成都銳理第三代熙商圈投資價(jià)值與機(jī)會(huì)研究報(bào)告54頁(yè)

1、第三代春熙商圈投資價(jià)值與機(jī)會(huì)解決方案中心2014.4contents成都商圈格局成都商圈格局春熙商圈發(fā)展階段春熙商圈發(fā)展階段春熙商圈東擴(kuò)原因春熙商圈東擴(kuò)原因第三代春熙商圈項(xiàng)目解析第三代春熙商圈項(xiàng)目解析春熙商圈投資價(jià)值總結(jié)春熙商圈投資價(jià)值總結(jié)part.1 成都商圈格局成都現(xiàn)有商圈以春熙路、鹽市口、騾馬市為核心，各區(qū)域社區(qū)商圈逐漸成熟。成都現(xiàn)有商圈以春熙路、鹽市口、騾馬市為核心，各區(qū)域社區(qū)商圈逐漸成熟。五塊石商圈五塊石商圈荷花池商圈荷花池商圈 騾馬市商騾馬市商圈圈 春熙路、春熙路、鹽市口商圈鹽市口商圈 桐梓林、桐梓林、航空路商圈航空路商圈華僑城商圈華僑城商圈內(nèi)金沙、內(nèi)金沙、內(nèi)光華商圈內(nèi)光華商圈內(nèi)外

2、雙楠商內(nèi)外雙楠商圈圈紅牌樓商圈紅牌樓商圈玉林、紫荊商圈玉林、紫荊商圈站南、金融城商站南、金融城商圈圈新會(huì)展商圈新會(huì)展商圈川大、成仁川大、成仁路商圈路商圈火車(chē)東站商火車(chē)東站商圈圈萬(wàn)年場(chǎng)商圈萬(wàn)年場(chǎng)商圈東大街、東大街、牛市口商圈牛市口商圈建設(shè)路商圈建設(shè)路商圈太升路商圈太升路商圈迎賓板塊商迎賓板塊商圈圈羊犀商圈羊犀商圈清波商圈清波商圈蘇坡商圈蘇坡商圈九里堤、九里堤、交大商圈交大商圈晉陽(yáng)商圈晉陽(yáng)商圈大源商圈大源商圈東方新城商圈東方新城商圈川師商圈川師商圈八里莊商圈八里莊商圈城市商圈城市商圈區(qū)域商圈區(qū)域商圈社區(qū)商圈社區(qū)商圈n 成都現(xiàn)有商圈格局：成都現(xiàn)有商圈格局：城市級(jí)商圈目前約城市級(jí)商圈目前約6 6個(gè)，基

3、個(gè)，基本沿城市中軸線從北至南分本沿城市中軸線從北至南分布，形成以春熙商圈、鹽市布，形成以春熙商圈、鹽市口商圈、騾馬寺商圈為核心口商圈、騾馬寺商圈為核心的格局；的格局；以二環(huán)路為軸線區(qū)域商圈以二環(huán)路為軸線區(qū)域商圈（社區(qū)商圈）已初具規(guī)模并（社區(qū)商圈）已初具規(guī)模并逐漸成熟。逐漸成熟。n成都商圈布局特點(diǎn)：成都商圈布局特點(diǎn)：傳統(tǒng)商圈的自發(fā)性；生活類(lèi)商圈與生產(chǎn)類(lèi)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)混搭；傳統(tǒng)商圈檔次和業(yè)態(tài)定型，容量不足；城市商業(yè)布局有待升級(jí)。傳統(tǒng)商圈檔次偏低，容量不足，亟待升級(jí)。傳統(tǒng)商圈檔次偏低，容量不足，亟待升級(jí)。 春熙商圈概況 春熙商圈發(fā)展階段part.2 春熙商圈發(fā)展階段總府路總府路紅星路紅星路東大街東大街中新

4、街中新街春熙路春熙路步行街步行街 春熙路位于成都市中心的黃金地帶，是成都最具代表性、最繁華熱鬧的商業(yè)步行街，始建于1924年，號(hào)稱(chēng)百年金街，在全國(guó)商業(yè)街排行榜中位列前三。春熙路的繁華帶動(dòng)周邊商業(yè)的發(fā)展，形成在西南地區(qū)最有影響力的大型商圈春熙路商圈。傳統(tǒng)的春熙商圈包括東大街以北，南新街、中新街、北新街以東，總府路以南，紅星路以西的范圍及臨街區(qū)域，面積約20公頃。春熙商圈概況春熙商圈發(fā)展階段春熙商圈經(jīng)過(guò)近百年的發(fā)展，業(yè)態(tài)不斷更迭變化，發(fā)展至今，大致可以分為三個(gè)春熙商圈經(jīng)過(guò)近百年的發(fā)展，業(yè)態(tài)不斷更迭變化，發(fā)展至今，大致可以分為三個(gè)階段：階段：春熙商圈概況春熙商圈發(fā)展階段 清末民初時(shí)期，春熙路是成都人

