深圳惠陽振業(yè)城BC組團產(chǎn)品定位報告119頁

1、惠陽區(qū)振業(yè)創(chuàng)新發(fā)展有限公司惠陽區(qū)振業(yè)創(chuàng)新發(fā)展有限公司1惠陽區(qū)振業(yè)創(chuàng)新發(fā)展有限公司惠陽區(qū)振業(yè)創(chuàng)新發(fā)展有限公司21 1、總結(jié)、總結(jié)a a組團的成敗得失，根據(jù)市場反饋確定組團的成敗得失，根據(jù)市場反饋確定符合市場需求的產(chǎn)品定位符合市場需求的產(chǎn)品定位2 2、優(yōu)化產(chǎn)品類型，升級產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，確保、優(yōu)化產(chǎn)品類型，升級產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，確保bcbc組團綜合品質(zhì)整體超越組團綜合品質(zhì)整體超越a a組團組團3 3、整合營銷策略，在營銷手法增加亮點，爭取實現(xiàn)、整合營銷策略，在營銷手法增加亮點，爭取實現(xiàn)綜合價值超越綜合價值超越a a組團組團本案目標(biāo)本案目標(biāo)惠陽區(qū)振業(yè)創(chuàng)新發(fā)展有限公司惠陽區(qū)振業(yè)創(chuàng)新發(fā)展有限公司3 本案思維導(dǎo)圖本案思維

2、導(dǎo)圖2313惠陽區(qū)振業(yè)創(chuàng)新發(fā)展有限公司惠陽區(qū)振業(yè)創(chuàng)新發(fā)展有限公司4宏觀經(jīng)濟綜述宏觀市場綜述；區(qū)域新聞動態(tài)；淡澳市場在售項目動態(tài)；淡澳市場銷售小結(jié)。第一部分第一部分市場動態(tài)概述市場動態(tài)概述概述：概述：本部分主要對2009年上半年淡澳地區(qū)房地產(chǎn)市場動態(tài)進行概述，并針對下半年市場發(fā)展的趨勢進行預(yù)測?；蓐枀^(qū)振業(yè)創(chuàng)新發(fā)展有限公司惠陽區(qū)振業(yè)創(chuàng)新發(fā)展有限公司5宏觀經(jīng)濟綜述宏觀經(jīng)濟綜述0909年月年月1616月經(jīng)濟運行特征月經(jīng)濟運行特征1-6月，我區(qū)經(jīng)濟延續(xù)一季度企穩(wěn)向好趨勢，主要經(jīng)濟指標(biāo)呈現(xiàn)積極變化 gdp增幅達兩位數(shù)，工業(yè)生產(chǎn)增速回升。固定資產(chǎn)投資較快增長，消費市場增長持續(xù)加快，樓市初顯回暖，利用外資保持

3、平穩(wěn)，稅收收入降幅逐步收窄，金融信貸投放力度繼續(xù)加大。同時存在部分重點企業(yè)大幅減產(chǎn)，外貿(mào)出口形勢未見好轉(zhuǎn)，經(jīng)濟持續(xù)回升的基礎(chǔ)仍不穩(wěn)固等問題。 惠陽區(qū)振業(yè)創(chuàng)新發(fā)展有限公司惠陽區(qū)振業(yè)創(chuàng)新發(fā)展有限公司6經(jīng)濟呈現(xiàn)持續(xù)向好趨勢。1-6月全區(qū)實現(xiàn)生產(chǎn)總值（gdp）54.84億元，同比增長10.5%，增幅比1-3月上升2.3個百分點，高于全市平均水平0.1個百分點。對比1-3月，三次產(chǎn)業(yè)增幅全面回升，其中工業(yè)、金融業(yè)增長回升、房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)正增長，成為支撐經(jīng)濟穩(wěn)步回升的主要動力。宏觀經(jīng)濟指標(biāo)宏觀經(jīng)濟指標(biāo)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)增加值（億元）增加值（億元）增長增長較較1-31-3增長增長第一產(chǎn)業(yè)4.335.7%0.6%

4、第二產(chǎn)業(yè)26.4110.4%4%第三產(chǎn)業(yè)24.1011%0.6%惠陽區(qū)振業(yè)創(chuàng)新發(fā)展有限公司惠陽區(qū)振業(yè)創(chuàng)新發(fā)展有限公司7 工業(yè)生產(chǎn)明顯回升。1-6月完成全社會工業(yè)增加值24.20億元，同比增長10%，其中，規(guī)模以上工業(yè)增加值19.84億元，增長13.1%，增幅比1-3月分別上升4.5和6.2個百分點。工業(yè)生產(chǎn)呈現(xiàn)回暖態(tài)勢工業(yè)生產(chǎn)呈現(xiàn)回暖態(tài)勢 五大行業(yè)呈恢復(fù)性增長。1-6月五大行業(yè)完成工業(yè)增加值13.33億元，占規(guī)模以上工業(yè)比重達67.2%，同比增長9.2%，增幅比1-3月上升4.6個百分點?；蓐枀^(qū)振業(yè)創(chuàng)新發(fā)展有限公司惠陽區(qū)振業(yè)創(chuàng)新發(fā)展有限公司81-61-6月完成全社會固定資產(chǎn)投資月完成全社會固定

5、資產(chǎn)投資36.5236.52億元，同比增長億元，同比增長11%11%，增幅比，增幅比1-31-3月、月、1-51-5月分別上升月分別上升3 3和和0.90.9個百分點，呈現(xiàn)穩(wěn)步回升態(tài)勢。個百分點，呈現(xiàn)穩(wěn)步回升態(tài)勢。從產(chǎn)業(yè)投向看，第三產(chǎn)業(yè)投資一枝獨秀，有力支撐整體投資穩(wěn)步增長。1-6月工業(yè)投資13.25億元，同比下降4.5%，為近年來首次出現(xiàn)負(fù)增長；第三產(chǎn)業(yè)投資23.18億元，增長22.7%，增幅高于整體投資11.7個百分點，占整體投資比重63.5%，繼續(xù)占據(jù)投資領(lǐng)域的主導(dǎo)地位。第三產(chǎn)業(yè)投資中，房地產(chǎn)開發(fā)投資9.97億元，下降27.4%，延續(xù)今年以來持續(xù)負(fù)增長趨勢，但降幅比1-3月收窄6.6個百

6、分點；一批政府主導(dǎo)類重點建設(shè)項目支撐強，拉動作用明顯。工業(yè)投資質(zhì)量提高。工業(yè)投資中，1-6月投資上1000萬元項目47個，同比增加11個；完成投資合計11.57億元，占工業(yè)投資的87.5%，同比提高20.6個百分點。固定資產(chǎn)投資回升固定資產(chǎn)投資回升惠陽區(qū)振業(yè)創(chuàng)新發(fā)展有限公司惠陽區(qū)振業(yè)創(chuàng)新發(fā)展有限公司9 1-6月實現(xiàn)社會消費品零售總額30.64億元，同比增長17.1，增幅比1-3月上升2.6個百分點。其中，批發(fā)和零售業(yè)零售額25.29億元，增長16.9%；住宿和餐飲業(yè)零售額5.35億元，增長17.9%。消費市場持續(xù)趨旺消費市場持續(xù)趨旺 1-6月商品房銷售面積28.65萬平方米，同比增長12.4%

7、；商品房銷售金額11.75億元，增長17.2%，繼1-5月首次扭轉(zhuǎn)去年年初以來的持續(xù)負(fù)增長態(tài)勢后，商品房銷售面積和銷售金額均呈現(xiàn)兩位數(shù)增長。顯示5月以來，樓市出現(xiàn)逐步回暖跡象。 樓市初顯回暖樓市初顯回暖惠陽區(qū)振業(yè)創(chuàng)新發(fā)展有限公司惠陽區(qū)振業(yè)創(chuàng)新發(fā)展有限公司101-6月新簽利用外商直接投資合同21宗，合同利用外商直接投資1.01億美元，同比下降6.6；實際利用外商直接投資1.25億美元，增長1.6。利用外資保持平穩(wěn)利用外資保持平穩(wěn)1-6月完成稅收總額8.91億元，同比下降1，降幅比1-3月和1-5月分別收窄9.1和3.1個百分點，主要是營業(yè)稅、企業(yè)所得稅的降幅持續(xù)收窄。其中，國稅收入4.33億元，

