鄭州某集團社區(qū)商業(yè)運營模式(44頁

1、河南建業(yè)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司集團社區(qū)商業(yè)運營模式集團社區(qū)商業(yè)運營模式1贏商網(wǎng)-運營中心，最專業(yè)“商業(yè)地產(chǎn)在線商學(xué)院”，海量專業(yè)資料每日更新中！資料下載地址：http:/ 添加q群140908613，可享受每日免幣與優(yōu)惠資料、純干貨實時推送 河南建業(yè)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司2一、社區(qū)商業(yè)規(guī)劃及配置標準一、社區(qū)商業(yè)規(guī)劃及配置標準二、二、社區(qū)商業(yè)運營模式及優(yōu)劣勢分析社區(qū)商業(yè)運營模式及優(yōu)劣勢分析三、三、商家合作意向洽談情況商家合作意向洽談情況四、自營思路及測算四、自營思路及測算五、五、社區(qū)商業(yè)五年發(fā)展規(guī)劃社區(qū)商業(yè)五年發(fā)展規(guī)劃六、社區(qū)商業(yè)案名、六、社區(qū)商業(yè)案名、logologo、平面布局、平面布局目

2、錄目錄河南建業(yè)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司3備注：1-6業(yè)態(tài)為社區(qū)商業(yè)必備業(yè)態(tài)，7-10業(yè)態(tài)可根據(jù)項目規(guī)模、區(qū)位、周邊配套靈活選擇。一、社區(qū)商業(yè)規(guī)劃及配置標準一、社區(qū)商業(yè)規(guī)劃及配置標準序號序號社區(qū)面積社區(qū)面積5050萬萬50-10050-100萬萬 100100萬萬面積需求面積需求（）（）業(yè)態(tài)配置業(yè)態(tài)配置1 1綠色產(chǎn)品特供店綠色產(chǎn)品特供店30-10030-1002 2便利店便利店 150-200150-2003 3便捷性餐飲便捷性餐飲 100-150100-1504 4藥店藥店 100-180100-1805 5干洗店干洗店 50-8050-806 6自助銀行自助銀行 50-6050-607 7面

3、包房面包房 80-10080-1008 8中介中介80-10080-1009 9美發(fā)美發(fā)80-10080-1001010電信充值電信充值50-8050-80合計業(yè)態(tài)數(shù)量合計業(yè)態(tài)數(shù)量6 68 81010/建議自持面積建議自持面積 單層單層900900兩層建筑兩層建筑單層單層900-1000900-1000兩層建筑兩層建筑單層單層1100-12001100-1200兩層建筑兩層建筑/河南建業(yè)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司4二、二、社區(qū)商業(yè)運營模式及優(yōu)劣勢分析社區(qū)商業(yè)運營模式及優(yōu)劣勢分析運營模式運營模式模式一：招商為主，自營為輔模式一：招商為主，自營為輔所有業(yè)態(tài)均以招商為主，無法實現(xiàn)招商的，建議自營所有業(yè)

4、態(tài)均以招商為主，無法實現(xiàn)招商的，建議自營。 模式二：部分業(yè)態(tài)招商，其他業(yè)態(tài)自營模式二：部分業(yè)態(tài)招商，其他業(yè)態(tài)自營便利店、藥店、自助銀行等業(yè)態(tài)招商，便利店、藥店、自助銀行等業(yè)態(tài)招商，綠色產(chǎn)品特供店、便捷性餐飲、綠色產(chǎn)品特供店、便捷性餐飲、干洗店自營干洗店自營。 河南建業(yè)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司5 二、二、社區(qū)商業(yè)運營模式及優(yōu)劣勢分析社區(qū)商業(yè)運營模式及優(yōu)劣勢分析 招商思路：招商思路：1 1、招商目標：、招商目標：全（國）省及各地市排名前三的連鎖商家，品牌形象及檔次與建業(yè)相匹配。2 2、招商模式：、招商模式：根據(jù)公司拿地的區(qū)位特點及新盤初期入住率較低的特點，為解決招商難題，創(chuàng)新招商模式，借鑒零售行業(yè)

5、招商經(jīng)驗，采取租金減免、裝修投入、設(shè)備投入、流動資金墊支等多項優(yōu)惠招商措施，吸引商家入駐。 3 3、商家合作模式：、商家合作模式：模式一：模式一：商家租賃經(jīng)營的方式；模式二：模式二：我方與商家聯(lián)營的方式。河南建業(yè)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司 自營思路：自營思路：1 1、團隊：、團隊：成立股份制專業(yè)運營管理公司，集團及商業(yè)公司委派或招聘人員組建專業(yè)團隊，同時成立持股會進行運營監(jiān)督。2 2、資金來源：、資金來源：成立持股會。持股比例：商業(yè)公司持股51%，投資公司持股29%，運營管理團隊及員工持股20%。3 3、自營模式管理架構(gòu)、自營模式管理架構(gòu): :集團下屬股份制運營管理公司負責自營項目，包括：管理部

