房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)所得稅政策解讀

1、 培訓(xùn)及解讀內(nèi)容培訓(xùn)及解讀內(nèi)容一、政策依據(jù)一、政策依據(jù) 二、房地產(chǎn)經(jīng)營范圍及二、房地產(chǎn)經(jīng)營范圍及 開發(fā)產(chǎn)品完工確認(rèn)條件開發(fā)產(chǎn)品完工確認(rèn)條件三、收入處理三、收入處理四、成本、費(fèi)用的稅務(wù)處理四、成本、費(fèi)用的稅務(wù)處理五、計(jì)稅成本的核算五、計(jì)稅成本的核算六、特定事項(xiàng)的稅務(wù)處理六、特定事項(xiàng)的稅務(wù)處理七、新老政策的銜接七、新老政策的銜接n新法新法實(shí)施前實(shí)施前，內(nèi)外資分別規(guī)定，內(nèi)外資分別規(guī)定內(nèi)資：國稅發(fā)【2006】31號(hào)外資：國稅發(fā)【2001】142號(hào)n新稅法新稅法實(shí)施后實(shí)施后，統(tǒng)一政策，統(tǒng)一政策國稅發(fā)【2009】第031號(hào) 意義：提供了在新稅法框架下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)意義：提供了在新稅法框架下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所

2、得稅處理的政策依據(jù)和操作規(guī)范。所得稅處理的政策依據(jù)和操作規(guī)范。 一、政策依據(jù)一、政策依據(jù)（一）房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)范圍（一）房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)范圍：1、土地開發(fā)土地開發(fā)2、開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)產(chǎn)品的建造、銷售的建造、銷售開發(fā)產(chǎn)品包括：開發(fā)產(chǎn)品包括：住宅住宅商業(yè)用房商業(yè)用房其他建筑物、附著物、其他建筑物、附著物、配套設(shè)施配套設(shè)施二、業(yè)務(wù)范圍及完工確認(rèn)條件二、業(yè)務(wù)范圍及完工確認(rèn)條件 （二）開發(fā)產(chǎn)品完工確認(rèn)條件（第（二）開發(fā)產(chǎn)品完工確認(rèn)條件（第3條）條） ： 1、 竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案?？⒐ぷC明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案。 2、 已已開始投入使用開始投入使用。 3、 已取得了已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明初始產(chǎn)權(quán)

3、證明。 是否通過驗(yàn)收合格是否通過驗(yàn)收合格是否辦理完工（是否辦理完工（竣工）備案手續(xù)以及會(huì)計(jì)決算手續(xù)竣工）備案手續(xù)以及會(huì)計(jì)決算手續(xù) （國稅函【（國稅函【2009】342號(hào)）號(hào)）n（一）收入范圍（一）收入范圍n（二）代收基金、費(fèi)用和附加處理（二）代收基金、費(fèi)用和附加處理 n（三）收入確認(rèn)的原則及形式（三）收入確認(rèn)的原則及形式 n（四）開發(fā)產(chǎn)品銷售收入核算要求（四）開發(fā)產(chǎn)品銷售收入核算要求 三、收入的處理三、收入的處理n開發(fā)產(chǎn)品銷售過程中取得的開發(fā)產(chǎn)品銷售過程中取得的全部價(jià)款全部價(jià)款。 包括包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價(jià)物及其他經(jīng)濟(jì)利益（貨幣形現(xiàn)金、現(xiàn)金等價(jià)物及其他經(jīng)濟(jì)利益（貨幣形式和非貨幣形式）。式和非貨幣形

4、式）。（一）收入范圍（第（一）收入范圍（第5條）條）n代收代繳款項(xiàng)不確認(rèn)銷售條件（同時(shí)符合）：代收代繳款項(xiàng)不確認(rèn)銷售條件（同時(shí)符合）： 未納入價(jià)內(nèi)未納入價(jià)內(nèi) 由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票發(fā)票n應(yīng)計(jì)銷售收入：應(yīng)計(jì)銷售收入： 納入價(jià)內(nèi)納入價(jià)內(nèi)或或由企業(yè)開具由企業(yè)開具發(fā)票發(fā)票的；的；（二）代收基金、費(fèi)用和附加處理（第（二）代收基金、費(fèi)用和附加處理（第5條）條）n1、收入確認(rèn)的原則、收入確認(rèn)的原則n2、銷售方式及其收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)、銷售方式及其收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)n3、視同銷售處理、視同銷售處理n4、銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品處理、銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品處理 （三）收入確認(rèn)的原則及

5、形式（三）收入確認(rèn)的原則及形式n通過正式簽訂通過正式簽訂房地產(chǎn)房地產(chǎn)銷售合同銷售合同或或房地產(chǎn)房地產(chǎn)預(yù)售合同預(yù)售合同所取得的收入。（第所取得的收入。（第6條）條）n注意事項(xiàng)：稅收收入與會(huì)計(jì)收入存在區(qū)別；計(jì)算三項(xiàng)費(fèi)用扣除限額的基數(shù)的變化；稅收待遇是不一樣的；定金、訂金等預(yù)收款的稅務(wù)處理。1、收入確認(rèn)的原則、收入確認(rèn)的原則定金和訂金稅收的處理：定金和訂金稅收的處理：銷售方式銷售方式收入額確定收入額確定收入實(shí)現(xiàn)時(shí)點(diǎn)收入實(shí)現(xiàn)時(shí)點(diǎn)一次性全一次性全額收款額收款實(shí)際收訖價(jià)款或取得實(shí)際收訖價(jià)款或取得索取價(jià)款憑據(jù)索取價(jià)款憑據(jù)實(shí)際收訖價(jià)款或取得索實(shí)際收訖價(jià)款或取得索取價(jià)款憑據(jù)（權(quán)利）之取價(jià)款憑據(jù)（權(quán)利）之日日分期

6、收款分期收款銷售合同約定價(jià)款銷售合同約定價(jià)款合同約定付款日合同約定付款日銀行按揭銀行按揭銷售合同約定價(jià)銷售合同約定價(jià)首付款：實(shí)際收到日；首付款：實(shí)際收到日；余余 款：款：銀行按揭貸款銀行按揭貸款 辦理轉(zhuǎn)賬之日辦理轉(zhuǎn)賬之日委托方式委托方式根據(jù)合同簽訂方式及根據(jù)合同簽訂方式及約定價(jià)款約定價(jià)款收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日品清單之日2、銷售方式及其收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)（第、銷售方式及其收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)（第6條）條）委托方式下收入的確認(rèn)（第六條）委托方式下收入的確認(rèn)（第六條）委托銷售委托銷售銷售額的確認(rèn)銷售額的確認(rèn)銷售額確認(rèn)條件銷售額確認(rèn)條件合同（協(xié)議）簽訂情況合同（協(xié)議）簽訂情況定價(jià)情況定價(jià)

7、情況支付手續(xù)費(fèi)支付手續(xù)費(fèi)合同合同( (協(xié)議協(xié)議) )約定價(jià)約定價(jià)視同買斷視同買斷合同合同( (協(xié)議協(xié)議) )約定價(jià)約定價(jià)（1 1）委托方與購買方）委托方與購買方（2 2）委托方、受托方、購買）委托方、受托方、購買方共同簽訂方共同簽訂合同（協(xié)議）約定價(jià)買合同（協(xié)議）約定價(jià)買斷價(jià)斷價(jià)買斷價(jià)買斷價(jià)（1 1）委托方與購買方）委托方與購買方（2 2）委托方、受托方、購買）委托方、受托方、購買方共同簽訂方共同簽訂（3 3）受托方與購買方）受托方與購買方合同（協(xié)議）約定價(jià)買合同（協(xié)議）約定價(jià)買斷價(jià)（適用斷價(jià)（適用1 1、2 2）基價(jià)（保底價(jià)基價(jià)（保底價(jià)）并實(shí)行超基）并實(shí)行超基價(jià)分成價(jià)分成合同合同( (協(xié)議協(xié)