5、消遣、娛樂(lè)之地，聚集了大量的戲臺(tái)、餐飲小吃，而后又逐漸出現(xiàn)了珠寶、鐘表、文房四寶等經(jīng)營(yíng)店面，成為成都最早的商業(yè)中心。第一代春熙商圈：清末民初時(shí)期第一代春熙商圈：清末民初時(shí)期改革開(kāi)放之前改革開(kāi)放之前 上世紀(jì)80年代改革開(kāi)放后，政府鼓勵(lì)待業(yè)青年自主經(jīng)營(yíng)，春熙路上有了大量的店鋪和攤位在經(jīng)營(yíng)，商圈內(nèi)再次出現(xiàn)繁榮景象。90年代開(kāi)始，東風(fēng)商場(chǎng)、泰華、九龍、太平洋等百貨商場(chǎng)的相繼入駐，使春熙商圈開(kāi)啟了現(xiàn)代商業(yè)的新篇章，商業(yè)體量達(dá)到30萬(wàn)方左右。這一階段的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)以服裝、飾經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)以服裝、飾品類(lèi)為主，商品結(jié)構(gòu)相對(duì)單一。品類(lèi)為主，商品結(jié)構(gòu)相對(duì)單一。第二代春熙商圈：第二代春熙商圈：2020世紀(jì)世紀(jì)8080年代末年

6、代末9090年代末年代末春熙商圈概況春熙商圈發(fā)展階段 2001年成都政府對(duì)春熙路進(jìn)行了升級(jí)改造，客流量增多，成為西南地區(qū)最有影響力的步行街。原有的中低端商場(chǎng)和批發(fā)市場(chǎng)已經(jīng)不能滿(mǎn)足人們的消費(fèi)需求，此時(shí)伊藤洋華堂、伊勢(shì)丹百貨、群光廣場(chǎng)等中高端的商場(chǎng)和購(gòu)物中心開(kāi)始入駐，提升了春熙商圈的商業(yè)檔次，豐富了業(yè)態(tài)品種。隨著商業(yè)升級(jí)的需求不斷發(fā)展，第三代春熙商圈開(kāi)始向東擴(kuò)張，商氣尤其是高端商業(yè)人群開(kāi)始東移，出現(xiàn)了ifs、鐵獅門(mén)等城市高端綜合體。第三代春熙商圈：第三代春熙商圈：20012001年至今年至今春熙商圈概況春熙商圈發(fā)展階段part.3 春熙商圈東擴(kuò)原因春熙商圈東擴(kuò)原因一：春熙商圈東擴(kuò)原因一：成都經(jīng)濟(jì)總

7、量上升，投資、消費(fèi)尤其是高端消費(fèi)不斷增長(zhǎng)，帶動(dòng)核心商圈升級(jí)換代。2007-2013年，成都gdp穩(wěn)步上漲，并且在2013年迫近“萬(wàn)億”大關(guān)；從各年的增幅來(lái)看，雖然有一定的起伏波動(dòng)，但增幅仍處于10%以上的高速增長(zhǎng)水平。2013年成都人均可支配收入繼續(xù)穩(wěn)步增長(zhǎng)，人均可支配收入迫近3萬(wàn)元；但就增速來(lái)看，放緩趨勢(shì)明顯，逐步進(jìn)入平穩(wěn)增長(zhǎng)階段。成都近幾年成都近幾年gdpgdp和居民人均可支配收入保持穩(wěn)步增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)環(huán)境良好。和居民人均可支配收入保持穩(wěn)步增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)環(huán)境良好。2013年成都社會(huì)消費(fèi)品零售總額繼續(xù)增長(zhǎng)，但增速較2012年下降趨勢(shì)明顯；但從各月的數(shù)據(jù)來(lái)看，累計(jì)增幅均在12%以上，仍處于高增長(zhǎng)水平。

8、截止2013年11月，成都房地產(chǎn)投資總額達(dá)到1869.00億，較去年同期增長(zhǎng)約11.3%，較2012年增速顯著放緩。成都消費(fèi)和投資水平穩(wěn)步上升，質(zhì)量與數(shù)量并存。成都消費(fèi)和投資水平穩(wěn)步上升，質(zhì)量與數(shù)量并存。 截至2013年底，超過(guò)200個(gè)國(guó)際品牌進(jìn)入成都，占全球國(guó)際品牌總數(shù)的80%以上。據(jù)統(tǒng)計(jì)，成都奢侈品消費(fèi)僅次于北京和上海，位列全國(guó)第三。成都作為中國(guó)西南經(jīng)濟(jì)中心，擁有中西部地區(qū)數(shù)量最多的豪車(chē)消費(fèi)者，成都已成為繼北京、上海、香港之后的財(cái)富第四城。 基于成都不斷增長(zhǎng)的消費(fèi)水平和良好的投資環(huán)境，各類(lèi)高端品牌紛紛將成都作為西部乃至國(guó)內(nèi)的投資熱點(diǎn)，成都的商業(yè)建筑形態(tài)和業(yè)態(tài)也在隨著人們消費(fèi)需求的增長(zhǎng)不斷升

9、級(jí)。成都奢侈品和豪車(chē)消費(fèi)位列全國(guó)前三，帶動(dòng)商業(yè)業(yè)態(tài)不斷升級(jí)。成都奢侈品和豪車(chē)消費(fèi)位列全國(guó)前三，帶動(dòng)商業(yè)業(yè)態(tài)不斷升級(jí)。 2001年至今，第三代春熙商圈經(jīng)歷了10余年的發(fā)展，雖然業(yè)態(tài)有了一定程度的升級(jí)，但原有的規(guī)劃已經(jīng)不能適應(yīng)現(xiàn)在的發(fā)展。從最西端的青年路到最東端的春熙路東端，依次由低端批發(fā)、中低端零售和中高端零售主導(dǎo)，各路段定位差異較大，針對(duì)的目標(biāo)客群也大不相同，從而使整個(gè)春熙路商圈不能形成統(tǒng)一的形象，相互之間難以承接人氣。同時(shí)，硬件設(shè)施陳舊、鋪面較小等硬傷的存在，影響了高端商家入駐。春熙商圈作為成都核心商圈，硬件設(shè)施陳舊，商業(yè)春熙商圈作為成都核心商圈，硬件設(shè)施陳舊，商業(yè)空間和容量不足，無(wú)法與日益

