長優(yōu)山美地雙拼別墅組團營銷方案

1、2010年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載qq:376977591月潭優(yōu)山美地優(yōu)山美地雙拼別墅組團營銷方案雙拼別墅組團營銷方案八方同裕八方同裕20092009年年1111月月2010年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載qq:376977591在辭典里，在辭典里，對于對于“贏贏”的定義是：的定義是： 經(jīng)商盈利；博賽獲勝。經(jīng)商盈利；博賽獲勝。 做買賣所獲得的利潤做買賣所獲得的利潤 。而優(yōu)山美地項目來說，而優(yōu)山美地項目來說，

2、“贏贏”還有還有著著更深層更深層次的意義次的意義 2010年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載qq:3769775912 2、市場洞悉、市場洞悉contents：內(nèi)容綱要內(nèi)容綱要：1 1、自身研判、自身研判 3 3、運籌帷幄、運籌帷幄將對長春市凈月房地產(chǎn)市場進行全面的了解，并對項目周邊的競爭現(xiàn)狀做以分析提要：綜合項目過去的營銷手段、銷售狀況、產(chǎn)品狀況進行全面剖析。 提要：結(jié)合市場狀況以及項目自身情況，對本項目進行定位，并提出相應(yīng)的營銷策略。 提要：2010年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！

3、貨到驗貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載qq:376977591 “從銷售的角度從銷售的角度來審視樓盤定位、制定營銷策略來審視樓盤定位、制定營銷策略”是本方案的核心主導(dǎo)方向是本方案的核心主導(dǎo)方向。2010年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載qq:376977591自身研判2010年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載qq:376977591思索。思索。q1優(yōu)山美地究竟是怎樣一種產(chǎn)品？優(yōu)山美地

4、究竟是怎樣一種產(chǎn)品？別墅是怎樣一種概念？別墅是怎樣一種概念？雙拼別墅產(chǎn)品的競爭力如何？雙拼別墅產(chǎn)品的競爭力如何？本項目產(chǎn)品的優(yōu)勢與不足何在？本項目產(chǎn)品的優(yōu)勢與不足何在？2010年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載qq:376977591一、什么樣的房子才能稱為別墅一、什么樣的房子才能稱為別墅1 1、占用大量風(fēng)景區(qū)、天然水域等稀缺資源的而建筑。、占用大量風(fēng)景區(qū)、天然水域等稀缺資源的而建筑。2 2、永遠是為少數(shù)人建造，只有少數(shù)人才有條件享受。、永遠是為少數(shù)人建造，只有少數(shù)人才有條件享受。3 3、位于城市最宜居的

5、區(qū)域，其發(fā)展規(guī)模受到政府的限制。、位于城市最宜居的區(qū)域，其發(fā)展規(guī)模受到政府的限制。4 4、代表著人們對于居住理想的終極追求形式。、代表著人們對于居住理想的終極追求形式。2010年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載qq:376977591二、不同類型別墅特點二、不同類型別墅特點目前長春別墅市場上主要有獨棟、疊拼、聯(lián)排、雙拼四種別墅類目前長春別墅市場上主要有獨棟、疊拼、聯(lián)排、雙拼四種別墅類型，不同類型的別墅特特點你迥異，因此也導(dǎo)致不同的購買客群。型，不同類型的別墅特特點你迥異，因此也導(dǎo)致不同的購買客群。2010

6、年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載qq:376977591獨棟別墅獨棟別墅特點：特點：1、別墅中的頂級產(chǎn)品，面積多在、別墅中的頂級產(chǎn)品，面積多在400平方米以上，單價基本都超過萬元。平方米以上，單價基本都超過萬元。2、多數(shù)產(chǎn)品為、多數(shù)產(chǎn)品為2+1的形式，即地上兩層，地下一層。的形式，即地上兩層，地下一層。3、擁有獨立的車庫、私人庭院，私密性高，功能完備，舒適度高。、擁有獨立的車庫、私人庭院，私密性高，功能完備，舒適度高。4、產(chǎn)品數(shù)量少，稀缺，具有一定的不可復(fù)制性。、產(chǎn)品數(shù)量少，稀缺，具有一定的不可復(fù)制性。

7、2010年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載qq:376977591疊拼別墅疊拼別墅特點：特點：1、別墅中的中高端產(chǎn)品，價格僅次于獨棟別墅，高于聯(lián)排和疊拼。、別墅中的中高端產(chǎn)品，價格僅次于獨棟別墅，高于聯(lián)排和疊拼。2、多數(shù)產(chǎn)品為、多數(shù)產(chǎn)品為2+1的形式，即標準層加地下室，擁有獨立的車庫。的形式，即標準層加地下室，擁有獨立的車庫。3、產(chǎn)品在居住地舒適度、私密性等方面有著與獨棟別墅相近的特性。、產(chǎn)品在居住地舒適度、私密性等方面有著與獨棟別墅相近的特性。2010年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！

8、貨到驗貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載qq:376977591疊拼別墅疊拼別墅特點：特點：1、別墅中的中端產(chǎn)品，總價低于獨棟別墅，市場上比較受到歡迎。、別墅中的中端產(chǎn)品，總價低于獨棟別墅，市場上比較受到歡迎。2、面積在、面積在300平米左右，一般由地下一層加地上三層構(gòu)成。平米左右，一般由地下一層加地上三層構(gòu)成。3、每棟別墅內(nèi)樓層較多，對于年齡大的居者存在不便。、每棟別墅內(nèi)樓層較多，對于年齡大的居者存在不便。4、單層面積在、單層面積在100平米左右，空間上相對狹窄，易產(chǎn)生壓抑感。平米左右，空間上相對狹窄，易產(chǎn)生壓抑感。2010年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃

9、人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載qq:376977591疊拼別墅疊拼別墅特點：特點：1、別墅中的低端產(chǎn)品，頂越和底越兩個單元組成，私密性較差。、別墅中的低端產(chǎn)品，頂越和底越兩個單元組成，私密性較差。2、多數(shù)產(chǎn)品為、多數(shù)產(chǎn)品為2+1的形式，即標準層加地下室或標準層加閣樓。的形式，即標準層加地下室或標準層加閣樓。3、底越產(chǎn)品可同聯(lián)排別墅相媲美，但頂越產(chǎn)品由于樓層較高，舒適度較差。、底越產(chǎn)品可同聯(lián)排別墅相媲美，但頂越產(chǎn)品由于樓層較高，舒適度較差。4、面積與聯(lián)排相近，價格低于聯(lián)排別墅。、面積與聯(lián)排相近，價格低于聯(lián)排別墅。2010年房地產(chǎn)營銷策劃大

