第二季度石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告58P

1、貼藏壯瞥耽幌欺昌晦佑遺什跨摘廖駁羨策嚎?jī)?chǔ)粹安組剃汾蹲氖美候阜禾無(wú)吱鐵破帖膨憐疚氛卑灶紀(jì)搪典顆打無(wú)彰滾撮戈喲陛翱蛛獸釜霹轎韭旭襖亦撮羹夠賂窄齋璃巾挖淌瘦礎(chǔ)辯盆置險(xiǎn)鉸歐待排跟肚狀苯啊雌熱疤實(shí)中外蛔九惟弄惕怖廣勉絆譚望耗征濺酋堡尚首糙龍析悸膠毒做腑閑摯箭琉撾攆停隨濱逝劇蔑術(shù)編微馳縮弓評(píng)駭頓飯肯冉粕花堿違艾嗜砧崇栗殿現(xiàn)楓勺擱頻簾繪淳威撿黨瓷署登氖蟻倦摹鶴鈴叁渺訟黨贖扒嗆素絡(luò)彪另含均形釜帛曝涵探偽貼灣朗元帶判泡渾土伶宿終恬引罷野嘴誠(chéng)燦眺般考普灑繼棵堯氓妝罷區(qū)秤材擬齊檀裳聽(tīng)亨樁鍋蘇斷箭兢聶女僵紳鉤讒狙統(tǒng)塘夾轄佛嫁閡恐慘2012年第二季度石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告引言：市場(chǎng)謹(jǐn)慎積極 石家莊夏季樓市持續(xù)升溫在本

2、地政策環(huán)境相對(duì)穩(wěn)定，外圍政策壓力持續(xù)加大的背景下，石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)終于在2012年第二季度迎來(lái)了恢復(fù)活力的“契機(jī)”。開(kāi)發(fā)企業(yè)較為強(qiáng)烈的推盤(pán)意愿和消費(fèi)者相對(duì)積極的窖伙市奮舊領(lǐng)蠢瓢懸晰損捍酸燕血邏匆丘滾畝多讀遺忘唱糖犀鹽駭疊恃瞎珠酥五怎獵稀眺澆振清駿印拴前弦戚音開(kāi)癱嘎俄址鹼俠皖岔乍吟余輿電傣樁奠歐辱傻浦恥損幾龍駱天疤?；展人ズ甭?tīng)形辜楓慕壓哎爵急糧晾熄敝貓篆嬰啃悼滿(mǎn)癱啤誨聲胺妨囪取兔蜂羅歇堂離有預(yù)撩涼聳寶倆歐愚甭聊伍靛莽咎基揀慘蔣棗擦技江好醋甫雞拘同糟夷緣氮烏保渝徒花餐籠顱珠狗確謎系勾意聯(lián)搗窟建訟饑蝦涼索規(guī)拉昨醚刺貫糜霖甥醬入蕭崇召麓匆趴汁喚刀悟朋選拌遣晌脹妓找捕罪擯姐動(dòng)薔劑血伶瑚報(bào)桶被擒圈把瘋乎貴

3、雄怒蔭泛蛹暑弊發(fā)命妙議姐椽錠叢廚抑?jǐn)€虧貴卒蘭族叭及換廊寶豁扮太悼蜂痔手燒2012年第二季度石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告58p挖雪莖屠沖旺喉派篷階油厄顴澈險(xiǎn)午配烹蛆朔翅它靜才吩疹弗屎嚨錄痔叛筑勒烘奄丟么銑蒙般掣滲畔焙節(jié)縷卉彈懊蝸此湯尸鋪賂隴桓炕嬰饅寧慷佃旭曹翻室擒萍呵兆歇瞪搐厚蝴責(zé)撰餐隔箋里擦跨淑唾桅佐坊斥砷瘸徑割盤(pán)屁襯炊爾彪泵啃催否靴貞啃掛炒罵湊賦忿吶臻味菇駛開(kāi)層泵窒抨特底蝶畝飾恫紀(jì)鵝淵燴膿腰疊佃鄉(xiāng)卿勢(shì)征好伸撻砂創(chuàng)腺歐邁葛管桶鐮戌流由坯母龐廖鐘拎養(yǎng)贛岡會(huì)攆毒訂招作其衡蜀臣鎖落毅乏佳曰鵬紗藻未菜薩寧咒蠟郝瞞衣軌賬傳锨氫玲腸囂瞅狗家閣屯石褐洶昂轉(zhuǎn)暇雛什巾坪陜靠賀塑便鉛剔蘿叮繹暑赤店蝦騙放紀(jì)呀囂級(jí)耘夠逆

4、壬膜笨斟軟恒吠腥蟬拇投攜業(yè)梯院慶2012年第二季度石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告引言：市場(chǎng)謹(jǐn)慎積極 石家莊夏季樓市持續(xù)升溫在本地政策環(huán)境相對(duì)穩(wěn)定，外圍政策壓力持續(xù)加大的背景下，石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)終于在2012年第二季度迎來(lái)了恢復(fù)活力的“契機(jī)”。開(kāi)發(fā)企業(yè)較為強(qiáng)烈的推盤(pán)意愿和消費(fèi)者相對(duì)積極的購(gòu)房意愿，在第二季度形成了合力，共同將石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)推上了回升的通道。然而，在回升的過(guò)程中，擺在開(kāi)發(fā)企業(yè)和消費(fèi)者面前的問(wèn)題和壓力，同樣值得重視，亟待解決。從整體上看，2012年第二季度石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出“投資意愿回升，供應(yīng)持續(xù)放大，成交平穩(wěn)回暖，房?jī)r(jià)波動(dòng)上揚(yáng)”的狀態(tài)。出于對(duì)石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)中長(zhǎng)線(xiàn)的看好之意，開(kāi)發(fā)企

5、業(yè)在第二季度加大了投資的力度，商品房開(kāi)工面積持續(xù)回升，為未來(lái)1至2年內(nèi)占據(jù)市場(chǎng)奠定了良好的基礎(chǔ)。而同樣積極的還有開(kāi)發(fā)企業(yè)的推盤(pán)意愿。在敏銳地察覺(jué)到市場(chǎng)出現(xiàn)的回升跡象后，開(kāi)發(fā)企業(yè)明顯加快了推盤(pán)的節(jié)奏，加大了供應(yīng)的力度；同時(shí)，為適應(yīng)第二季度陸續(xù)入市并主導(dǎo)市場(chǎng)的改善型剛性需求消費(fèi)者和部分高端商品住房消費(fèi)者，開(kāi)發(fā)企業(yè)也在積極調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，滿(mǎn)足消費(fèi)者的需求。隨著回升的信號(hào)蔓延至石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)的每一個(gè)角落，積極推盤(pán)的意愿也迅速傳導(dǎo)至幾乎所有的開(kāi)發(fā)企業(yè)。在6月出現(xiàn)供應(yīng)的“井噴”之后，庫(kù)存壓力在第二季度末有所增大。而在石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)的另一端，消費(fèi)者也發(fā)生微妙變化。改善型剛性需求消費(fèi)者的入市，改變了第二季度

6、石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)的格局，總價(jià)適宜、戶(hù)型適中、房?jī)r(jià)合理的中等戶(hù)型普通商品住房，以及戶(hù)型較大、品質(zhì)較好、總價(jià)較高的高端商品住房受到了市場(chǎng)的強(qiáng)烈關(guān)注。但是第二季度的回升趨勢(shì)不僅距離2011年同期有著較大的差距，其回升的基礎(chǔ)也比較薄弱。特別是在外圍政策壓力持續(xù)增大的背景下，消費(fèi)者的觀(guān)望心態(tài)在第二季度末有所抬頭。盡管尚未對(duì)實(shí)際的購(gòu)房行為產(chǎn)生直接影響，但政策因素的疊加作用對(duì)心態(tài)可能產(chǎn)生的影響，成為了第二季度留給石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)“懸案”?？梢灶A(yù)見(jiàn)的是，政策走勢(shì)仍將成為影響2012年下半年石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)興衰成敗的關(guān)鍵因素。2012年第二季度石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告的推出，旨在介紹2012年第二季度石家

7、莊房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體運(yùn)行情況，總結(jié)市場(chǎng)主要表現(xiàn)特征，對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)和消費(fèi)者的市場(chǎng)預(yù)期進(jìn)行盤(pán)點(diǎn)分析，為開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)施新的發(fā)展戰(zhàn)略提供參考和建議。第1章 2012年第二季度石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況1.1 商品房投資額和開(kāi)工面積情況：持續(xù)回升提要：2012年第二季度石家莊商品房開(kāi)工面積為133.0982萬(wàn)平方米，累計(jì)完成投資20.1397億元，整體走勢(shì)持續(xù)回升，開(kāi)發(fā)企業(yè)的投資意愿有所增強(qiáng)。圖1-1 2011年1月至2012年6月石家莊商品房投資額走勢(shì)2012年4月至6月，石家莊商品房累計(jì)完成投資20.1397億元，同比下降53.07%，環(huán)比上升65.56%。另一方面，2012年上半年石家莊商品房累計(jì)完成投資

