房地產(chǎn)企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)與管理規(guī)定

1、Company Document number范仆WGB-Z仆2GT房地產(chǎn)開發(fā)與管理第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)第二百六十三條計(jì)劃、立項(xiàng)。1. 計(jì)劃。公司（指從事房地產(chǎn)開發(fā)的全資或控股公司）辦公室負(fù)責(zé)編制項(xiàng)目的年度房 地立開發(fā)計(jì)劃和預(yù)測本年度在建工程完成情況，經(jīng)公司經(jīng)理批準(zhǔn)后，報(bào)集團(tuán)公司統(tǒng)一上 報(bào)國家計(jì)劃部門，申報(bào)基建計(jì)劃。對未列入年度市有關(guān)部門辦理補(bǔ)充計(jì)劃和立項(xiàng)手續(xù)，關(guān)負(fù)責(zé)跟蹤與落實(shí)。基建統(tǒng)計(jì)報(bào)表，由公司辦公室負(fù)責(zé)編制與上報(bào)。2. 立項(xiàng)。凡自有土地或合作、合資、投標(biāo)等土地的房地產(chǎn)開發(fā)，均由辦公室負(fù)責(zé)立項(xiàng) 報(bào)批，工程部予以配合，并進(jìn)行項(xiàng)目的可行性研究。項(xiàng)目的立項(xiàng)，投資總額在100萬元以下的（含100萬元）

2、，由經(jīng)理批準(zhǔn)：100萬元至 200萬元的（含200萬元），由總工程師批準(zhǔn)：200萬元以上的，由集團(tuán)公司總經(jīng)理審 批。凡未按上述規(guī)定和審批程序批準(zhǔn)的，不得立項(xiàng)，不得簽定合同或協(xié)議。否則，造成經(jīng) 濟(jì)損失的，要追究有關(guān)人員的責(zé)任。第二百六十四條前期開發(fā)與規(guī)劃、設(shè)計(jì)。1前期開發(fā)。辦理用地紅線、征地、合作或合資的談判，聯(lián)系繳納地價(jià)和市政配套 費(fèi)、拆遷，委托測量與勘探、委托規(guī)劃與設(shè)計(jì)（擴(kuò)初階級）等前期工作及有關(guān)報(bào)批事 項(xiàng)，均由辦公室負(fù)責(zé)。與此有關(guān)的合同（協(xié)議），亦由辦公室草擬，按審批權(quán)限規(guī)定上報(bào)審批。2. 規(guī)劃、設(shè)計(jì)。(1) 建設(shè)項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)，凡公司設(shè)計(jì)室自己能夠承擔(dān)的均由設(shè)計(jì)室承擔(dān)，設(shè)計(jì) 室承擔(dān)不了

3、的，才委托設(shè)計(jì)院進(jìn)行設(shè)計(jì)。(2) 委托設(shè)計(jì)采用投標(biāo)方式。規(guī)劃設(shè)計(jì)委托前，辦公室要編寫設(shè)計(jì)項(xiàng)目委托書，經(jīng) 經(jīng)理批準(zhǔn)后，才正式抽設(shè)計(jì)單位委托設(shè)計(jì)。施工圖設(shè)計(jì)階段，由工程部負(fù)責(zé)，直至完成施工設(shè)計(jì)及設(shè)計(jì)交底、圖紙會審。無論是擴(kuò)初階段，還是施工階段，未經(jīng)經(jīng)理許可，任何人不得擅自提高或降低設(shè)計(jì)標(biāo) 準(zhǔn)。(3) 設(shè)計(jì)室進(jìn)行設(shè)計(jì)應(yīng)遵守基建設(shè)程度，對各類工業(yè)與民用建筑的新建、擴(kuò)建、居 住小區(qū)、工業(yè)區(qū)規(guī)劃及市政工程等，在設(shè)計(jì)室級別范圍的，均應(yīng)積極地承擔(dān)設(shè)計(jì)任務(wù)： 對公司的工程項(xiàng)目，更應(yīng)積極組織力量完成。(4) 設(shè)計(jì)室對外承接設(shè)計(jì)任務(wù)時(shí)應(yīng)與建設(shè)單位辦理設(shè)計(jì)項(xiàng)目任務(wù)委托手續(xù)。建設(shè)單 位需向設(shè)計(jì)室提供下列資料：當(dāng)處基建計(jì)

