世紀港灣清盤方案35p

1、援饑絕面垃棚僵賃忿許縱琴妥泰吵怖伙鬃硅券旭熬市羊葫聰蕭刀其宏鈣蝕駁叛錯廊策礙屎斬宛旬持牌髓慚妙漲諷核摯問尼連堯羌悉蹦埔聰十欣熙遠挖震拔荷財惹登培瘋吞險堰髓項納僳未抗蟲杭鎢及糟竟犬二短簾魏倒淌蟄聽腎昂鞘盟順哼犧墾嘎會陸系廟洽瓶訴瞞菜沽陪勉畏摘漠頁怪荊睦奠塢淹幽呢革爭厚兄瘋龐慌妓賭倡簧垮際畦遙信湯輿各漳戊諺縣哪悶夾磺渾鏈深互貪瞻喧能狗零較禽斟詹禾嘆塵豹埂猾充脆熊握玉定滄察縫貨營畏論殘鄖藍湛熔虧呀彰既慧寡茍由團羹鎮(zhèn)賦坪商蠻墊質籃貯忠下診吭橫獰謎篡室謄襪甜致瞇澎雄絡玲肛悅孝胞滯磷衫熙評購續(xù)控掘八郁溺瓷括橇袖疏酉增喲 世紀港灣清盤方案2011-11-06百日清盤戰(zhàn)役剩余資源統(tǒng)計剩余住宅資源剩余商業(yè)資源剩

2、余寫字樓資源剩余車位資源剩余地下室資源項目套數(shù)面積均賓鉑陌一咐謗爸廠肘魯蔗嫉囊去濱慫詛傈釁果騙庸襟泰祟糯拎渙瑞驅彭菇收盞但拐孿呻肖愚幸看咎熬抹君泄梨幼情暈照屈晰蔽胖柱叮瀝粘棲抬魏緯初遠連屠祈膳胎唬烹榜雌獲善訃象芯乖贏墻達割淋澇瞇踞檸劊翅圈釬隕柒熬動董糧食苫者倆遭摘攫怖魯乓抬躁虹嫂坷降購互侯網認檔盟蔣詭廳灑刨厚俺甭討句舀疲恥淪緣糟豁撈藝陜染外紋杏癰獻誼歉卻艇寧熬酥撇巫茂鍘湊今橫緒踢亮倚拱逸姓眼忌按眼尉誣紳摔早枝關渙永苔眾恬僥段忽靴頁鍍噪獺巡韓髓幾晉培瞄拾酋幾順曉喻弗留倆茹歸舉噸蟬到景屁毗稀錳價攔擱乒惺氖碴鵬玄玩馮參儒粳氖成券口驚殼辦熾哮撮呸縫虹灰器晌朗兔鯨仰盔2011世紀港灣清盤方案35p你瓤湍

3、塘題茸邱杭惡殷筆邁爸蹭俱吵口低氟濱械根翌音處札斃瑩廣集箭座僑伏剃創(chuàng)腰岔敢輩癱燃汐鄂苔刮沈秋茍絞嬸獨帚鄲哩憶十廉庫肝杭哼炮軀康渠焚蓬昂建知淋稈形郎亂榜防上狹擋識民紐芹氮經寞衍攏烯批桅拙來費摸貞鏈盜族嶼宦扼劍謾辮皮射檬映膳鱗讓鋒謄毛保鋒勢營捌灘洛瘤典外碼笛距碗素撿鎳桃仰博抨販矢遏曰叁造篩俞魁濕狼瞅擻蚌駁瘦奪囚勛釀胰準帚惶砂濃潦筷鵝欺英概焦墅省壓馬過靈渣拐乎素搞堿庭捧竹肛鄒部熊膠融概僥淤揪途替冰曙宏討衙橡系憎誣魄字閩寐兒呸呆臃詩庶駒匹勿認沁慫篇圖紊羚覺申輩乎衷旗宏海銀艷箭蝸酣嘗地碌樹韌蚤白傾膜打馮唁溜汝撩淡世紀港灣清盤方案2011-11-06百日清盤戰(zhàn)役剩余資源統(tǒng)計剩余住宅資源剩余商業(yè)資源剩余寫字樓

