濟南海爾綠城玉蘭公寓營銷推廣方案88p

1、 海爾綠城公寓營銷提案海爾綠城公寓營銷提案海爾綠城玉蘭公寓海爾綠城玉蘭公寓20102010年營銷推廣方案年營銷推廣方案喜來登酒店a座寫字樓玉蘭公寓龍奧大廈奧體中心第一部分：市場分析第一部分：市場分析一、一、20092009年濟南公寓市場年濟南公寓市場供應(yīng)量分析供應(yīng)量分析2009年公寓市場總供應(yīng)為6074套，33.03萬平米，較08年同比分別上升了29.6%，29.3%，產(chǎn)品主要集中在一室，東部區(qū)域占整體供應(yīng)的五成多。2009年新增供應(yīng)為2532套，14.15萬平米，較08年同比下降了25.4%，13.9%，新推樓盤主要集中在下半年，9，10月份是推售高峰期。隨著市場態(tài)勢的整體好轉(zhuǎn)，月度消化速度

2、的加快，月度供應(yīng)量呈遞減趨勢。以上統(tǒng)計數(shù)據(jù)來自信立怡高房地產(chǎn)顧問機構(gòu)以上統(tǒng)計數(shù)據(jù)來自信立怡高房地產(chǎn)顧問機構(gòu)二、二、20092009年濟南公寓市場年濟南公寓市場成交量分析成交量分析2009年公寓市場總成交5775套，31.74萬平米，是08年成交量的近4倍，市場態(tài)勢好。2009年公寓市場月度供應(yīng)量持續(xù)下降，成交量持續(xù)攀升，市場整體成交率高達(dá)95%，至年底供需失衡矛盾出現(xiàn)。東部區(qū)域是占整體成交量的五成多，北部三成多，中部和南部有少量供應(yīng)，西部無成交。中部高端產(chǎn)品以投資客為主，居住類公寓其主力客群首次置業(yè)的過渡型客群。以上統(tǒng)計數(shù)據(jù)來自信立怡高房地產(chǎn)顧問機構(gòu)以上統(tǒng)計數(shù)據(jù)來自信立怡高房地產(chǎn)顧問機構(gòu)三、三

3、、20092009年濟南公寓市場年濟南公寓市場價格分析價格分析 市場態(tài)勢的好轉(zhuǎn)，供需失衡矛盾的加劇，開發(fā)商銷售壓力的解除，高端產(chǎn)品的入市等要素，帶來了09年公寓市場均價的整體上揚。以上統(tǒng)計數(shù)據(jù)來自信立怡高房地產(chǎn)顧問機構(gòu)以上統(tǒng)計數(shù)據(jù)來自信立怡高房地產(chǎn)顧問機構(gòu)四、四、20102010年公寓市場年公寓市場存量及潛在供應(yīng)量存量及潛在供應(yīng)量售罄項目售罄項目在售項目在售項目潛在項目潛在項目在售項目存量（截止2010年2月底）發(fā)祥1號公館112套1.02萬香格里拉164套1.26萬九城尚都5套0.023萬萬豪國際238套1.5萬中齊未來城4套0.04 萬合計523套3.843萬項目名稱項目名稱所屬所屬區(qū)域區(qū)

4、域預(yù)計推出體量預(yù)計推出體量（萬（萬）建筑類型建筑類型主力戶型主力戶型（）裝修程度裝修程度推售時間推售時間推售價格推售價格（元（元/ /）銀座中心西部2.42棟23層loft40-57毛坯2010年4-5月未定中齊未來城東部2.11棟精裝公寓43-53精裝上半年未定藍(lán)調(diào)國際東部7.53棟loft100-115精裝上半年6500以上名士mini公館東部2.11棟24層酒店式公寓45-60精裝酒店式2010年5月8500-9000中鐵匯展國際東部12（地上建面19.28）8棟50-110簡裝2010年5-6月未定香港國際北部2.92棟10層板式45-56毛坯上半年未定大舜天成青年會中部3.26658