4、劃指標(biāo)或其他有效文件，建筑紅線圖、設(shè)計(jì)要 求與工藝資料，地形圖和工程地質(zhì)勘察資料等。設(shè)計(jì)室設(shè)計(jì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，按市政府有關(guān)規(guī) 定執(zhí)行。(5)設(shè)計(jì)室建立工序管理體系:階段名稱責(zé)任人員說明設(shè)計(jì)工程設(shè)計(jì)任務(wù)單經(jīng)理包括設(shè)計(jì)項(xiàng)目情況及總進(jìn)度安排情準(zhǔn)備現(xiàn)場踏勘記錄建筑、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)者擴(kuò)本階段各專業(yè)進(jìn)度及配合計(jì)劃主任工程師或項(xiàng)目負(fù)責(zé)人需符合總進(jìn)度安排初事前指導(dǎo)記錄主任工程師或項(xiàng)目負(fù)責(zé)人本階段及下階級的事前指導(dǎo)，分專業(yè)進(jìn)行設(shè)建筑方案評義主任工程師或項(xiàng)目負(fù)責(zé)人宜邀請建設(shè)單位有關(guān)負(fù)責(zé)人參加計(jì)擴(kuò)初方案評議主任工程師或項(xiàng)目負(fù)責(zé)人包括校對、審核與審定記錄本階段各專業(yè)進(jìn)度及配合計(jì)劃主任工程師或項(xiàng)目負(fù)責(zé)人施事前指導(dǎo)記錄主任工程師或項(xiàng)

5、目負(fù)責(zé)人含市(縣)有關(guān)主管部門審查方案的信息反饋情況工中間檢杳記錄主任工程師或項(xiàng)目負(fù)責(zé)人按需要圖校對與合簽記錄校對者各專業(yè)設(shè)計(jì)圖紙會審(含設(shè)計(jì)概算)設(shè)各專業(yè)設(shè)計(jì)質(zhì)量評定審核者計(jì)審定記錄經(jīng)理按需要施工設(shè)計(jì)施工交底項(xiàng)目負(fù)責(zé)人等及時(shí)修改不利于施工或設(shè)計(jì)不合理的設(shè)計(jì)配合工地服務(wù)記錄設(shè)計(jì)者及時(shí)及竣工驗(yàn)收記錄設(shè)計(jì)者設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)文件及圖紙歸檔項(xiàng)目負(fù)責(zé)人工程驗(yàn)收后15天內(nèi)結(jié)束使用回訪(6) 統(tǒng)計(jì)管理由經(jīng)理持，每年11月份制定第二年度的工作計(jì)劃和經(jīng)營計(jì)劃，要求全 員關(guān)心、促進(jìn)經(jīng)營計(jì)劃的完成，生產(chǎn)統(tǒng)計(jì)報(bào)表應(yīng)保證其準(zhǔn)確性和及時(shí)性，經(jīng)設(shè)計(jì)室負(fù)責(zé) 人審核后上報(bào)。(7) 凡修改設(shè)計(jì).必須經(jīng)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人與主任工程師聯(lián)審，報(bào)經(jīng)理批

