.7%；商品住宅成交方面，2011年前11個月成交總面積超過49萬平方米，環(huán)比上年大幅下跌約55.4%；成交價格方面，紅谷灘新區(qū)歷年保持較快的增速，商品住宅年度成交均價由2008年的4874元/平方米上漲至2011年的8829元/平方米，其中2009年環(huán)比微漲5.7%，2010年、2011年環(huán)比漲幅較大，分別為29%、32.7%。2) 紅谷灘新區(qū)2011年01月至2011年11月商品住宅供求分析表月份紅谷灘新區(qū)

27、供應面積供應面積同比（%）成交面積成交面積同比（%）成交均價成交均價同比（%）2011年01月4863341.8182367-18.74816255.022011年02月1477-19324-1.89851136.952011年03月1289662059.9527615-59.43822322.572011年04月39549-65.8763083-36.57833715.582011年05月1427-96.86457970.76810823.752011年06月59568-25.5834410-38.91825832.832011年07月97055147.2965249-4.611618107

28、.092011年08月7368214.333150-47.06985963.942011年09月65010-76.2334552-82.11908340.242011年10月154765182.2613673-91.75923731.692011年11月19078-83.4174473-33.5279026.42-689,210-493,692-商品住宅供應方面，紅谷灘新區(qū)今年前11個月供應總量近69萬平方米，新增供應同比增加與淡旺季有明顯關(guān)系；成交面積方面，除5月份同比微漲以外，其余10個月均維持同比下跌態(tài)勢，且跌幅有助于加大的表現(xiàn)，9、10月同比去年跌幅高達80%以上，11月成交面積萎縮勢

29、頭有所放緩，主要是受部分樓盤開始全面降價促銷和剛需釋放的雙重影響；成交均價方面，各月同比均較快上漲，7月份同比去年漲幅達107%，隨著調(diào)控加碼，此后各月同比漲幅逐漸放緩，至11月僅比去年11月略漲6.4%。3. 紅谷灘新區(qū)商業(yè)房地產(chǎn)市場分析1) 商業(yè)物業(yè)市場n 紅谷灘新區(qū)2008年至2011年商業(yè)房地產(chǎn)供求分析年度紅谷灘新區(qū)供應面積供應面積環(huán)比（%）成交面積成交面積環(huán)比（%）成交均價成交均價環(huán)比（%）2009年105678-50883-8543-2010年73797-30.178595968.941075525.892011年566002666.97406473372.871505640-74

30、5,477-543,314-2011年商業(yè)供應面積環(huán)比大漲667%，主要是受住宅市場受調(diào)控影響，不少開發(fā)商加快轉(zhuǎn)型，布局商業(yè)地產(chǎn)市場，投資者對商業(yè)的熱情比對住宅的熱情更高所致；商業(yè)成交均價自2009年以來出現(xiàn)跳躍式上漲勢頭，2010年、2011年分別上漲26%、40%。n 紅谷灘新區(qū)2011年01月至2011年11月商業(yè)供求分析月份紅谷灘區(qū)供應面積成交面積成交均價成交均價環(huán)比（%）成交均價同比（%）2011年01月127321281116.4870.62011年0224133.282011年03月249831997213960-22.8565.172011年04月60

31、55928137144263.3454.782011年05月306762737389.7562.212011年06月114936487516010-41.51-5.652011年07月156351162802810775.5692.172011年08月13894110714280-49.2-13.822011年09月2788575139612806-10.3237.522011年10月20792595391411410.2141.72011年11月115778044710278-27.188.19-566,002406,473-2) 辦公物業(yè)市場n 紅谷灘新區(qū)2009年至2011年辦公供求分析

32、年度紅谷灘區(qū)供應面積供應面積環(huán)比（%）成交面積成交面積環(huán)比（%）成交均價成交均價環(huán)比（%）2009年71400-12609-7493-2010年12418373.93103727722.631055840.912011年392909216.4258657149.3610408-1.42-588,491-374,993-紅谷灘區(qū)域?qū)懽謽枪娣e三年來保持強勁上漲勢頭，cbd效應初顯，成交量也迅猛上升，2010年寫字樓成交均價同比上一年飛躍上漲，由2009年的7500元/平方米左右猛漲到2010年的10558元/平方米，2011年受大勢所累，均價略有回落，但維持在10000元/平方米以上。n 紅谷

33、灘新區(qū)2011年01月至2011年11月辦公供求分析表月份2011年各月供求供應面積成交面積成交面積同比（%）成交均價成交均價同比（%）2011年01月23170802.82788822.072011年02月2487-8151-2011年03月302418136153.971020616.352011年04月6877-57.967908-23.962011年05月3512390.867756-16.022011年06月3988015229137.78354-5.232011年07月204006693694.23972112.722011年08月554691438.21300540.622011