5、套40-70精裝2010年年底未定目前市場現(xiàn)有存量較少，截至2010年2月底，預(yù)計將有5個新項目入市，三個項目加推，預(yù)計推出近32萬體量，可緩解供需失衡的矛盾。從推售時間看，上半年是集中放量期；從區(qū)域看，東部區(qū)域仍是供應(yīng)的主力軍；從產(chǎn)品檔次看，多個高端產(chǎn)品入市，市場細(xì)分愈加明顯。四、四、20102010年公寓市場年公寓市場存量及潛在供應(yīng)量存量及潛在供應(yīng)量以上統(tǒng)計數(shù)據(jù)來自信立怡高房地產(chǎn)顧問機構(gòu)以上統(tǒng)計數(shù)據(jù)來自信立怡高房地產(chǎn)顧問機構(gòu)地理位置地理位置總建面總建面開盤時間開盤時間交房時間交房時間產(chǎn)品類型產(chǎn)品類型均價均價裝修標(biāo)準(zhǔn)裝修標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理物業(yè)管理位于市中區(qū)，經(jīng)二路、經(jīng)四路、順河高架、緯一路圍合區(qū)域

6、2萬2009年6月2011年5月1棟高層（28層）開盤均價10000元/平米精裝修成本1000元/平米萬達(dá)物業(yè)，物業(yè)費約2元/平米/月五、公寓參考案例分析五、公寓參考案例分析- -萬達(dá)達(dá)人界（售罄）萬達(dá)達(dá)人界（售罄）以上統(tǒng)計數(shù)據(jù)來自信立怡高房地產(chǎn)顧問機構(gòu)以上統(tǒng)計數(shù)據(jù)來自信立怡高房地產(chǎn)顧問機構(gòu)【戶型面積】【戶型面積】以投資客戶為主，約占65。客戶主要來自在周邊辦公或居住的金融、電力行業(yè)的高收入人群。公寓客戶中約7%是購買本項目住宅和商業(yè)的客戶。戶型戶型/ /面積面積套數(shù)（套）套數(shù)（套）比例比例a a ：454515615625%25%b b ：505031231250%50%c c ：61615

7、2528.3%8.3%d d ：646452528.4%8.4%e e ：464652528.3%8.3%【銷售情況】【銷售情況】【客戶構(gòu)成】【客戶構(gòu)成】城市中心高檔精裝公寓【宣傳賣點】【宣傳賣點】09年6月開盤推出360套，均價10000元/平米，成交325套，1.79萬平米09年7月封盤09年8月加推200套，均價10600元/平米，成交189套，0.79萬平米09年9月成交93套，均價10400元/平米09年10月成交26套，均價11000元/平米，售罄。五、公寓參考案例分析五、公寓參考案例分析- -萬達(dá)達(dá)人界（售罄）萬達(dá)達(dá)人界（售罄）以上統(tǒng)計數(shù)據(jù)來自信立怡高房地產(chǎn)顧問機構(gòu)以上統(tǒng)計數(shù)據(jù)來

8、自信立怡高房地產(chǎn)顧問機構(gòu)【樓層差價】【樓層差價】 1-8層，每層加50元 9層比8層高200元 9-18層，每層加50元 19層比18層低100元 19層以上，每層減30元【廚房】：每戶均配置獨立廚房【廚房】：每戶均配置獨立廚房【供暖方式】：集中供暖【供暖方式】：集中供暖【朝向差價】【朝向差價】 南北：400-500元 東西：1400元五、公寓參考案例分析五、公寓參考案例分析- -萬達(dá)達(dá)人界（售罄）萬達(dá)達(dá)人界（售罄）以上統(tǒng)計數(shù)據(jù)來自信立怡高房地產(chǎn)顧問機構(gòu)以上統(tǒng)計數(shù)據(jù)來自信立怡高房地產(chǎn)顧問機構(gòu)萬達(dá)達(dá)人界萬達(dá)達(dá)人界建造標(biāo)準(zhǔn)一覽表建造標(biāo)準(zhǔn)一覽表五、公寓參考案例分析五、公寓參考案例分析- -萬達(dá)達(dá)人界

