泗洪縣星河上城一期營(yíng)銷策劃提案221P

1、泗洪縣星河上城泗洪縣星河上城一期營(yíng)銷策劃提案一期營(yíng)銷策劃提案上海道置投資管理有限公司2010年6月創(chuàng)造創(chuàng)造價(jià)值價(jià)值發(fā)展發(fā)展ii.ii.核心問(wèn)題界定核心問(wèn)題界定iii.iii.市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析v.v. 銷售策略銷售策略vi.vi. 推廣策略推廣策略報(bào)告架構(gòu)報(bào)告架構(gòu)iv.iv.項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位形象定位形象定位客戶定位客戶定位總體定位總體定位整體市場(chǎng)分析整體市場(chǎng)分析區(qū)域市場(chǎng)分析區(qū)域市場(chǎng)分析價(jià)格策略價(jià)格策略銷售控制銷售控制整體銷售策略整體銷售策略推廣執(zhí)行計(jì)劃推廣執(zhí)行計(jì)劃vivi設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)推廣策略推廣策略i.i.項(xiàng)目概況與分析項(xiàng)目概況與分析產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位ii.ii.核心問(wèn)題界定核心問(wèn)題界定iii.iii

2、.市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析v.v. 銷售策略銷售策略vi.vi. 推廣策略推廣策略報(bào)告架構(gòu)報(bào)告架構(gòu)iv.iv.項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位形象定位形象定位客戶定位客戶定位總體定位總體定位整體市場(chǎng)分析整體市場(chǎng)分析區(qū)域市場(chǎng)分析區(qū)域市場(chǎng)分析價(jià)格策略價(jià)格策略銷售控制銷售控制整體銷售策略整體銷售策略推廣執(zhí)行計(jì)劃推廣執(zhí)行計(jì)劃vivi設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)推廣策略推廣策略i.i.項(xiàng)目概況與分析項(xiàng)目概況與分析產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位項(xiàng)目概況與分析項(xiàng)目概況與分析/項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目區(qū)位本案本案概況：占地226畝，總建筑面積32萬(wàn)方，集多層、小高層、高層住宅，酒店式公寓，疊加、復(fù)式住宅，商業(yè)為一體的大型綜合社區(qū)。4 4項(xiàng)目四至：項(xiàng)目四至：地塊緊入城迎賓通道地塊

3、緊入城迎賓通道山河西路和濉河、奎濉河景山河西路和濉河、奎濉河景觀綠化帶，可昭示性強(qiáng)；周邊除了建材市場(chǎng)、物流基地外，以觀綠化帶，可昭示性強(qiáng)；周邊除了建材市場(chǎng)、物流基地外，以農(nóng)民房為主，配套不完善，檔次較低。農(nóng)民房為主，配套不完善，檔次較低。 西面臨泰山路，為車站周邊的貨運(yùn)主通道，向北延伸為車站周邊的商業(yè)配套，路西為老的居民聚集地，再向西是濉河景觀帶。西面南面東面的衡山南路尚未修建，目前是樹(shù)林和溝壑。東面北面臨山河路，將直通高速。路北側(cè)為沿街公建樓圍合的居民自建房，底層為商業(yè)門面。北面南面為黃河路，少有居民居住，靠近變電站和紅利建材市場(chǎng)南面項(xiàng)目概況與分析項(xiàng)目概況與分析/地塊四至地塊四至5 5周邊現(xiàn)

4、有配套：淮北中學(xué)、實(shí)驗(yàn)小學(xué)、樹(shù)人學(xué)校、中心醫(yī)院、城周邊現(xiàn)有配套：淮北中學(xué)、實(shí)驗(yàn)小學(xué)、樹(shù)人學(xué)校、中心醫(yī)院、城西醫(yī)院、長(zhǎng)途汽車站、家家樂(lè)超市、美食一條街、泗州大街、農(nóng)西醫(yī)院、長(zhǎng)途汽車站、家家樂(lè)超市、美食一條街、泗州大街、農(nóng)業(yè)銀行、電力公司等業(yè)銀行、電力公司等 周邊交通：東、西、北分別為衡山南路、山河路、泰山路，形成周邊交通：東、西、北分別為衡山南路、山河路、泰山路，形成三路圍合。與泗州大街、洪橋路、嵩山路、建設(shè)路形成交錯(cuò)路網(wǎng)三路圍合。與泗州大街、洪橋路、嵩山路、建設(shè)路形成交錯(cuò)路網(wǎng)，直通縣城各個(gè)區(qū)域。山河西路通過(guò)改造后將直通高速公路，成，直通縣城各個(gè)區(qū)域。山河西路通過(guò)改造后將直通高速公路，成為泗洪入

5、城迎賓通道。為泗洪入城迎賓通道。項(xiàng)目概況與分析項(xiàng)目概況與分析/周邊交通及配套周邊交通及配套6 6濉 河 高速出口高速出口 紅利來(lái)建材市場(chǎng)紅利來(lái)建材市場(chǎng) 中行鳳凰國(guó)際酒店項(xiàng)目概況與分析項(xiàng)目概況與分析/ /周邊交通及配套周邊交通及配套 泗 州 大 街 山 河 路 黃 河 路衡 山 路嵩 山 路建 設(shè) 路泰 山 路 洪 橋 濉 河 奎 本 案 博士園 學(xué)校 水木清華 小區(qū)電視臺(tái)花鳥(niǎo)市場(chǎng)烈士陵園淮北中學(xué)淮北花園工商局書(shū)店 文化大世界 工行 蘇寧電器華潤(rùn)蘇果 時(shí)代超市 建行 洪盛市場(chǎng)新苑公寓 孫何小區(qū) 孫何市場(chǎng)衡山花園 金域藍(lán)灣常熟商業(yè)銀行交警大隊(duì)陽(yáng)光花城城西醫(yī)院中心醫(yī)院南島咖啡農(nóng)村合作銀行郵政儲(chǔ)蓄 工

6、商銀行長(zhǎng)途車站圣瑪可廣場(chǎng)商貿(mào)廣場(chǎng)錦江之星玫瑰西班牙別墅 路 農(nóng)機(jī)城水產(chǎn)城中源國(guó)際物流城洪橋商城美食街 五星電器 金色家園 周邊現(xiàn)有配套分布圖周邊現(xiàn)有配套分布圖 中國(guó)移動(dòng) 項(xiàng)目概況與分析項(xiàng)目概況與分析/swot/swot分析分析外部因素外部因素內(nèi)部能力內(nèi)部能力優(yōu)勢(shì)（優(yōu)勢(shì)（strengthsstrengths）劣勢(shì)（劣勢(shì)（weaknessesweaknesses）威脅（威脅（threatsthreats）機(jī)會(huì)（機(jī)會(huì)（opportunitiesopportunities）s-os-o：發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì)：發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì)s-ts-t：發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅：發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅w-ow-o：利用機(jī)會(huì)，克

7、服劣勢(shì)：利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì)w-tw-t：減小劣勢(shì)，避免威脅：減小劣勢(shì)，避免威脅區(qū)域內(nèi)同類競(jìng)爭(zhēng)樓盤少，商品房稀缺；濉河兩岸為未來(lái)政府重點(diǎn)打造區(qū)域；連接高速交通入口，城市迎賓通道形象；區(qū)域居民的故土情結(jié) 當(dāng)?shù)貙?duì)高層的購(gòu)買抗性；其他區(qū)域樓盤的客戶分流；宏觀政策調(diào)控的影響 交通便利自然環(huán)境良好；生活配套較齊全；規(guī)模大盤；國(guó)際大師規(guī)劃； 非城市主要發(fā)展方向；老城的西南角，形象陳舊；周邊建材城、物流城等大型非生活商業(yè)集中；人員素質(zhì)比較低；南側(cè)靠近變電站；充分利用項(xiàng)目交通、近城市中心的契機(jī)，打造符合目標(biāo)客戶的產(chǎn)品結(jié)合項(xiàng)目的特性和泗洪縣的規(guī)劃，充分挖掘項(xiàng)目多元化的優(yōu)勢(shì)，策略性地實(shí)現(xiàn)價(jià)值螺旋上升利用項(xiàng)目地緣客戶

8、樹(shù)立項(xiàng)目市場(chǎng)形象，形成“蝴蝶效應(yīng)”，帶動(dòng)整體市場(chǎng)迎合政府規(guī)劃，采取合理的規(guī)劃，使不規(guī)則地塊充分發(fā)揮價(jià)值滿足產(chǎn)業(yè)升級(jí)和城市帶來(lái)的客戶需求，因地適宜地打造相應(yīng)產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)整體價(jià)值最大化利用項(xiàng)目自然資源優(yōu)勢(shì)，打造項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力，形成差異化競(jìng)爭(zhēng)充分挖掘城西鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶，與片區(qū)客戶實(shí)現(xiàn)互動(dòng)，實(shí)現(xiàn)客戶量的持續(xù)增長(zhǎng)利用規(guī)模及規(guī)劃優(yōu)勢(shì)，弱化項(xiàng)目威脅合理地設(shè)計(jì)產(chǎn)品，使項(xiàng)目的劣勢(shì)對(duì)項(xiàng)目的影響最小化，產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì)最大化，使產(chǎn)品的綜合價(jià)值具備競(jìng)爭(zhēng)力快速開(kāi)發(fā)、銷售實(shí)現(xiàn)資金快速回籠swotswot分析：分析：綜合項(xiàng)目所有元素，各模塊間的交叉結(jié)論實(shí)現(xiàn)了對(duì)區(qū)位屬性和項(xiàng)目綜合項(xiàng)目所有元素，各模塊間的交叉結(jié)論實(shí)現(xiàn)了對(duì)區(qū)位屬性和項(xiàng)目屬性

