年珠海綠景私人會客廳項(xiàng)目前期定位報告及經(jīng)濟(jì)測算

1、中原地產(chǎn)代理（深圳）有限公司20132013珠海珠海綠景項(xiàng)目前期定位報告綠景項(xiàng)目前期定位報告及經(jīng)濟(jì)及經(jīng)濟(jì)測算測算在過去的四周內(nèi)世聯(lián)項(xiàng)目小組初步完成第一在過去的四周內(nèi)世聯(lián)項(xiàng)目小組初步完成第一階段的內(nèi)容階段的內(nèi)容主要的工作主要的工作l結(jié)合珠海城市發(fā)展的趨勢，研究唐家片區(qū)發(fā)展趨勢，明確項(xiàng)目的問題和機(jī)遇；l結(jié)合案例和本地屬性，提出項(xiàng)目的發(fā)展戰(zhàn)略和定位；主要的成果主要的成果-1.宏觀背景以及市場研究-2.項(xiàng)目戰(zhàn)略、定位采用的方法采用的方法l珠海房地產(chǎn)市場調(diào)研和分析l世聯(lián)顧問平臺和內(nèi)部數(shù)據(jù)庫l世聯(lián)珠海分公司消費(fèi)者訪談以及分析l珠海房地產(chǎn)專業(yè)人士訪談l世聯(lián)顧問專家指導(dǎo)、訪談確定項(xiàng)目思路和工作重點(diǎn)項(xiàng)目目標(biāo)分析

2、項(xiàng)目價值挖掘市場分析整體發(fā)展戰(zhàn)略整體定位 1234經(jīng)濟(jì)測算實(shí)施市調(diào)計劃0啟動區(qū)物業(yè)發(fā)展建議第一階段項(xiàng)目內(nèi)容第一階段項(xiàng)目內(nèi)容第二階段第二階段啟動區(qū)定位整體規(guī)劃布局建議項(xiàng)目理解項(xiàng)目理解明確項(xiàng)目現(xiàn)狀基本概況及開發(fā)商目標(biāo)，進(jìn)而界定項(xiàng)目核心問題，明確項(xiàng)目現(xiàn)狀基本概況及開發(fā)商目標(biāo)，進(jìn)而界定項(xiàng)目核心問題，并形成系統(tǒng)化的研究思路并形成系統(tǒng)化的研究思路位于珠海情侶路（北段）延長線，唐家區(qū)淇澳位于珠海情侶路（北段）延長線，唐家區(qū)淇澳大橋引道東側(cè)，距市中心大橋引道東側(cè)，距市中心1515分鐘車程分鐘車程項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目區(qū)位本項(xiàng)目本項(xiàng)目位于珠海情侶路延長線，淇澳大橋引道南側(cè)位于珠海情侶路延長線，淇澳大橋引道南側(cè)位于唐家新城

3、，規(guī)劃為濱海居住位于唐家新城，規(guī)劃為濱海居住區(qū)，毗鄰石坑山總部經(jīng)濟(jì)區(qū)與淇區(qū)，毗鄰石坑山總部經(jīng)濟(jì)區(qū)與淇澳島旅游度假區(qū)澳島旅游度假區(qū)本項(xiàng)目本項(xiàng)目淇澳島淇澳島石坑山石坑山住宅用地，占地住宅用地，占地18666.7618666.76平米，容積率平米，容積率1.951.95，滿足滿足90/7090/70原則原則項(xiàng)目基礎(chǔ)指標(biāo)項(xiàng)目基礎(chǔ)指標(biāo)地塊指標(biāo)：地塊指標(biāo)：占地面積：占地面積：18666.7618666.76平平米米容積率：容積率：1.951.95建筑面積建筑面積:36400.18:36400.18平米平米綠地率：綠地率：35%35%建筑要求：建筑要求：滿足滿足90/7090/70原原則則地塊呈狹長型，三面

4、臨市地塊呈狹長型，三面臨市政道路，后續(xù)可能有噪音影政道路，后續(xù)可能有噪音影響響市政道路市政道路（未建）（未建）市政道路市政道路（未建）（未建）n ns s地塊處于華發(fā)項(xiàng)目與遠(yuǎn)大美域之間，西側(cè)面向地塊處于華發(fā)項(xiàng)目與遠(yuǎn)大美域之間，西側(cè)面向填海區(qū)填海區(qū)往石坑山方向往石坑山方向往淇澳島方向往淇澳島方向往金鼎方向往金鼎方向往市區(qū)方向往市區(qū)方向本項(xiàng)目本項(xiàng)目裕華聚酯裕華聚酯和黃和黃海怡灣畔海怡灣畔遠(yuǎn)大美域遠(yuǎn)大美域軍隊(duì)用地軍隊(duì)用地填海區(qū)填海區(qū)華發(fā)地塊華發(fā)地塊n ns s華發(fā)地塊華發(fā)地塊北接華發(fā)地塊，西接淇澳大橋引道與市政路，面向填海區(qū)；南鄰部隊(duì)用地（目前暫未開發(fā)），東鄰農(nóng)田；一面鄰路，三面為空地；地塊周邊地塊

5、周邊地塊內(nèi)有部分水塘，整體地勢平坦；二線海景，地塊內(nèi)有部分水塘，整體地勢平坦；二線海景，海景質(zhì)素較差，東側(cè)可遠(yuǎn)觀石坑山山景海景質(zhì)素較差，東側(cè)可遠(yuǎn)觀石坑山山景淇澳大橋引道綠化帶市政道路（未建）本項(xiàng)目本項(xiàng)目北側(cè)華發(fā)地塊北側(cè)華發(fā)地塊南側(cè)綠化帶南側(cè)綠化帶淇澳大橋引道淇澳大橋引道西側(cè)填海區(qū)西側(cè)填海區(qū)西側(cè)廠房西側(cè)廠房本項(xiàng)目地塊中約1/3面積為水塘，其余為田地，地勢平坦，有少量村舍；綠化帶與本項(xiàng)目間規(guī)劃的市政道路尚未施工；淇澳大橋引道現(xiàn)正施工，目前車流量較小，但預(yù)計后續(xù)車流量增加將產(chǎn)生較大的噪音影響；北側(cè)華發(fā)地塊處于土地平整期；西側(cè)填海區(qū)現(xiàn)正施工，海景質(zhì)素較差；西南側(cè)為裕華聚酯廠房，有少量工業(yè)氣體影響；n