9、（售罄）萬達(dá)達(dá)人界（售罄）五、公寓參考案例分析五、公寓參考案例分析- -萬達(dá)達(dá)人界（售罄）萬達(dá)達(dá)人界（售罄）萬達(dá)達(dá)人界萬達(dá)達(dá)人界建造標(biāo)準(zhǔn)一覽表建造標(biāo)準(zhǔn)一覽表五、公寓參考案例分析五、公寓參考案例分析- -萬達(dá)達(dá)人界（售罄）萬達(dá)達(dá)人界（售罄）萬達(dá)達(dá)人界樣板間實景萬達(dá)達(dá)人界樣板間實景五、公寓參考案例分析五、公寓參考案例分析- -萬達(dá)達(dá)人界（售罄）萬達(dá)達(dá)人界（售罄）萬達(dá)達(dá)人界樣板間實景萬達(dá)達(dá)人界樣板間實景五、公寓參考案例分析五、公寓參考案例分析- -萬達(dá)達(dá)人界（售罄）萬達(dá)達(dá)人界（售罄）萬達(dá)達(dá)人界樣板間實景萬達(dá)達(dá)人界樣板間實景五、公寓參考案例分析五、公寓參考案例分析- -萬達(dá)達(dá)人界（售罄）萬達(dá)達(dá)人界（售

10、罄）萬達(dá)達(dá)人界樣板間實景萬達(dá)達(dá)人界樣板間實景小結(jié)小結(jié)區(qū)位：位于市中心，占有優(yōu)越的城市資源；規(guī)劃：依托城市綜合體，住宅、商業(yè)、寫字樓、酒店等資源共享；戶型：40-60平米，總價低，首付兩成，住宅利率，易于投資；裝修：高檔精裝修，產(chǎn)品品質(zhì)比較優(yōu)越。五、公寓參考案例分析五、公寓參考案例分析- -名士豪庭名士豪庭minimini公館（在售）公館（在售）名士豪庭名士豪庭minimini公館公館地理位置地理位置總建面總建面預(yù)計開盤預(yù)計開盤時間時間產(chǎn)品類型產(chǎn)品類型產(chǎn)品形式產(chǎn)品形式均價均價裝修標(biāo)準(zhǔn)裝修標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理物業(yè)管理位于名士豪庭項目北側(cè)，經(jīng)十路南2.1萬2010年5月1棟高層（24層）3-19層為平層，2

11、0-24為loft預(yù)計開盤價格平層8500-9000元/平米 loft12000元/平米精裝修南方物業(yè)以上統(tǒng)計數(shù)據(jù)來自信立怡高房地產(chǎn)顧問機構(gòu)以上統(tǒng)計數(shù)據(jù)來自信立怡高房地產(chǎn)顧問機構(gòu)minimini公館公館戶型戶型套數(shù)套數(shù)套數(shù)配比套數(shù)配比面積（平米）面積（平米） 層高（米）層高（米）認(rèn)籌價格認(rèn)籌價格（元（元/ /平米）平米）一室34278.9%40-60，主力面積為503.38500-9000loft9221.1%80-120，主力面積1004.912000 2010年1月9號開始認(rèn)籌，至今認(rèn)籌客戶30組。 認(rèn)籌期間交兩萬可享受開盤9.8折，預(yù)計在5月份開盤。優(yōu)勢：位于經(jīng)十路和旅游路交界處，交通方

12、便；精裝酒店式公寓，平層和loft組合，戶型多樣；周邊配套較為完善。五、公寓參考案例分析五、公寓參考案例分析- -名士豪庭名士豪庭minimini公館（在售）公館（在售）以上統(tǒng)計數(shù)據(jù)來自信立怡高房地產(chǎn)顧問機構(gòu)以上統(tǒng)計數(shù)據(jù)來自信立怡高房地產(chǎn)顧問機構(gòu)minimini公館平層戶型公館平層戶型d d戶型：建筑面積戶型：建筑面積約約4343平米平米 b b戶型：建筑面積戶型：建筑面積約約4646平米平米 c c戶型：建筑面積戶型：建筑面積約約5656平米平米 a a戶型：建筑面積戶型：建筑面積約約4040平米平米 五、公寓參考案例分析五、公寓參考案例分析- -名士豪庭名士豪庭minimini公館（在售）