6、、運營部、采購部、物流部、財務(wù)部等。二、二、社區(qū)商業(yè)運營模式及優(yōu)劣勢分析社區(qū)商業(yè)運營模式及優(yōu)劣勢分析6河南建業(yè)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司4 4、運營模式、運營模式：（1 1）自營模式：）自營模式：建業(yè)自營，培訓(xùn)員工，自有品牌，自采設(shè)備、商品原料、裝修等；（2 2）先加盟后自營模式：）先加盟后自營模式：建業(yè)加盟某品牌，支付特許加盟費、管理費、團隊托管費、品牌使用費等；經(jīng)營兩年后轉(zhuǎn)為自己品牌；（3 3）加盟自創(chuàng)品牌模式：）加盟自創(chuàng)品牌模式：建業(yè)加盟某品牌，支付特許加盟費、管理費、團隊托管費等；開業(yè)時打自己品牌；5 5、監(jiān)督審計：、監(jiān)督審計：審計部、財務(wù)部、持股會配合集團進行日常的監(jiān)督、審計。二、二、

7、社區(qū)商業(yè)運營模式及優(yōu)劣勢分析社區(qū)商業(yè)運營模式及優(yōu)劣勢分析7河南建業(yè)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司二、二、社區(qū)商業(yè)運營模式及優(yōu)劣勢分析社區(qū)商業(yè)運營模式及優(yōu)劣勢分析運營模式優(yōu)劣勢分析運營模式優(yōu)劣勢分析模式一：招商為主，自營為輔模式一：招商為主，自營為輔模式二：特殊業(yè)態(tài)招商，其他業(yè)態(tài)自營模式二：特殊業(yè)態(tài)招商，其他業(yè)態(tài)自營8優(yōu)勢：優(yōu)勢：經(jīng)營檔次、服務(wù)標準、開業(yè)時經(jīng)營檔次、服務(wù)標準、開業(yè)時間可以保障，通過持股經(jīng)營還間可以保障，通過持股經(jīng)營還可調(diào)動員工積極性。可調(diào)動員工積極性。劣勢劣勢：開業(yè)時間、商家檔次、經(jīng)營狀開業(yè)時間、商家檔次、經(jīng)營狀況、服務(wù)標準等無法保障。況、服務(wù)標準等無法保障。優(yōu)勢：優(yōu)勢：人員投入少，人

8、力成本低，品牌人員投入少，人力成本低，品牌認可度較高，上市融資方便。認可度較高，上市融資方便。劣勢劣勢：資金投入較大，人力成本高，資金投入較大，人力成本高，人均利潤低，各地市及縣零星人均利潤低，各地市及縣零星分布，無連鎖、配送優(yōu)勢，上分布，無連鎖、配送優(yōu)勢，上市融資受限于經(jīng)營利潤。市融資受限于經(jīng)營利潤。河南建業(yè)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司三、三、商家合作意向洽談情況商家合作意向洽談情況鄭州調(diào)研鄭州調(diào)研調(diào)研工作調(diào)研工作城市城市業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)內(nèi)容內(nèi)容調(diào)研工作思路調(diào)研工作思路便利店便利店藥店藥店餐飲餐飲銀行銀行洗衣店洗衣店其他其他 地市調(diào)研（焦作）地市調(diào)研（焦作）發(fā)展現(xiàn)狀及發(fā)展規(guī)劃發(fā)展現(xiàn)狀及發(fā)展規(guī)劃目前發(fā)展的

9、城市目前發(fā)展的城市主要合作方式（直營主要合作方式（直營/ /加盟）加盟）行業(yè)內(nèi)位置和規(guī)模行業(yè)內(nèi)位置和規(guī)模與建業(yè)戰(zhàn)略合作與建業(yè)戰(zhàn)略合作9河南建業(yè)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司10品品類類序序號號商家商家品牌品牌聯(lián)系人聯(lián)系人聯(lián)系電話聯(lián)系電話地址地址合作意向情況合作意向情況備注備注便便利利店店1 1左右間左右間郭寶郭寶1873817351618738173516黃河路姚寨黃河路姚寨路交叉口東路交叉口東南角天一大南角天一大廈廈a a座座411411室室有合作意向，加盟為主。下半年有合作意向，加盟為主。下半年將推出新模式：將推出新模式：20-3020-30平方米或者平方米或者30-5030-50平方米，做高端

10、精品店。平方米，做高端精品店。2 2思達便思達便利店利店陳濤陳濤1359887298513598872985花園路緯二花園路緯二路路有合作意向，只做直營，目前只有合作意向，只做直營，目前只做鄭州市場。做鄭州市場。3 3四鄰便四鄰便利店利店劉學(xué)彬劉學(xué)彬1360868116713608681167城東路順河城東路順河路南路南有合作意向，只做直營，計劃向有合作意向，只做直營，計劃向全省開店。全省開店。4 4鄭州供鄭州供銷超市銷超市高總高總1393825676613938256766有合作意向，可在鄭州及地市合有合作意向，可在鄭州及地市合作。若在小區(qū)外圍，作。若在小區(qū)外圍，200200平方米即平方米即

