大連項(xiàng)目前期成本策劃的探討28p

1、項(xiàng)目前期成本策劃的探討part 1 概念對(duì)焦 part 1 成本管理概念之對(duì)焦什么是成本？經(jīng)濟(jì)學(xué)說： 為過程增值和結(jié)果有效已付出或應(yīng)付出的資源代價(jià)。 為了達(dá)到特定目的而發(fā)生或未發(fā)生的價(jià)值犧牲，它可用貨幣單位加以衡量 為了達(dá)到某一種特定目的而耗用或放棄的資源。 成本是商品經(jīng)濟(jì)的價(jià)值范疇，是商品價(jià)值的組成部分。人們要進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)或達(dá)到一定的目的，就必須耗費(fèi)一定的資源（人力、物力和財(cái)力），其所費(fèi)資源的貨幣表現(xiàn)及其對(duì)象化稱之為成本。什么是成本？企業(yè)家說：利潤(rùn)=收入成本利潤(rùn)表利潤(rùn)表一、營(yíng)業(yè)總收入一、營(yíng)業(yè)總收入保利萬科其中：營(yíng)業(yè)收入81.15355 利息收入。二、營(yíng)業(yè)總成本二、營(yíng)業(yè)總成本62.7281

2、其中：營(yíng)業(yè)支出 49.9206利息支出。營(yíng)業(yè)稅金及附加8.441銷售費(fèi)用2.5611.9管理費(fèi)用 2.0817.6財(cái)務(wù)費(fèi)用-0.323.6資產(chǎn)減值損失投資收益2.072.1。三、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)三、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)20.576.5加：營(yíng)業(yè)外收入3.550.31減：營(yíng)業(yè)外支出 0.060.43四、利潤(rùn)總額四、利潤(rùn)總額2476.4減：所得稅7.723.2五、凈利潤(rùn)五、凈利潤(rùn)16.353.2。六、每股收益六、每股收益。地產(chǎn)企業(yè)的收入？地產(chǎn)企業(yè)的成本？part 1 成本管理 概念之對(duì)焦開發(fā)成本開發(fā)成本土地成本土地成本管理成本管理成本資金成本資金成本part 1 成本管理概念之對(duì)焦成本管理理念之解析？n 標(biāo)準(zhǔn)成本管理（

3、傳統(tǒng)）n 作業(yè)成本管理 （歐美）n 成本企劃管理 （日本）成本企劃：成本絕非單純是帳簿的產(chǎn)物，既然它在制造過程中發(fā)生，就應(yīng)該從工程學(xué)的、技術(shù)的層面去把握成本信息，從開發(fā)、設(shè)計(jì)階段開始結(jié)合工程學(xué)的方法對(duì)成本進(jìn)行預(yù)測(cè)、監(jiān)控。其基本立足點(diǎn)可認(rèn)為是全生命周期成本。 part 1 成本管理概念之對(duì)焦成本管理理念之解析？地產(chǎn)企業(yè)成本管理現(xiàn)狀：不談目標(biāo)-高利潤(rùn)/搶進(jìn)度目標(biāo)滯后-預(yù)結(jié)算控制目標(biāo)不靠譜-專業(yè)口不介入目標(biāo)是目標(biāo)，過程是過程-目標(biāo)與操作脫節(jié)決策者都不受控于成本，過程信息失真. 成本結(jié)果與目標(biāo)高度偏離理論如何落地？理論如何落地？part 1 成本管理概念之對(duì)焦地產(chǎn)行業(yè)成本管理之特點(diǎn) 成本發(fā)生之體現(xiàn)滯后

4、 成本信息歸集體現(xiàn)滯后建立一套成本預(yù)控體系，是企業(yè)不得不做的選擇！建立一套成本預(yù)控體系，是企業(yè)不得不做的選擇！區(qū)別于制造業(yè)part 1 成本管理概念之對(duì)焦成本管理成本管理項(xiàng)目項(xiàng)目策劃策劃設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)管理管理采購采購管理管理工程工程管理管理銷售銷售管理管理客服客服管理管理物業(yè)物業(yè)管理管理項(xiàng)目項(xiàng)目論證論證項(xiàng)目項(xiàng)目拓展拓展越靠近價(jià)值鏈前端，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)越大，但利潤(rùn)貢獻(xiàn)越靠近價(jià)值鏈前端，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)越大，但利潤(rùn)貢獻(xiàn)越高越高越靠近價(jià)值鏈后端，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)越小，但對(duì)品牌和客戶價(jià)值產(chǎn)越靠近價(jià)值鏈后端，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)越小，但對(duì)品牌和客戶價(jià)值產(chǎn)生重要影響生重要影響價(jià)值鏈中段是整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制區(qū)間，決定了利潤(rùn)的最終價(jià)值鏈中