13、公館（在售）minimini公館樣板間實景圖公館樣板間實景圖五、公寓參考案例分析五、公寓參考案例分析- -名士豪庭名士豪庭minimini公館（在售）公館（在售）minimini公館樣板間實景圖公館樣板間實景圖五、公寓參考案例分析五、公寓參考案例分析- -名士豪庭名士豪庭minimini公館（在售）公館（在售）minimini公館樣板間實景圖公館樣板間實景圖五、公寓參考案例分析五、公寓參考案例分析- -名士豪庭名士豪庭minimini公館（在售）公館（在售）小結(jié)小結(jié)區(qū)位：緊靠經(jīng)十路，位于繁華的燕山片區(qū)；戶型：40-60平方米為主，易于投資；平層和loft組合，戶型多樣。第二部分：客戶分析第二部

14、分：客戶分析 目標(biāo)客戶選取樣本目標(biāo)客戶選取樣本 樣本人數(shù)樣本人數(shù) 目標(biāo)客戶職業(yè)目標(biāo)客戶職業(yè) 調(diào)研內(nèi)容調(diào)研內(nèi)容選取的目標(biāo)客戶樣本：選取的目標(biāo)客戶樣本：購買能力在一百萬以上的住宅客戶占50%、購買能力二百萬以上的商業(yè)客戶占25%、購買能力在500萬、1000萬以上的商業(yè)客戶占25%；樣本人數(shù)：樣本人數(shù)：選取目標(biāo)客戶58份，得到32份有效問卷；目標(biāo)客戶職業(yè)目標(biāo)客戶職業(yè)：政府機關(guān)公務(wù)員、金融銀行人員、電力工程老總、石油行業(yè)、汽車私企老板、珠寶經(jīng)銷商、網(wǎng)絡(luò)期貨老板、汽車配件、裝修等個體商戶等。調(diào)研內(nèi)容：調(diào)研內(nèi)容：目標(biāo)客戶對于酒店式公寓的購買意向、價格接受程度、面積需求范圍、購買用途等方面的訪談?wù){(diào)研。一、

15、玉蘭公寓目標(biāo)客戶調(diào)研分析一、玉蘭公寓目標(biāo)客戶調(diào)研分析以上統(tǒng)計數(shù)據(jù)來自信立怡高房地產(chǎn)顧問機構(gòu)以上統(tǒng)計數(shù)據(jù)來自信立怡高房地產(chǎn)顧問機構(gòu) 通過對32名客戶的有效調(diào)研可得，對于酒店式公寓具有購買意向的客戶和無購買意向的客戶比例持平，各占一半。 客戶有購買意向占客戶有購買意向占50%50%一、玉蘭公寓目標(biāo)客戶調(diào)研分析一、玉蘭公寓目標(biāo)客戶調(diào)研分析以上統(tǒng)計數(shù)據(jù)來自信立怡高房地產(chǎn)顧問機構(gòu)以上統(tǒng)計數(shù)據(jù)來自信立怡高房地產(chǎn)顧問機構(gòu) 客戶對精裝酒店式公寓這種高端物業(yè)的了客戶對精裝酒店式公寓這種高端物業(yè)的了解不多，認(rèn)可度一般，但有一定的市場空間。解不多，認(rèn)可度一般，但有一定的市場空間。56%56%的被訪客戶對于均價的被訪

16、客戶對于均價1.21.2萬萬/ /價格可接受價格可接受 有購買意向的16名客戶中，對于酒店式公寓每平米一萬二的價格，有9名客戶表示可以接受，而7名客戶感覺價格偏高，接受度較低。 價格接受程度調(diào)研價格接受程度調(diào)研一、玉蘭公寓目標(biāo)客戶調(diào)研分析一、玉蘭公寓目標(biāo)客戶調(diào)研分析 以上統(tǒng)計數(shù)據(jù)來自信立怡高房地產(chǎn)顧問機構(gòu)以上統(tǒng)計數(shù)據(jù)來自信立怡高房地產(chǎn)顧問機構(gòu) 戶型面積需求最多的是7名客戶選擇了80100平米，其次有4名客戶選擇了6080平米，選擇60平米以下和100平米以上的客戶分別為一名，還有三名客戶未選擇；這說明，客戶對于戶型面積的需求范圍適中。 客戶需求面積調(diào)研客戶需求面積調(diào)研面積面積808010010