10、全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載qq:376977591技術(shù)指標特點比較產(chǎn)品檔次獨棟疊拼 聯(lián)排疊拼舒適度獨棟疊拼 聯(lián)排疊拼價格獨棟疊拼 聯(lián)排疊拼私密性獨棟疊拼 聯(lián)排疊拼結(jié)論結(jié)論雙拼別墅雙拼別墅=僅次于獨棟別墅的次終極居住形態(tài)僅次于獨棟別墅的次終極居住形態(tài)數(shù)據(jù)對比數(shù)據(jù)對比2010年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載qq:376977591三、本項目雙拼別墅深度剖析三、本項目雙拼別墅深度剖析優(yōu)勢分析strength劣勢分析weakness

11、機會分析opportunity威脅分析threat 結(jié)合本案的自身狀況、競爭對手的分析，做出本案的結(jié)合本案的自身狀況、競爭對手的分析，做出本案的swotswot分分析，客觀的反映出本案在市場競爭所處的位置析，客觀的反映出本案在市場競爭所處的位置2010年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載qq:376977591優(yōu)勢分析strength劣勢分析weakness機會分析opportunityopportunity威脅分析threat優(yōu)勢之一優(yōu)勢之一：品牌優(yōu)勢品牌優(yōu)勢 長電地產(chǎn)經(jīng)過多年的打拼，在長春地產(chǎn)業(yè)中占長電

12、地產(chǎn)經(jīng)過多年的打拼，在長春地產(chǎn)業(yè)中占有一席之地，并成功的開發(fā)了臨河風(fēng)景、天地有一席之地，并成功的開發(fā)了臨河風(fēng)景、天地1212坊、坊、時代花園、紫盈花城等知名項目，在業(yè)界形成了良時代花園、紫盈花城等知名項目，在業(yè)界形成了良好的開發(fā)形象和口碑。好的開發(fā)形象和口碑。優(yōu)勢之二優(yōu)勢之二：規(guī)模優(yōu)勢規(guī)模優(yōu)勢 整個社區(qū)占地整個社區(qū)占地3636萬平方米，歷數(shù)凈月區(qū)的別墅萬平方米，歷數(shù)凈月區(qū)的別墅項目，如此規(guī)模的純別墅項目屈指可數(shù)。規(guī)模效應(yīng)項目，如此規(guī)模的純別墅項目屈指可數(shù)。規(guī)模效應(yīng)加之現(xiàn)房實景形成的良好形象，使本項目在競爭中加之現(xiàn)房實景形成的良好形象，使本項目在競爭中占有一定先機。占有一定先機。2010年房地產(chǎn)

13、營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載qq:376977591優(yōu)勢分析strength劣勢分析weakness機會分析opportunityopportunity威脅分析threat劣勢之一劣勢之一：地形劣勢地形劣勢 整個項目地呈盆地狀，地勢很低。當風(fēng)水成為整個項目地呈盆地狀，地勢很低。當風(fēng)水成為為影響購房者購買因素的時候，本項目的地勢在銷為影響購房者購買因素的時候，本項目的地勢在銷售過程中極為不利。售過程中極為不利。劣勢之二劣勢之二：景觀劣勢景觀劣勢 項目地形近似項目地形近似“凹凹”字形，北端中心被凈馨花字形，北端

14、中心被凈馨花園所占據(jù)，對于地處該項目周邊的雙拼別墅來說，園所占據(jù)，對于地處該項目周邊的雙拼別墅來說，難以形成良好的景觀形象。此外，雙拼別墅部分位難以形成良好的景觀形象。此外，雙拼別墅部分位于聚業(yè)大街沿線，影響了私密性和景觀。于聚業(yè)大街沿線，影響了私密性和景觀。2010年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載qq:376977591優(yōu)勢分析strength劣勢分析weakness機會分析opportunityopportunity威脅分析threat劣勢之三劣勢之三：尾盤銷售尾盤銷售 在以往的尾盤銷售上，都被購房

15、者打上了品質(zhì)在以往的尾盤銷售上，都被購房者打上了品質(zhì)欠缺的標簽。此外整個項目在欠缺的標簽。此外整個項目在0909年銷售的過程中，年銷售的過程中，營銷投入較少，在整個市場上很難聽到項目的聲音，營銷投入較少，在整個市場上很難聽到項目的聲音，缺乏延續(xù)性，這就直接影響了雙拼別墅的銷售。缺乏延續(xù)性，這就直接影響了雙拼別墅的銷售。劣勢之四劣勢之四：設(shè)計缺陷設(shè)計缺陷 別墅產(chǎn)品一向注重上有天下有地的私屬空間，別墅產(chǎn)品一向注重上有天下有地的私屬空間，特別是對于私家庭院的需求。而本項目在這方面則特別是對于私家庭院的需求。而本項目在這方面則與眾不同的采取了開放式的庭院設(shè)計，減少了私有與眾不同的采取了開放式的庭院設(shè)計

16、，減少了私有空間，難以得到市場的認同?？臻g，難以得到市場的認同。2010年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載qq:376977591優(yōu)勢分析strength劣勢分析weakness機會分析opportunityopportunity威脅分析threat機會之一機會之一：先入為主先入為主 本項目的主要銷售周期在本項目的主要銷售周期在20102010年，本年度的市年，本年度的市場火爆，區(qū)域內(nèi)的同類型產(chǎn)品銷售勢頭大好，而進場火爆，區(qū)域內(nèi)的同類型產(chǎn)品銷售勢頭大好，而進入入20102010年，一部分別墅產(chǎn)品將會出現(xiàn)斷

