桐城花園道度營(yíng)銷推廣建議

1、20122012年桐城花園道年桐城花園道年度營(yíng)銷推廣建議年度營(yíng)銷推廣建議蒙森置業(yè)2012.3.2謹(jǐn)呈：桐城濱河置業(yè)有限公司20122012房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/http:/蒙 森 置 業(yè)20122012房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/http:/前言前言 經(jīng)過近半年的形象宣傳，花園道商業(yè)街在桐城已樹立了一定的項(xiàng)目形象，項(xiàng)目知名度和產(chǎn)品認(rèn)知度均建立了一定的市場(chǎng)項(xiàng)目知名度和產(chǎn)品認(rèn)知度均建立了一定的市場(chǎng)價(jià)值基

2、礎(chǔ)，花園道商業(yè)街的主題定位和業(yè)態(tài)規(guī)劃正逐步被意向價(jià)值基礎(chǔ)，花園道商業(yè)街的主題定位和業(yè)態(tài)規(guī)劃正逐步被意向客戶和商家接受認(rèn)可。客戶和商家接受認(rèn)可。這為項(xiàng)目正式推售提供了市場(chǎng)鋪墊。 但不可否認(rèn)，商業(yè)項(xiàng)目的操作難度遠(yuǎn)勝于普通物業(yè)，花園道商業(yè)街目前的商業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境尚不成熟，客戶對(duì)商業(yè)的價(jià)值感知客戶對(duì)商業(yè)的價(jià)值感知還不夠直觀，短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)快速高價(jià)銷售存在很大難度，且目前還不夠直觀，短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)快速高價(jià)銷售存在很大難度，且目前積累的客戶量和客戶意向誠(chéng)意度尚不能支撐開盤要求積累的客戶量和客戶意向誠(chéng)意度尚不能支撐開盤要求。 開盤在即，非常時(shí)期唯有采取一切手段，快速、高效、全采取一切手段，快速、高效、全面的創(chuàng)新營(yíng)銷思維

3、，全面挖掘項(xiàng)目的核心價(jià)值體系并有效傳遞面的創(chuàng)新營(yíng)銷思維，全面挖掘項(xiàng)目的核心價(jià)值體系并有效傳遞給潛在的意向客戶，強(qiáng)化銷售的執(zhí)行力，堅(jiān)決以目標(biāo)為導(dǎo)向給潛在的意向客戶，強(qiáng)化銷售的執(zhí)行力，堅(jiān)決以目標(biāo)為導(dǎo)向，齊心協(xié)力打好2012年花園道銷售攻堅(jiān)戰(zhàn)。報(bào)告結(jié)構(gòu)part 1part 1年度目標(biāo)梳理年度目標(biāo)梳理part 2part 2本體貨源盤點(diǎn)本體貨源盤點(diǎn)part 3part 3現(xiàn)有客戶解析現(xiàn)有客戶解析part 5part 5營(yíng)銷策略總綱營(yíng)銷策略總綱part 6part 6策略分解與執(zhí)行策略分解與執(zhí)行part 4part 4核心問題界定核心問題界定part1 part1 年度目標(biāo)梳理年度目標(biāo)梳理蒙 森 置 業(yè)

4、20122012房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/http:/目標(biāo)：目標(biāo)：全年實(shí)現(xiàn)回款目標(biāo)保底全年實(shí)現(xiàn)回款目標(biāo)保底1.31.3億億本案可售商業(yè)建筑面積約19341，總銷售額預(yù)計(jì)約3個(gè)多億，這就意味著完成2012年?duì)I銷目標(biāo)，保守預(yù)測(cè)保守預(yù)測(cè)即需要完成項(xiàng)目總商即需要完成項(xiàng)目總商業(yè)面積近業(yè)面積近50%50%，且在年底前完成所售面積的按揭款到，且在年底前完成所售面積的按揭款到賬，現(xiàn)金回籠速度要緊跟上銷售速度。賬，現(xiàn)金回籠速度要緊跟上銷售速度。完成以上目標(biāo)，對(duì)于營(yíng)銷來說是一場(chǎng)考驗(yàn)。完成以上目標(biāo)，對(duì)于營(yíng)銷來說是一場(chǎng)考

5、驗(yàn)。目標(biāo)解析目標(biāo)解析本項(xiàng)目本項(xiàng)目20122012年回款不少于年回款不少于1.31.3億億本案商業(yè)價(jià)值銷售額初步研判本案商業(yè)價(jià)值銷售額初步研判（如果全部銷售）（如果全部銷售）根據(jù)市場(chǎng)比較法和租金推導(dǎo)法等價(jià)格測(cè)算形式，推算本案各部分商業(yè)可能實(shí)現(xiàn)的銷售額；（在項(xiàng)目前期定位報(bào)告上已作此價(jià)格推導(dǎo)）商業(yè)類型商業(yè)類型總建筑面積總建筑面積（）（）預(yù)測(cè)理論單價(jià)預(yù)測(cè)理論單價(jià)（元（元/）理論總銷額理論總銷額（萬元）（萬元）和平尚城步行街一層70592000014118二層5074120006088濱河廣場(chǎng)底商4630180008334黃梅飄香2577220005669合計(jì)193401768834209（備注：以上理

6、論價(jià)格僅是根據(jù)目前市場(chǎng)推測(cè)而得出，僅作參考論據(jù)，非本案營(yíng)銷定價(jià)。）（備注：以上理論價(jià)格僅是根據(jù)目前市場(chǎng)推測(cè)而得出，僅作參考論據(jù)，非本案營(yíng)銷定價(jià)。）根據(jù)桐城商業(yè)目前的市場(chǎng)價(jià)格水平，我們推算實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的可根據(jù)桐城商業(yè)目前的市場(chǎng)價(jià)格水平，我們推算實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的可能性結(jié)果，有以下分解形式：能性結(jié)果，有以下分解形式：1）濱河廣場(chǎng)去化100%，和平尚城步行街去化不少于30%；2）濱河廣場(chǎng)去化80%，黃梅飄香去化100%，和平尚城步行街去化不少于30%，；3）濱河廣場(chǎng)去化50%，黃梅飄香去化50%，和平尚城步行街不少于40%；4) 和平尚城步行街去化不少于60%。a.項(xiàng)目是否具備和如何營(yíng)造實(shí)現(xiàn)目標(biāo)價(jià)格的價(jià)值支撐體

7、系？b.是否具備實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的銷售可能性？在理論定價(jià)的情況下，本案目標(biāo)分解如下：在理論定價(jià)的情況下，本案目標(biāo)分解如下：part2 part2 項(xiàng)目本體解讀項(xiàng)目本體解讀l 本體掃描本體掃描l 貨源盤點(diǎn)貨源盤點(diǎn)蒙 森 置 業(yè)20122012房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/http:/本體掃描本體掃描區(qū)位交通：區(qū)位交通：桐城市中心，交通便利、通達(dá)，緊鄰核桐城市中心，交通便利、通達(dá)，緊鄰核心商圈，商業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)良好。心商圈，商業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)良好。市中心商圈蒙 森 置 業(yè)20122012房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全

8、震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/http:/產(chǎn)品類型：產(chǎn)品類型：項(xiàng)目商業(yè)共有三塊組成，商業(yè)類型有住宅底商、單體獨(dú)項(xiàng)目商業(yè)共有三塊組成，商業(yè)類型有住宅底商、單體獨(dú)棟商業(yè)、步行街商業(yè)，分散布局，相互獨(dú)立，各自為政。棟商業(yè)、步行街商業(yè)，分散布局，相互獨(dú)立，各自為政。上下兩層連體上下兩層連體上下不連體上下不連體上下連體上下連體蒙 森 置 業(yè)20122012房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/http:/資源環(huán)境：資源環(huán)境：緊鄰龍眠河，城市濱河商業(yè)帶重要組成部緊