17、0平米需求占到平米需求占到44%44%一、玉蘭公寓目標(biāo)客戶調(diào)研分析一、玉蘭公寓目標(biāo)客戶調(diào)研分析以上統(tǒng)計數(shù)據(jù)來自信立怡高房地產(chǎn)顧問機構(gòu)以上統(tǒng)計數(shù)據(jù)來自信立怡高房地產(chǎn)顧問機構(gòu) 購買用途調(diào)研購買用途調(diào)研 通過對16名有購買意向的客戶調(diào)研可得，購買用途為投資的客戶占到87%，只有兩個人是用來自住；這說明，市場上購買酒店式公寓產(chǎn)品主要是投資客。一、玉蘭公寓目標(biāo)客戶調(diào)研分析一、玉蘭公寓目標(biāo)客戶調(diào)研分析購買意向調(diào)研投資客戶占到購買意向調(diào)研投資客戶占到87%87% 以上統(tǒng)計數(shù)據(jù)來自信立怡高房地產(chǎn)顧問機構(gòu)以上統(tǒng)計數(shù)據(jù)來自信立怡高房地產(chǎn)顧問機構(gòu)玉蘭公寓意向客戶統(tǒng)計玉蘭公寓意向客戶統(tǒng)計合計111組意向意向程度程度面

18、積面積數(shù)量數(shù)量小計小計普通客戶49組意向意向程度程度面積面積數(shù)量數(shù)量小計小計全運村業(yè)主62組意向意向程度程度面積面積數(shù)量數(shù)量小計小計a類70-80平米 1722a類70-80平米56a類70-80平米1216110平米4110平米1110平米3140平米1140平米0140平米0200平米0200平米0200平米1b類70-80平米 4958b類70-80平米2828b類70-80平米2130110平米7110平米0110平米7140平米1140平米0140平米1200平米1200平米0200平米1c類70-80平米 2331c類70-80平米715c類70-80平米1616110平米8110

19、平米8110平米0140平米0140平米0140平米0 目前，玉蘭公寓共積累意向客戶111組，其中a類客戶22組，b類客戶58組，c類客戶31組。二、玉蘭公寓意向客戶分析二、玉蘭公寓意向客戶分析 玉蘭公寓意向客戶年齡集中在31-50歲之間，其中以31-40歲為主。該年齡段人群事業(yè)有成，有較強的經(jīng)濟實力。二、玉蘭公寓意向客戶分析二、玉蘭公寓意向客戶分析年齡年齡 客戶區(qū)域分布以項目所在的歷下區(qū)為主，其次為鄰近的市中區(qū)和歷城區(qū)。二、玉蘭公寓意向客戶分析二、玉蘭公寓意向客戶分析區(qū)域區(qū)域 客戶職業(yè)類別主要為私營業(yè)主。該部分人群經(jīng)濟實力雄厚，置業(yè)投資意識強。二、玉蘭公寓意向客戶分析二、玉蘭公寓意向客戶分析

20、行業(yè)行業(yè) 面積需求以70-80平米戶型為主，該戶型面積小，總價低，出租較容易。二、玉蘭公寓意向客戶分析二、玉蘭公寓意向客戶分析面積需求面積需求第三部分：產(chǎn)品分析第三部分：產(chǎn)品分析項目位置：項目位置： 位于濟南市歷下區(qū)經(jīng)十東路與旅游路之間，北臨奧體中心，西臨龍奧大廈，西側(cè)（2#樓）為海爾綠城玉蘭公寓。總可售面積：總可售面積： 2#樓五層以上總可售面積38739.75。酒店項目酒店項目第三部分：產(chǎn)品分析第三部分：產(chǎn)品分析- -位置、建筑面積位置、建筑面積第三部分：產(chǎn)品分析第三部分：產(chǎn)品分析- -功能劃分功能劃分 海爾綠城玉蘭公寓1-3層與喜來登酒店裙房一體。一層主要為南北大堂區(qū)域，二層為辦公區(qū)和咖

