大連項目前期成本策劃的探討28p

1、項目前期成本策劃的探討part 1 概念對焦 part 1 成本管理概念之對焦什么是成本？經(jīng)濟學說： 為過程增值和結(jié)果有效已付出或應付出的資源代價。 為了達到特定目的而發(fā)生或未發(fā)生的價值犧牲，它可用貨幣單位加以衡量 為了達到某一種特定目的而耗用或放棄的資源。 成本是商品經(jīng)濟的價值范疇，是商品價值的組成部分。人們要進行生產(chǎn)經(jīng)營活動或達到一定的目的，就必須耗費一定的資源（人力、物力和財力），其所費資源的貨幣表現(xiàn)及其對象化稱之為成本。什么是成本？企業(yè)家說：利潤=收入成本利潤表利潤表一、營業(yè)總收入一、營業(yè)總收入保利萬科其中：營業(yè)收入81.15355 利息收入。二、營業(yè)總成本二、營業(yè)總成本62.7281

2、其中：營業(yè)支出 49.9206利息支出。營業(yè)稅金及附加8.441銷售費用2.5611.9管理費用 2.0817.6財務費用-0.323.6資產(chǎn)減值損失投資收益2.072.1。三、營業(yè)利潤三、營業(yè)利潤20.576.5加：營業(yè)外收入3.550.31減：營業(yè)外支出 0.060.43四、利潤總額四、利潤總額2476.4減：所得稅7.723.2五、凈利潤五、凈利潤16.353.2。六、每股收益六、每股收益。地產(chǎn)企業(yè)的收入？地產(chǎn)企業(yè)的成本？part 1 成本管理 概念之對焦開發(fā)成本開發(fā)成本土地成本土地成本管理成本管理成本資金成本資金成本part 1 成本管理概念之對焦成本管理理念之解析？n 標準成本管理（

3、傳統(tǒng)）n 作業(yè)成本管理 （歐美）n 成本企劃管理 （日本）成本企劃：成本絕非單純是帳簿的產(chǎn)物，既然它在制造過程中發(fā)生，就應該從工程學的、技術(shù)的層面去把握成本信息，從開發(fā)、設計階段開始結(jié)合工程學的方法對成本進行預測、監(jiān)控。其基本立足點可認為是全生命周期成本。 part 1 成本管理概念之對焦成本管理理念之解析？地產(chǎn)企業(yè)成本管理現(xiàn)狀：不談目標-高利潤/搶進度目標滯后-預結(jié)算控制目標不靠譜-專業(yè)口不介入目標是目標，過程是過程-目標與操作脫節(jié)決策者都不受控于成本，過程信息失真. 成本結(jié)果與目標高度偏離理論如何落地？理論如何落地？part 1 成本管理概念之對焦地產(chǎn)行業(yè)成本管理之特點 成本發(fā)生之體現(xiàn)滯后

4、 成本信息歸集體現(xiàn)滯后建立一套成本預控體系，是企業(yè)不得不做的選擇！建立一套成本預控體系，是企業(yè)不得不做的選擇！區(qū)別于制造業(yè)part 1 成本管理概念之對焦成本管理成本管理項目項目策劃策劃設計設計管理管理采購采購管理管理工程工程管理管理銷售銷售管理管理客服客服管理管理物業(yè)物業(yè)管理管理項目項目論證論證項目項目拓展拓展越靠近價值鏈前端，經(jīng)營風險越大，但利潤貢獻越靠近價值鏈前端，經(jīng)營風險越大，但利潤貢獻越高越高越靠近價值鏈后端，經(jīng)營風險越小，但對品牌和客戶價值產(chǎn)越靠近價值鏈后端，經(jīng)營風險越小，但對品牌和客戶價值產(chǎn)生重要影響生重要影響價值鏈中段是整個房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制區(qū)間，決定了利潤的最終價值鏈中

5、段是整個房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制區(qū)間，決定了利潤的最終實現(xiàn)大??！實現(xiàn)大??！房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈分析模型房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈分析模型成本管理成本管理項目項目策劃策劃設計設計管理管理采購采購管理管理工程工程管理管理銷售銷售管理管理客服客服管理管理物業(yè)物業(yè)管理管理項目項目論證論證項目項目拓展拓展房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈分析模型房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈分析模型成本管理是貫穿價值鏈全過程；涉及價值活動全部環(huán)節(jié)；全員全面參與的活動。為此，我們需要：1、2、地產(chǎn)標桿企業(yè)是如何管理成本的？萬科版萬科版part 1 成本管理概念之對焦龍湖版龍湖版成本目標是怎么建立起來的？1、投資決策項目投資可行性報告投資估算書投資估算書2、項目策劃項