9、的交互性認(rèn)識(shí)屬性的交互性認(rèn)識(shí)8 8ii.ii.核心問(wèn)題界定核心問(wèn)題界定iii.iii.市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析v.v. 銷售策略銷售策略vi.vi. 推廣策略推廣策略報(bào)告架構(gòu)報(bào)告架構(gòu)iv.iv.項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位形象定位形象定位客戶定位客戶定位總體定位總體定位整體市場(chǎng)分析整體市場(chǎng)分析區(qū)域市場(chǎng)分析區(qū)域市場(chǎng)分析價(jià)格策略價(jià)格策略銷售控制銷售控制整體銷售策略整體銷售策略推廣執(zhí)行計(jì)劃推廣執(zhí)行計(jì)劃vivi設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)推廣策略推廣策略i.i.項(xiàng)目概況與分析項(xiàng)目概況與分析產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位1 1、項(xiàng)目規(guī)模較大、項(xiàng)目規(guī)模較大2 2、以高層為主多層為輔、以高層為主多層為輔3 3、距城市中心區(qū)域較近、距城市中心區(qū)域較近4 4、資源

10、條件較好、資源條件較好5 5、非城市發(fā)展方向、非城市發(fā)展方向6 6、城市西入口、城市西入口占地226畝，總建筑面積35萬(wàn)方集多層、小高層、高層住宅，酒店式公寓，疊加、復(fù)式住宅、商業(yè)為一體的大型綜合社區(qū)項(xiàng)目處于距中心城區(qū)較近，位置優(yōu)勢(shì)性明顯地塊毗鄰城市中心區(qū)域，周邊交通生活便利項(xiàng)目周邊相關(guān)資源較為豐富毗鄰兩河，自然環(huán)境較好項(xiàng)目核心問(wèn)題界定項(xiàng)目核心問(wèn)題界定1010p本項(xiàng)目距中心區(qū)域較近，但處于非城市發(fā)展方向，而項(xiàng)目以高層項(xiàng)目為主，消費(fèi)者心理有一定的阻礙，置業(yè)考慮因素眾多p項(xiàng)目周邊綜合環(huán)境較差，市場(chǎng)形象度不足，區(qū)域價(jià)值體現(xiàn)難度較大。p從目前來(lái)看，來(lái)自城區(qū)、城市主要發(fā)展方面等相關(guān)項(xiàng)目的建設(shè)將對(duì)項(xiàng)目的資

11、源進(jìn)行分流；從置業(yè)選擇上從置業(yè)選擇上從區(qū)域價(jià)值上從區(qū)域價(jià)值上從競(jìng)爭(zhēng)上從競(jìng)爭(zhēng)上項(xiàng)目核心問(wèn)題界定項(xiàng)目核心問(wèn)題界定1111p從銷售力上：使本項(xiàng)目成為泗洪有創(chuàng)新亮點(diǎn)的熱銷樓盤p從價(jià)格體系上：突破市場(chǎng)對(duì)本區(qū)域的現(xiàn)有價(jià)格評(píng)價(jià)體系，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤(rùn)最大化p從競(jìng)爭(zhēng)上：避免項(xiàng)目、產(chǎn)品陷入與市區(qū)及其它項(xiàng)目形成的同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)，實(shí)現(xiàn)差異化，充分利用項(xiàng)目產(chǎn)品的優(yōu)化與景觀的塑造，將項(xiàng)目打造成為泗洪城西乃至整體泗洪高尚人居項(xiàng)目典范從銷售力上從銷售力上從價(jià)格體系上從價(jià)格體系上從競(jìng)爭(zhēng)上從競(jìng)爭(zhēng)上項(xiàng)目核心問(wèn)題界定項(xiàng)目核心問(wèn)題界定1212期望突破原有區(qū)域價(jià)格評(píng)價(jià)體系期望突破原有區(qū)域價(jià)格評(píng)價(jià)體系塑造項(xiàng)目自身競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)塑造項(xiàng)目自身競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)

12、區(qū)域項(xiàng)目的形象化與差異化區(qū)域項(xiàng)目的形象化與差異化距城市中心較近，但價(jià)值度難以距城市中心較近，但價(jià)值度難以體現(xiàn)，置業(yè)有阻礙體現(xiàn)，置業(yè)有阻礙從屬于區(qū)域市場(chǎng)房地產(chǎn)價(jià)格體系從屬于區(qū)域市場(chǎng)房地產(chǎn)價(jià)格體系面臨來(lái)自城市主要發(fā)展方向面臨來(lái)自城市主要發(fā)展方向的項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力較大，市場(chǎng)實(shí)的項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力較大，市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)難度大現(xiàn)難度大成為泗洪有創(chuàng)新亮點(diǎn)的熱銷樓盤成為泗洪有創(chuàng)新亮點(diǎn)的熱銷樓盤項(xiàng)目核心問(wèn)題界定項(xiàng)目核心問(wèn)題界定13131.本項(xiàng)目整體需要怎樣的定位，才能突破泗洪縣消費(fèi)者心理界限，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目熱銷？4. 本項(xiàng)目資源應(yīng)以怎樣的次序整合，才能形成與現(xiàn)有及未來(lái)等城市發(fā)展熱點(diǎn)區(qū)域的差異化競(jìng)爭(zhēng)？2. 本項(xiàng)目高層與多層的高樓層如何定位

13、與營(yíng)銷，才能形成良好的市場(chǎng)效益，使消費(fèi)者從認(rèn)知、認(rèn)同到對(duì)項(xiàng)目的忠誠(chéng)？3. 本項(xiàng)目如何規(guī)劃，規(guī)避項(xiàng)目目前該區(qū)域形象臟、亂、差等弱勢(shì)？項(xiàng)目核心問(wèn)題界定項(xiàng)目核心問(wèn)題界定5.本項(xiàng)目處于非城市主要發(fā)展方向，如何塑造能突破消費(fèi)者的抗性？1414項(xiàng)目核心問(wèn)題界定項(xiàng)目核心問(wèn)題界定1515市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位明確目標(biāo)：明確現(xiàn)有和以后市場(chǎng)的需求，打造適應(yīng)市場(chǎng)的產(chǎn)品，迎合中高端品質(zhì)需求。挖掘客戶：全面挖掘市場(chǎng)現(xiàn)有需求的客戶，了解其產(chǎn)品要求。產(chǎn)品創(chuàng)新：針對(duì)客戶需求，盡量為客戶量身定做，創(chuàng)造適合客戶需求的產(chǎn)品。中高端產(chǎn)品：通過(guò)市場(chǎng)的分析，以城西及市場(chǎng)中高端產(chǎn)品作為建設(shè)目標(biāo)，通過(guò)中高端物業(yè)、中低端價(jià)格來(lái)提升公

14、司形象和品質(zhì)，成為整體市場(chǎng)領(lǐng)跑者。物業(yè)形態(tài)：走多元化道路，豐富項(xiàng)目產(chǎn)品形態(tài)，提升項(xiàng)目綜合競(jìng)爭(zhēng)力，全面體現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值。高檔配套：智能化、星級(jí)物業(yè)等“軟”、“硬”結(jié)合，并通過(guò)細(xì)節(jié)處理打造項(xiàng)目特色與特有價(jià)值，全面提升項(xiàng)目及企業(yè)形象，銷售策略銷售策略推廣策略推廣策略了解市場(chǎng)、尋找了解市場(chǎng)、尋找機(jī)會(huì)與突破口機(jī)會(huì)與突破口針對(duì)市場(chǎng)需求打造針對(duì)市場(chǎng)需求打造市場(chǎng)熱點(diǎn)需求產(chǎn)品市場(chǎng)熱點(diǎn)需求產(chǎn)品針對(duì)市場(chǎng)需求打造針對(duì)市場(chǎng)需求打造市場(chǎng)熱點(diǎn)需求產(chǎn)品市場(chǎng)熱點(diǎn)需求產(chǎn)品全覆蓋、全面轟炸全覆蓋、全面轟炸做到做到“家喻戶曉家喻戶曉”項(xiàng)目將立足于產(chǎn)品，通項(xiàng)目將立足于產(chǎn)品，通過(guò)有效的市場(chǎng)推廣與營(yíng)過(guò)有效的市場(chǎng)推廣與營(yíng)銷服務(wù)，創(chuàng)建優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目銷服

15、務(wù)，創(chuàng)建優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目品牌，引領(lǐng)市場(chǎng)，創(chuàng)造品牌，引領(lǐng)市場(chǎng)，創(chuàng)造價(jià)值，打造都市人居首價(jià)值，打造都市人居首席之選！席之選！ii.ii.核心問(wèn)題界定核心問(wèn)題界定iii.iii.市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析v.v. 銷售策略銷售策略vi.vi. 推廣策略推廣策略報(bào)告架構(gòu)報(bào)告架構(gòu)iv.iv.項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位形象定位形象定位客戶定位客戶定位總體定位總體定位整體市場(chǎng)分析整體市場(chǎng)分析區(qū)域市場(chǎng)分析區(qū)域市場(chǎng)分析價(jià)格策略價(jià)格策略銷售控制銷售控制整體銷售策略整體銷售策略推廣執(zhí)行計(jì)劃推廣執(zhí)行計(jì)劃vivi設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)推廣策略推廣策略i.i.項(xiàng)目概況與分析項(xiàng)目概況與分析產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位2010.2-32010.2-32010.2.20 銀監(jiān)會(huì)正