9、鄰龍眠河，城市濱河商業(yè)帶重要組成部分，景觀資源為商業(yè)發(fā)展提供了良好的體驗(yàn)環(huán)境；但分，景觀資源為商業(yè)發(fā)展提供了良好的體驗(yàn)環(huán)境；但周邊整體商業(yè)環(huán)境比較雜亂，業(yè)態(tài)零散，尚未形成成周邊整體商業(yè)環(huán)境比較雜亂，業(yè)態(tài)零散，尚未形成成熟的商業(yè)氣候。熟的商業(yè)氣候。龍眠河尚未改造完畢，濱河體驗(yàn)式消費(fèi)環(huán)境目前很難實(shí)現(xiàn)；分散的商業(yè)組合難以聚攏人流，致使本案目前周邊人氣不足，環(huán)境優(yōu)勢(shì)無法得到體現(xiàn)。蒙 森 置 業(yè)20122012房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/http:/swotswot分析分析 strengthsstrength

10、s（優(yōu)勢(shì)）（優(yōu)勢(shì)） weaknessesweaknesses（劣勢(shì)）（劣勢(shì)） opportunitiesopportunities（機(jī)會(huì)）（機(jī)會(huì)） threatsthreats（威脅）（威脅） s st twwoon城中心黃金地段，交通便利n緊鄰城市核心商圈，商業(yè)動(dòng)脈環(huán)繞周邊n濱河景觀資源優(yōu)越，易于打造商業(yè)體驗(yàn)環(huán)境n產(chǎn)品形態(tài)多元，客群范圍輻射廣，且價(jià)值空間發(fā)展廣n項(xiàng)目分成三塊，分散布局，不利于統(tǒng)一規(guī)劃，相互間各自為政難形成合力n周邊商業(yè)環(huán)境不成熟，步行街商業(yè)可視性不強(qiáng)n內(nèi)鋪尤其是二層內(nèi)鋪所占面積大，銷售難度大n城市化進(jìn)程不斷擴(kuò)展帶來的商業(yè)發(fā)展機(jī)遇n龍眠河改造升級(jí)，濱河商業(yè)帶的形成與發(fā)展將有力推

11、動(dòng)本案商業(yè)的崛起n市場(chǎng)同類產(chǎn)品較少，產(chǎn)品具有一定的稀缺性n周邊商圈的發(fā)展帶動(dòng)龐大潛在消費(fèi)人流n招商能否突破并取得成果對(duì)營(yíng)銷具有決定性的作用n超越市場(chǎng)的價(jià)格定位帶來的客戶抗性n未來潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目將逐漸涌現(xiàn)，給予本案營(yíng)銷上的沖擊優(yōu)勢(shì)明顯，劣勢(shì)存在，機(jī)會(huì)與威脅的轉(zhuǎn)化系于招商。優(yōu)勢(shì)明顯，劣勢(shì)存在，機(jī)會(huì)與威脅的轉(zhuǎn)化系于招商。蒙 森 置 業(yè)20122012房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/http:/項(xiàng)目項(xiàng)目swotswot分析分析- -結(jié)論結(jié)論優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)vsvs劣勢(shì)劣勢(shì)項(xiàng)目的區(qū)位條件不能成為絕對(duì)優(yōu)勢(shì)；產(chǎn)品也不能成為絕項(xiàng)

12、目的區(qū)位條件不能成為絕對(duì)優(yōu)勢(shì)；產(chǎn)品也不能成為絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，無法彌補(bǔ)現(xiàn)實(shí)商業(yè)環(huán)境的劣勢(shì)。但我們的優(yōu)勢(shì)對(duì)優(yōu)勢(shì)，無法彌補(bǔ)現(xiàn)實(shí)商業(yè)環(huán)境的劣勢(shì)。但我們的優(yōu)勢(shì)在于在于“市中心、統(tǒng)一規(guī)劃與運(yùn)營(yíng)的主題商業(yè)街區(qū)市中心、統(tǒng)一規(guī)劃與運(yùn)營(yíng)的主題商業(yè)街區(qū)” ” 機(jī)會(huì)機(jī)會(huì)vsvs威脅威脅區(qū)域未來的規(guī)劃，發(fā)展機(jī)會(huì)是美好的，而現(xiàn)實(shí)的運(yùn)營(yíng)和區(qū)域未來的規(guī)劃，發(fā)展機(jī)會(huì)是美好的，而現(xiàn)實(shí)的運(yùn)營(yíng)和銷售難度是明顯的。銷售難度是明顯的。現(xiàn)實(shí)環(huán)境尚未達(dá)到預(yù)期成熟度，商業(yè)前景現(xiàn)實(shí)環(huán)境尚未達(dá)到預(yù)期成熟度，商業(yè)前景存在于理論，如要贏得認(rèn)可度，須先立市，存在于理論，如要贏得認(rèn)可度，須先立市，市場(chǎng)可期才能催生信心，未來可期！市場(chǎng)可期才能催生信心，未來可期！

13、蒙 森 置 業(yè)20122012房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/http:/本案可售貨源均為現(xiàn)鋪，即買即可入駐，步行街商業(yè)是本案可售貨源均為現(xiàn)鋪，即買即可入駐，步行街商業(yè)是貨源重點(diǎn)，是決定項(xiàng)目營(yíng)銷成敗的核心。貨源重點(diǎn)，是決定項(xiàng)目營(yíng)銷成敗的核心。貨源盤點(diǎn)貨源盤點(diǎn)類別類別建筑面積建筑面積面積比面積比套數(shù)套數(shù)套數(shù)比套數(shù)比建筑特征建筑特征和平尚城步行和平尚城步行街面積街面積一層一層7059705936.5%36.5%一層一層595935.5%35.5%兩層上下不連體，有兩層上下不連體，有連廊連廊二層二層50745

14、07426.2%26.2%一層一層525231.3%31.3%黃梅飄香黃梅飄香單體面積單體面積2577257713.3%13.3%13137.8%7.8%徽派風(fēng)格，兩至三層徽派風(fēng)格，兩至三層上下連體上下連體濱河廣場(chǎng)濱河廣場(chǎng)底商面積底商面積4630463023.9%23.9%424225.3%25.3%沿河住宅底商，兩層沿河住宅底商，兩層上下連體上下連體合計(jì)合計(jì)1934119341166166內(nèi)街鋪內(nèi)街鋪沿街鋪沿街鋪內(nèi)街鋪所占比例約占內(nèi)街鋪所占比例約占70%70%，臨街鋪約占，臨街鋪約占30%30%，總體，總體量與套數(shù)、商業(yè)能級(jí)均超越桐城市場(chǎng)同類商業(yè)。量與套數(shù)、商業(yè)能級(jí)均超越桐城市場(chǎng)同類商業(yè)。蒙

15、 森 置 業(yè)20122012房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/http:/面積區(qū)間面積區(qū)間套數(shù)套數(shù)比例比例50以下614.3%50100232354.8%100200819.0%200以上511.9%l 濱河廣場(chǎng)沿河住宅底商濱河廣場(chǎng)沿河住宅底商濱河廣場(chǎng)現(xiàn)剩余沿河住宅底商共4242套，總建筑面積約4630，面積區(qū)間42365，主力面積5090，上下兩層連體，上下兩層連體，基本都分布于朝龍眠河方向，基本都分布于朝龍眠河方向，因背對(duì)文城東路商業(yè)街，人流因背對(duì)文城東路商業(yè)街，人流難以導(dǎo)入，商鋪價(jià)值展示面，難以導(dǎo)入