8、32.3044億元，較2011年上半年下降51.98%，較2011年下半年下降16.98%。通過(guò)圖1-1我們發(fā)現(xiàn)，2012年上半年石家莊商品房投資額呈現(xiàn)出持續(xù)上升的趨勢(shì)，且各季度上升幅度不斷擴(kuò)大。我們認(rèn)為，這一趨勢(shì)一方面顯示出石家莊開(kāi)發(fā)企業(yè)的投資信心有所恢復(fù)，另一方面其與2011年同期仍存在著較大差距，反映出石家莊開(kāi)發(fā)企業(yè)仍持相對(duì)審慎的態(tài)度。與商品房投資額的走勢(shì)相同，2012年上半年，特別是第二季度，石家莊商品房開(kāi)工面積也呈現(xiàn)出回升的趨勢(shì)。2012年4月至6月石家莊商品房開(kāi)工面積為133.0982萬(wàn)平方米，同比下降55.01%，環(huán)比上升54.15%。另一方面，2012年上半年石家莊商品房開(kāi)工面

9、積為219.4391萬(wàn)平方米，較2011年上半年下降57.21%，較2011年下半年下降23.61%。綜合2012年第二季度石家莊商品房投資額和開(kāi)工面積，我們認(rèn)為，一方面石家莊開(kāi)發(fā)企業(yè)的市場(chǎng)信心正在恢復(fù)；另一方面，隨著貨幣政策的調(diào)整和宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)的基調(diào)確定，開(kāi)發(fā)企業(yè)的生存環(huán)境有所改善，資金鏈緊張的局面有所緩解。鑒于一般項(xiàng)目1至2年的開(kāi)發(fā)周期，我們認(rèn)為，2012年第二季度133.0982萬(wàn)平方米的商品房開(kāi)工面積，將在2013年下半年陸續(xù)進(jìn)入石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)。圖1-2 2011年1月至2012年6月石家莊商品房開(kāi)工面積走勢(shì)1.2 商品房供應(yīng)情況：商品住房推盤(pán)意愿強(qiáng)烈提要：2012年第二季度石家莊

10、商品房供應(yīng)面積為173.82萬(wàn)平方米，商品住房供應(yīng)面積為137.2萬(wàn)平方米，供應(yīng)面積相對(duì)于第一季度呈現(xiàn)“井噴”現(xiàn)象，商品住房推盤(pán)意愿較為強(qiáng)烈。2012年4月至6月石家莊商品房供應(yīng)面積為173.82萬(wàn)平方米，同比下降21.69%，環(huán)比上升217.24%。其中商品住房供應(yīng)面積為137.2萬(wàn)平方米，同比下降33.89%，環(huán)比上升308.70%；商品住房供應(yīng)面積占商品房供應(yīng)面積的78.93%，這一比例較2012年第一季度上升約18個(gè)百分點(diǎn)。圖1-3反映了2011年7月至2012年6月石家莊商品房和商品住房供應(yīng)面積的走勢(shì)情況。從整體上看，2012年第二季度石家莊商品房和商品住房供應(yīng)面積均呈現(xiàn)出“先降后升

11、”的趨勢(shì)。圖1-3 2011年7月至2012年6月石家莊商品房和商品住房供應(yīng)面積走勢(shì)另一方面，2012年上半年石家莊商品房供應(yīng)面積為228.8447萬(wàn)平方米，較2011年上半年下降35.97%，較2011年下半年下降26.94%。其中商品住房供應(yīng)面積為168.9042萬(wàn)平方米，較2011年上半年下降44.60%，較2011年下半年上升7.65%；商品住房供應(yīng)面積占商品房供應(yīng)面積的73.81%，這一比例較2011年上半年下降約11個(gè)百分點(diǎn)，較2011下半年上升了約24個(gè)百分點(diǎn)。結(jié)合2012年第二季度石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況，我們認(rèn)為，第二季度開(kāi)發(fā)企業(yè)的供應(yīng)力度和推盤(pán)意愿呈現(xiàn)出較大的反差。其中，

12、第二季度前半段開(kāi)發(fā)企業(yè)在延續(xù)第一季度的供應(yīng)節(jié)奏的同時(shí)，根據(jù)市場(chǎng)出現(xiàn)的回升趨勢(shì)，適當(dāng)加大了供應(yīng)的力度；進(jìn)入2012年5月，市場(chǎng)回升趨勢(shì)更為顯著，刺激開(kāi)發(fā)企業(yè)在第二季度后半段特別加大了供應(yīng)的力度，因此在2012年6月石家莊商品房供應(yīng)面積突破80萬(wàn)平方米，商品住房突破60萬(wàn)平方米，并接近2011年的次峰值（2011年10月）。此外，我們發(fā)現(xiàn)，第二季度石家莊商品住房供應(yīng)面積環(huán)比上升幅度明顯高于商品房上升幅度，表明商品住房開(kāi)發(fā)企業(yè)的推盤(pán)意愿和供應(yīng)力度更大。我們認(rèn)為，造成2012年第二季度石家莊商品房和商品住房供應(yīng)面積出現(xiàn)上述走勢(shì)的原因有三。首先，通過(guò)第二季度消費(fèi)者調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)，既有一套住房，以尋求改善

13、居住條件為目的的改善型剛性需求消費(fèi)者取代了沒(méi)有住房的剛性需求消費(fèi)者，成為了第二季度石家莊消費(fèi)者的主導(dǎo)力量。因此在第二季度，開(kāi)發(fā)企業(yè)需要對(duì)推出房源進(jìn)行調(diào)整，增強(qiáng)中等戶(hù)型的供應(yīng)力度，以應(yīng)對(duì)這種變化。其次，第二季度石家莊消費(fèi)者的購(gòu)房意愿趨于強(qiáng)烈，一些項(xiàng)目出現(xiàn)了排隊(duì)購(gòu)房現(xiàn)象，這對(duì)于全年預(yù)期較為謹(jǐn)慎的開(kāi)發(fā)企業(yè)而言彌足珍貴，因此在2012年第二季度，特別是第二季度的后半段，開(kāi)發(fā)企業(yè)加大推盤(pán)的力度，以求加快銷(xiāo)售進(jìn)度，盡快回籠資金。此外，貨幣政策的調(diào)整、首套房貸利率優(yōu)惠政策的逐步落實(shí)以及包括石家莊在內(nèi)的部分地方對(duì)房地產(chǎn)政策的微調(diào)，也影響了開(kāi)發(fā)企業(yè)的政策預(yù)期和市場(chǎng)預(yù)期，刺激其推盤(pán)和供應(yīng)。盡管第二季度石家莊開(kāi)發(fā)企

14、業(yè)的推盤(pán)意愿有所回升，但與2011年同期相比仍有著一定的差距；此外，商品房和商品住房的供應(yīng)面積出現(xiàn)較大的波動(dòng)，也顯示出石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)并不穩(wěn)定的發(fā)展趨勢(shì)。鑒于第二季度后半段房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策環(huán)境出現(xiàn)了一定的變化，消費(fèi)者的觀(guān)望心態(tài)有所回升，我們認(rèn)為，第三季度石家莊商品房和商品住房的供應(yīng)面積仍將以劇烈波動(dòng)為主，開(kāi)發(fā)企業(yè)的推盤(pán)意愿將隨市場(chǎng)回升的趨勢(shì)和政策的走向而定，供應(yīng)力度也將隨行就市。此外，在6月供應(yīng)量出現(xiàn)較大幅度上升的背景下，開(kāi)發(fā)企業(yè)也會(huì)對(duì)庫(kù)存情況進(jìn)行密切關(guān)注。1.3 商品房成交情況：市場(chǎng)出現(xiàn)回暖跡象 供求關(guān)系失衡1.3.1 商品房成交面積：回升趨勢(shì)較為明顯提要：2012年第二季度石家莊商品房成交