10、增長(zhǎng)的高端消費(fèi)匹配，空間和容量不足，無(wú)法與日益增長(zhǎng)的高端消費(fèi)匹配，需要升級(jí)換代。需要升級(jí)換代。商場(chǎng)名稱(chēng)開(kāi)業(yè)時(shí)間（年）商業(yè)體量（萬(wàn)方）商業(yè)類(lèi)型面積劃分（）入駐率（%）人民商場(chǎng)19536百貨100%伊藤洋華堂19971.7百貨20-100100%大業(yè)百貨19981.2百貨100%王府井百貨19996.3百貨10-100100%九龍19999.8批發(fā)中心100%bhg時(shí)尚百貨（原北京華聯(lián)）20013百貨20-5097%新世界百貨20062.95百貨20-20097%伊勢(shì)丹20073.5百貨20-80100%百盛20075百貨30-8098%摩爾百貨20075百貨100%尚都200710購(gòu)物中心90%

11、群光廣場(chǎng)201010購(gòu)物中心20-12099%茂業(yè)百貨20132.3百貨20-7087%銀石廣場(chǎng)20132.4購(gòu)物中心20-18085%春熙商圈代表項(xiàng)目春熙商圈代表項(xiàng)目春熙商圈內(nèi)集中商業(yè)以百貨商場(chǎng)為主，多建于2010年之前，以中檔的大眾消費(fèi)為主，一些區(qū)域硬件設(shè)施陳舊，購(gòu)物環(huán)境相對(duì)較差，受商圈內(nèi)整體環(huán)境和原有規(guī)劃的影響，拆遷改造難度大，無(wú)法引入高端商家。春熙商圈東擴(kuò)原因二：春熙商圈東擴(kuò)原因二：成都商圈商氣經(jīng)歷了從城市中心到城市副中心的外移過(guò)程，作為城市核心區(qū)的春熙商圈，業(yè)態(tài)檔次不高，消費(fèi)大眾化，高端客群逐漸被桐梓林、南延線等區(qū)域分流，春熙商圈東擴(kuò)后的高端項(xiàng)目彌補(bǔ)了商圈業(yè)態(tài)不足的狀況，使其回歸成都

12、商業(yè)核心地位，重塑輝煌。春熙商圈商氣經(jīng)歷的三個(gè)過(guò)程：春熙商圈商氣經(jīng)歷的三個(gè)過(guò)程：核心核心外移外移回歸回歸 春熙商圈由于其在地理位置上得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)，從第一代商圈開(kāi)始就占據(jù)著成都各商圈的絕對(duì)地位，尤其是2000年春熙路改造后，節(jié)假日的人流量可達(dá)到50-60萬(wàn)人次，成為全國(guó)聞名的商業(yè)區(qū)域。核心核心外移外移回歸回歸 改造后的春熙商圈經(jīng)過(guò)幾年的發(fā)展，業(yè)態(tài)、功能和消費(fèi)客群均已定型，形成了以中檔消費(fèi)為主的大眾商業(yè)區(qū)。而與此同時(shí)，成都各個(gè)方向的城市副中心在逐漸形成，尤其是以桐梓林、光華、南延線為代表的區(qū)域，高端住宅和商業(yè)體逐漸增多，形成了高端消費(fèi)中心，而春熙商圈中端的消費(fèi)層次和購(gòu)物環(huán)境使得高端消費(fèi)者開(kāi)始逐漸

13、遠(yuǎn)離春熙商圈，商氣開(kāi)始外移。核心核心外移外移回歸回歸 春熙商圈是上個(gè)十年的產(chǎn)物，隨著時(shí)代的發(fā)展和成都人消費(fèi)水平的不斷提高，已經(jīng)跟不上人們的消費(fèi)需求，以百貨和小商鋪為主的業(yè)態(tài)和容量限制，使得原有商圈內(nèi)升級(jí)換代難度較大。而紅星路以東區(qū)域被定位為高端商務(wù)主軸和成都cbd，鐵獅門(mén)、ifs、晶融匯、未來(lái)中心等項(xiàng)目紛紛亮相，使得商圈內(nèi)的高端氛圍凸顯出來(lái)，高端商氣開(kāi)始東移，彌補(bǔ)了原春熙商圈高端性不足的局面，提升了整個(gè)商圈的檔次，加上地鐵二號(hào)線站點(diǎn)的開(kāi)通，帶動(dòng)了人流量，商氣和客群開(kāi)始回歸春熙商圈，重塑春熙輝煌。商業(yè)金商業(yè)金融融商務(wù)金融商務(wù)金融居住居住春熙路時(shí)尚商業(yè)春熙路時(shí)尚商業(yè)及高層簇群節(jié)點(diǎn)及高層簇群節(jié)點(diǎn)紅星

