精品文案世紀(jì)瑞博上金地三林項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告ppt

1、在上海地產(chǎn)以最安靜的聲音，發(fā)出最大聲宣言2007.9灣與墅金地三林項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告contentscontents前言、地緣認(rèn)知前言、地緣認(rèn)知壹、市場(chǎng)審視篇壹、市場(chǎng)審視篇貳、項(xiàng)目定位篇貳、項(xiàng)目定位篇叁、產(chǎn)品建議篇叁、產(chǎn)品建議篇肆、營銷推廣篇肆、營銷推廣篇如果以三林和人民廣場(chǎng)為半徑劃一條圓弧，如果以三林和人民廣場(chǎng)為半徑劃一條圓弧，我們發(fā)現(xiàn)，在東上海幾乎沒有我們發(fā)現(xiàn)，在東上海幾乎沒有70/90時(shí)代低密度城市別墅！時(shí)代低密度城市別墅！人民廣場(chǎng)本案 一條黃金分割半徑地緣地緣- -區(qū)位定義區(qū)位定義地緣印象地緣印象第一次親密接觸第一次親密接觸 步入小區(qū)，撲面而來的是淡淡青草的香，流水潺潺和濃蔭靜園。 靜靜

2、的屋子，寬闊的陽臺(tái)上灑滿陽光。靜靜的屋子，寬闊的陽臺(tái)上灑滿陽光。 順著流水聲傳來的方向望去，小區(qū)周邊綠樹環(huán)繞，在窗外，露出一角新綠，再那邊應(yīng)該是三林公園了吧。 如今的上海，也有如此的生活，如今的上海，也有如此的生活， 結(jié)廬在人境，而無車馬喧結(jié)廬在人境，而無車馬喧地緣地緣- -區(qū)位概念區(qū)位概念項(xiàng)目地處上海發(fā)展最好的浦東三林世博盛會(huì)板塊，地理位置優(yōu)越，兩河一園環(huán)饒其間，堪稱三林生態(tài)黃金分割點(diǎn)；但并非上海并非上海最頂級(jí)地段最頂級(jí)地段。市中心市中心陸家嘴陸家嘴浦江鎮(zhèn)浦江鎮(zhèn)徐家匯徐家匯虹橋虹橋金橋金橋張江張江城市的生活在于這些質(zhì)感的記憶城市的生活在于這些質(zhì)感的記憶靜立小區(qū)，優(yōu)秀的人文底蘊(yùn)，直接觸動(dòng)了靈魂

3、深處。 那么，如何將市場(chǎng)的理性因素與產(chǎn)品內(nèi)涵有機(jī)融合？那么，如何將市場(chǎng)的理性因素與產(chǎn)品內(nèi)涵有機(jī)融合？ 怎樣才能在這片地處怎樣才能在這片地處“黃金分割點(diǎn)黃金分割點(diǎn)”的項(xiàng)目上筑造出更好的社區(qū)，的項(xiàng)目上筑造出更好的社區(qū)，給以后住在這里的人們提供高品質(zhì)的生活？抱著對(duì)金地負(fù)責(zé)、對(duì)產(chǎn)品的尊重，我們陷入了沉思抱著對(duì)金地負(fù)責(zé)、對(duì)產(chǎn)品的尊重，我們陷入了沉思地緣認(rèn)知地緣認(rèn)知 項(xiàng)目的靈魂，有特點(diǎn)的建筑，有項(xiàng)目的靈魂，有特點(diǎn)的建筑，有“靜靜”界的生活界的生活只有去挖掘她的內(nèi)涵與價(jià)值，才能有內(nèi)涵的自覺和主動(dòng)，不會(huì)是市場(chǎng)方面的健忘者和跟風(fēng)者。優(yōu)勢(shì)：優(yōu)勢(shì)：地處三林世博盛會(huì)板塊最優(yōu)生態(tài)平衡點(diǎn)；鬧中獨(dú)靜的一塊黃金樂土；軌道交通

4、，中環(huán)線建成在即；金地品牌優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)：劣勢(shì)：本項(xiàng)目不具備塑造上海最高本項(xiàng)目不具備塑造上海最高端產(chǎn)品的先天條件；端產(chǎn)品的先天條件；但具備塑造區(qū)域頂級(jí)個(gè)案的但具備塑造區(qū)域頂級(jí)個(gè)案的優(yōu)勢(shì)。優(yōu)勢(shì)。地緣認(rèn)知地緣認(rèn)知未來200萬方供應(yīng)，對(duì)于小戶型比例的要求將在本區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)激烈；容機(jī)率較高，地塊被分隔成三塊，不利于整體規(guī)劃；政府多次提升銀行準(zhǔn)備金及貸款利率，有進(jìn)一步打壓房地產(chǎn)的可能。 立足并超越區(qū)域立足并超越區(qū)域市場(chǎng)市場(chǎng) 面向整個(gè)上海中面向整個(gè)上海中高端市場(chǎng)高端市場(chǎng)策策劃劃思思路路社區(qū)定位與市場(chǎng)環(huán)境的關(guān)系世博盛會(huì)與社區(qū)主題的關(guān)系產(chǎn)品訴求與目標(biāo)客群的關(guān)系金地文化與建筑內(nèi)涵的關(guān)系項(xiàng)目主題定位與形象的關(guān)系推廣策略與

5、銷售執(zhí)行的關(guān)系策劃思考策劃思考第一部分：市場(chǎng)審視 供應(yīng)：供應(yīng)：隨著整體市場(chǎng)的火熱，會(huì)有大批開發(fā)商搶開盤，未來1-2年會(huì)有放量供應(yīng)，供求結(jié)構(gòu)有可能會(huì)發(fā)生變化！ 需求：需求：表面看07年上半年市場(chǎng)火爆，供求比達(dá)到了1：1.86的極度供不應(yīng)求，但究其原因在于07年上半年供應(yīng)量大幅下滑，而需求量卻大比例上升； 價(jià)格：價(jià)格：市場(chǎng)均價(jià)上升幅度有加快趨勢(shì)，上海住宅成交均價(jià)呈現(xiàn)振蕩上升態(tài)勢(shì)，07年5月達(dá)到10004元/的峰值，單價(jià)過萬；如不遭遇重大調(diào)控政策，預(yù)計(jì)未來成交均價(jià)將繼續(xù)保持此上升如不遭遇重大調(diào)控政策，預(yù)計(jì)未來成交均價(jià)將繼續(xù)保持此上升趨勢(shì)。趨勢(shì)。 客戶：客戶：上海年齡結(jié)構(gòu)以35-60歲中年人為最多，對(duì)

6、于目前改善型住房需求有很大的支撐。隨著近年適婚年齡青年人的大幅度增長(zhǎng)，初次置業(yè)用作婚房的需求將會(huì)進(jìn)一步增加。 關(guān)注點(diǎn)：關(guān)注點(diǎn)：地段和品質(zhì)是影響銷售的關(guān)鍵因素，目前成交套均面積在110平米左右；隨著隨著“7090”7090”新政地塊上市后，平均成交面積會(huì)出現(xiàn)回落。新政地塊上市后，平均成交面積會(huì)出現(xiàn)回落。 后市供應(yīng)：后市供應(yīng)：未來3年，全市將有約51萬的潛在競(jìng)爭(zhēng) 塑造劃時(shí)代樣板住宅是創(chuàng)造項(xiàng)目更高價(jià)值的機(jī)會(huì)點(diǎn)！塑造劃時(shí)代樣板住宅是創(chuàng)造項(xiàng)目更高價(jià)值的機(jī)會(huì)點(diǎn)！宏觀面：宏觀面：從城市經(jīng)濟(jì)及宏觀政策來看，世博盛會(huì)，為本案有充分的機(jī)會(huì)點(diǎn)整體市場(chǎng)：整體市場(chǎng)：價(jià)格小幅持續(xù)上升，供需基本平衡區(qū)域市場(chǎng)區(qū)域市場(chǎng)：成交區(qū)

7、域存在微觀變化，成交區(qū)域向中外環(huán)及外郊環(huán)擴(kuò)散。 項(xiàng)目所處的中外環(huán)將成為未來熱點(diǎn)區(qū)域！項(xiàng)目所處的中外環(huán)將成為未來熱點(diǎn)區(qū)域！目前區(qū)域市場(chǎng)成交均價(jià)為目前區(qū)域市場(chǎng)成交均價(jià)為10000-1100010000-11000元元/ /平平方米，方米，如不遭遇重大調(diào)控政策，預(yù)計(jì)未來成交均價(jià)將繼續(xù)保持此上升趨勢(shì)。如不遭遇重大調(diào)控政策，預(yù)計(jì)未來成交均價(jià)將繼續(xù)保持此上升趨勢(shì)。參照市場(chǎng)：參照市場(chǎng)：主訴求是地段、品質(zhì)；花園洋房、別墅項(xiàng)目是頂級(jí)住宅的又一重要戶型競(jìng)爭(zhēng)威脅：競(jìng)爭(zhēng)威脅：目前區(qū)域內(nèi)已知共有八塊待開發(fā)地塊；待開發(fā)地塊共有待開發(fā)地塊共有5959萬方占地，約萬方占地，約9090萬方建萬方建面，需著重考慮未來區(qū)域市場(chǎng)供求