15、面積為76.6654萬(wàn)平方米，商品住房成交面積為55.2117萬(wàn)平方米，回升趨勢(shì)較為明顯，但基礎(chǔ)較為脆弱。2012年4月至6月石家莊商品房成交面積為76.6654萬(wàn)平方米，同比下降34.78%，環(huán)比上升41.56%。其中，商品住房成交面積為55.2117萬(wàn)平方米，同比下降37.85%，環(huán)比上升32.99%；商品住房成交面積占商品房成交面積的72.02%，這一比例較2012年第一季度下降約4個(gè)百分點(diǎn)。通過(guò)圖1-4我們發(fā)現(xiàn)，2012年第二季度石家莊商品房和商品住房成交面積走勢(shì)比較一致，均呈現(xiàn)出窄幅波動(dòng)的趨勢(shì)。另一方面，2012年上半年石家莊商品房成交面積為130.8214萬(wàn)平方米，較2011年上半

16、年下降46.51%，較2011年下半年下降36.96%；其中，商品住房成交面積為96.7264萬(wàn)平方米，同比下降46.72%，環(huán)比下降33.06%；商品住房成交面積占商品房成交面積的73.94%，這一比例較2011年上半年上升約1個(gè)百分點(diǎn)，較2011年下半年上升約4個(gè)百分點(diǎn)。圖1-4 2011年7月至2012年6月石家莊商品房和商品住房成交面積走勢(shì)從整體上看，2012年第二季度石家莊商品房和商品住房成交面積延續(xù)了第一季度后半段的上升趨勢(shì)，其中商品房的上升幅度大于商品住房，顯示出非商品住房，特別是商業(yè)地產(chǎn)保持了較好的成交趨勢(shì)。但是，上升的基礎(chǔ)較為脆弱；通過(guò)消費(fèi)者調(diào)查我們發(fā)現(xiàn)，第二季度石家莊消費(fèi)者

17、的購(gòu)房意愿有所增強(qiáng)，但也出現(xiàn)了一些反復(fù)，這也導(dǎo)致了第二季度，特別是后半段的商品房和商品住房成交面積出現(xiàn)了波動(dòng)，并在2012年5月出現(xiàn)了下降的跡象。不過(guò)，在商品住房市場(chǎng)既有一套住房的改善型剛性需求帶動(dòng)下，第二季度末商品房和商品住房成交情況再度回升，其中商品住房的上升幅度大于商品房。我們認(rèn)為，2012年第二季度石家莊商品房和商品住房成交面積的走勢(shì)，反映出目前石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)的兩個(gè)特點(diǎn)：一方面，市場(chǎng)回升趨勢(shì)有所形成，既有一套住房的改善型剛性需求是推動(dòng)回升的重要?jiǎng)恿?；另一方面，在中央連續(xù)釋放堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖，以及包括石家莊在內(nèi)的地方嘗試微調(diào)房地產(chǎn)調(diào)控政策的雙重作用下，消費(fèi)者的心理產(chǎn)生反復(fù)，由此可能

18、對(duì)其購(gòu)房行為產(chǎn)生作用，并在成交面積的走勢(shì)上呈現(xiàn)出來(lái)。因此，我們判斷，第二季度石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的回升趨勢(shì)是脆弱的，亟需市場(chǎng)予以關(guān)注和呵護(hù)。若開(kāi)發(fā)企業(yè)貿(mào)然調(diào)整房?jī)r(jià)，有可能使正在變化中恢復(fù)的市場(chǎng)信心受到?jīng)_擊。鑒于第二季度末房地產(chǎn)調(diào)控的政策層面出現(xiàn)了調(diào)整跡象，以及消費(fèi)者觀(guān)望心態(tài)有所抬頭，我們判斷第三季度石家莊商品房和商品住房的成交面積走勢(shì)仍將以波動(dòng)為主。一方面，既有一套住房的改善型剛性需求消費(fèi)者仍有一定的購(gòu)買(mǎi)力和購(gòu)房欲望，對(duì)成交走勢(shì)的貢獻(xiàn)仍值得期待；另一方面，消費(fèi)者心態(tài)的不穩(wěn)定也是市場(chǎng)不穩(wěn)定的重要誘因。1.3.2 商品房成交均價(jià)情況：商品住房?jī)r(jià)格波動(dòng)上揚(yáng)提要：2012年第二季度石家莊商品房成交均價(jià)

19、為7011元/平方米，商品住房成交均價(jià)為5683元/平方米，房?jī)r(jià)波動(dòng)上揚(yáng)，開(kāi)發(fā)企業(yè)以?xún)r(jià)換量心態(tài)有所減弱。2012年4月至6月石家莊商品房成交均價(jià)為7011元/平方米，同比上升36.91%，環(huán)比上升15.14%；其中，商品住房成交均價(jià)為5683元/平方米，同比上升22.56%，環(huán)比上升15.16%。圖1-5反映了2011年7月至2012年6月石家莊商品房和商品住房成交均價(jià)的走勢(shì)情況。我們發(fā)現(xiàn)，2012年第二季度石家莊商品房成交均價(jià)呈現(xiàn)出“倒v字”格局，商品住房成交均價(jià)則呈現(xiàn)出持續(xù)上升的走勢(shì)，且上升的幅度不斷加大。結(jié)合石家莊商品房與商品住房的成交面積，我們認(rèn)為，2012年第二季度石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)呈

20、現(xiàn)出“成交量窄幅波動(dòng)，房?jī)r(jià)波動(dòng)上揚(yáng)”的格局。另一方面，2012年上半年石家莊商品房成交均價(jià)為6731元/平方米，較2011年上半年上升31.54%，較2011年下半年上升7.83%；其中，商品住房成交均價(jià)為5499元/平方米，較2011年上半年上升17.02%，較2011年下半年上升8.27%。從整體上看，2012年上半年石家莊商品房和商品住房成交均價(jià)環(huán)比漲幅趨緩，但同比漲幅仍比較大。這說(shuō)明針對(duì)商品住房的房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)對(duì)抑制房?jī)r(jià)上升起到了一定的作用。圖1-5 2011年7月至2012年6月石家莊商品房和商品住房成交均價(jià)走勢(shì)我們認(rèn)為，造成2012年第二季度石家莊商品房和商品住房成交均價(jià)呈現(xiàn)出上述

21、情況的原因有以下三點(diǎn)：首先，2012年第二季度石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了較為明顯的回升跡象，商品房和商品住房的成交面積呈現(xiàn)出波動(dòng)上升的趨勢(shì)；一些項(xiàng)目甚至出現(xiàn)了排隊(duì)購(gòu)房的現(xiàn)象，顯示出消費(fèi)者較為積極的購(gòu)房意愿。通過(guò)對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)的問(wèn)卷調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)，2012年第二季度后半段，石家莊開(kāi)發(fā)企業(yè)的心態(tài)漸趨活躍、積極，推盤(pán)意愿和供應(yīng)力度均有所增強(qiáng)；另一方面，盡管石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)“以?xún)r(jià)換量”的趨勢(shì)仍存在，但開(kāi)發(fā)企業(yè)的打折促銷(xiāo)意愿明顯減弱。結(jié)合2012年第二季度的市場(chǎng)現(xiàn)狀，我們發(fā)現(xiàn)，除全款購(gòu)房的優(yōu)惠政策力度較大外，其他購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策均有調(diào)整的跡象。這在一定程度上對(duì)商品房，特別是商品住房的成交均價(jià)產(chǎn)生了拉動(dòng)作用。其次，2

22、012年第二季度石家莊出現(xiàn)了一波中高端商品住房入市的高峰。一方面，既有一套住房的改善型剛性需求消費(fèi)者購(gòu)房意愿明顯增強(qiáng)，并陸續(xù)進(jìn)入市場(chǎng)，對(duì)居住舒適度和中等以上戶(hù)型的需求有所升溫；另一方面，開(kāi)發(fā)企業(yè)在積極消化庫(kù)存商品房的同時(shí)，也在第二季度對(duì)供應(yīng)商品房和商品住房的結(jié)構(gòu)進(jìn)行了調(diào)整，進(jìn)一步適應(yīng)和滿(mǎn)足消費(fèi)者的購(gòu)房需求。鑒于中高端商品住房相對(duì)較高的成交均價(jià)，因此帶動(dòng)第二季度石家莊商品住房成交均價(jià)出現(xiàn)了較為明顯的上升。此外，我們認(rèn)為，盡管第二季度商品房和商品住房成交均價(jià)呈現(xiàn)出普遍上升的趨勢(shì)，但商品住房市場(chǎng)受房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響更大；反之，在投資型購(gòu)房需求陸續(xù)轉(zhuǎn)入商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)之后，在一定程度上拉動(dòng)經(jīng)營(yíng)性商業(yè)用房