8、議) )約定價(jià)約定價(jià)（1 1）委托方與購買方；）委托方與購買方；（2 2）委托方、受托方、購買）委托方、受托方、購買方共同簽訂方共同簽訂銷售合同（協(xié)議）約定價(jià)銷售合同（協(xié)議）約定價(jià)基價(jià)；基價(jià)；支付的分成額，不得直接支付的分成額，不得直接從銷售收入中減除從銷售收入中減除基價(jià)基價(jià)銷售合同（協(xié)議）約定價(jià)銷售合同（協(xié)議）約定價(jià)基價(jià)基價(jià)按基價(jià)按基價(jià)+ +分成額分成額受托方與購買方受托方與購買方包銷包銷包銷期內(nèi)包銷期內(nèi): :參照上述參照上述1 1至至3 3項(xiàng)規(guī)定確認(rèn)收入項(xiàng)規(guī)定確認(rèn)收入包銷期滿包銷期滿: :未出售的開發(fā)產(chǎn)品，根據(jù)包銷合同（協(xié)議）約定價(jià)和付款方式未出售的開發(fā)產(chǎn)品，根據(jù)包銷合同（協(xié)議）約定價(jià)和付

9、款方式n（1）視同銷售行為：）視同銷售行為： 用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵債、換取非貨幣性資產(chǎn)分配給股東或投資人、抵債、換取非貨幣性資產(chǎn) 與原規(guī)定差異：開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作自用不視同銷售（所有權(quán)屬在形式和實(shí)質(zhì)上與原規(guī)定差異：開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作自用不視同銷售（所有權(quán)屬在形式和實(shí)質(zhì)上未發(fā)生改變）未發(fā)生改變）n（2）確認(rèn)收入時(shí)點(diǎn)：）確認(rèn)收入時(shí)點(diǎn)： 轉(zhuǎn)移之日，或?qū)嶋H取得利益權(quán)利之日轉(zhuǎn)移之日，或?qū)嶋H取得利益權(quán)利之日n（3）確定收入額的方法和順序：）確定收入額的方法和順序： a.按本企業(yè)最近時(shí)同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價(jià)；按本企業(yè)最近時(shí)同類開發(fā)產(chǎn)品

10、市場銷售價(jià)； b.參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價(jià)值；參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價(jià)值； c.按成本利潤率確定，不得低于按成本利潤率確定，不得低于15%。3、視同銷售處理（第、視同銷售處理（第7條）條）l（1）計(jì)算預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。）計(jì)算預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。公式：預(yù)計(jì)毛利額公式：預(yù)計(jì)毛利額=銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品收入銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品收入預(yù)預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率計(jì)計(jì)稅毛利率注意：納稅申報(bào)時(shí)，作為注意：納稅申報(bào)時(shí)，作為納稅調(diào)增納稅調(diào)增項(xiàng)目。項(xiàng)目。l（2）完工后，及時(shí)結(jié)算計(jì)稅成本，同時(shí)計(jì)算實(shí)際）完工后，及時(shí)結(jié)算計(jì)稅成本，同時(shí)計(jì)算實(shí)際毛利額與對(duì)應(yīng)預(yù)計(jì)毛利額的差額，計(jì)入當(dāng)年度應(yīng)納毛利額

11、與對(duì)應(yīng)預(yù)計(jì)毛利額的差額，計(jì)入當(dāng)年度應(yīng)納稅所得額。稅所得額。注意：只要符合完工條件，即應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)收入和成本，注意：只要符合完工條件，即應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)收入和成本，以前年度已經(jīng)征稅的預(yù)計(jì)毛利則應(yīng)作為以前年度已經(jīng)征稅的預(yù)計(jì)毛利則應(yīng)作為納稅調(diào)減納稅調(diào)減項(xiàng)項(xiàng)目。目。4、銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品處理（第、銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品處理（第8、9條）條）（3）征管要求：）征管要求：年度申報(bào)時(shí)，出具報(bào)告年度申報(bào)時(shí)，出具報(bào)告完工產(chǎn)品實(shí)際毛利與預(yù)計(jì)完工產(chǎn)品實(shí)際毛利與預(yù)計(jì)毛利差異調(diào)整情況；稅務(wù)機(jī)關(guān)需要的其他相關(guān)資毛利差異調(diào)整情況；稅務(wù)機(jī)關(guān)需要的其他相關(guān)資料。料。 （4）計(jì)稅毛利率）計(jì)稅毛利率:a.一般商品房：不得低于一般商品房：不得低于10%

12、、5% b.經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房，不得低于經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房，不得低于3%經(jīng)濟(jì)適用房經(jīng)濟(jì)適用房n1、定義：政府提供政策優(yōu)惠，、定義：政府提供政策優(yōu)惠，限定限定套型面積和銷售套型面積和銷售價(jià)格，按照合理標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，面向城市低收入住房困難家庭價(jià)格，按照合理標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，面向城市低收入住房困難家庭供應(yīng)，具有保障性質(zhì)的政策性住房。供應(yīng)，具有保障性質(zhì)的政策性住房。n2、按、按3%的計(jì)稅毛利率申報(bào)納稅，需報(bào)送資料：的計(jì)稅毛利率申報(bào)納稅，需報(bào)送資料：（1）立項(xiàng)批準(zhǔn)機(jī)關(guān)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房立項(xiàng)的批準(zhǔn)文件）立項(xiàng)批準(zhǔn)機(jī)關(guān)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房立項(xiàng)的批準(zhǔn)文件；（2）土管部門劃撥土地的批準(zhǔn)文件；）土管部門劃撥土地的批準(zhǔn)文件

13、；（3）物價(jià)部門核定的有關(guān)經(jīng)濟(jì)適用住房銷售價(jià)格的）物價(jià)部門核定的有關(guān)經(jīng)濟(jì)適用住房銷售價(jià)格的批件；批件；（4）住房保障主管部門為低收入住房困難家庭出具）住房保障主管部門為低收入住房困難家庭出具的購房資格證明；的購房資格證明；（5）列明該項(xiàng)目的）列明該項(xiàng)目的省、市、縣級(jí)省、市、縣級(jí)人民政府關(guān)于經(jīng)濟(jì)人民政府關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)投資計(jì)劃；適用住房建設(shè)投資計(jì)劃； （6）經(jīng)濟(jì)適用住房銷售清冊(cè)（購房人姓名、身份證）經(jīng)濟(jì)適用住房銷售清冊(cè)（購房人姓名、身份證號(hào)碼、準(zhǔn)購面積、合同號(hào)、訂立合同日期、樓棟號(hào)、實(shí)際號(hào)碼、準(zhǔn)購面積、合同號(hào)、訂立合同日期、樓棟號(hào)、實(shí)際購買面積、單價(jià)、銷售金額）；購買面積、單價(jià)、銷售金額）；

14、（7）主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求提供的其他資料。）主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求提供的其他資料。 按按3%的預(yù)計(jì)毛利率申報(bào)納稅，需報(bào)送資料：的預(yù)計(jì)毛利率申報(bào)納稅，需報(bào)送資料：l（1）國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同和政府和政府主管部門出具的其他能證明限價(jià)房和危改房的證主管部門出具的其他能證明限價(jià)房和危改房的證明文件；明文件；l（2）限價(jià)房和危改房銷售清冊(cè)（購房人姓名和）限價(jià)房和危改房銷售清冊(cè)（購房人姓名和身份證號(hào)碼、準(zhǔn)購面積、合同號(hào)、訂立合同日期身份證號(hào)碼、準(zhǔn)購面積、合同號(hào)、訂立合同日期、樓棟號(hào)、實(shí)際購買面積、單價(jià)、銷售金額）；、樓棟號(hào)、實(shí)際購買面積、單價(jià)、銷售金額）；l（3）主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求提供

15、的其他資料。）主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求提供的其他資料。限價(jià)房和危改房限價(jià)房和危改房經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房收入核算要求和危改房收入核算要求n一般商品房小區(qū)一般商品房小區(qū)配套建設(shè)配套建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)房經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)房和危改房的，應(yīng)和危改房的，應(yīng)分別核算分別核算銷售收入，分別計(jì)算預(yù)銷售收入，分別計(jì)算預(yù)計(jì)利潤；不能分別核算的，一律從高適用計(jì)稅毛計(jì)利潤；不能分別核算的，一律從高適用計(jì)稅毛利率。利率。n對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房項(xiàng)目對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房項(xiàng)目配套建設(shè)配套建設(shè)的的商鋪、車庫、車位商鋪、車庫、車位等未完工產(chǎn)品取得的收入，不等未完工產(chǎn)品取得的收入，不得按得按3%計(jì)