8、增長15.2，增收主要得益于增值稅中“免、抵”調(diào)庫收入增長54.5%的拉動；地稅收入4.58億元，下降12.6。稅收收入降幅逐月收窄稅收收入降幅逐月收窄種類總額（億元）增長增值稅3.6725%營業(yè)稅1.93-21%企業(yè)所得稅0.96-26.3%惠陽區(qū)振業(yè)創(chuàng)新發(fā)展有限公司惠陽區(qū)振業(yè)創(chuàng)新發(fā)展有限公司11 財政收入增幅略有回升。1-6月完成財政收入6.55億元，同比增長7，其中財政一般預(yù)算收入5.31億元，增長8.6，增幅比1-3月分別回升0.6和5.2個百分點。 信貸增速持續(xù)加快。6月末，金融機構(gòu)人民幣各項貸款余額68.72億元，比年初增加17.59億元，增長34.4%，增幅比去年同期和5月末分別

9、上升12.7和5.5個百分點。財政、信貸指標(biāo)財政、信貸指標(biāo) 城鄉(xiāng)居民收入保持較快增長。1-6月農(nóng)村居民人均現(xiàn)金收入4799元，同比增長19%；在崗職工月平均工資1739元，同比增長13.7%。6月末，城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額126.74億元，比年初增長6.5%。城鄉(xiāng)居民收入水平城鄉(xiāng)居民收入水平惠陽區(qū)振業(yè)創(chuàng)新發(fā)展有限公司惠陽區(qū)振業(yè)創(chuàng)新發(fā)展有限公司12億元企業(yè)支撐作用減弱。億元企業(yè)支撐作用減弱。 2008年全年總產(chǎn)值超億元的28家工業(yè)企業(yè)，1-6月完成工業(yè)總產(chǎn)值37.09億元，占規(guī)模以上工業(yè)比重44 %，同比下降11%，降幅比1-5月擴大4.4個百分點。重點項目建設(shè)整體進展緩慢。重點項目建設(shè)整體進展緩

10、慢。 1-6月重點項目完成投資8.31億元，只完成年度計劃的28.4%。重點項目建設(shè)整體推進工作與序時進度要求存在較大差距。限額以上批發(fā)和零售業(yè)、住宿和餐飲業(yè)銷售出現(xiàn)下滑。限額以上批發(fā)和零售業(yè)、住宿和餐飲業(yè)銷售出現(xiàn)下滑。 1-6月限額以上批發(fā)和零售業(yè)零售額2.27億元，同比下降11.7%；星級及限額以上住宿和餐飲業(yè)零售額0.53億元，下降1.6%，雙雙出現(xiàn)負(fù)增長，顯示大型超市、大賣場和星級賓館酒店一改近年來引領(lǐng)和帶動行業(yè)增長的格局。外貿(mào)出口下滑明顯。外貿(mào)出口下滑明顯。 1-5月實現(xiàn)外貿(mào)出口總額4.60億美元，同比下降26.8%，降幅比1-3月、1-4月分別擴大3.9和2.5個百分點。宏觀經(jīng)濟存

11、在問題宏觀經(jīng)濟存在問題惠陽區(qū)振業(yè)創(chuàng)新發(fā)展有限公司惠陽區(qū)振業(yè)創(chuàng)新發(fā)展有限公司130909年上半年宏觀市場分析年上半年宏觀市場分析20092009年上半年：繼續(xù)加大貨幣政策對房地產(chǎn)的支持力度年上半年：繼續(xù)加大貨幣政策對房地產(chǎn)的支持力度如果說明書008年的下半年的政策釋放了住房需求，而2009年上半年的政策則主要向房地產(chǎn)開發(fā)商傾斜，以多種金融政策支持房地產(chǎn)企業(yè)提供資金支持，以保持投資的穩(wěn)定增長。2008年上半年2008年下半年2009年上半年以“兩防“為目標(biāo)緊縮的貨幣政策停止房地產(chǎn)企業(yè)用于買地的ipo融資等”一保一控“”保增長”適度寬松的貨幣政策降息，減稅等密集，高強度的措施全力保經(jīng)濟增長落實房地產(chǎn)

12、信貸政策加大信貸政策對房地產(chǎn)的支持力度支持開發(fā)企業(yè)的融資需求惠陽區(qū)振業(yè)創(chuàng)新發(fā)展有限公司惠陽區(qū)振業(yè)創(chuàng)新發(fā)展有限公司140909年上半年宏觀市場分析年上半年宏觀市場分析20092009年上半年：繼續(xù)加大貨幣政策年上半年：繼續(xù)加大貨幣政策“促投資，保增長“下的房地產(chǎn)政策3月：中央“兩會”3月：央行銀監(jiān)會92號文件5月：國務(wù)院27號文3月：廣東省十五條全年新增貸款5萬億元以上，額度不設(shè)上限促進普通商品住房消費和保險，加大對中小套型，中低價普通商品房建設(shè)的信貸支持落實房地產(chǎn)信貸政策，加大對中小套型，中低價位普通商品房建設(shè)的信貸支持力度做好有實力的發(fā)展商的融資支持和配套金融服務(wù)普通住房項目投資次本金比例由

13、35%下調(diào)至20%其他房地產(chǎn)項目資本金比例由35%下調(diào)至30%廣東省2009年智取消限外令支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對事場變化，土地價格可延期支付，土地增值稅可分期支付，支持開發(fā)商融資惠陽區(qū)振業(yè)創(chuàng)新發(fā)展有限公司惠陽區(qū)振業(yè)創(chuàng)新發(fā)展有限公司150909年上半年宏觀市場分析年上半年宏觀市場分析貨幣政策效果：房地產(chǎn)開發(fā)資金獲得信貸支持貨幣政策效果：房地產(chǎn)開發(fā)資金獲得信貸支持2008年下半年，房地產(chǎn)開發(fā)資金自籌比例較高，開發(fā)商資金鏈緊張，而到了2009年，國內(nèi)貸款比例由17%的水平上升至22%左右，同時自籌資金比例相對下降，隨著3月樓市小陽春以來，其他資金（主要是銷售回款）的比重迅速上升?；蓐枀^(qū)振業(yè)創(chuàng)新發(fā)

14、展有限公司惠陽區(qū)振業(yè)創(chuàng)新發(fā)展有限公司160909年上半年宏觀市場分析年上半年宏觀市場分析惠陽區(qū)振業(yè)創(chuàng)新發(fā)展有限公司惠陽區(qū)振業(yè)創(chuàng)新發(fā)展有限公司170909年上半年宏觀市場分析年上半年宏觀市場分析惠陽區(qū)振業(yè)創(chuàng)新發(fā)展有限公司惠陽區(qū)振業(yè)創(chuàng)新發(fā)展有限公司18土地市場分析土地市場分析區(qū)域市場分析區(qū)域市場分析惠陽區(qū)振業(yè)創(chuàng)新發(fā)展有限公司惠陽區(qū)振業(yè)創(chuàng)新發(fā)展有限公司19土地市場分析土地市場分析區(qū)域市場分析區(qū)域市場分析惠陽區(qū)振業(yè)創(chuàng)新發(fā)展有限公司惠陽區(qū)振業(yè)創(chuàng)新發(fā)展有限公司20區(qū)域市場分析區(qū)域市場分析近年住供應(yīng)情況分析近年住供應(yīng)情況分析惠陽區(qū)振業(yè)創(chuàng)新發(fā)展有限公司惠陽區(qū)振業(yè)創(chuàng)新發(fā)展有限公司21區(qū)域市場分析區(qū)域市場分析近期

15、住供應(yīng)情況分析近期住供應(yīng)情況分析惠陽區(qū)振業(yè)創(chuàng)新發(fā)展有限公司惠陽區(qū)振業(yè)創(chuàng)新發(fā)展有限公司22區(qū)域市場分析區(qū)域市場分析近年市場供應(yīng)戶型分析近年市場供應(yīng)戶型分析惠陽區(qū)振業(yè)創(chuàng)新發(fā)展有限公司惠陽區(qū)振業(yè)創(chuàng)新發(fā)展有限公司23區(qū)域市場分析區(qū)域市場分析近年市場供應(yīng)戶型分析近年市場供應(yīng)戶型分析惠陽區(qū)振業(yè)創(chuàng)新發(fā)展有限公司惠陽區(qū)振業(yè)創(chuàng)新發(fā)展有限公司24區(qū)域市場分析區(qū)域市場分析惠陽區(qū)振業(yè)創(chuàng)新發(fā)展有限公司惠陽區(qū)振業(yè)創(chuàng)新發(fā)展有限公司25市場存量分析市場存量分析區(qū)域市場分析區(qū)域市場分析惠陽區(qū)振業(yè)創(chuàng)新發(fā)展有限公司惠陽區(qū)振業(yè)創(chuàng)新發(fā)展有限公司26在售樓盤情況統(tǒng)計在售樓盤情況統(tǒng)計項目名稱項目名稱所屬所屬片區(qū)片區(qū)建筑面積（建筑面積（）主