11、可，若在小區(qū)內(nèi)部，可，若在小區(qū)內(nèi)部，300-400300-400平方平方米。條件好的社區(qū)可考慮自營；米。條件好的社區(qū)可考慮自營；其他以加盟為主，推薦其地市的其他以加盟為主，推薦其地市的加盟商來主營，參股合作。加盟商來主營，參股合作。5 5眾品食眾品食品品萬毓魁萬毓魁1853710888318537108883農(nóng)業(yè)路花園農(nóng)業(yè)路花園路招銀大廈路招銀大廈1919樓樓有意向合作，直營、經(jīng)銷模式，有意向合作，直營、經(jīng)銷模式，可以做到全省覆蓋?？梢宰龅饺「采w。面積要求面積要求300300500500，人員配備人員配備5-85-8名，大型名，大型社區(qū)可做便利店模式。社區(qū)可做便利店模式。6 6怡家精怡家精品

12、超市品超市李先生李先生1378368263713783682637建業(yè)總部港建業(yè)總部港906906室室有合作意向，只做鄭州市場，面有合作意向，只做鄭州市場，面積以積以150-300150-300平米為主，直營、加平米為主，直營、加盟均可，加盟費用盟均可，加盟費用150150萬左右。人萬左右。人員配置最低員配置最低1212個。個。鄭州市共鄭州市共5 5家店家店( (其中兩其中兩家位于普羅旺世社區(qū)家位于普羅旺世社區(qū)) )，主要服務(wù)高端社區(qū)。，主要服務(wù)高端社區(qū)。鄭州調(diào)研鄭州調(diào)研三、三、商家合作意向洽談情況商家合作意向洽談情況河南建業(yè)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司11品品類類序序號號商家商家品牌品牌聯(lián)系人聯(lián)

13、系人聯(lián)系電話聯(lián)系電話地址地址合作意向情況合作意向情況備注備注藥藥店店1 1張仲景張仲景大藥房大藥房馬立馬立1893716398818937163988有合作意向，可在鄭州及有合作意向，可在鄭州及地市合作，只做直營。地市合作，只做直營。2 2仟禧堂仟禧堂大藥房大藥房徐先生徐先生0371-0371-6690917566909175經(jīng)八路經(jīng)八路1818號號對鄭州市場很有意向，對對鄭州市場很有意向，對地市市場暫不考慮。地市市場暫不考慮。3 3老百姓老百姓大藥房大藥房姚先生姚先生1390386015113903860151對鄭州市場有意向，地市對鄭州市場有意向，地市開設(shè)兩家直營店，選址要開設(shè)兩家直營店，

14、選址要求人流量大的成熟社區(qū)。求人流量大的成熟社區(qū)。4 4大參林大參林大藥房大藥房廣州總部廣州總部劉先生劉先生1331883229913318832299隴海路大隴海路大學(xué)路交叉學(xué)路交叉口匯豐大口匯豐大廈廈2 2樓樓有合作意向，只做直營。有合作意向，只做直營。今年廣州總公司以開拓河今年廣州總公司以開拓河南市場為主，目前全國共南市場為主，目前全國共有有15001500余家直營店，分布余家直營店，分布在廣東、廣西、江西、福在廣東、廣西、江西、福建、河南幾大省份。建、河南幾大省份。面積不低于面積不低于150150，每店最，每店最低配備低配備7 7名工作人員，廣州名工作人員，廣州總公司有選址決策權(quán)。（該

15、總公司有選址決策權(quán)。（該品牌在全國醫(yī)藥店品牌中排品牌在全國醫(yī)藥店品牌中排名第三，前兩名為：國藥控名第三，前兩名為：國藥控股，全國共有約股，全國共有約50005000余家店余家店面；桐君閣，全國約面；桐君閣，全國約30003000余余家店面。）家店面。）5 5鄭州鄭州林先生林先生13838528070138385280706 6漯河漯河廖先生廖先生13721321738137213217387 7國藥大國藥大藥房藥房韓總韓總1583716705815837167058東風(fēng)路豐東風(fēng)路豐慶路南慶路南200200米國藥大米國藥大藥房藥房2 2樓。樓。有合作意向，選址要求較有合作意向，選址要求較高，目前

16、主要傾向于鄭州高，目前主要傾向于鄭州市場，只做直營。市場，只做直營。共共9 9家直營店，經(jīng)營面積家直營店，經(jīng)營面積100-150100-150，人員配置最低，人員配置最低7 7名，統(tǒng)一培訓(xùn)。區(qū)位要求是名，統(tǒng)一培訓(xùn)。區(qū)位要求是成熟社區(qū)，新社區(qū)要求為高成熟社區(qū)，新社區(qū)要求為高端大型社區(qū)，如合作希望給端大型社區(qū)，如合作希望給予優(yōu)惠政策。予優(yōu)惠政策。三、三、商家合作意向洽談情況商家合作意向洽談情況 鄭州調(diào)研鄭州調(diào)研河南建業(yè)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司12品類品類序號序號商家品牌商家品牌聯(lián)系人聯(lián)系人聯(lián)系電話聯(lián)系電話地址地址合作意向情況合作意向情況洗洗衣衣店店1 1鄭州鄭潔麗鄭州鄭潔麗洗衣洗衣郭女士郭女士03