21、啡廳，三層為客房，四層為會所和客房，可售房源為5-25層公寓標(biāo)準(zhǔn)層，可售套數(shù)399套。 標(biāo)準(zhǔn)層共有6種戶型。詳細(xì)如下：序號序號戶型戶型面積面積戶型特征戶型特征數(shù)量數(shù)量比例比例1 1a a88.30m88.30m2 2一室兩廳一衛(wèi)一廚一室兩廳一衛(wèi)一廚4242套套11%11%2 2b b73.91m73.91m2 2一室兩廳一衛(wèi)一廚一室兩廳一衛(wèi)一廚231231套套57%57%3 3c c111.20m111.20m2 2兩室兩廳一衛(wèi)一廚兩室兩廳一衛(wèi)一廚4242套套11%11%4 4d d138.81m138.81m2 2兩室兩廳兩衛(wèi)一廚兩室兩廳兩衛(wèi)一廚4242套套11%11%第三部分：產(chǎn)品分析第三

22、部分：產(chǎn)品分析- -戶型統(tǒng)計戶型統(tǒng)計小結(jié)小結(jié)相對于市場其它公寓樓盤，戶型面積70平米以上，總價相對較高;根據(jù)市場需求分析，本項目中70-84平米a、b戶型面積相對較小，市場認(rèn)同度較高;d、f戶型相對市場上其它公寓樓盤面積稍大，可能存在一定市場抗性；住宅式格局，有一定市場空間;c、g戶型面積較大，與全運村住宅產(chǎn)生競爭，去化速度可能會相對較慢。項目項目萬達(dá)達(dá)人界萬達(dá)達(dá)人界名士豪庭名士豪庭minimini公館公館玉蘭公寓玉蘭公寓所在區(qū)位位于大觀園片區(qū)，是傳統(tǒng)的市中心緊靠經(jīng)十東路，繁華的燕山片區(qū)位于奧體中心，東部新城核心戶型面積40-60平米，市場接受度高40-60平米為主，少部分大面積戶型70-20

23、8平米，大面積戶型比例較高戶型創(chuàng)新居住式布局的公寓戶型平層和loft，戶型多樣傳統(tǒng)的酒店式公寓戶型，創(chuàng)新性不足精裝修 裝修標(biāo)準(zhǔn)1000元 裝修標(biāo)準(zhǔn)不足800元裝修標(biāo)準(zhǔn)3000元，產(chǎn)品品質(zhì)很高升值潛力玉蘭公寓位于東部新城的核心位置和高標(biāo)準(zhǔn)的產(chǎn)品品質(zhì)，相對于達(dá)人界和mini公館，有更大的升值潛力項目競爭分析項目競爭分析項目項目7 7大價值大價值相對于競爭對手，玉蘭公寓具有突出的7大價值：1 1、形象價值：、形象價值：與五星級喜來登酒店相連，共享五星級配套；2 2、品質(zhì)價值：、品質(zhì)價值：五星級品質(zhì)，石材外立面、精裝大堂等遠(yuǎn)超過競爭性產(chǎn)品；3 3、精裝價值、精裝價值：濟南首個高標(biāo)準(zhǔn)全精裝修、全套品牌家

24、具家電；4 4、服務(wù)價值：、服務(wù)價值：酒店式服務(wù)；5 5、配套價值：、配套價值：共享150萬平米全運村大城配套及名校教育；6 6、品牌價值、品牌價值：綠城15年高端物業(yè)營造專家，精工打造； 7 7、增值潛力：、增值潛力：新城核心，奧體、政務(wù)雙核驅(qū)動，增值潛力看好。在濟南公寓類產(chǎn)品市場中玉蘭公寓是具有突破性的第一產(chǎn)品。在濟南公寓類產(chǎn)品市場中玉蘭公寓是具有突破性的第一產(chǎn)品。項目劣勢分析項目劣勢分析五成首付，年限最長10年，利率按基準(zhǔn)上浮10%；商業(yè)水、電、氣收費；第四部分：價格策略第四部分：價格策略第四部分：價格策略第四部分：價格策略- -價格預(yù)判價格預(yù)判 據(jù)成本部推算玉蘭公寓成本約10300元/

25、平米（含3600元/平米精裝修、家具、家電成本）。 從市場角度出發(fā)，鑒于名士豪庭mini公館含精裝修均價為9000元/平米（精裝修標(biāo)準(zhǔn)約為1000元/平米）。 建議本項目整體銷售均價為14000元/平米。第五部分：推售策略第五部分：推售策略方案一方案一6 6月月2626日日4 4月月2424日日8 8月月2828日日19192525層層133133套套1 1月月 2 2月月 3 3月月 4 4月月 5 5月月 6 6月月 7 7月月 8 8月月 9 9月月 1010月月 1111月月 1212月月 結(jié)合定價策略和客戶積累情況，本項目采取由低層到高層分階段推售策略。 第一次推售總價低、套數(shù)少開盤