6、ns s地塊現(xiàn)狀地塊現(xiàn)狀項(xiàng)目屬性界定項(xiàng)目屬性界定：城市近郊、：城市近郊、旅游度假版塊的小旅游度假版塊的小規(guī)模住宅開發(fā)規(guī)模住宅開發(fā)城市新區(qū)城市新區(qū)項(xiàng)目所在區(qū)域項(xiàng)目所在區(qū)域?qū)儆谥楹＝紖^(qū)域?qū)儆谥楹＝紖^(qū)域，周邊，周邊有少量在售項(xiàng)目，已形成一定市場環(huán)境，有少量在售項(xiàng)目，已形成一定市場環(huán)境，但配套不完善，區(qū)域認(rèn)知度較低但配套不完善，區(qū)域認(rèn)知度較低旅游度假版旅游度假版塊塊唐家灣版塊為珠海傳統(tǒng)旅游度假區(qū)，景唐家灣版塊為珠海傳統(tǒng)旅游度假區(qū)，景觀資源優(yōu)越，環(huán)境優(yōu)美觀資源優(yōu)越，環(huán)境優(yōu)美小規(guī)模住宅小規(guī)模住宅占地占地 18666.7618666.76平米，建面平米，建面36400.1836400.18平平米，規(guī)模小

7、，用地為居住功能米，規(guī)模小，用地為居住功能開發(fā)商目標(biāo)開發(fā)商目標(biāo)n鞏固綠景集團(tuán)在珠海的品牌地位，承接后續(xù)項(xiàng)目的啟鞏固綠景集團(tuán)在珠海的品牌地位，承接后續(xù)項(xiàng)目的啟動動目錄目錄城市城市價值與區(qū)域規(guī)劃價值與區(qū)域規(guī)劃項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位唐家房板塊市場分析唐家房板塊市場分析附件：宏觀經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)市場分析附件：宏觀經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)市場分析本部分將從珠三角城市規(guī)劃、珠海城市格局、唐家本部分將從珠三角城市規(guī)劃、珠海城市格局、唐家灣板塊區(qū)域規(guī)劃幾個方面尋找區(qū)域可挖掘的機(jī)會灣板塊區(qū)域規(guī)劃幾個方面尋找區(qū)域可挖掘的機(jī)會 資源稟賦資源稟賦 山海之間，一座花園城，中國十大山海之間，一座花園城，中國十大最具幸福感城市最具幸福感城市北緯

8、22.47，東經(jīng)113.34。經(jīng)濟(jì)特區(qū)百島之市環(huán)境優(yōu)美山水相間氣候怡人最具幸福城市中國和諧名城旅游城市人居環(huán)境最佳范例獎人居環(huán)境最佳范例獎國家優(yōu)秀旅游城市國家優(yōu)秀旅游城市國家環(huán)保模范城市國家環(huán)保模范城市國家衛(wèi)生城市國家衛(wèi)生城市國家級生態(tài)示范區(qū)國家級生態(tài)示范區(qū)國際改善居住環(huán)境最佳范例獎國際改善居住環(huán)境最佳范例獎中國魅力城市中國魅力城市全國十大最具幸福感城市全國十大最具幸福感城市城市價值城市價值n決定中提出要全面推進(jìn)珠三角地區(qū)經(jīng)濟(jì)社會一體化全面推進(jìn)珠三角地區(qū)經(jīng)濟(jì)社會一體化，著力增強(qiáng)城市群整體競爭力著力增強(qiáng)城市群整體競爭力。 以廣州、佛山同城化為示范，積極推動廣佛肇、深莞惠、積極推動廣佛肇、深莞惠、

9、珠中江經(jīng)濟(jì)圈珠中江經(jīng)濟(jì)圈建設(shè)建設(shè)，加快區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會一體化進(jìn)程加快區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會一體化進(jìn)程。關(guān)于貫徹實(shí)施的決定珠三角區(qū)域一體化成為國家戰(zhàn)略珠三角區(qū)域一體化成為國家戰(zhàn)略n2009年4月17日，首屆珠（海）中（山）江（門）區(qū)域緊密合作工作會議在珠海召開， 珠海、中山、江門三市在會上簽署推進(jìn)珠中江區(qū)域緊密合作框架協(xié)議推進(jìn)珠中江區(qū)域緊密合作框架協(xié)議。內(nèi)容包括：初期階段：交通基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)保、旅游、應(yīng)急等方面展開合作；深化階段：將延伸到產(chǎn)業(yè)合作層面，實(shí)施上規(guī)模的產(chǎn)業(yè)合作；建立三市聯(lián)系會議制度，半年一次，三市輪流主持。中珠江區(qū)域一體化進(jìn)入快速推進(jìn)階段中珠江區(qū)域一體化進(jìn)入快速推進(jìn)階段n區(qū)域合作區(qū)域合作：2009年

10、6月14日，珠海香洲盼與中山坦洲同城化，共促兩地發(fā)展，開展香洲香洲- -坦洲同城化坦洲同城化發(fā)展模式調(diào)研發(fā)展模式調(diào)研n規(guī)劃協(xié)同規(guī)劃協(xié)同：2009年9月8日，珠中江城市空間協(xié)調(diào)發(fā)展規(guī)劃珠中江城市空間協(xié)調(diào)發(fā)展規(guī)劃編制工作也于昨日正式啟動n醫(yī)療合作醫(yī)療合作：2009年7月14日，三市簽署區(qū)域醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)緊密合作框架協(xié)議區(qū)域醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)緊密合作框架協(xié)議多項(xiàng)區(qū)域一體化發(fā)展政策出臺，中珠江同城化多項(xiàng)區(qū)域一體化發(fā)展政策出臺，中珠江同城化步伐加快步伐加快城市價值城市價值珠海作為珠江西岸核心城市，在區(qū)域一體化中珠海作為珠江西岸核心城市，在區(qū)域一體化中占據(jù)主導(dǎo)地位占據(jù)主導(dǎo)地位中中珠珠江江廣廣佛佛肇肇深深莞莞惠惠珠