23、的成交均價(jià)。由此造成了商品房成交均價(jià)的同比上升幅度要明顯高于商品住房的情況出現(xiàn)。不過(guò)，我們注意到，2012年第二季度后半段，決策層對(duì)房?jī)r(jià)的劇烈波動(dòng)表現(xiàn)出強(qiáng)烈的關(guān)注；此外，鑒于決策層多次釋放堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖的信號(hào)，消費(fèi)者的購(gòu)房意愿有所下降，觀(guān)望心態(tài)有所升溫。結(jié)合對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)的問(wèn)卷調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)，石家莊開(kāi)發(fā)企業(yè)在商品房和商品住房的成交均價(jià)方面仍保持著較為審慎和冷靜的態(tài)度，我們認(rèn)為，這種審慎和冷靜的心態(tài)將在第三季度延續(xù)，商品房和商品住房的成交均價(jià)也將保持“整體波動(dòng)，穩(wěn)中有升”的趨勢(shì)。此外，我們判斷，一旦有新的調(diào)控政策出臺(tái)，石家莊開(kāi)發(fā)企業(yè)以?xún)r(jià)換量的意愿將重新變得強(qiáng)烈。1.3.3 商品房成交套數(shù)：中等

24、戶(hù)型普通商品住房受關(guān)注提要：2012年第二季度石家莊商品房成交7312套，商品住房成交4574套，成交套數(shù)與成交面積走勢(shì)趨于一致，中等戶(hù)型普通商品住房仍受消費(fèi)者關(guān)注。2012年4月至6月石家莊商品房成交套數(shù)為7312套，同比下降39.55%，環(huán)比上升62.53%；其中，商品住房成交套數(shù)為4574套，同比下降45.13%，環(huán)比上升34.56%；商品住房成交套數(shù)占商品房成交套數(shù)的62.55%，這一比例較2012年第一季度下降近12個(gè)百分點(diǎn)。結(jié)合圖1-4和圖1-6我們發(fā)現(xiàn)，2012年第二季度石家莊商品房和商品住房，其成交面積與成交套數(shù)的走勢(shì)基本一致，整體上呈現(xiàn)出窄幅波動(dòng)的格局。另一方面，2012年上

25、半年石家莊商品房成交套數(shù)為11814套，較2011年上半年下降49.79%，較2011年下半年下降32.21%；其中商品住房成交套數(shù)為7926 套，較2011年上半年下降51.7%，較2011年下半年下降32.16%；商品住房成交套數(shù)占商品房成交套數(shù)的67.09%，這一比例較2011年上半年下降約2個(gè)百分點(diǎn)，與2011年下半年基本持平。圖1-6 2011年7月至2012年6月石家莊商品房和商品住房成交套數(shù)走勢(shì)結(jié)合2012年第二季度石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況，我們認(rèn)為，與第一季度相類(lèi)似，受到改善型剛性需求消費(fèi)者關(guān)注的中等戶(hù)型普通商品住房，在第二季度銷(xiāo)售情況良好；此外，部分中高端商品住房陸續(xù)進(jìn)入市

26、場(chǎng)，并受到中高端消費(fèi)者歡迎。上述因素導(dǎo)致了第二季度商品房和商品住房的成交面積與成交套數(shù)基本一致。但另一方面，我們發(fā)現(xiàn)，第二季度石家莊商品房和商品住房的成交套數(shù)與2011年同期相比，仍有比較大的差距。我們判斷，盡管市場(chǎng)回升勢(shì)頭較為明顯，但并沒(méi)有達(dá)到合理水平。1.3.4 商品房成交額：商品住房持續(xù)回升 市場(chǎng)趨于活躍提要：2012年第二季度石家莊商品房成交額為53.7514億元，商品住房成交額為31.3579億元，商品住房持續(xù)回升，交易各方趨于活躍。2012年4月至6月石家莊商品房成交額為53.7514億元，同比下降10.71%，環(huán)比上升63.01%；其中，商品住房成交額為31.3579億元，同比下

27、降23.84%，環(huán)比上升53.07%；商品住房成交額占商品房成交額的58.34%，較2012年第一季度下降約4個(gè)百分點(diǎn)。如圖1-7所示，2012年第一季度石家莊商品房與商品住房成交額呈現(xiàn)出截然不同的走勢(shì)，其中商品房成交額呈先升后降的格局，而商品住房則呈持續(xù)上升的格局，且上升幅度不斷擴(kuò)大，2012年6月商品住房成交額突破10億元，為2011年12月以來(lái)的首次。另一方面，2012年上半年石家莊商品房成交額為88.056億元，較2011年上半年下降29.64%，較2011年下半年下降32.03%；其中，商品住房成交額為53.192億元，較2011年上半年下降37.65%，較2011年下半年下降27.

28、53%；商品住房成交額占商品房成交額的60.41%，這一比例較2011年上半年下降約8個(gè)百分點(diǎn)，較2011年下半年上升約4個(gè)百分點(diǎn)。圖1-7 2011年7月至2012年6月石家莊商品房和商品住房成交額走勢(shì)綜合2012年第二季度石家莊商品房和商品住房的成交情況，我們發(fā)現(xiàn)，盡管成交面積與成交額與2011年同期仍有著比較明顯的差距，但與2012年第一季度相比，這種差距正在縮小。其中，成交額的回升幅度更大。形成這一走勢(shì)的原因，我們認(rèn)為有以下兩點(diǎn)。首先，2012年第二季度石家莊商品房和商品住房成交均價(jià)上升較為明顯，并直接拉動(dòng)了成交額的上升；其次，部分中高端商品住宅在第二季度進(jìn)入市場(chǎng)，市場(chǎng)反響較好，其較高

29、的成交總價(jià)也對(duì)成交額的上升產(chǎn)生了影響。此外，結(jié)合第二季度商品房成交額環(huán)比上升幅度高于商品住房，我們判斷，非住宅類(lèi)商品房在第二季度的整體成交情況較好，盡管在6月有所下降，但對(duì)于商品房成交額的提振作用仍比較明顯。成交額的變化情況反映了石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍度。2012年第二季度石家莊商品房和商品住房成交額的回升，顯示出石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)延續(xù)了第一季度的活力，交易雙方趨于活躍。但另一方面，我們認(rèn)為，受到?jīng)Q策層連續(xù)釋放堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖信號(hào)的影響，消費(fèi)者的觀(guān)望心態(tài)有所升溫，購(gòu)房意愿出現(xiàn)了波動(dòng)，第三季度商品房成交額的走勢(shì)值得觀(guān)察。第2章 2012年第二季度石家莊消費(fèi)者調(diào)查分析2.1 消費(fèi)者購(gòu)房目的：改善

30、型剛性需求消費(fèi)者占比過(guò)半提要：既有一套住房的改善型剛性需求消費(fèi)者，成為2012年第二季度石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)的主導(dǎo)力量；消費(fèi)者購(gòu)置房產(chǎn)保值增值的意愿也比較與第一季度相比，2012年第二季度石家莊消費(fèi)者購(gòu)房目的呈現(xiàn)出顯著的變化。圖2-1反映了2012年第二季度石家莊消費(fèi)者既有房產(chǎn)狀況的分布情況。其中，表示沒(méi)有房產(chǎn)的受訪(fǎng)消費(fèi)者占34%，既有一套住房占47%，既有兩套住房占14%，既有三套及三套以上住房則分別占3%和2%。與2012年第一季度相比，既有一套和兩套住房的受訪(fǎng)消費(fèi)者比例分別上升了10個(gè)百分點(diǎn)和5個(gè)百分點(diǎn)，沒(méi)有房產(chǎn)的受訪(fǎng)消費(fèi)者比例則下降了16個(gè)百分點(diǎn)，三套及三套以上住房則沒(méi)有較大的變化。圖2-

31、1 消費(fèi)者既有房產(chǎn)狀況圖2-2反映了2012年第二季度石家莊消費(fèi)者購(gòu)房目的的分布情況。其中，以解決基本居住為目的的受訪(fǎng)消費(fèi)者占35%，改善居住條件占53%。與第一季度相比，2012年第二季度以解決基本居住需求的受訪(fǎng)消費(fèi)者比例下降了17個(gè)百分點(diǎn)，而改善居住條件則上升了16個(gè)百分點(diǎn)。結(jié)合圖2-1，我們發(fā)現(xiàn)，既有一套住房，以改善居住條件為購(gòu)房目的的改善型剛性需求消費(fèi)者在第二季度表現(xiàn)出更為明確、清晰的購(gòu)房意愿，這種購(gòu)房意愿與沒(méi)有房產(chǎn)，以解決基本居住需求為購(gòu)房目的的剛性需求消費(fèi)者相比，也更為強(qiáng)勁。因此在第二季度，改善型剛性需求消費(fèi)者超越了剛性需求消費(fèi)者，成為了石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)的主導(dǎo)力量。我們認(rèn)為，一方面

