南京德盈團(tuán)賽虹橋項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告

1、第一部分：項(xiàng)目概況第一部分：項(xiàng)目概況知方能知彼1、項(xiàng)目概述2、項(xiàng)目背景第一部分第一部分賽虹橋項(xiàng)目位于鳳臺(tái)南路以東，寧蕪鐵路以西，賽虹橋立交東南側(cè)。規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)：規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)：建設(shè)用地面積為：63497.4建筑容積率為：3.5建筑密度為：45%限高24米據(jù)此，本項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃建設(shè)面積為10萬(wàn)，單層面積2萬(wàn)，地下2層，其中-2樓層高滿足停車(chē)即可，共30000，除設(shè)備用房外，可滿足900輛配套機(jī)動(dòng)車(chē)位；-1樓層高5.5米，共2萬(wàn)用于商業(yè)。地面5層，1樓層高6米，25樓層高4.5米，5層其中3000局部層高7米，總建筑面積15萬(wàn)。其中實(shí)際商業(yè)使用面積共12萬(wàn)。本案本案1、項(xiàng)目概述2、項(xiàng)目背景第一部分第一

2、部分雨花臺(tái)區(qū)賽虹橋街道位于南京主城西南，地處秦淮區(qū)、建鄴區(qū)、雨花臺(tái)區(qū)交界，緊鄰河西新區(qū)，是雨花臺(tái)區(qū)距離市中心最近的街道。轄區(qū)面積6.8平方公里,常住人口6萬(wàn)人,是雨花臺(tái)區(qū)商業(yè)最繁榮、城市化最快的地區(qū),是南京市主城南延的重要區(qū)域之一。目前，賽虹橋街道所轄的地塊，在開(kāi)發(fā)上亨受南京市舊城改造優(yōu)惠政策，在規(guī)劃優(yōu)先，費(fèi)用減免，高明政投入，拆遷保障，項(xiàng)目盈虧平衡等方面將亨受到最大的優(yōu)惠條件。賽虹橋街道賽虹橋街道雨花臺(tái)區(qū)的發(fā)展雨花臺(tái)區(qū)的發(fā)展雨花臺(tái)區(qū)位居南京市南郊，是一個(gè)由城郊向農(nóng)村伸延的典型城郊結(jié)合部地區(qū)。歷經(jīng)數(shù)次區(qū)劃調(diào)整至2002年，僅存面積134.6平方公里，并由原來(lái)的城郊區(qū)調(diào)整為主城區(qū)，失去部分發(fā)展空

3、間的同時(shí)換來(lái)了體制上的發(fā)展機(jī)遇，雨花臺(tái)區(qū)在新的體制框架下確立新的都市區(qū)發(fā)展目標(biāo)。南京的地位南京的地位南京南京 南京，是中國(guó)江蘇省省會(huì)和政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，長(zhǎng)江流域四大中心城市之一。南京的地位南京的地位 位于中國(guó)“t”字型兩大發(fā)展帶（東南沿海開(kāi)放帶和長(zhǎng)江流域經(jīng)濟(jì)帶）的交匯處，是華東地區(qū)重要的經(jīng)濟(jì)、金融、商貿(mào)中心。南京南京人口 : 607.23萬(wàn)人資料來(lái)源：廣州統(tǒng)計(jì)信息2000年城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)概況城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)概況第二部分：項(xiàng)目可行性論證第二部分：項(xiàng)目可行性論證定而后動(dòng)定而后動(dòng)第二部分第二部分一、市場(chǎng)調(diào)研一、市場(chǎng)調(diào)研二、市場(chǎng)定位策略二、市場(chǎng)定位策略三、產(chǎn)品建議三、產(chǎn)品建議四、市場(chǎng)推廣建議四、市場(chǎng)推廣

4、建議五、業(yè)態(tài)組合與招商要點(diǎn)五、業(yè)態(tài)組合與招商要點(diǎn)六、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析六、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析七、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)與防范七、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)與防范第二部分第二部分一、市場(chǎng)調(diào)研一、市場(chǎng)調(diào)研二、市場(chǎng)定位策略二、市場(chǎng)定位策略三、產(chǎn)品建議三、產(chǎn)品建議四、市場(chǎng)推廣建議四、市場(chǎng)推廣建議五、業(yè)態(tài)組合與招商要點(diǎn)五、業(yè)態(tài)組合與招商要點(diǎn)六、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析六、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析七、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)與防范七、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)與防范好的策劃離不開(kāi)前期調(diào)研，只有了解市場(chǎng)才能更好地做好市場(chǎng)。我們只有準(zhǔn)確的把握市場(chǎng)，創(chuàng)造出符合市場(chǎng)定位，滿足市場(chǎng)需求的產(chǎn)品，才能使我們的產(chǎn)品在激烈的競(jìng)爭(zhēng)浪潮中站穩(wěn)腳跟。我們對(duì)本案的定位有三種考慮：德盈國(guó)際時(shí)尚家居體驗(yàn)中心（家居、建材

5、、少量配套餐飲）德盈時(shí)尚生活mall（超市、百貨、餐飲、娛樂(lè)休閑等）德盈國(guó)際時(shí)尚生活中心（家居建材60%+社區(qū)生活mall40%）為使本項(xiàng)目符合市場(chǎng)需求，我司針對(duì)時(shí)尚生活mall與建材家居兩個(gè)方向，做出此次調(diào)研，并得出了一些我們對(duì)本項(xiàng)目的理解和建議，在此基礎(chǔ)上，希望與貴司能夠進(jìn)行切實(shí)的溝通和交流，建立穩(wěn)定的合作關(guān)系。調(diào)研說(shuō)明調(diào)研說(shuō)明調(diào)研對(duì)象調(diào)研對(duì)象競(jìng)爭(zhēng)者、成功同類(lèi)業(yè)者消費(fèi)者、目標(biāo)租戶同業(yè)業(yè)內(nèi)人士、公開(kāi)資料搜集樣本來(lái)源樣本來(lái)源調(diào)研方式調(diào)研方式數(shù)量（份）數(shù)量（份）金盛國(guó)際家居江東門(mén)廣場(chǎng)調(diào)研問(wèn)卷、拜訪30金陵裝飾城調(diào)研問(wèn)卷、拜訪30金潤(rùn)發(fā)龍江店調(diào)研問(wèn)卷、訪談30家樂(lè)福集慶門(mén)店調(diào)研問(wèn)卷、訪談30華潤(rùn)蘇

6、果應(yīng)天大街店調(diào)研問(wèn)卷、訪談50潤(rùn)泰市場(chǎng)調(diào)研問(wèn)卷、實(shí)地考察50龍江新城市廣場(chǎng)調(diào)研問(wèn)卷、實(shí)地考察80合 計(jì)300其中有效問(wèn)卷214調(diào)研方式與地點(diǎn)調(diào)研方式與地點(diǎn)南京市家居市場(chǎng)的分布南京市家居市場(chǎng)的分布家居建材市場(chǎng)分類(lèi)：家居建材市場(chǎng)分類(lèi)：l品牌專賣(mài)店l建材家居超市l(wèi)家居零售市場(chǎng)l專業(yè)細(xì)分市場(chǎng)l建材批發(fā)市場(chǎng)橋北建材家居市場(chǎng)群賽虹橋建材家居市場(chǎng)群卡子門(mén)江東門(mén)光華門(mén)南京同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)者（拜訪與考察）南京同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)者（拜訪與考察）金陵裝飾城金陵裝飾城經(jīng)營(yíng)各類(lèi)建筑裝飾材料，占地20萬(wàn)平方米，營(yíng)業(yè)面積達(dá)15萬(wàn)平方米，市場(chǎng)年銷(xiāo)售額達(dá)8億元，是華東地區(qū)超大規(guī)模建材市場(chǎng)之一。精品廳租金140元160元/月/平方。金盛國(guó)際家居金

7、盛國(guó)際家居( (江東門(mén)廣場(chǎng)江東門(mén)廣場(chǎng)) )總經(jīng)營(yíng)面積超過(guò)30萬(wàn)平方米，年交易額約50億元，是目前為止南京河西地區(qū)最大的綜合性家居賣(mài)場(chǎng)，輻射華東地區(qū)。精品廳租金140元200元/月/平方。金盛國(guó)際家居金盛國(guó)際家居( (大橋北路廣場(chǎng)大橋北路廣場(chǎng)) )占地180畝，建筑面積50萬(wàn)，是南京市唯一一家通過(guò)iso質(zhì)量管理體系認(rèn)證的家居賣(mài)場(chǎng)?，F(xiàn)有15家知名家裝公司如錦華，業(yè)之峰等進(jìn)駐組成了家裝聯(lián)盟。國(guó)美電器也已進(jìn)駐，其營(yíng)業(yè)面積達(dá)1萬(wàn)平方米。租金為3860元/月/平方。紅太陽(yáng)裝飾城紅太陽(yáng)裝飾城位于大橋北路，經(jīng)營(yíng)面積達(dá)80萬(wàn)平方米。經(jīng)營(yíng)各種裝飾建材的零售批發(fā)。租金為25-59元/月/平米。潤(rùn)泰綜合大市場(chǎng)潤(rùn)泰綜合

8、大市場(chǎng)占地約12萬(wàn)平方米，總建筑面積約13.5萬(wàn)平方米，經(jīng)營(yíng)業(yè)主達(dá)1300戶，是南京市最大的機(jī)電五金批發(fā)交易市場(chǎng)之一。租金：一樓40-70元/月/平方；二樓30-40元/月/平方；倉(cāng)庫(kù)20-30元/月/平方。業(yè)內(nèi)人士觀點(diǎn)業(yè)內(nèi)人士觀點(diǎn)調(diào)研對(duì)象：呂先生（南京某大型裝飾城招商總監(jiān)、發(fā)展總監(jiān)） 孫先生（南京某大型建材家居集團(tuán)招商部經(jīng)理） 祁先生（南京某家具城招商部經(jīng)理） 觀點(diǎn)：1、市場(chǎng)慣性擴(kuò)張還將持續(xù)，競(jìng)爭(zhēng)更加慘烈，不排除“最后的瘋狂” 上演， 但影響將趨弱化；2、市場(chǎng)淘汰速度進(jìn)一步加快，大批不能適應(yīng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的企業(yè)將被迫退出；3、轉(zhuǎn)型是未來(lái)不久眾多家居建材零售企業(yè)的首要選擇，混合業(yè)態(tài)很有可能逐漸成為市

