.7.8三明時代定位溝通報告50p

1、三明時代頤園定位溝通報告三明時代頤園定位溝通報告項項 目目 定定 位位項目定位項目定位三明市老市區(qū)生態(tài)品質生活社區(qū)三明市老市區(qū)生態(tài)品質生活社區(qū)回避重機廠項目的競爭，成為三明品質生態(tài)樓盤的空回避重機廠項目的競爭，成為三明品質生態(tài)樓盤的空白填補，迎合三明高端人群的純居住選擇。白填補，迎合三明高端人群的純居住選擇。樹立項目生態(tài)標簽，成為周邊區(qū)縣進城安家置業(yè)的主樹立項目生態(tài)標簽，成為周邊區(qū)縣進城安家置業(yè)的主力選擇。力選擇。輻射三明市區(qū)輻射三明市區(qū)輻射周邊區(qū)縣輻射周邊區(qū)縣通過對三明市場的分析，及項目所處區(qū)位、交通條件、輻射范圍的研究，通過對三明市場的分析，及項目所處區(qū)位、交通條件、輻射范圍的研究，本案定

2、位于：本案定位于：我們賣什么？我們用什么來打動客戶？我們賣什么？我們用什么來打動客戶？三明景觀資源優(yōu)越，山景、水景樓盤比比皆是重機廠地塊體量龐大，項目多以城市新中心、繁華生活為賣點我們的項目，上訴賣點似乎都有，但都不夠力度。我們的項目，上訴賣點似乎都有，但都不夠力度。營銷思考營銷思考營銷思考營銷思考更高的關注和一種生活方式的導入。更高的關注和一種生活方式的導入。更高的概念和一種營銷模式的導入。更高的概念和一種營銷模式的導入。一種都會生活和生態(tài)生活的結合，鬧中取靜，繁華而優(yōu)雅。一種都會生活和生態(tài)生活的結合，鬧中取靜，繁華而優(yōu)雅。缺缺的的是是什什么？么？目標客戶與項目之間的關系目標客戶與項目之間的

3、關系目標消費者的需要目標消費者的需要項目能夠給予的項目能夠給予的靜謚的生活升值潛力身份的認同生活品味 位置鬧中取靜，城市深處的靜謐。高新區(qū)的待發(fā)展地位，中央政區(qū)的政策驅動，升值潛力可見一斑。區(qū)政府旁，以國際新城視野打造的高尚住宅社區(qū)文化、城市中央的都市氛圍總價低樓盤戶型面積較小，主力總價區(qū)間控制在100萬以內營銷思考營銷思考案名建議案名建議時時 代代翠翠 谷谷powerlong great ocean時代作為林立地產在三明時代系列的延續(xù)翠谷生態(tài)、養(yǎng)生，表明項目的都市養(yǎng)生項目的屬性時代翠谷，都市養(yǎng)生，繁華優(yōu)雅可以兼得都市養(yǎng)生，繁華優(yōu)雅可以兼得。（被選案名：半山石澗）（被選案名：半山石澗）都市繁華

4、，天價。都市繁華，天價。生態(tài)翠谷，無價！生態(tài)翠谷，無價！產產 品品 建建 議議n 生態(tài)平衡：生態(tài)平衡：尋求居住人的突破、挖掘生活的內涵，尋找人、建筑與自然間的生態(tài)平衡、人與人之間群落生活，構筑起完整意義上的優(yōu)質居住空間。n 以人為本：以人為本：強調“以人為本”的設計原則，從布局形式、空間尺度、環(huán)境氛圍、悠間觀景與單體設計各方面營造親和感與人情味。n 親切感受：親切感受：設計從總體到單體，從環(huán)境到建設、從室外到室內、從主體到細節(jié)、處處刻意營造親切宜人的社區(qū)氛圍。并通過規(guī)劃布局、空間形式、流線設計、建筑形象、園林風格、物業(yè)配套、管理服務系統(tǒng)等各方面配合，給住戶一種“這才是真正的家”的感覺。規(guī)劃理念