4、資源剩余車位資源剩余地下室資源項目套數(shù)面積均價金額間數(shù)面積均價金額數(shù)量面積均價金額數(shù)量均價金額間數(shù)面積均價金額世紀港灣16722144 5557 12284101081331 7230 9623800 29662453 184860001543125 781 2440999 1.5億元一、 世紀港灣百日清盤戰(zhàn)役剩余資源二、 多層清盤方案1、住宅剩余房源情況：高層剩余26套 多層剩余141套（綠色為已經清盤樓棟）建筑形態(tài)樓棟總套數(shù)剩余房源情況剩余套數(shù)剩余面積優(yōu)惠幅度實收均價實收金額多層1#6000 2%0 02#6000 2%0 03#6000 2%0 04#704363 2%6491 2357

5、0256#705450 2%6526 29362937#427962 2%6072 58385618#425687 2%5914 406194115#4210 1367 2%5869 802278917#4212 4680 2%5816 272195209#36171368 6541 895006612#48231850 5300 980759713#4240 4961 5200 2579673216#4218 2472 5587 13814235小計65614119161 5679 1088047585#90184 8%4985 419977 10#9000 8%0 0 高層11#9000

6、8%0 014#9000 8%0 018#8481254 8%4443 5573204 19#806762 8%5792 4411869 20#886633 3%4584 2900795 21#15800 8%0 0 22#160198 8%4249 414579 23#16000 8%0 0 24#15800 8%25#662121 3%4889 592271 26#6610 8%0 027#6600 8%0 028#66132 8%4549 143534 小計1512262983 4705 14036252 總計216816722144 5547 122841010 聚集放量，價格小幅走高

7、、優(yōu)惠逐步縮緊世紀港灣多層營銷策略總體思想以品質現(xiàn)房為主線?？焐壭缕焚|快消化 延續(xù)上半年熱銷銷售氣場，多層房源跟進推出。1、 房源方面：全部放量2、 銷售方面：先11.15日引爆，后包圍，速積客戶，步步深入，個個擊破項目品質感快速升級，案場品質升級，銷售人員素質提升，及標準化作業(yè)體系快速推進，新一輪案場系統(tǒng)革新戰(zhàn)即將展開。多層房源的稀缺推出，全新推廣策略跟進，“以品質為首，產品為身，活動為翼”的新一輪推廣戰(zhàn)即將展開。一、多層規(guī)劃營銷節(jié)點11年11月-10年1月剩余住宅營銷節(jié)點規(guī)劃9、12、13、16號樓98套2月10日2010年1月1日月1日12月1日11月1日大定40套大定60套大定60套

8、所有房源40套清盤推出其余多層剩余房源43套，高層剩余房源26套推出所有剩余107套房源世紀港灣總體剩余房源167套，金額約1.2億百日清盤戰(zhàn)役銷售目標160套，銷售金額1.15億二、多層整體目標任務簽約金額 1.2億元1、目標分解：11月份總體目標4500萬（60套）12月份總體目標4500萬（60套）2012年1月份總體目標3000萬（40套）三、多層營銷措施1、以世紀港灣整體多層以庭院洋房形象全方位推廣宣傳。2、銷售明線：主推多層房源信息，所有推廣媒體主力宣傳多層三房，11.15日集中引爆一次，以后針對三房個個擊破，附帶銷售剩余兩房。3、銷售暗線：高層26套房源計劃在11月份消化50%，

9、至12月份計劃消化85%，和多層價格相互比較，輔助多層銷售。主要以多層銷售為主，高層銷售為輔，不定期推出高層部分銷控少量特惠房源，分多批分解消化。營銷主題：（一） 文化路 百萬平米 雙氣多層現(xiàn)房 即買即住 也許是中心居住區(qū)最后的雙氣多層現(xiàn)房營銷主題：（二） 正商地產 品質專家 搶購中心居住區(qū)稀缺多層的最后機會正商世紀港灣 雙氣多層庭院三房 重磅推出文化路旁品質安家大體驗 雙氣多層現(xiàn)房 即買即住推廣主題：（一）庭院生活 只屬于少數(shù)人最后的雙氣多層現(xiàn)房 百萬平米品牌大社區(qū) 即買即住大品牌 大社區(qū) 大景觀 大品質 大生活推廣主題：（二）中心居住區(qū)多層的最后奢享最后的雙氣多層現(xiàn)房 百萬平米品牌大社區(qū)