5、段是整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制區(qū)間，決定了利潤(rùn)的最終實(shí)現(xiàn)大?。?shí)現(xiàn)大??！房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值鏈分析模型房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值鏈分析模型成本管理成本管理項(xiàng)目項(xiàng)目策劃策劃設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)管理管理采購采購管理管理工程工程管理管理銷售銷售管理管理客服客服管理管理物業(yè)物業(yè)管理管理項(xiàng)目項(xiàng)目論證論證項(xiàng)目項(xiàng)目拓展拓展房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值鏈分析模型房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值鏈分析模型成本管理是貫穿價(jià)值鏈全過程；涉及價(jià)值活動(dòng)全部環(huán)節(jié)；全員全面參與的活動(dòng)。為此，我們需要：1、2、地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)是如何管理成本的？萬科版萬科版part 1 成本管理概念之對(duì)焦龍湖版龍湖版成本目標(biāo)是怎么建立起來的？1、投資決策項(xiàng)目投資可行性報(bào)告投資估算書投資估算書2、項(xiàng)目策劃項(xiàng)

6、目定位：概念性方案設(shè)計(jì)目標(biāo)成本測(cè)算目標(biāo)成本測(cè)算1 13、方案設(shè)計(jì)確定產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)目標(biāo)成本測(cè)算目標(biāo)成本測(cè)算2 24、初步設(shè)計(jì)確定產(chǎn)品各分部、各專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)目標(biāo)成本測(cè)算目標(biāo)成本測(cè)算3 34、施工圖設(shè)計(jì)確定目標(biāo)成本確定目標(biāo)成本投資估算概念性方案設(shè)計(jì)概算方案設(shè)計(jì)概算初步設(shè)計(jì)概算施工圖預(yù)算工程量清單橫向制約橫向制約指標(biāo)指標(biāo)?目標(biāo)成本科目與財(cái)務(wù)接軌？金地成本表單萬達(dá)成本表單萬科成本表單中海成本表單與財(cái)務(wù)接軌與合同策劃與分判接軌跨期分?jǐn)傖槍?duì)產(chǎn)品之分?jǐn)偝杀練w集-責(zé)任管理-稅務(wù)統(tǒng)籌淺談合約規(guī)劃淺談合約規(guī)劃part 2前期成本策劃 成本管理成本管理項(xiàng)目項(xiàng)目策劃策劃設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)管理管理采購采購管理管理工程工程管理管理銷售銷售管

7、理管理客服客服管理管理物業(yè)物業(yè)管理管理項(xiàng)目項(xiàng)目論證論證項(xiàng)目項(xiàng)目拓展拓展越靠近價(jià)值鏈前端，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)越大，但利潤(rùn)貢獻(xiàn)越靠近價(jià)值鏈前端，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)越大，但利潤(rùn)貢獻(xiàn)越高越高越靠近價(jià)值鏈后端，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)越小，但對(duì)品牌和客戶價(jià)值產(chǎn)越靠近價(jià)值鏈后端，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)越小，但對(duì)品牌和客戶價(jià)值產(chǎn)生重要影響生重要影響價(jià)值鏈中段是整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制區(qū)間，決定了利潤(rùn)的最終價(jià)值鏈中段是整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制區(qū)間，決定了利潤(rùn)的最終實(shí)現(xiàn)大小實(shí)現(xiàn)大小房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值鏈分析模型房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值鏈分析模型要點(diǎn)之一 項(xiàng)目獲取階段的成本調(diào)研項(xiàng)目獲取階段的成本調(diào)研-土地成本的組成-市場(chǎng)調(diào)研階段如何進(jìn)行成本調(diào)研成本調(diào)研表標(biāo)桿樓盤如何選擇