16、稅毛利率執(zhí)行。計(jì)稅毛利率執(zhí)行。n出租出租未完工產(chǎn)品未完工產(chǎn)品（預(yù)租收入）：（預(yù)租收入）：交付（承租人）使用之日。交付（承租人）使用之日。n出租出租完工產(chǎn)品完工產(chǎn)品：合同約定的應(yīng)付租金之日。合同約定的應(yīng)付租金之日。租金收入的確定（第十條）租金收入的確定（第十條）n為便于計(jì)稅開發(fā)成本的結(jié)算，應(yīng)為便于計(jì)稅開發(fā)成本的結(jié)算，應(yīng)分別分別計(jì)稅成本對(duì)計(jì)稅成本對(duì)象象進(jìn)行銷售收入的明細(xì)分類核算進(jìn)行銷售收入的明細(xì)分類核算（四）開發(fā)產(chǎn)品銷售收入核算要求（四）開發(fā)產(chǎn)品銷售收入核算要求（一）成本、費(fèi)用的核算與扣除要求（一）成本、費(fèi)用的核算與扣除要求（二）稅前扣除項(xiàng)目（二）稅前扣除項(xiàng)目（三）已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本的扣除（三

17、）已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本的扣除 （四）維修費(fèi)用的扣除（四）維修費(fèi)用的扣除 （五）維修基金的扣除（五）維修基金的扣除 （六）配套實(shí)施的處理（六）配套實(shí)施的處理 （七）銀行按揭保證金的扣除（七）銀行按揭保證金的扣除 （八）銷售傭金（手續(xù)費(fèi)）的扣除（八）銷售傭金（手續(xù)費(fèi)）的扣除 （九）利息支出的處理（九）利息支出的處理 （十）資產(chǎn)損失的扣除（十）資產(chǎn)損失的扣除 （十一）折舊費(fèi)用的扣除（十一）折舊費(fèi)用的扣除 （十二）業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)的扣除（十二）業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)的扣除 四、成本、費(fèi)用的稅務(wù)處理四、成本、費(fèi)用的稅務(wù)處理n正確區(qū)分兩組概念（第正確區(qū)分兩組概念（第11條）條） ：

18、 期間費(fèi)用與開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本期間費(fèi)用與開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本 已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本和未銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本和未銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本 （一）成本、費(fèi)用核算與扣除要求（一）成本、費(fèi)用核算與扣除要求l（1）期間費(fèi)用；）期間費(fèi)用；l（2）已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本；）已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本；l（3）營業(yè)稅金及附加、土地增值稅）營業(yè)稅金及附加、土地增值稅。 營業(yè)稅金及附加、土地增值稅：銷售營業(yè)稅金及附加、土地增值稅：銷售完工和未完完工和未完工工開發(fā)產(chǎn)品繳納的營業(yè)稅金及附加、土地增值稅開發(fā)產(chǎn)品繳納的營業(yè)稅金及附加、土地增值稅均可在企業(yè)所得稅前扣除。均可在企業(yè)所得稅前扣除。（二）稅前扣除項(xiàng)目（第（二）稅前

19、扣除項(xiàng)目（第12條）條） 計(jì)算公式計(jì)算公式: 已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本=已實(shí)現(xiàn)銷售的可售已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積面積可售面積單位工程成本可售面積單位工程成本 可售面積單位工程成本可售面積單位工程成本=成本對(duì)象總成本成本對(duì)象總成本成成本對(duì)象本對(duì)象總可售面積總可售面積（三）已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本的扣除（三）已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本的扣除l維修對(duì)象：維修對(duì)象：1、未售的未售的完工開發(fā)產(chǎn)品；完工開發(fā)產(chǎn)品；2、已售的已售的開發(fā)產(chǎn)品（含共用部位、共用設(shè)施開發(fā)產(chǎn)品（含共用部位、共用設(shè)施設(shè)備），（限制條件：法律或合同規(guī)定應(yīng)承擔(dān)設(shè)備），（限制條件：法律或合同規(guī)定應(yīng)承擔(dān)維修職責(zé)維而發(fā)生的修費(fèi)用）維修職責(zé)

20、維而發(fā)生的修費(fèi)用）l維修形式：維修形式：維護(hù)、保養(yǎng)、修理等維護(hù)、保養(yǎng)、修理等l扣除金額：扣除金額：實(shí)際發(fā)生部分，據(jù)實(shí)扣除。實(shí)際發(fā)生部分，據(jù)實(shí)扣除。 （四）維修費(fèi)用的扣除（四）維修費(fèi)用的扣除n對(duì)對(duì)已計(jì)入銷售收入已計(jì)入銷售收入的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金按規(guī)定修基金按規(guī)定移交移交給有關(guān)部門、單位的，應(yīng)于給有關(guān)部門、單位的，應(yīng)于移移交時(shí)交時(shí)扣除。扣除。（五）維修基金的扣除（五）維修基金的扣除n理解上可區(qū)分為三類：公共配套設(shè)施、一般配套理解上可區(qū)分為三類：公共配套設(shè)施、一般配套設(shè)施、其他配套設(shè)施。設(shè)施、其他配套設(shè)施。l（1）公共配套設(shè)施）公共配套設(shè)施公共配套設(shè)施費(fèi)：指開發(fā)

21、項(xiàng)目內(nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的公共配套設(shè)施費(fèi)：指開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償、非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈(zèng)與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)贈(zèng)與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。施支出。國稅發(fā)國稅發(fā)200931號(hào)第號(hào)第27條）條）稅收待遇：不單獨(dú)作為計(jì)稅成本對(duì)象。稅收待遇：不單獨(dú)作為計(jì)稅成本對(duì)象。（六）配套設(shè)施的處理（六）配套設(shè)施的處理l（2）一般配套設(shè)施）一般配套設(shè)施如如會(huì)所、物業(yè)管理場所、電站等配套設(shè)施（第十七會(huì)所、物業(yè)管理場所、電站等配套設(shè)施（第十七條）條）a.應(yīng)單獨(dú)核算其成本應(yīng)單獨(dú)核算其成本（自用按建造固定資產(chǎn)除外（自用按建造

22、固定資產(chǎn)除外）符合下列條件之一條件：）符合下列條件之一條件： 營利性營利性 產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有 未明確產(chǎn)權(quán)歸屬未明確產(chǎn)權(quán)歸屬 無償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位以外的其無償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位以外的其他單位他單位應(yīng)視同銷售應(yīng)視同銷售nb. 視為公共配套設(shè)施處理視為公共配套設(shè)施處理，符合下列條件之一：，符合下列條件之一： 非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主 無償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位無償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位l（3）其他配套設(shè)施）其他配套設(shè)施 如郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施等（第如郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施等（第18條）條）n應(yīng)作為計(jì)稅成本對(duì)象應(yīng)作為計(jì)稅成本對(duì)象單

23、獨(dú)核算成本單獨(dú)核算成本。n合資建設(shè)完工后有償移交的處理：合資建設(shè)完工后有償移交的處理： 經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償-建造成本建造成本調(diào)整當(dāng)期應(yīng)納稅所得額調(diào)整當(dāng)期應(yīng)納稅所得額 為購買方的按揭貸款提供擔(dān)保為購買方的按揭貸款提供擔(dān)保而支付的而支付的保證金保證金，不得不得從銷售收入中減除，從銷售收入中減除，也不得也不得作為費(fèi)用在當(dāng)期作為費(fèi)用在當(dāng)期稅前扣除，但實(shí)際發(fā)生損失時(shí)可據(jù)實(shí)扣除。稅前扣除，但實(shí)際發(fā)生損失時(shí)可據(jù)實(shí)扣除。n理解：理解： 1、或有事項(xiàng)，預(yù)計(jì)負(fù)債，不得扣除、或有事項(xiàng)，預(yù)計(jì)負(fù)債，不得扣除 2、相關(guān)性原則、相關(guān)性原則（七）銀行按揭保證金的扣除（第（七）銀行按揭保證金的扣除（第19條）條）n境外傭金支出：