5、規(guī)劃理念動靜分明的功能區(qū)分動靜分明的功能區(qū)分在保持“高尚住宅”的前提下，將產生噪聲較大、交通較繁忙的位置予商店街，使商、住功能明確，鬧靜分明、各盡其用。社區(qū)層級化社區(qū)層級化采用化整為零的規(guī)劃模式，不強求合，而強調分。將社區(qū)層級分明、利于物業(yè)管理的靈活性，居住氛圍的親和性、私密性與群居性?？侦`流暢的自由布局空靈流暢的自由布局從與自然親和的角度出發(fā)，一方面利用“大尺度、圍而不合”的空間，別一方面則采用空靈流暢的自由布局，打破廈門傳統(tǒng)的南北座向、排排座的局限性，以“全海景”為主導布局建筑，創(chuàng)新的自然式布局，使全部的住宅單元均享有全海景觀，保證“戶戶有景、窗窗有景”，取得較好的景觀均好性。靈活錯落的布

6、局，產生景觀的縱深感外，也有較好的私密性。規(guī)劃布局規(guī)劃布局n 各單體設計盡量與周圍自然空間、環(huán)境空間相融、相協(xié)調，如景觀窗、入戶花園、觀海大陽臺。n 每戶設計避免住戶間之視覺與聲音干擾，爭取每戶可全觀海景，達到視野開闊。n 每戶廚房、衛(wèi)生間、臥室均直接對外采光通風，同時配置合理的洗衣機、冰箱、空調位置。n 每戶設有隱藏的空調主機位、隱蔽的專有衣物晾曬空間。n 每棟住宅設有方便殘疾人士、老人和小孩的無障礙設計。n 生活機能優(yōu)化如：直飲水、生活陽臺、觀海陽臺等。n 引入超大空中觀海休閑花園的概念形成由內到外，由大到小，由地面到空中的三重立體景觀。戶型設計戶型設計14聯(lián)排與疊加產品采用歐式新古典風格

7、，融入中式元素體現(xiàn)項目內涵強調理性而非感性的表現(xiàn) 在構圖上強調完整性和儀式感在造型上重視輪廓風格建議風格建議高層與疊院產品以歐式為主體現(xiàn)華貴風格建議風格建議關鍵點1：注重材料的質感和色彩的搭配使用有質感的材料，如：石材或面磚，體現(xiàn)客戶身份感，迎合目標客戶需求；強調材料的對比和穿插使用，使立面豐富而不失穩(wěn)重；玻璃使建筑變得通透和敞亮，用石材裝點局部，體現(xiàn)大氣、厚重的感覺。風格建議風格建議關鍵點2：注重細部工藝的精良注重窗框、檐口、欄桿、入戶臺階等細部工藝的品質，從小處體現(xiàn)項目整體的高檔次和高價值；注意落水管道和空調機位的處理；細節(jié)處考慮周到，體現(xiàn)精細化。風格建議風格建議關鍵點3：注重立面的設計感

8、，采用坡屋頂，符合項目限制條件通過建筑立面色彩、材質或形象等的變化，體現(xiàn)出立面的設計感和創(chuàng)新，不落俗套。風格建議風格建議 關鍵點關鍵點4 4：在控制成本的前提下，適當采用讓客戶：在控制成本的前提下，適當采用讓客戶易感知新技術，拉升項目形象，提高居住品質易感知新技術，拉升項目形象，提高居住品質提升尊貴感提升尊貴感能家居系統(tǒng)：將照明控制理念和家居智能化概念引入日常生活能家居系統(tǒng)：將照明控制理念和家居智能化概念引入日常生活戶式中央空調戶式中央空調無線局域網無線局域網提高舒適度提高舒適度斷熱鋁材窗框、斷熱鋁材窗框、外墻保溫系統(tǒng)、集中供暖系統(tǒng)、中空鍍膜外墻保溫系統(tǒng)、集中供暖系統(tǒng)、中空鍍膜low-e玻璃玻