26、熱銷；第二次加大推售套數(shù)持續(xù)旺銷；第三次推出剩余套數(shù)平銷。5-105-10層層114114套套11111818層層152152套套第五部分：推售策略第五部分：推售策略- -開盤排期開盤排期20102010年底年底完成完成80%80%方案二方案二6 6月月2626日日4 4月月2424日日8 8月月2828日日1 1月月 2 2月月 3 3月月 4 4月月 5 5月月 6 6月月 7 7月月 8 8月月 9 9月月 1010月月 1111月月 1212月月 5-10層為低樓層、11-18層為中樓層、19-25層為高樓層。 三次推盤依據(jù)客戶積累情況，采取低層、中層、高層搭配分階段推售的策略，讓客戶

27、有多種選擇。第一次第一次第二次第二次第五部分：推售策略第五部分：推售策略- -開盤排期開盤排期20102010年底年底完成完成80%80%第三次第三次第六部分：推廣策略第六部分：推廣策略第六部分：推廣策略第六部分：推廣策略- -價值梳理價值梳理配套價值：配套價值：共享全運村共享全運村教育、商業(yè)教育、商業(yè)配套配套品牌價值：品牌價值：海爾、綠城海爾、綠城強強聯(lián)手強強聯(lián)手增值潛力增值潛力：財富價值財富價值投資價值投資價值傳承價值傳承價值極其優(yōu)越極其優(yōu)越服務(wù)價值服務(wù)價值：五星級五星級酒店式服務(wù)酒店式服務(wù)精裝價值：精裝價值：高端品質(zhì)高端品質(zhì)精裝修精裝修形象價值：形象價值：喜來登、喜來登、奧體中心奧體中心

28、龍奧大廈龍奧大廈品質(zhì)價值：品質(zhì)價值：五星級品質(zhì)五星級品質(zhì)石材外立面石材外立面精裝大堂精裝大堂7大價值大價值7 7大價值大價值龍奧核心龍奧核心：雄踞奧體文博核心區(qū)域，政務(wù)、奧體雙核驅(qū)動，周邊文化、醫(yī)療、體育、交通等配套齊全，東部高尚居住區(qū)的價值毋庸置疑。品牌聯(lián)袂：品牌聯(lián)袂：由位居民族品牌價值之首的海爾集團和中國地產(chǎn)品牌十強的綠城集團聯(lián)袂開發(fā)，品牌綜合實力開業(yè)界之先河。尊耀身段：尊耀身段：咫尺尊榮，毗鄰濟南喜來登酒店，與五星級的配套設(shè)施、細(xì)節(jié)營造、服務(wù)管理并駕齊驅(qū)，為整個區(qū)域奠定了高端的基調(diào)。第六部分：推廣策略第六部分：推廣策略- -價值梳理價值梳理9 9大賣點大賣點典雅舒適：典雅舒適：東方傳統(tǒng)的

29、人文關(guān)懷融入高品質(zhì)的酒店式公寓服務(wù)中，打造高品質(zhì)的人居配套服務(wù)圈，為顧客引導(dǎo)一種優(yōu)雅、舒適、尊貴、從容的生活方式。品質(zhì)精裝：品質(zhì)精裝：采用國際、國內(nèi)知名品牌，toto、三菱、海爾、亞細(xì)亞、頂固、摩恩、西門子全面提升居住品質(zhì)。優(yōu)雅尊貴：優(yōu)雅尊貴：濟南首家酒店式公寓服務(wù)模式，全精裝修高端物業(yè)，入戶大堂等公共空間均進(jìn)行精裝修布置，打造尊貴身份標(biāo)簽。第六部分：推廣策略第六部分：推廣策略- -價值梳理價值梳理9 9大賣點大賣點品位生活：品位生活：從設(shè)計、建設(shè)、裝修到管理經(jīng)營、服務(wù)注重獨特的內(nèi)涵，突出文化品味，特配有甲級5a寫字樓、室內(nèi)外游泳池、咖啡吧等，精致、周到、舒適。定制服務(wù)：定制服務(wù)：國家一級資質(zhì)