17、71-663229140371-66322914東明路順河路交叉口向東明路順河路交叉口向西西300300米路北（鄭州市洗米路北（鄭州市洗滌行業(yè)協(xié)會滌行業(yè)協(xié)會2 2樓）樓）有合作意向，可在河南省內(nèi)合作，只有合作意向，可在河南省內(nèi)合作，只做加盟。做加盟。2 2康潔洗衣店康潔洗衣店姬曉曉姬曉曉1301550198613015501986經(jīng)三路紅專路融豐花苑經(jīng)三路紅專路融豐花苑a a座座1212樓樓adad室室有合作意向，鄭州做直營，地市只做有合作意向，鄭州做直營，地市只做加盟。加盟。餐飲餐飲1 1春光早餐工春光早餐工程程王春光王春光趙總趙總155171717181551717171813938537

18、37913938537379經(jīng)八路與緯一路交叉口經(jīng)八路與緯一路交叉口西北角路東（鄭大二附西北角路東（鄭大二附院北）院北）有合作意向，可在河南省內(nèi)合作，加有合作意向，可在河南省內(nèi)合作，加盟直營均可，注重地理位置，對建業(yè)盟直營均可，注重地理位置，對建業(yè)肯定程度高，面積肯定程度高，面積200-300200-300平方米，面平方米，面寬寬10-1510-15米，最好在一樓，租期米，最好在一樓，租期5 5年左年左右。右。2 2永和豆?jié){永和豆?jié){儲經(jīng)理儲經(jīng)理1822290706318222907063華北大區(qū)，天津華北大區(qū)，天津有合作意向，河南區(qū)只做加盟，首家有合作意向，河南區(qū)只做加盟，首家店加盟費店加盟費

19、7070萬元，裝修費萬元，裝修費3030萬元，店萬元，店面面200200以上，培訓(xùn)員工以上，培訓(xùn)員工1212名。名。3 3米多面多米多面多荊宜儒荊宜儒1300753666313007536663隴海路大學(xué)路交叉口向隴海路大學(xué)路交叉口向北北200200米路西華城國際中米路西華城國際中心心18311831室室有合作意向，以商業(yè)區(qū)為主，入住率有合作意向，以商業(yè)區(qū)為主，入住率高的社區(qū)也可以。鄭州做直營；地市高的社區(qū)也可以。鄭州做直營；地市做加盟，面積做加盟，面積150150平方米以上，縣級市平方米以上，縣級市場場130130平方米以上，位置好的話可以考平方米以上，位置好的話可以考慮直營。慮直營。三、三

20、、商家合作意向洽談情況商家合作意向洽談情況 鄭州調(diào)研鄭州調(diào)研河南建業(yè)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司13 地市調(diào)研地市調(diào)研焦作焦作三、三、商家合作意向洽談情況商家合作意向洽談情況品品類類序序號號商家商家品牌品牌聯(lián)系人聯(lián)系人聯(lián)系聯(lián)系電話電話地址地址合作意向情況合作意向情況備注備注超超市市1 1河南華河南華隆商貿(mào)隆商貿(mào)有限公有限公司司王金明王金明（總經(jīng)理（總經(jīng)理助理）助理）1390373139037339283928輝縣市輝縣市百貨百貨5 5家家/ /電器電器2 2家家/ /超市超市5 5家家/ /鞋鞋城城1 1家家/400/400畝房畝房地產(chǎn)地產(chǎn)1 1、該公司發(fā)展計劃為：全省范圍、該公司發(fā)展計劃為：全省

21、范圍內(nèi)的縣級市選址開店，主營業(yè)務(wù)百內(nèi)的縣級市選址開店，主營業(yè)務(wù)百貨、超市、鞋城、電器，超市面積貨、超市、鞋城、電器，超市面積要求要求3000-60003000-6000，需求單體面積，需求單體面積2 2萬以上的中心商業(yè)物業(yè)（不適合萬以上的中心商業(yè)物業(yè)（不適合社區(qū)商業(yè)，適合商業(yè)中心）。社區(qū)商業(yè)，適合商業(yè)中心）。2 2、主要經(jīng)營思路為在每個合適的、主要經(jīng)營思路為在每個合適的縣級市開出縣級市開出1-21-2家家2 2萬以上的大型萬以上的大型購物中心（視消費水平）。購物中心（視消費水平）。3 3、主要從用工、效益出發(fā)希望進、主要從用工、效益出發(fā)希望進行大店的經(jīng)營。行大店的經(jīng)營。暫無法合作暫無法合作2

22、2焦作農(nóng)焦作農(nóng)枝花超枝花超市市張經(jīng)理張經(jīng)理（負責選（負責選址）址）1853917185391791109110焦作市解放區(qū)塔焦作市解放區(qū)塔南路與人民路交南路與人民路交匯處西匯處西100100米路米路北交通銀行東鄰北交通銀行東鄰有合作意向，目標是在焦作市縣鄉(xiāng)有合作意向，目標是在焦作市縣鄉(xiāng)村市場開生活便利店，目前只發(fā)展村市場開生活便利店，目前只發(fā)展焦作市內(nèi)門店，現(xiàn)有焦作市內(nèi)門店，現(xiàn)有1212家門店。家門店?？稍诮棺鞒强稍诮棺鞒菂^(qū)合作區(qū)合作藥藥店店1 1焦作藍焦作藍十字大十字大藥房藥房李總李總（負責開（負責開店）店）1589305158930512991299焦作市解放中路焦作市解放中路7878號號

