房地產(chǎn)抵押估價知識

1、2021-11-8 2021-11-8授課人：宋生華湖北國眾擔(dān)保有限公司董事長武漢國佳房地資產(chǎn)評估有限公司董事長武漢市政協(xié)委員湖北省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長美國估價學(xué)會高級會員英國皇家測量師學(xué)會專業(yè)會員香港測量師學(xué)會專業(yè)會員全國優(yōu)秀注冊房地產(chǎn)估價師注冊資產(chǎn)評估師注冊土地估價師高級工程師工學(xué)碩士2021-11-8一、房地產(chǎn)估價常用術(shù)語二、房地產(chǎn)估價主要方法三、房地產(chǎn)估價報(bào)告閱讀與使用四、其他類型評估2021-11-8一、房地產(chǎn)估價常用術(shù)語 1、房地產(chǎn) 房地產(chǎn)是指土地以及建筑物等土地定著物，是實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位三者的綜合體。 2021-11-8一、房地產(chǎn)估價常用術(shù)語 2、估價目的 估價目的是指一個房地產(chǎn)估

2、價項(xiàng)目的估價結(jié)果的期望用途，通俗地說，就是委托人將未來完成后的估價報(bào)告那去做什么用，是為了滿足何種涉及房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)活動或者民事行為、行政行為等的需要。 2021-11-8一、房地產(chǎn)估價常用術(shù)語 3、估價原則 即進(jìn)行房地產(chǎn)估價所依據(jù)的法則或標(biāo)準(zhǔn)： 獨(dú)立、客觀、公正1、合法原則2、最高最佳使用原則3、估價時點(diǎn)原則4、替代原則2021-11-8一、房地產(chǎn)估價常用術(shù)語 4、估價對象 估價對象是指一個房地產(chǎn)估價項(xiàng)目中需要評估其價值的具體房地產(chǎn)。2021-11-8一、房地產(chǎn)估價常用術(shù)語 5、估價時點(diǎn) 估價時點(diǎn)是指評估價值所對應(yīng)的時間，即在該時間上估價對象才有該價值。2021-11-8二、房地產(chǎn)估價主要方法

3、 1、市場法2、收益法3、成本法4、其它方法（1）假設(shè)開發(fā)法（2）長期趨勢法（3）路線價法（4）基準(zhǔn)地價修正法2021-11-8二、房地產(chǎn)估價主要方法 1、市場法 市場法是將估價對象與在估價時點(diǎn)的近期發(fā)生過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些類似房地產(chǎn)的成交價格做適當(dāng)?shù)奶幚韥砬笕」纼r對象價值的方法。市場法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的市場交易價格為導(dǎo)向求取估價對象的價值。由于是利用已被市場驗(yàn)證的類似房地產(chǎn)的成交價格來求取估價對象的價值，因此市場法是一種最直接、最有說服力的估價方法，其估價結(jié)果最容易被人們理解和接受。2021-11-8二、房地產(chǎn)估價主要方法 1、市場法 市場法的操作步驟：（1）搜集交易實(shí)例（2）

4、選取可比實(shí)例（3）對可比實(shí)例成交價格做價格換算 建立價格可比基礎(chǔ)（4）對可比實(shí)例成交價格做價格修正 交易情況修正（5）對可比實(shí)例成交價格做價格調(diào)整 交易日期調(diào)整和房地產(chǎn)狀況調(diào)整（6）求取比準(zhǔn)價格2021-11-8二、房地產(chǎn)估價主要方法 1、市場法 交易情況修正時注意造成可比實(shí)例成交價格偏離正常市場價格的因素：（1）利害關(guān)系人之間的交易（2）急于出售或急于購買的交易（3）交易雙方或某一方對市場行情缺乏了解的交易（4）交易雙方或某一方有特別動機(jī)或偏好的交易（5）特殊交易方式的交易（6）交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的交易（7）相鄰房地產(chǎn)的合并交易（8）受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易2021-11-8二、房地產(chǎn)估價主

5、要方法 1、市場法 房地產(chǎn)狀況調(diào)整分為：（1）區(qū)位狀況調(diào)整主要包括：位置、交通、環(huán)境、配套設(shè)施（2）權(quán)益狀況調(diào)整主要包括：土地使用年限、城市規(guī)劃限制條件（3）實(shí)物狀況調(diào)整主要包括：建筑規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝飾裝修、空間布局、工程質(zhì)量、完損程度2021-11-8二、房地產(chǎn)估價主要方法 2、收益法 收益法是預(yù)測估價對象的未來收益，然后利用報(bào)酬率將其轉(zhuǎn)化為價值求取估價對象價值。其本質(zhì)是以房地產(chǎn)的預(yù)期未來收益為導(dǎo)向求取估價對象的價值。2021-11-8二、房地產(chǎn)估價主要方法 3、成本法 成本法是以估價對象在估價時點(diǎn)的重新購建價格減去折舊來求取估價對象價格，其本質(zhì)是以房地產(chǎn)的重新開發(fā)建設(shè)成本為導(dǎo)向求取

