房地產(chǎn)開發(fā)成本收入會計

1、房地產(chǎn)開發(fā)成本、收入會計房地產(chǎn)開發(fā)成本、收入會計南通蘇瑞稅務師事務所南通蘇瑞稅務師事務所 2005年年9月月10日，國家稅務總局和日，國家稅務總局和中國稅務中國稅務雜志社聯(lián)合推出雜志社聯(lián)合推出2004年度中國納稅年度中國納稅500強排行強排行榜，除了煙草和石油行業(yè)占據(jù)最顯赫位置，榜，除了煙草和石油行業(yè)占據(jù)最顯赫位置，300名內(nèi)沒有一家房地產(chǎn)企業(yè)的名字出現(xiàn)，而名內(nèi)沒有一家房地產(chǎn)企業(yè)的名字出現(xiàn)，而在在2002年、年、2003年、年、2004年，房地產(chǎn)蟬聯(lián)年，房地產(chǎn)蟬聯(lián)“中國十大暴利行業(yè)中國十大暴利行業(yè)”之首。房地產(chǎn)緣何成之首。房地產(chǎn)緣何成為為“財富巨人，納稅侏儒財富巨人，納稅侏儒”，房地產(chǎn)行業(yè)是，

2、房地產(chǎn)行業(yè)是否存在偷漏稅現(xiàn)象？否存在偷漏稅現(xiàn)象？ 2006年年國家稅務總局國家稅務總局繼續(xù)把房地產(chǎn)企業(yè)列為繼續(xù)把房地產(chǎn)企業(yè)列為專項檢查重點，這是全國專項檢查重點，這是全國第五次第五次把房地產(chǎn)列把房地產(chǎn)列為專項檢查的范圍，這說明房地產(chǎn)企業(yè)的稅為專項檢查的范圍，這說明房地產(chǎn)企業(yè)的稅收漏洞越來越引起社會各界的高度關(guān)注。作收漏洞越來越引起社會各界的高度關(guān)注。作為稅務人員應該深入研究這個行業(yè)的特點和為稅務人員應該深入研究這個行業(yè)的特點和稅務違法行為的規(guī)律。稅務違法行為的規(guī)律。 財政部財政部2006年度會計信息質(zhì)量檢查，會計信息質(zhì)年度會計信息質(zhì)量檢查，會計信息質(zhì)量檢查的重點是國有企業(yè)、上市公司、外商投資量

3、檢查的重點是國有企業(yè)、上市公司、外商投資企業(yè)、房地產(chǎn)企業(yè)等企業(yè)、房地產(chǎn)企業(yè)等 。 房地產(chǎn)行業(yè)存在很多稅務問題，這些問題與房地房地產(chǎn)行業(yè)存在很多稅務問題，這些問題與房地產(chǎn)行業(yè)的復雜性（如開發(fā)環(huán)節(jié)多）、特殊性有關(guān)。產(chǎn)行業(yè)的復雜性（如開發(fā)環(huán)節(jié)多）、特殊性有關(guān)。因此，稅務人員了解一些房地產(chǎn)行業(yè)因此，稅務人員了解一些房地產(chǎn)行業(yè) 知識和房知識和房地產(chǎn)企業(yè)會計很有必要。地產(chǎn)企業(yè)會計很有必要。目目 錄錄 第一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算基礎第一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算基礎會計規(guī)范會計規(guī)范 第二部分第二部分 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營特點與投資估算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營特點與投資估算 第三部分第三部分 房地產(chǎn)開發(fā)成本核算房

4、地產(chǎn)開發(fā)成本核算 第四部分第四部分 房地產(chǎn)開發(fā)收入核算房地產(chǎn)開發(fā)收入核算 第五部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉稅與會計處理第五部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉稅與會計處理第一部分第一部分 會計規(guī)范會計規(guī)范我國會計規(guī)范體系的現(xiàn)行框架我國會計規(guī)范體系的現(xiàn)行框架會計法會計法企業(yè)財務會計報告條例企業(yè)財務會計報告條例總會計師條例總會計師條例國家統(tǒng)一的會計制度國家統(tǒng)一的會計制度企業(yè)會計準則體系企業(yè)會計準則體系企業(yè)會計制度體系企業(yè)會計制度體系非企業(yè)會計制度體系非企業(yè)會計制度體系會計管理規(guī)范體系會計管理規(guī)范體系二、會計法二、會計法 會計法是會計規(guī)范體系的最高層次，是其他會會計法是會計規(guī)范體系的最高層次，是其他會計規(guī)范的制定依據(jù)。計規(guī)

5、范的制定依據(jù)。 會計法的立法宗旨是規(guī)范會計行為，保證會會計法的立法宗旨是規(guī)范會計行為，保證會計資料真實、完整。計資料真實、完整。 我國在我國在1985年首次公布會年首次公布會計法，計法，1993年進行局部修改，年進行局部修改，1999年進行了重年進行了重大修改。大修改。 現(xiàn)行的會計法，包括總則、會計核算、公司企現(xiàn)行的會計法，包括總則、會計核算、公司企業(yè)會計核算的特別規(guī)定、會計監(jiān)督、會計機構(gòu)業(yè)會計核算的特別規(guī)定、會計監(jiān)督、會計機構(gòu)和會計人員、法律責任和附則等七章，共和會計人員、法律責任和附則等七章，共52條。條。 （1985年）第四條年）第四條 各地方、各部門、各單位的行政領(lǐng)導人各地方、各部門、

6、各單位的行政領(lǐng)導人領(lǐng)導領(lǐng)導會計機構(gòu)、會計機構(gòu)、會計人員會計人員和其他人員執(zhí)行本法，保障會計人員的職權(quán)和其他人員執(zhí)行本法，保障會計人員的職權(quán)不受侵犯。不受侵犯。 （1993年）第四條年）第四條 單位領(lǐng)導人單位領(lǐng)導人領(lǐng)導會計機構(gòu)、領(lǐng)導會計機構(gòu)、會計人員會計人員和其他和其他人員執(zhí)行本法，人員執(zhí)行本法，保證會計資料合法、真實、準確、完整保證會計資料合法、真實、準確、完整，保障會，保障會計人員的職權(quán)不受侵犯。計人員的職權(quán)不受侵犯。 （1999年）第四條年）第四條單位負責人單位負責人對本單位的會計工作和會計資料對本單位的會計工作和會計資料的真實性、完整性的真實性、完整性負責。負責。 結(jié)論：責任主體的變遷經(jīng)

7、歷了由結(jié)論：責任主體的變遷經(jīng)歷了由1985年的會計人員、單位領(lǐng)導人年的會計人員、單位領(lǐng)導人和上級單位領(lǐng)導人到和上級單位領(lǐng)導人到1993年的會計人員和單位領(lǐng)導人再到年的會計人員和單位領(lǐng)導人再到1999年年單位領(lǐng)導人為主、會計人員為輔的變化單位領(lǐng)導人為主、會計人員為輔的變化 。 1997年中華人民共和國刑法（修正）年中華人民共和國刑法（修正） 第一百六十一條第一百六十一條 公司向股東和社會公眾提供虛假的公司向股東和社會公眾提供虛假的或者隱瞞重要事實的財務會計報告，嚴重損害股東或者隱瞞重要事實的財務會計報告，嚴重損害股東或者其他人利益的，對其直接負責的主管人員和其或者其他人利益的，對其直接負責的主管