11、江西岸核心城市珠江西岸核心城市珠三角核心城市之一珠三角核心城市之一以珠海市為核心珠海市為核心，以佛山、江門、中山、肇慶市為節(jié)點(diǎn)的珠江口西岸地區(qū)，要提高產(chǎn)業(yè)和人口集聚能力，增強(qiáng)要素集聚和生產(chǎn)服務(wù)功能，優(yōu)化城鎮(zhèn)體系和產(chǎn)業(yè)布局。珠海要充分發(fā)揮經(jīng)濟(jì)特區(qū)和區(qū)位優(yōu)勢珠海要充分發(fā)揮經(jīng)濟(jì)特區(qū)和區(qū)位優(yōu)勢，加快交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，盡快形成珠江口西岸交通樞紐交通樞紐，增強(qiáng)高端要素聚集聚集發(fā)展功能和創(chuàng)新發(fā)展能力，提升核心競爭力核心競爭力，提高發(fā)展帶動能力，建成現(xiàn)代化區(qū)域中心城市和生態(tài)文明的新特區(qū)新特區(qū)，爭創(chuàng)科學(xué)發(fā)展示范市示范市。加快建設(shè)珠海高欄港工業(yè)區(qū)、海洋工程裝備制造基地、航空產(chǎn)加快建設(shè)珠海高欄港工業(yè)

12、區(qū)、海洋工程裝備制造基地、航空產(chǎn)業(yè)園區(qū)和國際商務(wù)休閑旅游度假區(qū)業(yè)園區(qū)和國際商務(wù)休閑旅游度假區(qū)。珠江口西岸地區(qū)珠江口西岸地區(qū)要規(guī)?；l(fā)展先進(jìn)制造業(yè)，大力發(fā)展生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)，做大做強(qiáng)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，打造若干具有國際競爭力的產(chǎn)業(yè)集群，形成新的經(jīng)濟(jì)增長極。摘自摘自珠江三角洲地區(qū)改革發(fā)展規(guī)劃綱要（珠江三角洲地區(qū)改革發(fā)展規(guī)劃綱要（2008-20202008-2020年）年）珠三角核心城市定位，使珠海成為珠江西岸區(qū)域一體珠三角核心城市定位，使珠海成為珠江西岸區(qū)域一體化中的領(lǐng)頭羊化中的領(lǐng)頭羊城市價值城市價值 產(chǎn)業(yè)升級產(chǎn)業(yè)升級 海、陸、空三大重點(diǎn)區(qū)域，提升城海、陸、空三大重點(diǎn)區(qū)域，提升城市產(chǎn)業(yè)實(shí)力，使珠海具有長久活力市

13、產(chǎn)業(yè)實(shí)力，使珠海具有長久活力n三大重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，構(gòu)建珠海海陸空戰(zhàn)略，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升三大重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，構(gòu)建珠海海陸空戰(zhàn)略，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級級海（高欄港）海（高欄港）“殼牌”在珠海市高欄港經(jīng)濟(jì)區(qū)投資，建設(shè)一個年產(chǎn)40萬噸的世界級潤滑油生產(chǎn)廠；投資約443億元的中船珠海大型海洋工程裝備制造業(yè)基地項(xiàng)目；投資50億元的中海油深水海洋工程裝備制造基地項(xiàng)目；首期投資70億元的南海天然氣陸上終端陸（橫琴島）陸（橫琴島）國務(wù)院總理溫家寶24日主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，討論并原則通過橫琴總體發(fā)展規(guī)劃，將橫琴島納入珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)范圍，要逐步把橫琴建設(shè)成為“一國兩制”下探索粵港澳合作新模式的示范區(qū)。空（航空港）空（航空港）珠海航

14、空產(chǎn)業(yè)園已先于去年11月啟動；中航通用飛機(jī)項(xiàng)目已完成注冊，7月1日前后啟動通飛基地建設(shè)；航空產(chǎn)業(yè)園的民航飛行校驗(yàn)中心南方基地項(xiàng)目也將在年內(nèi)動工高欄港組團(tuán)高欄港組團(tuán)三灶航空港三灶航空港橫琴新區(qū)橫琴新區(qū)重化臨港產(chǎn)業(yè)重化臨港產(chǎn)業(yè)商務(wù)、旅游、商務(wù)、旅游、科教產(chǎn)業(yè)科教產(chǎn)業(yè)航空制造、航空制造、維修、展示維修、展示產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)珠三角西部珠三角西部地區(qū)唯一規(guī)地區(qū)唯一規(guī)劃內(nèi)的樞紐劃內(nèi)的樞紐港港廣東省唯廣東省唯一的民航一的民航產(chǎn)業(yè)基地產(chǎn)業(yè)基地第三個由國第三個由國務(wù)院批準(zhǔn)的務(wù)院批準(zhǔn)的國家級新區(qū)國家級新區(qū)城市價值城市價值 地位提升地位提升 重大基礎(chǔ)設(shè)施集中投入建設(shè)，使珠重大基礎(chǔ)設(shè)施集中投入建設(shè)，使珠海轉(zhuǎn)變?yōu)闃屑~型城市，城

15、市輻射力提升海轉(zhuǎn)變?yōu)闃屑~型城市，城市輻射力提升n重大基礎(chǔ)設(shè)施集中投入，外部交通顯著改善重大基礎(chǔ)設(shè)施集中投入，外部交通顯著改善2009201020112012201320142015廣珠鐵路廣珠輕軌港珠澳大橋高欄港高速珠海機(jī)場高速在兩年內(nèi)通過總投資3000億元的十大重點(diǎn)工程，力促珠海躍入“后發(fā)時代”。覆蓋交通、港口、機(jī)場和口岸樞紐、生態(tài)環(huán)保、商務(wù)休閑旅游等項(xiàng)目，實(shí)施“以港立市”戰(zhàn)略。珠江三角洲地區(qū)改革發(fā)展規(guī)劃綱要珠海珠海廣珠鐵路廣珠輕軌港珠澳大橋高欄港高速機(jī)場高速n2 2年投資年投資3 3千億投資，重點(diǎn)發(fā)展基礎(chǔ)設(shè)施千億投資，重點(diǎn)發(fā)展基礎(chǔ)設(shè)施城市價值城市價值p定位定位珠江西岸核心城市珠江西岸核心城