16、，商鋪價(jià)值展示面，致使至今尚未售出。致使至今尚未售出。濱河廣場(chǎng)剩余底商面積區(qū)間分布濱河廣場(chǎng)剩余底商面積區(qū)間分布3/456蒙 森 置 業(yè)20122012房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/http:/一層一層面積區(qū)間面積區(qū)間套數(shù)套數(shù)比例比例50100212118.9%100150202018.0%1502001513.5%200以上32.7%合計(jì)59二層面積區(qū)間套數(shù)套數(shù)比例50以下98.1%50100202018.0%1001501412.6%15020098.1%合計(jì)52共共111111套，總建筑面積約套，

17、總建筑面積約1213312133，均為內(nèi)街鋪上下不連體，主入口在沿均為內(nèi)街鋪上下不連體，主入口在沿河?xùn)|路，人流量?。涣硪蝗肟谂R和平河?xùn)|路，人流量小；另一入口臨和平路街邊尚有路街邊尚有5050米距離，可視性不強(qiáng)；米距離，可視性不強(qiáng)；招商先行，這是銷售的先決條招商先行，這是銷售的先決條件，否則難以直接去化并實(shí)現(xiàn)件，否則難以直接去化并實(shí)現(xiàn)高溢價(jià)。高溢價(jià)。l 和平尚城步行街和平尚城步行街蒙 森 置 業(yè)20122012房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/http:/面積區(qū)間面積區(qū)間套數(shù)套數(shù)比例比例100200862%

18、200以上538%合計(jì)13l 黃梅飄香黃梅飄香黃梅飄香共13套，總建筑面積約2677，為上下連體商業(yè)；位于主干道同安路與沿河位于主干道同安路與沿河路交叉口，可視性強(qiáng)，價(jià)路交叉口，可視性強(qiáng)，價(jià)值可感知度高；體量相對(duì)值可感知度高；體量相對(duì)較小，產(chǎn)品形態(tài)便于統(tǒng)一較小，產(chǎn)品形態(tài)便于統(tǒng)一業(yè)態(tài)規(guī)劃，為招商和銷售業(yè)態(tài)規(guī)劃，為招商和銷售提供了有利條件。提供了有利條件。同安南路同安南路蒙 森 置 業(yè)20122012房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/http:/先天條件具備很強(qiáng)的操作性，現(xiàn)實(shí)狀況不足以顯現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)先天條件具備很

19、強(qiáng)的操作性，現(xiàn)實(shí)狀況不足以顯現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值，要突破營(yíng)銷局面需采用強(qiáng)有力的創(chuàng)新銷售模式和營(yíng)銷值，要突破營(yíng)銷局面需采用強(qiáng)有力的創(chuàng)新銷售模式和營(yíng)銷手段，重構(gòu)項(xiàng)目全新價(jià)值體系并有效傳遞獲得認(rèn)同。手段，重構(gòu)項(xiàng)目全新價(jià)值體系并有效傳遞獲得認(rèn)同。本體小結(jié)本體小結(jié)區(qū)位層面區(qū)位層面項(xiàng)目層面項(xiàng)目層面貨源層面貨源層面優(yōu)越地段，商業(yè)氣候尚不成熟優(yōu)越地段，商業(yè)氣候尚不成熟各自分散獨(dú)立，銷售模式難統(tǒng)一各自分散獨(dú)立，銷售模式難統(tǒng)一產(chǎn)品線豐富，價(jià)值處待開發(fā)狀態(tài)產(chǎn)品線豐富，價(jià)值處待開發(fā)狀態(tài)part3 part3 現(xiàn)有客戶解析現(xiàn)有客戶解析蒙 森 置 業(yè)20122012房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘

20、寶店鋪：震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/http:/蓄水客戶統(tǒng)計(jì)蓄水客戶統(tǒng)計(jì)自項(xiàng)目2011年11月份進(jìn)場(chǎng)至今，雖然開展了一些宣傳推廣，但由于房地產(chǎn)市場(chǎng)大勢(shì)的影響及推廣力度的限制，日均來訪量約日均來訪量約2323組，且意向度較差，項(xiàng)目截至目前共積累有效客戶僅組，且意向度較差，項(xiàng)目截至目前共積累有效客戶僅8080余組，這與項(xiàng)目開盤目標(biāo)蓄客量差距巨大。余組，這與項(xiàng)目開盤目標(biāo)蓄客量差距巨大。（黃梅飄香，濱河廣場(chǎng)與花園道步行街共有商鋪166套，最保守的預(yù)計(jì)按5：1成交，至少蓄水客戶約至少蓄水客戶約800800組組。）充足的客戶量，是確保開盤成功充足的客戶量，是確保開盤成功的前提，的前提

21、，項(xiàng)目現(xiàn)有客戶量嚴(yán)重不足，開盤在即，時(shí)間短，蓄客任務(wù)重。蒙 森 置 業(yè)20122012房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/http:/物業(yè)類型物業(yè)類型人數(shù)人數(shù)所占比例所占比例濱河廣場(chǎng)2732.5%和平尚城和平尚城步行街步行街5161.5%黃梅飄香56.0%合計(jì)83100%客戶獲知途徑客戶獲知途徑物業(yè)類型需求物業(yè)類型需求主力面積需求主力面積需求獲知途徑獲知途徑人數(shù)人數(shù)所占比例所占比例戶外1214.5%路過路過3542.2%熟人介紹1113.2%其他2530.1%合計(jì)83100%面積區(qū)間面積區(qū)間人數(shù)人數(shù)所占比例

22、所占比例305056.0%50803845.8%801002024.1%1001501315.7%150以上78.4%合計(jì)83100%購(gòu)買用途購(gòu)買用途物業(yè)類型物業(yè)類型人數(shù)人數(shù)所占比例所占比例自營(yíng)自營(yíng)4250.6%投資2125.3%兩者皆可89.6%其他1214.5%合計(jì)83100%客戶意向分析客戶意向分析通過以上數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，我們發(fā)現(xiàn)：隨機(jī)性的路過客戶所占比例較大，通過以上數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，我們發(fā)現(xiàn)：隨機(jī)性的路過客戶所占比例較大，前期項(xiàng)目?jī)?nèi)鋪街道的包裝起到了很好的宣傳作用；客戶對(duì)于步行街前期項(xiàng)目?jī)?nèi)鋪街道的包裝起到了很好的宣傳作用；客戶對(duì)于步行街的發(fā)展前景還是比較認(rèn)可，但多處于自營(yíng)目的，投資意識(shí)不強(qiáng)；對(duì)的發(fā)

23、展前景還是比較認(rèn)可，但多處于自營(yíng)目的，投資意識(shí)不強(qiáng)；對(duì)于面積的要求普遍偏小，說明對(duì)總價(jià)的承受能力較敏感。于面積的要求普遍偏小，說明對(duì)總價(jià)的承受能力較敏感。蒙 森 置 業(yè)20122012房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/http:/客戶訪談客戶訪談典型客戶語(yǔ)錄：程先生：（文城東路個(gè)體經(jīng)營(yíng)業(yè)主）“我是08年就在這個(gè)片區(qū)從事服飾經(jīng)營(yíng)，之所以在這里做生意主要是因?yàn)榈囟魏?，花園道步行街占據(jù)了這個(gè)核心優(yōu)勢(shì)，而且龍眠河改造后這片商業(yè)街的商業(yè)發(fā)展更大，但我認(rèn)為購(gòu)買這里的商鋪幾年內(nèi)經(jīng)營(yíng)還是有風(fēng)險(xiǎn)，比較市場(chǎng)培育需要一定的周期