16、式發(fā)布流動(dòng)資金貸款管理暫行辦法；2010.2.20 個(gè)人貸款管理暫行辦法出臺(tái)；2010.3.8 關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問(wèn)題通知出臺(tái)；2010.12010.12010.1.10 關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知出臺(tái)；2010.1.12 央行宣布上調(diào)存款類存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)；2009.122009.122009.12.92009.12.17個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年；開(kāi)發(fā)商拿地首付款丌得低于全部土地出讓款的50%；2009.12.23 關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知 出臺(tái)；“4.154.15”新政新政政府打出“組合拳”，在調(diào)控措施頻出的背景下，政策高壓已

17、經(jīng)形成1、購(gòu)買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭,貸款首付款比例不得低于30；2、貸款購(gòu)買第二套住房的家庭,貸款首付款比例不得低于50,貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；3、對(duì)貸款購(gòu)買第三套及以上住房的,大幅度提高首付款比例和利率水平；市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析/ /整體市場(chǎng)市場(chǎng)整體市場(chǎng)市場(chǎng)/ /地產(chǎn)調(diào)控政策地產(chǎn)調(diào)控政策1717地方細(xì)則與地方細(xì)則與“國(guó)十條國(guó)十條”基本一致基本一致 在4月17日“國(guó)十條”出臺(tái)后，部分城市出臺(tái)了相應(yīng)的地方細(xì)則：最為嚴(yán)厲的北京細(xì)則最為嚴(yán)厲的北京細(xì)則；不僅嚴(yán)格遵守“國(guó)十條”規(guī)定，還出臺(tái)了“采取臨時(shí)性措施限定新購(gòu)房套數(shù)，暫定同一購(gòu)房家庭只能在本市新購(gòu)買一套商品住房”

18、。相對(duì)保守的深圳細(xì)則相對(duì)保守的深圳細(xì)則；除了較多的強(qiáng)調(diào)保障性住房實(shí)施計(jì)劃外，基本上與“國(guó)十條”一致，既沒(méi)有超出也沒(méi)有落下，與深圳的房?jī)r(jià)相比，被認(rèn)為過(guò)于保守。部分城市的細(xì)則難產(chǎn)部分城市的細(xì)則難產(chǎn)；青島、南京、合肥、北京和深圳等城市已公布細(xì)則，基調(diào)均與“國(guó)十條”一致，但包括上海等城市在內(nèi)的地方細(xì)則在國(guó)十條公布一個(gè)月后仍然未能公布，反映了地方政府糾結(jié)的矛盾心態(tài)。調(diào)控下的市場(chǎng)表現(xiàn)調(diào)控下的市場(chǎng)表現(xiàn)市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析/ /整體市場(chǎng)市場(chǎng)整體市場(chǎng)市場(chǎng)/ /調(diào)控下的市場(chǎng)表現(xiàn)調(diào)控下的市場(chǎng)表現(xiàn)新政下，不同類型項(xiàng)目具有迥異的市場(chǎng)表現(xiàn)：新政下，不同類型項(xiàng)目具有迥異的市場(chǎng)表現(xiàn)：p外向度越高成交量降幅越大；外向度越高成交量降

19、幅越大；高外向度城市成交量平均降幅七成，中外向度城市成交量平均降幅三成，這反映了本地自住需要為主的城市受新政影響較小；p市中心物業(yè)成交量影響較小，遠(yuǎn)郊物業(yè)成交量影響巨大；市中心物業(yè)成交量影響較小，遠(yuǎn)郊物業(yè)成交量影響巨大；這表明市中心區(qū)的物業(yè)具有的稀缺性和保值性更受市場(chǎng)認(rèn)可，而遠(yuǎn)郊區(qū)物業(yè)由于之前過(guò)多受到投資的追捧反而大幅回落；p剛性需求比例上升，改善型需求比例下降；剛性需求比例上升，改善型需求比例下降；從三類需求的成交結(jié)構(gòu)組成來(lái)看，雖然各類需求的絕對(duì)面積均出現(xiàn)下降，但剛性需求所占比例增加，改善型需求比例大幅下降，而享受型需求少量下降，說(shuō)明在新政下改善型需求受影響最大；p商業(yè)和辦公物業(yè)成交變化情況

20、相比住宅影響較??；商業(yè)和辦公物業(yè)成交變化情況相比住宅影響較?。簧虾Ｊ猩虡I(yè)和辦公物業(yè)成交面積同比下降，但降幅大大小于住宅，而廈門的商業(yè)和辦公成交面積逆市上漲，反映了部分投資資金從住宅轉(zhuǎn)向商辦類物業(yè)。市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析/ /整體市場(chǎng)市場(chǎng)整體市場(chǎng)市場(chǎng)/ /調(diào)控下的市場(chǎng)表現(xiàn)調(diào)控下的市場(chǎng)表現(xiàn)任志強(qiáng)認(rèn)同房?jī)r(jià)下跌，擔(dān)憂開(kāi)發(fā)模式改變，房?jī)r(jià)將再次暴漲任志強(qiáng)認(rèn)同房?jī)r(jià)下跌，擔(dān)憂開(kāi)發(fā)模式改變，房?jī)r(jià)將再次暴漲 “國(guó)十條”公布之后，任志強(qiáng)在回國(guó)第一時(shí)間發(fā)表了萬(wàn)言書(shū)“這只這只是個(gè)開(kāi)始是個(gè)開(kāi)始我對(duì)國(guó)發(fā)我對(duì)國(guó)發(fā)【20102010】1010號(hào)文件的解讀號(hào)文件的解讀”。 縱觀全文，除了任志強(qiáng)有史以來(lái)第一次否定“房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)不會(huì)下降”的觀

21、點(diǎn)，表態(tài)認(rèn)同成交量和房?jī)r(jià)將會(huì)下降之外，更多的體現(xiàn)出任志強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)游戲規(guī)律重大改變所流露出深深的不滿和擔(dān)憂。 任志強(qiáng)提出，商品房市場(chǎng)和住房保障體系是兩個(gè)完全不同的概念，政府不應(yīng)該用對(duì)待住房保障的行政手段來(lái)對(duì)待商品房市場(chǎng)，在任志強(qiáng)看來(lái)，這將完全改變商品房開(kāi)發(fā)的現(xiàn)有模式。 同時(shí)，任志強(qiáng)認(rèn)為，調(diào)控將會(huì)抑制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，即使房?jī)r(jià)調(diào)控到位，而開(kāi)發(fā)投資也會(huì)隨之下降，這將在政策松動(dòng)后，引起新一輪的供引起新一輪的供不應(yīng)求和房?jī)r(jià)暴漲。不應(yīng)求和房?jī)r(jià)暴漲。市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析/ /整體市場(chǎng)市場(chǎng)整體市場(chǎng)市場(chǎng)/ /調(diào)控下的市場(chǎng)表現(xiàn)調(diào)控下的市場(chǎng)表現(xiàn)5 5月月5 5日，恒大公開(kāi)表態(tài)旗下所有產(chǎn)品將以日，恒大公開(kāi)表態(tài)旗下所有產(chǎn)

22、品將以8.58.5折對(duì)外銷售折對(duì)外銷售 恒大地產(chǎn)在其5月5日的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上明確表示，從即日起集團(tuán)從即日起集團(tuán)旗下所有產(chǎn)品將全線以旗下所有產(chǎn)品將全線以8.58.5折對(duì)外銷售。折對(duì)外銷售。自此，恒大成為“國(guó)十條”后，首家公布大幅降價(jià)的大型地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。 恒大帶頭降價(jià)給市場(chǎng)帶來(lái)了極大的震動(dòng)，對(duì)于恒大降價(jià)是否傳遞了明顯的市場(chǎng)下行信號(hào)，是否將引起降價(jià)的“多米諾骨牌”效應(yīng)，引發(fā)了爭(zhēng)論。 為什么會(huì)是手持220億現(xiàn)金的恒大？業(yè)界較受認(rèn)可的觀點(diǎn)：一方面恒大是2008年最困難的企業(yè)，相比其他企業(yè)，在經(jīng)歷類似的情形下，對(duì)現(xiàn)金的欲望會(huì)更為強(qiáng)烈 ；另一方面恒大是土地儲(chǔ)備量的最大的內(nèi)地房企，隨著國(guó)家對(duì)囤地行為打擊力度的加大