9、場(chǎng) 中的發(fā)展方向和主流模式；4、新的經(jīng)營(yíng)形式將會(huì)不斷出現(xiàn)，經(jīng)營(yíng)創(chuàng)新將成為商家共同追求的目標(biāo)；5、在同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)日益嚴(yán)重的情況下，競(jìng)爭(zhēng)的焦點(diǎn)將轉(zhuǎn)向增值服務(wù)；6、在爭(zhēng)奪市場(chǎng)份額的背后，是對(duì)消費(fèi)者的爭(zhēng)奪，終端制勝將成為行業(yè)的共識(shí)。對(duì)市場(chǎng)和消費(fèi)者 的研究將更加廣泛和深入。對(duì)本項(xiàng)目的建議：根據(jù)本項(xiàng)目連接主城區(qū)和寧南地區(qū)咽喉要道的獨(dú)特區(qū)位和12萬(wàn)平米的體量，并準(zhǔn)備長(zhǎng)期持有等特征，建議本項(xiàng)目可定位為大型生活mall。具體商業(yè)構(gòu)成可由大型超市、電器賣(mài)場(chǎng)、家居賣(mài)場(chǎng)、影城、ktv、大型餐飲等主力店為主，輔以時(shí)尚服飾、名品折扣、兒童用品、品牌餐飲、文體用品、休閑娛樂(lè)以及生活配套的銀行、郵局、藥店、電信營(yíng)業(yè)廳、便利店等

10、組成。以吸引項(xiàng)目周邊眾多新老小區(qū)和江寧地區(qū)的不同消費(fèi)人群的消費(fèi)需求。業(yè)內(nèi)人士觀點(diǎn)業(yè)內(nèi)人士觀點(diǎn)南京地區(qū)目標(biāo)消費(fèi)者調(diào)研南京地區(qū)目標(biāo)消費(fèi)者調(diào)研被訪者基本信息：南京地區(qū)目標(biāo)消費(fèi)者調(diào)研南京地區(qū)目標(biāo)消費(fèi)者調(diào)研南京地區(qū)目標(biāo)消費(fèi)者調(diào)研南京地區(qū)目標(biāo)消費(fèi)者調(diào)研消費(fèi)者對(duì)目前南京建材市場(chǎng)的印象消費(fèi)者對(duì)目前南京建材市場(chǎng)的印象比較規(guī)范，消費(fèi)放心，質(zhì)量有保障14%專業(yè)的集中消費(fèi)場(chǎng)所，選擇多，能夠享受到市場(chǎng)提供的服務(wù)46%商家與品牌良莠不齊，大同小異，消費(fèi)者權(quán)益不能得到充分保障11%貨比三家，有的好，有的差29%家居建材市場(chǎng)現(xiàn)狀家居建材市場(chǎng)現(xiàn)狀l總體供應(yīng)量大，已經(jīng)達(dá)到300萬(wàn)平米，未來(lái)還將有更多進(jìn)入者。l分布密集，形成了較強(qiáng)

11、的區(qū)域影響力。業(yè)態(tài)正在由單一向多元發(fā)展，專業(yè)氛圍較成熟。l面積大 ，近年來(lái)，建材家居市場(chǎng)從家具店（鋪）發(fā)展到了家居廣場(chǎng)，營(yíng)業(yè)面積和規(guī)模上升了幾個(gè)檔次，商廈豪華、設(shè)施現(xiàn)代化，為購(gòu)買(mǎi)者和參觀者提供了一個(gè)愉快舒適輕松的環(huán)境。l消費(fèi)群逐漸多元化。各個(gè)家居市場(chǎng)拉開(kāi)定位與檔次，面向不同的消費(fèi)人群。l建材家居市場(chǎng)普遍形象不佳。家居建材市場(chǎng)前景預(yù)測(cè)家居建材市場(chǎng)前景預(yù)測(cè)l從調(diào)研數(shù)據(jù)看來(lái)，目前南京人房屋二次裝修的頻率非常低，建材市場(chǎng)的主要消費(fèi)者集中在新購(gòu)房人群。由此看來(lái)，建材市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有很強(qiáng)的依賴性。目前，南京總?cè)丝冢ê鲃?dòng)）為620萬(wàn)，按照最終達(dá)到戶均1.5套的標(biāo)準(zhǔn)，南京還需建設(shè)70萬(wàn)套，按照每年8.8萬(wàn)

12、套的成交量，8年后房地產(chǎn)市場(chǎng)即將極度萎縮，因此，8年后，家裝市場(chǎng)也會(huì)相應(yīng)萎縮。l從西方社會(huì)家居市場(chǎng)成熟的發(fā)展模式來(lái)看，建材超市與家居廣場(chǎng)更符合消費(fèi)者需要，隨著百安居、宜家等在中國(guó)的發(fā)展，未來(lái)的家居建材市場(chǎng)必然走上同樣的道路。根據(jù)我司調(diào)研顯示，商業(yè)用戶對(duì)項(xiàng)目的預(yù)期與需求主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面： （1）賽虹橋地區(qū)建材市場(chǎng)開(kāi)發(fā)量過(guò)大，商業(yè)用戶對(duì)該區(qū)域的建材市場(chǎng)呈現(xiàn)觀望態(tài)度，特別是大型的建材批發(fā)市場(chǎng)。 （2）由于城市規(guī)模的擴(kuò)大，舊城改造的啟動(dòng)，城南成為南京最后一塊待開(kāi)發(fā)的區(qū)域，消費(fèi)者對(duì)城南未來(lái)發(fā)展信心比較強(qiáng)。 （3）主城區(qū)商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈、四大商業(yè)中心外開(kāi)始呼喚新的商業(yè)中心。 （4）租金、經(jīng)營(yíng)位置仍是商業(yè)

13、用戶關(guān)注的焦點(diǎn)。目標(biāo)租戶調(diào)研（訪談、拜訪）目標(biāo)租戶調(diào)研（訪談、拜訪）國(guó)內(nèi)成功同類(lèi)業(yè)者調(diào)研（上海）國(guó)內(nèi)成功同類(lèi)業(yè)者調(diào)研（上海）項(xiàng)目位于上海新的市級(jí)商業(yè)副中心五角場(chǎng)，總建筑面積34萬(wàn)平方米，其中商業(yè)面積26萬(wàn)平方米，是上海迄今為止體量最大、業(yè)態(tài)最齊全、商業(yè)氛圍最濃厚、商業(yè)設(shè)施最完備的商業(yè)項(xiàng)目，引入沃爾瑪、巴黎春天百貨、hola家居、萬(wàn)達(dá)國(guó)際影城、新華書(shū)城、黃金珠寶城、第一食品廣場(chǎng)、寶大祥青少年兒童購(gòu)物中心、大歌星ktv、萬(wàn)達(dá)城中城等10家主力店。 2006年12月開(kāi)業(yè)，經(jīng)營(yíng)模式以租賃為主，扣點(diǎn)為輔，優(yōu)質(zhì)商戶可獲得一定的免租期。物業(yè)的商業(yè)部分沒(méi)有進(jìn)行銷(xiāo)售，寫(xiě)字樓和酒店部分也只有部分銷(xiāo)售而已。目前租金

14、在37元/平米/天。至目前為止，整場(chǎng)招商完成率達(dá)100%，租戶普遍反映較好，我方前往調(diào)研，恰逢下雨天氣，但人氣依然火爆，市民普遍認(rèn)為一站式購(gòu)物是他們選擇來(lái)此的最大原因。萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，上海五角場(chǎng)店萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，上海五角場(chǎng)店百聯(lián)又一城,是由百聯(lián)集團(tuán)全額投資的大型都市型購(gòu)物中心。項(xiàng)目坐落于江灣五角場(chǎng)市級(jí)副中心商業(yè)商務(wù)核心地帶、凇滬路與翔殷路交匯處，面積約13萬(wàn)方。為都市菁英和工薪人士度身打造的百聯(lián)又一城購(gòu)物中心是一個(gè)地面9層加地下3層的大型都市風(fēng)情的購(gòu)物中心。與旁邊的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)相比，又一城在定位上有一定的錯(cuò)位。又一城目前采取純扣點(diǎn)模式，統(tǒng)一收銀（健身和電玩、運(yùn)動(dòng)采取租金，2.13元/平米/天）。該物業(yè)完全自持

15、，沒(méi)有進(jìn)行售賣(mài)。消費(fèi)者普遍認(rèn)為又一城是工薪階級(jí)購(gòu)物的理想去處。目前招商已完成90%，餐飲區(qū)還未開(kāi)放，但國(guó)際幾大連鎖餐飲品牌已入駐。百聯(lián)集團(tuán)，又一城百聯(lián)集團(tuán)，又一城 該項(xiàng)目面積18萬(wàn)平方米，共建7層樓面，1000多輛車(chē)位的大型停車(chē)庫(kù)以及其他先進(jìn)的商業(yè)設(shè)備和設(shè)施。此外，還擁有美食街、咖啡館、茗茶、兒童游戲場(chǎng)等特色配備設(shè)施。商場(chǎng)匯聚2000多個(gè)中外家具、建材品牌現(xiàn)場(chǎng)直銷(xiāo)，集家飾、設(shè)計(jì)、裝修、婚慶、家電、休閑、餐飲、娛樂(lè)等為一體，搭建起“一站式購(gòu)物，八小時(shí)置家”的服務(wù)平臺(tái)。 賣(mài)場(chǎng)獨(dú)有的1:1的實(shí)景樣板房凸顯海內(nèi)外設(shè)計(jì)師對(duì)于空間獨(dú)特的見(jiàn)解，張顯個(gè)人獨(dú)有的氣質(zhì)，揮灑個(gè)性與才華。提供消費(fèi)者體驗(yàn)式購(gòu)物享受。紅