24、，關(guān)鍵在于開發(fā)商是否愿意在商業(yè)運(yùn)營(yíng)和業(yè)態(tài)規(guī)劃上投入精力，持續(xù)投入資金打造這條商業(yè)街，我們桐城人做生意很有一套，如果這里看不到明確的前景，是不會(huì)立馬做出購(gòu)買行為的?！痹浚海ㄗ杂陕殬I(yè)，資深投資者）“我對(duì)桐城的商業(yè)還是比較了解的，對(duì)你們的項(xiàng)目也很熟悉。前期的和平尚街我是來過很多次，很看好這里的商業(yè)價(jià)值。但是你們的商鋪多為內(nèi)街鋪，這些商鋪就桐城目前商業(yè)發(fā)展而言都經(jīng)營(yíng)的不太理想，甚至很多地方都是死鋪較多，沒有合理的業(yè)態(tài)規(guī)劃和經(jīng)營(yíng)環(huán)境，開發(fā)商賣了鋪?zhàn)泳妥呷耍粝碌氖菭€攤子，不知道你們這里的商業(yè)是按那種形式操作？如果你們的招商工作能保證的話，我還是愿意在此投資的，我比較傾向于購(gòu)買一層的內(nèi)街鋪?！蓖ㄟ^以上

25、溝通，我們的一些客戶雖然很認(rèn)可項(xiàng)目地段優(yōu)勢(shì)，但對(duì)于桐城整通過以上溝通，我們的一些客戶雖然很認(rèn)可項(xiàng)目地段優(yōu)勢(shì)，但對(duì)于桐城整個(gè)商業(yè)環(huán)境的信心不足，尤其是內(nèi)街鋪普通市場(chǎng)慘淡的情況下，無論是投個(gè)商業(yè)環(huán)境的信心不足，尤其是內(nèi)街鋪普通市場(chǎng)慘淡的情況下，無論是投資還是自營(yíng)，在沒有科學(xué)的業(yè)態(tài)規(guī)劃、招商配合和運(yùn)營(yíng)保障的前提下，很資還是自營(yíng)，在沒有科學(xué)的業(yè)態(tài)規(guī)劃、招商配合和運(yùn)營(yíng)保障的前提下，很難購(gòu)買動(dòng)機(jī)。難購(gòu)買動(dòng)機(jī)。意向客戶購(gòu)買動(dòng)機(jī)都很謹(jǐn)慎，主要由于對(duì)桐城目前商業(yè)意向客戶購(gòu)買動(dòng)機(jī)都很謹(jǐn)慎，主要由于對(duì)桐城目前商業(yè)環(huán)境的了解和對(duì)于業(yè)態(tài)規(guī)劃、招商運(yùn)營(yíng)的不確定性。環(huán)境的了解和對(duì)于業(yè)態(tài)規(guī)劃、招商運(yùn)營(yíng)的不確定性。蒙 森 置

26、業(yè)20122012房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/http:/客戶總結(jié)客戶總結(jié)l 本案累計(jì)客戶量過少，按目前的形勢(shì)是無法滿足開盤本案累計(jì)客戶量過少，按目前的形勢(shì)是無法滿足開盤要求，蓄客工作時(shí)間緊，任務(wù)重，必須采取一切手段，要求，蓄客工作時(shí)間緊，任務(wù)重，必須采取一切手段，擴(kuò)大項(xiàng)目影響力，增加客戶上訪量。擴(kuò)大項(xiàng)目影響力，增加客戶上訪量。l 針對(duì)意向客戶比較關(guān)注的商業(yè)的規(guī)劃與招商運(yùn)營(yíng)等問針對(duì)意向客戶比較關(guān)注的商業(yè)的規(guī)劃與招商運(yùn)營(yíng)等問題，以及內(nèi)鋪產(chǎn)品在整個(gè)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)狀況，提升客戶購(gòu)題，以及內(nèi)鋪產(chǎn)品在整個(gè)市場(chǎng)的經(jīng)

27、營(yíng)狀況，提升客戶購(gòu)買信心是本案營(yíng)銷工作的重點(diǎn)。買信心是本案營(yíng)銷工作的重點(diǎn)。part4 part4 核心問題界定核心問題界定項(xiàng)目現(xiàn)階段與目標(biāo)實(shí)現(xiàn)之間的沖突：項(xiàng)目現(xiàn)階段與目標(biāo)實(shí)現(xiàn)之間的沖突：形象已樹立，但未達(dá)到市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者占位，且形象價(jià)值傳遞效果因推廣時(shí)間短尚未顯現(xiàn)；高形象奠定高價(jià)值支撐目標(biāo)期望值目標(biāo)期望值現(xiàn)狀現(xiàn)狀自進(jìn)場(chǎng)至今，日均來訪來電量23組/日，蓄客量和客戶誠(chéng)意度均達(dá)不到開盤要求足夠的客戶量滿足推售要求多為內(nèi)鋪和位置感較差的鋪位居多，周邊商業(yè)氛圍未形成，銷售模式未確定，去化難度大快速去化追求高溢價(jià)業(yè)態(tài)分布確定，但招商目前沒有取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，對(duì)項(xiàng)目的價(jià)值支撐不夠，前景無法感知商業(yè)前景可觀業(yè)態(tài)布局

28、合理蒙 森 置 業(yè)20122012房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/http:/目標(biāo)及難點(diǎn)下的核心問題：目標(biāo)及難點(diǎn)下的核心問題：本項(xiàng)目如何全面樹立高形象，搭建價(jià)值傳遞平臺(tái)，本項(xiàng)目如何全面樹立高形象，搭建價(jià)值傳遞平臺(tái)，創(chuàng)新銷售模式，借助招商進(jìn)程，創(chuàng)新銷售模式，借助招商進(jìn)程，提升客戶價(jià)值感知提升客戶價(jià)值感知和認(rèn)同，實(shí)現(xiàn)高速高價(jià)的營(yíng)銷突破？和認(rèn)同，實(shí)現(xiàn)高速高價(jià)的營(yíng)銷突破？難點(diǎn)難點(diǎn)1 1：支撐產(chǎn)品高價(jià)推售的形象高度，因推廣時(shí)間與力度不夠，價(jià)值傳遞模糊；：支撐產(chǎn)品高價(jià)推售的形象高度，因推廣時(shí)間與力度不夠，價(jià)值傳遞模

29、糊；難點(diǎn)難點(diǎn)2 2：迫切需要增加來電來訪量，滿足開盤蓄客要求；：迫切需要增加來電來訪量，滿足開盤蓄客要求；難點(diǎn)難點(diǎn)3 3：產(chǎn)品本身去化難度大，必須創(chuàng)新銷售模式，采用非常規(guī)營(yíng)銷策略；：產(chǎn)品本身去化難度大，必須創(chuàng)新銷售模式，采用非常規(guī)營(yíng)銷策略；難點(diǎn)難點(diǎn)4 4：急需推進(jìn)招商工作進(jìn)度，依靠招商成果提升客戶對(duì)項(xiàng)目未來商業(yè)前景的認(rèn)知。：急需推進(jìn)招商工作進(jìn)度，依靠招商成果提升客戶對(duì)項(xiàng)目未來商業(yè)前景的認(rèn)知。核心問題界定核心問題界定part5 part5 營(yíng)銷策略總綱營(yíng)銷策略總綱蒙 森 置 業(yè)20122012房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘

30、寶店鋪：http:/http:/本項(xiàng)目如何全面樹立高形象，本項(xiàng)目如何全面樹立高形象，搭建價(jià)值傳遞平臺(tái)搭建價(jià)值傳遞平臺(tái)，創(chuàng)新銷售模式創(chuàng)新銷售模式，借助招商進(jìn)程，借助招商進(jìn)程，提升客戶價(jià)值感知和認(rèn)同，提升客戶價(jià)值感知和認(rèn)同，實(shí)現(xiàn)高速高價(jià)實(shí)現(xiàn)高速高價(jià)的營(yíng)銷突破？的營(yíng)銷突破？基于核心問題的思考：基于核心問題的思考：?jiǎn)栴}核心問題核心高占位高占位強(qiáng)傳遞強(qiáng)傳遞快消化快消化實(shí)現(xiàn)高價(jià)值實(shí)現(xiàn)高價(jià)值讓客戶認(rèn)可讓客戶認(rèn)可突破高速高價(jià)突破高速高價(jià)解決策略解決策略價(jià)值策略價(jià)值策略推廣策略推廣策略推售策略推售策略實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目影響力、價(jià)值傳遞實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目影響力、價(jià)值傳遞實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格目標(biāo)、銷售目標(biāo)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格目標(biāo)、銷售目標(biāo)蒙 森 置

31、業(yè)20122012房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/http:/以招商為突破口，創(chuàng)新銷售模式，以招商促進(jìn)銷售，招商銷售同步進(jìn)行，以運(yùn)營(yíng)吸引客戶，實(shí)現(xiàn)全盤營(yíng)銷目標(biāo)。核心策略核心策略本項(xiàng)目商業(yè)由濱河廣場(chǎng)、和平尚城步行街、黃梅飄香三個(gè)部分組成，產(chǎn)品各自獨(dú)立但整體操盤又連為一體，針對(duì)當(dāng)前營(yíng)銷上面臨的客戶量少、商業(yè)環(huán)境不成熟、價(jià)值感知不足等核心問題。我司認(rèn)為，適合本案的營(yíng)銷核心策略是營(yíng)銷總策略：營(yíng)銷總策略：l 全面釋放項(xiàng)目?jī)r(jià)值，創(chuàng)造市場(chǎng)熱度l 銷售模式創(chuàng)新，突破市場(chǎng)局限l 全方位推廣，快速蓄客1、價(jià)值策略：、價(jià)值策

32、略：以項(xiàng)目自身優(yōu)勢(shì)和招商成果傳遞項(xiàng)目?jī)r(jià)值3、推廣策略：、推廣策略：配合營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)線上推廣與線下渠道推廣結(jié)合2、銷售策略：、銷售策略：招商先行，招商與銷售相互配合，采用返租銷售，低開高走，逐步溢價(jià)。part6 part6 策略分解與執(zhí)行策略分解與執(zhí)行l(wèi) 價(jià)值策略l 推售策略l 推廣策略蒙 森 置 業(yè)20122012房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/http:/強(qiáng)化優(yōu)勢(shì)，招商造勢(shì)強(qiáng)化優(yōu)勢(shì)，招商造勢(shì)價(jià)值價(jià)值策略策略1策略分解策略分解結(jié)合項(xiàng)目的地段優(yōu)勢(shì)和產(chǎn)品特點(diǎn)，充分利結(jié)合項(xiàng)目的地段優(yōu)勢(shì)和產(chǎn)品特點(diǎn)，充分利用招商大做

33、文章，用招商大做文章，通過大事件和活動(dòng)營(yíng)銷，通過大事件和活動(dòng)營(yíng)銷，突出核心賣點(diǎn)和招商造勢(shì)突出核心賣點(diǎn)和招商造勢(shì)，提升項(xiàng)目影響，提升項(xiàng)目影響力和產(chǎn)品價(jià)值。力和產(chǎn)品價(jià)值。蒙 森 置 業(yè)20122012房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/http:/城市中心價(jià)值城市中心價(jià)值招商運(yùn)營(yíng)價(jià)值招商運(yùn)營(yíng)價(jià)值商業(yè)步行街價(jià)值商業(yè)步行街價(jià)值價(jià)值策略價(jià)值策略區(qū)域商業(yè)發(fā)展論壇產(chǎn)品解析會(huì)招商成果發(fā)布會(huì)暨意向商家簽約儀式大事件大事件. .大活動(dòng)引爆造勢(shì)，核心價(jià)值逐漸展開。大活動(dòng)引爆造勢(shì)，核心價(jià)值逐漸展開。蒙 森 置 業(yè)20122012房

34、地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/http:/關(guān)鍵行動(dòng)關(guān)鍵行動(dòng)1 1：濱河商業(yè)發(fā)展論壇濱河商業(yè)發(fā)展論壇桐城與世界的對(duì)話桐城與世界的對(duì)話龍眠河濱河商業(yè)發(fā)展論壇龍眠河濱河商業(yè)發(fā)展論壇活動(dòng)目的：活動(dòng)目的：突出龍眠河改造后的濱河沿線商業(yè)發(fā)展前景，傳遞項(xiàng)目地段優(yōu)勢(shì)； 營(yíng)銷造勢(shì)，配合項(xiàng)目形象宣傳，并為沿河底商銷售積極蓄客?；顒?dòng)時(shí)間：活動(dòng)時(shí)間：3月中上旬；活動(dòng)內(nèi)容：活動(dòng)內(nèi)容：政府領(lǐng)導(dǎo)/嘉賓致辭安徽省商家知名人士、經(jīng)濟(jì)學(xué)專家圓桌論壇參觀花園道商業(yè)街媒體現(xiàn)場(chǎng)造勢(shì)到場(chǎng)市民發(fā)放精美禮品蒙 森 置 業(yè)20122012房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃

35、大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/http:/關(guān)鍵行動(dòng)關(guān)鍵行動(dòng)2 2：招商成果發(fā)布會(huì)暨主力店簽約儀式招商成果發(fā)布會(huì)暨主力店簽約儀式財(cái)富之巔，萬商會(huì)盟財(cái)富之巔，萬商會(huì)盟花園道招商成果發(fā)布會(huì)暨主力商家簽約儀式花園道招商成果發(fā)布會(huì)暨主力商家簽約儀式活動(dòng)時(shí)間：活動(dòng)時(shí)間：4 4月中上旬活動(dòng)地點(diǎn)：活動(dòng)地點(diǎn)：（暫定）活動(dòng)內(nèi)容：活動(dòng)內(nèi)容：招商成果對(duì)外公布及品牌商家集中簽約參與對(duì)象：政府領(lǐng)導(dǎo)、簽約商家參與對(duì)象：政府領(lǐng)導(dǎo)、簽約商家和意向客戶活動(dòng)形式：活動(dòng)形式：建議以酒會(huì)形式，提高檔次和品質(zhì)活動(dòng)目的：活動(dòng)目的：l 對(duì)外發(fā)布招商成果，展示花園

36、道強(qiáng)大的招商運(yùn)營(yíng)能力，彰顯運(yùn)營(yíng)公司的實(shí)力和項(xiàng)目?jī)r(jià)值；l 通過品牌商家的集中展示，引爆市場(chǎng)，提高客戶價(jià)值期待，形成口碑效應(yīng)，為開盤銷售提前做好市場(chǎng)預(yù)熱。蒙 森 置 業(yè)20122012房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/http:/關(guān)鍵行動(dòng)關(guān)鍵行動(dòng)3 3：花園道商業(yè)步行街商鋪產(chǎn)品解析會(huì)花園道商業(yè)步行街商鋪產(chǎn)品解析會(huì)誰引爆了城中央的財(cái)富熱潮？誰引爆了城中央的財(cái)富熱潮？花園道步行街商鋪投資產(chǎn)品解析會(huì)花園道步行街商鋪投資產(chǎn)品解析會(huì)活動(dòng)時(shí)間：活動(dòng)時(shí)間：5月下旬6月中上旬活動(dòng)目的：活動(dòng)目的： 步行街商鋪價(jià)值說明，通過主力