17、檔，此時，年，一部分別墅產(chǎn)品將會出現(xiàn)斷檔，此時，作為期房銷售的雙拼別墅，提前啟動營銷計劃，可作為期房銷售的雙拼別墅，提前啟動營銷計劃，可以先人一步的搶占明年別墅市場。以先人一步的搶占明年別墅市場。機會之二機會之二：深挖客群深挖客群 在別墅的銷售中，老客戶會帶來意想不到的收在別墅的銷售中，老客戶會帶來意想不到的收效。針對本項目的老業(yè)主以及長電地產(chǎn)以往開發(fā)項效。針對本項目的老業(yè)主以及長電地產(chǎn)以往開發(fā)項目的業(yè)主，予以一定的政策，他們將是縮短本項目目的業(yè)主，予以一定的政策，他們將是縮短本項目銷售周期的有力武器。銷售周期的有力武器。2010年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付

18、款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載qq:376977591優(yōu)勢分析strength劣勢分析weakness機會分析opportunityopportunity威脅分析threat威脅之一威脅之一：競爭激烈競爭激烈 縱觀本年度長春土地市場，最大的熱點在于凈縱觀本年度長春土地市場，最大的熱點在于凈月區(qū)，融創(chuàng)、保利、萬科先后摘得低密度用地，加月區(qū)，融創(chuàng)、保利、萬科先后摘得低密度用地，加上益田、高力等項目，別墅類產(chǎn)品供應(yīng)持續(xù)增加，上益田、高力等項目，別墅類產(chǎn)品供應(yīng)持續(xù)增加，區(qū)域內(nèi)的競爭將會日趨激烈。區(qū)域內(nèi)的競爭將會日趨激烈。威脅之二威脅之二：蝴蝶效應(yīng)蝴蝶效應(yīng) 自自1111月月

19、2727日迪拜主權(quán)投資公司曝出債務(wù)危機后，日迪拜主權(quán)投資公司曝出債務(wù)危機后，2424小時內(nèi)全球股市接連暴跌。股市與地產(chǎn)關(guān)系密切，小時內(nèi)全球股市接連暴跌。股市與地產(chǎn)關(guān)系密切，如果再有新的一輪經(jīng)濟危機或是樓市震蕩，影響力如果再有新的一輪經(jīng)濟危機或是樓市震蕩，影響力不容小覷。不容小覷。威脅之三威脅之三：金融政策金融政策 目前建行已經(jīng)取消了目前建行已經(jīng)取消了7 7折利率，在折利率，在20102010年，其年，其他金融機構(gòu)的政策，將會影響樓市的走勢。他金融機構(gòu)的政策，將會影響樓市的走勢。2010年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 025-66

20、039613 qq:376977591 用辯證的眼光來看，項目的優(yōu)勢與劣勢是可以相互轉(zhuǎn)化的，本項用辯證的眼光來看，項目的優(yōu)勢與劣勢是可以相互轉(zhuǎn)化的，本項目還有一些隱性的因素，可以將優(yōu)勢、劣勢進行轉(zhuǎn)化：目還有一些隱性的因素，可以將優(yōu)勢、劣勢進行轉(zhuǎn)化： 建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格在歐式風(fēng)格包圍的長春別墅市場，本項目獨樹一幟在歐式風(fēng)格包圍的長春別墅市場，本項目獨樹一幟的建筑風(fēng)格，是不被市場所接受，還是與眾不同能夠獲得更多的認可？的建筑風(fēng)格，是不被市場所接受，還是與眾不同能夠獲得更多的認可？ 現(xiàn)房實景現(xiàn)房實景是眼見為實，還是缺陷一覽無余？是眼見為實，還是缺陷一覽無余？ 風(fēng)水格局風(fēng)水格局如何將不利的風(fēng)水格局在最經(jīng)

21、濟有效的辦法中得以如何將不利的風(fēng)水格局在最經(jīng)濟有效的辦法中得以解決為我所用？解決為我所用？2010年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載qq:376977591小小 結(jié)結(jié) 項目所面臨的劣勢與威脅，需整合自身的優(yōu)勢，深入挖掘產(chǎn)品的項目所面臨的劣勢與威脅，需整合自身的優(yōu)勢，深入挖掘產(chǎn)品的潛力與賣點，以高質(zhì)量的服務(wù)和有效的推廣手段，在市場上層層推進，潛力與賣點，以高質(zhì)量的服務(wù)和有效的推廣手段，在市場上層層推進，分階段實現(xiàn)目標；及時做好各種預(yù)案，應(yīng)對可能面對的各種威脅與挑分階段實現(xiàn)目標；及時做好各種預(yù)案，應(yīng)對可能面對

22、的各種威脅與挑戰(zhàn)，從而獲得利潤的最大話以及產(chǎn)品、品牌的知名度和美譽度。戰(zhàn)，從而獲得利潤的最大話以及產(chǎn)品、品牌的知名度和美譽度。 2010年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載qq:376977591市場洞悉2010年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載qq:376977591站位。站位。q2優(yōu)山美地所處怎樣的市場環(huán)境？優(yōu)山美地所處怎樣的市場環(huán)境？長春別墅市場競爭格局？長春別墅市場競爭格局？凈月別墅市場概況？凈月別墅市場概況？

23、本項目破局的關(guān)鍵所在？本項目破局的關(guān)鍵所在？2010年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載qq:376977591一、長春市別墅市場競爭格局一、長春市別墅市場競爭格局現(xiàn)階段長春別墅社區(qū)主要分散在南部城區(qū)，形成了凈月區(qū)和高新現(xiàn)階段長春別墅社區(qū)主要分散在南部城區(qū)，形成了凈月區(qū)和高新區(qū)兩個相對比較密集的區(qū)域。區(qū)兩個相對比較密集的區(qū)域。在西南的在西南的高新開發(fā)高新開發(fā)區(qū)，別墅區(qū)，別墅分布在天分布在天安第一城、安第一城、融創(chuàng)、保融創(chuàng)、保利以及金利以及金越逸墅藍越逸墅藍灣四個項灣四個項目；目；而凈月區(qū)而凈月區(qū)別墅項目別墅