9、璃、生態(tài)滅蚊生態(tài)滅蚊機機保障安全性保障安全性識別系統(tǒng)：識別系統(tǒng)：刷卡入小區(qū)刷卡入小區(qū)、可視門禁可視門禁、電梯刷卡入戶電梯刷卡入戶、指紋識別、指紋識別保安系統(tǒng)：保安系統(tǒng)：周界報警周界報警、紅外線監(jiān)控紅外線監(jiān)控、車輛識別、家庭防盜、車輛識別、家庭防盜新材料的運用新材料的運用風格建議風格建議通過錯聯(lián)的方式，擴大產品內部庭院面積，增大采光面，提升居住私密性及舒適度庭院庭院建筑建筑傳統(tǒng)型：傳統(tǒng)型：二端的單位資源好，二端的單位資源好，中間的單位資源差中間的單位資源差改良型：改良型：通過錯落使得附送通過錯落使得附送院子面積增大達到院子面積增大達到資源的均衡。但需資源的均衡。但需要用地進深的支持；要用地進深的

10、支持；擴大采光面，增加擴大采光面，增加相鄰兩戶之間的私相鄰兩戶之間的私密性。密性。營造類獨棟感覺營造類獨棟感覺別墅建議別墅建議外部入口設計增加內外空間體量感通過室外走廊、入戶門廊、院門、回廊，以及屋頂與屋檐的緩坡等建筑灰度空間的處理方式增加聯(lián)排別墅的體量感。營造類獨棟感覺營造類獨棟感覺別墅建議別墅建議入口庭院、露臺和閣樓把咫尺天地演繹得豐富多彩首層 入戶庭院三層 主臥大露臺四層陽光房（閣樓）營造類獨棟感覺營造類獨棟感覺別墅建議別墅建議前庭后院可以實現(xiàn)全部贈送，打造業(yè)主的獨享私密活動空間，滿足高端客戶價值取向，提升項目尊貴感在規(guī)劃允許的情況下，充分利用前庭和后院的空間；特別重視擴大后院的體量；增

11、加院落情趣活動設施，如花園、躺椅等等，打造業(yè)主的獨享私密活動空間。創(chuàng)新提高舒適度創(chuàng)新提高舒適度別墅建議別墅建議超高入戶門廳，客廳挑高，增加面寬，充分體現(xiàn)居住的奢華與尊貴創(chuàng)新提高舒適度創(chuàng)新提高舒適度別墅建議別墅建議產品雙主臥設計，保證主臥絕對舒適度和客廳的相對較大尺度感p多次置業(yè)客戶對主臥和客廳的功能要求較高，從戶型基本格調上來講，應突出其地位；p起居室、客廳和主臥室是業(yè)主經?；顒拥牡胤?，對采光和景觀要求高，因此需要在這些位置采用大面積的采光窗，同時保證有良好的室外景致。主臥室落地窗與陽臺主臥室落地窗與陽臺頂層主臥區(qū)頂層主臥區(qū)書房書房衛(wèi)生間衛(wèi)生間露臺露臺步入式步入式衣帽間衣帽間創(chuàng)新提高舒適度創(chuàng)新

12、提高舒適度別墅建議別墅建議附送面積做法：閣樓、地下室、夾層、露臺、凸窗等可加蓋的閣樓預留窗戶，坡屋頂檐底到地面高度2m，保障使用舒適此高度結構上預留預埋件，供加蓋閣樓半地下室預留窗戶，可采光通風，彈性空間可下挖車庫上方預留窗戶，可搭建夾層，做工具間、工人房等大露臺，可實現(xiàn)全部贈送，提升居住舒適度創(chuàng)新提高舒適度創(chuàng)新提高舒適度別墅建議別墅建議27在建筑風格整體歐式的前提下，立面設計融入簡化的中式元素，體現(xiàn)項目內涵立面通窗處理，增加立面的整體感簡化的馬頭墻簡化的門坊坡屋頂，簡化的飛檐及檐口四坡頂重檐斬假石門坊項目氣質表達項目氣質表達別墅建議別墅建議建筑頂層選用四坡屋頂，突出項目建筑風格，體現(xiàn)項目檔次