23、有合作意向，可在焦作區(qū)域合作至有合作意向，可在焦作區(qū)域合作至縣級市場，面積要求縣級市場，面積要求100100以上，以上，面寬盡可能長，以利于店招展示，面寬盡可能長，以利于店招展示，其他無特別要求。其他無特別要求?？稍诮棺鞣犊稍诮棺鞣秶献髦量h圍合作至縣河南建業(yè)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司調(diào)研結(jié)論調(diào)研結(jié)論 通過對鄭州和焦作的商家進行調(diào)研，社區(qū)商業(yè)各業(yè)態(tài)的商家均以通過對鄭州和焦作的商家進行調(diào)研，社區(qū)商業(yè)各業(yè)態(tài)的商家均以其所在地區(qū)的發(fā)展為主，大多數(shù)無法做到省內(nèi)跨地區(qū)覆蓋。其所在地區(qū)的發(fā)展為主，大多數(shù)無法做到省內(nèi)跨地區(qū)覆蓋。 建議鄭州區(qū)域的項目以鄭州商家資源為主；各地市的項目以當?shù)亟ㄗh鄭州區(qū)域的項目以鄭州

24、商家資源為主；各地市的項目以當?shù)氐纳碳屹Y源為主，鄭州商家資源為輔。的商家資源為主，鄭州商家資源為輔。三、三、商家合作意向洽談情況商家合作意向洽談情況14贏商網(wǎng)-運營中心，最專業(yè)“商業(yè)地產(chǎn)在線商學(xué)院”，海量專業(yè)資料每日更新中！資料下載地址：http:/ 添加q群140908613，可享受每日免幣與優(yōu)惠資料、純干貨實時推送 河南建業(yè)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司自營便利店 按2000戶社區(qū)，150便利店計算，單位：萬元 70萬開業(yè)投入每年運營支出40萬商品30萬，其他40萬，5年折舊流動資金20萬不計租金進貨周轉(zhuǎn)因交房即開業(yè)，入住率低，銷售額低。預(yù)計第4年開始年度盈利，第6年開始整體盈利；項目及周邊10

25、00戶時可日盈利。毛利率按18%計算，10年累計收益271萬，與10年80元/月的租金收入127萬，增加144萬收益盈利趨勢15四、四、自營思路及測算自營思路及測算河南建業(yè)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司便利店自營思路便利店自營思路1 1、定位、定位：加強型生鮮食品便利店，檔次與項目需求匹配；定價采用高低價策略（非天天平價）；2 2、參考品牌、參考品牌：7-11；丹尼斯便利店；3 3、經(jīng)營分類、經(jīng)營分類：休閑食品、糧油副食、酒飲料、冷凍冷藏、生鮮、洗化、家百、紡織等； 如便利店自營，綠色產(chǎn)品特供店設(shè)置為店中店。4 4、渠道、渠道：前期現(xiàn)金采購（批發(fā)市場、送貨上門），主要受項目分散于各城市制約，無連鎖優(yōu)

26、勢；5 5、設(shè)備資產(chǎn)、裝修、設(shè)備資產(chǎn)、裝修：公司統(tǒng)一招標；6 6、財務(wù)、財務(wù)：股份制專業(yè)運營管理公司財務(wù)；7 7、服務(wù)、服務(wù)：結(jié)合至尊卡，引入送貨上門、食品加熱、充值、充電、公用電話、代收發(fā)快遞等服務(wù)；8 8、人員管理、人員管理：建立專業(yè)的管理團隊，營采合一，持續(xù)培訓(xùn)。16四、四、自營思路及測算自營思路及測算河南建業(yè)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司17自營測算自營測算便利店便利店 按150計算，單位：萬元開業(yè)投入資金每年運營費用支出便利店自營預(yù)算：開業(yè)預(yù)計支出70萬，每年運營預(yù)計支出40萬，第一年度合計支出110萬。需流動資金20萬（日常進貨周轉(zhuǎn)，其他支出）。萬元萬元萬元萬元/ /年年項目項目項目內(nèi)容

27、項目內(nèi)容費用費用物業(yè)費估值為0.60萬/年0.60 人工單店經(jīng)營共7人，員工6人（兩班每班3人），采購（兼司機）1人26.00 水電費水電支出0.25萬/月（照明、冷柜）3.00 耗材費0.1-0.2萬/月2.00 工裝費按7人每人每年200計算0.14 稅金0.1萬/月1.20 損耗保質(zhì)期、損耗等0.04萬/月0.46 營銷費用營銷費用（傳單、贈品、抽獎等）0.2-0.3萬/月3.00 運輸費部分自采的運輸費0.3萬/月3.60 全年預(yù)計支出（不含房租）全年預(yù)計支出（不含房租）40.00 40.00 項目項目項目內(nèi)容項目內(nèi)容投資金額投資金額固定設(shè)施裝修消防、室內(nèi)外裝修、門頭招牌、防盜等5.0