16、星美凱龍全球家居生活館（汶水店）紅星美凱龍全球家居生活館（汶水店）消費(fèi)者普遍認(rèn)為買(mǎi)家居到紅星方便，完善的配套是該案的成功關(guān)鍵，兒童樂(lè)園、蘇寧電器、 美食天地等區(qū)位合理，動(dòng)線順暢，頂樓設(shè)置的婚購(gòu)專區(qū)，美容美發(fā)、喜物、攝影等一條龍服務(wù)，凸顯一站式家居生活體驗(yàn)之本色。07年4月開(kāi)業(yè)，物業(yè)完全自持，沒(méi)有進(jìn)行售賣(mài)。百聯(lián)中環(huán)是集購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)為一體的超大型、現(xiàn)代化消費(fèi)場(chǎng)所。位于上海市普陀區(qū)，滬寧高速公路與真北路中環(huán)線交匯處，東臨真北路和中環(huán)線，西倚真光路，南與麥德龍和百安居毗鄰，北靠曹安路和滬寧高速公路，并與梅川路歐亞商業(yè)休閑街相望，屬于真北商貿(mào)群和真光商業(yè)中心范圍。項(xiàng)目占地10萬(wàn)平方米，建筑面積

17、43萬(wàn)平方米。其中商業(yè)建筑面積25萬(wàn)平方米，主樓a區(qū)為20萬(wàn)平方米，東西半球c區(qū)為5萬(wàn)平方米。 本項(xiàng)目為上海又一社區(qū)生活茂最好的例證，合理的招商政策是本案成功的關(guān)鍵，生活配套、服務(wù)、購(gòu)物、家居、餐飲，應(yīng)有盡有，很多周?chē)幼〉氖忻瘢矚g在百聯(lián)中環(huán)中徒步鍛煉身體，百聯(lián)中環(huán)不但是一個(gè)多樣化的社區(qū)購(gòu)物茂，也是一個(gè)為社區(qū)居民帶來(lái)交流的便捷之地。目前采取以扣點(diǎn)為主，租金為輔的形式，并逐漸轉(zhuǎn)為全部租賃形式。平均租金約6元/天/。百聯(lián)集團(tuán)，百聯(lián)中環(huán)百聯(lián)集團(tuán)，百聯(lián)中環(huán)（按建筑面積）上海大型商業(yè)中心業(yè)態(tài)組合上海大型商業(yè)中心業(yè)態(tài)組合上海大型商業(yè)中心業(yè)態(tài)分布上海大型商業(yè)中心業(yè)態(tài)分布（按建筑面積）公開(kāi)資料收集公開(kāi)資料收

18、集l 2006年全市完成地區(qū)生產(chǎn)總值2774億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)15.1%。人均地區(qū)生產(chǎn)總值39379元（按常住人口計(jì)算），增長(zhǎng)10.9%。l全年居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)為101.7，比上年上漲1.7%。其中，食品類(lèi)上漲3.8%，煙酒及用品類(lèi)上漲0.1%，衣著類(lèi)上漲2.0%，家庭設(shè)備用品及維修服務(wù)類(lèi)上漲2.0%，娛樂(lè)教育文化用品及服務(wù)類(lèi)上漲1.8%，居住類(lèi)上漲4.1%；醫(yī)療保健及個(gè)人用品類(lèi)下降3.4%，交通通訊類(lèi)下降1.8%。l2007年城市居民人均可支配收入為20317.17元，同比增長(zhǎng)15.8%。l 人均住房面積26平方米，06年住宅竣工面積816.85萬(wàn)平方米。l 商品房售價(jià)大幅上漲

19、，2007年，全市共成交商品住宅90796套，較上年增長(zhǎng)8825套，增幅10.8%。相關(guān)數(shù)據(jù)分析相關(guān)數(shù)據(jù)分析l 國(guó)家政策及土地的不可再生性導(dǎo)致了開(kāi)發(fā)成本上升，房?jī)r(jià)不斷上漲，高檔住宅大量涌現(xiàn)，從而加大了對(duì)高端家居產(chǎn)品的需求。l 過(guò)高的房?jī)r(jià)勢(shì)必壓縮許多普通市民裝修的空間，造成市場(chǎng)兩極分化明顯。l 團(tuán)購(gòu)營(yíng)銷(xiāo)成為家居市場(chǎng)的亮點(diǎn)。對(duì)廠家和商家來(lái)講，在微利中獲取了大額的訂單；對(duì)于消費(fèi)者來(lái)講，降低了裝修成本，獲得了實(shí)惠。 l 體驗(yàn)式營(yíng)銷(xiāo)逐步成為新趨勢(shì)。體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)成為繼知識(shí)經(jīng)濟(jì)和服務(wù)經(jīng)濟(jì)之后的一種新的經(jīng)濟(jì)模式。這種消費(fèi)模式，拉近了市場(chǎng)與消費(fèi)者的距離。 對(duì)家居市場(chǎng)的影響對(duì)家居市場(chǎng)的影響 作為南京市的“三大貿(mào)易

20、區(qū)”和“四大特色市場(chǎng)”之一的賽虹橋地區(qū)建材市場(chǎng)群，是華東地區(qū)裝飾建筑材料最大的集散地和中轉(zhuǎn)站。來(lái)自全國(guó)近30個(gè)省、市的廠家、商場(chǎng)在此經(jīng)營(yíng)。市場(chǎng)內(nèi)經(jīng)營(yíng)品種齊全，木建材、油漆、鋁型材、五金、陶瓷等已成為南京及周邊城市市場(chǎng)批發(fā)源頭。 賽虹橋地區(qū)建材家居市場(chǎng)群占地面積2.2平方公里（北起銀橋市場(chǎng)、南至小行鐵路橋、西到拖板橋，東達(dá)長(zhǎng)虹南路）?，F(xiàn)有跨世紀(jì)裝飾城、賽虹橋建材商城、長(zhǎng)江裝飾城、寶磊裝飾城、億源裝飾城、西郊物資商城、恒宇裝飾城、海濤裝飾城等幾十家大型專業(yè)市場(chǎng)，總占地面積150280平方米；建筑面積134190平方米；經(jīng)營(yíng)戶戶數(shù)600多戶；年銷(xiāo)售額20億元。區(qū)域內(nèi)家居建材市場(chǎng)區(qū)域內(nèi)家居建材市場(chǎng)項(xiàng)目

21、區(qū)位發(fā)展規(guī)劃項(xiàng)目區(qū)位發(fā)展規(guī)劃西營(yíng)村、北西營(yíng)村舊城改造項(xiàng)目位于賽虹橋立交東南部，屬于南京市舊城改造重點(diǎn)項(xiàng)目（本項(xiàng)目為其中一部分）。項(xiàng)目占地面積276.6畝，分為a，b兩塊，依托賽虹橋立交得天獨(dú)厚的區(qū)位交通優(yōu)勢(shì)和亨譽(yù)60多年盛名的建材市場(chǎng)基礎(chǔ)，以商貿(mào)業(yè)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主，建設(shè)城南首屈一指的高檔住宅和精品商貿(mào)區(qū)。地塊周邊交通規(guī)劃地塊周邊交通規(guī)劃鐵路線三條：京滬高速鐵路、滬漢蓉鐵路、寧蕪鐵路。公路線四條：繞城公路、機(jī)場(chǎng)高速公路、寧溧路、寧蕪路，由快速路、主干道、次干道、支路組成，其中寧溧路、寧蕪路兼有城市道路功能，。規(guī)劃五年內(nèi)寧蕪鐵路南遷，在原有基礎(chǔ)上改建地鐵8號(hào)線。項(xiàng)目周邊發(fā)展規(guī)劃項(xiàng)目周邊發(fā)展規(guī)劃08

22、08年區(qū)域工程規(guī)劃年區(qū)域工程規(guī)劃0808年區(qū)域工程規(guī)劃年區(qū)域工程規(guī)劃租戶對(duì)本項(xiàng)目的看法（拜訪、訪談）租戶對(duì)本項(xiàng)目的看法（拜訪、訪談）調(diào)查顯示，針對(duì)本項(xiàng)目，商業(yè)租戶對(duì)其開(kāi)發(fā)的看法主要表現(xiàn)在以下幾方面： （1）健康、休閑、娛樂(lè)、一體化、差異化是本項(xiàng)目應(yīng)該關(guān)注的經(jīng)營(yíng)理念。 （2）解決良好的經(jīng)營(yíng)環(huán)境、業(yè)態(tài)組合、市場(chǎng)培育等問(wèn)題，利用地段、專業(yè)品牌等優(yōu)勢(shì)，倡導(dǎo)全新的購(gòu)物理念，吸引租戶和消費(fèi)者。租戶對(duì)本項(xiàng)目的定位建議租戶對(duì)本項(xiàng)目的定位建議調(diào)查顯示，消費(fèi)者對(duì)本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的看法主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：（1）地處河西與主城區(qū)之間，區(qū)域內(nèi)消費(fèi)有真空，消費(fèi)者期望能夠在較近的地方擁有完善的商業(yè)配套以及優(yōu)雅、舒適的購(gòu)物環(huán)境

23、。（2）南京的商業(yè)亟需升級(jí)，專業(yè)化、主題化、注重購(gòu)物環(huán)境與商品品質(zhì)的消費(fèi)中心受到市民的關(guān)注。消費(fèi)者對(duì)本項(xiàng)目的看法（問(wèn)卷、訪談）消費(fèi)者對(duì)本項(xiàng)目的看法（問(wèn)卷、訪談）消費(fèi)者對(duì)本項(xiàng)目的定位建議消費(fèi)者對(duì)本項(xiàng)目的定位建議南京市商業(yè)情況調(diào)研南京市商業(yè)情況調(diào)研u新街口名副其實(shí)的黃金寶地 新街口商業(yè)街區(qū)，這個(gè)不足1平方公里的“彈丸之地”，集合了新百、中央、大洋、東方、萊迪等各種類(lèi)型集中商業(yè)。u湖南路最繁華的商業(yè)街全長(zhǎng)1100米的湖南路上共有各類(lèi)商店238家，集商貿(mào)、金融、飲食服務(wù)、文化娛樂(lè)和休閑旅游為一體，成為南京商業(yè)消費(fèi)的又一重地。u夫子廟文化、民俗與商業(yè)的結(jié)合著名的旅游景點(diǎn)，是外地人來(lái)寧必去的一處場(chǎng)所，商業(yè)