23、，相比單位利潤(rùn)的損失，恒大急需加快資金周轉(zhuǎn)率，用更快的速度降低風(fēng)險(xiǎn)。 恒大降價(jià)后，中海、保利、碧桂園等大型開(kāi)發(fā)商均保持觀望，表示暫時(shí)未有降價(jià)計(jì)劃。市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析/ /整體市場(chǎng)市場(chǎng)整體市場(chǎng)市場(chǎng)/ /調(diào)控下的市場(chǎng)表現(xiàn)調(diào)控下的市場(chǎng)表現(xiàn)5 5月月6 6日，傳萬(wàn)科將以產(chǎn)品線調(diào)整應(yīng)對(duì)新政帶來(lái)的變化日，傳萬(wàn)科將以產(chǎn)品線調(diào)整應(yīng)對(duì)新政帶來(lái)的變化 5月6日，根據(jù)萬(wàn)科內(nèi)部人士透露，針對(duì)“國(guó)十條”帶來(lái)的市場(chǎng)影響，萬(wàn)科高管會(huì)達(dá)成的基本共識(shí)是首先考慮的不是降價(jià)問(wèn)題，萬(wàn)科的思路是，一方面針對(duì)新政對(duì)首套房的相對(duì)支持，調(diào)整其產(chǎn)品線，令其產(chǎn)品調(diào)整其產(chǎn)品線，令其產(chǎn)品類型向適合首套購(gòu)置的普通商品房靠攏，同時(shí)拓展受新政影響較小的商業(yè)

24、類型向適合首套購(gòu)置的普通商品房靠攏，同時(shí)拓展受新政影響較小的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。地產(chǎn)項(xiàng)目。另外，由于此次新政對(duì)一線城市的打擊力度會(huì)相對(duì)較大，萬(wàn)科擬調(diào)整原定的調(diào)整原定的20102010年城市拓展戰(zhàn)略，向風(fēng)險(xiǎn)較低的區(qū)域傾斜。年城市拓展戰(zhàn)略，向風(fēng)險(xiǎn)較低的區(qū)域傾斜。 調(diào)整產(chǎn)品線，改變城市拓展計(jì)劃，而非降價(jià)；這反映了萬(wàn)科對(duì)于新政來(lái)的市場(chǎng)走勢(shì)的判斷：p新政絕非短期政策，而將是一項(xiàng)長(zhǎng)期的常規(guī)政策；新政絕非短期政策，而將是一項(xiàng)長(zhǎng)期的常規(guī)政策；因此萬(wàn)科以戰(zhàn)略高度，改變項(xiàng)目拓展方向，調(diào)整產(chǎn)品線，做好長(zhǎng)期上的應(yīng)對(duì)準(zhǔn)備，乃至于改變公司戰(zhàn)略和業(yè)務(wù)方向。p首先考慮的不是降價(jià)問(wèn)題，但不是不考慮降價(jià)問(wèn)題；首先考慮的不是降價(jià)問(wèn)題，但

25、不是不考慮降價(jià)問(wèn)題；何時(shí)降價(jià)，降價(jià)多少對(duì)萬(wàn)科而言，在企業(yè)經(jīng)營(yíng)角度只是戰(zhàn)術(shù)問(wèn)題。市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析/ /整體市場(chǎng)市場(chǎng)整體市場(chǎng)市場(chǎng)/ /調(diào)控下的市場(chǎng)表現(xiàn)調(diào)控下的市場(chǎng)表現(xiàn)綠地、龍湖、遠(yuǎn)洋、富力等旗下多個(gè)樓盤出現(xiàn)價(jià)格松動(dòng)綠地、龍湖、遠(yuǎn)洋、富力等旗下多個(gè)樓盤出現(xiàn)價(jià)格松動(dòng) 續(xù)恒大之后，上海綠地成為首家跟進(jìn)的企業(yè)。 根據(jù)觀察，綠地位于上海的公園一品、薔薇九里、諾丁山等多個(gè)樓盤打出了8.8-9.0折的廣告; 位于昆山的項(xiàng)目綠地21新城，也打出了買立減2萬(wàn)的廣告;位于北京大興黃村的新里西斯萊公館項(xiàng)目4月27日開(kāi)盤，開(kāi)盤價(jià)格為18500元/平方米，低于周邊樓盤千元。 同時(shí)，根據(jù)觀點(diǎn)網(wǎng)北京資訊，北京部分主流開(kāi)發(fā)商出現(xiàn)

26、價(jià)格松動(dòng)： 龍湖地產(chǎn)旗下通州區(qū)的龍湖.蔚瀾香醍一次性付款有九五折優(yōu)惠； 遠(yuǎn)洋地產(chǎn)及合景泰富位于朝陽(yáng)區(qū)的遠(yuǎn)洋公館及順義區(qū)的香悅四季，一次性付款九七折； 富力地產(chǎn)及綠城集團(tuán)在順義區(qū)富力灣，以及朝陽(yáng)區(qū)綠城北京誠(chéng)園，亦給予九八折優(yōu)惠。 從恒大開(kāi)始，大型開(kāi)發(fā)商降價(jià)試水似乎有蔓延態(tài)勢(shì)。市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析/ /整體市場(chǎng)市場(chǎng)整體市場(chǎng)市場(chǎng)/ /調(diào)控下的市場(chǎng)表現(xiàn)調(diào)控下的市場(chǎng)表現(xiàn)太古地產(chǎn)太古地產(chǎn)208208億分拆計(jì)劃緊急剎車億分拆計(jì)劃緊急剎車 5月7日，太古地產(chǎn)有限公司及母公司太古股份有限公司共同發(fā)布公告稱，認(rèn)為在當(dāng)前市況下進(jìn)行全球發(fā)售是不明智之舉，因此決定擱置分拆上市計(jì)劃，有條件股息也將不會(huì)派發(fā)。 太古地產(chǎn)在去年1

27、1月份香港股市向好的局面下，決定趁著高漲的估值氛圍融得一筆巨資，從而開(kāi)拓內(nèi)地市場(chǎng)和償還一部分債務(wù)。但令所有市場(chǎng)人士始料未及的是，多重的利空因素在太古地產(chǎn)“臨門一腳”時(shí)接踵而至。 一連串的不利因素造成了太古地產(chǎn)分拆計(jì)劃的失敗，首先是歐洲債務(wù)危機(jī)導(dǎo)致全球股市低迷，引發(fā)國(guó)際認(rèn)購(gòu)方面不盡如人意，其次是國(guó)內(nèi)針對(duì)地產(chǎn)的宏觀調(diào)控和緊縮銀根政策，極大的打擊了投資者的信心；再次是太古地產(chǎn)的資產(chǎn)定價(jià)稍顯激進(jìn)，凈資產(chǎn)折讓率遠(yuǎn)低于其他大型地產(chǎn)商。 太古地產(chǎn)分拆計(jì)劃的失敗，表示在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，地產(chǎn)企業(yè)的太古地產(chǎn)分拆計(jì)劃的失敗，表示在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，地產(chǎn)企業(yè)的上市及再融資計(jì)劃普遍不被看好，強(qiáng)行融資必須付出更高的代價(jià)。上

28、市及再融資計(jì)劃普遍不被看好，強(qiáng)行融資必須付出更高的代價(jià)。市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析/ /整體市場(chǎng)市場(chǎng)整體市場(chǎng)市場(chǎng)/ /調(diào)控下的市場(chǎng)表現(xiàn)調(diào)控下的市場(chǎng)表現(xiàn)調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，改變發(fā)展方式成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的共識(shí)調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，改變發(fā)展方式成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的共識(shí) 2010年兩會(huì)以來(lái)，國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心發(fā)表的專家文選主要觀點(diǎn)如下：林毅夫：應(yīng)對(duì)金融危機(jī)，短期與中長(zhǎng)期結(jié)合的思考。劉世錦：十二五應(yīng)以發(fā)展方式的實(shí)質(zhì)性轉(zhuǎn)變?yōu)橹骶€。吳敬璉：走出危機(jī)的必由之路，關(guān)鍵是要從過(guò)去以投資和出口支撐的粗放增長(zhǎng)模式，轉(zhuǎn)向主要依靠技術(shù)進(jìn)步和效率提高支撐的集約增長(zhǎng)模式。 吳敬璉：警惕新一輪資產(chǎn)危機(jī)的可能性，寧可緩慢一些 ，但要穩(wěn)定

29、回升，避免w形的趨勢(shì)。.孟春：世界主要國(guó)家不動(dòng)產(chǎn)稅改革經(jīng)驗(yàn)、教訓(xùn)和借鑒隆國(guó)強(qiáng)：牢牢把握危機(jī)中的戰(zhàn)略機(jī)遇呂政：以結(jié)構(gòu)調(diào)整促進(jìn)發(fā)展方式的根本性轉(zhuǎn)變市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析/ /整體市場(chǎng)市場(chǎng)整體市場(chǎng)市場(chǎng)/ /對(duì)調(diào)控的趨勢(shì)研判對(duì)調(diào)控的趨勢(shì)研判“去房地產(chǎn)化去房地產(chǎn)化”成為經(jīng)濟(jì)改革的重要方向成為經(jīng)濟(jì)改革的重要方向 “去房地產(chǎn)化去房地產(chǎn)化”的基本思路是的基本思路是雖然房地產(chǎn)行業(yè)自身及對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)，對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)具有重要的意義，但是房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的價(jià)值更多體現(xiàn)在短期上，而從中長(zhǎng)期角度而言，房地產(chǎn)不僅不能成為持續(xù)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)動(dòng)力，反而會(huì)給經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期增長(zhǎng)帶來(lái)負(fù)面影響，對(duì)房地產(chǎn)的過(guò)分依賴會(huì)阻礙經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變，經(jīng)濟(jì)