24、境外傭金支出：委托境外機(jī)構(gòu)銷售的傭金或手續(xù)費(fèi)，在委托銷委托境外機(jī)構(gòu)銷售的傭金或手續(xù)費(fèi)，在委托銷售收入售收入10%內(nèi)據(jù)實(shí)扣除。內(nèi)據(jù)實(shí)扣除。n境內(nèi)傭金支出：境內(nèi)傭金支出：應(yīng)符合應(yīng)符合財(cái)稅財(cái)稅200929號(hào)號(hào)文件的規(guī)定：文件的規(guī)定：支付對(duì)象：合法經(jīng)營資格的中介機(jī)構(gòu)或個(gè)人支付對(duì)象：合法經(jīng)營資格的中介機(jī)構(gòu)或個(gè)人扣除限額：所簽訂服務(wù)協(xié)議或合同確認(rèn)的收入扣除限額：所簽訂服務(wù)協(xié)議或合同確認(rèn)的收入金額的金額的5%。（八）銷售傭金（手續(xù)費(fèi)）的扣除（第（八）銷售傭金（手續(xù)費(fèi)）的扣除（第20條）條）n扣除范圍：扣除范圍：企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費(fèi)用的符合稅收

25、規(guī)定的借款費(fèi)用n核算要求：核算要求：按企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定進(jìn)行歸集和分按企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定進(jìn)行歸集和分配配完工前計(jì)入開發(fā)成本；完工后計(jì)入期間費(fèi)用完工前計(jì)入開發(fā)成本；完工后計(jì)入期間費(fèi)用；n扣除標(biāo)準(zhǔn)：扣除標(biāo)準(zhǔn)：分別金融企業(yè)、非金融企業(yè)借款處理分別金融企業(yè)、非金融企業(yè)借款處理 金融企業(yè)借款金融企業(yè)借款 按借款合同規(guī)定的利息支出扣除；按借款合同規(guī)定的利息支出扣除； 由企業(yè)集團(tuán)或其成員企業(yè)統(tǒng)一借款，集團(tuán)內(nèi)部由企業(yè)集團(tuán)或其成員企業(yè)統(tǒng)一借款，集團(tuán)內(nèi)部其他成員企業(yè)分配使用，其他成員企業(yè)分配使用，符合條件的符合條件的利息支出準(zhǔn)利息支出準(zhǔn)予扣除予扣除 條件：能出具從金融機(jī)構(gòu)取得借款的證明文件；條件：能出具從金融機(jī)構(gòu)

26、取得借款的證明文件；無利率差。無利率差。（九）利息支出的處理（第（九）利息支出的處理（第21條）條）非金融企業(yè)非金融企業(yè)（含自然人）借款，按金融企業(yè)同期（含自然人）借款，按金融企業(yè)同期同類貸款利率計(jì)算部分：同類貸款利率計(jì)算部分： 1、借貸業(yè)務(wù)應(yīng)真實(shí)、合法、有效，且不具有非、借貸業(yè)務(wù)應(yīng)真實(shí)、合法、有效，且不具有非法集資目的或其他違法行為；法集資目的或其他違法行為； 2、判別企業(yè)與借款人是否存在關(guān)聯(lián)關(guān)系；、判別企業(yè)與借款人是否存在關(guān)聯(lián)關(guān)系； 3、存在關(guān)聯(lián)關(guān)系的，按財(cái)稅【、存在關(guān)聯(lián)關(guān)系的，按財(cái)稅【2008】121號(hào)號(hào)文件確定利息扣除金額；文件確定利息扣除金額； 4、非關(guān)聯(lián)關(guān)系的，按不超過金融企業(yè)同期

27、同類、非關(guān)聯(lián)關(guān)系的，按不超過金融企業(yè)同期同類貸款利率計(jì)算的數(shù)額部分；貸款利率計(jì)算的數(shù)額部分； 5、金融企業(yè)同期同類貸款利率的掌握：、金融企業(yè)同期同類貸款利率的掌握：參照本參照本企業(yè)年度內(nèi)向商業(yè)銀行貸款的同期同類利率確定企業(yè)年度內(nèi)向商業(yè)銀行貸款的同期同類利率確定；如本企業(yè)年度內(nèi)沒有可參照的貸款利率，按當(dāng)；如本企業(yè)年度內(nèi)沒有可參照的貸款利率，按當(dāng)年人民銀行同期同類貸款的基準(zhǔn)利率確定。年人民銀行同期同類貸款的基準(zhǔn)利率確定。n利息扣除憑證：利息扣除憑證：l金融企業(yè)借款：金融企業(yè)借款： 金融企業(yè)結(jié)息憑證；金融企業(yè)結(jié)息憑證； 適用集團(tuán)統(tǒng)一銀行借款的適用集團(tuán)統(tǒng)一銀行借款的:從金融機(jī)構(gòu)取得借從金融機(jī)構(gòu)取得借款

28、的證明文件；地稅部門提供的利息發(fā)票（通用款的證明文件；地稅部門提供的利息發(fā)票（通用發(fā)票）；發(fā)票）；l非金融企業(yè)（含自然人）借款：非金融企業(yè)（含自然人）借款： 地稅部門提供的利息發(fā)票（通用發(fā)票）地稅部門提供的利息發(fā)票（通用發(fā)票） 借款合同借款合同 資金入帳證明資金入帳證明u國稅函國稅函2009777號(hào)號(hào)文明確了向自然人借款的文明確了向自然人借款的稅務(wù)處理稅務(wù)處理l房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特有的財(cái)產(chǎn)損失項(xiàng)目：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特有的財(cái)產(chǎn)損失項(xiàng)目：（1）國家無償收回土地使用權(quán)而形成的損失）國家無償收回土地使用權(quán)而形成的損失（2）開發(fā)產(chǎn)品整體報(bào)廢或毀損的）開發(fā)產(chǎn)品整體報(bào)廢或毀損的凈損失凈損失 “整體整體”：以成本對(duì)

29、象為計(jì)量單位：以成本對(duì)象為計(jì)量單位l管理上應(yīng)履行審批手續(xù)管理上應(yīng)履行審批手續(xù) 依據(jù)：國稅發(fā)【依據(jù)：國稅發(fā)【2009】 88號(hào)號(hào)扣除項(xiàng)目：作為非貨幣性資產(chǎn)損失扣除項(xiàng)目：作為非貨幣性資產(chǎn)損失審批機(jī)關(guān)：有權(quán)稅務(wù)機(jī)關(guān)（按金額大小確定）審批機(jī)關(guān)：有權(quán)稅務(wù)機(jī)關(guān)（按金額大小確定）（十）資產(chǎn)損失的扣除（第（十）資產(chǎn)損失的扣除（第22、23條）條）n可扣除折舊可扣除折舊實(shí)際使用累計(jì)超過實(shí)際使用累計(jì)超過12個(gè)月個(gè)月n不得扣除折舊不得扣除折舊實(shí)際使用累計(jì)未超過實(shí)際使用累計(jì)未超過12個(gè)月又銷個(gè)月又銷售售（十一）轉(zhuǎn)為自用開發(fā)產(chǎn)品折舊的扣除（第（十一）轉(zhuǎn)為自用開發(fā)產(chǎn)品折舊的扣除（第24條）條）n2008年年1月月1日以后

30、日以后銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，可以作為計(jì)提業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)收入，可以作為計(jì)提業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)的基數(shù)。宣傳費(fèi)的基數(shù)。n開發(fā)產(chǎn)品完工，會(huì)計(jì)核算轉(zhuǎn)銷售收入時(shí)，已作為開發(fā)產(chǎn)品完工，會(huì)計(jì)核算轉(zhuǎn)銷售收入時(shí)，已作為計(jì)提基數(shù)的未完工開發(fā)產(chǎn)品的銷售收入不得重復(fù)計(jì)提基數(shù)的未完工開發(fā)產(chǎn)品的銷售收入不得重復(fù)計(jì)提業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)。計(jì)提業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)。（十二）業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)的扣除（十二）業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)的扣除（一）計(jì)稅成本的含義（一）計(jì)稅成本的含義（二）計(jì)稅成本對(duì)象的確定（二）計(jì)稅成本對(duì)象的確定（三）計(jì)稅成本項(xiàng)