14、路商業(yè)紅星路商業(yè)及歷史文化節(jié)點(diǎn)及歷史文化節(jié)點(diǎn)錦江高層錦江高層簇群節(jié)點(diǎn)簇群節(jié)點(diǎn)一環(huán)路金融一環(huán)路金融及高層簇群節(jié)點(diǎn)及高層簇群節(jié)點(diǎn)二環(huán)路二環(huán)路高層簇群節(jié)點(diǎn)高層簇群節(jié)點(diǎn)錦江新城錦江新城高層簇群節(jié)點(diǎn)高層簇群節(jié)點(diǎn)政府的城市商業(yè)定位：政府的城市商業(yè)定位：獨(dú)具特色的高端金融商務(wù)主軸獨(dú)具特色的高端金融商務(wù)主軸東向東向商業(yè)商商業(yè)商務(wù)務(wù)近三年，春熙商圈新增百萬(wàn)平方米綜合體，高端商業(yè)氛圍已然形成。近三年，春熙商圈新增百萬(wàn)平方米綜合體，高端商業(yè)氛圍已然形成。 從2011年-2014年，鐵獅門(mén)、銀石廣場(chǎng)、成都國(guó)際金融中心、太古大慈寺等高端項(xiàng)目整體呈現(xiàn)體量超過(guò)100萬(wàn)平方米，春熙路商圈高端購(gòu)物區(qū)的雛形已經(jīng)清晰，春熙路商圈高

15、端購(gòu)物區(qū)的雛形已經(jīng)清晰，商業(yè)氛圍逐漸成熟。商業(yè)氛圍逐漸成熟。東擴(kuò)春熙商圈配套完善，滿(mǎn)足商務(wù)性需求。東擴(kuò)春熙商圈配套完善，滿(mǎn)足商務(wù)性需求。 東擴(kuò)商圈除了有高端購(gòu)物中心外，還配備了五星級(jí)酒店、甲級(jí)寫(xiě)字樓，更好的滿(mǎn)足商務(wù)性的需求；東擴(kuò)的春熙路商圈與大慈寺的無(wú)縫連接，也帶來(lái)了更多的人文氣息。 春熙春熙商氣商氣東擴(kuò)東擴(kuò)春熙商圈完成升級(jí)換代，商業(yè)業(yè)態(tài)完成集市春熙商圈完成升級(jí)換代，商業(yè)業(yè)態(tài)完成集市百貨商場(chǎng)百貨商場(chǎng)購(gòu)物中心的轉(zhuǎn)移購(gòu)物中心的轉(zhuǎn)移從集市到購(gòu)物中心的改變，是春熙路根據(jù)市場(chǎng)發(fā)展做出的升級(jí)。從集市到購(gòu)物中心的改變，是春熙路根據(jù)市場(chǎng)發(fā)展做出的升級(jí)。 如上世紀(jì)90年代百貨商場(chǎng)的落成改變了春熙路商圈的動(dòng)線一樣

16、，購(gòu)物中心作為更為高級(jí)的零售物業(yè)形態(tài)，也必然會(huì)促使整個(gè)商圈商業(yè)氛圍和功能布局相應(yīng)調(diào)整。目前，在紅星路東側(cè)的購(gòu)物中心，滿(mǎn)足了一部分高端消費(fèi)群體的需要，商氣東擴(kuò)提升整體商圈檔次，高端人群回歸春熙。集市百貨商場(chǎng)購(gòu)物中心成都經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，高端消費(fèi)成都經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，高端消費(fèi)需求增多，原有的春熙商圈陳需求增多，原有的春熙商圈陳舊設(shè)施與業(yè)態(tài)已不能滿(mǎn)足客戶(hù)舊設(shè)施與業(yè)態(tài)已不能滿(mǎn)足客戶(hù)日益增長(zhǎng)的消費(fèi)需求。日益增長(zhǎng)的消費(fèi)需求。東大街高端金融商務(wù)主軸定東大街高端金融商務(wù)主軸定位以及幾大高端項(xiàng)目的亮相，位以及幾大高端項(xiàng)目的亮相，提升了原有春熙商圈檔次，提升了原有春熙商圈檔次，客群開(kāi)始回歸，商氣東擴(kuò)成客群開(kāi)始回歸，商氣東

17、擴(kuò)成為必然趨勢(shì)。為必然趨勢(shì)。小結(jié)小結(jié)1 12 2 東擴(kuò)商圈簡(jiǎn)介 商圈內(nèi)代表項(xiàng)目 商圈內(nèi)代表項(xiàng)目對(duì)比 商圈內(nèi)投資價(jià)值與機(jī)會(huì) 典型項(xiàng)目解析未來(lái)中心part.3 第三代春熙商圈項(xiàng)目解析東大街東大街大慈寺大慈寺區(qū)域區(qū)域軌道軌道：目前地鐵二號(hào)線已通，地鐵3、4、6號(hào)線處于規(guī)劃中；公交公交：104路、10路、301路、335路、43路、47路、56路、68路、76路、152路、18路、335路等及沙河堡綜合客運(yùn)樞紐站；東擴(kuò)后的第三代春熙商圈范圍擴(kuò)大到東大街東擴(kuò)后的第三代春熙商圈范圍擴(kuò)大到東大街- -大慈寺區(qū)域，該區(qū)域是成都傳統(tǒng)的大慈寺區(qū)域，該區(qū)域是成都傳統(tǒng)的cbdcbd核心區(qū)，目前是成都政府傾力打造的西部