30、結(jié)構(gòu)的調(diào)整，以及產(chǎn)業(yè)升級(jí)。 中國(guó)當(dāng)前的“去房地產(chǎn)化”包括兩個(gè)方面，首先是要是減弱房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的比重和影響力，為改變發(fā)展方式，調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)打下基礎(chǔ)。 其次是鑒于當(dāng)前房地產(chǎn)對(duì)國(guó)家經(jīng)濟(jì)的重要影響，仍將保持房地產(chǎn)投資適度增長(zhǎng)，但主要是增加保障房投資規(guī)模，合理控制商品房投資規(guī)模，在保持房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)的同時(shí)，減少商品房的投資比重。 說(shuō)到底，房地產(chǎn)，只是宏觀經(jīng)濟(jì)大局上的一顆棋子，中央要長(zhǎng)遠(yuǎn)考說(shuō)到底，房地產(chǎn)，只是宏觀經(jīng)濟(jì)大局上的一顆棋子，中央要長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮如何下好這盤棋，房地產(chǎn)這顆棋子的重要性正在減弱，也必須要減弱。慮如何下好這盤棋，房地產(chǎn)這顆棋子的重要性正在減弱，也必須要減弱。市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析/ /整體市

31、場(chǎng)市場(chǎng)整體市場(chǎng)市場(chǎng)/ /對(duì)調(diào)控的趨勢(shì)研判對(duì)調(diào)控的趨勢(shì)研判4 4月月cpicpi同比上漲同比上漲2.8% 2.8% ，加息預(yù)期走強(qiáng)，加息預(yù)期走強(qiáng) 根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局11日發(fā)布的宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)顯示： 4月份居民消費(fèi)價(jià)格（cpi）同比上漲2.8%，創(chuàng)下了18個(gè)月新高，而同期商業(yè)銀行一年定期存款利率僅為2.25%，實(shí)際利率水平已為負(fù)值實(shí)際利率水平已為負(fù)值。 4月份工業(yè)品出廠價(jià)格（ppi）同比上漲6.8%，ppi增長(zhǎng)的主要原因是大宗商品價(jià)格上漲，未來(lái)幾個(gè)月ppi增速還將不斷走高，ppi的持續(xù)走高將會(huì)給cpi帶來(lái)壓力。 4月份廣義貨幣供應(yīng)量m2增長(zhǎng)回落至21.48%，但仍處于歷史較高水平；狹義貨幣供應(yīng)量m1再度

32、出現(xiàn)反彈，同比加速1.3個(gè)百分點(diǎn)至31.25%，m2與m1之間“倒剪刀差”繼續(xù)擴(kuò)大。 m2m2、m1m1之間剪刀差擴(kuò)大，表明貨之間剪刀差擴(kuò)大，表明貨幣活期化趨勢(shì)明顯，通脹風(fēng)險(xiǎn)正進(jìn)一步加大。幣活期化趨勢(shì)明顯，通脹風(fēng)險(xiǎn)正進(jìn)一步加大。 從實(shí)際負(fù)利率，到貨幣活期化的趨勢(shì)，加息似乎已經(jīng)到了極為必從實(shí)際負(fù)利率，到貨幣活期化的趨勢(shì)，加息似乎已經(jīng)到了極為必要的時(shí)刻。要的時(shí)刻。市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析/ /整體市場(chǎng)市場(chǎng)整體市場(chǎng)市場(chǎng)/ /對(duì)調(diào)控的趨勢(shì)研判對(duì)調(diào)控的趨勢(shì)研判地產(chǎn)政策調(diào)控的系統(tǒng)思維基本成型地產(chǎn)政策調(diào)控的系統(tǒng)思維基本成型 從中國(guó)政府2005年以來(lái)的房地產(chǎn)政策變化來(lái)看，政策調(diào)控正經(jīng)歷了從反應(yīng)式調(diào)控，轉(zhuǎn)變?yōu)樾袨榉绞秸{(diào)

33、控，并進(jìn)而發(fā)展為系統(tǒng)思維調(diào)控。2005年以來(lái)房地產(chǎn)主要政策調(diào)控變化如下：1、2005年的政策調(diào)控是就價(jià)格調(diào)控價(jià)格，是典型的反應(yīng)式思維，代表政策“國(guó)八條”關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn)；2、2006年開(kāi)始，政策調(diào)控著力于通過(guò)調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)來(lái)調(diào)整房?jī)r(jià)，是行為模式型的思維方式，代表政策是“90/70政策”；3、 2007年以來(lái)，政策調(diào)控思路開(kāi)始轉(zhuǎn)型，一方面開(kāi)始區(qū)分宏觀調(diào)控和產(chǎn)業(yè)調(diào)控；另一方面，認(rèn)識(shí)到住房不僅是經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，更是民生問(wèn)題。4、2010年，“國(guó)十條”從住房的經(jīng)濟(jì)屬性和民生屬性，市場(chǎng)的供求結(jié)構(gòu)，保障房的目標(biāo)和計(jì)劃，政策調(diào)控的系統(tǒng)思維基本成型政策調(diào)控的系統(tǒng)思維基本成型。市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析/ /整體市

34、場(chǎng)市場(chǎng)整體市場(chǎng)市場(chǎng)/ /對(duì)調(diào)控的趨勢(shì)研判對(duì)調(diào)控的趨勢(shì)研判“國(guó)十條國(guó)十條”嚴(yán)厲出乎預(yù)料，但體系尚未建立，調(diào)控并未結(jié)束嚴(yán)厲出乎預(yù)料，但體系尚未建立，調(diào)控并未結(jié)束經(jīng)濟(jì) 問(wèn)題住房信貸政策住房?jī)r(jià)格/漲幅財(cái)政 問(wèn)題保障房建設(shè)民生 問(wèn)題開(kāi)發(fā) 貸款住房貸款地價(jià)/土地款供地量/供地結(jié)構(gòu)中央政府中央政府地方政府地方政府開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)房者購(gòu)房者銀行銀行/ /稅務(wù)稅務(wù)供房量/供房結(jié)構(gòu)保障房需求住房稅收政策市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析/ /整體市場(chǎng)市場(chǎng)整體市場(chǎng)市場(chǎng)/ /對(duì)調(diào)控的趨勢(shì)研判對(duì)調(diào)控的趨勢(shì)研判房產(chǎn)稅成為產(chǎn)業(yè)政策尚未落下但必將落下的另一只靴子房產(chǎn)稅成為產(chǎn)業(yè)政策尚未落下但必將落下的另一只靴子 房產(chǎn)稅，換個(gè)角度理解，就相當(dāng)于

35、對(duì)住房貸款加息。 對(duì)于房產(chǎn)稅的推進(jìn)，其必要性已經(jīng)占據(jù)輿論主導(dǎo)，問(wèn)題在于執(zhí)其必要性已經(jīng)占據(jù)輿論主導(dǎo)，問(wèn)題在于執(zhí)行性的爭(zhēng)議。行性的爭(zhēng)議。 在必要性方面，現(xiàn)有調(diào)控體系包括了住房供應(yīng)、住房需求、住房保障等各個(gè)方面，但唯一沒(méi)有解決的是地方政府的土地財(cái)政問(wèn)題，地方政府將沒(méi)有足夠的資金支持城市建設(shè)和保障房建設(shè)，這一環(huán)節(jié)不予補(bǔ)上，調(diào)控體系就無(wú)法持久，而用房產(chǎn)稅取代土地財(cái)政，成為地方政府的重要財(cái)政來(lái)源，是目前最為合適的改革方向。 在執(zhí)行性方面，房產(chǎn)稅已經(jīng)不存在立法和程序上的問(wèn)題，其主要問(wèn)題一是房產(chǎn)的價(jià)值評(píng)估體系，二是房產(chǎn)稅的征收體系，目前的爭(zhēng)議即是房產(chǎn)價(jià)值難以評(píng)估和征稅成本過(guò)高，但是實(shí)際上，這兩項(xiàng)問(wèn)題都已經(jīng)不成

36、阻礙，以廈門為例，已經(jīng)建立起二手住房交易基準(zhǔn)價(jià)格，可以作為房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，另一方面房產(chǎn)稅的實(shí)際征收也并不困難，完全可以和水電等費(fèi)用采用捆綁的方式，由業(yè)主自行繳費(fèi)。市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析/ /整體市場(chǎng)市場(chǎng)整體市場(chǎng)市場(chǎng)/ /對(duì)調(diào)控的趨勢(shì)研判對(duì)調(diào)控的趨勢(shì)研判清理違規(guī)土地，打擊開(kāi)發(fā)企業(yè)的囤地行為是另一個(gè)重點(diǎn)清理違規(guī)土地，打擊開(kāi)發(fā)企業(yè)的囤地行為是另一個(gè)重點(diǎn) 中央政府理順商品房的供應(yīng)渠道，保障住房供應(yīng)量，是影響到新政是否能夠改變供求關(guān)系，有效抑制房?jī)r(jià)，并防范復(fù)蘇期供不應(yīng)求帶來(lái)房?jī)r(jià)暴漲的重中之重。 而其中最大的問(wèn)題在于開(kāi)發(fā)企業(yè)的囤地行為，因此清理違規(guī)土地，打擊囤地，保障住房供應(yīng)，特別是復(fù)蘇期的住房供應(yīng)量。 廣州