37、店招商和商業(yè)運(yùn)營(yíng)前景，提升客戶對(duì)產(chǎn)品更深層次的認(rèn)知，為花園道步行街商鋪開盤熱銷鋪墊。活動(dòng)形式：活動(dòng)形式：商鋪說明+價(jià)值剖析+現(xiàn)場(chǎng)抽獎(jiǎng)+文藝表演具體執(zhí)行：具體執(zhí)行： 邀請(qǐng)相關(guān)政府領(lǐng)導(dǎo)、房管局或規(guī)劃設(shè)計(jì)院領(lǐng)導(dǎo)及意向客戶和商家參加； 產(chǎn)品說明（業(yè)態(tài)規(guī)劃/商業(yè)前景/投資等方面） 現(xiàn)場(chǎng)接待蓄客，節(jié)目互動(dòng)。蒙 森 置 業(yè)20122012房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/http:/層級(jí)推進(jìn)，返租制勝層級(jí)推進(jìn)，返租制勝推售推售策略策略2策略分解策略分解按產(chǎn)品價(jià)值認(rèn)可度等級(jí)由高到低層級(jí)式按產(chǎn)品價(jià)值認(rèn)可度等級(jí)由高到低層級(jí)式

38、推售，推售，在招商的推動(dòng)下，先行推出濱河在招商的推動(dòng)下，先行推出濱河廣場(chǎng)底商，待項(xiàng)目市場(chǎng)熱度持續(xù)升溫時(shí)廣場(chǎng)底商，待項(xiàng)目市場(chǎng)熱度持續(xù)升溫時(shí)利用返租銷售模式全面推出花園道步行利用返租銷售模式全面推出花園道步行街快速去化，黃梅飄香跟進(jìn)隨機(jī)去化。街快速去化，黃梅飄香跟進(jìn)隨機(jī)去化。蒙 森 置 業(yè)20122012房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/http:/推售節(jié)奏推售節(jié)奏按產(chǎn)品價(jià)值認(rèn)可度等級(jí)遞進(jìn)推售按產(chǎn)品價(jià)值認(rèn)可度等級(jí)遞進(jìn)推售1、濱河廣場(chǎng)底商，沿河現(xiàn)鋪，率先推售。2、和平尚城步行街內(nèi)街鋪跟隨招商成果發(fā)布適時(shí)推售。3

39、、在以上銷售順暢的基礎(chǔ)中，擇機(jī)推出黃梅飄香單體商業(yè)。123蒙 森 置 業(yè)20122012房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/http:/節(jié)點(diǎn)安排節(jié)點(diǎn)安排銷售節(jié)點(diǎn)銷售運(yùn)營(yíng)周期（圖示）：銷售運(yùn)營(yíng)周期（圖示）： 3 3月月5 5月月7 7月月9 9月月1111月月20132013年年20122012年年濱河廣場(chǎng)濱河廣場(chǎng)和平尚城步行街和平尚城步行街黃梅飄香黃梅飄香招商成果發(fā)布招商成果發(fā)布步行街開街經(jīng)營(yíng)步行街開街經(jīng)營(yíng)主力店及次主力主力店及次主力店洽談與敲定店洽談與敲定蒙 森 置 業(yè)20122012房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房

40、地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/http:/銷售模式銷售模式臨街鋪，根據(jù)市場(chǎng)上通常的銷售模式是直接銷售。臨街鋪，根據(jù)市場(chǎng)上通常的銷售模式是直接銷售。 濱河廣場(chǎng)沿河住宅底商濱河廣場(chǎng)沿河住宅底商建議：直接銷售。理由：理由：u沿街鋪位市場(chǎng)接受程度相對(duì)較高，前期已售商鋪部分目前經(jīng)營(yíng)良好，商業(yè)氛圍初步形成；u濱河廣場(chǎng)底商緊靠龍眠河和文城東城，周邊人氣就旺，價(jià)值感知度高；u現(xiàn)鋪，即買即可經(jīng)營(yíng)，國(guó)美電器和交通銀行落戶濱河廣場(chǎng)，帶動(dòng)其升值。 蒙 森 置 業(yè)20122012房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶

41、店鋪：震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/http:/銷售模式銷售模式 和平尚城步行街內(nèi)街鋪和平尚城步行街內(nèi)街鋪內(nèi)鋪和內(nèi)街鋪，合理的形式上的內(nèi)鋪和內(nèi)街鋪，合理的形式上的“返租返租”銷售能夠?qū)崿F(xiàn)銷售能夠?qū)崿F(xiàn)開發(fā)商收益和投資者購(gòu)買的平衡點(diǎn)。開發(fā)商收益和投資者購(gòu)買的平衡點(diǎn)。建議：建議：u步行街一層、二層內(nèi)街采用3年短期“返租”銷售模式；u建議實(shí)行無差別返租，年回報(bào)率為8%。理由：理由：u包租3年：一是大多中小商戶租賃期限為3年，二是商業(yè)運(yùn)營(yíng)成熟的周期一般為三年，投資風(fēng)險(xiǎn)低；u前期由發(fā)展商統(tǒng)一控制招商和經(jīng)營(yíng)，能確保既定的商業(yè)定位與規(guī)劃，可以有效保證整體商業(yè)形象。u幫業(yè)主堅(jiān)守前幾年守業(yè)期，

42、既能堅(jiān)定投資者信心，又能在返租后卸下返租包袱；u3年返租期較適中，3年后商業(yè)有可能旺；返租測(cè)算返租測(cè)算n和平尚城步行街內(nèi)街鋪采用返租三年模式。n選擇返租能夠在銷售時(shí)向客戶清晰傳達(dá)出發(fā)展商對(duì)項(xiàng)目升值潛力的信心，從而支持客戶對(duì)前景的信心，促成銷售。n以內(nèi)街鋪均價(jià)以內(nèi)街鋪均價(jià)20000元元/平米，面積平米，面積60平米為例計(jì)算；返租后售價(jià)暫定平米為例計(jì)算；返租后售價(jià)暫定25000元元/平米計(jì)算。平米計(jì)算。n凈利潤(rùn)率凈利潤(rùn)率=（總銷售額成本稅金返租成本）（總銷售額成本稅金返租成本）/總銷售額，本案成本暫按總銷售額，本案成本暫按1萬萬/測(cè)算。稅金主要由營(yíng)業(yè)稅（總銷售額的測(cè)算。稅金主要由營(yíng)業(yè)稅（總銷售額的

43、5.5%）和企業(yè)所得稅（企業(yè)毛利潤(rùn)的和企業(yè)所得稅（企業(yè)毛利潤(rùn)的25%），其他的小額稅種暫不考慮。購(gòu)房者所承擔(dān)的返租稅金即個(gè)人所得稅。），其他的小額稅種暫不考慮。購(gòu)房者所承擔(dān)的返租稅金即個(gè)人所得稅。n四種模式比較，一次性返還，明顯減低首付款，降低了置業(yè)門檻，且返租期無需承擔(dān)個(gè)人所得的稅金四種模式比較，一次性返還，明顯減低首付款，降低了置業(yè)門檻，且返租期無需承擔(dān)個(gè)人所得的稅金。無返租無返租單價(jià)（元）總價(jià)（元）首付5成10年月供（元/月）購(gòu)買者總成本（元）購(gòu)買者實(shí)際成本（元）返租額（元）開發(fā)商承擔(dān)的的稅金（元）購(gòu)房者承擔(dān)的返租期的稅金（元）凈利潤(rùn)率實(shí)際首付2000020000120000012000