18、金融中心。核心區(qū)，目前是成都政府傾力打造的西部金融中心。東擴(kuò)商圈簡(jiǎn)介東擴(kuò)商圈簡(jiǎn)介明宇金融廣場(chǎng)基礎(chǔ)信息 明宇金融廣場(chǎng)位于東大街的中段，地上47層、地下5層，總高度將達(dá)到206米，是集國(guó)際五星級(jí)酒店、甲級(jí)寫(xiě)字樓于一體的超高層建筑綜合體，為企業(yè)和個(gè)人提供更為高效、便捷的一站式商務(wù)服務(wù)。開(kāi)發(fā)商明宇環(huán)球置業(yè)股份有限公司總建面12.44萬(wàn)方層數(shù)總高206米，地上47f，地下5f商業(yè)0.2萬(wàn)方1f寫(xiě)字樓4萬(wàn)定位甲級(jí)建筑面積4.46萬(wàn)方層高4米建筑高度206米標(biāo)準(zhǔn)層1900-2100平方米大堂挑高9米電梯26部奧的斯電梯（寫(xiě)字樓專(zhuān)用10部，低區(qū)4部，高區(qū)5部，消防兼貨運(yùn)1部，其他6部。）國(guó)際俱樂(lè)部1.2萬(wàn)方樓

19、層分布：2-7f五星級(jí)酒店3萬(wàn)方33-47f物業(yè)管理第一太平戴維斯物業(yè)管理有限公司商圈內(nèi)代表項(xiàng)目商圈內(nèi)代表項(xiàng)目成都國(guó)際金融中心基礎(chǔ)信息 成都國(guó)際金融中心位于大慈路以南，紅星路以東，是香港九龍倉(cāng)集團(tuán)投資開(kāi)發(fā)高端綜合體項(xiàng)目包含五星級(jí)酒店、高端寫(xiě)字樓、高檔酒店式公寓及高品位住宅，商業(yè)部分以跨層旗艦店形式呈現(xiàn)，已于2014年初開(kāi)業(yè)。開(kāi)發(fā)商龍錦綜合開(kāi)發(fā)（成都）有限公司投資商香港九龍倉(cāng)地產(chǎn)物業(yè)類(lèi)型超五星級(jí)酒店、高端寫(xiě)字樓、高檔酒店式公寓及高品位住宅 樓棟狀況總樓棟數(shù)：4棟;公寓：1棟;酒店：1棟;寫(xiě)字樓：2棟占地面積82畝建筑面積56萬(wàn)方標(biāo)準(zhǔn)層面積3000分割面積200-3000商業(yè)（購(gòu)物）20萬(wàn)方寫(xiě)字樓

20、26萬(wàn)方酒店五星級(jí)，品牌馬哥孛羅酒店物業(yè)管理費(fèi)26元/平方米月電梯日立電梯26部銷(xiāo)售狀態(tài)只租不售建筑高度248米物業(yè)管理夏利文（九龍倉(cāng)旗下）商圈內(nèi)代表項(xiàng)目商圈內(nèi)代表項(xiàng)目鐵獅門(mén)晶融匯項(xiàng)目基礎(chǔ)信息 鐵獅門(mén)項(xiàng)目位于下東大街紗帽街口，由三座高約158米、超過(guò)40層的塔樓和一片不超過(guò)5層的商貿(mào)片區(qū)構(gòu)成，分別是甲級(jí)寫(xiě)字樓、住宅、酒店式公寓、商場(chǎng)，其客戶(hù)設(shè)定為長(zhǎng)期在成都工作的國(guó)際商務(wù)人士，采用純住宅的方式，實(shí)行“紐約式”管理。商圈內(nèi)代表項(xiàng)目商圈內(nèi)代表項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商美國(guó)鐵獅門(mén)房地產(chǎn)公司總建面17.3萬(wàn)方容積率4.68商業(yè)4.3萬(wàn)地上3.51萬(wàn)地下0.79萬(wàn)寫(xiě)字樓4萬(wàn)定位甲級(jí)建筑面積4萬(wàn)方層高4.1米建筑高度119

21、米標(biāo)準(zhǔn)層1860平方米大堂挑高10米電梯12部瑞士迅達(dá)電梯（高區(qū)4臺(tái)、低區(qū)4臺(tái)、消防貨運(yùn)2臺(tái)、中轉(zhuǎn)2臺(tái)）商務(wù)公寓2.4萬(wàn)方建筑高度：157m住宅2.3萬(wàn)方建筑高度：155m物業(yè)管理仲量聯(lián)行開(kāi)發(fā)商成都市水碾河商場(chǎng)有限公司物業(yè)公司高力國(guó)際項(xiàng)目地址成都市東風(fēng)路北二巷總占地面積15畝總建筑面積8萬(wàn)方物業(yè)業(yè)態(tài)loft+酒店+商業(yè)商業(yè)面積4.5萬(wàn)方公寓面積（loft辦公）1.1萬(wàn)方酒店面積2.4萬(wàn)方停車(chē)位314個(gè)標(biāo)準(zhǔn)層880建筑高度99m（標(biāo)準(zhǔn)層高：4.9米）建筑層數(shù)地上25層，地下3層電梯蒂森，17部（15部客梯，2部貨梯）物業(yè)管理高力國(guó)際項(xiàng)目首開(kāi)2013年12月29日首次交付2015年12月未來(lái)中心項(xiàng)

