房地產(chǎn)土地增值稅清算及其他稅收政策運用解析

1、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算及其他稅收政策解析算及其他稅收政策解析孫煒孫煒第一部分第一部分 營業(yè)稅政策營業(yè)稅政策運用解析運用解析( (一一) )營業(yè)稅的納稅義務(wù)人營業(yè)稅的納稅義務(wù)人（視同銷售）視同銷售）營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間營業(yè)稅的營業(yè)額：（全額、差額、溢額）營業(yè)稅的營業(yè)額：（全額、差額、溢額） 價外費用、差額納稅、誠意金、賠償金價外費用、差額納稅、誠意金、賠償金營業(yè)稅納稅地點的具體規(guī)定營業(yè)稅納稅地點的具體規(guī)定合作建房如何操作不繳營業(yè)稅合作建房如何操作不繳營業(yè)稅 國稅函國稅函1995156、國稅函、國稅函1994644代理業(yè)如何繳納營業(yè)稅代理業(yè)如何繳納營

2、業(yè)稅 國稅發(fā)國稅發(fā)199576、國稅函、國稅函1999584、財稅、財稅200316拆遷戶的房屋補償如何納稅拆遷戶的房屋補償如何納稅 國稅函【國稅函【1995】549、國稅函、國稅函2007768第一部分第一部分 營業(yè)稅政策營業(yè)稅政策運用解析運用解析( (二二) )代理銷售的營業(yè)稅規(guī)定代理銷售的營業(yè)稅規(guī)定:國稅函國稅函1996684、國稅函、國稅函2005917銷售不動產(chǎn)兼營裝修業(yè)務(wù)如何納稅銷售不動產(chǎn)兼營裝修業(yè)務(wù)如何納稅售房回租如何納稅售房回租如何納稅 國稅函國稅函2006478、國稅函、國稅函1999144、 2010年年13號公告號公告甲供材業(yè)務(wù)如何處理：甲供材業(yè)務(wù)如何處理：2011年年2

3、3號公告號公告 安裝工程設(shè)備與材料劃分暫行規(guī)定安裝工程設(shè)備與材料劃分暫行規(guī)定統(tǒng)借統(tǒng)貸的營業(yè)稅規(guī)定統(tǒng)借統(tǒng)貸的營業(yè)稅規(guī)定 第一部分第一部分 營業(yè)稅政策營業(yè)稅政策運用解析運用解析( (三三) )轉(zhuǎn)讓在建項目如何納稅轉(zhuǎn)讓在建項目如何納稅還本銷售如何納稅：國稅函還本銷售如何納稅：國稅函1995156不繳納營業(yè)稅的規(guī)定：不繳納營業(yè)稅的規(guī)定：191、2011年年51資產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)如何納稅資產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)如何納稅:國稅函國稅函1997564承包經(jīng)營不納稅的條件承包經(jīng)營不納稅的條件以轉(zhuǎn)讓有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)方式銷售建筑以轉(zhuǎn)讓有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)方式銷售建筑物，視同銷售建筑物物，視同銷售建筑物轉(zhuǎn)讓土地和房屋同時轉(zhuǎn)讓固定

4、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓土地和房屋同時轉(zhuǎn)讓固定資產(chǎn) 2011年年47號公告號公告國稅函國稅函【2009】520、2013年年15號公告號公告第二部分第二部分 企業(yè)所得稅政策企業(yè)所得稅政策 運用解析（一）運用解析（一）所得稅所得稅的的納稅義務(wù)人納稅義務(wù)人居民企業(yè)的判斷標準居民企業(yè)的判斷標準非居民企業(yè)如何納稅非居民企業(yè)如何納稅所得稅法及細則的原則：權(quán)責發(fā)生制、相所得稅法及細則的原則：權(quán)責發(fā)生制、相關(guān)性、合理性關(guān)性、合理性核定征收的規(guī)定：核定征收的規(guī)定：2008302009377季度季度預(yù)交稅款：預(yù)交稅款：2011：64、76第二部分第二部分 企業(yè)所得稅政策企業(yè)所得稅政策 運用解析（二）運用解析（二）所得稅的收入是