6、估價對象的價值。2021-11-8二、房地產(chǎn)估價主要方法 3、成本法 房地產(chǎn)價格構(gòu)成：（1）土地取得成本（2）開發(fā)成本（3）管理費(fèi)用（4）投資利息（5）銷售費(fèi)用（6）銷售稅費(fèi)（7）開發(fā)利潤2021-11-8二、房地產(chǎn)估價主要方法 3、成本法 建筑物折舊（1）物質(zhì)折舊 自然老化、正常使用磨損、意外破壞損毀、延遲維修損壞（2）功能折舊 功能缺乏、功能落后、功能過剩（3）經(jīng)濟(jì)折舊 經(jīng)濟(jì)因素：供給過量或需求不足 區(qū)位因素：環(huán)境改變2021-11-8二、房地產(chǎn)估價主要方法 3、成本法 房屋結(jié)構(gòu)分類及其耐用年限：鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：60年磚混結(jié)構(gòu)一等：50年磚混結(jié)構(gòu)二等：50年磚木結(jié)構(gòu)一等：40年磚木結(jié)構(gòu)二等

7、：40年磚木結(jié)構(gòu)二等：40年簡易結(jié)構(gòu)：10年2021-11-8二、房地產(chǎn)估價主要方法 3、成本法 房屋完損等級評定：完好房：十、九、八成新基本完好房：七、六成新一般損壞房：五、四成新嚴(yán)重?fù)p壞房及危險(xiǎn)房：三成新以下2021-11-8二、房地產(chǎn)估價主要方法 3、成本法 房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)：完好房：結(jié)構(gòu)構(gòu)件完好、裝修和設(shè)備完好、齊全完整，管道暢通，現(xiàn)狀良好，使用正常。或雖然個別分項(xiàng)有輕微損壞，但一般經(jīng)過小修就能修復(fù)的。2021-11-8二、房地產(chǎn)估價主要方法 4、房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見 由建設(shè)部、人民銀行、銀監(jiān)會三部門聯(lián)合制定的房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見于2006年3月1日起施行， 2021-11-8

8、二、房地產(chǎn)估價主要方法 4、房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見 明確了房地產(chǎn)抵押價值與房地產(chǎn)市場價值的關(guān)系。房地產(chǎn)抵押價值為假定未設(shè)定法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值減去房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款，法定優(yōu)先受償款包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款、已抵押擔(dān)保的債款數(shù)額，以及其他法定優(yōu)先受償款。 2021-11-8二、房地產(chǎn)估價主要方法 4、房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見 明確了房地產(chǎn)抵押估價的原則。房地產(chǎn)抵押估價活動不僅應(yīng)該遵守獨(dú)立、客觀、公正、合法的原則，還應(yīng)該遵守謹(jǐn)慎的原則，要充分估計(jì)抵押房地產(chǎn)在處置時可能受到的限制、未來可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)和損失，不高估市場價值，不低估知悉的法定優(yōu)先受償款。 2021-11-8

9、二、房地產(chǎn)估價主要方法 4、房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見 明確了房地產(chǎn)抵押估價要進(jìn)行變現(xiàn)能力分析。在抵押估價中，房地產(chǎn)估價師要對抵押房地產(chǎn)的通用性、獨(dú)立使用性、可分割轉(zhuǎn)讓性等變現(xiàn)能力進(jìn)行分析。 2021-11-8二、房地產(chǎn)估價主要方法 4、房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見 明確了房地產(chǎn)抵押估價要特別提示的內(nèi)容，包括：時間對抵押價值的影響、信貸風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)注點(diǎn)、定期跟蹤房地產(chǎn)抵押價值的變化等。 2021-11-8三、房地產(chǎn)估價報(bào)告閱讀與使用1、報(bào)告書格式（1）表格式報(bào)告（2）標(biāo)準(zhǔn)報(bào)告 結(jié)果報(bào)告、技術(shù)報(bào)告2021-11-8三、房地產(chǎn)估價報(bào)告閱讀與使用2、房地產(chǎn)估價結(jié)果報(bào)告組成（1）致委托方函（2）估價師聲明（3）估價的假設(shè)與限制條件（4）其他內(nèi)容2021-11-8三、房地產(chǎn)估價報(bào)告閱讀與使用3、房地產(chǎn)估價技術(shù)報(bào)告（1）主要參數(shù)選取 （2）可比實(shí)例選取2021-11-8四、其他類型評估 1、股權(quán)評估 （1）股權(quán)價值是基于公司的整體價值 股權(quán)比例無論多少都需要