16、力戶型主力戶型均價（元均價（元/）半島一號惠陽新中心區(qū)惠陽新中心區(qū)100萬聯(lián)排、疊加、小高層洋房（別墅已售罄）別墅152萬/套；洋房：3900東方新城24萬三期高層一房至五房三期1月1推出均價3600城市經(jīng)典79478二房/三房/四房/復(fù)式均價4100中區(qū)華府12萬二房/三房均價4200現(xiàn)推出均價3900優(yōu)品07523萬公寓/一房/二房4000（帶精裝）新陽城80萬二房/三房/四房暫未定價光耀城100萬聯(lián)排、雙拼8000-9000碧桂園130萬雙拼、聯(lián)排均價6500區(qū)域市場分析區(qū)域市場分析惠陽區(qū)振業(yè)創(chuàng)新發(fā)展有限公司惠陽區(qū)振業(yè)創(chuàng)新發(fā)展有限公司27項目名稱項目名稱所屬所屬片區(qū)片區(qū)建筑面積（）建筑面

17、積（）主力戶型主力戶型均價（元均價（元/ /）新天名城大亞灣大亞灣行政中行政中心區(qū)心區(qū)16.25萬二房/三房5100聽濤雅苑13.1萬主力戶型為3060的夾層，買一層送一層4700新際首座4萬酒店式公寓/一房/二房/均價5300國香金灣雅苑57918.18一房/二房/三房均價4800大江新都會71048酒店式公寓/一房/二房三房4500項目名稱項目名稱所屬所屬片區(qū)片區(qū)建筑面積（）建筑面積（）主力戶型主力戶型均價（元均價（元/ /）珠江東岸大大亞亞灣灣西西區(qū)區(qū)33.6聯(lián)排別墅/雙拼別墅均價5900德洲城52萬二房/三房4600美岸棲庭77934一房/二房/三房目前均價4700君匯上城16萬二房/

18、三房/四房均價4500愛頓第三季10萬一房/二房預(yù)計均價4600菩提園21萬四房/五房第三期單位推出均價4700太陽灣43萬一房二房三房四房4600（洋房）公寓4200（含裝修）區(qū)域市場分析區(qū)域市場分析惠陽區(qū)振業(yè)創(chuàng)新發(fā)展有限公司惠陽區(qū)振業(yè)創(chuàng)新發(fā)展有限公司28后期市場預(yù)期后期市場預(yù)期惠陽區(qū)振業(yè)創(chuàng)新發(fā)展有限公司惠陽區(qū)振業(yè)創(chuàng)新發(fā)展有限公司29后期市場預(yù)期后期市場預(yù)期惠陽區(qū)振業(yè)創(chuàng)新發(fā)展有限公司惠陽區(qū)振業(yè)創(chuàng)新發(fā)展有限公司30后期市場預(yù)期后期市場預(yù)期惠陽區(qū)振業(yè)創(chuàng)新發(fā)展有限公司惠陽區(qū)振業(yè)創(chuàng)新發(fā)展有限公司31后期市場預(yù)期后期市場預(yù)期惠陽區(qū)振業(yè)創(chuàng)新發(fā)展有限公司惠陽區(qū)振業(yè)創(chuàng)新發(fā)展有限公司32后期市場預(yù)期后期市場預(yù)

19、期惠陽區(qū)振業(yè)創(chuàng)新發(fā)展有限公司惠陽區(qū)振業(yè)創(chuàng)新發(fā)展有限公司33后期市場預(yù)期后期市場預(yù)期區(qū)域?qū)⑼茦潜P統(tǒng)計區(qū)域?qū)⑼茦潜P統(tǒng)計片片區(qū)區(qū)項目名稱項目名稱物業(yè)物業(yè)位置位置項目項目性質(zhì)性質(zhì)推出套數(shù)推出套數(shù)批售面批售面積積均價均價大亞灣海灣首府高層西二大道交警大隊東側(cè)住宅65679272天順俊園高層大亞灣大道華南建材城旁住宅39967000未定春曉花園高層/小高層大亞灣大道與澳霞大道交匯處住宅31224000新都匯小高層澳頭圓盤旁住宅440 42299.4 4500花城灣小高層/高層大亞灣龍海二路住宅6005萬濱海星城高層澳頭安惠大道南側(cè)，*近澳頭港住宅1400100000未定惠陽天安新陽城高層/小高層惠陽區(qū)人民

20、路北段淡水河邊住宅100000未定惠陽區(qū)振業(yè)創(chuàng)新發(fā)展有限公司惠陽區(qū)振業(yè)創(chuàng)新發(fā)展有限公司34第二部分第二部分bcbc組團解析組團解析概述：概述：本部分依據(jù)規(guī)劃設(shè)計要點，對bc組團進行重點評述，并對項目的定位進行適度延展。bc組團規(guī)劃指標(biāo)；bc組團產(chǎn)品類型分析；bc組團產(chǎn)品戶型分析；bc組團整體swot分析。惠陽區(qū)振業(yè)創(chuàng)新發(fā)展有限公司惠陽區(qū)振業(yè)創(chuàng)新發(fā)展有限公司35 b b組團經(jīng)濟數(shù)據(jù)組團經(jīng)濟數(shù)據(jù) 總用地面積：總用地面積：7300073000平方米。平方米?？偨ㄖ娣e：總建筑面積：28430.0828430.08平方米。平方米。容積率：約容積率：約0.40.4計容積率建筑面積：計容積率建筑面積：23

21、952.123952.1平方米平方米不計容積率面積：不計容積率面積：4477.984477.98平方米平方米產(chǎn)品形態(tài)：獨棟別墅、雙拼別墅產(chǎn)品形態(tài)：獨棟別墅、雙拼別墅產(chǎn)品數(shù)量：產(chǎn)品數(shù)量：6161棟，獨棟棟，獨棟4141棟，雙拼棟，雙拼 2020棟，共計棟，共計8181戶戶惠陽區(qū)振業(yè)創(chuàng)新發(fā)展有限公司惠陽區(qū)振業(yè)創(chuàng)新發(fā)展有限公司36 b b組團地塊分析組團地塊分析 北坡北坡總用地面積：總用地面積：7300073000平方米，平方米，整體近似橢圓形。整體近似橢圓形。項目地塊整體存在高差，為中項目地塊整體存在高差，為中心較高的山形地塊。心較高的山形地塊。北坡獨棟別墅較多，景觀及通北坡獨棟別墅較多，景觀及通

22、風(fēng)受到影響。風(fēng)受到影響。臨湖面不大，且僅有臨湖面不大，且僅有1 1側(cè)臨湖，側(cè)臨湖，無法從硬件條件超越無法從硬件條件超越a a組團。組團。地勢較高地勢較高區(qū)域區(qū)域東東南南風(fēng)風(fēng)惠陽區(qū)振業(yè)創(chuàng)新發(fā)展有限公司惠陽區(qū)振業(yè)創(chuàng)新發(fā)展有限公司37 b b組團產(chǎn)品類型分析組團產(chǎn)品類型分析 b組團主打產(chǎn)品是獨棟和雙拼別墅。l獨棟別墅戶型列表：獨棟戶型12種，共41戶（308-395）。戶型戶型a ad de ef fh hmmp pqq、 qqqqs sx x戶數(shù)戶數(shù)232222511426面職（）面職（）386379381328327308395308308312308l雙拼別墅戶型列表：雙拼戶型4種，共40戶（

23、251-264.62 ）。戶型戶型t tu uv vww棟數(shù)棟數(shù)61022戶數(shù)戶數(shù)122044面積面積264.62256.26251261.68u純獨棟的產(chǎn)品類型對比別墅其他種類的產(chǎn)品，本身就具備極強的產(chǎn)品優(yōu)勢。純獨棟的產(chǎn)品類型對比別墅其他種類的產(chǎn)品，本身就具備極強的產(chǎn)品優(yōu)勢。u純獨棟的產(chǎn)品在惠陽、大亞灣片區(qū)不多，市場競爭力強純獨棟的產(chǎn)品在惠陽、大亞灣片區(qū)不多，市場競爭力強u雙拼別墅面積較小，總價較低，是投資性較好的別墅類產(chǎn)品雙拼別墅面積較小，總價較低，是投資性較好的別墅類產(chǎn)品惠陽區(qū)振業(yè)創(chuàng)新發(fā)展有限公司惠陽區(qū)振業(yè)創(chuàng)新發(fā)展有限公司38 與與a a組團比較分析組團比較分析 b組團的總用地面積相較a