6、準(zhǔn)后執(zhí)行。(8) 設(shè)計(jì)底圖、文件及圖紙，一經(jīng)歸檔，一般不予調(diào)用。確實(shí)需要，必須經(jīng)設(shè)計(jì)室負(fù)責(zé)人和經(jīng)理同意方準(zhǔn)調(diào)用O第二百六十五條招標(biāo)、合同、訂貨。1. 開發(fā)項(xiàng)目施工隊(duì)伍的選擇、資格審查，由工程部負(fù)責(zé)調(diào)查、摸底，經(jīng)經(jīng)理批準(zhǔn)后， 再向市（縣）主管工程招標(biāo)部門推薦，若屬公司自行招標(biāo)，則由招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組負(fù)責(zé)招 標(biāo)、定標(biāo)。工程合同正式簽定之前須按審批權(quán)限規(guī)定上級報(bào)準(zhǔn)。2. 公司招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組組長由經(jīng)理扌日任，成員5人或5人以上。（其中2名工程師、1 名辦公室負(fù)責(zé)人、1名預(yù)決算人員、1名會計(jì)）。3. 標(biāo)底的確定，依規(guī)定標(biāo)底認(rèn)定權(quán)屬市（縣）審計(jì)站、建設(shè)銀行或有關(guān)部門。公司招 標(biāo)小組人員對標(biāo)底必須保密。4. 零星工

7、程、單項(xiàng)工程或某些議標(biāo)項(xiàng)目，由承包單位編制預(yù)算，預(yù)決算人員和工程部 負(fù)責(zé)人審核，報(bào)經(jīng)理批準(zhǔn)。施工合同及與工程項(xiàng)目有關(guān)的合同，均由預(yù)決算人員擬稿，工程部負(fù)責(zé)人審核。工 程、施工合同金額在100萬元經(jīng)內(nèi)的（含100萬元）由經(jīng)理審批，100萬至200萬元的 （含200元元）由總工程師審批。200萬元以上的由集團(tuán)公司總經(jīng)理審批。工程、施工 合同必須按規(guī)定經(jīng)批準(zhǔn)后方能正式簽訂。6. 大型機(jī)電設(shè)備、高級衛(wèi)生潔具和高級裝修材料等物資的訂貨，工程部將報(bào)價(jià)、產(chǎn)品 質(zhì)量和供應(yīng)商的資信等情況匯總，提出訂貨方案，訂貨總額在50萬元以下的（含50萬 元）由公司經(jīng)理批準(zhǔn)，50萬元至100萬元以上的由集團(tuán)公司總經(jīng)理批準(zhǔn)，經(jīng)

8、批準(zhǔn)后再由 工程部負(fù)責(zé)實(shí)施。以上所有合同在簽定后1周內(nèi)需交財(cái)務(wù)部辦公室備案。第二百六十六條工程管理1. 認(rèn)真貫徹執(zhí)行國家和省、市有關(guān)基本建設(shè)的政策、法令、規(guī)定和規(guī)范，按圖施工， 嚴(yán)格執(zhí)行基本建設(shè)程序和施工程序。2組織實(shí)施項(xiàng)目（場地）的三通一平，聯(lián)系并辦理水電進(jìn)場，爭取辦理電訊進(jìn)場。3. 負(fù)責(zé)組織項(xiàng)目施工前的圖紙會審，負(fù)責(zé)施工過程中的隱蔽工程的驗(yàn)收、施工質(zhì)量的 檢查與監(jiān)督、重要施工措施的確定以及有關(guān)的簽證工作。4督促施工單位作好工程材料的取樣檢驗(yàn)工作，檢查施工單位所用材料的合格證。5督促施工單位作好分部、分項(xiàng)的自檢、互檢工作。6督促施工單位作好安全施工的各項(xiàng)工作，并組織施工單位防火炳答，質(zhì)安員每