16、市，珠中江一體化形成珠三角第三，珠中江一體化形成珠三角第三經(jīng)濟(jì)增長極；經(jīng)濟(jì)增長極；p重大基礎(chǔ)設(shè)施集中建設(shè)，城市輻射能力加強(qiáng)，重大基礎(chǔ)設(shè)施集中建設(shè)，城市輻射能力加強(qiáng)，珠廣佛深珠廣佛深港澳港澳1 1小時生活圈形成；小時生活圈形成；大珠海的機(jī)遇大珠海的機(jī)遇珠海城市價值的提升以及本身的資源稟賦將吸引全國化的珠海城市價值的提升以及本身的資源稟賦將吸引全國化的投資、度假置業(yè)客戶群。投資、度假置業(yè)客戶群。 規(guī)劃格局規(guī)劃格局 一個沿海拓展軸、東西兩大板塊、一個沿海拓展軸、東西兩大板塊、組團(tuán)緊湊發(fā)展，城市空間擴(kuò)大組團(tuán)緊湊發(fā)展，城市空間擴(kuò)大沿海拓展軸：沿海拓展軸：積極推動珠港澳融合，共同打造“珠港澳大都市”，圍繞

17、“海港、空港、口岸”三大節(jié)點(diǎn)，串聯(lián)起沿海地區(qū)具有比較優(yōu)勢的戰(zhàn)略性城市資源，發(fā)展產(chǎn)業(yè)及建設(shè)城市組團(tuán)。香洲主城區(qū)香洲主城區(qū)西部主城區(qū)西部主城區(qū)橫琴組團(tuán)橫琴組團(tuán)三灶組團(tuán)三灶組團(tuán)高欄港組團(tuán)高欄港組團(tuán)唐家灣組團(tuán)唐家灣組團(tuán)城市規(guī)劃城市規(guī)劃p東部板塊東部板塊：即環(huán)港澳的東部地區(qū)，包括唐家灣、香洲主城區(qū)、橫琴島和萬山群島，要提升城市品質(zhì)，強(qiáng)化山海相擁、陸島相望的濱?；▓@城市風(fēng)貌，成為推進(jìn)珠港澳區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化的主要依托。p西部板塊西部板塊：包括斗門區(qū)、金灣區(qū)和高欄港經(jīng)濟(jì)區(qū)，充分利用水網(wǎng)縱橫、沙田連片的水鄉(xiāng)特色，形成濱江田園城市風(fēng)貌，建成輻射珠中江以至粵西的現(xiàn)代化新城。東部主城區(qū)分區(qū)規(guī)劃：東部主城區(qū)分區(qū)規(guī)劃：6

18、6大片區(qū)大片區(qū)+2+2個新城個新城唐家灣新唐家灣新城城上沖片區(qū)上沖片區(qū)前山片區(qū)前山片區(qū)南灣新城南灣新城拱北片區(qū)拱北片區(qū)吉大片區(qū)吉大片區(qū)新香洲片區(qū)新香洲片區(qū)老香洲片區(qū)老香洲片區(qū)城市規(guī)劃城市規(guī)劃吉大片區(qū)：吉大片區(qū)：以商務(wù)辦公、旅游休閑為主導(dǎo)功能，東部中心城區(qū)重要的商貿(mào)、旅游服務(wù)中心區(qū)；拱北片區(qū)：拱北片區(qū)：珠海市東部中心城區(qū)城市窗口地區(qū)；老香洲片區(qū)老香洲片區(qū): :綜合行政居住中心，生態(tài)宜居、設(shè)施先進(jìn)、依山濱海的綜合城區(qū);新香洲片區(qū)新香洲片區(qū): :新行政居住中心，珠海市行政、文化、體育中心，融市級行政、體育、文化功能和居住功能為一體的城市中心區(qū);前山片區(qū)前山片區(qū): :綜合商貿(mào)居住中心，上沖片區(qū):城市主

19、導(dǎo)產(chǎn)業(yè)配套發(fā)展區(qū).是集工業(yè)、物流、商貿(mào)、旅游、居住為一體的城市綜合組團(tuán)；唐家灣片區(qū)唐家灣片區(qū): :高端商業(yè)居住中心.濱海生活中心，適合創(chuàng)業(yè)、居住、休閑娛樂，具有最佳生態(tài)環(huán)境的濱海新城；南灣片區(qū)南灣片區(qū): :第二產(chǎn)業(yè)綜合中心；各區(qū)域已形成獨(dú)具特色、分工明確的城市定位各區(qū)域已形成獨(dú)具特色、分工明確的城市定位 ，具有良好的發(fā)展?jié)摿?。具有良好的發(fā)展?jié)摿?。片區(qū)片區(qū)吉大吉大老香洲老香洲新香洲新香洲拱北拱北前山前山上沖上沖唐家唐家南灣南灣片區(qū)片區(qū)現(xiàn)狀現(xiàn)狀金融商務(wù)中心和商業(yè)中心居住密度高、生活氛圍濃厚的老城區(qū)新開發(fā)行政、體育、文化中心繁華商業(yè)中心早期工業(yè)園區(qū)集中區(qū)域珠海、中山自然村落、工業(yè)混合區(qū)國家高新開發(fā)區(qū)