8、是否平衡。面，需著重考慮未來區(qū)域市場(chǎng)供求是否平衡。 板塊已知未來供應(yīng)體量在172.6萬方左右，整體板塊競(jìng)爭(zhēng)十分激烈。未來供應(yīng)主要集中在“萬科新里程”、“尚東國際”、“金誼河畔”及其他待開發(fā)地塊上。 住宅市場(chǎng)住宅市場(chǎng)宏觀層面宏觀層面城市經(jīng)濟(jì)：城市經(jīng)濟(jì)： 上海城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好，為本項(xiàng)目的發(fā)展提供了更大的平臺(tái)； 人均gdp超過1萬元美金、恩格爾系數(shù)35.6%（處于富裕階段）； 更多優(yōu)質(zhì)的外資企業(yè)進(jìn)入上海，帶來了更優(yōu)的境外客戶；從城市人口背景來看，未來35-45歲中年人的改善需求和新婚族的初次置業(yè)需求將成支撐上海住宅市場(chǎng)的剛性需求；宏觀政策：宏觀政策： 房地產(chǎn)政策的施行，為市場(chǎng)長(zhǎng)期健康發(fā)展提供了保障；

9、 受土地開發(fā)時(shí)限政策的影響，未來34年內(nèi)，政策改變了需求客戶的構(gòu)成，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)提出了更高的要求。無論是從經(jīng)濟(jì)面，還是政策面，本項(xiàng)目都有立足點(diǎn)；無論是從經(jīng)濟(jì)面，還是政策面，本項(xiàng)目都有立足點(diǎn)；本項(xiàng)目所處的中外環(huán)板塊和價(jià)格段都是未來的熱點(diǎn)供應(yīng)段。本項(xiàng)目所處的中外環(huán)板塊和價(jià)格段都是未來的熱點(diǎn)供應(yīng)段。 更多優(yōu)質(zhì)的外資企業(yè)進(jìn)入更多優(yōu)質(zhì)的外資企業(yè)進(jìn)入上海，帶來了更優(yōu)的高質(zhì)上海，帶來了更優(yōu)的高質(zhì)量需求客戶量需求客戶 上海城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好，為上海城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好，為本項(xiàng)目的發(fā)展提供了更大本項(xiàng)目的發(fā)展提供了更大的平臺(tái)的平臺(tái)城市經(jīng)濟(jì)城市經(jīng)濟(jì)政策的出臺(tái)，是為了市場(chǎng)能更加健康的發(fā)展。但是，不可避免造成市場(chǎng)的振蕩。政策

10、的出臺(tái)，是為了市場(chǎng)能更加健康的發(fā)展。但是，不可避免造成市場(chǎng)的振蕩。威脅點(diǎn)（來自開發(fā)時(shí)限政策）：威脅點(diǎn)（來自開發(fā)時(shí)限政策）：未來未來1-21-2年會(huì)有放量供應(yīng)，供求有可能發(fā)生變化年會(huì)有放量供應(yīng)，供求有可能發(fā)生變化機(jī)會(huì)點(diǎn)：機(jī)會(huì)點(diǎn)：市場(chǎng)更規(guī)范，發(fā)展更健康市場(chǎng)更規(guī)范，發(fā)展更健康市場(chǎng)影響（來自金融類、稅收類、限外政策）：“出租出租 + + 物業(yè)持有等待升值物業(yè)持有等待升值”的組合獲利模式將有更普遍的出現(xiàn)高端客戶的構(gòu)成將有所改變，境外散客型受限外政策影響而減 少，轉(zhuǎn)而企業(yè)購買、基金購買的現(xiàn)象將增多。另外，隨著近年適婚年齡隨著近年適婚年齡增長(zhǎng)，初次置業(yè)用作婚房的需求將會(huì)進(jìn)一步增加。增長(zhǎng)，初次置業(yè)用作婚房的需

11、求將會(huì)進(jìn)一步增加。傳統(tǒng)“等客上門”的銷售方式，在高端市場(chǎng)將有明顯改變，主動(dòng)，主動(dòng)溝通溝通將是高端物業(yè)一種重要的銷售手段。相關(guān)政策相關(guān)政策上海市住宅市場(chǎng)上海市住宅市場(chǎng)從04年至今，價(jià)格小幅攀升，供求基本平衡。 三林住宅市場(chǎng)三林住宅市場(chǎng) 從供求關(guān)系來看：從供求關(guān)系來看： 目前來看07年上半年市場(chǎng)火爆，供求比達(dá)到了1：1.86的極度供不應(yīng)求，但究其原因在于07年上半年供應(yīng)量大幅下滑，而需求量卻大比例上升；隨著整體市場(chǎng)的火熱，會(huì)有大批開發(fā)商搶開盤，未來1-2年會(huì)有放量供應(yīng)，供求結(jié)構(gòu)有可能會(huì)發(fā)生變化；從需求來看：從需求來看： 目前成交套均面積在110平米左右，隨著“7090”新政地塊上市后，平均成交面積

12、會(huì)出現(xiàn)回落；成交區(qū)域存在微觀變化，成交區(qū)域向中外環(huán)及外郊環(huán)擴(kuò)散，項(xiàng)目所處的中外環(huán)將成為未來熱點(diǎn)區(qū)域從價(jià)格來看：從價(jià)格來看： 價(jià)格結(jié)構(gòu)趨向高價(jià)區(qū)間；價(jià)格攀升致使1萬元以上高端住宅比重增加，本項(xiàng)目未來供應(yīng)價(jià)格段將成為未來供應(yīng)熱點(diǎn)價(jià)段市場(chǎng)有機(jī)會(huì)，也有風(fēng)險(xiǎn)，市場(chǎng)有機(jī)會(huì)，也有風(fēng)險(xiǎn)，提升產(chǎn)品力是創(chuàng)造機(jī)會(huì)，提升產(chǎn)品力是創(chuàng)造機(jī)會(huì)，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的重要途徑規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的重要途徑房地產(chǎn)市場(chǎng)分析房地產(chǎn)市場(chǎng)分析上海宏觀市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)較好（在不考慮政策變化情況下），并且從供應(yīng)結(jié)構(gòu)和價(jià)格結(jié)構(gòu)中分析，本項(xiàng)目所處的中外環(huán)板塊和價(jià)格段都是未來的熱點(diǎn)供應(yīng)段。三林的昨天三林的昨天 是一個(gè)沉睡的區(qū)域，是世博會(huì)和軌道交通喚醒了它是一個(gè)沉睡的區(qū)域，

13、是世博會(huì)和軌道交通喚醒了它 。三林的今天三林的今天 三林這一軌道交通最密集地區(qū)，隨著眾多開發(fā)商的進(jìn)駐和三林這一軌道交通最密集地區(qū)，隨著眾多開發(fā)商的進(jìn)駐和20102010世博會(huì)效應(yīng)的帶世博會(huì)效應(yīng)的帶動(dòng)，樓市發(fā)展正呈現(xiàn)跳躍式發(fā)展。動(dòng)，樓市發(fā)展正呈現(xiàn)跳躍式發(fā)展。三林的明天三林的明天 上海新興城市居住中心，未來上海浦東最集中的高端住宅領(lǐng)地！上海新興城市居住中心，未來上海浦東最集中的高端住宅領(lǐng)地！ 從今天的實(shí)際情況看：幾大品牌開發(fā)商的入駐對(duì)于三林樓市從今天的實(shí)際情況看：幾大品牌開發(fā)商的入駐對(duì)于三林樓市的快速發(fā)展起到了推波助瀾作用，使板塊認(rèn)可度越來越高。的快速發(fā)展起到了推波助瀾作用，使板塊認(rèn)可度越來越高。

14、 三林區(qū)域住宅市場(chǎng)總結(jié)三林區(qū)域住宅市場(chǎng)總結(jié)中環(huán)區(qū)域內(nèi)住宅市場(chǎng)之一中環(huán)區(qū)域內(nèi)住宅市場(chǎng)之一幾大區(qū)域價(jià)差在幾大區(qū)域價(jià)差在50005000元元/ /左右左右目前中環(huán)線區(qū)域附近的樓市板塊有：浦東高行板塊、浦東金橋板塊、浦東張江板塊、浦東三林板塊、楊浦新江目前中環(huán)線區(qū)域附近的樓市板塊有：浦東高行板塊、浦東金橋板塊、浦東張江板塊、浦東三林板塊、楊浦新江灣城板塊、楊浦五角場(chǎng)板塊、虹口涼城板塊、閘北大寧板塊、大華萬里板塊、普陀長(zhǎng)征板塊、閔行春申板塊以灣城板塊、楊浦五角場(chǎng)板塊、虹口涼城板塊、閘北大寧板塊、大華萬里板塊、普陀長(zhǎng)征板塊、閔行春申板塊以及徐匯華涇板塊。及徐匯華涇板塊。中環(huán)線相似板塊競(jìng)爭(zhēng)中環(huán)線相似板塊競(jìng)爭(zhēng)

15、價(jià)格在1.4萬元以內(nèi)高行、張江、金橋、大寧、大華、萬里、春申、華徑客源有一定重疊高行、張江、金橋、華徑后續(xù)供應(yīng)體量較大高行、張江、金橋浦東相似板塊競(jìng)爭(zhēng)浦東相似板塊競(jìng)爭(zhēng)三林三林金橋金橋張江張江高行（外高橋）高行（外高橋）板塊定位板塊定位四大示范居住區(qū)之一產(chǎn)業(yè)區(qū)配套產(chǎn)業(yè)區(qū)配套產(chǎn)業(yè)區(qū)配套0606年公寓去化量年公寓去化量40萬方8.3萬17.1萬26.2萬公寓報(bào)價(jià)公寓報(bào)價(jià)11000-14500/ 8000-890010000-11000區(qū)域商業(yè)配套區(qū)域商業(yè)配套上海商業(yè)賣場(chǎng)最為集中地之一較成熟較不成熟較成熟區(qū)域交通配套區(qū)域交通配套三條軌道交通、臨中環(huán)線及越江隧道6號(hào)線及中環(huán)線二號(hào)線及中外環(huán)6號(hào)線及中環(huán)線