37、市國(guó)土房管局網(wǎng)站近期新開(kāi)設(shè)了“陽(yáng)光用地”欄目，未來(lái)將實(shí)時(shí)公布出讓計(jì)劃、出讓公告、供地結(jié)果、已供地開(kāi)發(fā)利用以及閑置土地查處等情況；同時(shí)建立健全開(kāi)發(fā)利用申報(bào)、開(kāi)發(fā)利用預(yù)警、檢查核驗(yàn)、信息公開(kāi)、動(dòng)態(tài)巡查、誠(chéng)信檔案等各項(xiàng)制度。并在4月19日在該欄目中首度公布2009年度廣州市經(jīng)營(yíng)性用地供應(yīng)及開(kāi)發(fā)利用情況一覽表，09年供應(yīng)的44宗經(jīng)營(yíng)性用地的位置面積、土地價(jià)款、出讓時(shí)間、開(kāi)竣工時(shí)間、繳款情況等信息被詳細(xì)列出。 廣州市國(guó)土房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示廣州正修訂土地閑置費(fèi)的征廣州正修訂土地閑置費(fèi)的征收標(biāo)準(zhǔn)，或于收標(biāo)準(zhǔn)，或于5 5月底或月底或6 6月出臺(tái)，土地閑置費(fèi)將提高。月出臺(tái)，土地閑置費(fèi)將提高。市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析/

38、 /整體市場(chǎng)市場(chǎng)整體市場(chǎng)市場(chǎng)/ /對(duì)調(diào)控的趨勢(shì)研判對(duì)調(diào)控的趨勢(shì)研判房?jī)r(jià)的博弈房?jī)r(jià)的博弈下行極限為當(dāng)前售價(jià)的下行極限為當(dāng)前售價(jià)的20%-30%20%-30%博弈方出發(fā)點(diǎn)具體影響價(jià)格下行極限中央政府金融風(fēng)險(xiǎn)中央政府出于防范金融風(fēng)險(xiǎn)，保障金融體系安全的角度，并不希望看到房?jī)r(jià)跌幅超過(guò)首付比例，出現(xiàn)按揭房產(chǎn)成為負(fù)資產(chǎn)的現(xiàn)象房貸壓力測(cè)試20%-30%地方政府地方財(cái)政房?jī)r(jià)下調(diào)將帶動(dòng)地價(jià)下降，其降幅更甚房?jī)r(jià)，房?jī)r(jià)降20%，地價(jià)將降40%，土地收儲(chǔ)出讓基本沒(méi)有利潤(rùn)，這將造成多數(shù)城市地方財(cái)政困難；20%開(kāi)發(fā)商資金壓力成本壓力一方面是需求減弱將造成銷售回款大幅減少，今年新開(kāi)工項(xiàng)目將會(huì)帶來(lái)年底較大的工程款壓力，在年末

39、形成資金壓力；另一方面，歷史遺留的低價(jià)地塊基本在上輪低谷期推售殆盡，目前多數(shù)項(xiàng)目的土地成本處于較高水平，平均利潤(rùn)空間在20%-30%左右，成本壓力下降價(jià)的空間不大。項(xiàng)目個(gè)體差異大平均在20%-30%賣房者資金壓力購(gòu)房成本賣房者的情況與開(kāi)發(fā)商相似，但其個(gè)體差異更大，從資金壓力來(lái)看，除少數(shù)大型投資客資金壓力較大外，多數(shù)賣房者的資金壓力不大；而從購(gòu)房成本來(lái)看，吸納的房源多數(shù)來(lái)源于2009年下半年以后，獲利空間以在30%以內(nèi)20%-30%購(gòu)房者心理價(jià)格相比2008年價(jià)格下行時(shí)對(duì)探底價(jià)格的不確定，本輪的購(gòu)房者會(huì)普遍會(huì)有一個(gè)心理下限價(jià)格，即2008年的低谷價(jià)格，絕大多數(shù)購(gòu)房者的心理價(jià)格都會(huì)高出2008年的

40、低谷價(jià)格上漲過(guò)快城市20-40%上漲一般城市10-20%市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析/ /整體市場(chǎng)市場(chǎng)整體市場(chǎng)市場(chǎng)/ /對(duì)調(diào)控的趨勢(shì)研判對(duì)調(diào)控的趨勢(shì)研判復(fù)蘇的周期復(fù)蘇的周期周期更長(zhǎng)，樂(lè)觀到周期更長(zhǎng)，樂(lè)觀到20112011年年1212月月 市場(chǎng)的復(fù)蘇先是價(jià)格探底再是購(gòu)買人氣的回升，兩者實(shí)際是相互關(guān)聯(lián)的因素，歸根到底，還是市場(chǎng)底部?jī)r(jià)格的多數(shù)認(rèn)同。 價(jià)格走勢(shì)存在很大的不確定性，但有幾個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，分別是2010年12月（年底資金壓力），2011年3月（兩會(huì)后，新形勢(shì)下的政策變化可能），2011年12月（年底資金壓力）。 由于本次產(chǎn)業(yè)調(diào)控對(duì)于溫家寶政府而言已是“最后的遮羞布”，必然存在決心強(qiáng)、力度大的特征，其影響水

41、平和持久性都將遠(yuǎn)遠(yuǎn)強(qiáng)于2008年的水平，由于當(dāng)前開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金情況遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于2008年，因此市因此市場(chǎng)博弈周期會(huì)更長(zhǎng)，個(gè)體之間的差異會(huì)更大。場(chǎng)博弈周期會(huì)更長(zhǎng)，個(gè)體之間的差異會(huì)更大。 其次，本次調(diào)控政策并非短期的反應(yīng)式，而是比較系統(tǒng)的調(diào)控，不僅短期內(nèi)難以變化，而且極有可能成為常規(guī)政策，所以寄望2011年兩會(huì)對(duì)政策的調(diào)整也不現(xiàn)實(shí)。因此，本次調(diào)控的影響周期相必將會(huì)更長(zhǎng)，因此，本次調(diào)控的影響周期相必將會(huì)更長(zhǎng)，比較樂(lè)觀的復(fù)蘇時(shí)間也要到比較樂(lè)觀的復(fù)蘇時(shí)間也要到20112011年年1212月。月。市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析/ /整體市場(chǎng)市場(chǎng)整體市場(chǎng)市場(chǎng)/ /對(duì)調(diào)控的趨勢(shì)研判對(duì)調(diào)控的趨勢(shì)研判房產(chǎn)稅影響房產(chǎn)稅影響降低住房?jī)r(jià)

42、值，改變需求結(jié)構(gòu)降低住房?jī)r(jià)值，改變需求結(jié)構(gòu) 房產(chǎn)稅作為分稅制改革的延續(xù)，用來(lái)取代地方政府的“土地財(cái)政”已經(jīng)漸成共識(shí)，根據(jù)財(cái)政部的工作計(jì)劃，今年內(nèi)要完善房產(chǎn)稅，而在下半年開(kāi)始試行的可能性極大。 根據(jù)當(dāng)前的房產(chǎn)稅思路，最可能是對(duì)第二套房或一定面積以上（例如120平）的住房征收房產(chǎn)稅，稅率約在房屋總價(jià)值的1%左右。 房產(chǎn)稅一旦試行，將大幅提高了住房的持有成本，改變國(guó)人的住房住房?jī)r(jià)值觀和消費(fèi)觀，住房的價(jià)值體系面臨重建價(jià)值觀和消費(fèi)觀，住房的價(jià)值體系面臨重建，不僅會(huì)造成住房?jī)r(jià)格的下降，更會(huì)改變住房的需求構(gòu)成剛性需求將會(huì)井噴，其他需求均會(huì)受到抑制。 房產(chǎn)稅的到來(lái)，產(chǎn)生住房?jī)r(jià)值和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)的重新建立，市場(chǎng)的價(jià)格

43、下行空間會(huì)更大，但對(duì)復(fù)蘇周期的影響難以預(yù)測(cè)，有可能出于價(jià)值體系的重建，復(fù)蘇遙遙無(wú)期，也有可能加快價(jià)格探底，引發(fā)剛性需求入市縮短復(fù)蘇周期。市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析/ /整體市場(chǎng)市場(chǎng)整體市場(chǎng)市場(chǎng)/ /對(duì)調(diào)控的趨勢(shì)研判對(duì)調(diào)控的趨勢(shì)研判房產(chǎn)稅猜想房產(chǎn)稅猜想先松后嚴(yán)，有可能造成房?jī)r(jià)長(zhǎng)期陰跌先松后嚴(yán)，有可能造成房?jī)r(jià)長(zhǎng)期陰跌 鑒于房產(chǎn)稅的影響重大，深遠(yuǎn)，因此對(duì)房產(chǎn)稅的具體實(shí)行猜想如下： 一、先松后嚴(yán)，緩緩?fù)七M(jìn)；一、先松后嚴(yán)，緩緩?fù)七M(jìn)；房產(chǎn)稅將會(huì)帶來(lái)住房?jī)r(jià)值體系的重建，對(duì)房?jī)r(jià)影響極大，因此房產(chǎn)稅必然不能夠一步到位，只能是緩緩?fù)七M(jìn)，預(yù)計(jì)體現(xiàn)在兩個(gè)方面，首先是征收范圍是征收范圍，預(yù)計(jì)會(huì)從第三套房及以上開(kāi)始，慢慢過(guò)渡到按人