28、0 設(shè)備投入貨架、購物籃、收銀設(shè)備、煙酒柜、電腦、空調(diào)、風(fēng)幕柜、電子秤、冰柜、通信等13.00 辦公設(shè)備耗材桌椅、音箱、收銀紙、塑料袋、價簽、書寫工具、pop、工裝等2.00 開辦費營業(yè)手續(xù)各種證照、健康證等1.00 籌備期按9人籌備，籌備期3個月配備2名采購員6名員工1名財務(wù)9.00 貨物鋪貨+庫存（根據(jù)商品結(jié)構(gòu)待定）30.00 進貨費用運輸費、交通費、電話費等與進貨有關(guān)的費用1.00 車輛日常進貨車輛購置7.00 不確定支出不確定支出2.00 開業(yè)前資金投入合計開業(yè)前資金投入合計70.00 70.00 四、四、自營思路及測算自營思路及測算河南建業(yè)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司自營洗衣店 按200

29、0戶社區(qū)，80洗衣店計算，單位：萬元 37萬開業(yè)投入每年運營支出25萬設(shè)備裝修30萬，其他7萬，5年折舊流動資金5萬不計租金進貨周轉(zhuǎn)洗衣店主要受常住居民影響，項目及周邊1000戶后可盈利（毛利率按50%算）；自營洗衣店建議不在交房時開業(yè)。盈利趨勢18四、四、自營思路及測算自營思路及測算河南建業(yè)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司洗衣店自營思路洗衣店自營思路1 1、定位、定位：干洗店；提供專業(yè)的干洗、高檔皮具護理等服務(wù)項目；2 2、參考品牌、參考品牌：康潔洗衣；3 3、經(jīng)營分類、經(jīng)營分類：干洗、水洗、特殊去漬、皮具護理；4 4、渠道、渠道：自配員工，加盟品牌洗衣店打自己品牌或購買品牌洗衣設(shè)備打自己品牌；5

30、5、設(shè)備資產(chǎn)、裝修、設(shè)備資產(chǎn)、裝修：公司統(tǒng)一招標；6 6、財務(wù)、財務(wù)：股份制專業(yè)運營管理公司財務(wù)；7 7、服務(wù)、服務(wù)：干洗、水洗、特殊去漬、皮具護理保養(yǎng)、熨燙去皺等服務(wù)。8 8、人員管理、人員管理：建立專業(yè)的管理團隊；或采用特許經(jīng)營商的托管管理。19四、四、自營思路及測算自營思路及測算河南建業(yè)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司20自營測算自營測算洗衣店洗衣店按80計算，單位：萬元開業(yè)投入資金每年運營費用支出萬元萬元/ /年年洗衣店自營預(yù)算：開業(yè)預(yù)計支出37萬，每年運營預(yù)計支出24.96萬，第一年度合計支出61.96萬。需流動資金5萬（原料費用、其他支出）。項目項目項目內(nèi)容項目內(nèi)容投資投資金額金額固定設(shè)施

31、裝修消防、室內(nèi)外裝修、門頭招牌、防盜等5.00 設(shè)備投入洗衣設(shè)備、收銀設(shè)備、電腦、空調(diào)、通信等（參考康潔標準店配置）25.00 耗材1、辦公耗材：桌椅、音箱、收銀紙、塑料袋、價簽、書寫工具、pop、工裝等2、洗衣耗材：干洗溶劑，濾芯等2.00 開辦費營業(yè)手續(xù)各種證照1.00 籌備期按3人籌備，籌備期2個月2.00 不確定支出不確定支出2.00 開業(yè)前資金投入合計開業(yè)前資金投入合計37.00 37.00 項目項目項目內(nèi)容項目內(nèi)容費用費用物業(yè)費物業(yè)費估值為0.30萬/年0.30 人工按3人計算，1萬/月12.00 水電費根據(jù)洗衣量變動暫預(yù)估水電支出約0.5萬/月6.00 耗材費0.1-0.2萬/月

32、2.00 服裝費按3人每人每年200計算。0.06 稅金0.05萬/月，0.60 營銷費用營銷費用（傳單、贈品、抽獎等）0.1-0.2萬/月2.00 其他支出不確定的費用，如賠償、其他支出等2.00 全年預(yù)計支出（不含房租）全年預(yù)計支出（不含房租）24.96 24.96 萬元萬元四、四、自營思路及測算自營思路及測算河南建業(yè)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司自營餐飲 按2000戶社區(qū)，200中式快餐計算，單位：萬元 92萬開業(yè)投入每年運營支出62萬設(shè)備裝修70萬，其他22萬，5年折舊流動資金10萬不計租金進貨周轉(zhuǎn)餐飲每天有350人次就餐，每餐13元， 毛利率按50%算，即可盈利。主要受常住和流動居民影響，