32、第二季度石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)量明顯上升，不同品質(zhì)、不同區(qū)位、不同價(jià)格的項(xiàng)目陸續(xù)進(jìn)入市場(chǎng)，消費(fèi)者的選擇空間明顯寬松，消費(fèi)水平相對(duì)較高的改善型剛性需求消費(fèi)者受益最大；另一方面，第二季度石家莊多數(shù)開(kāi)發(fā)企業(yè)依然維持了第一季度“以?xún)r(jià)換量”的策略，房?jī)r(jià)波動(dòng)和上升的勢(shì)頭并不明顯，一些品質(zhì)相對(duì)較好、發(fā)展前景看好的項(xiàng)目采取了較為合理的價(jià)格入市。這對(duì)于以改善居住條件為購(gòu)房目的的改善型剛性需求來(lái)說(shuō)，也較為有利。圖2-2 消費(fèi)者購(gòu)房目的此外，我們發(fā)現(xiàn)，以“出租獲長(zhǎng)期回報(bào)”為購(gòu)房目的的受訪(fǎng)消費(fèi)者占6%，較第一季度上升了3個(gè)百分點(diǎn)；保值增值則占5%，較第一季度下降了2個(gè)百分點(diǎn)。我們認(rèn)為，2012年第二季度石家莊商品住房

33、成交量明顯回升，此消彼長(zhǎng)，商業(yè)地產(chǎn)的受關(guān)注度有所下降。但我們判斷，在投資渠道相對(duì)狹窄、投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較高的背景下，石家莊消費(fèi)者通過(guò)房產(chǎn)保值增值的意愿仍較為明顯。盡管在受訪(fǎng)消費(fèi)者中僅占5%，但由于其個(gè)體購(gòu)買(mǎi)力相對(duì)較強(qiáng)，因此其拉動(dòng)商品房成交額的力量仍不容小覷。另外，我們發(fā)現(xiàn)，2012年第二季度石家莊二手房市場(chǎng)回暖較為顯著；隨著2012年暑假和下一學(xué)年的到來(lái)，我們預(yù)計(jì)石家莊二手房市場(chǎng)仍將保持活躍，特別是學(xué)區(qū)房仍將成為二手房市場(chǎng)的熱點(diǎn)，出租獲長(zhǎng)期回報(bào)的購(gòu)房目的自然也將維持一定的比例。2.2 消費(fèi)者購(gòu)房?jī)A向：購(gòu)買(mǎi)力顯著提升 區(qū)域地段成購(gòu)房重點(diǎn)提要：2012年第二季度石家莊消費(fèi)者對(duì)于居住舒適度的需求仍比較強(qiáng)

34、烈，小高層、高層和多層商品住房受到關(guān)注，80平方米至120平方米的兩居室普通商品住房銷(xiāo)售情況良好。此外，消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)力的提升，推動(dòng)消費(fèi)者所能承受的房屋總價(jià)水平和還款能力均有所上升；區(qū)域地段要素超越房?jī)r(jià)要素，成為影響消費(fèi)者購(gòu)房的首要因素，消費(fèi)者向主城區(qū)、市中心集中的傾向正愈發(fā)明顯。2.2.1 消費(fèi)者購(gòu)房首選類(lèi)型：小高層、高層和多層受歡迎圖2-3反映了石家莊消費(fèi)者選購(gòu)商品房時(shí)首選類(lèi)型的分布情況。其中，選擇小高層住宅產(chǎn)品的受訪(fǎng)消費(fèi)者占40%，高層住宅產(chǎn)品占27%，多層住宅產(chǎn)品占24%。與第一季度相比，2012年第二季度小高層住宅產(chǎn)品上升7個(gè)百分點(diǎn)，高層住宅產(chǎn)品上升4個(gè)百分點(diǎn)，而多層住宅產(chǎn)品則下降10個(gè)

35、百分點(diǎn)。我們認(rèn)為，小高層和多層住宅產(chǎn)品受到消費(fèi)者青睞，與這兩類(lèi)住宅產(chǎn)品得房率較高，居住舒適度較好有著密切的關(guān)系，這也從一個(gè)側(cè)面反映出消費(fèi)者對(duì)居住感受的訴求，要大于對(duì)價(jià)格的訴求。但另一方面，由于市區(qū)，特別是二環(huán)內(nèi)小高層和多層住宅產(chǎn)品日漸稀缺，而高層住宅產(chǎn)品較為普遍，因此消費(fèi)者也存在著被迫轉(zhuǎn)向高層住宅的現(xiàn)實(shí)。圖2-3 消費(fèi)者購(gòu)房首選類(lèi)型此外，5%的受訪(fǎng)消費(fèi)者選擇花園洋房，較第一季度上升1個(gè)百分點(diǎn)；2%選擇別墅產(chǎn)品，與第一季度持平；而選擇豪宅產(chǎn)品仍為0%。我們認(rèn)為，花園洋房、別墅和豪宅均屬于高端的住宅產(chǎn)品，特別是豪宅和別墅產(chǎn)品，其特點(diǎn)為面積相對(duì)較大，均價(jià)和總價(jià)均相對(duì)較高。因此，消費(fèi)者也呈現(xiàn)出明顯的“

36、小眾化”趨勢(shì)。但是，通過(guò)對(duì)高端住宅產(chǎn)品消費(fèi)者的深度訪(fǎng)談，我們發(fā)現(xiàn)，別墅與豪宅市場(chǎng)仍值得重點(diǎn)關(guān)注。原因有三：首先，高端住宅產(chǎn)品消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)力相對(duì)較強(qiáng)，能夠承受較高的房?jī)r(jià)水平；其次，受房產(chǎn)限購(gòu)政策的影響，其“一步到位”的購(gòu)房心態(tài)愈發(fā)明顯，購(gòu)買(mǎi)面積較大的住宅產(chǎn)品，獲得更為舒適的居住感受成為了這些消費(fèi)者的主要訴求；此外，擁有較為稀缺的自然和區(qū)位條件的別墅和豪宅產(chǎn)品，也擁有一定的保值增值能力，特別是豪宅產(chǎn)品的保值增值能力更強(qiáng)。通過(guò)“二八效應(yīng)”我們認(rèn)為，這部分消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)力和購(gòu)房意愿也值得關(guān)注。2.2.2 消費(fèi)者購(gòu)房首選戶(hù)型：80平方米至120平方米中等戶(hù)型通過(guò)圖2-4我們發(fā)現(xiàn)，2012年第二季度石家莊消

37、費(fèi)者最為青睞的戶(hù)型為80平方米至100平方米，占受訪(fǎng)消費(fèi)者的41%；這一比例較第一季度上升2個(gè)百分點(diǎn)。另有20%的受訪(fǎng)消費(fèi)者首選100平方米至120平方米的戶(hù)型；這一比例較第一季度下降4個(gè)百分點(diǎn)。綜合來(lái)看，61%的受訪(fǎng)消費(fèi)者首選戶(hù)型位于80平方米至120平方米之間。結(jié)合2012年第二季度石家莊多數(shù)項(xiàng)目，特別是銷(xiāo)售情況較好的項(xiàng)目推出的主力戶(hù)型，我們認(rèn)為，80平方米至120平方米是第二季度較受歡迎的戶(hù)型，特別是這一面積段內(nèi)的兩居室，以其較為寬松、舒適的居住感受，較為合理的開(kāi)間設(shè)計(jì)，能夠適應(yīng)一般家庭的正常居住和人口增長(zhǎng)需求。此外，60平方米以下、60平方米至80平方米，以及120平方米至140平方米

38、、140平方米以上分別占7%、15%、13%和4%，與第一季度相比，波動(dòng)幅度并不大。我們認(rèn)為，石家莊消費(fèi)者首選戶(hù)型的分布情況依然呈現(xiàn)出“扁平化”特點(diǎn)，一方面是小戶(hù)型相對(duì)較差的居住感受，以及大戶(hù)型相對(duì)較高的總價(jià)水平，制約了多數(shù)消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)；另一方面，2012年第二季度石家莊消費(fèi)者以既有一套住房的改善型剛性需求為主，對(duì)居住感受的需求遠(yuǎn)大于對(duì)其他因素，這也造成了戶(hù)型相對(duì)適中、總價(jià)相對(duì)合理、舒適度相對(duì)較強(qiáng)的中等戶(hù)型受到更多消費(fèi)者的青睞。圖2-4 消費(fèi)者購(gòu)房首選戶(hù)型2.2.3 消費(fèi)者所能承受的房屋總價(jià)：顯著上升 購(gòu)買(mǎi)力增強(qiáng)與第一季度相比，2012年第二季度石家莊消費(fèi)者所能承受的總價(jià)水平有所上升。圖2-5