31、目（三）計(jì)稅成本項(xiàng)目 （四）計(jì)稅成本核算的一般程序（四）計(jì)稅成本核算的一般程序（五）計(jì)稅成本核算要求（五）計(jì)稅成本核算要求 （六）以非貨幣交易方式取得土地使用權(quán)成本的確定（六）以非貨幣交易方式取得土地使用權(quán)成本的確定 （七）預(yù)提費(fèi)用的處理（七）預(yù)提費(fèi)用的處理 （八）停車場所的處理（八）停車場所的處理 （九）結(jié)算計(jì)稅成本的憑證問題（九）結(jié)算計(jì)稅成本的憑證問題 （十）計(jì)稅成本的結(jié)算期限（十）計(jì)稅成本的結(jié)算期限 五、計(jì)稅成本的核算五、計(jì)稅成本的核算n計(jì)稅成本是指在開發(fā)、建造開發(fā)產(chǎn)品過程中所發(fā)生計(jì)稅成本是指在開發(fā)、建造開發(fā)產(chǎn)品過程中所發(fā)生的的按照稅收規(guī)定按照稅收規(guī)定進(jìn)行核算與計(jì)量的應(yīng)歸入某項(xiàng)成本進(jìn)行核

32、算與計(jì)量的應(yīng)歸入某項(xiàng)成本對(duì)象的各項(xiàng)費(fèi)用。對(duì)象的各項(xiàng)費(fèi)用。n與開發(fā)成本的區(qū)別：與開發(fā)成本的區(qū)別： 歸集依據(jù)不同，前者為稅收政策，后者為會(huì)計(jì)制歸集依據(jù)不同，前者為稅收政策，后者為會(huì)計(jì)制度與準(zhǔn)則從金額上講，一般說來后者大于前者。度與準(zhǔn)則從金額上講，一般說來后者大于前者。 從所得稅匯算清繳角度看，計(jì)稅成本是唯一的，從所得稅匯算清繳角度看，計(jì)稅成本是唯一的，會(huì)計(jì)處理與稅收政策不一致，應(yīng)該作相應(yīng)調(diào)整會(huì)計(jì)處理與稅收政策不一致，應(yīng)該作相應(yīng)調(diào)整（一）計(jì)稅成本的含義（第（一）計(jì)稅成本的含義（第25條）條）n1、含義：、含義： 指為歸集和分配開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)、建造過指為歸集和分配開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)、建造過程中的各項(xiàng)耗費(fèi)而確定

33、的費(fèi)用承擔(dān)項(xiàng)目。程中的各項(xiàng)耗費(fèi)而確定的費(fèi)用承擔(dān)項(xiàng)目。 計(jì)稅成本對(duì)象與成本核算對(duì)象的定義是不計(jì)稅成本對(duì)象與成本核算對(duì)象的定義是不同的，兩者的確認(rèn)原則是有差異的同的，兩者的確認(rèn)原則是有差異的（二）計(jì)稅成本對(duì)象的確定（二）計(jì)稅成本對(duì)象的確定 a.可否銷售原則可否銷售原則 b.分類歸集原則分類歸集原則 c.功能區(qū)分原則功能區(qū)分原則 d.定價(jià)差異原則定價(jià)差異原則 e.成本差異原則成本差異原則 f.權(quán)益區(qū)分原則權(quán)益區(qū)分原則 n2、計(jì)稅成本對(duì)象確定原則（第、計(jì)稅成本對(duì)象確定原則（第26條）條）u（1）土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)）土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)u 指為取得土地開發(fā)使用權(quán)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包指為取得土地

34、開發(fā)使用權(quán)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括：土地買價(jià)或出讓金、大市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用括：土地買價(jià)或出讓金、大市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、土地變更用途和超面積補(bǔ)稅、土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償支出、安置及動(dòng)遷支出、交的地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償支出、安置及動(dòng)遷支出、回遷房建造支出回遷房建造支出、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)等。、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)等。u（2）前期工程費(fèi)）前期工程費(fèi)u 指項(xiàng)目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、指項(xiàng)目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、籌建、場地

35、通平等前期費(fèi)用。場地通平等前期費(fèi)用。u（3）建筑安裝工程費(fèi)）建筑安裝工程費(fèi)u 指開發(fā)過程中發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝費(fèi)用。主要包括開指開發(fā)過程中發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝費(fèi)用。主要包括開發(fā)項(xiàng)目建筑工程費(fèi)和開發(fā)項(xiàng)目安裝工程費(fèi)等。發(fā)項(xiàng)目建筑工程費(fèi)和開發(fā)項(xiàng)目安裝工程費(fèi)等。u 關(guān)注甲供材料問題，防止重復(fù)扣除關(guān)注甲供材料問題，防止重復(fù)扣除n3、計(jì)稅成本內(nèi)容（第、計(jì)稅成本內(nèi)容（第27條）條）u（4）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)u 指開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開指開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)發(fā)項(xiàng)目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通

36、訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境等園林環(huán)境工程費(fèi)。工程費(fèi)。u（5）公共配套設(shè)施費(fèi)）公共配套設(shè)施費(fèi)u 指開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)發(fā)生的、指開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營利性獨(dú)立的、非營利性的，的，且產(chǎn)權(quán)屬且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主于全體業(yè)主的，或的，或無償贈(zèng)與地方政府、政府公用事業(yè)單位無償贈(zèng)與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。的公共配套設(shè)施支出。u（6）開發(fā)間接費(fèi)）開發(fā)間接費(fèi)u 指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將且不能將其歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出其歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出

37、。主要包括管理。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項(xiàng)目營銷項(xiàng)目營銷設(shè)施建造費(fèi)設(shè)施建造費(fèi)等。等。u1、合理確定計(jì)稅成本對(duì)象、合理確定計(jì)稅成本對(duì)象u2、嚴(yán)格按照計(jì)稅成本的內(nèi)容核算、嚴(yán)格按照計(jì)稅成本的內(nèi)容核算 u3、正確歸集計(jì)稅成本、正確歸集計(jì)稅成本u4、預(yù)提計(jì)稅成本、預(yù)提計(jì)稅成本 u5、分配共同成本、開發(fā)間接費(fèi)用、分配共同成本、開發(fā)間接費(fèi)用 u6、分配已完工成本對(duì)象的計(jì)稅成本、分配已完工成本對(duì)象的計(jì)稅成本 u7、計(jì)算并結(jié)轉(zhuǎn)已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)

38、稅成本、計(jì)算并結(jié)轉(zhuǎn)已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本（四）計(jì)稅成本核算的一般程序（第（四）計(jì)稅成本核算的一般程序（第28條）條） n項(xiàng)目開工之前，遵循六大原則，確定計(jì)稅成本對(duì)項(xiàng)目開工之前，遵循六大原則，確定計(jì)稅成本對(duì)象象n履行報(bào)備手續(xù)，填報(bào)履行報(bào)備手續(xù)，填報(bào)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計(jì)稅成本房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計(jì)稅成本對(duì)象備案報(bào)告表對(duì)象備案報(bào)告表報(bào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)n成本對(duì)象一經(jīng)確定，不能隨意更改或相互混淆，成本對(duì)象一經(jīng)確定，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變成本對(duì)象的，應(yīng)征得主管稅務(wù)機(jī)關(guān)同如確需改變成本對(duì)象的，應(yīng)征得主管稅務(wù)機(jī)關(guān)同意意1、合理確定計(jì)稅成本對(duì)象、合理確定計(jì)稅成本對(duì)象n企業(yè)必須嚴(yán)格按照個(gè)計(jì)稅成本項(xiàng)目的