16、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)/出口加工貿(mào)易、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)集成電路、軟件、生物醫(yī)藥國際貿(mào)易、制造業(yè)、物流業(yè)浦東相似板塊分析浦東相似板塊分析n三林板塊雖然不具備產(chǎn)業(yè)支撐，但其逐漸成熟的生活配套、交通配套使其越來越成為浦東區(qū)域熱點(diǎn)的居住板塊。n在與金橋、張江、外高橋這些同屬于浦東的相似中外環(huán)板塊比較分析中可以看到由于客源對(duì)于其區(qū)域成熟度、區(qū)域交通規(guī)劃、區(qū)域商業(yè)配套、區(qū)域發(fā)展?jié)摿Ω鞣矫娴恼J(rèn)可，其板塊市場(chǎng)的成交量還是價(jià)格都是區(qū)域最高的。n三林板塊在浦東區(qū)域中外環(huán)板塊中具有絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)，本項(xiàng)目未來的競(jìng)爭(zhēng)主要還是三林板塊內(nèi)部！區(qū)域內(nèi)住宅市場(chǎng)整體表現(xiàn)區(qū)域內(nèi)住宅市場(chǎng)整體表現(xiàn)供應(yīng)量、成交量同步增加調(diào)控政策對(duì)市場(chǎng)活躍度有細(xì)微影響

17、價(jià)格呈上漲態(tài)勢(shì)，“世博契機(jī)與軌道交通”的價(jià)值規(guī)律得到體現(xiàn)瑞博瑞博 & & 新聚仁聯(lián)合觀點(diǎn)：新聚仁聯(lián)合觀點(diǎn)： 項(xiàng)目地處于三林中環(huán)內(nèi)，從區(qū)域市場(chǎng)整體表現(xiàn)來看，依托項(xiàng)目地處于三林中環(huán)內(nèi)，從區(qū)域市場(chǎng)整體表現(xiàn)來看，依托“世博契機(jī)與軌道交通世博契機(jī)與軌道交通”的優(yōu)勢(shì)，本的優(yōu)勢(shì)，本案在銷售去化層面，有很好的前景和機(jī)會(huì)點(diǎn)；案在銷售去化層面，有很好的前景和機(jī)會(huì)點(diǎn)； 在對(duì)未來宏觀政策加以重視的前提下，如何樹立其項(xiàng)目在三林板塊標(biāo)桿形象，樹立具有劃時(shí)代在對(duì)未來宏觀政策加以重視的前提下，如何樹立其項(xiàng)目在三林板塊標(biāo)桿形象，樹立具有劃時(shí)代意義的三林地產(chǎn)旗艦項(xiàng)目，是目前需要思考的重點(diǎn)！意義的三林地產(chǎn)旗艦項(xiàng)目，

18、是目前需要思考的重點(diǎn)！三林板塊區(qū)域內(nèi)住宅市場(chǎng)整體表現(xiàn)三林板塊區(qū)域內(nèi)住宅市場(chǎng)整體表現(xiàn)供應(yīng)成交同步增加，政策有細(xì)微影響，價(jià)格呈上漲態(tài)勢(shì)供應(yīng)成交同步增加，政策有細(xì)微影響，價(jià)格呈上漲態(tài)勢(shì)萬科新里程本案金誼河畔尚東國際浦發(fā)澳麗地塊浦發(fā)置業(yè)地塊萬科中林項(xiàng)目萬科七街坊項(xiàng)目（限價(jià)商品房）萬科五街坊項(xiàng)目?jī)?chǔ)備地塊萬科濟(jì)陽路項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)住宅供應(yīng)呈歷年上升之勢(shì)區(qū)域內(nèi)住宅供應(yīng)呈歷年上升之勢(shì)區(qū)域內(nèi)的樓盤后續(xù)供應(yīng)加上土地供應(yīng)，未來可供應(yīng)面積在260萬方左右；板塊正常的年均去化在40-60萬方左右。板塊后續(xù)供應(yīng)需要5年去化（尚未考慮未知的二手地塊）。 從從0505、0606年的批準(zhǔn)預(yù)售大于銷售面積的現(xiàn)象來看，政策調(diào)控在該區(qū)域成

19、交有一定的打壓影響，但影響年的批準(zhǔn)預(yù)售大于銷售面積的現(xiàn)象來看，政策調(diào)控在該區(qū)域成交有一定的打壓影響，但影響并不大，并不大，0707年上半年屬于非理性市場(chǎng)，去化量并非正常，參考年上半年屬于非理性市場(chǎng)，去化量并非正常，參考0606年和年和0707年上半年的去化量，估計(jì)后續(xù)年上半年的去化量，估計(jì)后續(xù)平均年去化在平均年去化在40-6040-60萬方左右。萬方左右。市場(chǎng)均價(jià)上升幅度有加快趨勢(shì)市場(chǎng)均價(jià)上升幅度有加快趨勢(shì)隨著市場(chǎng)供應(yīng)增加，隨著市場(chǎng)供應(yīng)增加，“世博契機(jī)與軌道交通世博契機(jī)與軌道交通”的價(jià)值規(guī)律越來越得的價(jià)值規(guī)律越來越得到體現(xiàn)。到體現(xiàn)。由此可見區(qū)域市場(chǎng)的未來競(jìng)爭(zhēng)還是相當(dāng)激烈的！參考市場(chǎng)分析參考市場(chǎng)

20、分析瑞博瑞博 & & 新聚仁聯(lián)合觀點(diǎn)：新聚仁聯(lián)合觀點(diǎn)： 從對(duì)參考市場(chǎng)的研究來看，本案在地理位置擁有足夠亮點(diǎn)支撐的前提下，從對(duì)參考市場(chǎng)的研究來看，本案在地理位置擁有足夠亮點(diǎn)支撐的前提下，只有提升自身品質(zhì)，重視客戶需求，關(guān)注潛在威脅，就能獲得成功。只有提升自身品質(zhì)，重視客戶需求，關(guān)注潛在威脅，就能獲得成功。注：參考市場(chǎng)界定 立足區(qū)域市場(chǎng)，關(guān)注上海中高端住宅 項(xiàng)目所在區(qū)域市場(chǎng)：浦東新區(qū)中環(huán)旁三林世博中心內(nèi)住宅市場(chǎng) 上海中端住宅分布區(qū)域，金橋板塊、張江板塊、外高橋（高行）板塊參考市場(chǎng)特征匯總參考市場(chǎng)特征匯總成交分析地段、品質(zhì)與價(jià)格是決定銷售的關(guān)鍵；戶型3房為市場(chǎng)主力，別墅及花園洋房則在

21、中高端住宅市場(chǎng)有一定需求；價(jià)格萬科新里程萬科新里程”和和“尚東國際尚東國際”公寓房均價(jià)都已經(jīng)超過了公寓房均價(jià)都已經(jīng)超過了1 1萬元，板塊形象發(fā)生萬元，板塊形象發(fā)生改變，改變，已經(jīng)成為上海的中高端板塊；其余樓盤單價(jià)在已經(jīng)成為上海的中高端板塊；其余樓盤單價(jià)在1 1萬元以內(nèi)，且除去萬科之外，其萬元以內(nèi)，且除去萬科之外，其他項(xiàng)目及宏觀市場(chǎng)的年漲幅均在他項(xiàng)目及宏觀市場(chǎng)的年漲幅均在12%12%以內(nèi)；以內(nèi)；樓盤品質(zhì)都為品牌開發(fā)商項(xiàng)目，建筑景觀、戶型、社區(qū)規(guī)劃都勢(shì)均力敵，但區(qū)域市場(chǎng)仍有提高的空間；客戶對(duì)地段的認(rèn)知度是第一位的；競(jìng)爭(zhēng)威脅不在于當(dāng)前個(gè)案，而在于潛在的區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)部。第二部分：項(xiàng)目定位市場(chǎng)定位：市場(chǎng)定

22、位：客戶定位：客戶定位：住宅市場(chǎng)定位住宅市場(chǎng)定位項(xiàng)目本身的區(qū)位決定了項(xiàng)目無法成為上海最頂級(jí)的豪宅區(qū)域現(xiàn)有產(chǎn)品無論是價(jià)格還是品質(zhì)，與上海最頂級(jí)產(chǎn)品相比差距較大，為本項(xiàng)目塑造三林首席品質(zhì)的機(jī)會(huì)將三林固有的人文生活底蘊(yùn)與世博盛會(huì)以及多條軌道交通配套進(jìn)行融合，塑造精品社區(qū)三林首席品質(zhì)社區(qū)三林首席品質(zhì)社區(qū)內(nèi)斂的生態(tài)的私秘的時(shí)尚的定位詮釋定位詮釋住宅市場(chǎng)定位住宅市場(chǎng)定位n高端住宅高端住宅是由氣質(zhì)和細(xì)節(jié)之美鑄就的，內(nèi)斂的住宅更是如此。安身立命、修身齊家。項(xiàng)目的魅力就應(yīng)在于“居于繁華都市之心，而閑庭信步”。讓居住環(huán)境回歸生活，讓居住氛圍感動(dòng)生活，讓居住之美高于生活。感人以建筑的典雅氣質(zhì)，悅?cè)艘宰鹌返纳耥嶗攘Α?/p>