39、反映了石家莊消費(fèi)者購(gòu)房時(shí)所能承受的房屋總價(jià)分布情況。其中，49%的受訪(fǎng)消費(fèi)者能夠承受的房屋總價(jià)在40萬(wàn)元至60萬(wàn)元之間，這一比例較第一季度上升26個(gè)百分點(diǎn)。此外，17%的受訪(fǎng)消費(fèi)者能夠承受的房屋總價(jià)在60萬(wàn)元至80萬(wàn)元之間，較第一季度上升10個(gè)百分點(diǎn)；7%的受訪(fǎng)消費(fèi)者能夠承受80萬(wàn)元至100萬(wàn)元之間，較第一季度上升4個(gè)百分點(diǎn)。另一方面，26%的受訪(fǎng)消費(fèi)者能夠承受的房屋總價(jià)在40萬(wàn)元以下，這一比例較2012年第一季度下降了39%；1%的受訪(fǎng)消費(fèi)者能夠承受100萬(wàn)元以上的房屋總價(jià)，這一比例波動(dòng)不大。從整體上看，2012年第二季度石家莊消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)力上升較為明顯，特別是能夠承受40萬(wàn)元至60萬(wàn)元的消

40、費(fèi)者比例上升勢(shì)頭最為顯著。此外，能夠承受60萬(wàn)元以上房屋總價(jià)的消費(fèi)者比例也首次突破20%，達(dá)到了25%，顯示出石家莊中高端消費(fèi)者逐漸活躍的趨勢(shì)。究其原因，我們認(rèn)為有兩點(diǎn)。一方面，2012年第二季度石家莊市區(qū)居民家庭人均可支配收入同比上漲10.7%，扣除物價(jià)因素（2012年上半年石家莊居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)同比上漲3.3%），實(shí)際上漲7.4%。較2011年上升1.2個(gè)百分點(diǎn)，漲幅非常明顯。受此影響，石家莊消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)力也有所增強(qiáng)。圖2-5 消費(fèi)者購(gòu)房所能承受的房屋總價(jià)（單位：元）另一方面，在央行連續(xù)調(diào)整貨幣政策，啟動(dòng)降息的影響下，石家莊消費(fèi)者的市場(chǎng)預(yù)期有所改變，購(gòu)房欲望漸趨活躍，根據(jù)其購(gòu)買(mǎi)力適當(dāng)調(diào)整心

41、理預(yù)期的房屋總價(jià)水平勢(shì)在必行。這也從一個(gè)側(cè)面體現(xiàn)出石家莊消費(fèi)者心態(tài)漸趨理性的傾向。我們預(yù)計(jì)，隨著首套房貸利率優(yōu)惠的政策逐漸落實(shí)，石家莊消費(fèi)者的購(gòu)房壓力將進(jìn)一步減輕，其所能承受的房屋總價(jià)水平也將繼續(xù)回升。2.2.4 消費(fèi)者購(gòu)房首選付款方式：住房公積金 優(yōu)勢(shì)有所縮小圖2-6反映了2012年第二季度石家莊消費(fèi)者在購(gòu)房時(shí)首選付款方式的分布情況。其中，36%的受訪(fǎng)消費(fèi)者首選住房公積金貸款方式，這一比例較第一季度下降7個(gè)百分點(diǎn)；27%的受訪(fǎng)消費(fèi)者首選商業(yè)銀行貸款方式，較第一季度上升3個(gè)百分點(diǎn)。我們認(rèn)為，2012年第二季度央行對(duì)貨幣政策進(jìn)行了調(diào)整，特別是在第二季度末，央行連續(xù)兩次下調(diào)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率；再

42、加上央行連番強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持差別化信貸政策，在多重因素的影響，為首套房貸利率優(yōu)惠政策進(jìn)一步下沉提供了可能性。有跡象表明，自6月開(kāi)始，石家莊首套房貸已經(jīng)有所松動(dòng)，部分商業(yè)銀行已經(jīng)出現(xiàn)了一定幅度的折扣優(yōu)惠。盡管享受首套房貸利率優(yōu)惠政策門(mén)檻比較高，但仍對(duì)消費(fèi)者選擇商業(yè)銀行貸款方式產(chǎn)生了刺激作用。盡管消費(fèi)者選擇商業(yè)銀行貸款購(gòu)房的意愿有所增強(qiáng)，但由于住房公積金貸款利率的優(yōu)勢(shì)仍比較明顯，因此有條件選擇住房公積金貸款的消費(fèi)者更傾向于這一途徑購(gòu)房。此外，我們發(fā)現(xiàn)，一部分已選擇商業(yè)銀行貸款，但也具有住房公積金貸款資格的消費(fèi)者，也在尋求商業(yè)銀行貸款轉(zhuǎn)向住房公積金貸款。因此，消費(fèi)者住房公積金貸款購(gòu)房的傾向仍不容忽視。圖2-

43、6 消費(fèi)者購(gòu)房首選付款方式此外，我們發(fā)現(xiàn)，選擇一次性付款購(gòu)房的受訪(fǎng)消費(fèi)者占15%，這一比例較2012年第一季度上升2個(gè)百分點(diǎn)。我們認(rèn)為，選擇一次性付款購(gòu)房的受訪(fǎng)消費(fèi)者比例相對(duì)穩(wěn)定，一方面體現(xiàn)出這部分消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)力情況，另一方面也與開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)一次性付款購(gòu)房推出較大力度的優(yōu)惠政策有著密切的關(guān)系。從目前來(lái)看，盡管開(kāi)發(fā)企業(yè)以?xún)r(jià)換量的動(dòng)力有所減弱，但由于一次性付款購(gòu)房對(duì)于開(kāi)發(fā)企業(yè)回籠資金有著重要作用，因此開(kāi)發(fā)企業(yè)鼓勵(lì)一次性付款購(gòu)房的意愿仍會(huì)比較強(qiáng)烈。2.2.5 消費(fèi)者所能承受的月還款額：還款能力增強(qiáng)圖2-7反映了2012年第二季度石家莊消費(fèi)者購(gòu)房時(shí)所能承受的月還款額。其中，39%的受訪(fǎng)消費(fèi)者表示，能夠承

44、受的月還款額在1500元至2000元，這一比例較第一季度上升14個(gè)百分點(diǎn)；能夠承受1500元以下月還款額的受訪(fǎng)消費(fèi)者占30%，較第一季度下降28個(gè)百分點(diǎn)。此外，能夠承受2000元至2500元月還款額的受訪(fǎng)消費(fèi)者占20%，2500元以上占11%，分別較第一季度上升10個(gè)和4個(gè)百分點(diǎn)。從整體上看，石家莊消費(fèi)者的還款能力有了比較明顯的增強(qiáng)。究其原因，我們認(rèn)為，一方面隨著首套房貸利率優(yōu)惠政策逐步落地石家莊，石家莊消費(fèi)者貸款購(gòu)房的傾向和意愿明顯增強(qiáng)；另一方面，2012年第二季度石家莊市區(qū)居民家庭人均可支配收入5756.49元；也就是說(shuō)，第二季度石家莊消費(fèi)者人均每月可支配收入1918.83元。以三口之家為

45、例，第二季度常規(guī)家庭每月可支配收入已經(jīng)超過(guò)3800元。我們認(rèn)為，這也為石家莊消費(fèi)者在月還款額方面獲得了更大的轉(zhuǎn)身空間。圖2-7 消費(fèi)者購(gòu)房時(shí)所能承受的月還款額2.2.6 消費(fèi)者購(gòu)房首選區(qū)域：向主城區(qū)、市中心集中圖2-8反映了2012年第二季度石家莊消費(fèi)者在購(gòu)房時(shí)首選區(qū)域的分布情況。其中，24%的受訪(fǎng)消費(fèi)者首選裕華區(qū)，這一比例較第一季度上升1個(gè)百分點(diǎn)，并領(lǐng)先于其他區(qū)域。位列裕華區(qū)之后的分別是橋東區(qū)（23%）、長(zhǎng)安區(qū)（19%）、橋西區(qū)（18%）、新華區(qū)（8%）、正定新區(qū)（3%）、西部山前區(qū)域和高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)（均為2%）。與第一季度相比，橋東區(qū)、長(zhǎng)安區(qū)與橋西區(qū)的關(guān)注度有所上升，而新華區(qū)、西部山前區(qū)域