24、項目較多，主較多，主要分布凈要分布凈月大街沿月大街沿線以及凈線以及凈月管委會月管委會以南，這以南，這兩個地區(qū)兩個地區(qū)集中了長集中了長春市春市90%的別墅產(chǎn)的別墅產(chǎn)品。品。2010年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載qq:376977591二、凈月開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析二、凈月開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析（一）長春最宜居的版塊，區(qū)域發(fā)展不斷成熟（一）長春最宜居的版塊，區(qū)域發(fā)展不斷成熟 在房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，由于凈月開發(fā)區(qū)有著獨特的自然生態(tài)環(huán)境資源在房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，由于凈月開發(fā)區(qū)有著獨特的自然生態(tài)環(huán)境資源優(yōu)勢，使該區(qū)

25、域成為長春市別墅聚集區(qū)，據(jù)統(tǒng)計，凈月區(qū)在售別墅項目優(yōu)勢，使該區(qū)域成為長春市別墅聚集區(qū)，據(jù)統(tǒng)計，凈月區(qū)在售別墅項目1212個，占整個別墅市場的個，占整個別墅市場的80%80%。且這一數(shù)據(jù)還在不斷增加，而今年凈月。且這一數(shù)據(jù)還在不斷增加，而今年凈月開發(fā)的項目中，不僅僅只有別墅類產(chǎn)品，洋房產(chǎn)品、公寓產(chǎn)品都成為區(qū)開發(fā)的項目中，不僅僅只有別墅類產(chǎn)品，洋房產(chǎn)品、公寓產(chǎn)品都成為區(qū)域發(fā)展的新亮點，具有多形態(tài)產(chǎn)品的項目占到域發(fā)展的新亮點，具有多形態(tài)產(chǎn)品的項目占到1515個左右。隨著交通配套個左右。隨著交通配套和城市的發(fā)展，越來越多的普通人走進凈月、走入生態(tài)居住區(qū)。和城市的發(fā)展，越來越多的普通人走進凈月、走入生態(tài)

26、居住區(qū)。 2010年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載qq:376977591（二）高端住區(qū)，別墅產(chǎn)品主要供應(yīng)地（二）高端住區(qū)，別墅產(chǎn)品主要供應(yīng)地 已建成項目中，森林華墅、蘭已建成項目中，森林華墅、蘭喬圣菲、蘊城別墅、香墅街等老牌喬圣菲、蘊城別墅、香墅街等老牌項目已經(jīng)為凈月打下高端住區(qū)的底項目已經(jīng)為凈月打下高端住區(qū)的底子。而近兩年隨著和黃、萬科、中子。而近兩年隨著和黃、萬科、中信、復(fù)地、華業(yè)等大品牌的涌入，信、復(fù)地、華業(yè)等大品牌的涌入，也為區(qū)域價值的彰顯定下扎實的根也為區(qū)域價值的彰顯定下扎實的根基?；?。 在

27、售的御翠園、潭溪別墅、中在售的御翠園、潭溪別墅、中信城、玫瑰谷、國信美邑、凈月國信城、玫瑰谷、國信美邑、凈月國際、水晶灣等項目，作為市場的新際、水晶灣等項目，作為市場的新一代產(chǎn)品，為別墅市場的細分打下一代產(chǎn)品，為別墅市場的細分打下堅實的產(chǎn)品基礎(chǔ)，逐漸朝多開發(fā)形堅實的產(chǎn)品基礎(chǔ)，逐漸朝多開發(fā)形態(tài)、多附加值角度運作。態(tài)、多附加值角度運作。 2010年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載qq:376977591年份年份銷售銷售套數(shù)套數(shù)銷售銷售面積面積均價均價成交成交金額金額占全市占全市住宅套住宅套數(shù)總比數(shù)總比占全市占

28、全市住宅面住宅面積總比積總比與全市與全市住宅價住宅價格比格比2008537套15.79萬8940元/14.12億元1.42%4.4%2.27倍09年前5月268套7.43萬8170元/6.09億元1.32%3.99%2.03倍1 1、2008200820092009年年5 5月別墅產(chǎn)品總成交分析月別墅產(chǎn)品總成交分析 總體來看，總體來看，20092009年年1 15 5月的別墅成交較上年度基本持平，均價月的別墅成交較上年度基本持平，均價有所下降，下浮約有所下降，下浮約8.61%8.61%。這主要與近幾個月別墅的供應(yīng)量與成交。這主要與近幾個月別墅的供應(yīng)量與成交產(chǎn)品類型的不同有一定的關(guān)系。產(chǎn)品類型的

29、不同有一定的關(guān)系。2010年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載qq:3769775912 2、2008200820092009年年5 5月別墅產(chǎn)品成交走勢分析月別墅產(chǎn)品成交走勢分析 自自20082008年年1 1月起，別墅產(chǎn)品仍保持著相對較平穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢。月起，別墅產(chǎn)品仍保持著相對較平穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢。20082008年成交相對較高的月份為年成交相對較高的月份為6 6月與月與7 7月。在進入冬季后，成交量相月。在進入冬季后，成交量相對較少，這也同長春市普通商品住宅的成交走勢相近。進入對較少，這也同長春市普通商品

30、住宅的成交走勢相近。進入20092009年年后，自后，自2 2月起，別墅成交迅速升溫，早月起，別墅成交迅速升溫，早3 3個月達到個月達到20082008年年5 5月同期水平。月同期水平。 2010年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載qq:376977591（三）產(chǎn)品構(gòu)成多樣化（三）產(chǎn)品構(gòu)成多樣化 區(qū)域已形成復(fù)合型別墅類居住區(qū)，集中獨棟、聯(lián)排、雙拼、疊加區(qū)域已形成復(fù)合型別墅類居住區(qū)，集中獨棟、聯(lián)排、雙拼、疊加產(chǎn)品及洋房、公寓等，其中洋房、聯(lián)排、疊拼產(chǎn)品供應(yīng)量最大，僅復(fù)產(chǎn)品及洋房、公寓等，其中洋房、聯(lián)排、疊拼產(chǎn)