23、深刻詮釋居者的尊崇、典雅、睿智的內(nèi)涵。n金地的文化金地的文化和三林的文脈決定了項(xiàng)目不是那種奢于衣表的淺顯項(xiàng)目。恰如將住在這里的人們一樣，舉止間透漏出不露聲色的優(yōu)雅。n一座建筑，理當(dāng)有傳承百年的完美理想。本項(xiàng)目需以深沉低調(diào)的秉性作為植根于此的建筑主張。高貴典雅的建筑軀身，神性端莊矜傲，不著粉黛卻英氣薄發(fā)。n三林板塊，物華天寶、人杰地靈，是世博盛會(huì)的第一線，也是文化的深水港。多條交通干線貫穿左右，項(xiàng)目處于鬧中獨(dú)取靜、且貴且雅，可謂終極都市雅士享受國際生活尚選。分析共性圈定范圍分析共性圈定范圍尋找差異界定圈層尋找差異界定圈層心理揣摩直擊目標(biāo)心理揣摩直擊目標(biāo) 分析共性分析共性圈定范圍圈定范圍尋找差異尋

24、找差異界定圈層界定圈層心理揣摩心理揣摩直擊目標(biāo)直擊目標(biāo)客戶描述客戶描述產(chǎn)品13層公寓6層洋房大平層7+1洋房別墅主力總價(jià)120-150萬250-300萬700萬以上與產(chǎn)品相對(duì)應(yīng)的，本案目標(biāo)客源分為三個(gè)層面與產(chǎn)品相對(duì)應(yīng)的，本案目標(biāo)客源分為三個(gè)層面別墅客源別墅客源分散更廣，浦西客源比例更高，而本區(qū)域客源比例有所下降。公寓客源圈定公寓客源圈定浦西客45%；主要為鄰近盧浦大橋的黃浦、盧灣等市中心區(qū)域、內(nèi)虹口、內(nèi)楊浦為主；其余部分為長(zhǎng)寧、徐匯客源。浦東客35%，以陸家嘴區(qū)域?yàn)橹?，金橋、張江區(qū)域也占據(jù)一定比例。區(qū)域客20%，主要為三林區(qū)域客源?？蛻裘杩蛻裘枋鍪龇治龉残匀Χǚ秶治龉残匀Χǚ秶壳捌謻|客源占

25、到板塊市場(chǎng)的50%-65%，且其中主要為上南、三林、陸家嘴等浦東西部沿江客源。目前區(qū)域大戶型三房的消化主要依靠浦東區(qū)域客源，而外區(qū)域客源如黃浦、盧灣等區(qū)域主要消化2房。考慮到未來的變化因素（中環(huán)線建成、軌道交通通車、三林區(qū)域越來越成熟、世博效應(yīng)等等），未來區(qū)域客源將發(fā)生如下變化：外區(qū)域客源比例上升，本區(qū)域客源比例下降；客源層次提高；客源年齡層下降。中高端客源是區(qū)域的主力客源（私營業(yè)主和高級(jí)管理者是區(qū)域的第一主力客源，客源年齡層次在35歲左右。客源分析客源分析分析共性圈定范圍分析共性圈定范圍尋找差異界定圈層尋找差異界定圈層客戶描述客戶描述地段地段 高端客戶無地域之分高端客戶無地域之分價(jià)格中端客戶

26、對(duì)價(jià)格較為敏感價(jià)格中端客戶對(duì)價(jià)格較為敏感品質(zhì)中高端客戶注重生活檔次的提升品質(zhì)中高端客戶注重生活檔次的提升形象中高端客戶追求價(jià)值觀的認(rèn)同形象中高端客戶追求價(jià)值觀的認(rèn)同影響客戶購買的主要因影響客戶購買的主要因素素逆向思維尋找客戶，排除地段、價(jià)格因素，品質(zhì)、形象是本項(xiàng)目客戶關(guān)注的關(guān)鍵。這兩個(gè)因素關(guān)系到一個(gè)圈層的人，顯示了他們的需求特征、價(jià)值取向，決定了交往者地位相當(dāng)、趣味相投，形成“圈子文化”。對(duì)界定本案客戶圈層的啟發(fā)：對(duì)界定本案客戶圈層的啟發(fā)：品位、內(nèi)斂的延伸品位、內(nèi)斂的延伸隱靜秘隱靜秘這類客戶我們界定為“中產(chǎn)階層中產(chǎn)階層”中產(chǎn)里的高端階層，我們稱之為“財(cái)智時(shí)代的奢適消費(fèi)層財(cái)智時(shí)代的奢適消費(fèi)層 ”

27、，是本案高端住宅的客戶而針對(duì)平米科技住宅客戶，我們稱之為“打拼時(shí)代的身份認(rèn)可打拼時(shí)代的身份認(rèn)可型消費(fèi)層型消費(fèi)層 ”、“穩(wěn)步邁進(jìn)時(shí)代的改善型階層穩(wěn)步邁進(jìn)時(shí)代的改善型階層 ” ”尋找差異界定圈層尋找差異界定圈層客戶描述客戶描述三林灣與墅不同于一般高檔和低密度社區(qū)，擁有林整個(gè)板塊內(nèi)最佳的三林灣與墅不同于一般高檔和低密度社區(qū)，擁有林整個(gè)板塊內(nèi)最佳的生環(huán)境；單價(jià)上萬的售價(jià)，只有在金字塔上端的、并且理解生態(tài)居住價(jià)生環(huán)境；單價(jià)上萬的售價(jià)，只有在金字塔上端的、并且理解生態(tài)居住價(jià)值的人可以和愿意消費(fèi)。值的人可以和愿意消費(fèi)。 “疊拼官邸疊拼官邸”別墅準(zhǔn)客戶在哪里別墅準(zhǔn)客戶在哪里財(cái)智時(shí)代的奢適消費(fèi)層財(cái)智時(shí)代的奢適消

28、費(fèi)層 l正在崛起的富翁族，不屬于超奢侈級(jí)別的消費(fèi)者 l他們擁有更健康的消費(fèi)觀，追求品位的同時(shí)，注重適合與舒適l他們熟悉并看好浦東三林板塊的區(qū)發(fā)展前景l(fā)他們擁有較高知識(shí)水平和社會(huì)責(zé)任感，對(duì)自然資源和生態(tài)環(huán)保的認(rèn)同感超乎常人心理揣摩直擊目標(biāo)心理揣摩直擊目標(biāo)客戶描述客戶描述穩(wěn)定資產(chǎn)層（一期主力客群） 該階層多為行業(yè)領(lǐng)域的精英，但不事張揚(yáng)，習(xí)慣隱藏，屬于一個(gè)富有而知性的階層。 置業(yè)經(jīng)驗(yàn)豐富，部分人有在國外生活的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)于房產(chǎn)具備成熟的判斷力。 對(duì)政治時(shí)事敏感，關(guān)注力強(qiáng)； 對(duì)價(jià)格的敏感度低，但對(duì)“貴得其所”的含義理解透徹； 希望獲得附加值高的物業(yè)，喜歡揮灑雅趣或展示其文化素養(yǎng)；多具備收藏愛好，用多個(gè)不同

29、功能的房間滿足其私藏與展示的要求； 追求開闊的大面積空間，家中可以招待小范圍內(nèi)的核心的社交高朋，而不僅供家庭內(nèi)部獨(dú)享；主力人群構(gòu)成私營或民營業(yè)主或企業(yè)負(fù)責(zé)人；外籍人士或港澳臺(tái)投資人士；對(duì)話世界財(cái)富舞臺(tái)的中國角色對(duì)話世界財(cái)富舞臺(tái)的中國角色 “ “儒商儒商”疊拼官邸目標(biāo)客戶分析疊拼官邸目標(biāo)客戶分析 在本案推廣中，在本案推廣中，2424套套疊拼官邸疊拼官邸將成為將成為本案的一期推廣唯一戶型，也許一期很快本案的一期推廣唯一戶型，也許一期很快被市場(chǎng)消化，但圍繞一期而塑造的推廣形被市場(chǎng)消化，但圍繞一期而塑造的推廣形象將成為本案整合形象的序幕。象將成為本案整合形象的序幕。 本案銷售主力本案銷售主力（情境院館

30、情境院館/平層名閣平層名閣）目標(biāo)客群分析目標(biāo)客群分析心理揣摩直擊目標(biāo)心理揣摩直擊目標(biāo)客戶描述客戶描述情境情境院館院館/ /平層名閣準(zhǔn)客戶在哪里平層名閣準(zhǔn)客戶在哪里 此類產(chǎn)品客戶消費(fèi)情感主要體現(xiàn)為：屬于改善型購買，希望得到身此類產(chǎn)品客戶消費(fèi)情感主要體現(xiàn)為：屬于改善型購買，希望得到身份和財(cái)富的體現(xiàn)；同時(shí)私有空間上得到更大限度的滿足份和財(cái)富的體現(xiàn)；同時(shí)私有空間上得到更大限度的滿足。打拼時(shí)代的身份認(rèn)可型消費(fèi)層打拼時(shí)代的身份認(rèn)可型消費(fèi)層 l正在崛起的企業(yè)骨干和私營業(yè)主，處于社會(huì)中上階層（新資產(chǎn)人群），喜歡較為開放的空間，關(guān)注社區(qū)其他居住者的身份，渴望形成融洽的鄰里交流l他們追求身份認(rèn)可的同時(shí)，注重空間與