44、均住房面積計(jì)算；其次是計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn)是計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn)，住房評(píng)估價(jià)值先會(huì)按基準(zhǔn)價(jià)格計(jì)算，稅率也不會(huì)太高。 二、執(zhí)行力度，先弱后強(qiáng)；作為一個(gè)認(rèn)知上較新的稅種，在當(dāng)前調(diào)控的背景下，房產(chǎn)稅的實(shí)際執(zhí)行力度，也會(huì)經(jīng)過(guò)一個(gè)先弱后強(qiáng)，給予市場(chǎng)、市民一個(gè)過(guò)渡緩沖期，也便于國(guó)家健立完善的征收渠道。 房產(chǎn)稅的執(zhí)行，既要避免短期給房?jī)r(jià)帶來(lái)過(guò)大的波動(dòng)，又會(huì)從長(zhǎng)期上堅(jiān)定不移的推進(jìn)稅制的完善，因此房產(chǎn)稅的效果釋放，將會(huì)是一個(gè)長(zhǎng)因此房產(chǎn)稅的效果釋放，將會(huì)是一個(gè)長(zhǎng)期的過(guò)程，極有可能帶來(lái)房?jī)r(jià)的長(zhǎng)期陰跌。期的過(guò)程，極有可能帶來(lái)房?jī)r(jià)的長(zhǎng)期陰跌。市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析/ /整體市場(chǎng)市場(chǎng)整體市場(chǎng)市場(chǎng)/ /對(duì)調(diào)控的趨勢(shì)研判對(duì)調(diào)控的趨勢(shì)研判 在新政下，對(duì)于市

45、場(chǎng)形勢(shì)的正確研判和反饋，對(duì)企業(yè)的運(yùn)行，特別在新政下，對(duì)于市場(chǎng)形勢(shì)的正確研判和反饋，對(duì)企業(yè)的運(yùn)行，特別是短期內(nèi)的行為，無(wú)疑會(huì)產(chǎn)生決定性的作用。是短期內(nèi)的行為，無(wú)疑會(huì)產(chǎn)生決定性的作用。 但是作為一家企業(yè)，我們對(duì)于經(jīng)營(yíng)環(huán)境變化的預(yù)知能力，未必就高但是作為一家企業(yè)，我們對(duì)于經(jīng)營(yíng)環(huán)境變化的預(yù)知能力，未必就高于一個(gè)古代農(nóng)夫?qū)μ鞖獾念A(yù)測(cè)。因此，回到田間、聚焦沃野，或許才是于一個(gè)古代農(nóng)夫?qū)μ鞖獾念A(yù)測(cè)。因此，回到田間、聚焦沃野，或許才是更務(wù)實(shí)的選擇。更務(wù)實(shí)的選擇。 所以，我們更應(yīng)該關(guān)心如何實(shí)現(xiàn)企業(yè)的產(chǎn)品線戰(zhàn)略。所以，我們更應(yīng)該關(guān)心如何實(shí)現(xiàn)企業(yè)的產(chǎn)品線戰(zhàn)略。市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析/ /整體市場(chǎng)市場(chǎng)整體市場(chǎng)市場(chǎng)/ /對(duì)調(diào)

46、控的趨勢(shì)研判對(duì)調(diào)控的趨勢(shì)研判市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析/ /整體市場(chǎng)分析整體市場(chǎng)分析 目前泗洪的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，居住類產(chǎn)品以普通商品房為主，高端目前泗洪的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，居住類產(chǎn)品以普通商品房為主，高端物業(yè)稀少，除玫瑰西班牙、中皇城有別墅類產(chǎn)品推出外，基本為普通物業(yè)稀少，除玫瑰西班牙、中皇城有別墅類產(chǎn)品推出外，基本為普通商品住宅。商品住宅。 在售的普通住宅商品房銷售情況良好，多數(shù)樓盤所推出的房源整在售的普通住宅商品房銷售情況良好，多數(shù)樓盤所推出的房源整體銷售率在體銷售率在80%80%以上。以上。 市場(chǎng)上在售的樓盤中，建筑類型以小高層市場(chǎng)上在售的樓盤中，建筑類型以小高層+ +多層、高層多層、高層+ +多層或純

47、多層或純小高層為主，多層產(chǎn)品供不應(yīng)求，小高層小高層為主，多層產(chǎn)品供不應(yīng)求，小高層/ /高層的銷售率不高拉動(dòng)了高層的銷售率不高拉動(dòng)了整個(gè)樓盤的銷售率下降。整個(gè)樓盤的銷售率下降。 3737 小高層小高層/ /高層產(chǎn)品由于政府規(guī)劃要求原因，在樓盤的產(chǎn)品比例上逐漸上高層產(chǎn)品由于政府規(guī)劃要求原因，在樓盤的產(chǎn)品比例上逐漸上升，但戶型結(jié)構(gòu)較為單一，板式結(jié)構(gòu)較少，以兩梯三戶和兩梯四戶為主。升，但戶型結(jié)構(gòu)較為單一，板式結(jié)構(gòu)較少，以兩梯三戶和兩梯四戶為主。戶型在戶型在100130100130平米之間，三房以傳統(tǒng)緊湊型為主，客廳南北朝向居多，有平米之間，三房以傳統(tǒng)緊湊型為主，客廳南北朝向居多，有亮點(diǎn)的戶型設(shè)計(jì)較少。

48、亮點(diǎn)的戶型設(shè)計(jì)較少。 房屋質(zhì)量在逐步提升，如多層全框架結(jié)構(gòu)（如房屋質(zhì)量在逐步提升，如多層全框架結(jié)構(gòu)（如香格里拉，富園天郡，香格里拉，富園天郡，南山龍郡等南山龍郡等）。）。 由于大盤較多，所以后續(xù)推售量大，加上今年新成交的由于大盤較多，所以后續(xù)推售量大，加上今年新成交的9 9大地塊，下半大地塊，下半年及明年市場(chǎng)放量很大，競(jìng)爭(zhēng)激烈。年及明年市場(chǎng)放量很大，競(jìng)爭(zhēng)激烈。 市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析/ /整體市場(chǎng)分析整體市場(chǎng)分析ii.ii.核心問(wèn)題界定核心問(wèn)題界定iii.iii.市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析v.v. 銷售策略銷售策略vi.vi. 推廣策略推廣策略報(bào)告架構(gòu)報(bào)告架構(gòu)iv.iv.項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位形象定位形象定位客戶定

49、位客戶定位總體定位總體定位整體市場(chǎng)分析整體市場(chǎng)分析區(qū)域市場(chǎng)分析區(qū)域市場(chǎng)分析價(jià)格策略價(jià)格策略銷售控制銷售控制整體銷售策略整體銷售策略推廣執(zhí)行計(jì)劃推廣執(zhí)行計(jì)劃vivi設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)推廣策略推廣策略i.i.項(xiàng)目概況與分析項(xiàng)目概況與分析產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析/ /區(qū)域市場(chǎng)分析區(qū)域市場(chǎng)分析/ /個(gè)案調(diào)查個(gè)案調(diào)查/ /河畔花城河畔花城物業(yè)類型：住宅、沿街商鋪、商場(chǎng)。建筑形態(tài)：多層、小高（1梯3戶）、別墅（5棟）總建面積：30萬(wàn)平方米。 用地270畝。 1.64容積率。規(guī)劃總戶數(shù)2千多戶。開(kāi)盤時(shí)間：第一次2010.3.16，第二次2010.6.10。銷售進(jìn)度：在售為一期，28棟多層。主力面積：100-1

50、10三房60%。86-100兩房15%，120-140三房25%。價(jià) 格：均價(jià)2600-2700元/ 。價(jià)格區(qū)間為2400-2800元/。主力賣點(diǎn)：位置（學(xué)區(qū)），周邊配套，交通。自身綠化（36.7%）主力客戶：城區(qū)客戶，鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶，事業(yè)單位員工。宣傳方式：電視字幕，大牌，單頁(yè)，郵報(bào)。優(yōu)惠活動(dòng)：開(kāi)盤99折，一次性付款優(yōu)惠5888元/，目前優(yōu)惠3888元/銷售情況：一期銷售率90%。后續(xù)推售：一期12棟小高層約在7月底推出。4040市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析/ /區(qū)域市場(chǎng)分析區(qū)域市場(chǎng)分析/ /個(gè)案調(diào)查個(gè)案調(diào)查/ /銀河銀河藍(lán)伯灣藍(lán)伯灣物業(yè)類型：住宅.商鋪.酒店公寓建筑形態(tài)：高層17+1總建面積：25萬(wàn)平方米銷

51、售進(jìn)度：在售一期，總計(jì)700套主力面積：89-106兩房，120-126三房?jī)r(jià) 格：2800-2900主力賣點(diǎn)：建設(shè)路與工人路黃金交口，緊鄰濉河風(fēng)光景觀帶主力客戶：周邊居民、鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民宣傳方式：大牌、跨街路牌、電視媒體等交付時(shí)間：一期10年年底交付銷售情況：一期銷售90%，在做剩余房源消化后續(xù)推售：預(yù)計(jì)在7-8月份繼續(xù)加推房源，120-140平方。棟數(shù)未知，交付時(shí)間未知 4141市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析/ /區(qū)域市場(chǎng)分析區(qū)域市場(chǎng)分析/ /個(gè)案調(diào)查個(gè)案調(diào)查/ /中正中正時(shí)代城時(shí)代城開(kāi) 發(fā) 商：江蘇中正置業(yè)有限公司物業(yè)類型：住宅、商業(yè)廣場(chǎng)。建筑形態(tài)：高層?？偨娣e：19萬(wàn)平米（1208戶），134畝開(kāi)盤時(shí)間