44、006000006000006982698214378401437840143784014378400 0營(yíng)業(yè)稅營(yíng)業(yè)稅6600066000企業(yè)所得稅企業(yè)所得稅150000150000，共共216000216000032%600000600000每季度每季度返一次，返一次，返租三返租三年年單價(jià)（元）總價(jià)（元）首付5成10年月供（元/月）購(gòu)買者總成本（元）購(gòu)買者實(shí)際成本（元）返租額（元）開發(fā)商承擔(dān)的稅金（元）購(gòu)房者承擔(dān)的稅金（元）凈利潤(rùn)率實(shí)際首付250002500015000001500000750000750000872787271797240179724017612401761240每季度返每

45、季度返3000030000，共，共返返360000360000營(yíng)業(yè)稅營(yíng)業(yè)稅8250082500企業(yè)所得稅企業(yè)所得稅225000225000，共共3075003075006744015.5%750000750000每年返每年返一次，一次，返租三返租三年年單價(jià)（元）總價(jià)（元）首付5成10年月供（元/月）購(gòu)買者總成本（元）購(gòu)買者實(shí)際成本（元）返租額（元）開發(fā)商承擔(dān)的稅金（元）購(gòu)房者承擔(dān)的稅金（元）凈利潤(rùn)率實(shí)際首付250002500015000001500000750000750000872787271797240179724017612401761240每年返每年返120000120000，共，共返

46、返360000360000營(yíng)業(yè)稅營(yíng)業(yè)稅8250082500企業(yè)所得稅企業(yè)所得稅225000225000，共共30750030750011676015.5%750000750000一次性一次性返租三返租三年，沖年，沖抵首付抵首付款款單價(jià)（元）總價(jià)（元）首付5成10年月供（元/月）購(gòu)買者總成本（元）購(gòu)買者實(shí)際成本（元）返租額（元）開發(fā)商承擔(dān)的的稅金（元）購(gòu)房者承擔(dān)的稅金（元）凈利潤(rùn)率實(shí)際首付750000750000一次性返一次性返360000360000營(yíng)業(yè)稅營(yíng)業(yè)稅8250082500企業(yè)所得稅企業(yè)所得稅225000225000，共共307500307500蒙 森 置 業(yè)20122012房地產(chǎn)營(yíng)銷

47、策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/http:/銷售模式銷售模式黃梅飄香單體商業(yè)黃梅飄香單體商業(yè)建議：帶租約銷售。大鋪位，由于面積大，總價(jià)高，市場(chǎng)易于接受的是采取大鋪位，由于面積大，總價(jià)高，市場(chǎng)易于接受的是采取“帶租約帶租約”的銷售方式。的銷售方式。同安南路同安南路大鋪位成功銷售條件大鋪位成功銷售條件: :u項(xiàng)目位置好,商業(yè)氛圍濃厚,投資前景佳;u項(xiàng)目有主力商家進(jìn)駐,增加投資者信心;u投資回報(bào)率不低于8%,投資者認(rèn)可范圍。適用對(duì)象：適用對(duì)象：u商業(yè)氛圍已形成且正經(jīng)營(yíng)紅火，無需擔(dān)心后續(xù)收益；u可銷售物業(yè)有大型主力店進(jìn)駐

48、且長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)保證，長(zhǎng)期穩(wěn)定收益回報(bào)；u純街鋪或少量商業(yè)物業(yè)。蒙 森 置 業(yè)20122012房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/http:/入市價(jià)格建議入市價(jià)格建議蓄客期多輪刺探，前期銷售建議蓄客期多輪刺探，前期銷售建議低開高走低開高走，價(jià)格，價(jià)格試水，逐步抬價(jià)。試水，逐步抬價(jià)。根據(jù)桐城目前市場(chǎng)商鋪定價(jià)，推算本案的靜態(tài)理論價(jià)格。（以濱河廣場(chǎng)底商為例）采用收益還原法；根據(jù)臨街底商目前市場(chǎng)租金水平判斷，由于本項(xiàng)目商業(yè)處于成長(zhǎng)期，目前平均月租金約一層7090元/，二層3540元/；桐城目前年租金增長(zhǎng)率為按12%遞增，

49、即月租金增長(zhǎng)率約為1%，即到本案開盤的商鋪?zhàn)饨鸺s為一層100元/，二層50元/。商業(yè)前期實(shí)際租金回報(bào)率一般為6：均價(jià)租金/投資回報(bào)率；一層均價(jià)：8100元/6%12月=20000元/；二層均價(jià)：50元/6%12月=10000元/； 根據(jù)收益還原法，一層價(jià)格約20000元/，二層價(jià)格約10000元/之間。在招商與營(yíng)銷的促進(jìn)作用下，預(yù)計(jì)會(huì)有10%15%的價(jià)格增幅，即項(xiàng)目售價(jià)一層價(jià)格一層價(jià)格22000元元/，二層價(jià)，二層價(jià)格格12000元元/，整體均價(jià)約，整體均價(jià)約16000元元/ 。根據(jù)左側(cè)初步估算，本案濱河廣場(chǎng)底商目前的市場(chǎng)靜態(tài)理論價(jià)格約1600016000元元/ /，先期入市進(jìn)行售價(jià)參考理論價(jià)

50、格，以市場(chǎng)可接受的價(jià)格入市，隨招商進(jìn)程逐步拔高。入市價(jià)格建議：16000160001800018000元元/ /蒙 森 置 業(yè)20122012房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/http:/推廣推廣策略策略3策略分解策略分解推廣建議包裝策略傳播策略高舉高打，建立桐城首席財(cái)富金街的第高舉高打，建立桐城首席財(cái)富金街的第一意象。推廣方面，根據(jù)營(yíng)銷階段分主一意象。推廣方面，根據(jù)營(yíng)銷階段分主題層層突破，通過高品質(zhì)線上媒介廣告題層層突破，通過高品質(zhì)線上媒介廣告及線下暖場(chǎng)活動(dòng)吸引客戶。包裝方面，及線下暖場(chǎng)活動(dòng)吸引客戶。包

51、裝方面，加強(qiáng)對(duì)街區(qū)內(nèi)的價(jià)值展示，注重商業(yè)環(huán)加強(qiáng)對(duì)街區(qū)內(nèi)的價(jià)值展示，注重商業(yè)環(huán)境的實(shí)景體驗(yàn)，從環(huán)境上建立核心價(jià)值境的實(shí)景體驗(yàn)，從環(huán)境上建立核心價(jià)值競(jìng)爭(zhēng)力。競(jìng)爭(zhēng)力。蒙 森 置 業(yè)20122012房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/http:/推廣策略推廣策略推廣建議推廣建議傳播策略傳播策略包裝策略包裝策略蒙 森 置 業(yè)20122012房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/http:/市場(chǎng)突破點(diǎn)的核心成為招商的招商的各品牌商家各