8、人員和其他直接責任人員，處三年以下有期徒刑或者拘役，他直接責任人員，處三年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處二萬元以上二十萬元以下罰金。并處或者單處二萬元以上二十萬元以下罰金。 2002年因提供虛假財會報告罪年因提供虛假財會報告罪,原鄭州百文股份有限原鄭州百文股份有限公司董事長、法人代表李福乾日前被判處有期徒刑公司董事長、法人代表李福乾日前被判處有期徒刑三年三年,緩刑五年緩刑五年,并處罰金人民幣五萬元并處罰金人民幣五萬元 2003年原年原“東方電子東方電子”董事長兼總經(jīng)理隋元柏因提董事長兼總經(jīng)理隋元柏因提供虛假財會報告罪，被判處有期徒刑供虛假財會報告罪，被判處有期徒刑2年年,并處罰金并處罰金5

9、萬元。萬元。 三三 、國家統(tǒng)一的會計制度、國家統(tǒng)一的會計制度（一）企業(yè)會計準則體系（一）企業(yè)會計準則體系 我國財政部于我國財政部于1992年年11月月30日發(fā)布了日發(fā)布了企業(yè)會計準則企業(yè)會計準則,1997年至年至2006年陸續(xù)頒年陸續(xù)頒布布38項具體準則，項具體準則， 20062006年底已頒布實施的企業(yè)會計準則（年底已頒布實施的企業(yè)會計準則（1 1個基本準則、個基本準則、3838個具體準則）個具體準則）準則名稱準則名稱發(fā)布時間發(fā)布時間實施時間實施時間修訂時間修訂時間實施范圍實施范圍基本準則基本準則1992-11-1992-11-16161993-7-11993-7-12005年正在年正在征求

10、意見征求意見 所有企業(yè)所有企業(yè)關(guān)聯(lián)方關(guān)系及其交易的披關(guān)聯(lián)方關(guān)系及其交易的披露露1997-5-221997-5-221997-1-11997-1-1 暫在上市公司執(zhí)行暫在上市公司執(zhí)行現(xiàn)金流量表現(xiàn)金流量表1998-3-201998-3-201998-1-11998-1-12001-1-182001-1-18所有企業(yè)所有企業(yè)資產(chǎn)負債表日后事項資產(chǎn)負債表日后事項1998-5-121998-5-121998-1-11998-1-12003-4-142003-4-142003-7-12003-7-1施行施行修訂前暫在上市公司執(zhí)行；修訂后在修訂前暫在上市公司執(zhí)行；修訂后在股份有限公司及執(zhí)行股份有限公司及執(zhí)行

11、企業(yè)會計制度企業(yè)會計制度或或金融企業(yè)會計制度金融企業(yè)會計制度的其他企業(yè)的其他企業(yè)執(zhí)行執(zhí)行債務重組債務重組1998-6-121998-6-121999-1-11999-1-12001-1-182001-1-18所有企業(yè)所有企業(yè)收入收入1998-6-201998-6-201999-1-11999-1-1 暫在上市公司執(zhí)行暫在上市公司執(zhí)行投資投資1998-6-241998-6-241999-1-11999-1-12001-1-182001-1-18修訂前暫在上市公司執(zhí)行；修訂后暫修訂前暫在上市公司執(zhí)行；修訂后暫在股份有限公司施行，鼓勵其他企業(yè)在股份有限公司施行，鼓勵其他企業(yè)先行施行先行施行建造合同建

12、造合同1998-6-251998-6-251999-1-11999-1-1 暫在上市公司執(zhí)行暫在上市公司執(zhí)行會計政策、會計估計變更會計政策、會計估計變更和會計差錯更正和會計差錯更正1998-6-251998-6-251999-1-11999-1-12001-1-182001-1-18修訂前暫在上市公司執(zhí)行；修訂后在修訂前暫在上市公司執(zhí)行；修訂后在所有企業(yè)施行所有企業(yè)施行非貨幣性交易非貨幣性交易1999-6-281999-6-282000-1-12000-1-12001-1-182001-1-18所有企業(yè)所有企業(yè)或有事項或有事項2000-4-272000-4-272000-7-12000-7-1

13、 所有企業(yè)所有企業(yè)無形資產(chǎn)無形資產(chǎn)2001-1-182001-1-182001-1-12001-1-1 暫在股份有限公司施行，鼓勵其他企暫在股份有限公司施行，鼓勵其他企業(yè)先行施行，但國有企業(yè)有意先行施業(yè)先行施行，但國有企業(yè)有意先行施行的，應提出申請，待報經(jīng)同級財政行的，應提出申請，待報經(jīng)同級財政部門批準后施行。部門批準后施行。借款費用借款費用2001-1-182001-1-182001-1-12001-1-1 所有企業(yè)所有企業(yè)租賃租賃2001-1-182001-1-182001-1-12001-1-1 所有企業(yè)所有企業(yè)中期財務報告中期財務報告2001-11-22001-11-22002-1-1

14、2002-1-1 上市公司上市公司存貨存貨2001-11-92001-11-92002-1-12002-1-1 暫在股份有限公司施行，鼓勵其他企暫在股份有限公司施行，鼓勵其他企業(yè)先行施行。業(yè)先行施行。固定資產(chǎn)固定資產(chǎn)2001-11-92001-11-92002-1-12002-1-1 暫在股份有限公司施行，鼓勵其他企暫在股份有限公司施行，鼓勵其他企業(yè)先行施行。業(yè)先行施行。準則名稱發(fā)布時間實施時間修訂時間實施范圍38項具體會計準則實施范圍項具體會計準則實施范圍實施范圍實施范圍準則名稱準則名稱所有企業(yè)所有企業(yè)現(xiàn)金流量表現(xiàn)金流量表、債務重組債務重組、會計政策、會會計政策、會計估計變更和會計差錯更正計

15、估計變更和會計差錯更正、非貨幣性交非貨幣性交易易、或有事項或有事項、借款費用借款費用、租賃租賃、股份公司，鼓勵股份公司，鼓勵其它企業(yè)先行其它企業(yè)先行施行施行投資投資、無形資產(chǎn)無形資產(chǎn)、存貨存貨、固定資產(chǎn)固定資產(chǎn)上市公司上市公司關(guān)聯(lián)方關(guān)系及其交易披露關(guān)聯(lián)方關(guān)系及其交易披露、資產(chǎn)負債表日后資產(chǎn)負債表日后事項事項、收入收入、建造合同建造合同、中期財務中期財務報告報告2006年年2 月財政部重新修訂發(fā)布了一個基本準則，月財政部重新修訂發(fā)布了一個基本準則，38個具體準則。個具體準則。自自2007年年1月月1日起在上市公司范圍內(nèi)施行，鼓勵其他企業(yè)執(zhí)日起在上市公司范圍內(nèi)施行，鼓勵其他企業(yè)執(zhí)行行。目前我國企業(yè)