8、精裝修調(diào)研案例要點(diǎn)之二 投資可行性研究的成本研究投資可行性研究的成本研究-某項(xiàng)目可研報(bào)告分析-可行性研究報(bào)告的目的與要素-成本研究的深度與重點(diǎn)-如何規(guī)避“釣魚項(xiàng)目”-標(biāo)桿企業(yè)工作指引七對(duì)眼睛 項(xiàng)目策劃階段的成本策劃項(xiàng)目策劃階段的成本策劃-某項(xiàng)目策劃報(bào)告分析-項(xiàng)目策劃報(bào)告的基本要求-成本策劃的深度與重點(diǎn)-不同企業(yè)項(xiàng)目成本策劃的案例-標(biāo)桿企業(yè)工作指引要點(diǎn)之三項(xiàng)目策劃要回答的問題案例探究：案例探究： 項(xiàng)目策劃階段的成本策劃項(xiàng)目策劃階段的成本策劃成本成本 客戶需求客戶需求市場(chǎng)市場(chǎng)產(chǎn)品產(chǎn)品盈利盈利總結(jié)一下項(xiàng)目可研與策劃階段成本管理要點(diǎn)在哪里？1、盈利倒逼2、市場(chǎng)對(duì)接 3、全員參與4、成本的完整性與依據(jù)性

9、5、各專業(yè)端口核心任務(wù). 產(chǎn)品研究與產(chǎn)品研究與“成本成本盈利盈利”策劃策劃- “產(chǎn)品研究”研究什么？-客戶導(dǎo)向的“產(chǎn)品-成本配置”研究-標(biāo)桿企業(yè)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化與成本標(biāo)配化-小型沙盤模擬演練： 如何通過項(xiàng)目前期的“產(chǎn)品成本”策劃帶來最優(yōu)的盈利要點(diǎn)之四 產(chǎn)品定位報(bào)告的成本提煉產(chǎn)品定位報(bào)告的成本提煉-產(chǎn)品定位報(bào)告案例-產(chǎn)品定位報(bào)告的模板-如何厘清設(shè)計(jì)院與設(shè)計(jì)部管理之間關(guān)系-成本定位清單框架-成本清單的來源與依據(jù)-某項(xiàng)目案例要點(diǎn)之四產(chǎn)品建議書摸板部品清單摸板案例探究：案例探究： 概念設(shè)計(jì)階段的成本規(guī)劃概念設(shè)計(jì)階段的成本規(guī)劃某超高層項(xiàng)目外立面某超高層項(xiàng)目外立面概念深化設(shè)計(jì)案例概念深化設(shè)計(jì)案例總結(jié)一下項(xiàng)目定位

10、階段成本管理要點(diǎn)在哪里？1、產(chǎn)品組合優(yōu)化2、客戶敏感提煉 3、設(shè)計(jì)深度4、定位決策及時(shí)清晰5、各專業(yè)端口核心任務(wù). 項(xiàng)目前期目標(biāo)成本測(cè)算的要求項(xiàng)目前期目標(biāo)成本測(cè)算的要求-目標(biāo)成本管理基本理念與要求-前期目標(biāo)成本測(cè)算的要點(diǎn)-前期目標(biāo)成本測(cè)算的科目深度研究-不同標(biāo)桿企業(yè)的案例要點(diǎn)之五偏差偏差成本信息成本信息月報(bào)分析月報(bào)分析動(dòng)態(tài)成本信息動(dòng)態(tài)成本信息 反饋反饋 設(shè)立目標(biāo)成本（審批及修訂）設(shè)立目標(biāo)成本（審批及修訂）目標(biāo)成本的管理目標(biāo)成本的管理pdca目標(biāo)編不出來?目標(biāo)編不準(zhǔn)?誰來編?誰來審?目標(biāo)細(xì)化到什么程度?動(dòng)態(tài)信息概念混淆?信息歸集嚴(yán)重失真?動(dòng)態(tài)信息分析有價(jià)值?是報(bào)警?糾偏?還是統(tǒng)計(jì)?如何考核其質(zhì)量?標(biāo)桿企業(yè)成本管理模式：標(biāo)桿企業(yè)成本管理模式：目標(biāo)目標(biāo)/責(zé)任成本管理責(zé)任成本管理過程動(dòng)態(tài)