39、具體核算企業(yè)必須嚴(yán)格按照個(gè)計(jì)稅成本項(xiàng)目的具體核算內(nèi)容進(jìn)行核算內(nèi)容進(jìn)行核算 （1）土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)）土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)（2）前期工程費(fèi)）前期工程費(fèi)（3）建筑安裝工程費(fèi)）建筑安裝工程費(fèi)（4）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)（5）公共配套設(shè)施費(fèi)）公共配套設(shè)施費(fèi)（6）開發(fā)間接費(fèi)用）開發(fā)間接費(fèi)用 2、嚴(yán)格按照計(jì)稅成本項(xiàng)目的內(nèi)容核算、嚴(yán)格按照計(jì)稅成本項(xiàng)目的內(nèi)容核算n對(duì)當(dāng)期對(duì)當(dāng)期實(shí)際發(fā)生實(shí)際發(fā)生的各項(xiàng)支出：的各項(xiàng)支出： （1）按性質(zhì)、經(jīng)濟(jì)用途及發(fā)生的地點(diǎn)、時(shí)間）按性質(zhì)、經(jīng)濟(jì)用途及發(fā)生的地點(diǎn)、時(shí)間區(qū)進(jìn)行整理歸類區(qū)進(jìn)行整理歸類 （2）正確區(qū)分應(yīng)計(jì)入成本對(duì)象的成本和期間）正確區(qū)分應(yīng)計(jì)入成本對(duì)象的成本和期間

40、費(fèi)用費(fèi)用3、正確歸集計(jì)稅成本、正確歸集計(jì)稅成本n按照辦法三十二條的規(guī)定，正確預(yù)提未結(jié)算的按照辦法三十二條的規(guī)定，正確預(yù)提未結(jié)算的工程款、未完成的公共配套設(shè)施成本以及報(bào)批工程款、未完成的公共配套設(shè)施成本以及報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用，并計(jì)入相關(guān)計(jì)稅成報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用，并計(jì)入相關(guān)計(jì)稅成本對(duì)象。本對(duì)象。n依據(jù)：權(quán)責(zé)發(fā)生制原則依據(jù)：權(quán)責(zé)發(fā)生制原則4、預(yù)提計(jì)稅成本、預(yù)提計(jì)稅成本 n分配對(duì)象：共同成本、不能分清受益對(duì)象的開發(fā)分配對(duì)象：共同成本、不能分清受益對(duì)象的開發(fā)間接費(fèi)用間接費(fèi)用n選擇選擇 “占地面積法占地面積法”、“建筑面積法建筑面積法”、“直接直接成本法成本法”、“預(yù)算造價(jià)法預(yù)算造價(jià)法”等分配

41、方法，分配歸等分配方法，分配歸集至相關(guān)計(jì)稅成本對(duì)象。集至相關(guān)計(jì)稅成本對(duì)象。5、分配共同成本、開發(fā)間接費(fèi)用、分配共同成本、開發(fā)間接費(fèi)用 n通過上述（）（）的步驟，已經(jīng)將開發(fā)通過上述（）（）的步驟，已經(jīng)將開發(fā)成本按照計(jì)稅成本對(duì)象進(jìn)行了歸集。成本按照計(jì)稅成本對(duì)象進(jìn)行了歸集。n對(duì)已經(jīng)歸集的已完工成本對(duì)象應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)對(duì)已經(jīng)歸集的已完工成本對(duì)象應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用，按已銷開發(fā)產(chǎn)品、未銷開發(fā)產(chǎn)品和固定資用，按已銷開發(fā)產(chǎn)品、未銷開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)之間進(jìn)行分配，其中：產(chǎn)之間進(jìn)行分配，其中：應(yīng)由已銷開發(fā)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)的部分，在當(dāng)期納稅申應(yīng)由已銷開發(fā)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)的部分，在當(dāng)期納稅申報(bào)時(shí)進(jìn)行扣除；報(bào)時(shí)進(jìn)行扣除；未銷開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)負(fù)擔(dān)

42、的成本費(fèi)用待其實(shí)際銷售未銷開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用待其實(shí)際銷售時(shí)再予扣除。時(shí)再予扣除。依據(jù)：面積、單位面積計(jì)稅成本依據(jù)：面積、單位面積計(jì)稅成本6、分配已完工成本對(duì)象的計(jì)稅成本、分配已完工成本對(duì)象的計(jì)稅成本 n本期已完工成本對(duì)象本期已完工成本對(duì)象l （1）區(qū)分開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)并對(duì)其計(jì)稅）區(qū)分開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)并對(duì)其計(jì)稅成本進(jìn)行結(jié)算。成本進(jìn)行結(jié)算。l （2）屬于開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本的，尚有以下）屬于開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本的，尚有以下步驟：步驟： a.計(jì)算確定可售單位面積計(jì)稅成本計(jì)算確定可售單位面積計(jì)稅成本 b.計(jì)算已銷、未銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本計(jì)算已銷、未銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本 c.已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本，在

43、當(dāng)期扣除；已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本，在當(dāng)期扣除；未銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本待其實(shí)際銷售時(shí)再予扣未銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本待其實(shí)際銷售時(shí)再予扣除。除。7、計(jì)算并結(jié)轉(zhuǎn)已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本、計(jì)算并結(jié)轉(zhuǎn)已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本n例：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)例：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2008年完工一幢商品年完工一幢商品房住宅樓（作為計(jì)稅成本對(duì)象），可售面積房住宅樓（作為計(jì)稅成本對(duì)象），可售面積8000，結(jié)算單位面積計(jì)稅成本，結(jié)算單位面積計(jì)稅成本3000元，元，2008年當(dāng)年實(shí)現(xiàn)銷售年當(dāng)年實(shí)現(xiàn)銷售2000 ；2009年發(fā)年發(fā)生應(yīng)由該住宅樓承擔(dān)的計(jì)稅成本生應(yīng)由該住宅樓承擔(dān)的計(jì)稅成本160萬元，實(shí)萬元，實(shí)現(xiàn)銷售現(xiàn)銷售5000 。n問題：

44、計(jì)算問題：計(jì)算2009年度可稅前扣除的已銷開發(fā)年度可稅前扣除的已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本。產(chǎn)品的計(jì)稅成本。n解題過程：解題過程：（1）2009年發(fā)生成本應(yīng)調(diào)整單位面積計(jì)稅成本年發(fā)生成本應(yīng)調(diào)整單位面積計(jì)稅成本16000008000200元元/ （2）調(diào)整后單位面積計(jì)稅成本調(diào)整后單位面積計(jì)稅成本30002003200元元/ （3）2009年銷售的開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本年銷售的開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本32005000=16000000元。元。（4）2008年銷售的開發(fā)產(chǎn)品可在年銷售的開發(fā)產(chǎn)品可在2009年稅前扣年稅前扣除的計(jì)稅成本除的計(jì)稅成本2002000=400000元。元。（5）2009年可稅前扣除的已銷開發(fā)

45、產(chǎn)品的計(jì)稅成年可稅前扣除的已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本本= 16000000+400000=16400000元。元。（6）未銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本未銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本32001000 3200000 今后實(shí)際銷售時(shí)扣今后實(shí)際銷售時(shí)扣n通過分配通過分配n對(duì)本期未完工和尚未建造的成本對(duì)象應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)的對(duì)本期未完工和尚未建造的成本對(duì)象應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用，應(yīng)分別建立明細(xì)臺(tái)帳，待開發(fā)產(chǎn)品完成本費(fèi)用，應(yīng)分別建立明細(xì)臺(tái)帳，待開發(fā)產(chǎn)品完工后再予結(jié)算。工后再予結(jié)算。未完工和尚未建造的成本對(duì)象未完工和尚未建造的成本對(duì)象n1、核算方法：、核算方法： 制造成本法制造成本法n2、核算要求、核算要求： 屬于直接成本和能夠分清成本對(duì)象的

46、間接屬于直接成本和能夠分清成本對(duì)象的間接成本成本直接計(jì)入成本對(duì)象直接計(jì)入成本對(duì)象 共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本按受益、配比原則分配按受益、配比原則分配（五）計(jì)稅成本核算要求（第（五）計(jì)稅成本核算要求（第29條）條）n3、共同（間接）成本分配（第二十九條）、共同（間接）成本分配（第二十九條） a.占地面積法。占地面積法。該方法一般適用于土地成本的分配。該方法一般適用于土地成本的分配。 指按已動(dòng)工開發(fā)成本對(duì)象占地面積占開發(fā)用地總面積指按已動(dòng)工開發(fā)成本對(duì)象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配。按開發(fā)方式分別計(jì)算：的比例進(jìn)行分配。按開發(fā)方式分別計(jì)算： 1.