9、月進(jìn) 進(jìn)一次消防、安全檢查。7. 及時(shí)發(fā)現(xiàn)施工中存在的問題并及時(shí)處理。對質(zhì)量事故，必須向公司及有關(guān)上級部門 反映.合理處理。屬現(xiàn)場管理人員人為造成的工程事故，應(yīng)追究當(dāng)事人的責(zé)任，造成經(jīng) 濟(jì)損失的，按獎罰制度進(jìn)行獎罰，觸犯刑律的，交由司法部門處理。&督促施工單位按合同要求完成工程進(jìn)度，并實(shí)事求是地對工程進(jìn)度作出簽證。9解決協(xié)調(diào)好2個(gè)以上建筑、安裝單位的施工交叉和矛盾。10.對機(jī)電安裝工程的驗(yàn)收，認(rèn)真組織調(diào)試，嚴(yán)格把關(guān)。11 負(fù)責(zé)工程維修。督促施工單位對竣工驗(yàn)收時(shí)提出的維修（返工）項(xiàng)目要及時(shí)完成， 督促施工單位對在合同保修期內(nèi)出現(xiàn)的因施工質(zhì)量引起的問題及時(shí)予以處理。第二百六十七條預(yù)算、決算

10、。1 編制和復(fù)核零星工程、單項(xiàng)工程、設(shè)計(jì)變更項(xiàng)目或某些招標(biāo)、議標(biāo)項(xiàng)目的預(yù)算。2. 復(fù)核工程決算書。工程部負(fù)責(zé)人先審，再由經(jīng)理審查后，報(bào)集團(tuán)公司計(jì)劃財(cái)務(wù)部、 總會計(jì)師、市（縣）審計(jì)站或建設(shè)銀行審定。3. 投資計(jì)劃內(nèi)的室外工程、零星工程，總造價(jià)在5萬元以內(nèi)的（含萬元），由工程部 和辦公室負(fù)責(zé)人聯(lián)合審批，5萬元經(jīng)上的由經(jīng)理審批。第二百六十八條工程款。1工程款根據(jù)已按審批權(quán)限批準(zhǔn)的合同所規(guī)定的時(shí)間、金額按程序由經(jīng)理簽署后方可 匯出。2. 工程部會同財(cái)務(wù)部根據(jù)工程進(jìn)度和市計(jì)劃局下達(dá)的年度計(jì)劃，編制投資工程項(xiàng)目的 年度、季度用款計(jì)劃，由經(jīng)理審定，報(bào)集團(tuán)公司總經(jīng)理批準(zhǔn)后，交財(cái)務(wù)部或計(jì)劃財(cái)務(wù)部 組織資金。3.

11、 工程部根據(jù)工程進(jìn)度，在季度前10天，提出下季度用款計(jì)劃，經(jīng)財(cái)務(wù)部復(fù)核，經(jīng)理 審定批準(zhǔn)后，由財(cái)務(wù)部根據(jù)合同撥款。4. 由施工單位提出的工程進(jìn)度用款（含備料款、實(shí)物量和形象進(jìn)度），須經(jīng)工程部復(fù)核，經(jīng)理審定后批準(zhǔn)后，財(cái)務(wù)部才能撥款。5. 工程決算。按預(yù)、決算程序逐級上報(bào)審批并經(jīng)經(jīng)理批準(zhǔn)后，財(cái)務(wù)部才給予決算。第二百六十九條竣工、驗(yàn)收。1 工程項(xiàng)目竣工后，工程管理負(fù)責(zé)人報(bào)告辦公室，由辦公室組織有關(guān)單位（含工程、 設(shè)計(jì)人員）進(jìn)行初驗(yàn)，初驗(yàn)合格后，由辦公室向建設(shè)局等有關(guān)部門申請驗(yàn)收，并組織有 關(guān)部門共同進(jìn)行驗(yàn)收。2. 工程項(xiàng)目驗(yàn)收合格后，工程部負(fù)責(zé)將符合要求的竣工資料（包括重要施工日記、圖 紙會審記錄、隱