52、：一期2009.9.20 二期2010.2月。銷售進(jìn)度： 二期在售中。面積配比：98兩房（40%），122三房，130三房，137三房（60%）。價(jià) 格：一期均價(jià)2200元/平米。二期均價(jià)2708元/。各層價(jià)格一樣。 10層以上政府補(bǔ)貼房款3%。主力客戶：周邊居民、東南面鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民。宣傳方式：大牌，短信，單頁(yè)，電視。優(yōu)惠活動(dòng)：送小禮品，免3年物業(yè)管理費(fèi)。交付時(shí)間：一期2010.12.28日交付。銷售情況：一期3棟已賣完，二期4棟600套，已售70%。（總1208戶）。優(yōu) 勢(shì)：市政配套完善，學(xué)區(qū)（育才、洪中），物業(yè)管理（天翔），小區(qū)綠化，房屋質(zhì)量和開(kāi)發(fā)商口碑，工程進(jìn)度快。劣 勢(shì)：全高層，購(gòu)買抗性大

53、，競(jìng)爭(zhēng)樓盤較多。4242位置：泗洲大街與衡山路交界處發(fā)展商：江蘇江中集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司電話用地面積：130000平米戶型面積：主力戶型104-117平米容積率：1.5綠化率：37%物業(yè)形態(tài)：小高層價(jià)格：多層尾房3300（四層），高層2900-3000銷售率：65%市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析/ /區(qū)域市場(chǎng)分析區(qū)域市場(chǎng)分析/ /個(gè)案調(diào)查個(gè)案調(diào)查/ /衡山花園衡山花園4343市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析/ /區(qū)域市場(chǎng)分析區(qū)域市場(chǎng)分析/ /個(gè)案調(diào)查個(gè)案調(diào)查/ /正邦正邦金域藍(lán)灣金域藍(lán)灣物業(yè)類型：住宅、沿街商鋪、酒店建筑形態(tài)：多層、小高、高層?？偨娣e：13萬(wàn)平方米銷售進(jìn)度：在售為一期，10

54、棟多層，約4.5萬(wàn)平米。主力面積：88兩房，109三房，111三房，118三房?jī)r(jià) 格：26003200元/。主力賣點(diǎn)：泗州西大街城市主軸線，北歐風(fēng)情建筑，沿濉河風(fēng)光帶主力客戶：周邊居民、鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民。宣傳方式：公交車站廣告、大牌、跨街路牌。優(yōu)惠活動(dòng)：開(kāi)盤交錢排號(hào)，交錢越多號(hào)碼越靠前，購(gòu)房時(shí)優(yōu)惠7000元。交付時(shí)間：一期2010年底交付。銷售情況：3層以下售完，銷售率約為70%后續(xù)推售：二期約今年8月份推出，7棟多層、3棟小高層，可能也有3棟高層，二期約2011年8月份交付，其他資料暫無(wú)。 4444市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析/ /區(qū)域市場(chǎng)分析區(qū)域市場(chǎng)分析/ /個(gè)案調(diào)查個(gè)案調(diào)查/ /瑞豐瑞豐河濱花都河濱花都開(kāi)發(fā)

55、商：江蘇瑞豐置業(yè)有限公司物業(yè)類型：住宅、沿街商鋪、寫字樓（底層休閑娛樂(lè)）建筑形態(tài)：多層、小高。總建面積：7萬(wàn)平方米. 3棟小高層，14棟多層。占地60畝。容積率1.8?？?76戶。開(kāi)盤時(shí)間：第一次2009年12.24。第二次2010。1.24銷售進(jìn)度：已全部推出，在售中。主力面積：多層90-110三房，面積區(qū)間為54-130。54平米為單室。 小高層兩房、三房各占一半。價(jià) 格：多層均價(jià)2850元/，小高層均價(jià)2700元/。 小高層層差30-50元主力賣點(diǎn)：新老城區(qū)結(jié)合處，學(xué)區(qū)，自身商業(yè)配套，政府所在地。周邊景觀。主力客戶：政府、事業(yè)單位客戶，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)、拆遷戶，周邊居民。優(yōu)惠活動(dòng)：開(kāi)盤時(shí)小高層優(yōu)

56、惠3000元/，多層送太陽(yáng)能。宣傳方式：售樓處大牌廣告。交付時(shí)間：2011.年2月份。銷售情況：多層銷售率約為95%，小高層銷售率約為70%。多層在開(kāi)盤時(shí)銷售率達(dá)90%。 4545市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析/ /區(qū)域市場(chǎng)分析區(qū)域市場(chǎng)分析/ /個(gè)案調(diào)查個(gè)案調(diào)查/ /尚城世家尚城世家物業(yè)類型：住宅、沿街商鋪建筑形態(tài)：多層、小高總建面積：10萬(wàn)平方米(約750戶),4棟多層，10棟小高層。 用地4萬(wàn)。開(kāi)盤時(shí)間：20101.1.1。銷售進(jìn)度：在售為一期，4棟多層，4棟小高層，共300多戶面積配比：多層：90100兩房50%，110三房10%，130三房40%。 小高層：90兩房50%，110兩房50%。價(jià) 格：

57、多層均價(jià)3200元/左右。小高層均價(jià)3000元/左右。小高層差為90-100元。主力賣點(diǎn)：位置（學(xué)區(qū)），自身配套，沿河景觀。主力客戶：城區(qū)客戶為主，部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶。宣傳方式：很少，只有售樓現(xiàn)場(chǎng)廣告。優(yōu)惠活動(dòng)：購(gòu)房送1輛電瓶車。銷售情況：多層銷售率90%，小高層銷售率80%。后續(xù)推售：二期時(shí)間未定，預(yù)計(jì)推出500戶小高層。 4646市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析/ /區(qū)域市場(chǎng)分析區(qū)域市場(chǎng)分析/ /個(gè)案調(diào)查個(gè)案調(diào)查/ /佳和世紀(jì)城佳和世紀(jì)城開(kāi)發(fā)商：佳和集團(tuán)物業(yè)類型：住宅、沿街商鋪、酒店建筑形態(tài)：多層、小高層、高層總建面積：120萬(wàn)平方米 政務(wù)集中區(qū)、住宅區(qū)、新城商務(wù)區(qū)、生態(tài)園林區(qū) 開(kāi)盤時(shí)間：多層第一批2010.1

58、.13，第二批4.16，第三批6.12，第四批9.2 小高層第一批2010.3.12，第二批2010.5,28。銷售進(jìn)度：在售一期，16萬(wàn)方，占地154畝，24棟828戶多層；4棟216多戶小高層。主力面積：90兩房，120三房/小高層一種戶型120三房?jī)r(jià) 格：多層：第一批2050元/， 第二批2200元/，第三批2250元/，第四批2500元/。 小高層：2700元/（26503200）。主力賣點(diǎn)：建設(shè)北路和珠江路交口，未來(lái)政務(wù)區(qū)、新城區(qū)。準(zhǔn)現(xiàn)房。主力客戶：周邊及鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民優(yōu)惠活動(dòng)：開(kāi)盤優(yōu)惠1.2萬(wàn)/套，小高層送儲(chǔ)藏室。目前小高層為99折送儲(chǔ)藏室。宣傳方式：dm單頁(yè)、短信、戶外大牌、電視字幕。

59、交付時(shí)間：一期小高層11年1月交付，多層已交付。銷售情況：多層已售完。小高層銷售率在40% 左右。目前來(lái)訪客戶較少，小高層只銷售27棟一棟，封了3棟。后續(xù)推售：現(xiàn)主要做目前剩余房源的消化工作，后續(xù)推售情況暫未定。 4747開(kāi) 發(fā) 商：江蘇中正置業(yè)有限公司物業(yè)類型：住宅、商場(chǎng)、公寓或酒店、幼兒園、會(huì)所。建筑形態(tài)：多層、小高層、高層?？偨娣e：36萬(wàn)平方米 320畝. 35棟多層（1千多套），20棟高層（2千多套）。開(kāi)盤時(shí)間：2010.6.20銷售進(jìn)度：在售一期，多層432套， 14棟多層。面積配比：100-110三房，約占60%，94兩房約占10%，120-146三房約占30%價(jià) 格：均價(jià)310

60、0元/。27683488元/主力客戶：周邊居民、鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民。宣傳方式：大牌，短信，單頁(yè)，流動(dòng)字幕優(yōu)惠活動(dòng)：開(kāi)盤第一天訂購(gòu)優(yōu)惠4000，抽獎(jiǎng)活動(dòng)。第二天優(yōu)惠3000，第三天優(yōu)惠2000交付時(shí)間：一期2011.8.30日交付。后續(xù)推售：二期8月份，多層600多套。銷售情況：一期銷售率57%，據(jù)說(shuō)有浙江開(kāi)發(fā)商團(tuán)購(gòu)200套，已計(jì)入銷控。優(yōu) 勢(shì)：學(xué)區(qū)（育才、洪中），物業(yè)管理，房屋質(zhì)量和開(kāi)發(fā)商口碑。劣 勢(shì)：價(jià)格高，周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤多。 市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析/ /區(qū)域市場(chǎng)分析區(qū)域市場(chǎng)分析/ /個(gè)案調(diào)查個(gè)案調(diào)查/ /中正中正香格里拉香格里拉4848物業(yè)類型： 住宅，沿街商業(yè)建筑形態(tài)： 多層、高層（18層）總建面積： 2