31、品供應(yīng)量最大，僅復(fù)地地凈月國際、中信城、華業(yè)凈月國際、中信城、華業(yè)玫瑰谷、半山洋房等項目供應(yīng)體量就玫瑰谷、半山洋房等項目供應(yīng)體量就占很大份額，而獨棟別墅和普通多層則成為罕見的稀缺產(chǎn)品。占很大份額，而獨棟別墅和普通多層則成為罕見的稀缺產(chǎn)品。 御翠園實景御翠園實景御翠園實景御翠園實景2010年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載qq:376977591（四）品牌化、規(guī)?；蔀閮粼碌禺a(chǎn)風(fēng)向標（四）品牌化、規(guī)?；蔀閮粼碌禺a(chǎn)風(fēng)向標 隨著品牌開發(fā)商不斷進駐，開發(fā)商之間開發(fā)理念與管理等方面的隨著品牌開發(fā)商不斷進駐，開發(fā)商

32、之間開發(fā)理念與管理等方面的差距不斷加大，區(qū)域中、小型占據(jù)主流地位已逐漸被取代。其中和記差距不斷加大，區(qū)域中、小型占據(jù)主流地位已逐漸被取代。其中和記黃埔、中信地產(chǎn)、華業(yè)地產(chǎn)拿地時間較早，地塊面積較大，開發(fā)周期黃埔、中信地產(chǎn)、華業(yè)地產(chǎn)拿地時間較早，地塊面積較大，開發(fā)周期較長，在未來的市場將會持續(xù)供應(yīng)產(chǎn)品；萬科較長，在未來的市場將會持續(xù)供應(yīng)產(chǎn)品；萬科潭溪別墅、國信潭溪別墅、國信美美邑等項目均為今年上市，銷售周期將會持續(xù)到邑等項目均為今年上市，銷售周期將會持續(xù)到20102010年甚至更長；萬科年甚至更長；萬科凈月大街地塊（凈月大街地塊（4040萬萬），保利長影世紀城地塊（共計），保利長影世紀城地塊（共

33、計2626萬萬），融），融創(chuàng)長影世紀城南地塊（創(chuàng)長影世紀城南地塊（3838萬萬），近），近100100萬萬新出讓的地塊，無疑會加新出讓的地塊，無疑會加劇未來凈月市場的競爭。劇未來凈月市場的競爭。 2010年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載qq:376977591（五）凈月在售別墅項目分布圖（五）凈月在售別墅項目分布圖2010年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載qq:376977591（六）凈月區(qū)目標競爭對手概況（六）凈

34、月區(qū)目標競爭對手概況項目項目產(chǎn)品情況產(chǎn)品情況和黃和黃御翠園御翠園小單體（小單體（207207270270）；大單體（）；大單體（310310510510）萬科萬科潭溪別墅潭溪別墅聯(lián)排（聯(lián)排（200200）；小高層（）；小高層（7070170170）國信國信美邑美邑聯(lián)排（聯(lián)排（308308、321321）；）；雙拼（雙拼（314314、326326）華業(yè)華業(yè)玫瑰谷玫瑰谷一期獨棟（一期獨棟（350350）聯(lián)排（）聯(lián)排（260260290290）二期洋）二期洋房（房（140140、170170）復(fù)地復(fù)地凈月國際凈月國際e e區(qū)區(qū)a a戶型戶型68689393；b b戶型戶型100100150150；

35、c c戶型戶型110110160160中海中海國際社區(qū)國際社區(qū)聯(lián)排（聯(lián)排（238238262262）；）；雙拼（雙拼（318318）；）；獨棟獨棟（680680）力旺力旺弗朗明哥弗朗明哥聯(lián)排（聯(lián)排（220220268268）；獨棟（）；獨棟（370370456456）；）；塞歌維亞洋房新品（塞歌維亞洋房新品（130130190190）2010年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載qq:376977591項目項目1010月主銷戶型月主銷戶型和黃和黃御翠園御翠園大單體（大單體（310310510510）萬科萬科潭

36、溪別墅潭溪別墅小高層（小高層（7070170170）國信國信美邑美邑雙拼（雙拼（314314、326326）華業(yè)華業(yè)玫瑰谷玫瑰谷二期洋房（二期洋房（140140、170170）復(fù)地復(fù)地凈月國際凈月國際e e區(qū)區(qū)a a戶型戶型68689393中海中海國際社區(qū)國際社區(qū)一期碧林高層（一期碧林高層（130130、155155、180180） 力旺力旺弗朗明哥弗朗明哥聯(lián)排（聯(lián)排（220220268268）2010年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載qq:376977591項目項目1010月價格動態(tài)（元月價格動態(tài)（元/

37、 / ）和黃和黃御翠園御翠園大單體大單體13000130001900019000； 小單體小單體900090001100011000萬科萬科潭溪別墅潭溪別墅二期聯(lián)排新品價格二期聯(lián)排新品價格240240370370萬萬/ /套；中間戶型套；中間戶型240240280280萬萬/ /套，端戶型套，端戶型280280370370萬萬/ /套，各別景套，各別景觀較好觀較好370370萬左右萬左右國信國信美邑美邑聯(lián)排別墅聯(lián)排別墅8000800090009000； 雙拼別墅雙拼別墅900090001000010000華業(yè)華業(yè)玫瑰谷玫瑰谷聯(lián)排聯(lián)排7400740078007800；雙拼雙拼1050810508

38、；獨棟；獨棟1200012000復(fù)地復(fù)地凈月國際凈月國際e e區(qū)區(qū)洋房一層洋房一層6200620071007100；二層；二層4400440046004600；三層；三層4500450048004800；四層；四層4400440047004700；五層；五層4400440045004500；六層六層5000500052005200中海中海國際社區(qū)國際社區(qū)別墅別墅1100011000力旺力旺弗朗明哥弗朗明哥洋房洋房5300 5300 （6 6棟全部售罄）；洋房新品棟全部售罄）；洋房新品60006000上，上，具體未定；疊加具體未定；疊加670067006800 6800 （共計（共計1616套）

39、套） ；聯(lián)；聯(lián)排排7700770085008500；獨棟；獨棟16000160002010年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載qq:376977591項目項目1010月促銷月促銷和黃和黃御翠園御翠園目前老帶新享受（目前老帶新享受（400400以下）以下）5 5萬萬, ,（400400以上）以上）1010萬元的優(yōu)惠萬元的優(yōu)惠 萬科萬科潭溪別墅潭溪別墅國信國信美邑美邑華業(yè)華業(yè)玫瑰谷玫瑰谷二期洋房一次性二期洋房一次性9696折，按揭折，按揭9898折；一期產(chǎn)品折；一期產(chǎn)品一次性一次性9.79.7折，按揭折，按揭9