24、組團的8萬平米稍微要??；總建筑面積相較a組團稍大，容積率要高于a組團；由于引入了雙拼別墅，在建筑密度和品質(zhì)感要略微比純獨棟的a組團低；在整體產(chǎn)品棟數(shù)數(shù)量與a組團基本持平，但戶數(shù)要高于a組團；首次引入雙拼單位，且產(chǎn)品數(shù)量不少； 與與a a組團經(jīng)濟數(shù)據(jù)比較組團經(jīng)濟數(shù)據(jù)比較 惠陽區(qū)振業(yè)創(chuàng)新發(fā)展有限公司惠陽區(qū)振業(yè)創(chuàng)新發(fā)展有限公司39 與與a a組團比較分析組團比較分析 與與a a組團綜合比較組團綜合比較 b組團僅1側(cè)臨湖，整體價值不及a組團3面臨湖；b組團以獨棟別墅為主，雙拼別墅為輔，不及a組團純粹、高端；b組團地勢南高北低，從風(fēng)水和自然條件不及a組團南低北高的天然地勢；b組團高差要高于a組團，部分單

25、位的錯開視角要稍好于a組團；b組團的二層大開間的戶型沒有a組團多，產(chǎn)品基礎(chǔ)不及a組團。 結(jié)論：結(jié)論： b組團從自身硬件條件難以超越a組團；但增加了產(chǎn)品的多樣性，豐富了產(chǎn)品線，覆蓋更多客戶需求；如要超越a組團，在產(chǎn)品細(xì)節(jié)、品質(zhì)方面及營銷手法上需要有所創(chuàng)新并 加大力度；可以借用a組團的部分資源和影響力為b組團的快速啟動創(chuàng)造條件?；蓐枀^(qū)振業(yè)創(chuàng)新發(fā)展有限公司惠陽區(qū)振業(yè)創(chuàng)新發(fā)展有限公司40 b b組團產(chǎn)品戶型分析組團產(chǎn)品戶型分析 p p戶型分析戶型分析半地下層半地下層地上三層地上三層洗手間與衣廚距離較近過道較窄地上二層地上二層露臺較小洗手間距客廳較遠(yuǎn)地上一層地上一層惠陽區(qū)振業(yè)創(chuàng)新發(fā)展有限公司惠陽區(qū)振業(yè)創(chuàng)

26、新發(fā)展有限公司41 b b組團產(chǎn)品戶型分析組團產(chǎn)品戶型分析 p p戶型分析戶型分析p 戶型方正，使用率高，有私家花園；p 戶型設(shè)計大氣，挑高客廳極為方正，主臥室面積大；p 動、靜功能區(qū)分布合理，兩部分有效融合但又不會互相干擾；p 雙車位車庫，面積全贈送；p 贈送半地下室；p 主臥空間大，功能齊備，注重了私密性設(shè)計；p 共有2個觀景陽臺和1個私家平臺。p太陽能集熱板的環(huán)保設(shè)計總體評價：總體評價： 1、贈送面積多，面積配比合理。 2、戶型方正，使用率高。 3、戶型功能分區(qū)合理?；蓐枀^(qū)振業(yè)創(chuàng)新發(fā)展有限公司惠陽區(qū)振業(yè)創(chuàng)新發(fā)展有限公司42 b b組團產(chǎn)品戶型分析組團產(chǎn)品戶型分析 q q戶型分析戶型分析半

27、地下層半地下層地上一層地上一層地上二層地上二層地上三層地上三層走走廊廊過過于于擁擁擠擠走走廊廊過過于于擁擁擠擠私家平臺設(shè)計私家平臺設(shè)計惠陽區(qū)振業(yè)創(chuàng)新發(fā)展有限公司惠陽區(qū)振業(yè)創(chuàng)新發(fā)展有限公司43 b b組團產(chǎn)品戶型分析組團產(chǎn)品戶型分析 q q戶型分析戶型分析p 戶型方正，使用率高；p 一層入口轉(zhuǎn)彎占用空間；p 沿用了典型的美式建筑功能布局，一層動、靜功能區(qū)完全分離；p 雙車位車庫，面積全贈送；p 贈送半地下室；p 三層全部作為主臥，私密性極佳，且設(shè)置了超大露臺；總體評價：總體評價： 1、每層功能布局較為合理。 2、一層入口大氣，但轉(zhuǎn)彎設(shè)計占用空間。 3、露臺大小不一，部分露臺面積過大。惠陽區(qū)振業(yè)創(chuàng)

28、新發(fā)展有限公司惠陽區(qū)振業(yè)創(chuàng)新發(fā)展有限公司44 b b組團產(chǎn)品戶型分析組團產(chǎn)品戶型分析 u u戶型分析戶型分析半地下層半地下層地上一層地上一層地上二層地上二層地上三層地上三層私家平臺設(shè)計私家平臺設(shè)計私家平臺設(shè)計私家平臺設(shè)計私家平臺設(shè)計私家平臺設(shè)計惠陽區(qū)振業(yè)創(chuàng)新發(fā)展有限公司惠陽區(qū)振業(yè)創(chuàng)新發(fā)展有限公司45 b b組團產(chǎn)品戶型分析組團產(chǎn)品戶型分析 u u戶型分析戶型分析戶型名稱計容積率建筑面積(m2)u256.26p 一層入戶每棟兩戶入口距離過近；p 采用了開放式私家平臺設(shè)計，感覺不錯；p平臺較多，二三層重復(fù)?？傮w評價：總體評價： 1、整體功能布局稍顯擁擠。 2、私家平臺是亮點，但犧牲了不少內(nèi)部空間。

29、惠陽區(qū)振業(yè)創(chuàng)新發(fā)展有限公司惠陽區(qū)振業(yè)創(chuàng)新發(fā)展有限公司46 b b組團主力戶型分析總結(jié)組團主力戶型分析總結(jié)惠陽區(qū)振業(yè)創(chuàng)新發(fā)展有限公司惠陽區(qū)振業(yè)創(chuàng)新發(fā)展有限公司47cc組團經(jīng)濟數(shù)據(jù)組團經(jīng)濟數(shù)據(jù) 總用地面積：總用地面積：5040050400平方米。平方米?？偨ㄖ娣e：總建筑面積：21334.8521334.85平方米。平方米。容積率：約容積率：約0.40.4計容積率建筑面積：計容積率建筑面積：18045.5618045.56平方米平方米不計容積率面積：不計容積率面積：3289.293289.29平方米平方米產(chǎn)品形態(tài)：獨棟別墅、雙拼別墅產(chǎn)品形態(tài)：獨棟別墅、雙拼別墅產(chǎn)品數(shù)量：產(chǎn)品數(shù)量：4343棟，獨棟棟

30、，獨棟2424棟，雙拼棟，雙拼 1919棟，共計棟，共計6262戶戶惠陽區(qū)振業(yè)創(chuàng)新發(fā)展有限公司惠陽區(qū)振業(yè)創(chuàng)新發(fā)展有限公司48 c c組團地塊分析組團地塊分析 總用地面積：總用地面積： 5040050400平方米，平方米，整體近似三角形。整體近似三角形。項目地塊整體也存在高差，但項目地塊整體也存在高差，但高差沒有高差沒有b b組團明顯。組團明顯。西側(cè)獨棟別墅較多，臨近花溪西側(cè)獨棟別墅較多，臨近花溪谷，可以體現(xiàn)獨棟價值。谷，可以體現(xiàn)獨棟價值。臨湖面不大，且僅有臨湖面不大，且僅有1/31/3臨湖，臨湖，臨湖展示面無法匹敵臨湖展示面無法匹敵a a、b b組組團。團。地勢較高地勢較高區(qū)域區(qū)域東東南南風(fēng)風(fēng)