24、以中低檔為主，其中夫子廟大市場(chǎng)是南京小商品批發(fā)市場(chǎng)的龍頭。u 中央門(mén)大型批發(fā)市場(chǎng)云集該商圈包括建寧路兩側(cè)大約3平方公里的狹長(zhǎng)區(qū)域，聚集著10多個(gè)大型批發(fā)市場(chǎng)，是普通市民淘中低價(jià)商品的與外地人批發(fā)的主要群落。南京市商業(yè)情況調(diào)研南京市商業(yè)情況調(diào)研2002年至今歷年商業(yè)項(xiàng)目上市、銷(xiāo)售情況對(duì)比年至今歷年商業(yè)項(xiàng)目上市、銷(xiāo)售情況對(duì)比 2007年，四大商業(yè)中心你追我趕，形成了湖南路比肩新街口、中央門(mén)追趕湖南路、夫子廟以旅游和傳統(tǒng)商品與其他三個(gè)商業(yè)區(qū)功能區(qū)別開(kāi)來(lái)的格局。造成這種變化的原因是：三個(gè)以購(gòu)物為主的商業(yè)區(qū)功能性日益豐富，一方面商品品種和檔次拉伸，服務(wù)餐飲等休閑場(chǎng)所增多，在各個(gè)商業(yè)區(qū)均可滿足從小商品到商

25、品大件的各種需求，同時(shí)由于大型連鎖企業(yè)和高檔品牌的擴(kuò)張，在各個(gè)商業(yè)區(qū)顧客享受到的價(jià)格和服務(wù)一致，客觀上分散了消費(fèi)的集中度。南京商業(yè)租金情況南京商業(yè)租金情況賣(mài)場(chǎng)賣(mài)場(chǎng)租金情況租金情況萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)一層商鋪銷(xiāo)售價(jià)格為4000050000元/平米；二、三層為沃爾瑪賣(mài)場(chǎng)，租金約為8元/天/平米。金潤(rùn)發(fā)丹鳳街賣(mài)場(chǎng)金潤(rùn)發(fā)丹鳳街賣(mài)場(chǎng)金潤(rùn)發(fā)自購(gòu)物業(yè)，其中一層商鋪，金潤(rùn)發(fā)對(duì)外出租，租金約為8元/平米/天；二、三層為金潤(rùn)發(fā)賣(mài)場(chǎng)，由其同盟公司大潤(rùn)發(fā)進(jìn)行管理。賣(mài)場(chǎng)提供購(gòu)物滿50元，免費(fèi)停車(chē)2小時(shí)服務(wù)。好又多長(zhǎng)樂(lè)路賣(mài)場(chǎng)好又多長(zhǎng)樂(lè)路賣(mài)場(chǎng)一層為商鋪，好又多對(duì)外租金約為5-6元/平米/天；二、三層為好又多賣(mài)場(chǎng)，對(duì)外采用進(jìn)場(chǎng)費(fèi)

26、及銷(xiāo)售返點(diǎn)的經(jīng)濟(jì)模式。另外，該賣(mài)場(chǎng)共有室內(nèi)停車(chē)位約160個(gè)，對(duì)外免費(fèi)使用。家樂(lè)福家樂(lè)福大行宮店對(duì)外租金約為3元/平米/天，大橋店對(duì)外租金約為9元/平米/天，集慶門(mén)店對(duì)外租金約為5元/平米/天。新城市廣場(chǎng)新城市廣場(chǎng)（金潤(rùn)發(fā)龍江賣(mài)場(chǎng)）（金潤(rùn)發(fā)龍江賣(mài)場(chǎng)）金潤(rùn)發(fā)超市一樓購(gòu)物中心租金在金潤(rùn)發(fā)超市一樓購(gòu)物中心租金在600元元/月月/平方左右，新城市廣場(chǎng)負(fù)一層租金平方左右，新城市廣場(chǎng)負(fù)一層租金在在80元元/月月/平方左右。流行街區(qū)二樓租金現(xiàn)平方左右。流行街區(qū)二樓租金現(xiàn)170元元/月月/平米左右，三樓現(xiàn)平米左右，三樓現(xiàn)140元元/月月/平方左右。四樓現(xiàn)平方左右。四樓現(xiàn)110元元/月月/平方左右。平方左右。河西

27、門(mén)面房租金情況河西門(mén)面房租金情況街道街道日租金（元日租金（元/）定淮門(mén)大街4.15草場(chǎng)門(mén)大街4.89清涼門(mén)大街2.52漢中門(mén)大街3.65北圩路3.28鳳凰西街2.56水西門(mén)大街2.74南湖商業(yè)街4.96集慶門(mén)大街集慶門(mén)大街1.88江東北路2.17本案商業(yè)輻射范圍本案商業(yè)輻射范圍u第一商圈半徑3公里內(nèi)，包含寧南居住區(qū)與河西新城居住人口40萬(wàn)。u第二商圈覆蓋江寧、城東、高架附近居民，居住人口超過(guò)100萬(wàn)，隨著近幾年城南板塊的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，居住人口將迅速倍增，有望超過(guò)150萬(wàn)。u第三商圈包括南京其他區(qū)域與一小時(shí)都市圈。日以千計(jì)的外地消費(fèi)人群，由寧蕪高速來(lái)寧消費(fèi)人群，通常前往中華門(mén)，夫子廟一帶，本案商業(yè)

28、的建成，將有效截留這一部分消費(fèi)人群。第二部分第二部分一、市場(chǎng)調(diào)研一、市場(chǎng)調(diào)研二、市場(chǎng)定位策略二、市場(chǎng)定位策略三、產(chǎn)品建議三、產(chǎn)品建議四、市場(chǎng)推廣建議四、市場(chǎng)推廣建議五、業(yè)態(tài)組合與招商要點(diǎn)五、業(yè)態(tài)組合與招商要點(diǎn)六、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析六、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析七、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)與防范七、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)與防范第二部分第二部分一、市場(chǎng)調(diào)研一、市場(chǎng)調(diào)研二、市場(chǎng)定位策略二、市場(chǎng)定位策略三、產(chǎn)品建議三、產(chǎn)品建議四、市場(chǎng)推廣建議四、市場(chǎng)推廣建議五、業(yè)態(tài)組合與招商要點(diǎn)五、業(yè)態(tài)組合與招商要點(diǎn)六、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析六、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析七、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)與防范七、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)與防范本案本案swotswot分析分析s s（優(yōu)勢(shì)）：（優(yōu)勢(shì)）：1、目前城

29、南沒(méi)有可與之競(jìng)爭(zhēng)的商業(yè)項(xiàng)目，賽虹橋地區(qū)的業(yè)態(tài)單一，本案一站式的shopping mall業(yè)態(tài)在城南地區(qū)具有超前性。2、城南市場(chǎng)需要一個(gè)大型商業(yè)中心，以釋放積聚的消費(fèi)力量。3、商鋪的租售需求量市場(chǎng)看好，潛力較大。4、開(kāi)發(fā)商持有的計(jì)劃有利于本項(xiàng)目商業(yè)的健康發(fā)展。5、政府的支持6、項(xiàng)目位于城市交通樞紐旁，交通便利，擴(kuò)大項(xiàng)目輻射半徑。ww（劣勢(shì)）（劣勢(shì)）1、在日常消費(fèi)上對(duì)主城區(qū)商業(yè)中心依賴性比較強(qiáng)。2、 區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展業(yè)態(tài)單一、落后，缺乏中高端商業(yè)業(yè)態(tài)。3、區(qū)域環(huán)境目前形象較差。0 0（機(jī)會(huì)）：（機(jī)會(huì)）：1、區(qū)域內(nèi)缺少大型商業(yè)項(xiàng)目，消費(fèi)力量無(wú)法釋放。2、城南需要規(guī)范化、品牌化的商業(yè)中心。3、城南需要有

30、一定檔次的商業(yè)業(yè)態(tài)出現(xiàn)，與區(qū)域中心地位相符。4、房地產(chǎn)正處于快速發(fā)展期，對(duì)本項(xiàng)目的建設(shè)和經(jīng)營(yíng)起到一定的支撐作用。5、城南需要一張屬于自己的城市名片。t t（威脅）：（威脅）：1、區(qū)域內(nèi)缺乏商業(yè)氛圍，需要對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行前期培育。2、主城大型商業(yè)中心的消費(fèi)分流。本項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)的可能性本項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)的可能性物業(yè)類(lèi)物業(yè)類(lèi)型型建材專業(yè)市場(chǎng)建材專業(yè)市場(chǎng)shoppingshopping mall mallshopping mall +shopping mall +建材市場(chǎng)建材市場(chǎng)發(fā)展前景賽虹橋超大規(guī)模建材市場(chǎng)社區(qū)生活中心24小時(shí)全生活中心南京商業(yè)副中心優(yōu)勢(shì)1、良好的建材市場(chǎng)環(huán)境，可迅速招商那個(gè)結(jié)束，并滿場(chǎng)開(kāi)業(yè)；