31、社區(qū)整體素質(zhì)的舒適度l看好浦東三林板塊的區(qū)發(fā)展前景心理揣摩直擊目標(biāo)心理揣摩直擊目標(biāo)客戶描述客戶描述情境院館情境院館/平層名閣平層名閣 目標(biāo)客群概括目標(biāo)客群概括疊拼官邸匯景名閣疊拼官邸匯景名閣 總價(jià)在270300萬套我們又稱其為：我們又稱其為：掌握財(cái)富升力的新資產(chǎn)層掌握財(cái)富升力的新資產(chǎn)層新資產(chǎn)層（主力目標(biāo)客群） 這類人群年齡跨度較大，多置身于知識(shí)含量高、市場(chǎng)潛力大的行業(yè)，創(chuàng)業(yè)動(dòng)力強(qiáng)，為行業(yè)新鋒； 擁有良好的教育背景，善于利用新經(jīng)濟(jì)致富，財(cái)富積累非常迅速，屬于一個(gè)富有而看得見的階層； 因其知識(shí)背景及未來不可限量的成長(zhǎng)性，該類人群希望公眾將自己與傳統(tǒng)意義上的富人（即所謂暴發(fā)戶或世家子弟等標(biāo)簽）區(qū)分開

32、來。 對(duì)物業(yè)的創(chuàng)新和流行趨勢(shì)非常關(guān)注，強(qiáng)調(diào)自己的審美觀和價(jià)值觀； 對(duì)消費(fèi)品的經(jīng)濟(jì)價(jià)值敏感，擅長(zhǎng)數(shù)理分析和對(duì)比，希望獲取高值回報(bào)； 對(duì)長(zhǎng)輩的健康及生活更為關(guān)注；并更加重視對(duì)子女的教育情況；主力人群構(gòu)成：外企中的中方中高級(jí)管理階層等it / 證券律師文藝界精英一族民營或私企老板等情境院館情境院館/平層名閣平層名閣 目標(biāo)客群特征目標(biāo)客群特征 此類消費(fèi)客戶的消費(fèi)情感主要是；擁有型及投資型購買，對(duì)于整體此類消費(fèi)客戶的消費(fèi)情感主要是；擁有型及投資型購買，對(duì)于整體社區(qū)物業(yè)配套的要求較高，渴望充分的便利和安靜。社區(qū)物業(yè)配套的要求較高，渴望充分的便利和安靜。情境情境小戶小戶/ /迷你迷你househouse準(zhǔn)客

33、戶在哪里準(zhǔn)客戶在哪里穩(wěn)步邁進(jìn)時(shí)代的改善型階層穩(wěn)步邁進(jìn)時(shí)代的改善型階層 l隨身社會(huì)的發(fā)展，正在穩(wěn)定下來的的企業(yè)員工和適婚青年，處于社會(huì)身份穩(wěn)定階層，喜歡較為完善的社區(qū)環(huán)境l他們渴望社區(qū)各項(xiàng)設(shè)施及社區(qū)環(huán)境的，注重私有空間的獨(dú)立性社區(qū)整體素質(zhì)的舒適度l看好浦東三林板塊的投資前景心理揣摩直擊目標(biāo)心理揣摩直擊目標(biāo)客戶描述客戶描述本階層年齡在2533歲之間；未來預(yù)期十分看好，是一個(gè)富有成長(zhǎng)力的中產(chǎn)階層；財(cái)富靠打拼，總希望不斷提升自己，因而閑暇時(shí)間不足；主力人群構(gòu)成：小私營企業(yè)主、成長(zhǎng)型行業(yè)私營企業(yè)中層管理者。外企公司、金融領(lǐng)域（證券、銀行等）it業(yè)精英或其它高獲利行業(yè)（房地產(chǎn)、旅游、航空等）高級(jí)職員。中產(chǎn)

34、階層中產(chǎn)階層（公寓小戶型目標(biāo)客群）（公寓小戶型目標(biāo)客群）迷你迷你house目標(biāo)客群概括目標(biāo)客群概括使用用途：1、投資心態(tài)：非使用者，擁有較大的現(xiàn)金流，多以一次性付款，靠租賃獲取回報(bào)，通過豐富投資類型，以分散投資風(fēng)險(xiǎn)。2、短期暫居心態(tài)：酒店公寓使用者，代替行使酒店功能，節(jié)省生活成本。3、長(zhǎng)期暫居心態(tài)：階段性第一居所使用者，從事工作繁忙穩(wěn)定性不高的特定行業(yè)，比如導(dǎo)演、演員、娛記等時(shí)尚圈人士，以不降低品質(zhì)為前提，盡量享受生活。主力人群構(gòu)成：小私營企業(yè)主、成長(zhǎng)型行業(yè)私營企業(yè)中層管理者。外企公司、金融領(lǐng)域（證券、銀行等）it業(yè)精英或其它高獲利行業(yè)（房地產(chǎn)、旅游、航空等）高級(jí)職員。中產(chǎn)階層中產(chǎn)階層（公寓小

35、戶型目標(biāo)客群）（公寓小戶型目標(biāo)客群）a、本案產(chǎn)品特征及價(jià)值決定了所對(duì)應(yīng)的目標(biāo)客群、本案產(chǎn)品特征及價(jià)值決定了所對(duì)應(yīng)的目標(biāo)客群迷你迷你house面積 84-87平米總價(jià)：120萬首款：2436萬情境院館情境院館/平層名閣平層名閣情境院館情境院館面積:152-177平總價(jià)：270萬首款：80萬平層名閣平層名閣面積：220平米總價(jià)：300萬首款：90萬中產(chǎn)階層中產(chǎn)階層依靠職位收入、及創(chuàng)業(yè)初步積累進(jìn)行購房的客群（總資產(chǎn)200萬,現(xiàn)金60萬）新資產(chǎn)層新資產(chǎn)層依靠高職位收入、及創(chuàng)業(yè)持續(xù)積累進(jìn)行購房的客群（總資產(chǎn)500萬 現(xiàn)金流200萬）穩(wěn)定資產(chǎn)層穩(wěn)定資產(chǎn)層具備資本身份和穩(wěn)定財(cái)富積累的客群（總資產(chǎn)千萬以上現(xiàn)金

36、流250萬）疊拼官邸疊拼官邸th面積：220+250平米平米總價(jià)：480-550萬首款：135-165萬項(xiàng)目整體目標(biāo)客群綜述項(xiàng)目整體目標(biāo)客群綜述n目前上海城市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況良好，從1990年起基本保持兩位數(shù)的高速經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)（2001年9.2%的增長(zhǎng)率除外）、人均gdp超過1萬元美金、恩格爾系數(shù)35.6%（處于富裕階段）n從城市人口背景來看，未來35-45歲中年人的改善需求和新婚族的初次置業(yè)需求將成支撐上海住宅市場(chǎng)的剛性需求從城市背景來看：城市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行良好，支撐中高端的改善型需求和初次置業(yè)需求城市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行良好，支撐中高端的改善型需求和初次置業(yè)需求市場(chǎng)定位背景分析市場(chǎng)定位背景分析n目前成交套均面積在1

37、10平米左右，隨著“7090”新政地塊上市后，平均成交面積會(huì)出現(xiàn)回落；成交區(qū)域存在微觀變化，成交區(qū)域向中外環(huán)及外郊環(huán)擴(kuò)散，項(xiàng)目所處的中外環(huán)將成為未來熱點(diǎn)區(qū)域n從價(jià)格來看：價(jià)格結(jié)構(gòu)趨向高價(jià)區(qū)間；價(jià)格攀升致使1萬元以上高端住宅比重增加，本項(xiàng)目未來供應(yīng)價(jià)格段將成為未來供應(yīng)熱點(diǎn)價(jià)段從上海宏觀市場(chǎng)來看：中外環(huán)之間的中高端住宅需求在上升，將成為未來市場(chǎng)熱點(diǎn)中外環(huán)之間的中高端住宅需求在上升，將成為未來市場(chǎng)熱點(diǎn)市場(chǎng)定位背景分析市場(chǎng)定位背景分析n“萬科新里程”和“尚東國際”公寓房均價(jià)都已經(jīng)超過了1萬元，板塊已經(jīng)成為中高端板塊n而從客源上來看本案的大面積產(chǎn)品具有較好的市場(chǎng)支撐，而小面積產(chǎn)品面臨外區(qū)域的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)n項(xiàng)

38、目的公寓產(chǎn)品基本為區(qū)域內(nèi)同類產(chǎn)品的中高端產(chǎn)品從區(qū)域公寓市場(chǎng)及競(jìng)爭(zhēng)來看：項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)及競(jìng)爭(zhēng)支撐項(xiàng)目公寓產(chǎn)品線成為區(qū)域高端產(chǎn)品項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)及競(jìng)爭(zhēng)支撐項(xiàng)目公寓產(chǎn)品線成為區(qū)域高端產(chǎn)品市場(chǎng)定位背景分析市場(chǎng)定位背景分析n浦東中外環(huán)間幾乎沒有別墅供應(yīng)，未來項(xiàng)目上市時(shí)屬于市場(chǎng)稀缺產(chǎn)品。n本案雙拼別墅雖棟距不大，但戶型優(yōu)勢(shì)明顯，屬于區(qū)域別墅產(chǎn)品的高端配置從區(qū)域別墅市場(chǎng)及競(jìng)爭(zhēng)來看：項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)及競(jìng)爭(zhēng)支撐項(xiàng)目別墅產(chǎn)品線成為區(qū)域高端產(chǎn)品項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)及競(jìng)爭(zhēng)支撐項(xiàng)目別墅產(chǎn)品線成為區(qū)域高端產(chǎn)品市場(chǎng)定位背景分析市場(chǎng)定位背景分析打破居住的機(jī)器打破居住的機(jī)器塑造生態(tài)黃金塑造生態(tài)黃金“靜靜”空間空間一個(gè)充分享受生活的容器一個(gè)充分享