33、預(yù)計第4年開始盈利，預(yù)計5年整體盈利。盈利趨勢21四、四、自營思路及測算自營思路及測算河南建業(yè)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司餐飲自營思路餐飲自營思路1 1、定位、定位：食堂、早餐店、特色快餐；以食堂自取模式經(jīng)營早餐或中式快餐； 前期為項目部食堂，服務(wù)員工和看房客戶，交房后開始轉(zhuǎn)型為主要服務(wù)顧客。2 2、參考品牌：、參考品牌：春光早餐；3 3、經(jīng)營分類、經(jīng)營分類：中式快餐；4 4、渠道、渠道：自配員工，加盟品牌早餐店打自己品牌或購買餐飲設(shè)備打自己品牌；5 5、設(shè)備資產(chǎn)、裝修、設(shè)備資產(chǎn)、裝修：公司統(tǒng)一招標；6 6、財務(wù)、財務(wù)：股份制專業(yè)運營管理公司財務(wù)；7 7、服務(wù)、服務(wù)：滿足居民在入住前期的基本用餐需

34、求；8 8、人員管理、人員管理：建立專業(yè)的管理團隊。22四、四、自營思路及測算自營思路及測算河南建業(yè)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司23自營測算自營測算餐飲餐飲 按200中式快餐計算，單位：萬元開業(yè)投入資金每年運營費用支出萬元萬元萬元萬元/ /年年項目項目項目內(nèi)容項目內(nèi)容投資金投資金額額固定設(shè)施裝修廚房、餐廳、門面的裝修，包括：廚房：地面、墻面、上下水、電路；庫房裝修；餐廳：門面、吊頂、內(nèi)裝修墻面、吧臺、衛(wèi)生間、燈具、地面、樓梯、材料費、勞務(wù)費等。30.00 固定資產(chǎn)投入設(shè)備設(shè)施前廳：空調(diào)、音箱、消防、通訊、收銀、招牌等廚房：烹飪設(shè)備、冷凍冷藏、加工、保溫、消毒、洗滌設(shè)備等。25.00 屬具家具，餐具

35、，廚具（設(shè)備外的烹飪工具）15.00 開辦費各種證照、健康證等5.00 籌備期按10人籌備培訓(xùn)，籌備期3個月9.00 啟動進貨原料5.00 進貨費用運輸費、交通費、電話費等與進貨有關(guān)的費用0.50 不確定支出不確定支出2.00 開業(yè)前資金投入合計開業(yè)前資金投入合計91.50 91.50 餐飲自營預(yù)算：開業(yè)預(yù)計支出91.5萬，每年運營預(yù)計支出61.4萬，第一年度合計支出153萬。需流動資金10萬（原料費用、其他支出）。項目項目項目內(nèi)容項目內(nèi)容投資費用投資費用萬元萬元/ /年年物業(yè)費物業(yè)費0.70 人工按12人計算，工資，包吃住，租房，水電47.00 水電費水電支出0.3萬/月3.60 耗材費0.

36、1-0.2萬/月1.60 工裝費按10人每人每年200計算0.20 工商/稅金0.3萬/月3.60 損耗原料、成品滯銷等0.03萬/月0.30 營銷費用營銷費用（傳單、贈品等）0.1-0.2萬/月2.50 社會關(guān)系處理城管、工商、衛(wèi)生、技術(shù)監(jiān)督局等2.00 全年預(yù)計支出（不含房租）全年預(yù)計支出（不含房租）61.5061.50四、四、自營思路及測算自營思路及測算河南建業(yè)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司綠色產(chǎn)品特供 按2000戶社區(qū)，80計算，單位：萬元 19.9萬開業(yè)投入每年運營支出26萬設(shè)備裝修13.4萬，其他6.5萬，5年折舊流動資金1萬不計租金進貨周轉(zhuǎn)綠色產(chǎn)品特供的商品正常毛利較高，但受前期常住居

37、民少的影響，損耗大，毛利率低。主要受常住居民影響，預(yù)計第4年開始盈利。盈利趨勢24四、四、自營思路及測算自營思路及測算河南建業(yè)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司綠色產(chǎn)品特供思路綠色產(chǎn)品特供思路1 1、定位、定位：綠色食品配送站；店面作商品展示和零售，后臺進行居民、食堂、企業(yè)團購客 戶的推廣，網(wǎng)絡(luò)或電話訂購后可自取也可配送上門；或增加奶站項目，倡 導(dǎo)健康理念，同時增加銷售額。若便利店自營，此業(yè)態(tài)為便利店的內(nèi)場項目；2 2、參考品牌：、參考品牌：柳江雞蛋；伊賽牛肉；雛牧香；2 2、經(jīng)營分類、經(jīng)營分類：健康農(nóng)產(chǎn)品；3 3、渠道、渠道：自配員工，引入建業(yè)綠色產(chǎn)品基地相關(guān)產(chǎn)品；4 4、設(shè)備資產(chǎn)、裝修、設(shè)備資產(chǎn)、裝