31、2、前8年市場(chǎng)需求依然很大。1、人氣旺；2、租金遞增最快；3、商業(yè)業(yè)態(tài)豐富；4、目前項(xiàng)目周邊3公里內(nèi)無(wú)大型商業(yè)配套，無(wú)競(jìng)爭(zhēng)，通過(guò)高架可快速輻射江寧及城東部分區(qū)域；5、城南住宅區(qū)的建設(shè)，大量人口擁有龐大的消費(fèi)潛力。6、物業(yè)增值最快；7、時(shí)間越長(zhǎng)，生命力越強(qiáng)，不受住宅開(kāi)發(fā)影響；8、主力店基本確定，招商成功一半；9、租戶選擇面較大，招商難度較小1、人氣較旺；2、租金遞增較快；3、商業(yè)業(yè)態(tài)豐富，形象較佳；4、既符合區(qū)域傳統(tǒng)業(yè)態(tài)，又為新興居住人口提供一定的消費(fèi)場(chǎng)所。劣勢(shì)1、對(duì)周邊住宅品質(zhì)造成影響。2、人氣淡、租金遞增慢，物業(yè)增值速度慢；1、商業(yè)氛圍不強(qiáng)，需要有號(hào)召力的主力店與極強(qiáng)的宣傳。2、周邊環(huán)境較差

32、，需要時(shí)間培育。1、由于兩大類(lèi)商業(yè)的組合，且在同一幢樓內(nèi)，商業(yè)形象容易混亂；2、周邊環(huán)境較差，需要時(shí)間培育，對(duì)物業(yè)的形象建立有一定的挑戰(zhàn)?？尚行詫I(yè)定位較強(qiáng)，未來(lái)有風(fēng)險(xiǎn)，不利于物業(yè)持有，第三選擇持有型物業(yè)的通常選擇也是本案定位的最佳選擇第二選擇項(xiàng)目市場(chǎng)定位項(xiàng)目市場(chǎng)定位消費(fèi)力消費(fèi)群體輻射范圍數(shù)量 檔 次 區(qū) 域 購(gòu) 買(mǎi) 力區(qū)域形象一 站 式 消 費(fèi)品牌店的存在價(jià)值行 業(yè) 多 樣 化一次購(gòu)足信任品牌商品購(gòu)物 娛樂(lè)/休閑/團(tuán)聚 區(qū) 位交 通 消費(fèi)行為 規(guī) 模 商戶組合 發(fā)展商 項(xiàng)目市場(chǎng)定位項(xiàng)目市場(chǎng)定位擴(kuò)大輻射范圍 交 通 規(guī)避直接競(jìng)爭(zhēng) 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手項(xiàng)目與周邊物業(yè)互補(bǔ)檔次商圈輻射范圍擴(kuò)至合肥、馬鞍山商業(yè)“

33、聚核”區(qū) 區(qū) 位 發(fā) 展 商 品牌、實(shí)力、經(jīng)驗(yàn)綜合性 城南第一消費(fèi)中心城南中心區(qū) 區(qū)域消費(fèi)力量強(qiáng)大 大型住宅區(qū)功能內(nèi)涵經(jīng)營(yíng)特色“other life , “other life , 南京又一城南京又一城” -尋找自我的生活體驗(yàn)式購(gòu)物場(chǎng)所尋找自我的生活體驗(yàn)式購(gòu)物場(chǎng)所本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)主題的塑造，重點(diǎn)在于強(qiáng)調(diào)體現(xiàn)消費(fèi)者個(gè)性、品位，一站式的購(gòu)物場(chǎng)所，這是對(duì)于客戶需求的細(xì)化以及購(gòu)物習(xí)慣的精確定位，然后通過(guò)產(chǎn)品組合與互動(dòng)達(dá)到提升品牌，促進(jìn)銷(xiāo)售的作用。項(xiàng)目主題定位項(xiàng)目主題定位整體功能面積分配整體功能面積分配（按建筑面積）經(jīng)營(yíng)商戶定位經(jīng)營(yíng)商戶定位l具有一定品牌號(hào)召力、在市場(chǎng)上有一定市場(chǎng)占有率的品牌連鎖 l所經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品

34、的檔次要與本項(xiàng)目定位相匹配 l在一定程度上是為了充分展示自己的品牌，與本項(xiàng)目產(chǎn)生互補(bǔ)、互動(dòng)，不是單純從獲利角度考慮的商戶 l具備相當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)潛力，急于提高自己的品牌形象，能承受一定的租金壓力 l較高端的知名品牌，租金較低，但可提升本項(xiàng)目的品牌形象，聚集商氣 消費(fèi)人群定位消費(fèi)人群定位 寧南片區(qū)與河西新城的居住人口 城南邊緣居住區(qū)追求消費(fèi)環(huán)境的中高端人士 通過(guò)高架到達(dá)本項(xiàng)目的江寧及城東居民 蘇皖交界區(qū)域來(lái)寧消費(fèi)人群，如馬鞍山、合肥、蕪湖等，為不 可忽視的群體業(yè)態(tài)定位業(yè)態(tài)定位1、根據(jù)本項(xiàng)目的區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀及南京的商業(yè)情況，并參照上海同類(lèi)項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位。2、根據(jù)人均消費(fèi)支出比例，日常生活百貨支出占支出總數(shù)的

35、第一位，服裝與餐飲緊隨其后。3、根據(jù)目前南京市場(chǎng)狀況，大型超市與餐飲人氣最旺，休閑娛樂(lè)與服裝專賣(mài)店其次。業(yè)態(tài)選擇的依據(jù)：業(yè)態(tài)選擇的依據(jù)：第二部分第二部分一、市場(chǎng)調(diào)研一、市場(chǎng)調(diào)研二、市場(chǎng)定位策略二、市場(chǎng)定位策略三、產(chǎn)品建議三、產(chǎn)品建議四、市場(chǎng)推廣建議四、市場(chǎng)推廣建議五、業(yè)態(tài)組合與招商要點(diǎn)五、業(yè)態(tài)組合與招商要點(diǎn)六、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析六、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析七、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)與防范七、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)與防范第二部分第二部分一、市場(chǎng)調(diào)研一、市場(chǎng)調(diào)研二、市場(chǎng)定位策略二、市場(chǎng)定位策略三、產(chǎn)品建議三、產(chǎn)品建議四、市場(chǎng)推廣建議四、市場(chǎng)推廣建議五、業(yè)態(tài)組合與招商要點(diǎn)五、業(yè)態(tài)組合與招商要點(diǎn)六、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析六、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析七、

36、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)與防范七、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)與防范項(xiàng)目設(shè)計(jì)的主題定位項(xiàng)目設(shè)計(jì)的主題定位l首先，項(xiàng)目定位為全新的體驗(yàn)式生活休閑消費(fèi)中心，包含超市賣(mài)場(chǎng)、品牌連鎖、專賣(mài)店、休閑娛樂(lè)、餐飲、影院、家居等多種業(yè)態(tài)，目的是打造城南首個(gè)一站式商業(yè)中心。l其次，招商意向商戶的品牌經(jīng)營(yíng)定位將以中檔為主，符合城南生活中心的消費(fèi)水平，總體上與本項(xiàng)目定位保持一致。l第三，本項(xiàng)目招商主體上以大眾知名品牌為主，帶動(dòng)人氣，同時(shí)輔以部分還未進(jìn)入南京市場(chǎng)的中高檔品牌，在商品內(nèi)容上形成了同質(zhì)互補(bǔ)。 l第四，為了保證本項(xiàng)目作為物業(yè)的整體性，我們需要打造一個(gè)能夠面對(duì)消費(fèi)者的共同的消費(fèi)理念other life, other style,城南商業(yè)又一城。

37、 規(guī)劃設(shè)計(jì)建議規(guī)劃設(shè)計(jì)建議1、作為標(biāo)志性的建筑，要有一定的高度，外立面一定要設(shè)計(jì)新穎、時(shí)尚感，以吸引消費(fèi)者，同時(shí)為項(xiàng)目做免費(fèi)的形象廣告。 規(guī)劃設(shè)計(jì)建議規(guī)劃設(shè)計(jì)建議2、通過(guò)交通設(shè)計(jì)帶動(dòng)人氣，如在項(xiàng)目門(mén)口設(shè)立大型公交車(chē)站、地鐵站；同時(shí)對(duì)多個(gè)樓層直接導(dǎo)入人流，使顧客對(duì)較多樓層感覺(jué)像地面層一樣，從而提高各樓層租金收益水平。如香港又一城項(xiàng)目五個(gè)樓層直接導(dǎo)入人流，使得各樓層租金水平基本相等，可謂經(jīng)典案例。規(guī)劃設(shè)計(jì)建議規(guī)劃設(shè)計(jì)建議3、中庭是垂直交通組織的關(guān)鍵點(diǎn)，是步行空間序列的高潮，這里人流量集中，流量大，最有可能鼓勵(lì)層間運(yùn)動(dòng)。mall內(nèi)一般至少有3個(gè)以上的公共空間中庭用以進(jìn)行各類(lèi)節(jié)慶活動(dòng)，開(kāi)展促銷(xiāo)文化活動(dòng)

38、，以吸引各層顧客駐足觀看，增加銷(xiāo)量。中庭的設(shè)計(jì)形式可以多樣化，具體根據(jù)購(gòu)物中心總體形態(tài)來(lái)把握，對(duì)于面積比較大的購(gòu)物中心，可以采用露天式表演舞臺(tái)為核心的中庭設(shè)計(jì)，觀賞人群可以從四周不同角度方便觀賞表演活動(dòng)。在室內(nèi)設(shè)計(jì)中庭，不要過(guò)分追求寬大豪華，力求地域文化特色與經(jīng)濟(jì)相結(jié)合。 規(guī)劃設(shè)計(jì)建議規(guī)劃設(shè)計(jì)建議4、餐飲娛樂(lè)設(shè)施設(shè)計(jì)餐飲及娛樂(lè)設(shè)施是購(gòu)物中心商業(yè)規(guī)劃的重要部分，對(duì)吸引人流作用明顯，也是購(gòu)物中心體現(xiàn)休閑機(jī)能的常用手段。shopping mall一般設(shè)有電影院和兒童游樂(lè)為主題的“冒險(xiǎn)樂(lè)園”，以及相對(duì)集中的餐飲區(qū)。餐飲主要集中在五樓，另可在多個(gè)樓層設(shè)有餐飲店，但僅設(shè)于一端，一是出于衛(wèi)生的考慮，便于管理