22、目基礎(chǔ)信息商圈內(nèi)代表項(xiàng)目商圈內(nèi)代表項(xiàng)目 未來(lái)中心位于蜀都大道和一環(huán)路交匯的黃金十字路口，涵蓋兒童主題家庭生活式體驗(yàn)商業(yè)、五星級(jí)主題酒店、創(chuàng)意靈動(dòng)商house三大業(yè)態(tài)，是春熙商圈內(nèi)唯一一個(gè)以?xún)和癁橹黝}的家庭休閑商業(yè)中心。成都2013年主城區(qū)甲級(jí)寫(xiě)字樓平均租金為128元/月，春熙商圈內(nèi)寫(xiě)字樓項(xiàng)目均為甲級(jí)，租金水平多在120-170之間，高于市場(chǎng)平均水平。商圈內(nèi)代表項(xiàng)目對(duì)比商圈內(nèi)代表項(xiàng)目對(duì)比春熙商圈典型辦公項(xiàng)目分析項(xiàng)目名稱(chēng)物業(yè)類(lèi)型租金（元/月)售價(jià)（元/）物管費(fèi)（元/月)辦公體量（萬(wàn)）去化率入駐率（%）評(píng)級(jí)銷(xiāo)售模式目前狀態(tài)銀石廣場(chǎng)綜合體100-120186.2340%甲自持在租成都國(guó)際金融中心綜合體

23、130-170262645%甲自持在租時(shí)代8號(hào)綜合體90-140180002017.9895.14%70%甲銷(xiāo)售在租喜年廣場(chǎng)寫(xiě)字樓90-12013500166.4399.7%98%甲銷(xiāo)售在租香格里拉綜合體120-170204.190%甲自持在租明宇金融廣場(chǎng)綜合體130-170184.5645%甲自持在租鐵獅門(mén)晶融匯綜合體140-16020000234100%60%甲銷(xiāo)售在租睿東中心綜合體240008.9甲銷(xiāo)售未來(lái)中心綜合體1550051.1銷(xiāo)售在售春熙商圈典型商業(yè)項(xiàng)目分析項(xiàng)目商業(yè)類(lèi)型商業(yè)體量（萬(wàn)）租售模式去化率入駐商家銀石廣場(chǎng)購(gòu)物中心2.4自持guess、lee、天梭、摩凡陀、阿瑪尼等中高端品

24、牌成都國(guó)際金融中心ifs購(gòu)物中心20自持lv、香奈兒、勞力士、古馳、范思哲、連卡佛等國(guó)際一線品牌喜年廣場(chǎng)底商0.3銷(xiāo)售88.9%鐵獅門(mén)晶融匯購(gòu)物中心4.34自持睿東中心（大慈寺文化商業(yè)綜合體）購(gòu)物街區(qū)10.6自持古馳、 卡地亞、愛(ài)馬仕、范思哲、蔻依等國(guó)際一線品牌未來(lái)中心購(gòu)物中心4.5自持招商中春熙東大街商圈內(nèi)的商業(yè)項(xiàng)目多為大型高端購(gòu)物中心，且大部分為只租不售的自持型商業(yè)，僅有喜年廣場(chǎng)有部分底商出售，目前已到尾盤(pán)階段。商圈內(nèi)代表項(xiàng)目對(duì)比商圈內(nèi)代表項(xiàng)目對(duì)比 眾多國(guó)際品牌開(kāi)發(fā)商云集的東大街板塊是成都市的商務(wù)中心，甲級(jí)寫(xiě)字樓、高端零售以及高星級(jí)酒店逐步呈現(xiàn)，并有地鐵二號(hào)線經(jīng)過(guò)，交通優(yōu)勢(shì)凸顯，該區(qū)域正逐

25、步走向發(fā)展的最高點(diǎn)。據(jù)調(diào)查，東大街區(qū)域聚集了成都全市80%的外資銀行和國(guó)際知名金融機(jī)構(gòu)（匯豐銀行、渣打銀行、中英人壽等均已入駐），未來(lái)將成為西部金融機(jī)構(gòu)最多、金融產(chǎn)品最全、發(fā)展環(huán)境最優(yōu)的金融發(fā)展聚集區(qū)，無(wú)論是從其所占的地理位置還是其所擁有的先天優(yōu)勢(shì)來(lái)說(shuō)，春熙東大街板塊都將以其獨(dú)具的優(yōu)勢(shì)得到投資者的熱捧，成為成都的熱點(diǎn)投資區(qū)域之一。商圈內(nèi)投資價(jià)值與機(jī)會(huì)商圈內(nèi)投資價(jià)值與機(jī)會(huì)品牌開(kāi)發(fā)商的云集和大量國(guó)際金融機(jī)構(gòu)的入駐使得春熙品牌開(kāi)發(fā)商的云集和大量國(guó)際金融機(jī)構(gòu)的入駐使得春熙東大街商圈成為成都東大街商圈成為成都的投資特點(diǎn)區(qū)域之一。的投資特點(diǎn)區(qū)域之一。 商圈內(nèi)銷(xiāo)售型辦公物業(yè)有時(shí)代8號(hào)、喜年廣場(chǎng)、晶融匯、睿東