39、受生活的容器三林項(xiàng)目將體現(xiàn)的三林項(xiàng)目將體現(xiàn)的建筑是固有的，享受才是獨(dú)有的！建筑是固有的，享受才是獨(dú)有的！將住宅建筑的物質(zhì)空間變成人居與生活體驗(yàn)的天堂！將住宅建筑的物質(zhì)空間變成人居與生活體驗(yàn)的天堂！項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目整體定位第三部分：產(chǎn)品建議第三部分：產(chǎn)品建議n項(xiàng)目定位q根據(jù)市場(chǎng)的判斷、項(xiàng)目自身的特征與文化背景，本項(xiàng)目將定位于 三林首席品質(zhì)社區(qū)三林首席品質(zhì)社區(qū) 上海高尚人文社區(qū)其字里行間透著內(nèi)斂、文化、私密與時(shí)尚內(nèi)斂、文化、私密與時(shí)尚的氣息且體現(xiàn)著金地集團(tuán)的文化與內(nèi)涵q在既定的區(qū)位條件與規(guī)劃方向以外，定義為高尚住宅的本項(xiàng)目應(yīng)更能從產(chǎn)品的品質(zhì)產(chǎn)品的品質(zhì)中突顯其真正的價(jià)值，以體現(xiàn)其高端所應(yīng)具備的方方面

40、面的優(yōu)質(zhì)：q戶型創(chuàng)造內(nèi)在的價(jià)值亮點(diǎn)q建筑樹立外在的形象內(nèi)涵q園林提升項(xiàng)目整體的價(jià)值感q裝修滲透項(xiàng)目細(xì)節(jié)的品質(zhì)感項(xiàng)目定位的解讀與產(chǎn)品詮釋n科技與設(shè)備項(xiàng)目的品質(zhì)保證n管理與服務(wù)項(xiàng)目的品質(zhì)保證n特色住宅體現(xiàn)項(xiàng)目的創(chuàng)意度對(duì)本項(xiàng)目規(guī)劃的原則性建議n樹立項(xiàng)目的標(biāo)志性樹立項(xiàng)目的標(biāo)志性 整體形象應(yīng)與周邊原有建筑形成差異化，成為區(qū)域的新地標(biāo);n五類產(chǎn)品的整體性五類產(chǎn)品的整體性 五類物業(yè)既要相互獨(dú)立又要互為襯托，通過花園洋房及別墅項(xiàng)目帶動(dòng)高層住宅的檔次和形象，提升對(duì)住宅的服務(wù);n體現(xiàn)項(xiàng)目的尊貴感與私密感體現(xiàn)項(xiàng)目的尊貴感與私密感 除了通過立面和整體形象的包裝體現(xiàn)項(xiàng)目的高品質(zhì)定位，在規(guī)劃上也希望通過處理好公共區(qū)域與私

41、密區(qū)域的過渡關(guān)系以確保住宅的檔次。立面風(fēng)格：公寓（具有國際感的立面）建議立面設(shè)計(jì)中植入當(dāng)?shù)亟ㄖ奈幕?，提升立面的文化感，延續(xù)以往現(xiàn)代簡(jiǎn)約建議立面設(shè)計(jì)中植入當(dāng)?shù)亟ㄖ奈幕?，提升立面的文化感，延續(xù)以往現(xiàn)代簡(jiǎn)約的風(fēng)格調(diào)性同時(shí)強(qiáng)化項(xiàng)目立面的材質(zhì)感、色調(diào)的穩(wěn)重感！的風(fēng)格調(diào)性同時(shí)強(qiáng)化項(xiàng)目立面的材質(zhì)感、色調(diào)的穩(wěn)重感！現(xiàn)代幾何體塊的穿插，色彩的反差對(duì)比，體現(xiàn)了建筑的時(shí)尚感、設(shè)計(jì)感現(xiàn)代幾何體塊的穿插，色彩的反差對(duì)比，體現(xiàn)了建筑的時(shí)尚感、設(shè)計(jì)感北京：class建于果嶺上的上層建筑（后現(xiàn)代）立面風(fēng)格：公寓北京：class建于果嶺上的上層建筑（后現(xiàn)代）復(fù)式外墻的表現(xiàn)入口的處理立面風(fēng)格：公寓北京：class建于

42、果嶺上的上層建筑（后現(xiàn)代）底層及院落圍墻的處理會(huì)所/售樓處立面風(fēng)格：別墅1（具有國際感的立面）上海：復(fù)地 北橋城建筑體塊的穿插組合，體現(xiàn)了建筑的設(shè)計(jì)感、時(shí)尚感建筑體塊的穿插組合，體現(xiàn)了建筑的設(shè)計(jì)感、時(shí)尚感現(xiàn)代材質(zhì)：木材、面磚、涂料、百葉、鋼架、玻璃現(xiàn)代材質(zhì)：木材、面磚、涂料、百葉、鋼架、玻璃立面風(fēng)格：別墅2（具有國際感的立面）上海：凱德 林茵河畔圍墻、入口同景觀、建筑的融合圍墻、入口同景觀、建筑的融合密植的高毛竹，保障了建筑與外界的密植的高毛竹，保障了建筑與外界的私密空間私密空間毛竹與木柵圍欄，協(xié)調(diào)、呼應(yīng)，營造毛竹與木柵圍欄，協(xié)調(diào)、呼應(yīng)，營造出景觀的可觀賞價(jià)值出景觀的可觀賞價(jià)值公寓精裝修建議（

43、高端化）結(jié)合本項(xiàng)目市場(chǎng)分析和產(chǎn)品定位，建議在市場(chǎng)報(bào)價(jià)結(jié)合本項(xiàng)目市場(chǎng)分析和產(chǎn)品定位，建議在市場(chǎng)報(bào)價(jià)1000-15001000-1500元元/ /平米的裝修標(biāo)準(zhǔn)平米的裝修標(biāo)準(zhǔn)之上（預(yù)估折扣價(jià)之上（預(yù)估折扣價(jià)800-1200800-1200元元/ /平米），進(jìn)一步把本項(xiàng)目精裝修標(biāo)準(zhǔn)提升到市場(chǎng)平米），進(jìn)一步把本項(xiàng)目精裝修標(biāo)準(zhǔn)提升到市場(chǎng)報(bào)價(jià)報(bào)價(jià)20002000元元/ /平米（預(yù)估折扣價(jià)在平米（預(yù)估折扣價(jià)在15001500元元/ /平米左右），全面提升項(xiàng)目的精裝品質(zhì)平米左右），全面提升項(xiàng)目的精裝品質(zhì)和產(chǎn)品檔次。和產(chǎn)品檔次。公寓精裝修建議（1）產(chǎn)品產(chǎn)品1313層高花層高花6+16+1洋房洋房裝修標(biāo)準(zhǔn)裝修標(biāo)準(zhǔn)

44、精裝修裝修價(jià)格裝修價(jià)格1200左右考慮到項(xiàng)目產(chǎn)品種類多樣，面對(duì)客源群體的需求喜好存在差異化的標(biāo)準(zhǔn)傾向，我司考慮到項(xiàng)目產(chǎn)品種類多樣，面對(duì)客源群體的需求喜好存在差異化的標(biāo)準(zhǔn)傾向，我司建議，項(xiàng)目?jī)H對(duì)建議，項(xiàng)目?jī)H對(duì)9090平米以下的物業(yè)進(jìn)行精裝修，預(yù)估裝修報(bào)價(jià)平米以下的物業(yè)進(jìn)行精裝修，預(yù)估裝修報(bào)價(jià)12001200元元/ /平米平米公寓精裝修建議（2）1313層高花：裝修報(bào)價(jià)層高花：裝修報(bào)價(jià)12001200元元/ /平米平米裝修標(biāo)準(zhǔn)：達(dá)到市場(chǎng)精裝修標(biāo)準(zhǔn)現(xiàn)有平臺(tái)，注重品牌配送該給業(yè)主最直接、裝修標(biāo)準(zhǔn)：達(dá)到市場(chǎng)精裝修標(biāo)準(zhǔn)現(xiàn)有平臺(tái)，注重品牌配送該給業(yè)主最直接、最實(shí)惠的賣點(diǎn)沖擊最實(shí)惠的賣點(diǎn)沖擊1. 客廳/臥室/

45、餐廳：實(shí)木地板，墻面環(huán)保涂料2. 廚房：防滑磚、墻面磚、整體品牌廚具（市場(chǎng)知名度高的品牌）3. 衛(wèi)生：防滑磚、墻面磚、整體品牌衛(wèi)具3件套（市場(chǎng)知名度高的品牌）4. 陽臺(tái)：（南陽臺(tái)）防滑磚、墻面磚（北陽臺(tái)）防滑磚、涂料墻5. 頂部：涂料+燈飾6. 配送：衣櫥、固定家具、品牌熱水器、凈水器、空調(diào)等以一流的施工質(zhì)量打造項(xiàng)目以一流的施工質(zhì)量打造項(xiàng)目“精致精致”裝修，引領(lǐng)市場(chǎng)同檔次住宅精裝修標(biāo)準(zhǔn)！裝修，引領(lǐng)市場(chǎng)同檔次住宅精裝修標(biāo)準(zhǔn)！別墅私家庭院精裝修（國際化）p現(xiàn)代風(fēng)格現(xiàn)代風(fēng)格“木主題木主題”p日式風(fēng)格日式風(fēng)格“砂土主題砂土主題”p中式風(fēng)格中式風(fēng)格“石主題石主題”p生態(tài)風(fēng)格生態(tài)風(fēng)格“水主題水主題”私家庭