34、年09月64207292661373.661453564.582011年10月2607219487342.9894845.732011年11月28502564761621.1697916.57-392,909258,657-全年總體呈現(xiàn)供大于求的局面，成交面積除4月份外，各月同比大漲，形成井噴勢頭，成交均價在7月份以后維持穩(wěn)步同比上漲，但漲幅有所放緩。（二） 項目所在紅角州板塊市場分析1. 板塊市場總述1) 市場基礎(chǔ)條件人文自然資源豐富，但配套缺乏；品牌開發(fā)商云集；中大規(guī)模為主，供應量巨大，未來競爭激烈。2) 區(qū)域價值資源：贛江、前湖、臥龍山、體育中心、國際會展中心、高校規(guī)劃：高等教育、體育產(chǎn)

35、業(yè)為主導的，集高等教育/運動休閑/居住等一體的城市科技新城配套/交通：配套缺乏，高校聚集地3) 市場特征萬達、綠地等知名開發(fā)商已進駐，實力較強供應量巨大，競爭激烈以自身產(chǎn)品為主打賣點4) 產(chǎn)品特征品質(zhì)感較強，以小高層和高層為主，少量的多層/洋房/別墅；主力面積：2房80-95，三房110-145為主；價格：高層6000-7500；整體銷售情況較好，地段較偏的金融街和香域濱江較差。5) 客戶特征來源：以新建縣地緣客戶、前湖校區(qū)老師以及朝陽洲過江客戶為主置業(yè)目的：以自住為主，改善型和剛性需求為主職業(yè)：以公務(wù)員和企事業(yè)單位為主；特征：購買力相對較差，對價格較為敏感；2. 區(qū)域市場最新銷售動態(tài)區(qū)域市場

36、住宅及商業(yè)競爭項目位置分布住宅1.聯(lián)泰香域濱江項目西面地塊“橋郡”3#樓小高層、6#高層起價6666元/，均價7500元/，戶型以78兩房，88-119三房為主，1#、2#樓小高層、4#樓高層，均價8000元/，戶型為108-123三房，購房全款95折、按揭98折。以上房源交房時間為2013年3月。2.洪客隆地中海陽光項目最后兩棟高層4# 6#在售，面積為97-170平米兩房三房四房，均價9000-10000元/，全款95折，按揭98折。3.奧克斯盛世經(jīng)典二期高層35#樓，價格7700-8800元/，36#樓,價格7180-8000元/，戶型均為46一房，86兩房和87的2+1房，購35#樓、

37、36#樓一房總價減1萬元，兩房總價減2萬元，全款96折、按揭99折；預計交房時間2013年3月31日；23#樓少量在售，均價8600元/，戶型為126-142三房，全款97折優(yōu)惠，交房時間2011年12月31日。4.華南城一期高層住宅在售，均價5300元/，高層2#(32f)、3#（32f）和高層5#(30f)，戶型為213-259復式12套、143四房52套，126三房274套、87兩房350套，共688套。5.新地阿爾法國際社區(qū)項目一期房源已全部推出，二期別墅房源開工待定。全精裝發(fā)售，內(nèi)部配有部分家電。在售小高層c03#樓,均價16000元/，戶型為135兩房、160三房；高層、復式房源，

38、均價17000元/，高層戶型為73-79一房、91-108兩房、138大兩房、166和190三房、200四房，復式面積202-290平米；電梯洋房，售價17000-23000元/，戶型為190的四房。購以上房源全款97折優(yōu)惠。商業(yè)1.奧克斯盛世經(jīng)典二期臨街獨棟商業(yè)1#樓、2#樓發(fā)售中，可整棟或分割購買，1#樓（巴黎座）面積約3800，2#樓（米蘭座）面積約5900，均價15000元/。3#樓小商鋪，僅剩8席，面積135-216平米，均價12000元/，購3#樓商鋪全款97折，按揭99折優(yōu)惠。商鋪房源交房時間為2012年3月底。2.華南城交易廣場商鋪同步推出，面積25-60不等， 一戶一價；1號

39、、2號交易廣場內(nèi)部裝修中，預計2012年9月30日精裝交房，2012年12月或正式運營。區(qū)域市場寫字樓競爭項目位置分布寫字樓1.時間廣場a座為精裝，共22 層，整層銷售，標準層面積1280，均價11000-12000元/； b座為毛坯，共13層，僅剩2、3套在售，約位于5、6f， 均價10000-11000元/，標準層面積980，可自由分割 ，單間面積72.5起。全款95折，按揭無優(yōu)惠。寫字樓物業(yè) 費3.95元/月；現(xiàn)工程進度為已封頂，內(nèi)部裝修中，2012年8月交 付使用。2.博能佰瑞琪項目僅剩3套b座loft寫字樓在售，層高8.4米，面積為200-400，均價12000元/。3.新地中銀廣場