47、一次性開發(fā)一次性開發(fā) 某一成本對(duì)象應(yīng)分?jǐn)偼恋爻杀灸骋怀杀緦?duì)象應(yīng)分?jǐn)偼恋爻杀?（某一成本對(duì)象占地面（某一成本對(duì)象占地面積積全部成本對(duì)象占地總面積）全部成本對(duì)象占地總面積） 土地總成本土地總成本 2.分期開發(fā)的，應(yīng)兩次分配分期開發(fā)的，應(yīng)兩次分配 本期內(nèi)全部成本對(duì)象應(yīng)分?jǐn)偼恋爻杀颈酒趦?nèi)全部成本對(duì)象應(yīng)分?jǐn)偼恋爻杀?（本期全部成本（本期全部成本對(duì)象占地面積對(duì)象占地面積開發(fā)用地總面積）開發(fā)用地總面積） 土地總成本土地總成本 某一成本對(duì)象應(yīng)分?jǐn)偼恋爻杀灸骋怀杀緦?duì)象應(yīng)分?jǐn)偼恋爻杀?（某一成本對(duì)象占地面（某一成本對(duì)象占地面積積本期全部成本對(duì)象占地面積）本期全部成本對(duì)象占地面積） 本期內(nèi)全部成本對(duì)本期內(nèi)全部成本對(duì)

48、象應(yīng)分?jǐn)偼恋爻杀境杀鞠髴?yīng)分?jǐn)偼恋爻杀境杀?注意：本期全部成本對(duì)象占地面積：不含應(yīng)由各期成本注意：本期全部成本對(duì)象占地面積：不含應(yīng)由各期成本對(duì)象共同負(fù)擔(dān)的占地面積（對(duì)象共同負(fù)擔(dān)的占地面積（）n例：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)立項(xiàng)開發(fā)一住宅小區(qū)，占例：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)立項(xiàng)開發(fā)一住宅小區(qū)，占地地6000060000，計(jì)劃分三期開發(fā)，分別，計(jì)劃分三期開發(fā)，分別2000020000 ，3000030000 ，1000010000，支付土地出讓金，支付土地出讓金5000050000萬元，萬元，一期計(jì)劃開發(fā)小高層住宅一期計(jì)劃開發(fā)小高層住宅3 3幢和一個(gè)會(huì)所，分別占幢和一個(gè)會(huì)所，分別占地面積地面積60006000 ，

49、60006000 ，60006000 ，20002000 。n計(jì)算：計(jì)算： 一 期 內(nèi) 全 部 成 本 對(duì) 象 應(yīng) 分 攤 土 地 成 本一 期 內(nèi) 全 部 成 本 對(duì) 象 應(yīng) 分 攤 土 地 成 本=20000=200006000060000） 500005000016667 16667 萬元萬元 3 3幢小高層住宅應(yīng)分別分?jǐn)偼恋爻杀荆ù毙「邔幼≌瑧?yīng)分別分?jǐn)偼恋爻杀荆?0006000 20000 20000） 16667166675000.15000.1萬元萬元 會(huì)所應(yīng)分?jǐn)偼恋爻杀荆〞?huì)所應(yīng)分?jǐn)偼恋爻杀荆?000 2000 20000 20000） 16667166671666.71666.7

50、萬元萬元nb.建筑面積法。建筑面積法。定義：指按已動(dòng)工開發(fā)成本對(duì)象建筑面積占開發(fā)用地總定義：指按已動(dòng)工開發(fā)成本對(duì)象建筑面積占開發(fā)用地總建筑面積的比例進(jìn)行分配。建筑面積的比例進(jìn)行分配。 適用成本項(xiàng)目：單獨(dú)作為過渡性成本對(duì)象核算的公共適用成本項(xiàng)目：單獨(dú)作為過渡性成本對(duì)象核算的公共配套設(shè)施成本配套設(shè)施成本 計(jì)算公式：計(jì)算公式：一次性開發(fā)：一次性開發(fā)： 某一成本對(duì)象應(yīng)分?jǐn)偟墓才涮自O(shè)施成本某一成本對(duì)象應(yīng)分?jǐn)偟墓才涮自O(shè)施成本=（某一成本對(duì)（某一成本對(duì)象建筑面積象建筑面積全部成本對(duì)象建筑面積）全部成本對(duì)象建筑面積）公共配套設(shè)施成公共配套設(shè)施成本本 分期開發(fā)的，應(yīng)兩次分配：分期開發(fā)的，應(yīng)兩次分配： 本期內(nèi)

51、全部成本對(duì)象應(yīng)分?jǐn)偟墓才涮自O(shè)施成本（本期內(nèi)全部成本對(duì)象應(yīng)分?jǐn)偟墓才涮自O(shè)施成本（本期內(nèi)成本對(duì)象建筑面積本期內(nèi)成本對(duì)象建筑面積開發(fā)用地計(jì)劃建筑面積）開發(fā)用地計(jì)劃建筑面積） 公共配套設(shè)施成本公共配套設(shè)施成本 某一成本對(duì)象應(yīng)分?jǐn)偟墓才涮自O(shè)施成本某一成本對(duì)象應(yīng)分?jǐn)偟墓才涮自O(shè)施成本=（某一成（某一成本對(duì)象建筑面積本對(duì)象建筑面積本期內(nèi)成本對(duì)象總建筑面積）本期內(nèi)成本對(duì)象總建筑面積） 本期本期內(nèi)全部成本對(duì)象應(yīng)分?jǐn)偟墓才涮自O(shè)施成本內(nèi)全部成本對(duì)象應(yīng)分?jǐn)偟墓才涮自O(shè)施成本 nc.直接成本法。直接成本法。 定義：指按期內(nèi)某一成本對(duì)象的直接開發(fā)成本占期定義：指按期內(nèi)某一成本對(duì)象的直接開發(fā)成本占期內(nèi)全部成本對(duì)象直

52、接開發(fā)成本的比例進(jìn)行分配。內(nèi)全部成本對(duì)象直接開發(fā)成本的比例進(jìn)行分配。適用成本項(xiàng)目：借款費(fèi)用適用成本項(xiàng)目：借款費(fèi)用計(jì)算公式：計(jì)算公式： 某一成本對(duì)象應(yīng)分?jǐn)偟慕杩钯M(fèi)用某一成本對(duì)象應(yīng)分?jǐn)偟慕杩钯M(fèi)用=（期內(nèi)某一成本（期內(nèi)某一成本對(duì)象的直接開發(fā)成本對(duì)象的直接開發(fā)成本期內(nèi)全部成本對(duì)象直接開發(fā)期內(nèi)全部成本對(duì)象直接開發(fā)成本）成本）本期借款總費(fèi)用本期借款總費(fèi)用nd.預(yù)算造價(jià)法。預(yù)算造價(jià)法。 定義：定義： 指按期內(nèi)某一成本對(duì)象預(yù)算造價(jià)占期內(nèi)全指按期內(nèi)某一成本對(duì)象預(yù)算造價(jià)占期內(nèi)全部成本對(duì)象預(yù)算造價(jià)的比例進(jìn)行分配。部成本對(duì)象預(yù)算造價(jià)的比例進(jìn)行分配。適用成本項(xiàng)目：借款費(fèi)用適用成本項(xiàng)目：借款費(fèi)用計(jì)算公式：計(jì)算公式： 某一

53、成本對(duì)象應(yīng)分?jǐn)偟慕杩钯M(fèi)用某一成本對(duì)象應(yīng)分?jǐn)偟慕杩钯M(fèi)用=（某一成本對(duì)（某一成本對(duì)象預(yù)算造價(jià)象預(yù)算造價(jià)期內(nèi)全部成本對(duì)象預(yù)算造價(jià)期內(nèi)全部成本對(duì)象預(yù)算造價(jià) ）本本期借款總費(fèi)用期借款總費(fèi)用l 特別說明：特別說明：n 土地成本、公共配套設(shè)施成本以及借款費(fèi)用的分土地成本、公共配套設(shè)施成本以及借款費(fèi)用的分配必須按照確定的方法處理。配必須按照確定的方法處理。n 其他其他成本項(xiàng)目的分配，可由企業(yè)自行確定其他其他成本項(xiàng)目的分配，可由企業(yè)自行確定企業(yè)有了較大的自由選擇權(quán)。企業(yè)有了較大的自由選擇權(quán)。n 成本分配方法一經(jīng)確定，不能隨意變更，應(yīng)該遵成本分配方法一經(jīng)確定，不能隨意變更，應(yīng)該遵循一致性原則。如確需變更的，必須征