40、.99.9折折復(fù)地復(fù)地凈月國際凈月國際e e區(qū)區(qū)中海中海國際社區(qū)國際社區(qū)力旺力旺弗朗明哥弗朗明哥一次一次9.8 9.8 折，按揭折，按揭9.99.9折；洋房認籌折；洋房認籌2 2萬元，萬元，四房優(yōu)惠四房優(yōu)惠1000010000元，三房優(yōu)惠元，三房優(yōu)惠80008000元，每月元，每月認籌客戶相應(yīng)減認籌客戶相應(yīng)減20002000元元2010年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載qq:376977591項目項目1010月銷售動態(tài)月銷售動態(tài)和黃和黃御翠園御翠園成交成交1 1套大單體，剩余套大單體，剩余7 7套套萬科萬

41、科潭溪別墅潭溪別墅成交成交6 6套聯(lián)排（其中套聯(lián)排（其中4 4套端戶型售罄、套端戶型售罄、2 2套中間戶套中間戶型）；二期聯(lián)排開盤推出型）；二期聯(lián)排開盤推出4343套，截止套，截止1111月月1 1日銷日銷售售3535套左右（中戶型套左右（中戶型1919套、端戶型套、端戶型1616套售罄，剩套售罄，剩余余8 8套中間戶型）套中間戶型）國信國信美邑美邑成交成交2 2套聯(lián)排，剩余套聯(lián)排，剩余3 3套左右（套左右（1 1套聯(lián)排、套聯(lián)排、2 2套雙套雙拼拼），新品認籌），新品認籌2020組左右組左右華業(yè)華業(yè)玫瑰谷玫瑰谷成交成交2929套（套聯(lián)排、套（套聯(lián)排、1 1套套350350獨棟、獨棟、2 2套一

42、期洋套一期洋房、二期洋房房、二期洋房2525套左右）套左右）復(fù)地復(fù)地凈月國際凈月國際e e區(qū)區(qū)成交約成交約297297套左右，新品積累客戶套左右，新品積累客戶4040組左右組左右中海中海國際社區(qū)國際社區(qū)成交成交142142套（多層套（多層1111套、套、129129套高層、套高層、1 1套聯(lián)排、套聯(lián)排、1 1套獨棟）套獨棟）力旺力旺弗朗明哥弗朗明哥成交成交8 8套（套（7 7套聯(lián)排、套聯(lián)排、1 1套獨棟）、塞歌維亞洋房套獨棟）、塞歌維亞洋房新品排號新品排號100100余組余組2010年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 025-660

43、39613 qq:376977591（七）凈月區(qū)置業(yè)者分析（七）凈月區(qū)置業(yè)者分析1 1、凈月區(qū)人口構(gòu)成、凈月區(qū)人口構(gòu)成 凈月區(qū)的人口主要由四部分構(gòu)成：原住民、大學(xué)城師生、周邊企凈月區(qū)的人口主要由四部分構(gòu)成：原住民、大學(xué)城師生、周邊企業(yè)員工、區(qū)域外購房者業(yè)員工、區(qū)域外購房者 原住民原住民 凈月開發(fā)區(qū)在房地產(chǎn)大潮沖擊之前，居民主要集中凈月開發(fā)區(qū)在房地產(chǎn)大潮沖擊之前，居民主要集中在凈月大街沿線的小河臺、東山屯、小東溝、小北溝、楊家溝等地。在凈月大街沿線的小河臺、東山屯、小東溝、小北溝、楊家溝等地。隨著大學(xué)城、長影世紀城、輕軌、中信城等項目的開發(fā)，原有居民得隨著大學(xué)城、長影世紀城、輕軌、中信城等項目的

44、開發(fā)，原有居民得到了征地補償，紛紛在凈月區(qū)購買商品房。到了征地補償，紛紛在凈月區(qū)購買商品房。 周邊企業(yè)員工凈月景區(qū)景點的員工，企業(yè)、政府職員也是構(gòu)周邊企業(yè)員工凈月景區(qū)景點的員工，企業(yè)、政府職員也是構(gòu)成了凈月人口的一部分，主要分布在景點、景區(qū)，管委會周邊，凈月成了凈月人口的一部分，主要分布在景點、景區(qū)，管委會周邊，凈月大街沿線。大街沿線。 2010年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載qq:376977591 大學(xué)城長春大學(xué)、東北師范大學(xué)、吉林藝術(shù)學(xué)院、長春稅大學(xué)城長春大學(xué)、東北師范大學(xué)、吉林藝術(shù)學(xué)院、長春稅務(wù)

45、學(xué)院等十幾家大學(xué)在近幾年相繼遷往凈月，興建了新的校區(qū)或分務(wù)學(xué)院等十幾家大學(xué)在近幾年相繼遷往凈月，興建了新的校區(qū)或分院。學(xué)校的遷徙，帶來學(xué)生、老師的同時，也帶來了商機，一部分院。學(xué)校的遷徙，帶來學(xué)生、老師的同時，也帶來了商機，一部分以校園經(jīng)濟為經(jīng)營主體的商家也落戶在凈月。以校園經(jīng)濟為經(jīng)營主體的商家也落戶在凈月。 區(qū)域外購房者由于凈月的環(huán)境越來越被人們認可，以及輕區(qū)域外購房者由于凈月的環(huán)境越來越被人們認可，以及輕軌軌2 2號線的開頭，近幾年在凈月區(qū)購房的置業(yè)者也多了起來，從而號線的開頭，近幾年在凈月區(qū)購房的置業(yè)者也多了起來，從而形成了一部分固定的人群。形成了一部分固定的人群。 2010年房地產(chǎn)營銷