31、惠陽區(qū)振業(yè)創(chuàng)新發(fā)展有限公司惠陽區(qū)振業(yè)創(chuàng)新發(fā)展有限公司49 c c組團產(chǎn)品類型分析組團產(chǎn)品類型分析 c組團主打產(chǎn)品是獨棟和雙拼別墅。l獨棟別墅戶型列表：獨棟戶型9種，共24戶（286-386）。戶型戶型ccd de ef fh hmmn ns sx x戶數(shù)戶數(shù)3 35 52 21 11 13 33 35 51 1面職（）面職（）386386383383381381328328326326308308286286312312308308l雙拼別墅戶型列表：雙拼戶型2種，共38戶（256-265 ）。戶型戶型t tu u棟數(shù)棟數(shù)109戶數(shù)戶數(shù)2020面積面積264.62256.26惠陽區(qū)振業(yè)創(chuàng)新發(fā)展

32、有限公司惠陽區(qū)振業(yè)創(chuàng)新發(fā)展有限公司50 與與abab組團比較分析組團比較分析 c組團的總用地面積相較ab組團的要小得多，整體規(guī)模也較前兩個組團?。豢偨ㄖ娣e相較ab組團都小，容積率跟b組團一樣；也引入了雙拼別墅，整體品質(zhì)感較a組團稍低，但比b組團略高；整體產(chǎn)品棟數(shù)數(shù)量比ab組團都少，但戶數(shù)要高于a組團； 與與a a、b b組團經(jīng)濟數(shù)據(jù)比組團經(jīng)濟數(shù)據(jù)比較較 惠陽區(qū)振業(yè)創(chuàng)新發(fā)展有限公司惠陽區(qū)振業(yè)創(chuàng)新發(fā)展有限公司51 與與abab組團比較分析組團比較分析 與與abab組團綜合比較組團綜合比較 c組團僅1/3側(cè)臨湖，整體臨湖價值不及ab組團；c組團仍以獨棟別墅為主，雙拼別墅為輔，整體不及a組團，與b組

33、團類似；c組團地勢北高南低，符合廣東的風(fēng)水習(xí)慣，獨棟的品質(zhì)感要好過b組團；c組團高差低于b組團，產(chǎn)品密度稍??；c組團的二層大開間的戶型沒有a組團多，產(chǎn)品基礎(chǔ)不及a組團?；蓐枀^(qū)振業(yè)創(chuàng)新發(fā)展有限公司惠陽區(qū)振業(yè)創(chuàng)新發(fā)展有限公司52 c c組團產(chǎn)品戶型分析組團產(chǎn)品戶型分析 s s戶型分析戶型分析半地下層半地下層地上一層地上一層地上二層地上二層地上三層地上三層全封閉全封閉地下室地下室轉(zhuǎn)角露臺轉(zhuǎn)角露臺惠陽區(qū)振業(yè)創(chuàng)新發(fā)展有限公司惠陽區(qū)振業(yè)創(chuàng)新發(fā)展有限公司53 c c組團產(chǎn)品戶型分析組團產(chǎn)品戶型分析 s s戶型分析戶型分析p 戶型方正，使用率高，有私家花園；p 戶型設(shè)計大氣，挑高客廳極為方正，主臥室面積大；p

34、 動、靜功能區(qū)分布合理，兩部分有效融合但又不會互相干擾；p 雙車位車庫，面積全贈送；p 贈送半地下室；p 主臥空間大，功能齊備，注重了私密性設(shè)計；p 2層及3層注意了露臺及陽臺的設(shè)計，提高了附送率；p太陽能集熱板的環(huán)保設(shè)計?？傮w評價：總體評價： 1、贈送面積多，面積配比合理。 2、戶型方正，使用率高。 3、戶型功能分區(qū)合理?；蓐枀^(qū)振業(yè)創(chuàng)新發(fā)展有限公司惠陽區(qū)振業(yè)創(chuàng)新發(fā)展有限公司54cc組團產(chǎn)品戶型分析組團產(chǎn)品戶型分析t t戶型分析戶型分析半地下層半地下層地上二層地上二層地上三層地上三層私家平臺設(shè)計私家平臺設(shè)計私家平臺設(shè)計私家平臺設(shè)計地上一層地上一層惠陽區(qū)振業(yè)創(chuàng)新發(fā)展有限公司惠陽區(qū)振業(yè)創(chuàng)新發(fā)展有限

35、公司55 c c組團產(chǎn)品戶型分析組團產(chǎn)品戶型分析 t t戶型分析戶型分析戶型名稱計容積率建筑面積(m2)t264.62p 一層入戶每棟兩戶入口距離過近；p 采用了開放式私家平臺設(shè)計，感覺不錯；p平臺較多，二三層重復(fù)。總體評價：總體評價： 1、整體功能布局稍顯擁擠。 2、私家平臺是亮點，但犧牲了不少內(nèi)部空間?；蓐枀^(qū)振業(yè)創(chuàng)新發(fā)展有限公司惠陽區(qū)振業(yè)創(chuàng)新發(fā)展有限公司56 b b組團整體組團整體swotswot分析分析優(yōu)勢優(yōu)勢( strength)( strength)劣勢劣勢(weak)(weak)1、湖山資源的中心位置；2、獨棟與雙拼單位互補性較強；3、園林、產(chǎn)品、太陽能、車位高附加值、高附送率4、

36、a組團景觀起到的積極作用1、項目整體配套還沒有跟上；2、區(qū)域配套欠缺，生活不便。機會機會 (opportunity)(opportunity)1、周邊可競爭的同類產(chǎn)品較少2、惠南大道車流的日漸增多3、后續(xù)組團的陸續(xù)開發(fā)和配套的日漸完善 建立片區(qū)頂級鄉(xiāng)村風(fēng)情大盤印象，建立差異化競爭級別感注重細(xì)節(jié)，突出高形象和高展示價值威脅威脅 (threaten)(threaten)1、目前市場環(huán)境不確定性帶來的銷售壓力2、周邊區(qū)域及整個珠三角高端 客戶的流失線上線下結(jié)合，廣泛積累客戶整合資源，制造稀缺惠陽區(qū)振業(yè)創(chuàng)新發(fā)展有限公司惠陽區(qū)振業(yè)創(chuàng)新發(fā)展有限公司57bc組團整體市場定位；a組團定位借鑒；bc組團產(chǎn)品定位

37、；bc組團產(chǎn)品規(guī)劃建議。第三部分第三部分bcbc組團產(chǎn)品組團產(chǎn)品定位建議定位建議概述：概述：本部分主要基于前面的分析和總結(jié)，對bc組團的產(chǎn)品定位提出建議，從產(chǎn)品面積區(qū)間到附加價值提出能夠優(yōu)化提升產(chǎn)品，使其更有市場競爭力的可行性建議?；蓐枀^(qū)振業(yè)創(chuàng)新發(fā)展有限公司惠陽區(qū)振業(yè)創(chuàng)新發(fā)展有限公司58bcbc組團整體市場定位組團整體市場定位追隨者追隨者搭便車，借勢搭便車，借勢以小博大以小博大, ,殺傷戰(zhàn)術(shù)殺傷戰(zhàn)術(shù)價格戰(zhàn)的制造者價格戰(zhàn)的制造者補缺者補缺者目標(biāo)明確，挖掘客戶目標(biāo)明確，挖掘客戶瞄準(zhǔn)市場縫隙瞄準(zhǔn)市場縫隙創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點經(jīng)過經(jīng)過a a組團的組團的100%100%完美售罄，本項目以原生態(tài)

38、鄉(xiāng)村別墅小鎮(zhèn)的創(chuàng)新定位完美售罄，本項目以原生態(tài)鄉(xiāng)村別墅小鎮(zhèn)的創(chuàng)新定位下順利體現(xiàn)了高價值，突出了產(chǎn)品特色，確立了區(qū)域別墅市場的領(lǐng)導(dǎo)者地下順利體現(xiàn)了高價值，突出了產(chǎn)品特色，確立了區(qū)域別墅市場的領(lǐng)導(dǎo)者地位。位。挑戰(zhàn)者挑戰(zhàn)者拉近與領(lǐng)導(dǎo)者的距離拉近與領(lǐng)導(dǎo)者的距離強調(diào)新的評估標(biāo)準(zhǔn)強調(diào)新的評估標(biāo)準(zhǔn)強調(diào)產(chǎn)品的特色和價值強調(diào)產(chǎn)品的特色和價值領(lǐng)導(dǎo)者領(lǐng)導(dǎo)者領(lǐng)先區(qū)域別墅價格領(lǐng)先區(qū)域別墅價格產(chǎn)品有不可重復(fù)性產(chǎn)品有不可重復(fù)性是區(qū)域別墅樓盤代言人是區(qū)域別墅樓盤代言人惠陽區(qū)振業(yè)創(chuàng)新發(fā)展有限公司惠陽區(qū)振業(yè)創(chuàng)新發(fā)展有限公司59a a組團定位借鑒組團定位借鑒回顧回顧a a組團的整體定位，有很多值得借鑒的地方，具體如下：組團的整體定