13、項目氣質表達項目氣質表達別墅建議別墅建議29通過內庭院的方式將客廳與餐廳有效區(qū)隔，居住習慣和房屋格局遵循中國傳統(tǒng)價值觀念前庭后院天井、玄關動靜分離等級森嚴的空間體系，長幼禮節(jié)布局餐廳客廳項目氣質表達項目氣質表達別墅建議別墅建議外立面材料選用石材，輔以高檔涂料，體現(xiàn)項目頂級豪宅的奢華氣質門頭：天然花崗石材底層：天然花崗巖磨菇石天然文化石材外墻分隔處：仿大理石的斬假石線條墻面：高級灰色瓷磚項目氣質表達項目氣質表達別墅建議別墅建議豪宅符號充分體現(xiàn)社區(qū)的品質感及氣質，給客戶帶來超強的價值感細膩的施工工藝，各種立體配件的運用，體現(xiàn)豪宅符號；通過建筑符號，盡可能融入一些中式文化元素，賦予其厚重的皇家氣質；

14、門窗、護欄等細節(jié)選用高檔材料，體現(xiàn)入住者的身份感；每戶入口均設單獨住戶專用信箱，體現(xiàn)專屬感；入戶臺階體現(xiàn)尊貴氣質；戶內設置藝術墻，彰顯豪宅氣質和品位 。項目氣質表達項目氣質表達別墅建議別墅建議68米架空層設計，米架空層設計，引入綠化、放置休憩沙發(fā)、改引入綠化、放置休憩沙發(fā)、改建活動場所等，制造泛會所交流空間建活動場所等，制造泛會所交流空間底層建議營建68米的架空層，同時引入部分景觀體系，實現(xiàn)社區(qū)景觀與建筑的融合滲透；架空層的裝飾運用，令室內外空間相連接，使空間向外延伸，有利于地平面視野的滲透，增加空間感和層次感；于架空層靈活設置電梯間，大廳或休憩點。架空層處理架空層處理高層建議高層建議高品質電

15、梯間高品質電梯間挑高入戶大堂，配備高檔次電梯間，充分體現(xiàn)入挑高入戶大堂，配備高檔次電梯間，充分體現(xiàn)入住者的身份象征，提升居住品質住者的身份象征，提升居住品質超大業(yè)主專屬空間，專設休憩平臺，不占面積超大業(yè)主專屬空間，專設休憩平臺，不占面積/ /智能入戶系統(tǒng)，全天候安全保智能入戶系統(tǒng)，全天候安全保證，并將外部的綠色延伸入戶。證，并將外部的綠色延伸入戶。入戶大堂是客戶觀察品質的敏感點，也是身份的象征，需著重處理；挑高入戶大堂設計，輔以適度雕飾，體現(xiàn)社區(qū)品質感，提升居組合的舒適度。挑高的入戶大堂挑高的入戶大堂挑高大堂挑高大堂高層建議高層建議入戶花園的贈送需在市場現(xiàn)有基礎上，提升贈入戶花園的贈送需在市場

16、現(xiàn)有基礎上，提升贈送空間的實用性送空間的實用性可將入戶花園隔成一個開敞的書房或其它功能室入戶花園可隔房贈送（部分贈送面積），或者入戶花園可隔房贈送（部分贈送面積），或者錯層贈送（全部贈送面積）錯層贈送（全部贈送面積）入戶花園改房入戶花園景觀入戶花園入戶花園高層建議高層建議獨立空中花園或內凹式陽臺，可改為書房等功能室，獲贈一半面積p獨立的空中花園（內凹式陽臺），可增加高層業(yè)主與自然的接觸，提供院落式情景體驗；p空中花園三面與室內連通，屬于內陽臺，有頂無柱銷售時計一半面積；p讓客戶有更多的想象空間，根據自己需要決定功能的分配，可改裝成書房等功能空間，相當于業(yè)主獲贈一半花園的面積?？罩谢▓@（內凹式陽