20、和低密度居住區(qū)新興工業(yè)區(qū)及房地產(chǎn)新開發(fā)區(qū)片區(qū)片區(qū)特色特色集中珠海80%金融機(jī)構(gòu)，商業(yè)中心、星級酒店，最高級專業(yè)寫字樓集中了大量的政府機(jī)構(gòu)，有最老的鳳凰商圈、紫荊商圈新開發(fā)區(qū)，未來珠海行政、體育、文化中心，有電視臺、報業(yè)大廈、體育中心與澳門陸路相連，口岸經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)以建材為特色、工業(yè)為主體的城郊結(jié)合區(qū)域，有暨南大學(xué)珠海學(xué)院、圓明新園珠海西北門戶-上沖關(guān)口，交通繁忙，多種工業(yè)混合，以自然村落模式為主，有梅溪牌坊、農(nóng)科園藝中心、普陀寺、陳芳故居匯集國家高新開發(fā)區(qū)、大學(xué)園區(qū)、高爾夫球場、國際賽車場、游樂園、最大人工紅樹林沿前山河一帶已形成高品質(zhì)住宅區(qū)。南屏工業(yè)園區(qū)也已形成規(guī)模。南接橫琴，擁有

21、龐大儲備用地，未來開發(fā)潛力巨大片區(qū)片區(qū)環(huán)境環(huán)境山海資源豐富，居住環(huán)境最優(yōu)美，情侶路、九洲大道、三大休閑公園擁有眾多文化、教育、醫(yī)療資源，各種市政配套一應(yīng)俱全地勢平坦，建設(shè)期晚，城市規(guī)劃比較完善，道路交通完善，綠化環(huán)境優(yōu)美商業(yè)、交通、旅游發(fā)達(dá)，情侶路海景、澳門城市景觀工業(yè)園區(qū)和城中舊村交錯，環(huán)境較差亂，前山河景山體資源豐富，環(huán)境混亂，人口結(jié)構(gòu)復(fù)雜，配套少且低檔山海資源豐富，居住環(huán)境最優(yōu)美，商業(yè)配套少且檔次較低，生活不便利山河景觀帶、工業(yè)園區(qū)規(guī)劃整齊，新開發(fā)樓盤環(huán)境較好城市規(guī)劃城市規(guī)劃唐家灣定位為濱海帶發(fā)展核心，情侶路上唐家灣定位為濱海帶發(fā)展核心，情侶路上“金金邊邊”，城市新名片，城市新名片濱海帶

22、發(fā)展核心城市立面，情侶路上濱海帶發(fā)展核心城市立面，情侶路上“金邊金邊”，打造城市新名片：打造城市新名片：依托“自然山、海、島、城；人文融合、創(chuàng)新、會同”的發(fā)展主題，以“生態(tài)+綠化、生命+運(yùn)動、生產(chǎn)+服務(wù)、生活+配套”為發(fā)展方向，提出建設(shè)“綠色之城、動感之城、創(chuàng)新之城、宜居之城”的奮斗目標(biāo)，力圖為珠海營造一片亮麗的都市風(fēng)景。高新產(chǎn)業(yè)區(qū)高新產(chǎn)業(yè)區(qū)綜合服務(wù)區(qū)綜合服務(wù)區(qū)休閑旅游區(qū)休閑旅游區(qū)根據(jù)珠海市唐家灣分區(qū)規(guī)劃（2008-2020），唐家灣地區(qū)整體規(guī)劃為“一心、一島、兩軸、三一心、一島、兩軸、三片片”；“一心”代表城市核心區(qū)，“一島”代表生態(tài)綠島，“兩軸”代表城市發(fā)展主軸、濱海發(fā)展次軸，“三片”代表

23、綜合服務(wù)區(qū)、休閑旅游區(qū)、高新產(chǎn)業(yè)園區(qū)。承載教育、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、新型服務(wù)業(yè)的職能城市規(guī)劃城市規(guī)劃唐家作為傳統(tǒng)旅游度假區(qū)，環(huán)境優(yōu)美，景觀資唐家作為傳統(tǒng)旅游度假區(qū)，環(huán)境優(yōu)美，景觀資源豐富，已形成獨(dú)特的區(qū)域特色源豐富，已形成獨(dú)特的區(qū)域特色淇澳島生態(tài)旅游度假區(qū)珠海國際賽車場珍珠樂園高爾夫球會本項(xiàng)目淇澳島淇澳島珍珠樂園珍珠樂園高爾夫球會高爾夫球會國際賽車場國際賽車場珠海傳統(tǒng)旅游度假區(qū)，包括珍珠樂園、國際賽車場、高爾夫球會、淇澳島生態(tài)旅游度假區(qū)；是高端消費(fèi)群集聚的區(qū)域；唐家板塊價值唐家板塊價值作為進(jìn)出珠海的陸路要塞，具備攔截外地客戶的先天優(yōu)作為進(jìn)出珠海的陸路要塞，具備攔截外地客戶的先天優(yōu)勢。廣珠輕軌年底通車

24、，實(shí)現(xiàn)廣佛珠半小時生活圈，同勢。廣珠輕軌年底通車，實(shí)現(xiàn)廣佛珠半小時生活圈，同城效應(yīng)加強(qiáng)城效應(yīng)加強(qiáng)廣珠輕軌預(yù)計今年年底建成。 珠海設(shè)立處車站：金鼎站（金鼎花壇東邊）金唐站（金鳳路排洪渠和北師大之間）明珠站（上沖檢查站和農(nóng)科中心之間）前山站（前山北京酒店附近）拱北站（拱北疊石酒店右側(cè)，市政排水管理所前面）；建成后，乘輕軌由珠海至乘輕軌由珠海至廣州僅需廣州僅需4040分鐘。真正實(shí)現(xiàn)分鐘。真正實(shí)現(xiàn)半小時生活圈半小時生活圈，工作在廣佛、生活在珠海。廣珠輕軌金鼎站本項(xiàng)目后續(xù)廣珠輕軌開通后，那個區(qū)域沒有問題，很多廣州、佛山的客戶會過來買房，度假投資的都會有。這是很好的機(jī)遇。遠(yuǎn)大美域前營銷總監(jiān) 聶先生 唐家板