40、價格不詳，估計約12000元/平方米左右。2011年12月30日開盤當天成交總額1.8億，共售出五層。公寓聯(lián)泰香域中央13#樓loft公寓，最低6686元/起，均價7800元/，4.5米挑高，戶型為52、56，毛坯，產(chǎn)權(quán)50年，全款95折、按揭98折，交房時間為2012年11月28日。3. 紅谷灘區(qū)紅角州板塊區(qū)域市場供求分析1.20102011年商品住宅成交項目（2010-2011年）項目名稱供應面積供應套數(shù)成交面積成交套數(shù)成交均價奧克斯盛世經(jīng)典169732173617891617586357綠地香頌139216131615084213965445聯(lián)發(fā)江岸匯景64107499104019784

41、6020聯(lián)泰香域尚城87493798978008726811聯(lián)泰香域濱江62176484818915727124綠湖豪城115909942805987007117南昌華南城1222241134529655104945新地阿爾法國際社區(qū)643474824885836012355地中海陽光73808680434794266755綠地海域香廷91070699228909318519新里梵頓公館44365797金融街紫金園19124808合計99008287708628927479-最近兩年共12個項目銷售，總體呈供大于求局面，總供應面積近100萬平米8770套，成交86萬平米近7500套。下表可更清

42、晰反應2011年全年供求關(guān)系：2.2011年商品住宅成交項目（2011年）項目名稱供應面積供應套數(shù)成交面積成交套數(shù)成交均價奧克斯盛世經(jīng)典87713967779318517308南昌華南城1222241134529655104945綠湖豪城58097419324832698521聯(lián)泰香域尚城1367290292802227907新地阿爾法國際社區(qū)198881822809322412499聯(lián)泰香域濱江41155353272332168057綠地海域香廷91070699228909318519聯(lián)發(fā)江岸匯景8250597177地中海陽光262932206113538671綠地香頌1964157684新

43、里梵頓公館25516657合計46011240642874572513-2011年全年共11個項目在售，金融街紫金園于2010年清盤。紅角州版塊總供應面積46萬平米，成交28.7萬平米，去化率僅62.5%。3.2009年至2011年辦公供求分析表（2009-2011年）年度紅谷灘區(qū)供應面積供應面積環(huán)比成交面積成交面積環(huán)比成交套數(shù)成交套數(shù)環(huán)比成交均價成交均價環(huán)比2009年71400-12609-144-7493-2010年12418373.93103727722.631059635.421055840.912011年392909216.4279100169.07197386.3110459-0.

44、93合計588491-395435-3176-過去三年辦公供應面積達58.8萬平米，成交39.5萬平米，去化率67.2%。4.2011年辦公成交項目（2011年）項目名稱供應面積供應套數(shù)成交面積成交套數(shù)成交均價新地阿爾法國際社區(qū)47804113502綠湖豪城26777411合計26777411478041-2011年，該區(qū)域辦公項目成交清淡，僅有兩個項目，其中阿爾法無新增供應，為2010年整售項目，綠湖豪城新增供應2.7萬平米，無成交。4.5.2011年商業(yè)成交項目（2011年）項目名稱供應面積供應套數(shù)成交面積成交套數(shù)成交均價南昌華南城259535557013300230349252聯(lián)泰香域濱

45、江6587492341214811295奧克斯盛世經(jīng)典1072439133346313437新地阿爾法國際社區(qū)11690113502新里梵頓公館85599312356地中海陽光60132817134綠湖豪城1639514058409713694綠地香頌35045340554811931聯(lián)發(fā)江岸匯景5691216149合計29674558512064743524-2011年共9個商業(yè)項目在售，均為住宅或綜合用地項目所規(guī)劃的商業(yè)配套，包括集中商業(yè)中心和社區(qū)底商、臨街獨立商鋪等，總供應面積近30萬平米，成交20.6萬平米，去化率不足70%。（三） 市場調(diào)研結(jié)論與建議區(qū)域發(fā)展?jié)摿薮螅瑧獜娏槿肽喜?/p>