6、目定位：概念性方案設計目標成本測算目標成本測算1 13、方案設計確定產(chǎn)品標準目標成本測算目標成本測算2 24、初步設計確定產(chǎn)品各分部、各專業(yè)標準目標成本測算目標成本測算3 34、施工圖設計確定目標成本確定目標成本投資估算概念性方案設計概算方案設計概算初步設計概算施工圖預算工程量清單橫向制約橫向制約指標指標?目標成本科目與財務接軌？金地成本表單萬達成本表單萬科成本表單中海成本表單與財務接軌與合同策劃與分判接軌跨期分攤針對產(chǎn)品之分攤成本歸集-責任管理-稅務統(tǒng)籌淺談合約規(guī)劃淺談合約規(guī)劃part 2前期成本策劃 成本管理成本管理項目項目策劃策劃設計設計管理管理采購采購管理管理工程工程管理管理銷售銷售管

7、理管理客服客服管理管理物業(yè)物業(yè)管理管理項目項目論證論證項目項目拓展拓展越靠近價值鏈前端，經(jīng)營風險越大，但利潤貢獻越靠近價值鏈前端，經(jīng)營風險越大，但利潤貢獻越高越高越靠近價值鏈后端，經(jīng)營風險越小，但對品牌和客戶價值產(chǎn)越靠近價值鏈后端，經(jīng)營風險越小，但對品牌和客戶價值產(chǎn)生重要影響生重要影響價值鏈中段是整個房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制區(qū)間，決定了利潤的最終價值鏈中段是整個房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制區(qū)間，決定了利潤的最終實現(xiàn)大小實現(xiàn)大小房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈分析模型房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈分析模型要點之一 項目獲取階段的成本調(diào)研項目獲取階段的成本調(diào)研-土地成本的組成-市場調(diào)研階段如何進行成本調(diào)研成本調(diào)研表標桿樓盤如何選擇

8、精裝修調(diào)研案例要點之二 投資可行性研究的成本研究投資可行性研究的成本研究-某項目可研報告分析-可行性研究報告的目的與要素-成本研究的深度與重點-如何規(guī)避“釣魚項目”-標桿企業(yè)工作指引七對眼睛 項目策劃階段的成本策劃項目策劃階段的成本策劃-某項目策劃報告分析-項目策劃報告的基本要求-成本策劃的深度與重點-不同企業(yè)項目成本策劃的案例-標桿企業(yè)工作指引要點之三項目策劃要回答的問題案例探究：案例探究： 項目策劃階段的成本策劃項目策劃階段的成本策劃成本成本 客戶需求客戶需求市場市場產(chǎn)品產(chǎn)品盈利盈利總結(jié)一下項目可研與策劃階段成本管理要點在哪里？1、盈利倒逼2、市場對接 3、全員參與4、成本的完整性與依據(jù)性

9、5、各專業(yè)端口核心任務. 產(chǎn)品研究與產(chǎn)品研究與“成本成本盈利盈利”策劃策劃- “產(chǎn)品研究”研究什么？-客戶導向的“產(chǎn)品-成本配置”研究-標桿企業(yè)產(chǎn)品標準化與成本標配化-小型沙盤模擬演練： 如何通過項目前期的“產(chǎn)品成本”策劃帶來最優(yōu)的盈利要點之四 產(chǎn)品定位報告的成本提煉產(chǎn)品定位報告的成本提煉-產(chǎn)品定位報告案例-產(chǎn)品定位報告的模板-如何厘清設計院與設計部管理之間關系-成本定位清單框架-成本清單的來源與依據(jù)-某項目案例要點之四產(chǎn)品建議書摸板部品清單摸板案例探究：案例探究： 概念設計階段的成本規(guī)劃概念設計階段的成本規(guī)劃某超高層項目外立面某超高層項目外立面概念深化設計案例概念深化設計案例總結(jié)一下項目定位

10、階段成本管理要點在哪里？1、產(chǎn)品組合優(yōu)化2、客戶敏感提煉 3、設計深度4、定位決策及時清晰5、各專業(yè)端口核心任務. 項目前期目標成本測算的要求項目前期目標成本測算的要求-目標成本管理基本理念與要求-前期目標成本測算的要點-前期目標成本測算的科目深度研究-不同標桿企業(yè)的案例要點之五偏差偏差成本信息成本信息月報分析月報分析動態(tài)成本信息動態(tài)成本信息 反饋反饋 設立目標成本（審批及修訂）設立目標成本（審批及修訂）目標成本的管理目標成本的管理pdca目標編不出來?目標編不準?誰來編?誰來審?目標細化到什么程度?動態(tài)信息概念混淆?信息歸集嚴重失真?動態(tài)信息分析有價值?是報警?糾偏?還是統(tǒng)計?如何考核其質(zhì)量?標桿企業(yè)成本管理模式：標桿企業(yè)成本管理模式：目標目標/責任成本管理責任成本管理過程動態(tài)