25、塊價值唐家板塊價值情侶路（北段）延長線貫穿片區(qū)、城市綠島網(wǎng)情侶路（北段）延長線貫穿片區(qū)、城市綠島網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，顯著提升片區(qū)形象絡(luò)建設(shè)，顯著提升片區(qū)形象情侶路由目前的情侶路由目前的1717公里延長至公里延長至5555公里公里。(北段)工程南起銀坑附近與情侶中路(現(xiàn)為港灣大道)相接，終點(diǎn)與京珠高速相接，全長21.71公里。廣東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳出臺的珠江三角洲綠道網(wǎng)總體規(guī)劃綱要，珠三角2010年將全面啟動綠道主線建設(shè) 。1號綠道珠海南段主要依托情侶路，串聯(lián)起17處城市功能區(qū)；北段北段1 1號綠道則深入唐家灣城鄉(xiāng)，重點(diǎn)挖掘唐家灣地區(qū)的歷號綠道則深入唐家灣城鄉(xiāng)，重點(diǎn)挖掘唐家灣地區(qū)的歷史、人文、科技、生態(tài)的

26、內(nèi)涵史、人文、科技、生態(tài)的內(nèi)涵，將串起共樂園、會同村、棲霞仙館、北師大珠海分校的山谷校園景區(qū)等多處著名景觀與景點(diǎn)，共6類16處城市功能區(qū)。 唐家板塊價值唐家板塊價值片區(qū)匯集三大產(chǎn)業(yè)園區(qū)，高新技術(shù)企業(yè)云集，片區(qū)匯集三大產(chǎn)業(yè)園區(qū)，高新技術(shù)企業(yè)云集，區(qū)域發(fā)展動力強(qiáng)勁區(qū)域發(fā)展動力強(qiáng)勁總部經(jīng)濟(jì)區(qū)（科技創(chuàng)新海岸）總部經(jīng)濟(jì)區(qū)（科技創(chuàng)新海岸）位于石坑山半島填海區(qū)，金山軟件、巨人網(wǎng)絡(luò)等大型軟件公司進(jìn)駐。片區(qū)涵蓋高端住宅、酒店、會展中心、醫(yī)院、學(xué)校等配套，預(yù)計將容納至少3萬人工作居住需求；金鼎工業(yè)片區(qū)金鼎工業(yè)片區(qū)占地189.05萬平米，涵蓋醫(yī)藥、電子、五金、制衣、粉末冶金、電氣設(shè)備、休閑器材等技術(shù)產(chǎn)業(yè)片區(qū)南方軟件

27、園南方軟件園以軟件企業(yè)為主，高新技術(shù)企業(yè)為輔。企業(yè)數(shù)量約110家。員工總?cè)藬?shù)約4000人。唐家板塊價值唐家板塊價值本項(xiàng)目金鼎工業(yè)園南方軟件園總部經(jīng)濟(jì)區(qū)石坑山總部經(jīng)濟(jì)區(qū)提升唐家板塊商務(wù)價值石坑山總部經(jīng)濟(jì)區(qū)提升唐家板塊商務(wù)價值石坑山總部經(jīng)石坑山總部經(jīng)濟(jì)區(qū)濟(jì)區(qū)情侶北路情侶北路( (南段南段) )控制性詳細(xì)規(guī)劃控制性詳細(xì)規(guī)劃，區(qū)域的規(guī)劃發(fā)展目標(biāo)為：集總部經(jīng)濟(jì)、商務(wù)辦公、會議會展、旅游度假和高尚居住于一體，生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，全天候活力的海濱新城區(qū)。功能結(jié)構(gòu)為“一軸兩帶兩心四片”。其中四片包括兩處總部經(jīng)濟(jì)區(qū)、一處商業(yè)片區(qū)、一處生活區(qū)。 金山軟件園：金山軟件園：占地面積9.6萬平方米，投資金額10億元，計劃用3

28、到5年時間建成。作為金山總部基地和中心研發(fā)基地。新軟件園所包含的網(wǎng)游動漫中心，將成為網(wǎng)游和動漫的研發(fā)培育中心、技術(shù)開發(fā)平臺及網(wǎng)游制作加工工廠。預(yù)計軟件園建成后，未來3年，金山公司年產(chǎn)值預(yù)計將達(dá)到10多億元，隨著生產(chǎn)規(guī)模的擴(kuò)大，員工人數(shù)也將增加到5000人。巨人集團(tuán)南方研發(fā)基地：占地面積巨人集團(tuán)南方研發(fā)基地：占地面積21萬平方米，投資金額10億元，定位為巨人南方總部暨南方研發(fā)基地，建成后可容納2000名研發(fā)人員巨人大廈巨人大廈石坑山填海區(qū)石坑山填海區(qū)唐家板塊價值唐家板塊價值周邊匯集大學(xué)周邊匯集大學(xué)4 4所，辦學(xué)附屬單位所，辦學(xué)附屬單位5 5所，區(qū)域所，區(qū)域高知階層密集高知階層密集北京師范大學(xué)珠海

29、分校北京師范大學(xué)珠海分校北京理工大學(xué)珠海學(xué)院北京理工大學(xué)珠海學(xué)院中山大學(xué)珠海校區(qū)中山大學(xué)珠海校區(qū)u大學(xué)園區(qū)進(jìn)駐的院校有：中山大學(xué)珠海校區(qū)、北師大珠海分校、北京理工大學(xué)珠海學(xué)院、北京師范大學(xué)-香港浸會大學(xué)聯(lián)合國際學(xué)院等大學(xué)；u另外中山大學(xué)附屬第五醫(yī)院、遵義醫(yī)學(xué)院第五附屬醫(yī)院、北大教育科學(xué)園、清華科技園和哈工大新經(jīng)濟(jì)資源開發(fā)港等5個產(chǎn)學(xué)研個產(chǎn)學(xué)研究基地究基地已投入使用 ；u大學(xué)園區(qū)教職員工數(shù)量超大學(xué)園區(qū)教職員工數(shù)量超過過1.51.5萬人萬人 本項(xiàng)目北師大珠海分校中山大學(xué)北理工清華科技園唐家板塊價值唐家板塊價值大珠海下大珠海下唐家灣的機(jī)遇唐家灣的機(jī)遇r珠海城市價值的提升將使唐家灣成為珠江珠海城市價值