54、得主管稅循一致性原則。如確需變更的，必須征得主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的同意。務(wù)機(jī)關(guān)的同意。 n1、以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資、以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資企業(yè)企業(yè)n2、以股權(quán)的形式，將土地使用權(quán)投資企業(yè)、以股權(quán)的形式，將土地使用權(quán)投資企業(yè)（六）以非貨幣交易方式取得土地使用權(quán)成本（六）以非貨幣交易方式取得土地使用權(quán)成本的確定（第的確定（第31條）條） 投資目的投資目的換取的開發(fā)換取的開發(fā)產(chǎn)品地點(diǎn)產(chǎn)品地點(diǎn)接受土地使用權(quán)接受土地使用權(quán)成本確定時(shí)點(diǎn)成本確定時(shí)點(diǎn)接受土地使用權(quán)成本確定接受土地使用權(quán)成本確定以換取以換取開發(fā)產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品為目品為目的的該項(xiàng)土地開該項(xiàng)土地開發(fā)、建造發(fā)、建造首次分出開發(fā)產(chǎn)

55、品首次分出開發(fā)產(chǎn)品時(shí)時(shí)應(yīng)分（付）出開發(fā)產(chǎn)品的應(yīng)分（付）出開發(fā)產(chǎn)品的市場公允價(jià)市場公允價(jià)+ +土地使用權(quán)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)稅費(fèi)支付的補(bǔ)價(jià)款（應(yīng)支付的補(bǔ)價(jià)款（應(yīng)收到的補(bǔ)價(jià)款）收到的補(bǔ)價(jià)款）其他土地開其他土地開發(fā)、建造發(fā)、建造投資交易發(fā)生時(shí)投資交易發(fā)生時(shí)股權(quán)形式股權(quán)形式投資交易發(fā)生時(shí)投資交易發(fā)生時(shí)該項(xiàng)土地使用權(quán)的市場公該項(xiàng)土地使用權(quán)的市場公允價(jià)值允價(jià)值+ +土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)支付的補(bǔ)價(jià)款（應(yīng)收到支付的補(bǔ)價(jià)款（應(yīng)收到的補(bǔ)價(jià)款）的補(bǔ)價(jià)款） n1、出包工程結(jié)算款、出包工程結(jié)算款n2、公共配套設(shè)施成本、公共配套設(shè)施

56、成本n3、報(bào)批報(bào)建費(fèi)、物業(yè)完善費(fèi)、報(bào)批報(bào)建費(fèi)、物業(yè)完善費(fèi) 首次規(guī)范，與原規(guī)定有突破首次規(guī)范，與原規(guī)定有突破 原規(guī)定：內(nèi)資不得預(yù)提，外資可預(yù)提綠化、道路原規(guī)定：內(nèi)資不得預(yù)提，外資可預(yù)提綠化、道路等配套設(shè)施費(fèi)等配套設(shè)施費(fèi)（七）預(yù)提費(fèi)用的處理（第（七）預(yù)提費(fèi)用的處理（第32條）條） n（1）預(yù)提條件）預(yù)提條件（同時(shí)符合）（同時(shí)符合）a.出包工程已經(jīng)全部完成；出包工程已經(jīng)全部完成；b.出包工程結(jié)算正在辦理；出包工程結(jié)算正在辦理；c.可能結(jié)算的金額有充分的證明依據(jù)；可能結(jié)算的金額有充分的證明依據(jù)；d.未全額取得發(fā)票。未全額取得發(fā)票。n（2）預(yù)提金額確定：）預(yù)提金額確定：未開票金額，最高不得未開票金額，最

57、高不得超過合同總金額的超過合同總金額的10%。n（3）跟蹤結(jié)算管理：）跟蹤結(jié)算管理：預(yù)提的出包工程，自開預(yù)提的出包工程，自開發(fā)產(chǎn)品完工之日起超過發(fā)產(chǎn)品完工之日起超過2年仍未支付（年仍未支付（未取得未取得發(fā)票發(fā)票）的，預(yù)提的出包工程款全額計(jì)入應(yīng)納稅）的，預(yù)提的出包工程款全額計(jì)入應(yīng)納稅所得額；以后實(shí)際支付時(shí)可按規(guī)定稅前扣除。所得額；以后實(shí)際支付時(shí)可按規(guī)定稅前扣除。1、出包工程結(jié)算款的預(yù)提、出包工程結(jié)算款的預(yù)提n（1）預(yù)提條件（同時(shí)符合）：）預(yù)提條件（同時(shí)符合）： a.已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定

58、必須配套建造的條件；按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件； b.尚未建造或尚未完工的；尚未建造或尚未完工的； c.公共配套設(shè)施預(yù)算造價(jià)的依據(jù)充分，公共配套設(shè)施預(yù)算造價(jià)的依據(jù)充分，最好是有工程造價(jià)中介機(jī)構(gòu)的最好是有工程造價(jià)中介機(jī)構(gòu)的鑒證報(bào)告。鑒證報(bào)告。n（2）預(yù)提金額確定：）預(yù)提金額確定： 公共配套設(shè)施預(yù)提成本預(yù)算造價(jià)已實(shí)際發(fā)生的公共配套設(shè)施成本公共配套設(shè)施預(yù)提成本預(yù)算造價(jià)已實(shí)際發(fā)生的公共配套設(shè)施成本n（3）預(yù)提金額的跟蹤結(jié)算管理：）預(yù)提金額的跟蹤結(jié)算管理： a.明確建造期限而逾期未建造的，已預(yù)提金額在規(guī)定建造期滿之日起明確建造期限而逾期未建造的，已預(yù)提金額在規(guī)定建造期滿之日起計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額

59、；計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額； b.未明確建造期限的，在最后一個(gè)可供銷售的成本對(duì)象達(dá)到完工產(chǎn)品未明確建造期限的，在最后一個(gè)可供銷售的成本對(duì)象達(dá)到完工產(chǎn)品條件時(shí)仍未建造的，已預(yù)提的該項(xiàng)費(fèi)用應(yīng)并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。條件時(shí)仍未建造的，已預(yù)提的該項(xiàng)費(fèi)用應(yīng)并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。 c.以后實(shí)際發(fā)生時(shí)，再按照以后實(shí)際發(fā)生時(shí)，再按照辦法辦法第二十八條第三款規(guī)定扣除（已第二十八條第三款規(guī)定扣除（已銷、未銷、固定資產(chǎn)間分配）。銷、未銷、固定資產(chǎn)間分配）。2、公共配套設(shè)施成本的預(yù)提、公共配套設(shè)施成本的預(yù)提 物業(yè)完善費(fèi)用：應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維物業(yè)完善費(fèi)用：應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項(xiàng)基金

60、。修基金或其他專項(xiàng)基金。 （1）預(yù)提條件：）預(yù)提條件： a.開發(fā)產(chǎn)品已完工（未完工產(chǎn)品不得預(yù)提）開發(fā)產(chǎn)品已完工（未完工產(chǎn)品不得預(yù)提） b.應(yīng)向政府上交而未交應(yīng)向政府上交而未交 （2）預(yù)提金額確定：）預(yù)提金額確定： 依政府相關(guān)文件規(guī)定，或相關(guān)政府部門發(fā)出的依政府相關(guān)文件規(guī)定，或相關(guān)政府部門發(fā)出的“繳費(fèi)通繳費(fèi)通知書知書”確定確定 （3）跟蹤結(jié)算管理：）跟蹤結(jié)算管理： a.政府相關(guān)文件規(guī)定上交期限的，預(yù)提期限依規(guī)定的期政府相關(guān)文件規(guī)定上交期限的，預(yù)提期限依規(guī)定的期限確定；限確定； b.政府相關(guān)文件未規(guī)定上交期限的，預(yù)提期限最長不得政府相關(guān)文件未規(guī)定上交期限的，預(yù)提期限最長不得超過超過3年；超過年；超