26、中心、未來(lái)中心等項(xiàng)目，其中時(shí)代8號(hào)、喜年廣場(chǎng)和晶融匯項(xiàng)目均已基本售罄，僅有睿東中心和未來(lái)中心有供應(yīng)，商業(yè)項(xiàng)目?jī)H有喜年廣場(chǎng)的尾盤(pán)在售，各類(lèi)產(chǎn)品的稀缺性強(qiáng)，而未來(lái)中心的高層空中商鋪產(chǎn)品宜商宜居的靈活使用特性和高性?xún)r(jià)比為投資人士提供了入駐春熙商圈的較好投資機(jī)會(huì)點(diǎn)。區(qū)域內(nèi)多數(shù)銷(xiāo)售型物業(yè)已基本售罄，各類(lèi)產(chǎn)品稀缺，未來(lái)中心項(xiàng)目的空中商鋪區(qū)域內(nèi)多數(shù)銷(xiāo)售型物業(yè)已基本售罄，各類(lèi)產(chǎn)品稀缺，未來(lái)中心項(xiàng)目的空中商鋪產(chǎn)品提供較好投資機(jī)會(huì)點(diǎn)。產(chǎn)品提供較好投資機(jī)會(huì)點(diǎn)。商圈內(nèi)投資價(jià)值與機(jī)會(huì)商圈內(nèi)投資價(jià)值與機(jī)會(huì)第三代春熙商圈典型項(xiàng)目簡(jiǎn)析第三代春熙商圈典型項(xiàng)目簡(jiǎn)析 未來(lái)中心未來(lái)中心典型項(xiàng)目解析典型項(xiàng)目解析未來(lái)中心未來(lái)中心 未來(lái)中

27、心位于成都蜀都大道和一環(huán)路交匯的黃金十字路口，在水碾河商場(chǎng)、成都飯店、嬌子音樂(lè)廳三大成都?xì)v史地標(biāo)之一的水碾河商場(chǎng)原址上而建，是區(qū)域改造的首個(gè)龍頭項(xiàng)目。周邊擁有城市最完善的交通、最龐大的商業(yè)群、最高端的商務(wù)群、最集中的城市豪宅區(qū)作支撐，占據(jù)春熙東擴(kuò)的橋頭堡位置，位于投資黃金價(jià)值坐標(biāo)點(diǎn)。未來(lái)中心占據(jù)春熙商圈東擴(kuò)的橋頭堡位置，與一環(huán)路交叉成為黃金十字口岸。未來(lái)中心占據(jù)春熙商圈東擴(kuò)的橋頭堡位置，與一環(huán)路交叉成為黃金十字口岸。 項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目區(qū)位典型項(xiàng)目解析典型項(xiàng)目解析未來(lái)中心未來(lái)中心 蜀都大道與交通環(huán)線一環(huán)路貫穿東西南北，20條快速公交分布于項(xiàng)目周邊； 三大地鐵線路（2號(hào)線、4號(hào)線、6號(hào)線）環(huán)繞，其中2

28、號(hào)線已開(kāi)通，牛王廟站距離本項(xiàng)目600m，4號(hào)線預(yù)計(jì)2015年底開(kāi)通。 交通分析交通分析典型項(xiàng)目解析典型項(xiàng)目解析未來(lái)中心未來(lái)中心地鐵4號(hào)線(規(guī)劃)地鐵6號(hào)線(規(guī)劃)蜀都大道一環(huán)路東大街地鐵二號(hào)線東安南路雙華路蜀都大道未來(lái)中心未來(lái)中心周邊交通通達(dá)性好，城市主干道、快速公交和地鐵組成的交通樞紐能未來(lái)中心周邊交通通達(dá)性好，城市主干道、快速公交和地鐵組成的交通樞紐能快速達(dá)到市中心和周邊區(qū)域?？焖龠_(dá)到市中心和周邊區(qū)域。城市主干道城市次干道已開(kāi)通地鐵線路規(guī)劃地鐵線路項(xiàng)目總建面8萬(wàn)方，由6層商業(yè)裙樓和2棟塔樓組成，塔樓均為loft產(chǎn)品。其中a區(qū)為1.1萬(wàn)，是該項(xiàng)目目前唯一在售部分；b區(qū)2.4萬(wàn)，將打造成桔子水

29、晶五星級(jí)設(shè)計(jì)師主題酒店；-1f5f共4.5萬(wàn)方，是以?xún)和癁橹黝}的家庭休閑商業(yè)中心。商業(yè) 總體規(guī)劃總體規(guī)劃典型項(xiàng)目解析典型項(xiàng)目解析未來(lái)中心未來(lái)中心未來(lái)中心獲得中國(guó)成都商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值榜2013中國(guó)最具運(yùn)營(yíng)價(jià)值城市綜合體，形象和運(yùn)營(yíng)價(jià)值得到提升。商業(yè)中心：兒童主題家庭生活體驗(yàn)中心商業(yè)中心：兒童主題家庭生活體驗(yàn)中心 塔樓底部-1f5f是春熙商圈內(nèi)唯一以?xún)和癁橹黝}的家庭休閑商業(yè)唯一以?xún)和癁橹黝}的家庭休閑商業(yè)，定位為生態(tài)自然與時(shí)尚、科技相結(jié)合的家庭休閑兒童成長(zhǎng)體驗(yàn)中心。 商業(yè)中心內(nèi)擁有“天空之城”庭院天街和“聲之谷”情境水街，以?xún)和砷L(zhǎng)和家庭互動(dòng)為主題，打造“春熙派對(duì)”生活館、“成長(zhǎng)公園”家庭館，超過(guò)70%