16、會計準則體系基本形成。它分成三個層次：目前我國企業(yè)會計準則體系基本形成。它分成三個層次：第一層次為基本準則基本準則。第二層次為具體會計準則具體會計準則，分為： 一般業(yè)務準則一般業(yè)務準則主要規(guī)范各類企業(yè)普遍適用的一般經(jīng)濟業(yè)務的主要規(guī)范各類企業(yè)普遍適用的一般經(jīng)濟業(yè)務的確認和計量，如存貨、固定資產(chǎn)、投資、無形資產(chǎn)、資產(chǎn)減確認和計量，如存貨、固定資產(chǎn)、投資、無形資產(chǎn)、資產(chǎn)減值、借款費用、收入、外幣折算等準則項目。值、借款費用、收入、外幣折算等準則項目。 特殊行業(yè)的特定業(yè)務準則特殊行業(yè)的特定業(yè)務準則主要規(guī)范特殊行業(yè)中特定業(yè)務的確主要規(guī)范特殊行業(yè)中特定業(yè)務的確認和計量，如石油認和計量，如石油 天然氣開采、

17、農(nóng)業(yè)、金融工具和保險合同天然氣開采、農(nóng)業(yè)、金融工具和保險合同等準則項目。等準則項目。 報告準則報告準則主要規(guī)范普遍適用于各類企業(yè)通用的報告類的準則，主要規(guī)范普遍適用于各類企業(yè)通用的報告類的準則，如現(xiàn)金流量表、合并財務報表、中期財務報告、分部報告等如現(xiàn)金流量表、合并財務報表、中期財務報告、分部報告等準則項目。準則項目。 第三層次為企業(yè)會計準則應用指南。企業(yè)會計準則應用指南。分分為為兩部分，兩部分， 會計準則解釋，會計準則解釋， 會計科目和主要賬務處理。會計科目和主要賬務處理。（二）企業(yè)會計制度體系（二）企業(yè)會計制度體系1.會計制度會計制度文件名稱文件名稱文號文號頒布單位頒布單位頒布時間頒布時間執(zhí)

18、行時執(zhí)行時間間實施范圍實施范圍企業(yè)會計企業(yè)會計制度制度財會財會200025200025號號財政部財政部2000-12-2000-12-29292001-1-12001-1-1暫在規(guī)范有限公司范圍暫在規(guī)范有限公司范圍內(nèi)執(zhí)行。內(nèi)執(zhí)行。金融企業(yè)金融企業(yè)會計制度會計制度財會財會200149200149號號財政部財政部2001-11-2001-11-27272002-1-12002-1-1暫在上市的金融企業(yè)范暫在上市的金融企業(yè)范圍內(nèi)實施。同時，也鼓圍內(nèi)實施。同時，也鼓勵其他股份制金融企業(yè)勵其他股份制金融企業(yè)實施。實施。小企業(yè)會小企業(yè)會計制度計制度財會財會2004220042號號財政部財政部2004-4-

19、272004-4-272005-1-12005-1-1小企業(yè)范圍小企業(yè)范圍 企業(yè)會計制度企業(yè)會計制度 特殊行業(yè)會計核算辦法特殊行業(yè)會計核算辦法 證券投資基金會計核算辦法證券投資基金會計核算辦法 電信企業(yè)會計核算辦法電信企業(yè)會計核算辦法 民航企業(yè)會計核算辦法民航企業(yè)會計核算辦法 從事銀行卡跨行信息轉(zhuǎn)接業(yè)務的企業(yè)會計核算辦法從事銀行卡跨行信息轉(zhuǎn)接業(yè)務的企業(yè)會計核算辦法 施工企業(yè)會計核算辦法施工企業(yè)會計核算辦法 新聞出版業(yè)會計核算辦法新聞出版業(yè)會計核算辦法 鐵路運輸企業(yè)會計核算辦法鐵路運輸企業(yè)會計核算辦法 農(nóng)業(yè)企業(yè)會計核算辦法農(nóng)業(yè)企業(yè)會計核算辦法 保險中介公司會計核算辦法保險中介公司會計核算辦法 投

20、資公司會計核算辦法投資公司會計核算辦法 電影企業(yè)會計核算辦法電影企業(yè)會計核算辦法 水運企業(yè)會計核算辦法水運企業(yè)會計核算辦法 暫行規(guī)定及問題解答暫行規(guī)定及問題解答 合并會計報表暫行規(guī)定合并會計報表暫行規(guī)定 關(guān)聯(lián)方之間出售資產(chǎn)等有關(guān)業(yè)務會計處理的暫行規(guī)定關(guān)聯(lián)方之間出售資產(chǎn)等有關(guān)業(yè)務會計處理的暫行規(guī)定 企業(yè)所得稅會計處理的暫行規(guī)定企業(yè)所得稅會計處理的暫行規(guī)定 關(guān)于企業(yè)與銀行等金融機構(gòu)有關(guān)業(yè)務會計處理的暫行規(guī)定關(guān)于企業(yè)與銀行等金融機構(gòu)有關(guān)業(yè)務會計處理的暫行規(guī)定 企業(yè)兼并有關(guān)會計處理問題的暫行規(guī)定企業(yè)兼并有關(guān)會計處理問題的暫行規(guī)定 關(guān)于執(zhí)行企業(yè)會計制度和相關(guān)會計準則有關(guān)問題解答（一）關(guān)于執(zhí)行企業(yè)會計制度

21、和相關(guān)會計準則有關(guān)問題解答（一） 關(guān)于執(zhí)行企業(yè)會計制度和相關(guān)會計準則有關(guān)問題解答（二）關(guān)于執(zhí)行企業(yè)會計制度和相關(guān)會計準則有關(guān)問題解答（二） 關(guān)于執(zhí)行企業(yè)會計制度和相關(guān)會計準則有關(guān)問題解答（三）關(guān)于執(zhí)行企業(yè)會計制度和相關(guān)會計準則有關(guān)問題解答（三） 關(guān)于執(zhí)行企業(yè)會計制度和相關(guān)會計準則有關(guān)問題解答（四）關(guān)于執(zhí)行企業(yè)會計制度和相關(guān)會計準則有關(guān)問題解答（四） 金融企業(yè)會計制度金融企業(yè)會計制度 信托業(yè)務會計核算辦法信托業(yè)務會計核算辦法 金融企業(yè)實施金融企業(yè)實施 有關(guān)問題的解答有關(guān)問題的解答 小企業(yè)會計制度小企業(yè)會計制度 小型工業(yè)企業(yè)執(zhí)行小企業(yè)會計制度銜接規(guī)定小型工業(yè)企業(yè)執(zhí)行小企業(yè)會計制度銜接規(guī)定 行業(yè)會計

22、制度行業(yè)會計制度 2.2.特殊行業(yè)會計核算辦法特殊行業(yè)會計核算辦法 （根據(jù)根據(jù)中華人民共和國會計法中華人民共和國會計法、企業(yè)財務會計報告條例企業(yè)財務會計報告條例、企業(yè)會計制度企業(yè)會計制度以及國家有關(guān)法律、法規(guī)，在已執(zhí)行以及國家有關(guān)法律、法規(guī)，在已執(zhí)行企業(yè)會計制度企業(yè)會計制度的該行業(yè)企業(yè)執(zhí)行。的該行業(yè)企業(yè)執(zhí)行。）名名 稱稱文號文號頒布單頒布單位位頒布時間頒布時間執(zhí)行時間執(zhí)行時間證券投資基金會計核算辦法證券投資基金會計核算辦法 注注11財會財會200153200153號號財政部財政部2001-9-122001-9-122002-1-12002-1-1電信企業(yè)會計核算辦法電信企業(yè)會計核算辦法財會財會