46、院精裝修建議策略私家庭院實(shí)景體驗(yàn)n通過景觀真實(shí)營造，客戶親身體驗(yàn)到自己未來真實(shí)的生活環(huán)境；n而對(duì)開發(fā)商來說則是借助實(shí)景的實(shí)效作用，提升產(chǎn)品的品質(zhì)，帶來利潤(rùn)更大化。（小院落增加空間層次感）（大庭院增加內(nèi)涵與文化）（庭院主體化、個(gè)性化）利用私家庭院精裝修，提升項(xiàng)目品質(zhì)，樹立良好的市場(chǎng)口碑手法私家庭院精裝修n用內(nèi)裝修的手法、審美視角，去裝修我們的私家庭院n景觀視線上的延伸，功能空間的互動(dòng)、融合，量化空間尺度n選取三種客源接受度最高的裝修風(fēng)格：現(xiàn)代風(fēng)格、日式風(fēng)格、中式風(fēng)格、生態(tài)風(fēng)格n主要取材木材n配合綠化、燈光、家具小品的裝飾效果，營造居住環(huán)境的時(shí)尚、雅致、溫馨的真實(shí)效果1 1、現(xiàn)代風(fēng)格、現(xiàn)代風(fēng)格木主

47、題木主題現(xiàn)代風(fēng)格私家環(huán)境價(jià)值提升建議現(xiàn)代風(fēng)格私家環(huán)境價(jià)值提升建議n強(qiáng)調(diào)衛(wèi)生間的開放視角，n讓業(yè)主體驗(yàn)花園中沐浴的舒適情調(diào)n利用大面積的落地玻璃，增加空間的通透感、弱化原來較小面積的私家空間現(xiàn)代園林裝飾手法：現(xiàn)代園林裝飾手法：室內(nèi)外視角室內(nèi)外視角最大化，溫馨、時(shí)尚、雅致最大化，溫馨、時(shí)尚、雅致n白砂、小鵝卵石、青石板等常用的日式園林元素配合池、泉、地面式綠化2 2、日式風(fēng)格、日式風(fēng)格砂土主砂土主題題n取材選擇日式園林常見的砂土為主材n寫意“枯山水”：實(shí)質(zhì)是以砂代水，以石代島的做法n營造出精致、私密、舒適的私家閑庭小園 日式園林裝飾手法日式園林裝飾手法雖然面積小，但也相當(dāng)別致 3 3、中式風(fēng)格、中

48、式風(fēng)格石主題石主題n選材中國文化代表“太湖石” n假山、景石等庭院小品，配植適當(dāng)竹、蘭，來增添山體景觀的層次和色彩，呈現(xiàn)自然之勢(shì)、山林之美 n小中見宏偉，自然中現(xiàn)精致 4 4、生態(tài)風(fēng)格、生態(tài)風(fēng)格水主題水主題n取材人造淺水n最生態(tài)的造景手法，將私家小環(huán)境的養(yǎng)生、情趣表現(xiàn)到極致n帶給業(yè)主回歸自然的真實(shí)感受庭院精裝修施工成本預(yù)報(bào)價(jià)庭院精裝修施工成本預(yù)報(bào)價(jià)普通標(biāo)準(zhǔn)：草皮，道路鋪磚，花、樹球等物種適量點(diǎn)綴，每戶一顆成樹（體現(xiàn)項(xiàng)目主題樹語灣灣）市場(chǎng)預(yù)報(bào)價(jià)：50-80元/平米（交房標(biāo)準(zhǔn)交房標(biāo)準(zhǔn)）中高標(biāo)準(zhǔn)：草皮，淺水景，木臺(tái)，地面磚，花、樹等物種種植，施工工藝精細(xì)市場(chǎng)預(yù)報(bào)價(jià)：120-150元/平米（樣板標(biāo)準(zhǔn)樣

49、板標(biāo)準(zhǔn)）高檔標(biāo)準(zhǔn)：綠化、硬裝、水景、燈光效果、背景音樂全部做到個(gè)性化考究施工市場(chǎng)預(yù)報(bào)價(jià)：200-300元/平米該報(bào)價(jià)按花園面積該報(bào)價(jià)按花園面積100100平米的市場(chǎng)預(yù)報(bào)價(jià)平米的市場(chǎng)預(yù)報(bào)價(jià)可根據(jù)工程體量、目標(biāo)效果，做具體報(bào)價(jià)可根據(jù)工程體量、目標(biāo)效果，做具體報(bào)價(jià)第四部分：營銷推廣第四部分：營銷推廣產(chǎn)品產(chǎn)品客戶定位客戶定位市場(chǎng)定位市場(chǎng)定位廣告形象廣告形象上海乃至全國的生態(tài)住宅典范浦東三林板塊高檔樓盤地理位置最佳的生態(tài)社區(qū)單純的產(chǎn)品概念宣講為主廣告表現(xiàn)和物料缺乏品質(zhì)感上海區(qū)域及項(xiàng)目所在區(qū)域、周邊中高收入家庭，海歸及外籍人士未來目標(biāo)：得到市場(chǎng)關(guān)注和肯定，具有標(biāo)桿意義優(yōu)勢(shì)因素：與城市發(fā)展同行，有可行價(jià)值考

50、慮因素：大體方向無誤，但有待細(xì)分和針對(duì)性推廣考慮因素：產(chǎn)品類型多樣性決定了客戶層次與價(jià)值觀有出入灣與墅灣與墅綜合審視項(xiàng)目綜合審視項(xiàng)目抓住核心客戶內(nèi)心最關(guān)注的要素，喚醒其強(qiáng)烈的占有和掌控欲望！抓住核心客戶內(nèi)心最關(guān)注的要素，喚醒其強(qiáng)烈的占有和掌控欲望！廣告手法廣告手法安靜安靜藝術(shù)藝術(shù)形象形象健康健康現(xiàn)代化現(xiàn)代化生態(tài)化生態(tài)化國際化國際化人性化人性化項(xiàng)目角度項(xiàng)目角度定位核心定位核心掌控掌控私有私有生態(tài)生態(tài)獨(dú)一獨(dú)一無二無二中產(chǎn)階層中產(chǎn)階層依靠職位收入、及創(chuàng)業(yè)初步積累進(jìn)行購房的客群（總資產(chǎn)200萬 現(xiàn)金60萬）新資產(chǎn)層新資產(chǎn)層依靠高職位收入、及創(chuàng)業(yè)持續(xù)積累進(jìn)行購房的客群（總資產(chǎn)500萬 現(xiàn)金流200萬）穩(wěn)

51、定資產(chǎn)層穩(wěn)定資產(chǎn)層具備資本身份和穩(wěn)定財(cái)富積累的客群（總資產(chǎn)千萬以上現(xiàn)金流250萬）本案一期的主力客群 (10%)亦是建立本案品牌調(diào)性的針對(duì)人群高開低走的銷售態(tài)勢(shì)將以此為起點(diǎn)；本案真正的主力客群 (62%)所有產(chǎn)品以及營銷手段圍繞的核心；相對(duì)于穩(wěn)定資產(chǎn)層而言更易接受引導(dǎo)次主力客群 (30%)高開低走的銷售末梢，其銷售計(jì)劃將另行安排。引導(dǎo)方向引導(dǎo)方向 推廣原則推廣原則產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)消費(fèi)者需求競(jìng)品差異性檢視推廣推廣原則原則通過解碼獨(dú)特的意識(shí)形態(tài)發(fā)掘物質(zhì)與精神的核心需求：1、全新的生態(tài)黃金生活社區(qū)2、品質(zhì)超群3、精神生活的新境界關(guān)鍵詞：生活生態(tài)黃金社區(qū)、品質(zhì)、境界提煉產(chǎn)品獨(dú)有的核心價(jià)值：1、低密度高檔生活社

52、區(qū) 2、 三林區(qū)域內(nèi)最佳生態(tài)位置關(guān)鍵詞：世博、生態(tài)、靜空間實(shí)現(xiàn)和主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的差異化：1、前所未有的產(chǎn)品概念2、戶型選擇范圍大3、品質(zhì)領(lǐng)先關(guān)鍵詞：引領(lǐng)的、品質(zhì)的、生態(tài)全方位強(qiáng)化項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)注入精神內(nèi)涵中環(huán)內(nèi)稀有低密度灣流社區(qū)多元化產(chǎn)品的多元化靜界文化推廣目的一個(gè)城市伍種靜界1011-122008-1工程節(jié)點(diǎn)活動(dòng)節(jié)點(diǎn)推盤進(jìn)程十月房展會(huì)2007年前期準(zhǔn)備2008年1-2月城市靜界 形象建立推廣階段依據(jù)：工程及銷售節(jié)點(diǎn)推廣階段依據(jù)：工程及銷售節(jié)點(diǎn)開盤售樓處使用2008年3-5月靜界形象的詳細(xì)詮釋樣板開放2345戶外形象推廣推廣階段階段劃分劃分房展會(huì)、售樓處使用、樣板區(qū)開放、開盤為四大高點(diǎn)四個(gè)高點(diǎn)四個(gè)高點(diǎn)

53、1011-122008-1工程節(jié)點(diǎn)活動(dòng)節(jié)點(diǎn)推盤進(jìn)程十月房展會(huì)開盤售樓處使用樣板開放2345戶外形象推廣推廣主題主題1011-122008-1工程節(jié)點(diǎn)推廣主題十月房展會(huì)開盤售樓處使用樣板開放2345靜聽，靜界靜賞，靜界靜候，靜界回歸，靜界城市靜界形象建立回歸，靜界媒媒 體體報(bào)紙媒體雜志廣播網(wǎng)絡(luò)戶外客群直效區(qū)域直效線上線下新民晚報(bào) 新聞晨報(bào)上海樓市 租售情報(bào)交通臺(tái)搜房網(wǎng)焦點(diǎn)房產(chǎn)網(wǎng)電梯框架廣告電信帳單短信群發(fā)dm數(shù)據(jù)庫直投高炮路旗公交站牌公交車身廣告客通渠道客通靜歸網(wǎng)站/博客電視第一財(cái)經(jīng)東方早報(bào)活活 動(dòng)動(dòng)活動(dòng)金地品質(zhì)展（格林世界、格林郡等）大平層：一個(gè)家庭的靜界展示活動(dòng)賣點(diǎn)活動(dòng)十一房展會(huì)五一房展會(huì)事