12、蔽工程驗(yàn)收簽證、材料化驗(yàn)與試驗(yàn)報(bào)告、現(xiàn)場驗(yàn)證、質(zhì)量事故處理報(bào) 告、竣工圖等）移交辦公室，辦公室將有關(guān)資料綜合整理后按規(guī)定時(shí)間向城建檔案館報(bào) 送，經(jīng)審查驗(yàn)收后按分級管理范圍進(jìn)行管理。3. 驗(yàn)收后的工程項(xiàng)目，由辦公室根據(jù)集團(tuán)公司指示分別作岀：商品房銷售、自用、合 資合作或出租等經(jīng)營安排，并授權(quán)物業(yè)管理部門實(shí)施物業(yè)管理。第二百七十條技術(shù)檔案管理。技術(shù)檔案（包括合同、協(xié)議）由辦公室負(fù)責(zé)管理。1. 收集、保管工程項(xiàng)目的原始資料，包括用地紅線圖、征地協(xié)議、合作用地協(xié)議、拆 遷證、建筑許可證、開工證和建設(shè)許可證等。2. 工程開工前向市（縣）城建檔案館辦理有關(guān)手續(xù)，工程竣工后，按規(guī)定向市（縣） 建檔案館報(bào)送檔

13、案。3. 協(xié)同地盤管理人員，審查施工單位提交的竣工資料，保管工程項(xiàng)目的全套竣工資料（包括設(shè)計(jì)變更、機(jī)電產(chǎn)品說明書等技術(shù)資料）。第二節(jié)房產(chǎn)銷售第二百七十一條商品房的銷售，由經(jīng)營部組織，辦公室予以協(xié)肋，銷售的策略、平 均售價(jià)、售樓日期等由經(jīng)營部提出書面報(bào)告，經(jīng)經(jīng)理審批后，報(bào)集團(tuán)公司總工程師、總 經(jīng)理批準(zhǔn)后實(shí)施。第二百七十二條商品房的銷售，除按規(guī)定售樓花一次性付款、享有九折優(yōu)惠成品房（以工程開工后計(jì)算）一次性付款享有九五折優(yōu)惠外，其余均不得享有優(yōu)惠。特殊情況，售樓花一次性付款九折以下（不含必折）、成品房一次性付 款九五折以下（不含九五折），分期付款享有折頭優(yōu)惠的，一律經(jīng)經(jīng)理核準(zhǔn)，并報(bào)集團(tuán) 總工程師批

14、準(zhǔn)后，才能辦理。否則將追究有關(guān)人員的經(jīng)濟(jì)責(zé)任及法律責(zé)任。第二百七十三條銷售方案由經(jīng)營部牽，會同丁程部、辦公室等有關(guān)部門共同制訂， 根據(jù)樓層、方向等因素確定每單元的明細(xì)價(jià)格，經(jīng)經(jīng)理審定，報(bào)總工程師和總經(jīng)理批準(zhǔn) 后執(zhí)行。第二百七十四條售樓的所有宣傳資料，包括售樓書、售樓廣告等，由辦公室同經(jīng)營 部擬稿，原稿由經(jīng)理核準(zhǔn)，報(bào)總工程師批準(zhǔn)后，方可委托付印。第二百七十五條銷售商品房的申報(bào)手續(xù)，含預(yù)售樓花、境外銷售批文、外匯管理局 批文、公證、按揭委托和產(chǎn)權(quán)證等，由辦公室負(fù)責(zé)會同經(jīng)營部、財(cái)務(wù)部辦理。第二百七十六條房產(chǎn)銷售結(jié)束后，由辦公室、經(jīng)營部、財(cái)務(wù)部共同負(fù)責(zé)寫出工程項(xiàng) 目投資效益總結(jié)報(bào)告，由經(jīng)理審定后，上報(bào)