23、200217200217號號財政部財政部2002-9-222002-9-222003-1-12003-1-1民航企業(yè)會計核算辦法民航企業(yè)會計核算辦法財會財會200318200318號號財政部財政部2003-6-192003-6-192003-1-12003-1-1從事銀行卡跨行信息轉(zhuǎn)接業(yè)務的企業(yè)會從事銀行卡跨行信息轉(zhuǎn)接業(yè)務的企業(yè)會計核算辦法計核算辦法 注注11財會財會200323200323號號財政部財政部2003-8-32003-8-32003-1-12003-1-1財會財會200327200327號號財政部財政部2003-9-252003-9-252004-1-12004-1-1新聞出版業(yè)

24、會計核算辦法新聞出版業(yè)會計核算辦法財會財會200420041 1號號財政部財政部2004-1-142004-1-142004-1-12004-1-1鐵路運輸企業(yè)會計核算辦法鐵路運輸企業(yè)會計核算辦法財會財會2004420044號號財政部財政部2004-7-12004-7-12004-1-12004-1-1農(nóng)業(yè)企業(yè)會計核算辦法農(nóng)業(yè)企業(yè)會計核算辦法生物資產(chǎn)和農(nóng)生物資產(chǎn)和農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)品農(nóng)業(yè)企業(yè)會計核算辦法農(nóng)業(yè)企業(yè)會計核算辦法社會性社會性收支收支 財會財會2004520045號號財政部財政部2004-4-222004-4-222005-1-12005-1-1保險中介公司會計核算辦法保險中介公司會計核算辦法財

25、會財會200410200410號號財政部財政部2004-9-202004-9-202005-1-12005-1-1投資公司會計核算辦法投資公司會計核算辦法財會財會200414200414號號財政部財政部2004-10-2004-10-25252005-1-12005-1-1電影企業(yè)會計核算辦法電影企業(yè)會計核算辦法財會財會200419200419號號財政部財政部2004-12-92004-12-92005-1-12005-1-1水運企業(yè)會計核算辦法水運企業(yè)會計核算辦法財會財會200420200420號號財政部財政部2004-12-92004-12-92005-1-12005-1-1信托業(yè)務會計核

26、算辦法信托業(yè)務會計核算辦法 注注22財會財會2005120051號號財政部財政部2005-1-52005-1-5發(fā)布之日發(fā)布之日起起二、國家統(tǒng)一的會計制度二、國家統(tǒng)一的會計制度（二）企業(yè)會計制度體系（二）企業(yè)會計制度體系3 3 暫行規(guī)定及問題解答暫行規(guī)定及問題解答文件名稱文件名稱文號文號頒布單位頒布單位頒布時間頒布時間合并會計報表暫行規(guī)定合并會計報表暫行規(guī)定財會字財會字199511199511號號財政部財政部1995-2-91995-2-9關(guān)聯(lián)方之間出售資產(chǎn)等有關(guān)會計處理問題暫關(guān)聯(lián)方之間出售資產(chǎn)等有關(guān)會計處理問題暫行規(guī)定行規(guī)定財會財會2001200164 64 號號財政部財政部2001-12-

27、2001-12-2727企業(yè)所得稅會計處理的暫行規(guī)定企業(yè)所得稅會計處理的暫行規(guī)定財會字財會字199425199425號號財政部財政部1994-6-291994-6-29關(guān)于企業(yè)與銀行等金融機構(gòu)之間從事應收債關(guān)于企業(yè)與銀行等金融機構(gòu)之間從事應收債權(quán)融資等有關(guān)業(yè)務會計處理的暫行規(guī)定權(quán)融資等有關(guān)業(yè)務會計處理的暫行規(guī)定財會財會200314200314號號財政部財政部2003-5-152003-5-15企業(yè)兼并有關(guān)會計處理問題暫行規(guī)定企業(yè)兼并有關(guān)會計處理問題暫行規(guī)定財會字財會字199730199730號號財政部財政部1997-8-71997-8-7實施實施企業(yè)會計制度企業(yè)會計制度及其相關(guān)準則問題解答及其

28、相關(guān)準則問題解答財會財會200143200143號號財政部財政部2001-7-52001-7-5關(guān)于執(zhí)行企業(yè)會計制度和相關(guān)會計準則有關(guān)于執(zhí)行企業(yè)會計制度和相關(guān)會計準則有關(guān)問題解答關(guān)問題解答財會財會200218200218號號財政部財政部2002-10-92002-10-9關(guān)于執(zhí)行關(guān)于執(zhí)行企業(yè)會計制度企業(yè)會計制度和相關(guān)會計準則有和相關(guān)會計準則有關(guān)問題解答（二）關(guān)問題解答（二）財會財會200310200310號號財政部財政部2003-3-172003-3-17關(guān)于執(zhí)行關(guān)于執(zhí)行企業(yè)會計制度企業(yè)會計制度和相關(guān)會計準則有和相關(guān)會計準則有關(guān)問題解答（三）關(guān)問題解答（三）財會財會200329200329號號

29、財政部和國財政部和國家稅務總局家稅務總局2003-8-222003-8-22關(guān)于執(zhí)行關(guān)于執(zhí)行企業(yè)會計制度企業(yè)會計制度和相關(guān)會計準則有和相關(guān)會計準則有關(guān)問題解答（四）關(guān)問題解答（四）財會財會2004320043號號財政部財政部2004-5-282004-5-28金融企業(yè)實施金融企業(yè)會計制度有關(guān)問金融企業(yè)實施金融企業(yè)會計制度有關(guān)問題解答題解答財會財會20036 20036 號號財政部財政部2003-3-52003-3-5（三）非企業(yè)會計制度體系（三）非企業(yè)會計制度體系名名 稱稱文號文號頒布單位頒布單位頒布時間頒布時間執(zhí)行時間執(zhí)行時間事業(yè)單位會計制度事業(yè)單位會計制度（9797）財預字第）財預字第28

30、8288號號財政部財政部1997-7-71997-7-71998-1-11998-1-1行政單位會計制度行政單位會計制度（9898）財預字第）財預字第4949號號財政部財政部1998-2-61998-2-61998-1-11998-1-1財政總預算會計制度財政總預算會計制度（9797）財預字第）財預字第287287號號財政部財政部1997-6-251997-6-251998-1-11998-1-1民間非營利組織會計制度民間非營利組織會計制度財會財會2004720047號號財政部財政部2004-8-182004-8-182005-1-12005-1-1村集體經(jīng)濟組織會計制度村集體經(jīng)濟組織會計制度