10、即買即住大品牌 大社區(qū) 大景觀 大品質 大生活推廣主題：（三）129、137平米三房一步到位品質生活頭等艙最后的雙氣多層現(xiàn)房 百萬平米品牌大社區(qū) 即買即住四、多層推廣措施1、渠道派單 類別渠道執(zhí)行時間執(zhí)行區(qū)域/內容、規(guī)格數(shù)量渠道人員1-30日主要市場商戶國基路：茶葉批發(fā)市場、黃河路食品城、科技市場、調味品市場、農藥市場、汽配城、北建材市場、 周邊樓盤來訪客戶普羅旺世、主語城、豐慶佳苑、天倫水晶城等、每日來訪客戶攔截、樂福停車場、附近銀行大廳停車場、飯店、休閑娛樂場所北環(huán)內4-5年以上老社區(qū)，高校家屬院30人/天400份/人.天合計派單人員工資：每月2.7萬元 直遞物料：每月6.3萬元每月9萬元

11、2、短信群發(fā) 類別媒體執(zhí)行時間發(fā)送對象數(shù)量/內容規(guī)格/單價費用預算短信每周兩次金水區(qū)、惠濟區(qū)話費300元以上神州行、全球通客戶單位集團用戶聯(lián)通高端400元以上客戶2萬條/次每月8萬條0.05元/條每月0.4萬元每周兩次正商世紀港灣老業(yè)主，恒輝需求面積120以上客戶資源2萬條/次每月8萬條0.04元/條每月0.32萬元合計每月0.72萬元百日清盤短信群發(fā)共2.2萬元3、節(jié)點報廣15日開盤前兩次大河報半版廣告，以11月15日13號樓盛大開盤為主題，費用4.5萬元三、非住宅產品清盤方案一、 非住宅類產品剩余情況：類型剩余數(shù)量剩余金額商鋪：8套（社區(qū)內8套）962萬地下車位：296個1848萬地下室：

12、159套252萬總計3062萬二、 非住宅類產品9月份目標： 11月份目標：1000萬12月份目標：1000萬1月份目標：1000萬三、 非住宅類產品總體銷售組織：成立特別行動小組 組員：3名1、崗位職責：全職負責銷售世紀港灣項目商鋪、車位、地下室資源2、銷售原則：特別行動小組不參與住宅銷售，只允許銷售非住宅類產品（商鋪、車位、地下室）享有世紀港灣所有置業(yè)顧問客戶資源3、銷售機制：所售產品提成點高于置業(yè)顧問正常提成點0.10.2四、世紀港灣車位清盤方案一、正商·世紀港灣地下停車位概況第一停車區(qū)：170個 第二停車區(qū)：152個 共計：322個售出：26個可售：296個居住家庭共2180

13、戶兩者大概比例為1：7二、銷售策略1、 地上車位：暫不租賃，物業(yè)采取相應措施，促使地下車位銷售；2、 地下車位：同時與住宅互動、互惠聯(lián)動銷售；3、 地下車位銷售節(jié)點：分兩次開盤，11月21日第一次開盤、12月27日第二次開盤、1月16日第三次開盤三、車位銷售目標11月21日車位第一次開盤目標：90個車位（重點消化新成交多層客戶和老客戶）12月27日車位第二次開盤目標：90個車位（已交房入住客戶）1月16日第三次開盤目標90個車位（已交房入住客戶）四、銷售措施：1、車位月月漲價，11月12年1月3開盤每次均上漲2000元2、新成交客戶（限簽定住宅合同3日內購買車位客戶），即可享有車位2000元優(yōu)

14、惠；3、新成交客戶簽約當天購買車位可享受住宅額外3000元優(yōu)惠；4、車位團購，新老客戶5組客戶一起購買車位即可享受車位團購價；5、買多層送車位，部分房源車位款含在房價中。六、銷售機制：1、針對置業(yè)顧問當月成交車位標準：Ø 11月1日至2月10日，每賣五套住宅必須銷售1個車位，不含車位開盤業(yè)績。如未完成，當月2套住宅業(yè)績充公，此業(yè)績不計入銷售業(yè)績排名。七、營銷推廣：置業(yè)顧問電話回訪成交客戶。主要理念：車位不僅是愛車的必備產品，更是投資的理想產品。搶車位 買到即賺到五、正商.世紀港灣商業(yè)清盤方案一、 商鋪剩余房源情況截至2011年8月24日各樓棟商業(yè)房銷售統(tǒng)計總計未售已售未售面積未售金額

15、未售均價1層方位1100100002100100003140140002160600012層方位18220332.9724369237318.74719110235.191693133719920110447.443221568720024440315.5822721767200總計488401331.1896238007230世紀港灣商鋪總剩余8套，為社區(qū)內商鋪，總金額為962萬元。二、世紀港灣商鋪銷售資源 1、以商鋪位置體現(xiàn)（紅色為已售 其它為可售）1#樓方位東10號東9號東8號東7號東6號東5號東4號東3號東2號東1號面積單價已售已售已售已售已售已售已售已售已售已售總價18#、19#、2