5、從各種來源取得的收入所得稅的收入是從各種來源取得的收入收入確認的基本原則收入確認的基本原則開發(fā)項目收入確認原則開發(fā)項目收入確認原則合作建房收入確認原則合作建房收入確認原則代建業(yè)務(wù)收入確認原則代建業(yè)務(wù)收入確認原則視同銷售收入確認原則視同銷售收入確認原則第三部分第三部分 企業(yè)所得稅政策企業(yè)所得稅政策 運用解析（三）運用解析（三）所得稅稅前扣除的一般原則所得稅稅前扣除的一般原則不可以扣除項目的理解不可以扣除項目的理解房地產(chǎn)企業(yè)的具體成本支出項目房地產(chǎn)企業(yè)的具體成本支出項目房地產(chǎn)企業(yè)確定成本對象遵循的原則房地產(chǎn)企業(yè)確定成本對象遵循的原則開發(fā)間接費和共同成本的分攤方法開發(fā)間接費和共同成本的分攤方法第二部

6、分第二部分 企業(yè)所得稅政策企業(yè)所得稅政策 運用解析（四）運用解析（四）房地產(chǎn)企業(yè)特殊業(yè)務(wù)的所得稅處理房地產(chǎn)企業(yè)特殊業(yè)務(wù)的所得稅處理第三部分第三部分 房產(chǎn)稅政房產(chǎn)稅政策解析策解析納稅義務(wù)人：條例納稅義務(wù)人：條例納稅義務(wù)時間：國稅發(fā)【納稅義務(wù)時間：國稅發(fā)【2003】89、財稅、財稅【2008】152房產(chǎn)房產(chǎn)房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施：財稅地房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施：財稅地【1987】3、國稅發(fā)【、國稅發(fā)【2005】173房產(chǎn)原值如何確定：財稅【房產(chǎn)原值如何確定：財稅【2008】152、財、財稅【稅【2010】121無租使用如何納房產(chǎn)稅：財稅【無租使用如何納房產(chǎn)稅：財稅【2009】128、財稅【財稅【20

7、10】121臨時房屋是否納稅：財稅地【臨時房屋是否納稅：財稅地【1986】8地下建筑物如何征收房產(chǎn)稅：地下建筑物如何征收房產(chǎn)稅：財稅【財稅【2005】181產(chǎn)權(quán)不明晰如何納稅：條例產(chǎn)權(quán)不明晰如何納稅：條例業(yè)主共有的經(jīng)營性房產(chǎn)如何納稅：財稅業(yè)主共有的經(jīng)營性房產(chǎn)如何納稅：財稅【2006】186第四部分第四部分 土地使用稅政策土地使用稅政策運用解析運用解析土地使用稅的征稅范圍：條例土地使用稅的征稅范圍：條例單獨建造地下建筑物按單獨建造地下建筑物按50%納稅：財稅納稅：財稅【2009】128 納稅義務(wù)人納稅義務(wù)人:擁有使用權(quán)單位或個人、實際使擁有使用權(quán)單位或個人、實際使用人，條例用人，條例 何時開始土

8、地使用稅納稅義務(wù)：財稅【何時開始土地使用稅納稅義務(wù)：財稅【2006】186何時終止土地使用稅納稅義務(wù)：財稅【何時終止土地使用稅納稅義務(wù)：財稅【2008】152免交和不交：條例、財稅【免交和不交：條例、財稅【2010】121第五部分第五部分 契稅政策契稅政策運用解析運用解析契稅的計稅依據(jù)：條例、實施細則、契稅的計稅依據(jù)：條例、實施細則、134承受房屋附屬設(shè)施是否繳納契稅：財稅承受房屋附屬設(shè)施是否繳納契稅：財稅【2004】126減免土地出讓金是否減免契稅：國稅函減免土地出讓金是否減免契稅：國稅函【2005】436退稅：財稅【退稅：財稅【2011】32未辦理房屋權(quán)屬變更未辦理房屋權(quán)屬變更契稅的不交、