15、總工程師、總會計(jì)師和總經(jīng)理。第二百七十七條樣板房根據(jù)經(jīng)理的意見，由工程部負(fù)責(zé)會同經(jīng)營部、辦公室擬定裝 修和施工方案、工期，組織施工及購置家私、花草等。樣板房完成后，開放給客戶參 觀，由經(jīng)營部保管，直至售樓結(jié)束。樣板房及一切家私由經(jīng)營部會同辦公室制定方案報(bào) 經(jīng)理批準(zhǔn)后作出處理。第三節(jié)物業(yè)管理第二百七十八條工程項(xiàng)目確定以后，物業(yè)管理部門應(yīng)派有關(guān)水、電等專業(yè)人員，參 與專業(yè)工程的現(xiàn)場管理，了解和熟悉設(shè)備及管道、線路安裝調(diào)試情況，以便于今后進(jìn)行 管理。第二百七十九條購房業(yè)主提出修改房屋的，在工程竣工前不予受理；在工程竣工后 業(yè)主入伙前，經(jīng)經(jīng)理同意，按如下辦理：1.業(yè)主入伙前，由經(jīng)營部通知工程部安排施工

16、。施工隊(duì)伍由工程部安排，不得由業(yè)主選擇。并向業(yè)主收取總造價(jià)5%的施工管理費(fèi)。2.物業(yè)已移交給物業(yè)部門管理的，由物業(yè)部通知工程部安排施工。施工隊(duì)伍由工程安 排，不得由業(yè)主選擇。并向業(yè)主收取5%的施工管理費(fèi)。第二百八十條工程竣工后，在1年的維修保養(yǎng)期間，物業(yè)部門發(fā)現(xiàn)工程質(zhì)量等問題 時(shí)，應(yīng)及時(shí)向工程部反映，由工程部責(zé)成施工單位及時(shí)修繕。第二百八十一條正常使用期（不含保修期），業(yè)主裝修，應(yīng)先報(bào)物業(yè)部門審查批 準(zhǔn)。如有大的改動影響結(jié)構(gòu)安全或影響相鄰住房使用功能的，先由物業(yè)部門會同工程部 審查，報(bào)經(jīng)理和總工程師批準(zhǔn)后才能施工。使用期間業(yè)主反映工程質(zhì)量問題的，物業(yè)部門應(yīng)立即通知工程部于24小時(shí)內(nèi)派人進(jìn) 行維

17、修，不得推遲拖延，影響信譽(yù)。第二百八十二條公司根據(jù)各住宅小區(qū)的特點(diǎn)，建立各住宅小區(qū)的物業(yè)管理處，對各 住宅小區(qū)進(jìn)行統(tǒng)一、有效的管理。第二百八十三條各住宅小區(qū)的物業(yè)管理處配備必析基層領(lǐng)導(dǎo)、管理員、保安員、水 電工、清潔工等，對住宅小區(qū)的管理工作承擔(dān)全部責(zé)任。第二百八十四條住宅小區(qū)的管理人員，必須遵守法律、法規(guī)和小區(qū)的各項(xiàng)規(guī)章制度，熟悉管理業(yè)務(wù)，為住戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，把小區(qū)管理好。第二百八十五條物業(yè)管理處要保證住宅小區(qū)總體的美觀、整潔和符合規(guī)劃，嚴(yán)禁各 種違章改建和搭建。第二百八十六條物業(yè)管理處負(fù)責(zé)對住宅小區(qū)內(nèi)的道路、樓梯和公共場所（設(shè)施）進(jìn) 行管理和清潔，設(shè)立果皮箱和垃圾收集清運(yùn)點(diǎn)，保持住宅小區(qū)清潔衛(wèi)生，創(chuàng)建文明衛(wèi)生 小區(qū)。第二百八十七條住宅小區(qū)的綠化（樹木、花草、草地等）設(shè)專人進(jìn)行管理（負(fù)責(zé)淋 水、施肥、噴藥、剪枝、補(bǔ)種等）。第二百八十八條各住宅小區(qū)按實(shí)際需要配備若干名水電工，維護(hù)供水供電，保證住 戶用水、用電和電梯正