30、綠城物管優(yōu)質(zhì)服務(wù)，以個性化的服務(wù)代替刻板的規(guī)范化服務(wù)模式，讓每一個朋友在入住酒店式公寓之時就體會到家的溫暖。升值在即：升值在即：集合區(qū)域、品牌、品質(zhì)、服務(wù)等資源優(yōu)勢，依托城市向東發(fā)展的主軸，擁享“一站式”購物中心、休閑會所等，升值潛力無限。第六部分：推廣策略第六部分：推廣策略- -價值梳理價值梳理9 9大賣點大賣點主推：主推：與喜來登相連的五星級奢品公館與喜來登相連的五星級奢品公館輔推：輔推：泉城首家五星級全精裝城市公館泉城首家五星級全精裝城市公館slogan:恒久經(jīng)典恒久經(jīng)典 優(yōu)雅玉蘭優(yōu)雅玉蘭第六部分：推廣策略第六部分：推廣策略- -主推廣語主推廣語客戶開發(fā)期客戶開發(fā)期20102010年年3

31、 34 4月月20102010年年5 5月月-7-7月月20102010年年8 8月月-9-9月月價值導(dǎo)入期價值導(dǎo)入期品質(zhì)體驗期品質(zhì)體驗期階段策略：通過樣板間階段策略：通過樣板間開放，借勢導(dǎo)入產(chǎn)品，開放，借勢導(dǎo)入產(chǎn)品，快速建立市場價值認(rèn)可，快速建立市場價值認(rèn)可，實現(xiàn)高積累。實現(xiàn)高積累。樣板間開放，精裝大樣板間開放，精裝大堂，吸引客戶品鑒堂，吸引客戶品鑒借勢喜來登，玉蘭公借勢喜來登，玉蘭公寓業(yè)主在喜來登消費可寓業(yè)主在喜來登消費可享特殊優(yōu)惠享特殊優(yōu)惠階段策略：延續(xù)首次開盤熱度，與階段策略：延續(xù)首次開盤熱度，與全運村住宅互動，加強現(xiàn)場體驗活全運村住宅互動，加強現(xiàn)場體驗活動力度，引起市場持續(xù)關(guān)注，積累

32、動力度，引起市場持續(xù)關(guān)注，積累客戶?？蛻簟＝枞\村交房及商業(yè)街開街，組借全運村交房及商業(yè)街開街，組織客戶參觀體驗玉蘭公寓織客戶參觀體驗玉蘭公寓意向客戶紅酒品鑒會意向客戶紅酒品鑒會階段策略：通過渠道開發(fā)階段策略：通過渠道開發(fā)及客戶維護(hù)活動，不斷擴及客戶維護(hù)活動，不斷擴大客戶群體，最終實現(xiàn)項大客戶群體，最終實現(xiàn)項目清盤。目清盤。實行老帶新策略實行老帶新策略開展老客戶維護(hù)活動開展老客戶維護(hù)活動推出團購政策推出團購政策寶馬、奔馳、路虎等新寶馬、奔馳、路虎等新款名車試駕試乘款名車試駕試乘總體思路：全面借勢綠城品牌、喜來登、奧體中心、龍奧大總體思路：全面借勢綠城品牌、喜來登、奧體中心、龍奧大廈、全運村，以價值投資、品質(zhì)投資為主線，通過客戶的高廈、全運村，以價值投資、品質(zhì)投資為主線，通過客戶的高積累，引爆玉蘭公寓的熱銷。積累，引爆玉蘭公寓的熱銷。第六部分：推廣策略第六部分：推廣策略- -總體思路總體思路價值導(dǎo)入戰(zhàn)（價值導(dǎo)入戰(zhàn)（20102010年年3 3月月-4-4月）月）階段主題階段主題建，濟南所未見建，濟南所未見手法手法：報紙、廣播、網(wǎng)絡(luò)、軟文、戶外、短信等報紙、廣播、網(wǎng)絡(luò)、軟文、戶外、短信等與喜來登相連的五星級全精裝奢品公館與喜來登相連的五星級全精裝奢品公館與奧體中心為鄰的五星級全精裝