30、的提升將使唐家灣成為珠江西岸核心城市的首席濱海度假區(qū)；西岸核心城市的首席濱海度假區(qū)；r占據(jù)珠海陸路要塞的唐家灣將成為占據(jù)珠海陸路要塞的唐家灣將成為外地度假投資客戶的置業(yè)首選；外地度假投資客戶的置業(yè)首選；r區(qū)域內(nèi)大學(xué)、產(chǎn)業(yè)園集群與石坑山總部經(jīng)濟(jì)區(qū)的崛起將使區(qū)域內(nèi)大學(xué)、產(chǎn)業(yè)園集群與石坑山總部經(jīng)濟(jì)區(qū)的崛起將使客戶更多元化；客戶更多元化；但作為城市近郊區(qū)域，目前唐家但作為城市近郊區(qū)域，目前唐家板塊仍不具備完善的居住條件板塊仍不具備完善的居住條件片區(qū)配套不完善，生活氛圍不濃片區(qū)配套不完善，生活氛圍不濃周邊工業(yè)廠房尚未遷出，對環(huán)境有一定影響周邊工業(yè)廠房尚未遷出，對環(huán)境有一定影響片區(qū)商業(yè)、生活配套集中在唐家

31、市場周邊，以中低當(dāng)日常生活配套為主，較為零散；周邊大型工業(yè)廠房（裕華聚脂等）尚未遷出，有一定不利影響；片區(qū)現(xiàn)狀片區(qū)現(xiàn)狀與市區(qū)距離較遠(yuǎn)，淇澳島僅與市區(qū)距離較遠(yuǎn)，淇澳島僅1 1路公交車通向市路公交車通向市區(qū)，片區(qū)郊區(qū)形象深刻，市區(qū)客戶接受度低區(qū)，片區(qū)郊區(qū)形象深刻，市區(qū)客戶接受度低不打算到唐家買房，太遠(yuǎn)了，是郊區(qū)；中珠上城業(yè)主 王小姐：市區(qū)的客戶基本不會到那邊去買房，就算買了，也是讓老人家過去住，自己上班的話肯定不會過去，還是愿意住在香洲，畢竟生活氛圍、配套各方面都方便很多；米蘭春天銷售代表 孫小姐以前在海怡灣畔住過，環(huán)境是挺不錯的，但就是不方便，要吃飯、買個東西都要跑大老遠(yuǎn)，麻煩。所以才在這里買房

32、的。米蘭春天業(yè)主 劉先生片區(qū)現(xiàn)狀片區(qū)現(xiàn)狀你說的那個位置環(huán)境一般，但如果周邊有華發(fā)的話，估計會更快帶動起來。但是交通不便利，只有1個85路經(jīng)過，建議開通業(yè)主巴士。世華銷售代表 陳小姐p在大珠海的帶動下，唐家灣板塊將成為珠江西岸首在大珠海的帶動下，唐家灣板塊將成為珠江西岸首席度假旅游區(qū)的未來不容置疑；席度假旅游區(qū)的未來不容置疑；p但現(xiàn)階段，依然面對區(qū)域但現(xiàn)階段，依然面對區(qū)域配套不完善、工廠影響、配套不完善、工廠影響、客戶認(rèn)可度低客戶認(rèn)可度低的問題；的問題；小結(jié)小結(jié)目錄目錄城市城市價值與區(qū)域規(guī)劃價值與區(qū)域規(guī)劃項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位唐家板塊房市場分析唐家板塊房市場分析附件：宏觀經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)市場分析附件：宏觀

33、經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)市場分析本項(xiàng)目處于市場逐漸成熟的過渡階段，社區(qū)密度逐本項(xiàng)目處于市場逐漸成熟的過渡階段，社區(qū)密度逐步上升，品牌開發(fā)商逐步進(jìn)入，客戶來源多元化步上升，品牌開發(fā)商逐步進(jìn)入，客戶來源多元化起步階段起步階段（20002000年以前）年以前）發(fā)展階段發(fā)展階段（2000-20062000-2006年）年）逐步成熟階段逐步成熟階段（2006-20102006-2010年）年）成熟階段成熟階段（20112011年年- -）政府配套政府配套起步規(guī)劃階段逐步投入逐步投入，逐步成熟集中投入、快速完善代表項(xiàng)目與代表項(xiàng)目與產(chǎn)品特征產(chǎn)品特征高爾夫山莊、聚龍溪山莊、玫瑰山莊以別墅為主，強(qiáng)調(diào)(高爾夫、山海)資源的強(qiáng)

34、勢占有和黃海怡灣畔、遠(yuǎn)大美域、旭日灣別墅、多層、小高層為主，少量高層，以大盤為強(qiáng)勢賣點(diǎn)，驅(qū)動片區(qū)市場和黃海怡灣畔、遠(yuǎn)大美域、龍騰灣、鳳凰山一號別墅、高層為主，強(qiáng)調(diào)資源的占有與社區(qū)環(huán)境的營造華發(fā)蔚藍(lán)堡、格力海岸、中海海逸山莊小高層、高層、超高層為主，少量別墅與多層客戶特征客戶特征港澳高端度假客、珠海本地企業(yè)主、政府官員；自住、度假需求為主，定位高端需求港澳客戶為主、少量內(nèi)地客戶與主城區(qū)高端客戶；自住、度假需求為主，投資客戶開始出現(xiàn)，定位中、高端需求港澳、內(nèi)地客戶為主，部分主城區(qū)高端客戶；自住、度假需求為主，投資明顯增加，定位中、高端需求客戶更加多元化價格特征價格特征價格變動幅度不太，小幅上升價格

35、小幅上升價格穩(wěn)步上升區(qū)域市場內(nèi)產(chǎn)品密度逐步上升，客戶來源逐步多元化。品牌、社區(qū)的品質(zhì)感、產(chǎn)品性價比，資區(qū)域市場內(nèi)產(chǎn)品密度逐步上升，客戶來源逐步多元化。品牌、社區(qū)的品質(zhì)感、產(chǎn)品性價比，資源的占有成為客戶的主要關(guān)注點(diǎn)。本項(xiàng)目處于區(qū)域房地產(chǎn)市場由逐步成熟到成熟階段的過渡期。源的占有成為客戶的主要關(guān)注點(diǎn)。本項(xiàng)目處于區(qū)域房地產(chǎn)市場由逐步成熟到成熟階段的過渡期。區(qū)域市場發(fā)展區(qū)域市場發(fā)展分類分類分布分布生活狀況生活狀況置業(yè)需求置業(yè)需求置業(yè)關(guān)注點(diǎn)置業(yè)關(guān)注點(diǎn)本地客戶泛公務(wù)員學(xué)校/銀行大多有房；年輕的一般住單位宿舍30以下年輕人二房、小三房為主;少部分人有改善居住，偏向三房、四房;少數(shù)人有投資傾向價格、舒適、升值