39、位，有很多值得借鑒的地方，具體如下：原生態(tài)鄉(xiāng)村小鎮(zhèn)的調(diào)性差異，運用得很成功，如何在bc組團進行深化和延展；產(chǎn)品設(shè)計和市場定位較為準(zhǔn)確，合理的控制了產(chǎn)品面積區(qū)間，使得總價和單 價控制得很理想；具體戶型和局部設(shè)計較多創(chuàng)新，使其的市場競爭力強。a組團的花園面積比例較大，最高甚至達到3：1，使其在市場同類產(chǎn)品中遙 遙領(lǐng)先?；蓐枀^(qū)振業(yè)創(chuàng)新發(fā)展有限公司惠陽區(qū)振業(yè)創(chuàng)新發(fā)展有限公司60區(qū)域別墅項目主力戶區(qū)域別墅項目主力戶型面積區(qū)間一覽型面積區(qū)間一覽雅居樂白鷺湖惠州汝湖鎮(zhèn)獨棟，聯(lián)排，原創(chuàng)四聯(lián)排153-579合生國際新城3/4期水口雙拼、聯(lián)排230-320奧林匹克花園1期江北聯(lián)排180-280錦湖灣水口聯(lián)排390

40、領(lǐng)墅金山湖聯(lián)排300世紀(jì)東方城水口獨棟300-685鵬基萬林湖紅花湖獨棟、雙拼、聯(lián)排215-240 269-288景億鳳凰谷下角聯(lián)排250-300格林童話世界陳江聯(lián)排200東方威尼斯2期東平聯(lián)排，洋房，高層140-220翠微園別墅三期小金口聯(lián)排260-380景億鳳凰谷豐山一路聯(lián)排190-290潤園2期紅花湖獨棟、雙拼240-400珠江東岸大亞灣雙拼，聯(lián)排雙拼260，聯(lián)排350半島一號惠陽聯(lián)排、洋房200-270由于獨棟產(chǎn)品較為稀缺,大部分項目雙拼。聯(lián)排產(chǎn)品較多，且面積差異較大：獨棟面積在200-600平方米之間雙拼面積在190-360平方米之間聯(lián)排面積在150-400平方米之間疊拼面積在190

41、-340平方米之間惠陽區(qū)振業(yè)創(chuàng)新發(fā)展有限公司惠陽區(qū)振業(yè)創(chuàng)新發(fā)展有限公司61萬科清林徑 雙拼250310 300左右1：1萬科棠樾雙拼282 200400 200每戶3車位，部分看湖景 萬科蘭喬圣菲 雙拼獨棟360雙拼420獨棟 300400 200 2009年8月全部售罄 曦城雙拼212-500300左右102350 光耀城雙拼 268320 高送387花園130地下室主要類比項目主力戶主要類比項目主力戶型面積區(qū)間一覽型面積區(qū)間一覽根據(jù)根據(jù)a a組團的銷售情況，獨棟產(chǎn)品面積區(qū)間組團的銷售情況，獨棟產(chǎn)品面積區(qū)間286-398286-398的市場接受度較高，的市場接受度較高，bcbc組團目前組團目

42、前298-395298-395的面積區(qū)間涵蓋在的面積區(qū)間涵蓋在a a組團的面積區(qū)間內(nèi)，所以市場接受度風(fēng)險較小。組團的面積區(qū)間內(nèi)，所以市場接受度風(fēng)險較小。雙拼單位根據(jù)市場情況，接受度較高的面積區(qū)間為雙拼單位根據(jù)市場情況，接受度較高的面積區(qū)間為250-360250-360之間，之間，bcbc組團目前的組團目前的251-251-264 264 也涵蓋在主流雙拼單位面積區(qū)間內(nèi)，故可預(yù)計市場接受度風(fēng)險不高，且本項目雙拼也涵蓋在主流雙拼單位面積區(qū)間內(nèi)，故可預(yù)計市場接受度風(fēng)險不高，且本項目雙拼面積較小，總價的提升空間很大。面積較小，總價的提升空間很大?；蓐枀^(qū)振業(yè)創(chuàng)新發(fā)展有限公司惠陽區(qū)振業(yè)創(chuàng)新發(fā)展有限公司62

43、b b組團面積區(qū)間組團面積區(qū)間 獨棟：獨棟： 298-395298-395 主力戶型：主力戶型：307.77307.77（qq） 雙拼：雙拼： 251-264251-264 主力戶型：主力戶型：256.26256.26（t t）200m2220m2.240m2.260m2280m2300m2320m2350m2380m2400m2獨棟：獨棟：雙拼：雙拼：bcbc組團產(chǎn)品面積建議組團產(chǎn)品面積建議總體來看，按照目前計劃設(shè)計的產(chǎn)品面積區(qū)間較為合理，但是，雙拼單位面積區(qū)間總體來看，按照目前計劃設(shè)計的產(chǎn)品面積區(qū)間較為合理，但是，雙拼單位面積區(qū)間相對較小，如果贈送面積比例達不到相對較小，如果贈送面積比例達

44、不到1 1：1 1時，該產(chǎn)品的市場競爭力相對較弱，屆時時，該產(chǎn)品的市場競爭力相對較弱，屆時將會出現(xiàn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于普通聯(lián)排的價格，但是性價比卻沒有優(yōu)質(zhì)的聯(lián)排產(chǎn)品高。將會出現(xiàn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于普通聯(lián)排的價格，但是性價比卻沒有優(yōu)質(zhì)的聯(lián)排產(chǎn)品高。建議可以盡量調(diào)高雙拼單位的贈送面積，使其的附加價值具備絕對的市場競爭力。建議可以盡量調(diào)高雙拼單位的贈送面積，使其的附加價值具備絕對的市場競爭力。惠陽區(qū)振業(yè)創(chuàng)新發(fā)展有限公司惠陽區(qū)振業(yè)創(chuàng)新發(fā)展有限公司63bcbc組團院落面積建議組團院落面積建議建議可以適當(dāng)加大雙拼單位的院落面積，增強其在市場上的競爭力。建議可以適當(dāng)加大雙拼單位的院落面積，增強其在市場上的競爭力。bcbc組團院落面

45、積區(qū)間組團院落面積區(qū)間 獨棟：獨棟： 400-1200400-1200 雙拼：雙拼： 200-350200-350200m2250m2300m2350m2400m2500m2600m2700m2800m2900m2以上獨棟：獨棟：雙拼：雙拼：小雙拼具備低總價的絕對優(yōu)勢，但若不提高附送率，將無法體現(xiàn)對聯(lián)排的優(yōu)勢；小雙拼具備低總價的絕對優(yōu)勢，但若不提高附送率，將無法體現(xiàn)對聯(lián)排的優(yōu)勢；目前雙拼的院落面積不大，如需實現(xiàn)高價值，適當(dāng)調(diào)高院落面積以提高性價比；目前雙拼的院落面積不大，如需實現(xiàn)高價值，適當(dāng)調(diào)高院落面積以提高性價比；對比市場上同類產(chǎn)品的院落面積，本項目的絕對優(yōu)勢不突出。對比市場上同類產(chǎn)品的院落

46、面積，本項目的絕對優(yōu)勢不突出。經(jīng)過調(diào)查，目前市場上的大部分別墅項目獨棟的院落面積主要介于300-700之間，雙拼的院落面積介于200-400之間?；蓐枀^(qū)振業(yè)創(chuàng)新發(fā)展有限公司惠陽區(qū)振業(yè)創(chuàng)新發(fā)展有限公司64bcbc組團整體產(chǎn)品規(guī)劃建議組團整體產(chǎn)品規(guī)劃建議延續(xù)延續(xù)a a組團及原生態(tài)鄉(xiāng)村風(fēng)格調(diào)性，從設(shè)計到規(guī)劃需拔高及優(yōu)化。組團及原生態(tài)鄉(xiāng)村風(fēng)格調(diào)性，從設(shè)計到規(guī)劃需拔高及優(yōu)化?；蓐枀^(qū)振業(yè)創(chuàng)新發(fā)展有限公司惠陽區(qū)振業(yè)創(chuàng)新發(fā)展有限公司65bcbc組團從整體更需考慮產(chǎn)品布局和通風(fēng)采光的關(guān)系，借鑒組團從整體更需考慮產(chǎn)品布局和通風(fēng)采光的關(guān)系，借鑒a a組團的組團的錯開式布局，并注意南向入戶和盡量規(guī)避西北向日照直射的問