46、策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載qq:3769775912 2、凈月人口分布、凈月人口分布凈凈 月月大大街街新新城城大大街街聚聚業(yè)業(yè)大大街街福祉大路福祉大路凈月管委會、福祉大路沿線凈月管委會、福祉大路沿線凈月管委會作為開發(fā)區(qū)的政治核心，每天來此辦事的人很多。福祉大路沿線企業(yè)、高校較多，并且通往一條公交線路，是凈月區(qū)另一條較為熱鬧的街路。新城大街（世紀廣場新城大街（世紀廣場至福祉大路一段）至福祉大路一段）由于農(nóng)大、東北師大人文學(xué)院、公安高等?？茖W(xué)校匯聚在此，加上上海復(fù)地開發(fā)的樓盤項目，使整個區(qū)域的繁華指數(shù)大大有所提高

47、，成為凈月西部人氣最旺盛的地段。凈月大街、輕軌沿線凈月大街、輕軌沿線凈月大街是凈月區(qū)最繁華的一條主干道，是市區(qū)通往景區(qū)的必經(jīng)之路，也是連接大學(xué)城的一條紐帶，公路沿線除了分布著各個高校，還有十幾個房地產(chǎn)項目。此外，凈月區(qū)的主要公交線路也都集中在凈月大街上，因此這個區(qū)域無論是人氣，還是車流都相對高一些。 2010年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載qq:376977591 凈月區(qū)消費主體來自學(xué)生與常駐居民。其中高校學(xué)生的消凈月區(qū)消費主體來自學(xué)生與常駐居民。其中高校學(xué)生的消費主要圍繞在校園周邊的小型商業(yè)，以餐飲、

48、超市、美容美發(fā)、費主要圍繞在校園周邊的小型商業(yè)，以餐飲、超市、美容美發(fā)、洗衣店、網(wǎng)吧為主的基本配套設(shè)施。而常駐居民，大多數(shù)由于洗衣店、網(wǎng)吧為主的基本配套設(shè)施。而常駐居民，大多數(shù)由于所在社區(qū)商業(yè)設(shè)施不健全而坐車或驅(qū)車到區(qū)域外的商圈購物，所在社區(qū)商業(yè)設(shè)施不健全而坐車或驅(qū)車到區(qū)域外的商圈購物，一般中東大市場是這部分人的主要消費場所，這里不能滿足，一般中東大市場是這部分人的主要消費場所，這里不能滿足，再到市區(qū)的大型商場進行消費。再到市區(qū)的大型商場進行消費。 3 3、區(qū)域人口消費習(xí)慣、區(qū)域人口消費習(xí)慣2010年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載

49、qq:3769775914 4、凈月購房者的構(gòu)成、凈月購房者的構(gòu)成 土地被征用，購房安居土地被征用，購房安居凈月良好的居住環(huán)境，為父母或自己養(yǎng)老用凈月良好的居住環(huán)境，為父母或自己養(yǎng)老用大學(xué)周邊投資經(jīng)營者大學(xué)周邊投資經(jīng)營者看好地段升值潛力的投資者看好地段升值潛力的投資者別墅項目集中，檔次較高，選擇余地大別墅項目集中，檔次較高，選擇余地大凈月區(qū)工作者，方便上下班凈月區(qū)工作者，方便上下班被市區(qū)過高房價被市區(qū)過高房價“擠擠”出去的人出去的人有車一族，交通較市區(qū)便利有車一族，交通較市區(qū)便利 2010年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網(wǎng) 海量

50、房地產(chǎn)資料免費下載qq:376977591小小 結(jié)結(jié) 從以上種種分析可以分析得出，凈月區(qū)域有著無限的升值潛力和廣闊的發(fā)展前景，但目前為止凈月作為一個居民常住的居住區(qū)還是不夠成熟，人氣的相對不足，各項配套設(shè)施有待完善中，使得住宅的購買人群目前不會選擇這里作為第一居所。而最為高端產(chǎn)品的別墅住宅，在凈月區(qū)也呈現(xiàn)入住率低的現(xiàn)狀，投資或第二居所是別墅置業(yè)者的主流部分。 2010年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載qq:376977591破局。破局。q3如何從市場的局面中突圍？如何從市場的局

51、面中突圍？如何從客戶與市場出發(fā)，尋找項目的發(fā)力方向？如何從客戶與市場出發(fā)，尋找項目的發(fā)力方向？如何實現(xiàn)收官產(chǎn)品顛覆性的形象轉(zhuǎn)型？如何實現(xiàn)收官產(chǎn)品顛覆性的形象轉(zhuǎn)型？如何結(jié)合項目自身條件，對產(chǎn)品進行包裝并與主題訴求契合？如何結(jié)合項目自身條件，對產(chǎn)品進行包裝并與主題訴求契合？2010年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載qq:376977591企業(yè)的高級管理人員或公務(wù)員等，有較高的收企業(yè)的高級管理人員或公務(wù)員等，有較高的收入，但工作忙碌，多處于事業(yè)發(fā)展期，對生活入，但工作忙碌，多處于事業(yè)發(fā)展期，對生活有追求，講究舒

52、適，注重品味，也注重社區(qū)生有追求，講究舒適，注重品味，也注重社區(qū)生活，如：凈月國際、華業(yè)玫瑰谷客戶活，如：凈月國際、華業(yè)玫瑰谷客戶長春高端客戶分類描述長春高端客戶分類描述頂級別墅：超企業(yè)家階層高端別墅：企業(yè)家階層中低端別墅：企業(yè)管理人員階層可接受總價（萬元）200300500800處于財富金字塔的頂端，來自全國甚至世界各處于財富金字塔的頂端，來自全國甚至世界各地，素質(zhì)較高，有國外學(xué)習(xí)或居住經(jīng)驗，對價地，素質(zhì)較高，有國外學(xué)習(xí)或居住經(jīng)驗，對價格不敏感，更關(guān)注的是新的房產(chǎn)能否滿足自己格不敏感，更關(guān)注的是新的房產(chǎn)能否滿足自己不斷攀升的價值需求。如：御翠園別墅客戶不斷攀升的價值需求。如：御翠園別墅客戶中

53、小企業(yè)主，以長春戶籍人士為主，同時也包中小企業(yè)主，以長春戶籍人士為主，同時也包括部分政府官員，對生活品質(zhì)要求較高，單價括部分政府官員，對生活品質(zhì)要求較高，單價不敏感，但對總價較敏感，如國信美邑、潭溪不敏感，但對總價較敏感，如國信美邑、潭溪別墅客戶別墅客戶2010年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載qq:376977591工作節(jié)奏緊張工作節(jié)奏緊張希望寧靜，輕松的生活氛圍，追求詩意化的鄉(xiāng)村生活感覺，項目應(yīng)該強調(diào)坡地別墅的自然、逸趣、恬靜。追求品位和身份的產(chǎn)品是長春高端別墅客戶在購買追求品位和身份的產(chǎn)品是長春高端