38、修：公司統(tǒng)一招標；5 5、財務(wù)、財務(wù)：股份制專業(yè)運營管理公司財務(wù)；6 6、服務(wù)、服務(wù)：滿足居民對健康綠色農(nóng)產(chǎn)品的日常餐桌需求；配送服務(wù)；會員卡；網(wǎng)上或 電話訂購、定制等；7 7、人員管理、人員管理：建立專業(yè)的管理團隊。25四、四、自營思路及測算自營思路及測算河南建業(yè)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司26自營測算自營測算綠色產(chǎn)品特供綠色產(chǎn)品特供 按80計算，單位：萬元開業(yè)投入資金每年運營費用支出萬元萬元萬元萬元/ /年年綠色產(chǎn)品特供店自營預(yù)算：開業(yè)預(yù)計支出19.90萬，每年運營預(yù)計支出26.40萬，第一年度合計支出46.30萬。需流動資金1萬。項目項目項目內(nèi)容項目內(nèi)容投資金額投資金額萬元萬元固定設(shè)施裝修消

39、防、室內(nèi)外裝修、門頭招牌、防盜等3.00 設(shè)備投入蔬果貨架、購物籃、冷藏風(fēng)幕柜、收銀設(shè)備、電腦、空調(diào)、電子秤、冰柜、通信等。冷庫3萬，20，月電費300元10.40 辦公設(shè)備耗材桌椅、音箱、收銀紙、塑料袋、價簽、書寫工具、pop、工裝等1.00 開辦費營業(yè)手續(xù)各種證照、健康證、技術(shù)監(jiān)督局等1.00 籌備期按3人籌備，籌備期3個月3.00 貨物鋪貨+庫存0.00 進貨費用運輸費、交通費、電話費等與進貨有關(guān)的費用0.50 不確定支出不確定支出1.00 開業(yè)前資金投入合計開業(yè)前資金投入合計19.90 19.90 項目項目項目內(nèi)容項目內(nèi)容投資費用投資費用萬元萬元/ /年年物業(yè)費估值為0.30萬/年0.

40、30 人工單店經(jīng)營共5人（負責人1名，員工4人每班2人，兩班次）15.00 水電費水電支出（照明、風(fēng)幕柜等）1.20 耗材費塑料袋、保鮮膜、包裝物、加工工具、等1.00 工裝費按5人每人每年200計算0.10 稅金0.05萬/月0.60 損耗蔬果損耗較大，按每日200元計算如銷售提升可降低損耗率至20-30%，前期如滯銷造成的損耗率高。7.00 營銷費用營銷費用（傳單、贈品、抽獎等）0.1萬/月1.20 全年預(yù)計支出（不含房租）全年預(yù)計支出（不含房租）26.40 26.40 四、四、自營思路及測算自營思路及測算河南建業(yè)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司四、四、自營思路及測算自營思路及測算業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)開業(yè)投入

41、開業(yè)投入每年運營支出每年運營支出流動資金流動資金合計合計便利店704020130洗衣店3725567餐飲926210164綠色產(chǎn)品特供19.9026146.90合計合計218.90218.901531533636407.90407.90自營資金投入統(tǒng)計自營資金投入統(tǒng)計單位：萬元單位：萬元27河南建業(yè)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司28社區(qū)商業(yè)發(fā)展思路：社區(qū)商業(yè)發(fā)展思路：1 1、設(shè)計階段：商業(yè)公司與產(chǎn)品中心將在各個新開發(fā)的項目的前期設(shè)計、設(shè)計階段：商業(yè)公司與產(chǎn)品中心將在各個新開發(fā)的項目的前期設(shè)計階段進行設(shè)計和推廣，根據(jù)不同城市級別、不同商圈、不同社區(qū)規(guī)模確階段進行設(shè)計和推廣，根據(jù)不同城市級別、不同商圈、

42、不同社區(qū)規(guī)模確定社區(qū)商業(yè)的規(guī)模、業(yè)態(tài)及設(shè)置數(shù)量；定社區(qū)商業(yè)的規(guī)模、業(yè)態(tài)及設(shè)置數(shù)量；2 2、試點階段：本著自上而下的原則，依次選取鄭州地區(qū)、地市、縣級、試點階段：本著自上而下的原則，依次選取鄭州地區(qū)、地市、縣級的臨近交房項目進行試點，的臨近交房項目進行試點，20152015年年1212月前完成三級項目的樣板店開業(yè)；月前完成三級項目的樣板店開業(yè)；3 3、調(diào)整階段：總結(jié)三級項目的經(jīng)驗，對樣板店的設(shè)計、規(guī)模、業(yè)態(tài)、調(diào)整階段：總結(jié)三級項目的經(jīng)驗，對樣板店的設(shè)計、規(guī)模、業(yè)態(tài)、經(jīng)營模式、服務(wù)效果等進行分析，然后與產(chǎn)品中心溝通設(shè)計調(diào)整；經(jīng)營模式、服務(wù)效果等進行分析，然后與產(chǎn)品中心溝通設(shè)計調(diào)整；4 4、復(fù)制階段：根據(jù)各新建項目的進度進行大規(guī)模復(fù)制。、復(fù)制階段：根據(jù)各新建項目的進度進行大規(guī)模復(fù)制。五、社區(qū)商業(yè)五年發(fā)展規(guī)劃五、社區(qū)商業(yè)五年發(fā)展規(guī)劃河南建業(yè)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司五、社區(qū)商業(yè)五年發(fā)展規(guī)劃五、社區(qū)商業(yè)五年發(fā)展規(guī)劃目目 標標201420