47、題。錯開式布局，并注意南向入戶和盡量規(guī)避西北向日照直射的問題。bcbc組團整體產(chǎn)品規(guī)劃建議組團整體產(chǎn)品規(guī)劃建議惠陽區(qū)振業(yè)創(chuàng)新發(fā)展有限公司惠陽區(qū)振業(yè)創(chuàng)新發(fā)展有限公司66bcbc組團整體產(chǎn)品規(guī)劃建議組團整體產(chǎn)品規(guī)劃建議bcbc組團由于湖岸資源沒有組團由于湖岸資源沒有a a組團優(yōu)質(zhì)，故建議在組團內(nèi)部通過合理規(guī)劃加組團優(yōu)質(zhì)，故建議在組團內(nèi)部通過合理規(guī)劃加大水系建設(shè)，利用自然地勢的高差，采用疊水或溪流的方式增加水景，人大水系建設(shè)，利用自然地勢的高差，采用疊水或溪流的方式增加水景，人為地提高景觀資源。為地提高景觀資源?；蓐枀^(qū)振業(yè)創(chuàng)新發(fā)展有限公司惠陽區(qū)振業(yè)創(chuàng)新發(fā)展有限公司67bcbc組團具體設(shè)計建議組團具體

48、設(shè)計建議組團內(nèi)部1-2級社區(qū)干線道路較窄，道路會車不方便，建議bc組團在設(shè)計時應(yīng)注意改善道路系統(tǒng)，適度加寬以便于車輛行駛。通過對通過對a a組團的整體設(shè)計重新進行評估，并根據(jù)購買客戶直接反饋的結(jié)組團的整體設(shè)計重新進行評估，并根據(jù)購買客戶直接反饋的結(jié)果，現(xiàn)對果，現(xiàn)對bcbc組團的具體部分設(shè)計提出建議。組團的具體部分設(shè)計提出建議。湖側(cè)根據(jù)情況適當(dāng)增加親水小碼頭或沿水木棧道，增加湖區(qū)景觀?；蓐枀^(qū)振業(yè)創(chuàng)新發(fā)展有限公司惠陽區(qū)振業(yè)創(chuàng)新發(fā)展有限公司68bcbc組團具體設(shè)計建議組團具體設(shè)計建議從a組團的物業(yè)單位來看，大面積涂料會降低產(chǎn)品檔次，建議bc組團部分外墻面適當(dāng)增加石材的比例或用墻面磚以提升產(chǎn)品檔次。部

49、分戶型的拱形廊柱設(shè)計使人感到壓抑且不實用，建議bc組團更改其形式或加大拱形寬度和高度?；蓐枀^(qū)振業(yè)創(chuàng)新發(fā)展有限公司惠陽區(qū)振業(yè)創(chuàng)新發(fā)展有限公司69bcbc組團具體設(shè)計建議組團具體設(shè)計建議部分戶型車庫斜屋面坡度角度過大，影響車庫上方臥室窗戶的設(shè)置，建議bc組團產(chǎn)品將車庫斜屋面角度調(diào)整角度或調(diào)整臥室窗戶位置。部分車庫低于外面道路平面且坡度向內(nèi)，下雨易導(dǎo)致雨水倒灌，建議bc組團部分產(chǎn)品修正車庫高差，避免出現(xiàn)同類問題?；蓐枀^(qū)振業(yè)創(chuàng)新發(fā)展有限公司惠陽區(qū)振業(yè)創(chuàng)新發(fā)展有限公司70bcbc組團具體設(shè)計建議組團具體設(shè)計建議部分戶型為全封閉地下室且無法做窗戶，影響地下室部分采光與通風(fēng)，建議bc組圖產(chǎn)品不做全封閉地下室

50、或做半地下室。無法開全窗的半地下室部分，建議在地下室上部開窗或做采光井，以保證通風(fēng)與采光的需要。部分戶型（如d戶型）入戶后墻體設(shè)計不合理造成視覺和實用性影響，又浪費成本，又影響使用，建議b組團進行優(yōu)化調(diào)整；部分戶型（如d戶型）出現(xiàn)的反梁現(xiàn)象及陽臺設(shè)計不合理造成的浪費?；蓐枀^(qū)振業(yè)創(chuàng)新發(fā)展有限公司惠陽區(qū)振業(yè)創(chuàng)新發(fā)展有限公司71bcbc組團具體設(shè)計建議組團具體設(shè)計建議f戶型外墻窗戶及窗眉設(shè)置不協(xié)調(diào)，建議在bc組團中進行優(yōu)化調(diào)整；三層主臥接陽臺設(shè)計不合理，光纖和通風(fēng)被遮擋，建議調(diào)整陽臺位置或開門位置。 樓梯間無窗戶，通風(fēng)和采光均受影響?；蓐枀^(qū)振業(yè)創(chuàng)新發(fā)展有限公司惠陽區(qū)振業(yè)創(chuàng)新發(fā)展有限公司72bcbc組

51、團提升產(chǎn)品品質(zhì)感的建議組團提升產(chǎn)品品質(zhì)感的建議因為要求因為要求bcbc組團整體超越組團整體超越a a組團，故除了從整體規(guī)劃盡量需優(yōu)化，在具組團，故除了從整體規(guī)劃盡量需優(yōu)化，在具體產(chǎn)品部分也應(yīng)該追求高品質(zhì)感和高附加價值，提升產(chǎn)品的性價比。體產(chǎn)品部分也應(yīng)該追求高品質(zhì)感和高附加價值，提升產(chǎn)品的性價比。在基礎(chǔ)硬件部分不改動的情況下，部分院墻、門頭裝飾、內(nèi)部梁柱及欄桿等部分飾物建議定制制作（設(shè)定不同的產(chǎn)品套餐），將定制改動的權(quán)力交給業(yè)主，提升產(chǎn)品附加價值。惠陽區(qū)振業(yè)創(chuàng)新發(fā)展有限公司惠陽區(qū)振業(yè)創(chuàng)新發(fā)展有限公司73bcbc組團提升產(chǎn)品品質(zhì)感的建議組團提升產(chǎn)品品質(zhì)感的建議可以通過增加裝飾壁爐，內(nèi)部局部雕塑等細(xì)

52、節(jié)的處理提升品質(zhì)感，增加裝飾窗花等。部分外墻及裝飾優(yōu)化處理，增加石材比例及用料講究，適當(dāng)增加外墻裝飾，如鐵藝門廊裝飾及窗框裝飾?；蓐枀^(qū)振業(yè)創(chuàng)新發(fā)展有限公司惠陽區(qū)振業(yè)創(chuàng)新發(fā)展有限公司74第四部分第四部分營銷戰(zhàn)略思路營銷戰(zhàn)略思路概述：概述：本部分根據(jù)設(shè)定的總目標(biāo)，通過對目前的營銷工作思路的歸納，提出bc組團的整體營銷戰(zhàn)略思路，為后期詳細(xì)的營銷工作開展提供指導(dǎo)思想。bc組團整體營銷目標(biāo)；bc組團整體營銷思路；bc組團樣板房、看樓通道建議；bc組團整體屬性推廣定位建議；bc組團營銷階段劃分；bc組團非銷售階段資金回流建議?；蓐枀^(qū)振業(yè)創(chuàng)新發(fā)展有限公司惠陽區(qū)振業(yè)創(chuàng)新發(fā)展有限公司75我們bc組團的整體營銷目