30、的業(yè)態(tài)為休閑、娛樂(lè)、美食等，為本項(xiàng)目和周邊區(qū)域人群提供完善的生活配套。商業(yè)典型項(xiàng)目解析典型項(xiàng)目解析未來(lái)中心未來(lái)中心商業(yè)典型項(xiàng)目解析典型項(xiàng)目解析未來(lái)中心未來(lái)中心商業(yè)中心：開(kāi)發(fā)商自持統(tǒng)一管理商業(yè)中心：開(kāi)發(fā)商自持統(tǒng)一管理 開(kāi)發(fā)商將自持商業(yè)中心自持商業(yè)中心，引進(jìn)香港大未來(lái)公司進(jìn)行商業(yè)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，為創(chuàng)新性的主題商業(yè)中心注入世界前沿水平的管理理念與商業(yè)體驗(yàn)，為項(xiàng)目的后續(xù)持續(xù)經(jīng)營(yíng)及項(xiàng)目品質(zhì)提供穩(wěn)定保障。 未來(lái)將被打造成為商house； 層高4.9m，共25f，其中6-16f為低區(qū)，17-25f為高區(qū)； loft被分割為50-880產(chǎn)權(quán)進(jìn)行銷(xiāo)售。典型項(xiàng)目解析典型項(xiàng)目解析未來(lái)中心未來(lái)中心17-25f高區(qū)，層高

31、4.9m6-16f低區(qū),層高4.9m（在售）1-5f特色商業(yè)樓高99m將作為西南首屈一指的兒童主題家庭休閑商業(yè)商house3部蒂森電梯a a區(qū)峰格區(qū)峰格loftloft規(guī)劃規(guī)劃高層空中商鋪商業(yè)中心商業(yè)中庭a a區(qū)峰格區(qū)峰格loftloft：剖面圖：剖面圖 各物業(yè)類(lèi)型分區(qū)顯著，功能布局合理； 高層空中商鋪標(biāo)準(zhǔn)層約880，可分割為50-880進(jìn)行出售，超過(guò)200%得房率； 小面積、低總價(jià)、組合靈活，辦公、自住、投資三重實(shí)用功能。a a區(qū)峰格區(qū)峰格loftloft：分割產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售，滿(mǎn)足多重業(yè)態(tài)需求：分割產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售，滿(mǎn)足多重業(yè)態(tài)需求 共25f，為層高4.9m的loft產(chǎn)品，被分割為50-880產(chǎn)權(quán)進(jìn)行銷(xiāo)售

32、，完全具備各種商業(yè)經(jīng)營(yíng)的要求，未來(lái)將被打造成為“商商house”house”，可支撐包括空中時(shí)尚店鋪、體驗(yàn)式餐飲、創(chuàng)意辦公、格調(diào)出租屋在內(nèi)多種業(yè)態(tài)的呈現(xiàn)。 商業(yè)典型項(xiàng)目解析典型項(xiàng)目解析未來(lái)中心未來(lái)中心a a區(qū)峰格區(qū)峰格loftloft：得房率高、低總價(jià)低風(fēng)險(xiǎn)，未來(lái)升值潛力大：得房率高、低總價(jià)低風(fēng)險(xiǎn)，未來(lái)升值潛力大 未來(lái)中心是春熙商圈內(nèi)的唯一loft產(chǎn)品，可實(shí)現(xiàn)超過(guò)200%的超高得房率，實(shí)得面積高。相比項(xiàng)目周邊高端寫(xiě)字樓項(xiàng)目的高門(mén)檻，該項(xiàng)目具有總價(jià)低的優(yōu)勢(shì)，同時(shí)由于開(kāi)發(fā)商自持商業(yè)中心，降低了項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)，為投資者入駐春熙商圈、享受城市發(fā)展紅利提供良好的投資機(jī)會(huì)。 50-800的loft兼具自住

33、和投資辦公的多重功能，實(shí)用性高，加上項(xiàng)目具有的城市核心區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，未來(lái)更易出租，升值潛力大。 全球五大行之高力國(guó)際為該項(xiàng)目提供物業(yè)服務(wù)，提升項(xiàng)目發(fā)展力。商業(yè)典型項(xiàng)目解析典型項(xiàng)目解析未來(lái)中心未來(lái)中心商業(yè)b b區(qū)五星級(jí)酒店區(qū)五星級(jí)酒店：桔子水晶酒店在中國(guó)第一家形象店桔子水晶酒店在中國(guó)第一家形象店 五星級(jí)酒店引入境外知名的桔子水晶（桔子水晶是桔子水晶酒店集團(tuán)旗下高端設(shè)計(jì)師酒店品牌），定位為另類(lèi)五星級(jí)，每一家酒店均由兩位美國(guó)設(shè)計(jì)師amy和zen設(shè)計(jì)，風(fēng)格各不相同。桔子水晶將在未來(lái)中心打造其第一家中國(guó)形象店，獨(dú)特創(chuàng)新的酒店服務(wù)理念將為成都人帶來(lái)耳目一新的感受。典型項(xiàng)目解析典型項(xiàng)目解析未來(lái)中心未來(lái)中心典型項(xiàng)目解析典型項(xiàng)目解析未來(lái)中心未來(lái)中心b b區(qū)五星級(jí)酒店：產(chǎn)權(quán)分割銷(xiāo)售，開(kāi)發(fā)商統(tǒng)一管理區(qū)五星級(jí)酒店：產(chǎn)權(quán)分割銷(xiāo)售，開(kāi)發(fā)商統(tǒng)一管理 酒店部分塔樓后期將進(jìn)行產(chǎn)權(quán)式銷(xiāo)售，戶(hù)型主力面積在60平米左右，交房后將由開(kāi)發(fā)商統(tǒng)一進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理，不但可以省卻裝修，出租的各