46、和高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的關(guān)注有所下降。通過(guò)圖2-8我們發(fā)現(xiàn)，2012年第二季度石家莊消費(fèi)者在選擇購(gòu)房區(qū)域時(shí)呈現(xiàn)出向主城區(qū)，特別是市中心集中的傾向；此外，橋東區(qū)、橋西區(qū)和長(zhǎng)安區(qū)與裕華區(qū)之間的差距進(jìn)一步縮小，特別是橋東區(qū)的關(guān)注度已經(jīng)接近裕華區(qū)。我們認(rèn)為，這些區(qū)域近年來(lái)城市建設(shè)力度不斷加大，市容市貌不斷改善，居住舒適度也有了顯著的提升；特別是大力發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)的橋東區(qū)，越發(fā)受到消費(fèi)者的關(guān)注和歡迎。與之相比，“從零起步”的正定新區(qū)和著力發(fā)展科技產(chǎn)業(yè)的高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，在人居環(huán)境和水平提升方面相對(duì)滯后，影響了其美譽(yù)度和消費(fèi)者的關(guān)注度。圖2-8 消費(fèi)者購(gòu)房首選區(qū)域值得注意的是，盡管市內(nèi)五區(qū)的關(guān)注度差距正在縮小，但通

47、過(guò)對(duì)受訪(fǎng)消費(fèi)者的深度訪(fǎng)談，我們發(fā)現(xiàn)，消費(fèi)者在購(gòu)房時(shí)仍具有較為強(qiáng)烈的地域限制特點(diǎn)，特別是跨京廣鐵路購(gòu)房的動(dòng)能仍比較弱；不過(guò)，受訪(fǎng)消費(fèi)者表示，對(duì)于石家莊城市軌道交通的建設(shè)較為關(guān)注和期待，并希望借此實(shí)現(xiàn)跨區(qū)域購(gòu)房。此外，受訪(fǎng)消費(fèi)者還表示，已經(jīng)注意到正定新區(qū)的變化與發(fā)展，特別是有開(kāi)發(fā)企業(yè)赴正定新區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，有意愿進(jìn)一步了解正定新區(qū)購(gòu)房的相關(guān)信息。我們認(rèn)為，這些因素可能在未來(lái)對(duì)石家莊消費(fèi)者購(gòu)房產(chǎn)生影響。2.2.7 影響消費(fèi)者購(gòu)房的首要因素：區(qū)域地段圖2-9反映了2012年第二季度影響石家莊消費(fèi)者購(gòu)房的要素指數(shù)情況。其中，區(qū)域地段因素以61.38位居首位；位列區(qū)域地段因素之后的要素分別是價(jià)格、周邊環(huán)境、戶(hù)

48、型、交通、配套、物業(yè)管理和開(kāi)發(fā)商。與第一季度相比，2012年第二季度上述要素的位次發(fā)生了較大的變化，其中，區(qū)域地段因素超過(guò)價(jià)格因素，成為影響消費(fèi)者購(gòu)房的首要因素；此外，戶(hù)型因素也有所上升，而價(jià)格、周邊環(huán)境和交通等因素出現(xiàn)了下降。我們認(rèn)為，出現(xiàn)上述變化的原因有兩點(diǎn)。首先，由于多數(shù)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取了以?xún)r(jià)換量的推盤(pán)策略，因此房?jī)r(jià)波動(dòng)相對(duì)較小，消費(fèi)者對(duì)價(jià)格的關(guān)注度相對(duì)趨弱；其次，通過(guò)對(duì)受訪(fǎng)消費(fèi)者的深度訪(fǎng)談，我們發(fā)現(xiàn)，石家莊消費(fèi)者購(gòu)房時(shí)的地域限制特點(diǎn)仍比較強(qiáng)烈，因此在購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)，仍首選既有房產(chǎn)所處位置周邊的項(xiàng)目，或者已長(zhǎng)期居住區(qū)域周邊的項(xiàng)目。此外，我們還注意到，部分消費(fèi)者表示，區(qū)域地段相對(duì)較好的項(xiàng)目，其配

49、套相對(duì)齊備，房產(chǎn)價(jià)值波動(dòng)也比較小。我們認(rèn)為，區(qū)域地段因素的上升和價(jià)格因素的下降，也從一個(gè)側(cè)面說(shuō)明了石家莊消費(fèi)者購(gòu)房理念趨于理性，考慮因素也更為周全。圖2-9 影響消費(fèi)者購(gòu)房的要素指數(shù)2.3 消費(fèi)者市場(chǎng)預(yù)期：購(gòu)房意愿整體積極 期待房?jī)r(jià)保持平穩(wěn)提要：2012年第二季度石家莊消費(fèi)者的購(gòu)房意愿整體較為積極，但在政策波動(dòng)的影響下，觀(guān)望心態(tài)有所升溫，購(gòu)房意愿基礎(chǔ)較為薄弱。從整體上看，消費(fèi)者的購(gòu)房心態(tài)較為理性，多數(shù)消費(fèi)者期待房?jī)r(jià)保持平穩(wěn)，從而有利于購(gòu)房。2.3.1 消費(fèi)者購(gòu)房意向：整體積極 局部波動(dòng)為了全面、直觀(guān)的反映石家莊消費(fèi)者在2012年第二季度在市場(chǎng)預(yù)期上的變化，我們分別在2012年5月和6月針對(duì)石家

50、莊消費(fèi)者進(jìn)行了兩次市場(chǎng)預(yù)期調(diào)查。圖2-10反映的是2012年5月石家莊消費(fèi)者的購(gòu)房意向分布情況。其中，32%的受訪(fǎng)消費(fèi)者表示計(jì)劃在一年之內(nèi)購(gòu)房，計(jì)劃在半年之內(nèi)購(gòu)房占24%，計(jì)劃在三個(gè)月內(nèi)購(gòu)房占15%，計(jì)劃在一個(gè)月內(nèi)購(gòu)房占8%。也就是說(shuō)，在2012年5月，79%的受訪(fǎng)消費(fèi)者將購(gòu)房時(shí)間明確在一年之內(nèi)。此外，10%的受訪(fǎng)消費(fèi)者表示將在一年之后購(gòu)房，暫不確定購(gòu)房時(shí)間的受訪(fǎng)消費(fèi)者占11%。圖2-10 消費(fèi)者購(gòu)房意向（2012年5月）與第一季度相比，我們認(rèn)為，包括2012年5月在內(nèi)的第二季度前半段，石家莊消費(fèi)者的購(gòu)房意愿明顯趨于活躍，將購(gòu)房時(shí)間明確在一年之內(nèi)的消費(fèi)者比例上升了40個(gè)百分點(diǎn)；另一方面，沒(méi)有給

51、出明確購(gòu)房時(shí)間的消費(fèi)者比例則下降了34個(gè)百分點(diǎn)。我們判斷，一方面，沒(méi)有房產(chǎn)的剛性購(gòu)房需求和既有一套住房的改善型剛性需求在第二季度漸趨活躍，購(gòu)房意愿較為明確；另一方面，開(kāi)發(fā)企業(yè)以?xún)r(jià)換量的傾向較為顯著，購(gòu)房打折促銷(xiāo)得以延續(xù)，刺激了消費(fèi)者出手購(gòu)房。再加上外圍市場(chǎng)成交回升和央行連續(xù)降息的影響，共同推動(dòng)了石家莊消費(fèi)者購(gòu)房意愿的回升。圖2-11 消費(fèi)者購(gòu)房意愿（2012年6月）不過(guò)，2012年6月石家莊消費(fèi)者的購(gòu)房意愿出現(xiàn)了較大的變化。通過(guò)圖2-11我們發(fā)現(xiàn)，將購(gòu)房時(shí)間明確在一年之內(nèi)的受訪(fǎng)消費(fèi)者占41%，較2012年5月下降38個(gè)百分點(diǎn)；其中，表示計(jì)劃在一年之內(nèi)購(gòu)房的受訪(fǎng)消費(fèi)者占17%，計(jì)劃在半年之內(nèi)購(gòu)房

52、占13%，計(jì)劃在三個(gè)月之內(nèi)購(gòu)房占6%，計(jì)劃在一個(gè)月之內(nèi)購(gòu)房占5%，分別較5月下降15個(gè)百分點(diǎn)、11個(gè)百分點(diǎn)、9個(gè)百分點(diǎn)和3個(gè)百分點(diǎn)。而表示計(jì)劃在一年之后購(gòu)房的受訪(fǎng)消費(fèi)者占16%，暫不確定購(gòu)房時(shí)間的受訪(fǎng)消費(fèi)者占43%，分別較5月上升6個(gè)百分點(diǎn)和32個(gè)百分點(diǎn)。我們認(rèn)為，造成石家莊消費(fèi)者購(gòu)房意愿出現(xiàn)較大變化的原因有二：首先，自6月開(kāi)始，中央多部委連續(xù)釋放堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖的信號(hào)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策壓力顯著上升，這種壓力也不可避免地傳導(dǎo)到了石家莊，并對(duì)消費(fèi)者產(chǎn)生了一定影響。其次，在市場(chǎng)連續(xù)出現(xiàn)回升的情況下，部分開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策進(jìn)行了適當(dāng)調(diào)整，優(yōu)惠力度有所減弱，再加上外圍市場(chǎng)房?jī)r(jià)回升的趨勢(shì)較為強(qiáng)烈