31、財會財會200420041212號號財政部財政部2004-9-302004-9-302005-1-12005-1-1醫(yī)院會計制度醫(yī)院會計制度財會字財會字199858199858號號財政部財政部1998-11-1998-11-17171999-1-11999-1-1高等學校會計制度高等學校會計制度（9898）財預字第）財預字第105105號號財政部、教育部財政部、教育部1998-3-311998-3-311998-1-11998-1-1中小學校會計制度中小學校會計制度（9898）財預字第）財預字第104104號號財政部、教育部財政部、教育部1998-3-311998-3-311998-1-119

32、98-1-1科學事業(yè)單位會計制度科學事業(yè)單位會計制度（9797）財預字第）財預字第460460號號財政部財政部/ /國家科學國家科學技術(shù)委員會技術(shù)委員會1997-12-1997-12-16161998-1-11998-1-1 會計基礎工作規(guī)范會計基礎工作規(guī)范 內(nèi)部會計控制基本規(guī)范（試行）內(nèi)部會計控制基本規(guī)范（試行） 內(nèi)部會計控制規(guī)范內(nèi)部會計控制規(guī)范擔保（試行）擔保（試行） 內(nèi)部會計控制規(guī)范內(nèi)部會計控制規(guī)范對外投資（試行）對外投資（試行） 內(nèi)部會計控制規(guī)范內(nèi)部會計控制規(guī)范成本費用（試行）成本費用（試行）會計法會計法 總會計師條例總會計師條例 內(nèi)部會計控制規(guī)范內(nèi)部會計控制規(guī)范預算（試行）預算（試行

33、） 內(nèi)部會計控制規(guī)范內(nèi)部會計控制規(guī)范工程項目（試行）工程項目（試行） 內(nèi)部會計控制規(guī)范內(nèi)部會計控制規(guī)范貨幣資金（試行）貨幣資金（試行） 會計從業(yè)資格管理辦法會計從業(yè)資格管理辦法 會計人員繼續(xù)教育暫行規(guī)定會計人員繼續(xù)教育暫行規(guī)定 會計檔案管理辦法會計檔案管理辦法 四、會計管理規(guī)范體系四、會計管理規(guī)范體系五、與房地產(chǎn)會計有關(guān)的規(guī)范五、與房地產(chǎn)會計有關(guān)的規(guī)范 上市公司上市公司：企業(yè)會計準則：企業(yè)會計準則 2006 自自2007年年1月月1日起在上市公司范圍內(nèi)施行。執(zhí)行日起在上市公司范圍內(nèi)施行。執(zhí)行38項具體準則的企業(yè)不再執(zhí)行現(xiàn)行準則、項具體準則的企業(yè)不再執(zhí)行現(xiàn)行準則、企業(yè)會計企業(yè)會計制度制度 特別關(guān)

34、注：建造合同特別關(guān)注：建造合同 （代建房地產(chǎn)）、投資性房地（代建房地產(chǎn)）、投資性房地產(chǎn)（出租）、租賃（租金收入和售后租回產(chǎn)（出租）、租賃（租金收入和售后租回 ）、存貨存貨（用于出售）、固定資產(chǎn)（采用成本模式計量的建（用于出售）、固定資產(chǎn)（采用成本模式計量的建筑物的后續(xù)計量筑物的后續(xù)計量 ）、無形資產(chǎn)（采用成本模式計量）、無形資產(chǎn)（采用成本模式計量的土地使用權(quán)的后續(xù)計量的土地使用權(quán)的后續(xù)計量 ） 非上市公司：非上市公司：企業(yè)會計制度（企業(yè)會計制度（2001） 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度（1993） 施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務制度施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務制度（1993）關(guān)于企業(yè)房

35、地產(chǎn)開發(fā)與交易關(guān)于企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)與交易 若干財務處理問題的通知若干財務處理問題的通知（1995）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務管理若干問題的補充規(guī)定（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務管理若干問題的補充規(guī)定（1999）第二部分第二部分 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營特點與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營特點與投資估算投資估算一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營活動的主要業(yè)務一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營活動的主要業(yè)務 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就是從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就是從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)，它既是房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)者，又是房地產(chǎn)商業(yè)，它既是房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)者，又是房地產(chǎn)商品的經(jīng)營者。進行的主要業(yè)務有：品的經(jīng)營者。進行的主要業(yè)務有：1土地的開發(fā)與經(jīng)營。土地的

36、開發(fā)與經(jīng)營。企業(yè)將有償獲得的土地開發(fā)完成后，既可有償轉(zhuǎn)企業(yè)將有償獲得的土地開發(fā)完成后，既可有償轉(zhuǎn)讓給其他單位使用，也可自行組織建造房屋和其讓給其他單位使用，也可自行組織建造房屋和其他設施，然后作為商品作價出售，還可以開展土他設施，然后作為商品作價出售，還可以開展土地出租業(yè)務。地出租業(yè)務。 2房屋的開發(fā)與經(jīng)營房屋的開發(fā)與經(jīng)營 房屋的開發(fā)指房屋的建造。房屋的經(jīng)營指房屋的銷售與出租。房屋的開發(fā)指房屋的建造。房屋的經(jīng)營指房屋的銷售與出租。企業(yè)可以在開發(fā)完成的土地上繼續(xù)開發(fā)房屋，開發(fā)完成后，可作企業(yè)可以在開發(fā)完成的土地上繼續(xù)開發(fā)房屋，開發(fā)完成后，可作為商品作價出售或出租。企業(yè)開發(fā)的房屋，按用途可分為商品

37、房、為商品作價出售或出租。企業(yè)開發(fā)的房屋，按用途可分為商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、安置房和代建房等。出租房、周轉(zhuǎn)房、安置房和代建房等。 3城市基礎設施和公共配套設施的開發(fā)。城市基礎設施和公共配套設施的開發(fā)。 4代建工程的開發(fā)代建工程的開發(fā) 代建工程的開發(fā)是企業(yè)接受政府和其他單位委托，代為開發(fā)的代建工程的開發(fā)是企業(yè)接受政府和其他單位委托，代為開發(fā)的工程，必須符合三個條件：江蘇省地方稅務局關(guān)于營業(yè)稅若干征工程，必須符合三個條件：江蘇省地方稅務局關(guān)于營業(yè)稅若干征稅問題的補充通知（二）規(guī)定，房屋開發(fā)公司承辦國家機關(guān)、企稅問題的補充通知（二）規(guī)定，房屋開發(fā)公司承辦國家機關(guān)、企事業(yè)單位的統(tǒng)建房，如委托建房的單

38、位事業(yè)單位的統(tǒng)建房，如委托建房的單位能提供土地使用權(quán)證書和能提供土地使用權(quán)證書和有關(guān)部門的建設項目批準書以及基建計劃，且房屋開發(fā)公司有關(guān)部門的建設項目批準書以及基建計劃，且房屋開發(fā)公司(即即受托方受托方)不墊付資金，并同時符合本不墊付資金，并同時符合本通知通知第三條中第三條中“其他代其他代理服務理服務”條件的，則對房屋開發(fā)公司實際取得的手續(xù)費收入按條件的，則對房屋開發(fā)公司實際取得的手續(xù)費收入按“服務業(yè)服務業(yè)”稅目計征營業(yè)稅。否則，對房屋開發(fā)公司承辦建設的稅目計征營業(yè)稅。否則，對房屋開發(fā)公司承辦建設的各種房屋，均應全額按各種房屋，均應全額按“銷售不動產(chǎn)銷售不動產(chǎn)”計征營業(yè)稅。計征營業(yè)稅。其他代理