52、品牌商家爭(zhēng)相入駐和追捧的市場(chǎng)引導(dǎo)者市場(chǎng)突破點(diǎn)的關(guān)鍵市場(chǎng)突破點(diǎn)的建立 建立桐城首席購(gòu)物休閑娛樂主題街區(qū)桐城首席購(gòu)物休閑娛樂主題街區(qū)的地位產(chǎn)品的高點(diǎn)產(chǎn)品的高點(diǎn)現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境展示優(yōu)勢(shì)的建立整合推廣的高點(diǎn)整合推廣的高點(diǎn)整合傳播優(yōu)勢(shì)建立形象的高點(diǎn)形象的高點(diǎn)桐城財(cái)富第一街形象的建立推廣整合策略推廣整合策略蒙 森 置 業(yè)20122012房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/http:/推廣節(jié)奏控制推廣節(jié)奏控制時(shí)間時(shí)間2012年年3月月-4月月2012年年5月月2012年年6月月-7月月2012年年7月月-9月月2012年年10-

53、12月月銷售工作全面蓄客期全面蓄客期公開發(fā)售期公開發(fā)售期持續(xù)銷售期持續(xù)銷售期沖刺期沖刺期尾盤期尾盤期招商工作敲定主力店敲定主力店及次主力店及次主力店招商成果發(fā)布招商成果發(fā)布會(huì)暨簽約儀式會(huì)暨簽約儀式全面招商期全面招商期招商后期招商后期正式運(yùn)營(yíng)正式運(yùn)營(yíng)主力店及次主力洽談準(zhǔn)備相關(guān)文件普通商家全面招商商戶進(jìn)場(chǎng)裝修總體工作節(jié)奏總體工作節(jié)奏蓄客階段 熱熱 銷銷 期期持續(xù)期持續(xù)期沖刺期沖刺期尾盤期尾盤期34月月56月月67月月79月月1012月月蒙 森 置 業(yè)20122012房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/http:

54、/宣傳推廣撒網(wǎng)式轟炸，大眾傳播與小眾傳播，線上媒介推廣和線下活動(dòng)全面出擊，全城滲透，快速蓄客，擴(kuò)大客戶積累量。階段推廣主題階段推廣主題全面蓄客期全面蓄客期時(shí)間時(shí)間2012年3月1日-2012年4月30日重點(diǎn)及目標(biāo)重點(diǎn)及目標(biāo)發(fā)掘項(xiàng)目核心價(jià)值，全方位釋放項(xiàng)目核心賣點(diǎn)，完成開盤所需的蓄客任務(wù)指標(biāo)新聞炒作路線新聞炒作路線項(xiàng)目自身賣點(diǎn)與招商行動(dòng)活動(dòng)事件活動(dòng)事件主力店及次主力店招商洽談會(huì)具體工作內(nèi)容具體工作內(nèi)容宣傳主題，媒介執(zhí)行，相關(guān)宣傳物料和銷售道具，現(xiàn)場(chǎng)銷售人員培訓(xùn)蒙 森 置 業(yè)20122012房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店

55、鋪：http:/http:/銷售期推廣主線由招商炒作與產(chǎn)品賣點(diǎn)轉(zhuǎn)向更具實(shí)質(zhì)性的主力商家營(yíng)銷和銷售模式營(yíng)銷，強(qiáng)化投資信心。階段推廣主題階段推廣主題 開盤熱銷期開盤熱銷期時(shí)間時(shí)間2012年5月中上旬-2012年6月底重點(diǎn)及目標(biāo)重點(diǎn)及目標(biāo)開盤引發(fā)市場(chǎng)搶購(gòu)，迅速完成銷售新聞炒作路線新聞炒作路線安全持續(xù)的升值驅(qū)動(dòng)力活動(dòng)事件活動(dòng)事件主力商家簽約，招商事件支撐銷售具體工作內(nèi)容具體工作內(nèi)容制定價(jià)格策略，鋪位銷售蒙 森 置 業(yè)20122012房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/http:/階段推廣主題階段推廣主題 銷售后期銷

56、售后期銷售后期通過前期營(yíng)銷的余溫持續(xù)銷售，各媒體推廣逐步削減，銷售的推廣手段轉(zhuǎn)向口碑營(yíng)銷，實(shí)現(xiàn)途徑是：老客戶老客戶帶新客戶活動(dòng)和現(xiàn)場(chǎng)的暖場(chǎng)小活動(dòng)，帶新客戶活動(dòng)和現(xiàn)場(chǎng)的暖場(chǎng)小活動(dòng)，從而吸引客戶、保持現(xiàn)場(chǎng)客戶量，完成銷售目標(biāo)。同時(shí)，推行“全民營(yíng)銷全民營(yíng)銷”的銷售策略，將招商部的銷售策略，將招商部門變?yōu)殇N售部門門變?yōu)殇N售部門，通過適當(dāng)?shù)募?lì)措施增加銷售可能。蒙 森 置 業(yè)20122012房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/http:/推廣策略推廣策略推廣建議推廣建議傳播策略傳播策略包裝策略包裝策略蒙 森 置 業(yè)2

57、0122012房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/http:/項(xiàng)目包裝內(nèi)容的重點(diǎn)是主題定位、預(yù)期收益、升值潛力，從而吸引投資客戶。包裝策略包裝策略對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行包裝的終極目的，使賦予項(xiàng)目高品質(zhì)形象感，拉升檔次與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手形成差異化，并給客戶部分未來使用的形象感受，以支撐并提升項(xiàng)目的價(jià)格定位，在商業(yè)項(xiàng)目銷售推廣中尤其顯得重要。對(duì)于商業(yè)物業(yè)的形象包裝，特別是基于“桐城首席購(gòu)物休閑娛樂主題街區(qū)”的定位，以及項(xiàng)目的區(qū)位地段、消費(fèi)力，在價(jià)值體系建立上，以主題定位、預(yù)期收益、升值潛力說服投資者，從而達(dá)到宣傳項(xiàng)目，促進(jìn)銷售之目

58、的，最終提升發(fā)展商的品牌形象。 主要包裝：商業(yè)街內(nèi)現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境包裝、銷售物料包裝，賣場(chǎng)形象商業(yè)街內(nèi)現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境包裝、銷售物料包裝，賣場(chǎng)形象包裝，戶外宣傳包裝。包裝，戶外宣傳包裝。蒙 森 置 業(yè)20122012房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/http:/賣場(chǎng)包裝：售樓處和樓體包裝是吸引客戶、渲染氛圍；商鋪、廣場(chǎng)包裝是為了制造準(zhǔn)開業(yè)氛圍。賣場(chǎng)形象包裝賣場(chǎng)形象包裝由于由于, ,場(chǎng)人流非常少場(chǎng)人流非常少, ,所以在包裝上需要熱烈所以在包裝上需要熱烈, ,烘托商業(yè)氣氛烘托商業(yè)氣氛. .1.售樓處懸掛商家小彩旗2.售樓處導(dǎo)

59、視牌3.樓體條幅4.商業(yè)街鋪位包裝5.商業(yè)街小品布置樓體條幅樓體條幅售樓處展板售樓處展板蒙 森 置 業(yè)20122012房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/http:/情景街鋪情景街鋪廣場(chǎng)小品廣場(chǎng)小品樣榜鋪樣榜鋪廣場(chǎng)休憩椅凳廣場(chǎng)休憩椅凳商鋪、廣場(chǎng)商鋪、廣場(chǎng)包裝示意包裝示意現(xiàn)場(chǎng)街道包裝現(xiàn)場(chǎng)街道包裝現(xiàn)場(chǎng)包裝主要營(yíng)銷良好的商業(yè)體驗(yàn)環(huán)境，增加一些裝飾效果?，F(xiàn)場(chǎng)包裝主要營(yíng)銷良好的商業(yè)體驗(yàn)環(huán)境，增加一些裝飾效果。蒙 森 置 業(yè)20122012房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/http:/戶外包裝戶外包裝公路條幅或廣告牌公路條幅或廣告