9、免稅規(guī)定契稅的不交、免稅規(guī)定:財稅財稅【2012】4財稅財稅【2012】82,有關(guān)契稅的規(guī)定有關(guān)契稅的規(guī)定第六部分第六部分 印花稅耕地占用稅政印花稅耕地占用稅政策運用解析策運用解析印花稅印花稅1 1）書立）書立, ,領(lǐng)受領(lǐng)受條例所列舉憑證條例所列舉憑證的單位和個人的單位和個人2 2）承包經(jīng)營合同不貼花：國稅地）承包經(jīng)營合同不貼花：國稅地198825198825號號3 3）企業(yè)之間借款合同不貼花：）企業(yè)之間借款合同不貼花：4 4）股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同貼花）股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同貼花5 5）財稅【）財稅【20062006】1621626 6）企業(yè)與監(jiān)理公司簽訂的工程監(jiān)理合同，不繳納印花稅。）企業(yè)與監(jiān)理公司簽訂的工程

10、監(jiān)理合同，不繳納印花稅。7 7）物業(yè)費不屬于印花稅征稅范圍）物業(yè)費不屬于印花稅征稅范圍 耕地占用稅耕地占用稅1）占用耕地建房或者從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位或者個人，為耕）占用耕地建房或者從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位或者個人，為耕地占用稅的納稅人地占用稅的納稅人2）耕地占用稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為納稅人收到土地管理部門）耕地占用稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為納稅人收到土地管理部門辦理占用農(nóng)用地手續(xù)通知的當天辦理占用農(nóng)用地手續(xù)通知的當天。第七部分第七部分 土地增值稅政策土地增值稅政策 運用解析（一）運用解析（一）土地增值稅的納稅義務(wù)人和征收范圍土地增值稅的納稅義務(wù)人和征收范圍有償轉(zhuǎn)讓及收入的界定有償轉(zhuǎn)讓及收入的界定視同銷售的

11、明確規(guī)定視同銷售的明確規(guī)定土地增值稅的計算方法土地增值稅的計算方法新建房和舊房的區(qū)分標準新建房和舊房的區(qū)分標準舊房的土地增值稅計算方法舊房的土地增值稅計算方法第七部分第七部分 土地增值稅政策土地增值稅政策 運用解析（二運用解析（二）新建房（開發(fā)項目）的土地增值稅如何處理：新建房（開發(fā)項目）的土地增值稅如何處理：新建房新建房土地增值稅預(yù)交的規(guī)定土地增值稅預(yù)交的規(guī)定土地增值稅與會計核算的關(guān)系土地增值稅與會計核算的關(guān)系土增值稅清算不同于所得稅土增值稅清算不同于所得稅（清算單位）清算單位）什么情況要清算土地增值稅什么情況要清算土地增值稅（清算條件）清算條件）如何計算土地增值稅：如何計算土地增值稅：制造成本法、會計、所得稅、制造成本法、會計、所得稅、土地增值稅土地增值稅預(yù)征率的劃分與計算時劃分不同類型的房地預(yù)征率的劃分與計算時劃分不同類型的房地產(chǎn)是否一致：產(chǎn)是否一致：21、187、91拆遷補償如何處理拆遷補償如何處理第七部分第七部分 土地增值稅政策土地增值稅政策 運用解析（三）運用解析（三）土地增值稅有哪些免稅政策土地增值稅有哪些免稅政策普通商品房免稅注意事項：普通商品房免稅注意事項：財稅財稅【20062006】2121、141141無發(fā)票如何清算土地增值稅無發(fā)票如何清算土地增值稅留用物業(yè)再轉(zhuǎn)讓如何計算土地增值稅留用物