39、服務是指受托方按照協(xié)議或委托方的要求，以委托方的名義從事除代購代銷貨物、代辦進出口、介紹服務以外的其他受托事項的經(jīng)營活動，并與委托方實行全額結(jié)算(原票轉(zhuǎn)交)，只向委托方收取手續(xù)費的業(yè)務。 二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營特點二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營特點房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營特點：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營特點：1開發(fā)經(jīng)營的計劃性。開發(fā)經(jīng)營的計劃性。企業(yè)征用的土地、建設的房屋、基礎設施以及其企業(yè)征用的土地、建設的房屋、基礎設施以及其他設施都應嚴格控制在國家計劃范圍之內(nèi)，按照他設施都應嚴格控制在國家計劃范圍之內(nèi)，按照規(guī)劃、征地、設計、施工、配套、管理規(guī)劃、征地、設計、施工、配套、管理“六統(tǒng)一六統(tǒng)一”原則和

40、企業(yè)的建設計劃、銷售計劃進行開發(fā)經(jīng)營。原則和企業(yè)的建設計劃、銷售計劃進行開發(fā)經(jīng)營。2開發(fā)產(chǎn)品的商品性。開發(fā)產(chǎn)品的商品性。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的產(chǎn)品全部都作為商品進入市場，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的產(chǎn)品全部都作為商品進入市場，按照供需雙方合同協(xié)議規(guī)定的價格或市場價格作按照供需雙方合同協(xié)議規(guī)定的價格或市場價格作價轉(zhuǎn)讓或銷售。價轉(zhuǎn)讓或銷售。3開發(fā)經(jīng)營業(yè)務的復雜性開發(fā)經(jīng)營業(yè)務的復雜性(1)經(jīng)營業(yè)務內(nèi)容復雜。經(jīng)營業(yè)務囊括了從征地、拆遷、經(jīng)營業(yè)務內(nèi)容復雜。經(jīng)營業(yè)務囊括了從征地、拆遷、勘察、設計、施工、銷售到售后服務全過程。勘察、設計、施工、銷售到售后服務全過程。(2)涉及面廣，經(jīng)濟往來對象多。涉及設備、材料物資供涉及面廣

41、，經(jīng)濟往來對象多。涉及設備、材料物資供應單位、設計單位、施工單位，委托單位和承租單位等。應單位、設計單位、施工單位，委托單位和承租單位等。4開發(fā)建設周期長，投資數(shù)額大開發(fā)建設周期長，投資數(shù)額大開發(fā)產(chǎn)品要從規(guī)劃設計開始，經(jīng)過可行性研究、征地拆遷、開發(fā)產(chǎn)品要從規(guī)劃設計開始，經(jīng)過可行性研究、征地拆遷、安置補償、七通一平、建筑安裝、配套工程、綠化環(huán)衛(wèi)安置補償、七通一平、建筑安裝、配套工程、綠化環(huán)衛(wèi)工程等幾個開發(fā)階段，少則一年，多則數(shù)年才能全部完工程等幾個開發(fā)階段，少則一年，多則數(shù)年才能全部完成。成。 每一個開發(fā)階段都需要投入大量資金，加上開發(fā)產(chǎn)品每一個開發(fā)階段都需要投入大量資金，加上開發(fā)產(chǎn)品本身的造價

42、很高，需要不斷地投入大量的資金。本身的造價很高，需要不斷地投入大量的資金。5經(jīng)營風險大經(jīng)營風險大 開發(fā)產(chǎn)品單位價值高，建設周期長、負債經(jīng)營開發(fā)產(chǎn)品單位價值高，建設周期長、負債經(jīng)營程度高、不確定因素多，一旦決策失誤，銷路不程度高、不確定因素多，一旦決策失誤，銷路不暢，將造成大量開發(fā)產(chǎn)品積壓，使企業(yè)資金周轉(zhuǎn)暢，將造成大量開發(fā)產(chǎn)品積壓，使企業(yè)資金周轉(zhuǎn)不靈，導致企業(yè)陷入困境。不靈，導致企業(yè)陷入困境。三、房地產(chǎn)開發(fā)項目投資費用估算三、房地產(chǎn)開發(fā)項目投資費用估算（預計費用）（預計費用） 經(jīng)營房地產(chǎn)投入資金多，風險大，在項目的經(jīng)營房地產(chǎn)投入資金多，風險大，在項目的規(guī)劃階段，必須對項目的投資與成本費用進行準規(guī)

43、劃階段，必須對項目的投資與成本費用進行準確的估算，以便作出經(jīng)濟效益評價、投資決確的估算，以便作出經(jīng)濟效益評價、投資決 策策 房地產(chǎn)建設項目各項費用的構(gòu)成復雜，變化房地產(chǎn)建設項目各項費用的構(gòu)成復雜，變化因素多、不確定性大，依建設項目的類型不同而因素多、不確定性大，依建設項目的類型不同而有其自身的特點，因此不同類型的建設項目，其有其自身的特點，因此不同類型的建設項目，其投資和費用構(gòu)成有一定的差異。對于一般房地產(chǎn)投資和費用構(gòu)成有一定的差異。對于一般房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，投資及成本費用由開發(fā)項目而言，投資及成本費用由開發(fā)成本和開發(fā)成本和開發(fā)費用開發(fā)費用兩大部分組成。兩大部分組成。 (一一)開發(fā)成本開發(fā)成

44、本共有八項：共有八項：1土地使用權(quán)出讓金土地使用權(quán)出讓金國家以土地所有者身份，將一定年限內(nèi)的土地使用權(quán)有償國家以土地所有者身份，將一定年限內(nèi)的土地使用權(quán)有償出讓給土地使用者。土地使用者依法支付土地出讓金獲出讓給土地使用者。土地使用者依法支付土地出讓金獲得土地使用權(quán)。得土地使用權(quán)。2土地征用及拆遷安置補償費土地征用及拆遷安置補償費(1)土地征用費。國家建設征用農(nóng)村土地發(fā)生的費用主要土地征用費。國家建設征用農(nóng)村土地發(fā)生的費用主要有包括有包括 土地補償費、勞動力安置補助費、水利設施維土地補償費、勞動力安置補助費、水利設施維修分攤、青苗補償費、耕地占用稅、耕地墾復基金、征修分攤、青苗補償費、耕地占用稅

45、、耕地墾復基金、征地管理費等。地管理費等。 (2)拆遷安置補償費。在城鎮(zhèn)地區(qū)，國家和地方政府可以拆遷安置補償費。在城鎮(zhèn)地區(qū)，國家和地方政府可以依據(jù)法定程序，將國有儲備土地或已由企、事業(yè)單位或依據(jù)法定程序，將國有儲備土地或已由企、事業(yè)單位或個人使用的土地出讓給房地產(chǎn)開發(fā)項目或其他建設項目個人使用的土地出讓給房地產(chǎn)開發(fā)項目或其他建設項目使用。使用。3前期工程費前期工程費 (1)項目的規(guī)劃、設計、可行性研究所需費用。一般可以項目的規(guī)劃、設計、可行性研究所需費用。一般可以按項目總投資額的一定百分比估算。按項目總投資額的一定百分比估算。 (2)“三通一平三通一平”等等土地開發(fā)費用。土地開發(fā)費用。4建安工