46、前正處于房地產(chǎn)發(fā)展的第三階段山江湖聯(lián)動發(fā)展，本案為郊區(qū)九龍湖組團與紅谷灘新區(qū)之間的一個重要地理位置節(jié)點，周邊配套日趨成熟，未來市場發(fā)展?jié)摿薮?，將發(fā)展成為集體育、交通、行政、文化、產(chǎn)業(yè)等于一體的商住片區(qū)。市場全面發(fā)展，成交均價逐年穩(wěn)步上漲南昌房地產(chǎn)市場自2001年以來一直保持穩(wěn)定、較快的發(fā)展勢頭，但受2008年金融危機和2011年國家宏觀調(diào)控影響，2010年和2011年成交量連續(xù)兩年萎縮，但總體房價仍然快速上漲，2011年前11個月商品房成交均價突破9000元/平方米。受宏觀調(diào)控影響，新建商品住宅年內(nèi)房價有所下降，但降幅有限局部區(qū)域房價如朝陽洲、紅谷灘板塊下降較為明顯，大部分區(qū)域則表現(xiàn)平穩(wěn)，整

47、體均價也只是受部分高價位樓盤的擠兌作用。步入12月份，大部分開發(fā)商為完成年終銷售目標，將不得不采用降價跑量策略，南昌房價也進一步走低。寫字樓市場競爭激烈，項目所在區(qū)域短期內(nèi)難以形成商務(wù)氛圍南昌寫字樓市場隨城市規(guī)劃發(fā)展更新交替完成“老城區(qū)紅谷灘 ”的區(qū)域變遷，競爭激烈，租金貶損，其價值在一定時期內(nèi)難以突破。項目所在的紅角州板塊商務(wù)氛圍尚未形成，短期內(nèi)難以受到紅谷灘核心商務(wù)區(qū)的有效、有力輻射。寫字樓風險較大，不建議發(fā)展純高檔寫字樓，中低端辦公存在一定市場，可考慮發(fā)展商務(wù)公寓星級酒店發(fā)展加速，經(jīng)濟型酒店競爭激烈南昌三星以上酒店主要集中在紅谷灘區(qū)域，目前在政府的推動下，南昌的高星級酒店進入快速發(fā)展的階

48、段。經(jīng)濟型酒店競爭激烈，客源單一，經(jīng)營成本高， 并受到“高星低價”擠壓，經(jīng)營較差。本項目擁有充足的客戶群體，經(jīng)濟型酒店競爭激烈，且與本項目形象存在偏差，因此不建議發(fā)展經(jīng)濟型酒店，可適當考慮發(fā)展高端酒店。公寓近年供應量偏少，酒店式公寓尤顯稀缺目前在售公寓則主要向東和向南外圍擴散，隨著紅谷灘的發(fā)展，區(qū)域內(nèi)公寓也逐漸增多，但未來供應呈現(xiàn)偏緊。其中30-50平米的公寓產(chǎn)品短期內(nèi)銷售率更是達到80%以上。南昌近年來每年新推出的公寓項目維持在6-8個左右，供應量偏少，且未來供應主要以高端物業(yè)（別墅、多層洋房和大平層）為主，酒店式公寓尤顯稀缺。普通精裝公寓市場承載價格較低，酒店式公寓和soho公寓可實現(xiàn)高速

49、高價，項目周邊5公里范圍內(nèi)實力買家眾多，存在較多投資、自住需求，雖然本區(qū)域短期內(nèi)成熟度不足，但未來的發(fā)展前景及地鐵開通的利好仍存在較大的升值空間，普通精裝公寓承載價值較低，建議走以下2個方向?qū)崿F(xiàn)高溢價：酒店式公寓（精裝交樓）可商可住的soho公寓（毛坯，考慮拼合的可能性）近三年，紅谷灘區(qū)商品房總體供大于求三年來，紅谷灘區(qū)商品房總體供大于求，2010、2011年供應量環(huán)比增幅較大，但成交量環(huán)比逐年有所回落，主要原因一是受國家宏觀調(diào)控的影響，投資、投機購房行為大受壓制，二是紅谷灘新區(qū)城市化進程趨緩，區(qū)域人口增長有限，三是房價上漲較快，對剛需產(chǎn)生基礎(chǔ)效應。紅谷灘區(qū)域商業(yè)物業(yè)市場（臨街商鋪）發(fā)展迅速2011年商業(yè)供應面積環(huán)比大漲667%，主要是受住宅市場受調(diào)控影響，不少開發(fā)商加快轉(zhuǎn)型，布局商業(yè)地產(chǎn)市場，投資者對商業(yè)的熱情比對住宅的熱情更高所致；商業(yè)成交均價自2009年以來出現(xiàn)跳躍式上漲勢頭，2010年、2011年分別上漲26%、40%。由于南昌中心商圈過于強大，周圍商圈又處于發(fā)展培育期，格局短期內(nèi)難以改變，本項目區(qū)位條件不足以支撐大型百貨、購物中心等區(qū)域型商業(yè)中心形態(tài)，建議發(fā)展集中型商業(yè)。1.本項目住宅開盤定價參考依據(jù)住宅本項目各項指標為1