39、；二是出于疏散人群的需要，以防入流過(guò)度集中不便流動(dòng)； 規(guī)劃設(shè)計(jì)建議規(guī)劃設(shè)計(jì)建議5、采用玻璃頂和天窗引入自然光線，不僅節(jié)能，而且讓上層空間開(kāi)闊敞亮，把人的視線吸引向上。在樓層中布置一些景點(diǎn)，增加美感，設(shè)置少量休息座椅等，增強(qiáng)休閑功能。適當(dāng)布置小品和綠化景觀，吸引餐飲、咖啡、茶室經(jīng)營(yíng)者，充分發(fā)掘了景觀價(jià)值。 室內(nèi)廣告位的設(shè)計(jì)原則室內(nèi)廣告位的設(shè)計(jì)原則l不要影響采光的通透性（如租賃區(qū)內(nèi)的玻璃幕墻上不要設(shè)立廣告位） l要充分利用各種設(shè)施設(shè)備的外展示面 l廣告位的尺寸大小要比例協(xié)調(diào) l要保證各個(gè)廣告位的形象統(tǒng)一性 l不影響德盈集團(tuán)的品牌形象 室內(nèi)廣告位設(shè)置室內(nèi)廣告位設(shè)置室內(nèi)廣告位的設(shè)立位置室內(nèi)廣告位的設(shè)立

40、位置l租賃區(qū)域內(nèi)的柱子四周 l設(shè)備用房的周邊外墻 l消防分區(qū)墻面 l衛(wèi)生間、消防樓梯門(mén)的裝飾 l電梯的內(nèi)部 業(yè)態(tài)規(guī)劃建議圖業(yè)態(tài)規(guī)劃建議圖（負(fù)一層）生活超市美食主力店個(gè)人生活主力店圖書(shū)音像美食美客特色美食街業(yè)態(tài)規(guī)劃建議圖業(yè)態(tài)規(guī)劃建議圖（一層）國(guó)際連鎖品牌餐飲皮具箱包移動(dòng)通信銀行郵政休閑服飾其他業(yè)態(tài)規(guī)劃建議圖業(yè)態(tài)規(guī)劃建議圖（二層）運(yùn)動(dòng)運(yùn)動(dòng)淘寶吧特色網(wǎng)店名品折扣廣場(chǎng)名品折扣廣場(chǎng)it數(shù)碼廣場(chǎng)hola特力屋運(yùn)動(dòng)品牌主力店業(yè)態(tài)規(guī)劃建議圖業(yè)態(tài)規(guī)劃建議圖（三層）家居生活購(gòu)物館婚慶用品廣場(chǎng)電器主力店手機(jī)賣(mài)場(chǎng)業(yè)態(tài)規(guī)劃建議圖業(yè)態(tài)規(guī)劃建議圖（四層）兒童生活館主力餐飲休閑廣場(chǎng)兒童生活館新加坡好家具生活館健身中心主力餐飲

41、業(yè)態(tài)規(guī)劃建議圖業(yè)態(tài)規(guī)劃建議圖（五層）情景美食廣場(chǎng)桑拿中心娛樂(lè)會(huì)所影城ktv電玩網(wǎng)吧l根據(jù)本案的商業(yè)體量、意向客戶資源及未來(lái)商業(yè)的發(fā)展，必須成立專業(yè)商業(yè)管理公司，同時(shí)擁有物業(yè)管理資質(zhì)，以便對(duì)項(xiàng)目展開(kāi)統(tǒng)一管理。l為了更好的對(duì)商業(yè)進(jìn)行管理，建議邀請(qǐng)國(guó)際知名品牌物業(yè)公司為本項(xiàng)目提供顧問(wèn)服務(wù)，可提升項(xiàng)目的品牌效應(yīng)與整體品質(zhì)，并有利于招商。商業(yè)管理及物業(yè)管理建議商業(yè)管理及物業(yè)管理建議第二部分第二部分一、市場(chǎng)調(diào)研一、市場(chǎng)調(diào)研二、市場(chǎng)定位策略二、市場(chǎng)定位策略三、產(chǎn)品建議三、產(chǎn)品建議四、市場(chǎng)推廣建議四、市場(chǎng)推廣建議五、業(yè)態(tài)組合與招商要點(diǎn)五、業(yè)態(tài)組合與招商要點(diǎn)六、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析六、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析七、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)與

42、防范七、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)與防范第二部分第二部分一、市場(chǎng)調(diào)研一、市場(chǎng)調(diào)研二、市場(chǎng)定位策略二、市場(chǎng)定位策略三、產(chǎn)品建議三、產(chǎn)品建議四、市場(chǎng)推廣建議四、市場(chǎng)推廣建議五、業(yè)態(tài)組合與招商要點(diǎn)五、業(yè)態(tài)組合與招商要點(diǎn)六、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析六、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析七、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)與防范七、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)與防范項(xiàng)目形象定位及命名項(xiàng)目形象定位及命名推廣名建議：推廣名建議：德盈又一城作為德盈集團(tuán)在德盈雙城之后的又一力作，“德盈又一城”代表著：德盈集團(tuán)開(kāi)發(fā)的又一座新購(gòu)物城德盈為南京帶來(lái)的一座購(gòu)物新城與香港又一城、上海百聯(lián)又一城等項(xiàng)目?jī)r(jià)值直接鏈接品牌與產(chǎn)品推廣品牌與產(chǎn)品推廣選擇用產(chǎn)品溝通還是品牌溝通？品牌與產(chǎn)品推廣品牌與產(chǎn)品推廣選擇用產(chǎn)品溝通

43、還是品牌溝通？產(chǎn)品只針對(duì)使用者（經(jīng)營(yíng)者和品牌商），而品牌涵蓋了使用者和消費(fèi)者兩類(lèi)群體產(chǎn)品只針對(duì)理智層面溝通，而品牌針對(duì)的是潛意識(shí)層面。理智只是人類(lèi)意識(shí)的冰山一角。而潛意識(shí)是深層和巨大的。它會(huì)引導(dǎo)理智思考的方向。品牌與產(chǎn)品推廣品牌與產(chǎn)品推廣品牌與產(chǎn)品推廣品牌與產(chǎn)品推廣公共傳播對(duì)象公共傳播對(duì)象終端消費(fèi)群體終端消費(fèi)群體 專屬傳播對(duì)象專屬傳播對(duì)象趨利群體趨利群體品牌與產(chǎn)品推廣品牌與產(chǎn)品推廣品牌推廣，無(wú)論是針對(duì)趨利群體還是終端消費(fèi)群體。它的終端接受者都是“人”這個(gè)主體。品牌與產(chǎn)品推廣品牌與產(chǎn)品推廣人的知覺(jué)角度發(fā)現(xiàn)人按照潛意識(shí)分類(lèi)可以被歸納為：視覺(jué)型 注重視覺(jué)盛宴，例如精致的畫(huà)面，個(gè)性的設(shè)計(jì)聽(tīng)覺(jué)型 注重聽(tīng)

44、覺(jué)感知，他會(huì)通過(guò)理智的分析和判斷得出結(jié)論， 例如：賣(mài)場(chǎng)面積，業(yè)態(tài)規(guī)劃、建筑指標(biāo)等一系列數(shù)據(jù)指標(biāo)。感覺(jué)型 他不在乎看起來(lái)或聽(tīng)起來(lái)怎樣，而在乎事情給他的親身感受。 例如實(shí)物樣板及賣(mài)場(chǎng)氛圍的直接接觸聽(tīng)覺(jué)+感覺(jué)型注重聽(tīng)覺(jué)盛知和親身體驗(yàn)視覺(jué)+感覺(jué)型注重視覺(jué)盛宴和親身體驗(yàn)聽(tīng)覺(jué)+視覺(jué)型注重聽(tīng)覺(jué)盛知和視覺(jué)盛宴聽(tīng)+視+感覺(jué)型-既要視覺(jué)上的漂亮美觀，又要高品質(zhì)產(chǎn)品， 高質(zhì)量服務(wù)，同時(shí)也依賴于自己的親身感受。注：出自nlp理論品牌與產(chǎn)品推廣品牌與產(chǎn)品推廣了解了這七類(lèi)人的潛意識(shí)特性，我們可以依據(jù)它，在品牌推廣的過(guò)程中盡可能的滿足每一類(lèi)人的潛意識(shí)需求，與之投契合拍品牌與產(chǎn)品推廣品牌與產(chǎn)品推廣 品牌安全感 品牌體驗(yàn) 品牌

45、價(jià)值定位品牌推廣的三個(gè)層面分別從畫(huà)面、數(shù)據(jù)指標(biāo)、感受等幾方面滿足聽(tīng)覺(jué)、視覺(jué)、感覺(jué)型人群的潛意識(shí)需求品牌與產(chǎn)品推廣品牌與產(chǎn)品推廣“品牌推廣三元論品牌推廣三元論”基本內(nèi)容：基本內(nèi)容： 一個(gè)成功、完整的品牌推廣應(yīng)該包括三個(gè)層次，三個(gè)階段： 第一，品牌寬度推廣階段，即建立品牌知名度； 第二：品牌深度推廣階段，這個(gè)階段主要是提升品牌美譽(yù)度，提高品牌忠誠(chéng)度； 第三階段即是品牌維護(hù)階段。 在品牌推廣過(guò)程中，品牌寬度是基礎(chǔ)，是品牌的第一生命；品牌深度的推廣是根本，是品牌的第二生命。品牌深度是建立在品牌寬度的基礎(chǔ)之上的，主要是和消費(fèi)者進(jìn)行情感對(duì)話，提高品牌銷(xiāo)售力。 品牌與產(chǎn)品推廣品牌與產(chǎn)品推廣“品牌推廣三元論”