54、別墅客戶在購買過程中所顯現(xiàn)出來的重要個性特征過程中所顯現(xiàn)出來的重要個性特征擁有較強的財富積累，但不是從前的庸俗暴發(fā)戶，而是有擁有較強的財富積累，但不是從前的庸俗暴發(fā)戶，而是有一定品位的知富階層一定品位的知富階層要突出項目的價值感，但應(yīng)該是予威嚴于莊重，平實內(nèi)斂的去表現(xiàn)產(chǎn)品的尊貴感，而不應(yīng)過分炫耀、張揚。喜愛收藏品和藝術(shù)品喜愛收藏品和藝術(shù)品要重視項目建筑風(fēng)格的創(chuàng)新及藝術(shù)氣息，是建筑本身更有品位，更接近藝術(shù)品，要賦予項目深厚的文化內(nèi)涵以滿足客戶對文化層面的追求。追求身份的認同追求身份的認同要求建筑產(chǎn)品種類豐富，不能過于單調(diào)雷霆，建筑工藝應(yīng)該更加手工化，更象定制化的產(chǎn)品而非批量化生產(chǎn)。2010年房地

55、產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載qq:376977591項目核心競爭力選擇：人文項目核心競爭力選擇：人文+ +產(chǎn)品產(chǎn)品環(huán)境環(huán)境1342產(chǎn)品產(chǎn)品人文人文服務(wù)服務(wù)（自然資源）（社會資源）2010年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載qq:376977591建立新的評估標準建立新的評估標準為項目注入人文的精神價值為項目注入人文的精神價值 原生坡地、多樣水景、離塵不離城的優(yōu)越空間、區(qū)域前景、完原生坡地、多樣水景、離塵不離城的優(yōu)越空間

56、、區(qū)域前景、完善的物業(yè)服務(wù)、精工造化的產(chǎn)品善的物業(yè)服務(wù)、精工造化的產(chǎn)品一切都條件只是基礎(chǔ)，別墅生一切都條件只是基礎(chǔ)，別墅生活本身才是最打動人的。這也正是多少成功人士，選擇別墅居住的活本身才是最打動人的。這也正是多少成功人士，選擇別墅居住的原因。原因。 所以，從前期的形象樹立，經(jīng)過生活理念的宣講，最后，我們所以，從前期的形象樹立，經(jīng)過生活理念的宣講，最后，我們要回到的是別墅生活本身。要回到的是別墅生活本身。我們需要做的僅僅是將別墅生活本身的身份感、成就我們需要做的僅僅是將別墅生活本身的身份感、成就感、舒適度，直接而又巧妙、不著痕跡地表現(xiàn)出來感、舒適度，直接而又巧妙、不著痕跡地表現(xiàn)出來2010年房

57、地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載qq:376977591標簽關(guān)鍵之一：言之有物能清晰的告訴客戶我們在賣什能清晰的告訴客戶我們在賣什么？么？標簽關(guān)鍵之二：推廣信息與銷售重點結(jié)合讓推廣真正為項目銷售服務(wù)讓推廣真正為項目銷售服務(wù)2010年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載qq:376977591實現(xiàn)目標需要做到的實現(xiàn)目標需要做到的1、在項目現(xiàn)狀基礎(chǔ)上，進行項目形象整合，、在項目現(xiàn)狀基礎(chǔ)上，進行項目形象整合，力求以最少的投入，得

58、到最經(jīng)濟的效果，實力求以最少的投入，得到最經(jīng)濟的效果，實現(xiàn)四兩撥千斤的作用?，F(xiàn)四兩撥千斤的作用。2、結(jié)合項目現(xiàn)狀，制定推廣方案，用最為行、結(jié)合項目現(xiàn)狀，制定推廣方案，用最為行之有效的手段，集中全力，在最短的時間內(nèi)之有效的手段，集中全力，在最短的時間內(nèi)進行破局。進行破局。3、靜觀整個市場，利用價格作為有效的武器，、靜觀整個市場，利用價格作為有效的武器，實現(xiàn)整個項目銷售的利潤最大化。實現(xiàn)整個項目銷售的利潤最大化。我們所要實現(xiàn)的目標我們所要實現(xiàn)的目標銷售銷售1 1億元億元2010年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載/p>

59、 qq:376977591破局之形象整合破局之形象整合項目定位項目定位現(xiàn)代有機建筑，人文關(guān)懷體現(xiàn)現(xiàn)代有機建筑，人文關(guān)懷體現(xiàn)定位詮釋定位詮釋有機建筑，即自然建筑。本項目在凈月景區(qū)之內(nèi)，擁有著獨特的自然有機建筑，即自然建筑。本項目在凈月景區(qū)之內(nèi)，擁有著獨特的自然環(huán)境資源；建筑本身依附在天然的坡地之上；建筑物用防腐木等基于環(huán)境資源；建筑本身依附在天然的坡地之上；建筑物用防腐木等基于木材的原料進行裝飾；退臺與露臺的集合，讓居者更加接近自然。木材的原料進行裝飾；退臺與露臺的集合，讓居者更加接近自然。人文關(guān)懷，即為居者提供一個良好的居住氛圍，以成熟的物業(yè)配套，人文關(guān)懷，即為居者提供一個良好的居住氛圍，以成熟的物業(yè)配套，服務(wù)于每一位居者，讓其感到備受呵護。服務(wù)于每一位居者，讓其感到備受呵護。2010年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載qq:376977591項目定位項目定位5s級別墅尊貴，級別墅尊貴，5s級服務(wù)尊享級服務(wù)尊享定位詮釋定位詮釋5s級別墅尊貴，分別指別墅的五個標準屬性：景觀（級別墅尊貴，分別指別墅的五個標準屬性：景觀（scenery）、逸）、逸事（事（story）、陽光（）、陽光（sun）、運動（