46、程費建安工程費它是指直接用于建安工程建設的總成本費用。主要包括建它是指直接用于建安工程建設的總成本費用。主要包括建筑工程費、設備及安裝工程費以及室內(nèi)裝修工程費等。筑工程費、設備及安裝工程費以及室內(nèi)裝修工程費等。5基礎設施費基礎設施費。它又稱紅線內(nèi)工程費，包括供水、供電、。它又稱紅線內(nèi)工程費，包括供水、供電、供氣、道路、綠化、排污、排洪、電訊、環(huán)衛(wèi)等工程費供氣、道路、綠化、排污、排洪、電訊、環(huán)衛(wèi)等工程費用，通常采用單位指標估算法來計算。用，通常采用單位指標估算法來計算。 6公共配套設施費公共配套設施費它主要包括它主要包括不能有償轉(zhuǎn)讓不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設施發(fā)生的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設施

47、發(fā)生的支出。的支出。7不可預見費不可預見費它包括基本預備費和漲價預備費。依據(jù)項目的復它包括基本預備費和漲價預備費。依據(jù)項目的復雜程度和前述各項費用估算的準確程度，以上雜程度和前述各項費用估算的準確程度，以上述述16項之和為基數(shù)，按項之和為基數(shù)，按3一一5計算。計算。 8開發(fā)期間稅、費開發(fā)期間稅、費。開發(fā)項目投資估算應考慮項目在開發(fā)過程中所負開發(fā)項目投資估算應考慮項目在開發(fā)過程中所負擔的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費擔的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費用。用。(二二)開發(fā)費用開發(fā)費用開發(fā)費用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的管理費用、開發(fā)費用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的管理費用、銷售費用和財務費

48、用。銷售費用和財務費用。1管理費用管理費用可按項目開發(fā)成本構(gòu)成中前可按項目開發(fā)成本構(gòu)成中前16項之和為基數(shù)，項之和為基數(shù)，按按3左右計算。左右計算。2銷售費用銷售費用它指開發(fā)建設項目在銷售產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項它指開發(fā)建設項目在銷售產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項費用以及專設銷售機構(gòu)或委托銷售代理的各項費費用以及專設銷售機構(gòu)或委托銷售代理的各項費用。主要包括以下三項：用。主要包括以下三項： (1)廣告宣傳費。約為廣告宣傳費。約為銷售收人的銷售收人的2一一3； (2)銷售代理費。約為銷銷售代理費。約為銷售收入的售收入的15一一2； (3)其他銷售費用。約為其他銷售費用。約為銷售收入的銷售收入的05一一1。以上

49、各項合計，銷售。以上各項合計，銷售費用約占銷售收人的費用約占銷售收人的4一一6。3財務費用財務費用它指為籌集資金而發(fā)生的各項費用，主要它指為籌集資金而發(fā)生的各項費用，主要為借款利息和其他財務費用為借款利息和其他財務費用(如匯兌損失如匯兌損失等等)。第三部分第三部分 房地產(chǎn)開發(fā)成本的核算房地產(chǎn)開發(fā)成本的核算 房地產(chǎn)開發(fā)的程序通常分為四個階段，即房地產(chǎn)開發(fā)的程序通常分為四個階段，即投資決策分析階段投資決策分析階段前期工程階段前期工程階段建設階段建設階段租售階段租售階段 在以上四個階段的開發(fā)經(jīng)營過程中，企業(yè)將在以上四個階段的開發(fā)經(jīng)營過程中，企業(yè)將發(fā)生許多費用，比如可行性研究費、前期工發(fā)生許多費用，比

50、如可行性研究費、前期工程費、建筑安裝費、廣告費、銷售費、信貸程費、建筑安裝費、廣告費、銷售費、信貸資金利息費，以及企業(yè)為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)資金利息費，以及企業(yè)為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營而發(fā)生的管理費用等。營而發(fā)生的管理費用等。 這些費用中，有些可以計入開發(fā)產(chǎn)品成本中，這些費用中，有些可以計入開發(fā)產(chǎn)品成本中，有些則不能計入開發(fā)產(chǎn)品成本。可以有些則不能計入開發(fā)產(chǎn)品成本。可以直接直接計計入到開發(fā)產(chǎn)品成本中的費用稱為入到開發(fā)產(chǎn)品成本中的費用稱為開發(fā)直接費開發(fā)直接費用用；經(jīng)分配后才能計入到開發(fā)產(chǎn)品成本中的；經(jīng)分配后才能計入到開發(fā)產(chǎn)品成本中的費用稱為費用稱為開發(fā)間接費用開發(fā)間接費用； 不能計入到開發(fā)成不能計入到開

51、發(fā)成 本中的費用稱為本中的費用稱為期間費用期間費用。一、開發(fā)產(chǎn)品成本的內(nèi)容一、開發(fā)產(chǎn)品成本的內(nèi)容開發(fā)產(chǎn)品成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在產(chǎn)品開發(fā)過程中所發(fā)開發(fā)產(chǎn)品成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在產(chǎn)品開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用支出。它反映了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目開生的各項費用支出。它反映了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目開發(fā)過程中所耗費的全部物化勞動與活勞動。發(fā)過程中所耗費的全部物化勞動與活勞動。開發(fā)產(chǎn)品成本按其用途，可分為以下四類：開發(fā)產(chǎn)品成本按其用途，可分為以下四類：1土地開發(fā)成本。土地開發(fā)成本。土地開發(fā)成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)土地土地開發(fā)成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)土地(即建設用地即建設用地)所發(fā)生的各項費用。所發(fā)生的

52、各項費用。2房屋開發(fā)成本。房屋開發(fā)成本。房屋開發(fā)成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)各種房屋房屋開發(fā)成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)各種房屋(包括商包括商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、代建房等品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、代建房等)所發(fā)生的各項費用所發(fā)生的各項費用支出。支出。3配套設施開發(fā)成本。配套設施開發(fā)成本。它是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)能有償轉(zhuǎn)讓的配套設它是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)能有償轉(zhuǎn)讓的配套設施及不能有償轉(zhuǎn)讓、不能直接計入開發(fā)產(chǎn)品成本施及不能有償轉(zhuǎn)讓、不能直接計入開發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設施所發(fā)生的各項費用支出。的公共配套設施所發(fā)生的各項費用支出。 4代建工程開發(fā)成本。代建工程開發(fā)成本。它是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托