46、基本操作模式：1、品牌寬度推廣階段： 推廣目的：建立品牌知名度。 推廣策略：強(qiáng)勢(shì)打造，強(qiáng)制灌輸式。 推廣方法：廣告宣傳，活動(dòng)、事件傳播，賣(mài)場(chǎng)包裝。 這個(gè)階段主要是通過(guò)一些傳統(tǒng)的推廣手法，通過(guò)宣傳、傳播品牌，讓廣大消費(fèi)者了解、知曉品牌的基本內(nèi)涵：產(chǎn)品、品牌文化等，是屬于和消費(fèi)者的初級(jí)溝通。品牌與產(chǎn)品推廣品牌與產(chǎn)品推廣2、品牌深度推廣階段： 宗旨：讓品牌深入人（消費(fèi)者）心。 推廣目的：提升品牌美譽(yù)度，品牌忠誠(chéng)度，提高品牌銷(xiāo)售力。 推廣策略：深度互動(dòng)，創(chuàng)新傳播。 創(chuàng)新是策劃的生命，尤其是在品牌的深度推廣階段，要和消費(fèi)者達(dá)成深度互動(dòng)，讓消費(fèi)者從內(nèi)心深處體驗(yàn)、認(rèn)可、接受品牌，品牌文化，就必須獨(dú)辟蹊徑，大

47、膽創(chuàng)新，從而提高品牌銷(xiāo)售力。 品牌與產(chǎn)品推廣品牌與產(chǎn)品推廣3、品牌維護(hù)階段： 宗旨：維護(hù)品牌高度。 策略：寬度推廣+深度推廣 據(jù)統(tǒng)計(jì)，在國(guó)外推廣一個(gè)知名品牌的時(shí)間是至少需要35年，品牌達(dá)到一定知名度后的每年投入也至少需要1000萬(wàn)美元來(lái)進(jìn)行維護(hù)。品牌在達(dá)到一定的一個(gè)高度之后，就需要進(jìn)行品牌的維護(hù)工作，品牌也才能永葆青春活力和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。 即使階段的銷(xiāo)售完成之后，為了后續(xù)的品牌之路，還是要形成品牌手冊(cè)和品牌形象的廣告，總結(jié)品牌的成長(zhǎng)，敘述品牌故事，這樣的的積累、成長(zhǎng)和故事是和消費(fèi)者的人生歷程緊密相連的，甚至帶有紀(jì)念意義的。品牌與產(chǎn)品推廣品牌與產(chǎn)品推廣品牌形象廣告：硬廣，戶外，軟文主題等借助新聞力

48、量，旨在短時(shí)間提升市場(chǎng)關(guān)注度，提升形象品牌形象建立：賣(mài)場(chǎng)氛圍營(yíng)造 區(qū)域包裝 賣(mài)場(chǎng)包裝品牌推介和品牌深入：招商會(huì)、地產(chǎn)交流、博覽會(huì)、發(fā)布會(huì)、主力店招商懇談會(huì)通過(guò)針對(duì)目標(biāo)客戶的行業(yè)推廣渠道和招商活動(dòng)，促進(jìn)項(xiàng)目的招商。品牌推廣階段：品牌與產(chǎn)品推廣品牌與產(chǎn)品推廣品牌形象廣告：硬廣，戶外，軟文主題等品牌形象維護(hù)：外部賣(mài)場(chǎng)氛圍與內(nèi)部賣(mài)場(chǎng)氛圍，包含親子區(qū)、男士休閑區(qū)、休憩區(qū)營(yíng)造時(shí)尚雜志推廣：東方、 dm雜志解決終端客戶的認(rèn)知通道品牌活動(dòng)維護(hù)：開(kāi)業(yè)活動(dòng)、節(jié)日活動(dòng)、商業(yè)品牌推廣、大客戶維護(hù)、商場(chǎng)廣場(chǎng) 大眾活動(dòng) 品牌維護(hù)階段：市場(chǎng)推廣計(jì)劃市場(chǎng)推廣計(jì)劃推廣計(jì)劃表推廣計(jì)劃表 時(shí)間節(jié)點(diǎn)項(xiàng)目時(shí)間節(jié)點(diǎn)項(xiàng)目招商工作招商工作正

49、式啟動(dòng)正式啟動(dòng)主力商戶主力商戶簽約簽約基礎(chǔ)商戶基礎(chǔ)商戶簽約簽約開(kāi)業(yè)開(kāi)業(yè)前前2323個(gè)個(gè)月月開(kāi)開(kāi)業(yè)業(yè)媒體選擇媒體選擇推廣方式推廣方式形象推廣消費(fèi)引導(dǎo)東方文化周刊、現(xiàn)代快報(bào)、揚(yáng)子晚報(bào)、直投dm、慶典軟性文章、專題活動(dòng)經(jīng)營(yíng)形象網(wǎng)站建設(shè)、西祠網(wǎng)站作相應(yīng)的鏈接、戶外軟文、硬廣招商推廣主力商戶現(xiàn)代快報(bào)、網(wǎng)站、門(mén)戶網(wǎng)站（如西祠）、搜房網(wǎng)、招商推介會(huì)等硬廣、專題、活動(dòng)基礎(chǔ)商戶市場(chǎng)推廣計(jì)劃市場(chǎng)推廣計(jì)劃媒體組合與推廣費(fèi)用銷(xiāo)售物料vi招商手冊(cè)含視覺(jué)型及聽(tīng)覺(jué)型2本100萬(wàn)大客戶手冊(cè)戶型單張客戶通訊平均三月一冊(cè)dm單服務(wù)于直投vi 紙杯、信紙、信封、手提帶、名片現(xiàn)場(chǎng)包裝招商處包裝50萬(wàn)樣板間包裝賣(mài)場(chǎng)樣板間氛圍營(yíng)造導(dǎo)視系

50、統(tǒng)含樓體包裝、賣(mài)場(chǎng)包裝媒體投放戶外大牌新街口等區(qū)域 約5-10塊200萬(wàn)地鐵車(chē)體、站臺(tái)90萬(wàn)直投dm選擇服裝、餐飲、娛樂(lè)企業(yè)投放10萬(wàn)電梯看板新街口區(qū)域?qū)懽謽羌肮?00萬(wàn)平面媒體揚(yáng)子晚報(bào)、現(xiàn)代快報(bào)、金陵晚報(bào)、東方衛(wèi)報(bào)等150萬(wàn)廣播江蘇音樂(lè)臺(tái)、交通臺(tái)50萬(wàn)網(wǎng)站建立5萬(wàn)網(wǎng)絡(luò)廣告西祠、365房地產(chǎn)網(wǎng)50萬(wàn)活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)開(kāi)業(yè)前形象推廣和深化項(xiàng)目亮相、客戶推介會(huì)、招商等50萬(wàn)開(kāi)業(yè)后維護(hù)開(kāi)業(yè)、節(jié)日慶祝等50萬(wàn)總計(jì)905萬(wàn)第二部分第二部分一、市場(chǎng)調(diào)研一、市場(chǎng)調(diào)研二、市場(chǎng)定位策略二、市場(chǎng)定位策略三、產(chǎn)品建議三、產(chǎn)品建議四、市場(chǎng)推廣建議四、市場(chǎng)推廣建議五、業(yè)態(tài)組合與招商要點(diǎn)五、業(yè)態(tài)組合與招商要點(diǎn)六、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析

51、六、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析七、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)與防范七、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)與防范第二部分第二部分一、市場(chǎng)調(diào)研一、市場(chǎng)調(diào)研二、市場(chǎng)定位策略二、市場(chǎng)定位策略三、產(chǎn)品建議三、產(chǎn)品建議四、市場(chǎng)推廣建議四、市場(chǎng)推廣建議五、業(yè)態(tài)組合與招商要點(diǎn)五、業(yè)態(tài)組合與招商要點(diǎn)六、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析六、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析七、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)與防范七、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)與防范目標(biāo)客戶組成與介紹（已有意向）目標(biāo)客戶組成與介紹（已有意向）沃爾瑪公司由美國(guó)零售業(yè)的傳奇人物山姆沃爾頓先生于1962年在阿肯色州成立。經(jīng)過(guò)四十多年的發(fā)展，沃爾瑪公司已經(jīng)成為美國(guó)最大的私人雇主和世界上最大的連鎖零售商。目前，沃爾瑪在全球開(kāi)設(shè)了超過(guò)7,000家商場(chǎng)，員工總數(shù)190多萬(wàn)人，分布在全球1

52、4個(gè)國(guó)家。每周光臨沃爾瑪?shù)念櫩?.76億人次。 沃爾瑪1996年進(jìn)入中國(guó)，在深圳開(kāi)設(shè)了第一家沃爾瑪購(gòu)物廣場(chǎng)和山姆會(huì)員商店。經(jīng)過(guò)十一年的發(fā)展，沃爾瑪目前已經(jīng)在全國(guó)共53個(gè)城市開(kāi)設(shè)了101家商場(chǎng)，包括沃爾瑪購(gòu)物廣場(chǎng)、山姆會(huì)員商店、沃爾瑪社區(qū)店三種業(yè)態(tài)，其中沃爾瑪購(gòu)物廣場(chǎng)96家、山姆會(huì)員商店3家，社區(qū)店2家。hola特力屋是一家超大型家居生活館，以平實(shí)的價(jià)格提供顧客精致且獨(dú)具風(fēng)格的家用家飾商品，滿足顧客一站購(gòu)足的概念。在寬敞的購(gòu)物空間與專業(yè)服務(wù)下，hola 的居家世界里，可以輕松尋得您想要的商品與期望居的價(jià)格與服務(wù)，隨時(shí)為您的家居裝飾提供靈感與創(chuàng)意。hola 特力屋登陸內(nèi)地的第一家賣(mài)場(chǎng)選址在百聯(lián)西郊