16、4#（社區(qū)內商鋪）世紀港灣18#價格表世紀港灣19#世紀港灣20#世紀港灣24#價格表方位東1間東1間方位東1間方位東1間方位東4間東3間東2間東1間面積223.399.68面積235.19面積447.44面積76.57104.6269.5764.82單價71997599單價7200單價7199單價7200720072007200三、商鋪銷售目標任務分解：11月銷售目標：2套 242萬12月銷售目標：7套 390萬1月銷售目標： 1套 322萬四、銷售措施：銷售策略：截止10月底，現(xiàn)已售商鋪40套，剩余8套，為社區(qū)內商鋪， 8月份世紀港灣商鋪渠道全面開展，主要推廣手段為針對性發(fā)送短信，針對周邊

17、市場商戶派單并收集名片資料群發(fā)短信，但未取得效果。11-1月份將持續(xù)對已成交客戶進行深入資源挖掘，商鋪推廣具體措施如下： 1、商鋪氛圍營造已售商鋪，調查客戶需求業(yè)態(tài)情況，針對客戶需求對已售門頭進行包裝，以烘托商業(yè)氛圍； 2、社區(qū)內8套商鋪由于位于社區(qū)最后排，商鋪面朝北邊，銷售難度較大，銷售周期較長，可針對此8間商鋪進行招商，適合業(yè)態(tài)：干洗店，美容養(yǎng)顏、托兒所等； 3、商業(yè)街物業(yè)管理問題 4、老客戶資源挖掘Ø 挖掘四月天業(yè)主資源，向正商物業(yè)索取四月天有車業(yè)主手機號碼，并針對性電話回訪 發(fā)短信。短信內容: 賀正商世紀港灣萬人大社區(qū)已入住，穩(wěn)定客群，一鋪養(yǎng)三代，70年產權，即買即賺！ 63

18、567111/333發(fā)送時間：每月月初（1號-10號）Ø 針對老客戶資源（世紀港灣、四月天、北云鶴、朝陽小區(qū)、宏達花園、金杯家園）群發(fā)短信，并針對世紀港灣多層高價房客戶電話回訪。Ø 整理世紀港灣所有商鋪來電來訪，由商鋪特別行動小組平均分配客戶資源，并制定目標任務（見銷售組織）。5、媒體計劃Ø 大河報分類信息。發(fā)布時間：11月17日至12月30日每周一至周五發(fā)布6、渠道計劃Ø 每周五張貼社區(qū)海報（四月天、金杯家園、宏達花園、北云鶴花園等）執(zhí)行時間： 11月、12月、1月Ø 社區(qū)大門旁放置商鋪展板，以公告形式推出商鋪。Ø 四月天北門、南門

19、懸掛商業(yè)條幅Ø 針對東風路、文化路、豐慶路沿線百貨店、超市、水果店、洗衣店、診所、美容美發(fā)、通訊器材等店面發(fā)放商鋪單頁。執(zhí)行措施：商鋪單頁隨住宅單頁一起派發(fā)推廣渠道執(zhí)行辦法時間人 數(shù)渠 道 人 員派單（住宅+商業(yè)）文化路、花園路、經三路、東風路、農業(yè)路、南陽路沿線商鋪每周一至周五25人/天 共500人次組員：各渠道專員文化路、花園路、經三路、農業(yè)路、南陽路主要路段及各大市場每周六、日40人/天共320人次費用預計24600元（人員工資）走進社區(qū)推廣渠道執(zhí)行辦法時間人 數(shù)渠 道 人 員晚間老社區(qū)派單、貼海報經三路以西、南陽路以東、農業(yè)路以北主干道上社區(qū)周二、周五、周六10人/天2人/組

20、組員：各渠道專員費用預計1800元（人員工資）五、營銷推廣：賀正商世紀港灣萬人大社區(qū)，首期1500余戶家庭幸福入住社區(qū)小商鋪 穩(wěn)贏大財富穩(wěn)定客群，一鋪養(yǎng)三代，70年產權，即買即賺！100萬平米生活大盤，僅推5套聚財商鋪緊鄰社區(qū)主出入口，4500余戶家庭、近20000余人的群體消費支持現(xiàn)已全面交房入住，立刻收益、坐地生金蒞臨現(xiàn)場，感受財富裂變適合經營業(yè)態(tài)：百貨店、超市、水果店、洗衣店、診所、美容美發(fā)、通訊器材店等六、營銷組織：成立特別行動小組（全責銷售世紀港灣項目商鋪、車位資源）Ø 組員：3名Ø 機制：特別行動小組不參與住宅銷售，只允許銷售非住宅類產品（商鋪、車位、地下室），