54、件活動(dòng)雕塑捐贈(zèng)儀式別墅/小高：上海，我的主場(chǎng)6+1：一個(gè)會(huì)理財(cái)?shù)脑鹤用襟w見面會(huì)四大節(jié)點(diǎn)詳細(xì)工作內(nèi)容十月展會(huì)十一房展十一房展戶外主線媒體：高炮（盧浦、中環(huán)三林段、上南路段、中山南路高架）主題：兩灣靜界，一座城十一房展十一房展推廣主題推廣主題“城市靜界”形象的第一印象樹立推廣重點(diǎn)推廣重點(diǎn)注重第一形象的展示。 強(qiáng)化整體形象的靜優(yōu)勢(shì)，突出灣流灣流、公園公園的外圍環(huán)境優(yōu)勢(shì)。 差異化的表現(xiàn)城市住區(qū)，突出時(shí)間優(yōu)勢(shì)。推廣物料推廣物料簡(jiǎn)易折頁簡(jiǎn)易折頁靜（注重灣流、綠園、低密度住區(qū)、城市距離四大賣點(diǎn)）環(huán)境模型環(huán)境模型（注重周圍配套，交通設(shè)施，公園環(huán)境，灣流生活，材質(zhì)特別）十一房展十一房展房展外表現(xiàn)方向房展外表現(xiàn)方

55、向1 差異化的房展外形象，吸引第一視覺以凹凸立面，加配項(xiàng)目效果圖。 如若可能，效果圖背后可以是自然界錄音（河流聲、鳥聲、灣流小舟聲、公園兒童嬉戲聲），注明聲音為現(xiàn)場(chǎng)錄制，并配有cd店公共區(qū)的聆聽耳機(jī)。十一房展十一房展房展外表現(xiàn)方向房展外表現(xiàn)方向2 深色木質(zhì)柵格立面，若隱若線，波浪狀的天際線，吸引第一視覺。 材質(zhì)有靜屬性，但不失現(xiàn)代感，避免靜導(dǎo)致的偏中式。十一房展十一房展背景墻 掛鐘墻，六個(gè)定制的掛鐘組成一個(gè)獨(dú)有創(chuàng)意的背景墻，吸引來往客群。 每個(gè)掛鐘指針靜止不動(dòng)，分別指向一一分鐘、三分鐘、五分鐘、八分鐘、十分分鐘、三分鐘、五分鐘、八分鐘、十分鐘、十五分鐘鐘、十五分鐘。下方有提示文字，分別十到兩灣

56、、公園、社區(qū)mall、中環(huán)、世博會(huì)展會(huì)區(qū)、陸家嘴cbd。十一房展十一房展環(huán)境模型 強(qiáng)調(diào)兩灣，一園，一線（中環(huán)），一會(huì)（世博會(huì)），一網(wǎng)（三林生活網(wǎng)）的環(huán)境模型。 材質(zhì)為石塊，特別而富有格調(diào)，并能直觀的展示環(huán)境優(yōu)勢(shì)。十一房展十一房展展 板 室內(nèi)展板簡(jiǎn)潔明了，四大賣點(diǎn)各有一塊。 兩灣 公園 中環(huán) 低密度十一房展十一房展地面創(chuàng)意 考慮到展臺(tái)較小，可考慮在展臺(tái)周邊主要通道地面，發(fā)布貼制廣告，畫面為類似掛鐘墻的不同時(shí)間指向的鐘。 吸引經(jīng)過客群，提升關(guān)注度。一月 售樓處交付使用售樓處使用售樓處使用推廣主題靜聽，靜界靜聽，靜界策略重點(diǎn)借助靜界的聽覺形象：“河聲、園聲、風(fēng)聲、竹聲“完成前期對(duì)靜界印象的初步建立。

57、壹壹第一階段：第一階段：200200. .月月月月任務(wù)：任務(wù)：形象價(jià)值樹立訴求點(diǎn)：訴求點(diǎn)：靜聽，靜界靜聽，靜界1戶外看板 報(bào)紙（銷售節(jié)點(diǎn)）配合銷售物料及包裝：配合銷售物料及包裝：三林生活地圖三林生活地圖簡(jiǎn)易折頁模型簡(jiǎn)易折頁模型vcr現(xiàn)場(chǎng)展板現(xiàn)場(chǎng)展板背景板現(xiàn)場(chǎng)銷售系統(tǒng)網(wǎng)站背景板現(xiàn)場(chǎng)銷售系統(tǒng)網(wǎng)站線上線上 2 樓體道旗等軟文線下線下 1現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)34內(nèi)部推介售樓處使用售樓處使用銷售物料n三林生活地圖三林生活地圖 突出三林生活機(jī)能、生態(tài)機(jī)能、交通機(jī)能的三林生活地圖，成為銷售現(xiàn)場(chǎng)的 生活概念營銷手冊(cè)。n簡(jiǎn)易折頁簡(jiǎn)易折頁項(xiàng)目在2008年1-2月使用的簡(jiǎn)易折頁靜歸主要闡述城市靜界的生活概念，項(xiàng)目生態(tài)資源優(yōu)勢(shì)的

58、介紹，及項(xiàng)目產(chǎn)品類型的大致介紹。 兩灣 公園 三林生活網(wǎng) 五大建筑產(chǎn)品售樓處使用售樓處使用銷售物料n模型模型 總規(guī)模型（一座），單體模型（模型數(shù)量由新聚仁確定） 并可酌情考慮三林生態(tài)模型（兩灣，一園，一網(wǎng)，一環(huán)，一會(huì)）nvcr三分鐘片長(zhǎng)的項(xiàng)目動(dòng)畫，展示環(huán)境賣點(diǎn)及項(xiàng)目定位（兩灣、一園、一線、一網(wǎng)，一會(huì)，低密度城市靜界），展示一個(gè)城市難得的棲居靜界。樣板公開樣板公開線上物料網(wǎng)站網(wǎng)站 除有常規(guī)的項(xiàng)目介紹，更是一個(gè)城市靜界的生活網(wǎng)站，聯(lián)接各大城市生活品牌；邀請(qǐng)上海音樂人制作，每月更換網(wǎng)站主題月；每月靜音樂推薦；城市靜界（咖啡點(diǎn)、書店、文化展館）的月度推薦。 售樓處使用售樓處使用現(xiàn)場(chǎng)物料n現(xiàn)場(chǎng)展板、背景

59、板現(xiàn)場(chǎng)展板、背景板 大模型北側(cè)設(shè)計(jì)大背景板（可考慮為灣流自然的特寫鏡頭與項(xiàng)目slogan） 在洽談區(qū)兩側(cè)，設(shè)計(jì)環(huán)境展板。 考慮到形象階段，可為主要靜界 形象的環(huán)境賣點(diǎn)。售樓處使用售樓處使用現(xiàn)場(chǎng)包裝n現(xiàn)場(chǎng)銷售系統(tǒng)現(xiàn)場(chǎng)銷售系統(tǒng) 現(xiàn)場(chǎng)指示系統(tǒng)（門牌、指示、道旗等）、現(xiàn)場(chǎng)展示系統(tǒng)（精神堡壘等）、銷售道具（房型單頁）等售樓處使用售樓處使用戰(zhàn)術(shù)動(dòng)作高炮形象稿高炮形象稿樹立靜界的整體形象，并采取“高炮報(bào)紙化”，爭(zhēng)取每季度根據(jù)銷售節(jié)點(diǎn)，主線產(chǎn)品變化，進(jìn)行即時(shí)更換地段考慮：地段考慮：盧浦、中環(huán)三林段、上南路段、中山南路高架發(fā)布時(shí)間：發(fā)布時(shí)間：年月階段戶外表現(xiàn)售樓處使用售樓處使用戰(zhàn)術(shù)動(dòng)作報(bào)紙稿報(bào)紙稿以靜界的聲形象

60、，展示產(chǎn)品賣點(diǎn)。主標(biāo)建議：主標(biāo)建議：樹聲，3分貝，回形針落地的音量園聲，5分貝，勞力士秒針的音量墅聲，零分貝發(fā)布時(shí)間：發(fā)布時(shí)間：年月中，下旬階段報(bào)廣表現(xiàn)樣板公開樣板公開戰(zhàn)術(shù)動(dòng)作主題：主題：“金地看房團(tuán)金地看房團(tuán)”內(nèi)容：內(nèi)容： 前期意向客戶的聯(lián)動(dòng)，利用1-2月內(nèi)的節(jié)點(diǎn)（如元宵節(jié)），邀請(qǐng)客戶現(xiàn)場(chǎng)參加產(chǎn)品創(chuàng)新介紹會(huì)。 并由專車接至金地上海幾個(gè)品質(zhì)樓盤（格林世界、未未來、格林郡）目的：目的：借助金地品牌，在樣板區(qū)未完成前，建立品質(zhì)口碑。時(shí)間：時(shí)間：年月下旬樣板公開樣板公開戰(zhàn)術(shù)動(dòng)作主題：主題：情境洋房，別墅情境情境洋房，別墅情境u巡展巡展u時(shí)間：時(shí)間：年月展板：展板： 金地旗下格林世界等項(xiàng)目中花園洋房的實(shí)景圖片展示；模型：模型： 根