53、購(gòu)物中心內(nèi)，于2004年12月12日開(kāi)幕，營(yíng)業(yè)面積約6000平方米。champion pink冠軍溜冰場(chǎng)冠軍溜冰場(chǎng)冠軍溜冰場(chǎng)-國(guó)內(nèi)首家連鎖溜冰場(chǎng)館，由眾多全國(guó)冠軍、亞洲冠軍、世界滑冰大賽獲獎(jiǎng)選手組成一支高水準(zhǔn)的優(yōu)秀教練員隊(duì)伍，實(shí)行國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)化規(guī)范教學(xué)。全套進(jìn)口頂級(jí)制冰設(shè)備，制造完美冰面，精彩紛呈的冰上演出、比賽等活動(dòng)，與國(guó)內(nèi)外冰上明星、冠軍零距離接觸。冠軍溜冰場(chǎng)所屬北京零度陽(yáng)光體育文化有限公司，目前在北京、上海擁有北京新世界冠軍溜冰場(chǎng)、北京金源時(shí)代冠軍溜冰場(chǎng)、上海又一城冠軍溜冰場(chǎng)、上海新世界冰上樂(lè)園等多家連鎖溜冰場(chǎng)館。公司下屬還包括零度陽(yáng)光滑冰俱樂(lè)部、零度陽(yáng)光冰球俱樂(lè)部、零度陽(yáng)光冰上明星藝術(shù)團(tuán)、

54、零度陽(yáng)光滑冰運(yùn)動(dòng)服飾等一系列與滑冰運(yùn)動(dòng)相關(guān)的機(jī)構(gòu)，對(duì)普及、推廣滑冰運(yùn)動(dòng)，培養(yǎng)發(fā)掘優(yōu)秀的冰上人才，起到了積極的推動(dòng)作用；定期開(kāi)展與美國(guó)、俄羅斯等國(guó)內(nèi)外滑冰協(xié)會(huì)及相關(guān)組織的互訪交流活動(dòng)。新加坡好家具是一家集設(shè)計(jì)、生產(chǎn)、銷(xiāo)售為一體的綜合性家具企業(yè)，完善貼心的服務(wù)充分滿足了現(xiàn)代消費(fèi)者的需求，深受廣大消費(fèi)者的認(rèn)可和信賴，并在業(yè)內(nèi)形成了良好的口碑及影響力。經(jīng)過(guò)十年的發(fā)展，現(xiàn)南京有四家專賣(mài)店，其中一家旗艦店,一家精品店。吸收國(guó)際時(shí)尚家具的精髓，緊跟現(xiàn)代人的審美觀念，產(chǎn)品不斷推陳出新，每一個(gè)細(xì)節(jié)都力爭(zhēng)要給客戶帶來(lái)美的感受，都充分散發(fā)著個(gè)性化的藝術(shù)品位，融合世界文化經(jīng)典，具有國(guó)際品位的現(xiàn)代家居品牌。將現(xiàn)代美學(xué)、

55、心理學(xué)、結(jié)構(gòu)學(xué)、人體工程學(xué)綜合體現(xiàn)在產(chǎn)品的設(shè)計(jì)構(gòu)造中，使我們的產(chǎn)品美觀、舒適、實(shí)用，為您營(yíng)造一個(gè)清爽、溫馨的家。屈臣氏健與美連鎖店是目前亞洲區(qū)最具規(guī)模的健與美連鎖店，在全球13個(gè)區(qū)域包括中國(guó)（內(nèi)地、香港、臺(tái)灣、澳門(mén)）、新加坡、泰國(guó)、馬來(lái)西亞、菲律賓、土耳其、韓國(guó)、印尼、愛(ài)沙尼亞和斯洛文尼亞擁有超過(guò)1,500家分店及1,165間藥房。 中國(guó)屈臣氏擁有200多家分店及5,000多名員工，是中國(guó)目前最大規(guī)模保健及美容產(chǎn)品零售連鎖商店。長(zhǎng)久以來(lái)，屈臣氏不只在品質(zhì)與創(chuàng)新方面建立了相當(dāng)聲譽(yù)，更贏得顧客的高度信賴。屈臣氏為顧客提供多元化種類(lèi)的商品，以迎合不同生活型態(tài)的需要。屈臣氏的使命是要幫助世界各地的顧客

56、獲得健康、美態(tài)、歡樂(lè)。屈臣氏承諾會(huì)源源不斷地為顧客奉上高品質(zhì)的產(chǎn)品、專業(yè)的資訊、令人驚喜不斷的購(gòu)物環(huán)境及超值的產(chǎn)品價(jià)值。 好百年家居連鎖企業(yè)是國(guó)內(nèi)知名的商業(yè)集團(tuán)公司，擁有三大家居零售品牌（好百年家居、美庭品位家居、百年辦公超級(jí)商場(chǎng)），迄今為止，已在國(guó)內(nèi)各大城市開(kāi)設(shè)了數(shù)十家大型家居連鎖商場(chǎng)。自1995年由新加坡湯姆熊育樂(lè)事業(yè)有限公司創(chuàng)立以來(lái)，一直以提供國(guó)人一個(gè)健康、溫馨、便捷及充滿歡樂(lè)氣氛的休閑場(chǎng)所為宗旨，向成為世界上最大的連鎖室內(nèi)主題樂(lè)園目標(biāo)而邁進(jìn)。一般湯姆熊由競(jìng)技游戲區(qū)和兒童游戲區(qū)組成，提供豐富多彩的禮品兌換是湯姆熊多年來(lái)不變的法寶。目前，湯姆熊在中國(guó)臺(tái)灣就有60多家，菲律賓有20余家。中國(guó)

57、大陸至今也發(fā)展了20多家。好樂(lè)迪量販?zhǔn)胶脴?lè)迪量販?zhǔn)絢tv 三麗鷗公司成立于1960年，是全球著名的造型人物品牌發(fā)行商。本著禮物傳遞真情的經(jīng)營(yíng)理念，三麗鷗致力于豐富人際交流的偉大事業(yè)。我們?cè)O(shè)計(jì)的造型人物，已經(jīng)超越了單純?cè)O(shè)計(jì)本身的價(jià)值，成為“傳達(dá)心意，培養(yǎng)友情傳達(dá)心意，培養(yǎng)友情”的使者。 三麗鷗（上海）國(guó)際貿(mào)易有限公司是日本三麗鷗有限公司在中國(guó)大陸的全資子公司，成立于2003年。通過(guò)個(gè)性禮物傳達(dá)與分享喜悅，拉近心與心的距離是本公司服務(wù)的宗旨。sanrio 卡通時(shí)尚購(gòu)物廣場(chǎng)卡通時(shí)尚購(gòu)物廣場(chǎng)法國(guó)迪卡儂迪卡儂公司(decathlon)是一家集設(shè)計(jì)、生產(chǎn)、流通、銷(xiāo)售、服務(wù)于一體的、跨國(guó)大型體育用品專營(yíng)企業(yè)

58、，行業(yè)排名居世界第二。 意向客戶可承受租金范圍意向客戶可承受租金范圍1 1名稱租金范圍備注沃爾瑪1.3元/天 20年平均租金hola特力屋2.5元/天冠軍溜冰場(chǎng)1.8元/天新加坡好家具1.5元/天 5000起租hoba好百年家居2元/天 15000 起租湯姆熊2元/天 好樂(lè)迪2元/天 屈臣氏4元/天 意向客戶列舉意向客戶列舉電器（蘇寧電器概念店）1.5元/天餐飲（金陵人等）3.5元/天影城（奧納），健身（英派斯等）1.12元/天運(yùn)動(dòng)、休閑、服飾、鞋帽3.55元/天生活配套（銀行、電信、郵政）58元/天意向客戶可承受租金范圍意向客戶可承受租金范圍2 2第二部分第二部分一、市場(chǎng)調(diào)研一、市場(chǎng)調(diào)研二、

59、市場(chǎng)定位策略二、市場(chǎng)定位策略三、產(chǎn)品建議三、產(chǎn)品建議四、市場(chǎng)推廣建議四、市場(chǎng)推廣建議五、業(yè)態(tài)組合與招商要點(diǎn)五、業(yè)態(tài)組合與招商要點(diǎn)六、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析六、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析七、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)與防范七、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)與防范第二部分第二部分一、市場(chǎng)調(diào)研一、市場(chǎng)調(diào)研二、市場(chǎng)定位策略二、市場(chǎng)定位策略三、產(chǎn)品建議三、產(chǎn)品建議四、市場(chǎng)推廣建議四、市場(chǎng)推廣建議五、業(yè)態(tài)組合與招商要點(diǎn)五、業(yè)態(tài)組合與招商要點(diǎn)六、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析六、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析七、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)與防范七、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)與防范經(jīng)營(yíng)模式分析經(jīng)營(yíng)模式分析依據(jù)：l上海區(qū)域同類(lèi)模式商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式對(duì)比 l南京本土商超經(jīng)營(yíng)區(qū)營(yíng)運(yùn)模式分析可參考對(duì)象一：“新城市廣場(chǎng)”雖然目前為止運(yùn)作的并不

60、成功，但是由于初期采取扣點(diǎn)的經(jīng)營(yíng)方式，使得開(kāi)業(yè)初期便取得了良好的招商成果，對(duì)市場(chǎng)的培育，人氣的提升都帶來(lái)了良好的效果，但是因?yàn)槠湔猩腆w系不明確，對(duì)于品牌把握不準(zhǔn)確及其自身的動(dòng)線結(jié)構(gòu)，導(dǎo)致項(xiàng)目到目前還處于失敗狀態(tài)之中，但是可以很欣慰的看到，新城市廣場(chǎng)里面的商戶越來(lái)越多的由扣點(diǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)樽赓U，比如：4樓的餐飲區(qū)，大娘水餃、英倫烤魚(yú)、華世亭均為租賃模式，租金為2.43.2元/平米/天；蘇寧電器、先鋒書(shū)店以及先前的宏圖三胞均采用租賃模式，租金為0.91.2元/平米/天。目前為止，對(duì)于商業(yè)街部分，新城市廣場(chǎng)只做小范圍扣點(diǎn)轉(zhuǎn)租賃，且局限于非常優(yōu)質(zhì)的客戶，如剛開(kāi)設(shè)的外資銀行，租金為3.5元/平米/天，隨著人氣的