53、標(biāo)是什么？產(chǎn)品精工細(xì)作是為了什么？我們要達到怎樣的目標(biāo)？今年的主要營銷任務(wù)又是什么？我們要超越什么？問惠陽區(qū)振業(yè)創(chuàng)新發(fā)展有限公司惠陽區(qū)振業(yè)創(chuàng)新發(fā)展有限公司76bcbc組團整體營銷目標(biāo)組團整體營銷目標(biāo) 實現(xiàn)產(chǎn)品旺銷，從銷售時間、銷售價格、銷售利潤全面超越a組團； 實現(xiàn)產(chǎn)品口碑，拔高惠陽振業(yè)城別墅大盤高端形象，從產(chǎn)品檔次和品質(zhì)全面超越a組團； 確立成為區(qū)域別墅項目的絕對領(lǐng)導(dǎo)者，拉開與其他項目的檔次和距離； 全面超越a組團，超越我們自己，真正做到實效營銷、有效推廣，將營銷工作提升一個檔次。惠陽區(qū)振業(yè)創(chuàng)新發(fā)展有限公司惠陽區(qū)振業(yè)創(chuàng)新發(fā)展有限公司77根據(jù)目前的整體的項目進度，現(xiàn)階段的主要營銷工作為：bcb

54、c組團營銷思路組團營銷思路提前確定提前確定bcbc組團的展示區(qū)、樣板房和看樓通道；組團的展示區(qū)、樣板房和看樓通道；確定確定bcbc組團的整體調(diào)性和屬性定位；組團的整體調(diào)性和屬性定位；確定確定bcbc組團的幾個主要營銷階段；組團的幾個主要營銷階段；確定確定bcbc組團的整體推廣思路；組團的整體推廣思路；bcbc組團非營銷階段的資金回流建議。組團非營銷階段的資金回流建議?；蓐枀^(qū)振業(yè)創(chuàng)新發(fā)展有限公司惠陽區(qū)振業(yè)創(chuàng)新發(fā)展有限公司78b b組團樣板房及看樓通道組團樣板房及看樓通道樣板房選取樣板房選取2 2獨棟獨棟+1+1雙拼雙拼棟號位置戶型類型面積特 點備 注b12左側(cè)e獨棟381獨棟別墅，沿湖景觀較好2

55、套b1（備選）左側(cè)p獨棟395獨棟別墅，沿湖景觀較好，作為備選樣板房5套b9（清水樣板房）左側(cè)q獨棟308獨棟別墅的主力戶型，做清水樣板房15套b56左側(cè)u雙拼256雙拼主力戶型20套備注：備注：1、 b組團選取2套樣板房，1套備選單位，獨棟與雙拼各一套，獨棟選取景觀較好的湖景 單位，雙拼選擇較近、景觀較好主力戶型。 2、q戶型作為b組團獨棟別墅的主力戶型，具有一定的代表性，更能表現(xiàn)產(chǎn)品的特質(zhì)， 故建議選取b9棟作為清水樣板房單位。戶型分析：戶型分析：從以上的戶型列表可以看到，在b組團中，獨棟單位的q、q、q”戶型數(shù)量最多，共計15棟，但該戶型沿湖景較差，故建議做清水樣板房，獨棟別墅b12湖景

56、較好，雙拼戶型中u戶型數(shù)量最多，共有10棟，初步建議樣板房選擇該戶型，除此之外，選擇此兩種戶型為樣板房還有以下原因?；蓐枀^(qū)振業(yè)創(chuàng)新發(fā)展有限公司惠陽區(qū)振業(yè)創(chuàng)新發(fā)展有限公司79cc組團樣板房及看樓通道組團樣板房及看樓通道考慮：由于目前考慮：由于目前cc組團只是預(yù)計組團只是預(yù)計1010月底復(fù)工，具體日期未定，且目月底復(fù)工，具體日期未定，且目前尚無具體的工程節(jié)點，故在此，僅建議前尚無具體的工程節(jié)點，故在此，僅建議cc組團目前暫不考慮制作組團目前暫不考慮制作樣板房和展示區(qū)，其在銷售期內(nèi)作為樣板房和展示區(qū)，其在銷售期內(nèi)作為b b組團延續(xù)加推組團。組團延續(xù)加推組團。c組團中較多的獨棟戶型為d戶型和s戶型，雙

57、拼較多的為t戶型，因d戶型在a組團中已制作樣板房，且t戶型與u戶型較為類似，故建議c組團暫時不做樣板房和展示區(qū)設(shè)置考慮?；蓐枀^(qū)振業(yè)創(chuàng)新發(fā)展有限公司惠陽區(qū)振業(yè)創(chuàng)新發(fā)展有限公司80選擇選擇e e戶型作為獨棟樣板房的理由有：戶型作為獨棟樣板房的理由有：考慮最佳展示面因素，如左圖，西北側(cè)的沿湖面為最佳的展示面，故優(yōu)先考慮在此區(qū)域設(shè)置展示區(qū)；e戶型主要位于b組團的西側(cè)位置，為主要湖景景觀展示單位，雖然d戶型也占據(jù)同樣重要的位置，但因在a組團中已經(jīng)做了d戶型的精裝樣板房，故b組團將不考慮用d戶型作展示；沿湖需要對客戶進行景觀引導(dǎo)并進行構(gòu)造優(yōu)化方能體現(xiàn)其較高價值，如毛坯直接參觀，其內(nèi)部結(jié)構(gòu)和布局將對客戶構(gòu)成

58、一定影響。e戶型戶型b 12b 18b b組團樣板房及看樓通道組團樣板房及看樓通道p p戶型戶型d d戶戶型型d d戶戶型型qq戶型戶型惠陽區(qū)振業(yè)創(chuàng)新發(fā)展有限公司惠陽區(qū)振業(yè)創(chuàng)新發(fā)展有限公司81選擇選擇u u戶型作為雙拼樣板房的理由有：戶型作為雙拼樣板房的理由有：u戶型是首次引入的雙拼單位中數(shù)量最多的單位，占雙拼總量的50%，占b組團產(chǎn)品總量的16.7%；u戶型是本次推出的雙拼單位的重要戶型，其有一定的代表性；原本計劃選擇v、w戶型的臺地雙拼單位為樣板房，考慮到臺地雙拼制作樣板房從風(fēng)格和樣式更能吸引客戶，但此兩種戶型產(chǎn)品數(shù)量較少，且目前展示條件不成熟，土方清理和看樓路線較難設(shè)置等因素故而放棄；u

59、戶型中規(guī)中矩，從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)可以挖掘亮點吸引客戶。b b組團樣板房及看樓通道組團樣板房及看樓通道u u戶型戶型全部位于山腰部分，介于臨湖和山頂之間，是重要的景觀單位，對整體b組團的品質(zhì)拔高意義重大。b 56惠陽區(qū)振業(yè)創(chuàng)新發(fā)展有限公司惠陽區(qū)振業(yè)創(chuàng)新發(fā)展有限公司82樣板房風(fēng)格建議樣板房風(fēng)格建議 結(jié)合項目原生態(tài)鄉(xiāng)村風(fēng)格定位與產(chǎn)品檔次，建議以美式豪裝現(xiàn)代風(fēng)格為樣板房裝修風(fēng)格。主題元素：簡約、自然、原生態(tài)鄉(xiāng)村、質(zhì)感?？紤]到b組團計劃設(shè)置2套樣板房，故分別對每套進行設(shè)計建議。樣板房功能區(qū)設(shè)置：樣板房功能區(qū)設(shè)置：建議設(shè)置臥室、客廳、廚房、餐廳、多功能娛樂室 （健身、運動、休閑）、書房、酒窖、儲藏室、影音室。 惠

60、陽區(qū)振業(yè)創(chuàng)新發(fā)展有限公司惠陽區(qū)振業(yè)創(chuàng)新發(fā)展有限公司83家居品風(fēng)格：家居品風(fēng)格：以木制,藤制材料為主,表面經(jīng)過特殊處理機理感強.有時會出現(xiàn)動物或植物圖案;追求一種風(fēng)景類的田園生活方式。裝飾擺件注重原始的手工藝感，裝飾品多以鐵藝、棉麻、陶、瓷為首選?；蓐枀^(qū)振業(yè)創(chuàng)新發(fā)展有限公司惠陽區(qū)振業(yè)創(chuàng)新發(fā)展有限公司84色彩風(fēng)格：色彩風(fēng)格：美式鄉(xiāng)村風(fēng)格的家具在色彩上以原木自然色調(diào)為基礎(chǔ)。特別是在墻面與家具以及陳設(shè)品的色彩選擇上自然、懷舊、散發(fā)著質(zhì)樸氣息的色彩是美式鄉(xiāng)村風(fēng)格的典型特征，壁紙大多也都選擇富有機理、質(zhì)地天然的紙漿制品?；蓐枀^(qū)振業(yè)創(chuàng)新發(fā)展有限公司惠陽區(qū)振業(yè)創(chuàng)新發(fā)展有限公司85考慮到b組團在品質(zhì)感上要超越a