17、臺）空中花園的方式市場稀缺，空中花園的方式市場稀缺，建議舒適三房以上采用，增建議舒適三房以上采用，增強產品競爭力強產品競爭力獨立花園獨立花園高層建議高層建議贈送陽光房設計，為室內采擷更多陽光，增添居室情趣陽光房方正實用觀景良好附送面積地面墊高，或屋頂壓低，使陽光房層高2.2米，該部分面積增送 陽光房設計可與客廳或主臥相連，提高居住舒適度；大面積的贈送有利于提升產品的實惠性及競爭力；陽光房陽光房高層建議高層建議通過觀景露臺或是大面積落地窗來實現(xiàn)多面采光的通過觀景露臺或是大面積落地窗來實現(xiàn)多面采光的理念，讓住戶更貼近自然，景觀均好性佳理念，讓住戶更貼近自然，景觀均好性佳通過觀景陽臺的大空間處理，將

18、景觀直接延伸至室內，延展室內空間； 充分利用落地窗的開放式空間營造感、同時增加采光與通透；大面積的觀景露臺，滿足景觀觀賞的要求，放大產品優(yōu)勢； 露臺在設計時考慮建筑外立面的表現(xiàn)手段，構造精致的建筑節(jié)點，與社區(qū)整體風格相統(tǒng)一。觀景露臺觀景露臺高層建議高層建議窗未落地，不計入建筑面積，但室內空間卻有所擴大，窗臺可以小坐，可以擺放陳設，也可以通過焦距調整成為梳妝臺或寫字臺，具有很大的使用價值；窗臺可以小坐，可以擺放陳設，也可以通過調整成為梳妝臺或寫字臺，具有很大的使用價值，實惠又實用。大尺度轉角飄窗大尺度轉角飄窗充分利用飄窗使用靈活的特性，充分利用飄窗使用靈活的特性，做為觀景場所或陳設放置處做為觀景

19、場所或陳設放置處建議可在主臥等重要建議可在主臥等重要生活空間采用生活空間采用轉角飄窗轉角飄窗高層建議高層建議凸窗增加了室內可使用空間和視野開闊感，但贈送面積較小。凸窗凸窗市場常用贈送手法，僅為市場常用贈送手法，僅為“保值選項保值選項”可贈送全部面積，是市場常用的手法可贈送全部面積，是市場常用的手法梁梁凸窗窗臺客戶可根據需要拆卸，贈送面積凸窗剖面可拆倒凸窗，可增加室內實用空間凸窗凸窗高層建議高層建議適度強化主臥空間的設計，特別是高價值物業(yè)，使主人的生活更加舒適高價值物業(yè)采用雙主臥設計，提供更為舒適的主人居住空間雙主臥設計主臥室次主臥室衣帽間強化主臥套間功能，提高主臥舒適度強化主臥套間功能，提高主

20、臥舒適度與觀景陽臺連同適度活動空間主臥空間主臥空間高層建議高層建議小高層產品設計建議的價值點 核心精神：產品創(chuàng)新、標準領先、奢華尊貴需要說明的是需要說明的是我們給出的物業(yè)發(fā)展建議并不是設計方案而是對設計提出的建設性意見，即市場接受的產品特征和驅動客戶購買的因素序號序號物業(yè)發(fā)展建議物業(yè)發(fā)展建議市場競爭市場競爭（競爭樓盤）（競爭樓盤）價值增加點價值增加點1架空層設計市場缺乏增加綠化面積與公共空間2挑高入戶大堂市場稀缺體現(xiàn)奢華、尊貴3入戶花園市場相對稀缺增強實惠性4空中院館市場稀缺增加居住舒適度，且空間改造靈活5飄窗、凸窗市場缺乏 增加居住舒適度，增強實惠性6地下室及車庫贈送計入面積提升居住舒適度和實惠性高層建議高層建議景觀設計關鍵詞景觀設計關鍵詞1：參與性：參與性以水為主題的景觀區(qū)必須保證人的參與性，互動性使景觀切實成為度假