53、，消費(fèi)者觀(guān)望心態(tài)明顯增強(qiáng)。2.3.2 消費(fèi)者對(duì)政策走勢(shì)的判斷：預(yù)判整體平穩(wěn)與消費(fèi)者購(gòu)房意愿的劇烈波動(dòng)相比，消費(fèi)者對(duì)政策走勢(shì)的判斷波動(dòng)相對(duì)較為穩(wěn)定。通過(guò)圖2-12我們發(fā)現(xiàn)，2012年5月35%的受訪(fǎng)消費(fèi)者表示房地產(chǎn)調(diào)控政策將適度放松，這一比例較第一季度上升17個(gè)百分點(diǎn)。此外，表示房地產(chǎn)調(diào)控政策將繼續(xù)收緊的受訪(fǎng)消費(fèi)者占23%，較第一季度下降18個(gè)百分點(diǎn)；表示將維持現(xiàn)狀占23%，較第一季度上升1個(gè)百分點(diǎn)。我們認(rèn)為，包括石家莊在內(nèi)的全國(guó)多地針對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策進(jìn)行的微調(diào)動(dòng)作，使消費(fèi)者對(duì)政策走勢(shì)的判斷產(chǎn)生了較大的影響。此外，央行在第二季度連續(xù)下調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率，以及首套房貸利率優(yōu)惠政策的落實(shí)，加劇了這種影

54、響。圖2-12 消費(fèi)者對(duì)政策走勢(shì)的判斷（2012年5月）然而，受中央多部委連續(xù)釋放堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖信號(hào)的影響，2012年6月石家莊消費(fèi)者對(duì)政策走勢(shì)的判斷出現(xiàn)了一些變化，如圖2-13所示。其中，28%的受訪(fǎng)消費(fèi)者判斷房地產(chǎn)調(diào)控政策將繼續(xù)收緊，這一比例較2012年5月上升5個(gè)百分點(diǎn)；認(rèn)為將適度放松的受訪(fǎng)消費(fèi)者占27%，較2012年5月下降8個(gè)百分點(diǎn)；將維持現(xiàn)狀占21%，較2012年5月下降2個(gè)百分點(diǎn)。我們認(rèn)為，政策因素盡管在2012年第二季度前半段對(duì)石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響有所減弱，但在出現(xiàn)波動(dòng)的背景下，依然會(huì)對(duì)消費(fèi)者的心態(tài)產(chǎn)生較大的影響。不過(guò)，我們發(fā)現(xiàn)，消費(fèi)者對(duì)政策走勢(shì)的判斷并沒(méi)有出現(xiàn)2011

55、年第四季度的劇烈反轉(zhuǎn)，波動(dòng)幅度不大；我們認(rèn)為，一方面連續(xù)釋放的政策信號(hào)主要針對(duì)的是一線(xiàn)城市，對(duì)石家莊房地產(chǎn) 市場(chǎng)的直接影響不大；另一方面，政策信號(hào)并沒(méi)有引發(fā)新的政策出臺(tái)，對(duì)消費(fèi)者心理的直接沖擊也不大。圖2-13 消費(fèi)者對(duì)政策走勢(shì)的判斷（2012年6月）然而，這并不意味著石家莊消費(fèi)者對(duì)政策的判斷不會(huì)出現(xiàn)劇烈的波動(dòng)。從目前來(lái)看，決策層有一定的政策儲(chǔ)備，追加新政策的可能性依然存在；一旦新的房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)，將對(duì)消費(fèi)者的政策預(yù)期產(chǎn)生劇烈而深遠(yuǎn)的影響。而政策預(yù)期的變化也將傳導(dǎo)至消費(fèi)者的購(gòu)房意愿、市場(chǎng)預(yù)期和房?jī)r(jià)預(yù)期上。2.3.3 消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)走勢(shì)的判斷：理性波動(dòng)消費(fèi)者對(duì)于政策走勢(shì)的判斷，對(duì)房地產(chǎn)走勢(shì)和

56、房?jī)r(jià)走勢(shì)的判斷有著重要的影響。圖2-14反映了2012年5月石家莊消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)走勢(shì)的判斷情況。其中，45%的受訪(fǎng)消費(fèi)者表示，未來(lái)一段時(shí)間石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)將保持平穩(wěn)，這一比例較2012年第一季度上升21個(gè)百分點(diǎn)。此外，22%的受訪(fǎng)消費(fèi)者表示石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)將波動(dòng)下降，較第一季度下降18個(gè)百分點(diǎn)；表示將繼續(xù)上漲占15%，較第一季度下降1個(gè)百分點(diǎn)。我們認(rèn)為，消費(fèi)者期望房地產(chǎn)市場(chǎng)保持穩(wěn)定的原因，與政策走勢(shì)的判斷有一定關(guān)系。在沒(méi)有新的調(diào)控政策出臺(tái)，貨幣政策調(diào)整，以及房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)回升的背景下，石家莊消費(fèi)者也在不斷調(diào)整心理預(yù)期，對(duì)房地產(chǎn)走勢(shì)的判斷也趨于理性。而這樣的市場(chǎng)預(yù)期，也將對(duì)消費(fèi)者的購(gòu)房意愿產(chǎn)生積

57、極的影響。圖2-14 消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)走勢(shì)的判斷（2012年5月）但在2012年6月，消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)走勢(shì)的判斷發(fā)生了一定的變化，如圖2-15所示。其中，32%的受訪(fǎng)消費(fèi)者表示未來(lái)一段時(shí)間石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)上漲，這一比例較2012年5月上升17個(gè)百分點(diǎn)。此外，表示將波動(dòng)下降的受訪(fǎng)消費(fèi)者占23%，較5月上升1個(gè)百分點(diǎn)；將保持平穩(wěn)占23%，較5月下降22個(gè)百分點(diǎn)。而對(duì)房地產(chǎn)走勢(shì)沒(méi)有給出明確判斷的受訪(fǎng)消費(fèi)者占22%，較5月上升4個(gè)百分點(diǎn)。圖2-15 消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)走勢(shì)的判斷（2012年6月）我們認(rèn)為，在中央多部委釋放堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖的信號(hào)之下，消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)走勢(shì)的判斷，也出現(xiàn)較大的分歧。其中，認(rèn)

58、為將保持平穩(wěn)的消費(fèi)者分別向“繼續(xù)上漲”和“觀(guān)望”分流。我們判斷，在政策層面的壓力顯著上升，但新政策沒(méi)有出臺(tái)的背景下，消費(fèi)者的觀(guān)望心態(tài)將有所抬頭。不過(guò)，我們認(rèn)為，一旦政策環(huán)境趨于明朗，消費(fèi)者仍將放棄觀(guān)望，重回購(gòu)房行列。2.3.4 消費(fèi)者對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)的判斷：多數(shù)期待房?jī)r(jià)平穩(wěn)與消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)走勢(shì)的判斷相似，消費(fèi)者對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)的判斷也出現(xiàn)了一定的變化。圖2-16反映了2012年5月石家莊消費(fèi)者對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)的判斷。其中，47%的受訪(fǎng)消費(fèi)者認(rèn)為石家莊房?jī)r(jià)將保持平穩(wěn)，這一比例較2012年第一季度上升23個(gè)百分點(diǎn)；認(rèn)為房?jī)r(jià)將繼續(xù)上漲的受訪(fǎng)消費(fèi)者占13%，較第一季度上升1個(gè)百分點(diǎn)；認(rèn)為房?jī)r(jià)將波動(dòng)下降占22%，較第一季度下降22個(gè)百分點(diǎn)。此外，20%的受訪(fǎng)消費(fèi)者沒(méi)有給出明確的判斷，較第一季度上升2個(gè)百分點(diǎn)。圖2-16 消費(fèi)者對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)的判斷（2012年5月）與2012年5月對(duì)房地產(chǎn)走勢(shì)的判斷相類(lèi)似，石家莊消費(fèi)者期望房?jī)r(jià)穩(wěn)定的意愿較為強(qiáng)烈。我們認(rèn)為，在購(gòu)房意愿