53、，代它是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托，代為開發(fā)除土地、房屋以外其他工程為開發(fā)除土地、房屋以外其他工程(如市政工程如市政工程)所發(fā)生的各項費用支出。所發(fā)生的各項費用支出。二、房地產(chǎn)開發(fā)成本核算對象二、房地產(chǎn)開發(fā)成本核算對象開發(fā)產(chǎn)品成本核算對象是指在開發(fā)產(chǎn)品成本的計開發(fā)產(chǎn)品成本核算對象是指在開發(fā)產(chǎn)品成本的計算中，為了歸集和分配開發(fā)費用而確定的費用承算中，為了歸集和分配開發(fā)費用而確定的費用承擔者。企業(yè)應根據(jù)其開發(fā)項目的特點及實際情況，擔者。企業(yè)應根據(jù)其開發(fā)項目的特點及實際情況，按照下列原則，選擇按照下列原則，選擇成本核算對象成本核算對象：1一般的開發(fā)項目，以每一獨立編制的概算或施一般的開發(fā)項目

54、，以每一獨立編制的概算或施工圖預算所列單項工程為成本核算對象。工圖預算所列單項工程為成本核算對象。2同一開發(fā)地點、結(jié)構(gòu)類型相同的群體開發(fā)項目，同一開發(fā)地點、結(jié)構(gòu)類型相同的群體開發(fā)項目，開竣工時間相近、由同一施工單位施工的，可以開竣工時間相近、由同一施工單位施工的，可以并為一個成本核算對象。并為一個成本核算對象。3對于個別規(guī)模較大、工期較長的開發(fā)項目，可對于個別規(guī)模較大、工期較長的開發(fā)項目，可以結(jié)合經(jīng)濟責任制的需要，按開發(fā)項目的一定區(qū)以結(jié)合經(jīng)濟責任制的需要，按開發(fā)項目的一定區(qū)域和部位，劃分成本核算對象。域和部位，劃分成本核算對象。 注意：注意：成本核算對象應在開發(fā)項目開工前確定，成本核算對象應在

55、開發(fā)項目開工前確定，一經(jīng)確定就不能隨意改變，更不能相互一經(jīng)確定就不能隨意改變，更不能相互混淆?；煜?。三、房地產(chǎn)開發(fā)成本項目三、房地產(chǎn)開發(fā)成本項目 開發(fā)產(chǎn)品成本項目一般可分為土地征用及拆遷補開發(fā)產(chǎn)品成本項目一般可分為土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、公償費、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、公共配套設施費和開發(fā)間接費用等。共配套設施費和開發(fā)間接費用等。 1土地征用及拆遷補償費：土地征用及拆遷補償費： 指房地產(chǎn)開發(fā)時為征用土地所發(fā)生的各項費用，指房地產(chǎn)開發(fā)時為征用土地所發(fā)生的各項費用，包括包括土地出讓金土地出讓金、勞動力安置費、青苗補償費、土地補、勞動力安置費、青

56、苗補償費、土地補償費、拆遷補償費及其他因征用土地而發(fā)生的費用（如償費、拆遷補償費及其他因征用土地而發(fā)生的費用（如耕地占用稅）。耕地占用稅）。 2前期工程費：前期工程費： 指企業(yè)在前期準備階段發(fā)生的各項費用，包括總體指企業(yè)在前期準備階段發(fā)生的各項費用，包括總體規(guī)劃設計費、可行性研究費、政府代收代繳的各項費用、規(guī)劃設計費、可行性研究費、政府代收代繳的各項費用、勘察設計費、各項臨時工程勘察設計費、各項臨時工程(臨時水、臨時電、臨時路臨時水、臨時電、臨時路等等)費用、七通一平或三通一平費用等。費用、七通一平或三通一平費用等。3基礎設施費：基礎設施費：指建造各項基礎設施發(fā)生的費用?；A設施主要指建造各項

57、基礎設施發(fā)生的費用?；A設施主要是指與開發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的道路、供熱設施、供水是指與開發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的道路、供熱設施、供水設施、供電設施、供氣設施、通訊設施、照明設施、供電設施、供氣設施、通訊設施、照明設施、以及綠化（包括排污、排洪、環(huán)衛(wèi)）等，設施、以及綠化（包括排污、排洪、環(huán)衛(wèi)）等，這些設施發(fā)生的設備及安裝費都在基礎設施費這些設施發(fā)生的設備及安裝費都在基礎設施費項目內(nèi)歸集。項目內(nèi)歸集。4建筑安裝工程費：建筑安裝工程費：指企業(yè)以出包方式支付承建單位的建筑安裝工程指企業(yè)以出包方式支付承建單位的建筑安裝工程費和企業(yè)自營工程發(fā)生的建筑安裝費。費和企業(yè)自營工程發(fā)生的建筑安裝費。5配套設施費：配套設施費：指為開發(fā)

58、項目服務的，不能有償轉(zhuǎn)讓的各項公共指為開發(fā)項目服務的，不能有償轉(zhuǎn)讓的各項公共配套設施發(fā)生的費用，如鍋爐房、水塔、公共廁配套設施發(fā)生的費用，如鍋爐房、水塔、公共廁所、自行車棚等。凡能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設施所、自行車棚等。凡能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設施如商店、郵局、學校、醫(yī)院、理發(fā)店等都不能計如商店、郵局、學校、醫(yī)院、理發(fā)店等都不能計人該成本項目內(nèi)。人該成本項目內(nèi)。6開發(fā)間接費用：指企業(yè)所屬的開發(fā)部門或工程開發(fā)間接費用：指企業(yè)所屬的開發(fā)部門或工程指揮部門為組織和管理開發(fā)項目而發(fā)生的各項費指揮部門為組織和管理開發(fā)項目而發(fā)生的各項費用支出，包括工資、福利費、辦公費、差旅費、用支出，包括工資、福利費、辦公費

59、、差旅費、折舊費、修理費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房折舊費、修理費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。攤銷等。企業(yè)的各行政部門為管理公司而發(fā)生的企業(yè)的各行政部門為管理公司而發(fā)生的各項費用不在此列，應在各項費用不在此列，應在“管理費用管理費用”中核算。中核算。 目前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營規(guī)模、經(jīng)目前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營規(guī)模、經(jīng)營范圍、經(jīng)營方式等各不相同。比如，就土營范圍、經(jīng)營方式等各不相同。比如，就土地開發(fā)而言，有些企業(yè)只進行建設場地地面地開發(fā)而言，有些企業(yè)只進行建設場地地面的清理平整，將原有建筑物、障礙物拆除，的清理平整，將原有建筑物、障礙物拆除，就算完成土地開發(fā)；而有些企業(yè)除進行地面就算完

60、成土地開發(fā)；而有些企業(yè)除進行地面的清理平整，還要進行地下各種管線的鋪設、的清理平整，還要進行地下各種管線的鋪設、地面道路的建設，做到七通一平，才算完成地面道路的建設，做到七通一平，才算完成土地開發(fā)等。土地開發(fā)等。 每一個開發(fā)企業(yè)應根據(jù)前述每一個開發(fā)企業(yè)應根據(jù)前述成本項目成本項目的的設置原則，結(jié)合開發(fā)項目的具體情況，有選設置原則，結(jié)合開發(fā)項目的具體情況，有選擇地設置成本項目。擇地設置成本項目。四、開發(fā)產(chǎn)品成本核算程序四、開發(fā)產(chǎn)品成本核算程序(一一)應設置核算的賬戶應設置核算的賬戶1“開發(fā)成本開發(fā)成本”賬戶賬戶本賬戶核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地、房屋、配套本賬戶核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地、房屋、配套設施