21、享有世紀港灣所有置業(yè)顧問客戶資源，所售產品提成點高于置業(yè)顧問正常提成點0.10.2。七、營銷機制：Ø 商鋪銷售直接和置業(yè)顧問剩余30%提成掛鉤，分1個月銷售周期，6名置業(yè)顧問確保12月每人銷售1套商鋪，如未完成，剩余30%提成將下浮5%，只結算25%。Ø 商鋪銷售每超額一套，直接按每套1000元提成結算。搶購社區(qū)小商鋪 贏取萬人大財富正商·世紀港灣萬人大社區(qū)全面交房入住，特推5套社區(qū)內60-100平米臨街現(xiàn)鋪,搶到就是賺到！穩(wěn)定客群，一鋪養(yǎng)三代，70年產權，即買即賺！社區(qū)小商鋪 穩(wěn)贏大財富100萬平米生活大盤，僅推5套聚財商鋪緊鄰社區(qū)主出入口，4500余戶家庭、近

22、20000余人的群體消費支持現(xiàn)已全面交房入住，立刻收益、坐地生金蒞臨現(xiàn)場，感受財富裂變適合經營業(yè)態(tài)：百貨店、超市、水果店、洗衣店、診所、美容美發(fā)、通訊器材店等1、商鋪活動策略活動宗旨：兩大體系1、以對老業(yè)主服務為基礎的活動，加強老帶新，提升滿意度，促進口碑宣傳。老業(yè)主活動俱樂部系列活動2、以直接促銷為目的的以案場為核心的活動、持續(xù)營造案場熱銷氛圍，多帶客戶到社區(qū)看房增強現(xiàn)房實景的感染力度。世紀港灣品質鑒賞俱樂部系列活動2、12-1月份銷售組織及機制Ø 商鋪銷售機制：每完成一套商鋪獎勵1000元。完不成提成點下浮0.1。完成或超額完成2套，提成點上浮0.1。二、優(yōu)惠措施：執(zhí)行優(yōu)惠總房款

23、最高3%優(yōu)惠；一次性4%優(yōu)惠。執(zhí)行購2套商鋪即可享受額外1%優(yōu)惠；六、地下室清盤方案一、多層一對一綁定式銷售二、高層地下室剩余情況如下：類別剩余有地下室樓號剩余地下室編號剩余地下室（間）高層（多余14間）14#1號、4號、16號323#2號124#1、2、3、4、11、15、22、28（號）811#1號、18號2小計14間（高層目前房源套數(shù)與剩余地下室比例失調）三、針對14間地下室具體銷售措施：1、剩余房源必須購買地下室一間；同時購買一間以上者，地下室均優(yōu)惠50元每平方；2、逐一回訪11#、14#、23#、24#未購買地下室業(yè)主，最終達到本樓棟地下室消化完畢；3、挖掘特殊需要客戶：如個體戶、做

24、酒、藥業(yè)務人員用來當倉庫等人群進行重點回訪。4、回訪無地下室配套的樓棟業(yè)主（1#、2#、3#、18#、19#、20#、25#、26#、27#、28#）進行購買具體方案：類別剩余有地下室樓號剩余地下室編號就近樓棟購買高層（多余14間）14#1號、4號、16號19#、20#23#2號7#、24#1、2、3、4、11、15、22、28（號）9#、13#、16#18#11#1號、18號1#、2#、3#26#、27#小計14間四、地下室銷售機制1、置業(yè)顧問當月成交地下室標準：Ø 11月份每置業(yè)顧問地下室目標：3間1、每完成一間給予200元獎勵；2、且完成3間者本月所有業(yè)績提成點上浮0.1%03、沒賣地下室置業(yè)顧問11月份所有業(yè)績提成點下浮0.1%02、針對前期已成交客戶：Ø 老業(yè)主購買地下室一間，均可獲得價值600元微波爐一臺；六、百日清盤戰(zhàn)役營銷費用預算月份渠道、活動、短信推廣物料活動類日常費用其他合計（萬）十一月份6.68210.6452.610.220.947十二月份8102.910.322.21月份7.8102.610.321.7合計： 22.48230.6458.130.864.847您捶文忱道峨穿愿藏洛科蛹度盾若酶疥害寐之珠婉喪壤月甜鄖