36、潛力白領(lǐng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)周邊小區(qū)租房；市區(qū)二手房兩房、小三房為主價格、舒適、便捷、品牌原住民村里靠出租自建物業(yè)為生；少量經(jīng)營小買賣；住自建房30以下年輕人二房為主；年長以三房四房為主；少數(shù)人有投資公寓、商鋪傾向價格、舒適、生值潛力外地客戶港澳籍人士澳門、香港當(dāng)?shù)刂懈呤杖腚A層度假及投資為主舒適、安全、便利、升值潛力、品牌珠三角客戶（深廣佛為主）珠三角當(dāng)?shù)刂懈呤杖腚A層、大多有車有房投資、居住、度假區(qū)域，價格，便利、品牌內(nèi)地客戶（北方為主）全國大多有車有房三房、四房為主，部分有投資需求舒適、價格、升值潛力、便利、品牌在市場逐步成熟的階段中，客戶更加關(guān)注品牌、在市場逐步成熟的階段中，客戶更加關(guān)注品牌、產(chǎn)品性價

37、比、社區(qū)環(huán)境、升值潛力產(chǎn)品性價比、社區(qū)環(huán)境、升值潛力我有幾個同事買了遠(yuǎn)大美域，那邊環(huán)境不錯，但是現(xiàn)在戶型太大了，都是140、180的，不適合我們，（打算作為婚房）最好是小三房吧，以后父母來了也可以住一下。最好精裝修，但是質(zhì)量一定要有保障。要實(shí)用，有大的陽臺。金鼎軟件園 工程師 王先生唐家那邊環(huán)境還可以，如果是小面積單位的話，也可以考慮買1套（投資），但是總價不能太高。金域藍(lán)灣業(yè)主 周先生區(qū)域市場發(fā)展區(qū)域市場發(fā)展遠(yuǎn)大美域預(yù)計明年推出部分中小戶型單位，海怡灣盤遠(yuǎn)大美域預(yù)計明年推出部分中小戶型單位，海怡灣盤無新供應(yīng)量，龍騰灣有部分無新供應(yīng)量，龍騰灣有部分120120平米單位未推出平米單位未推出遠(yuǎn)大美

38、域遠(yuǎn)大美域三期橘郡園尾盤在售占地：6萬 建面：17.8萬 容積率：2.9產(chǎn)品：12層小高層140、180、290 3房、4房、5房價格：12000元/ (帶1500元/精裝修)客戶：港澳、內(nèi)地度假投資客戶50%，珠海本地二居客戶30%，廣東20%四期2棟高層，面積50-100平米左右預(yù)計將于2011年一季度面市和黃和黃海怡灣畔海怡灣畔四期怡峰尾盤在售占地：2.25萬 建面：10萬 容積率：4產(chǎn)品：32層高層，86-400平米2房至4房價格：起價6500元/ ，均價8000元/ 客戶：香港、澳門度假客戶40%，珠海本地第二居所20%，廣東其他區(qū)域12%，內(nèi)地28%龍騰灣龍騰灣占地123899平米

39、，容積率1.0產(chǎn)品：小高層120-140平米3房、4房，聯(lián)排、獨(dú)棟別墅價格：小高層均價13000元/平米，獨(dú)棟別墅23800元/平米客戶：珠海本地46%，港澳、內(nèi)地度假投資客戶54%剩余三棟小高層，120平米單位預(yù)計將于2010年二季度面市區(qū)域地產(chǎn)現(xiàn)狀區(qū)域地產(chǎn)現(xiàn)狀鳳凰山一號、鳳凰海域?yàn)樽匀幌A段，盤龍鳳凰山一號、鳳凰海域?yàn)樽匀幌A段，盤龍灣為新面市項(xiàng)目，規(guī)模小灣為新面市項(xiàng)目，規(guī)模小鳳凰山一號鳳凰山一號鳳凰海域鳳凰海域三期橘高層尾盤在售占地：9.1萬 建面：9.1萬 容積率：1.0產(chǎn)品：3棟30層高層，1棟18層小高層，100、150、230-260平米，1房、3房、4房價格：30000元/

40、 客戶：港澳、廣東其他區(qū)域、內(nèi)地度假投資客戶65%，珠海本地二居客戶35%占地占地19830平方米，建面47773.11平米，容積率2.55產(chǎn)品：3棟31層高層、177-218平方米的三房和四房價格：均價32000元/ （帶7000元/ 裝修）客戶：內(nèi)地度假投資客為主盤龍灣盤龍灣占地面積約21410.50平方米，建筑面積約19083.63平方米，容積率0.64 產(chǎn)品：獨(dú)棟別墅、聯(lián)排別墅、90-160平米洋房、2房、4房共107套房。 價格：9180元/平米（帶1500元/精裝修）客戶：大學(xué)老師、科技園區(qū)內(nèi)白領(lǐng)，港澳度假、投資客 區(qū)域地產(chǎn)現(xiàn)狀區(qū)域地產(chǎn)現(xiàn)狀項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱存量存量容積率容積率產(chǎn)品類

41、型產(chǎn)品類型戶均面積戶均面積預(yù)計推出時間預(yù)計推出時間項(xiàng)目賣點(diǎn)項(xiàng)目賣點(diǎn)格力海岸約70萬平米2.5高層、多層200平米2011年格力品牌、2009年珠海地王、半島一線海景遠(yuǎn)大美域四期約4萬平米高層50-100平米2010年遠(yuǎn)大品牌效應(yīng)，大盤效應(yīng)華發(fā)蔚藍(lán)堡25萬平米1.2多層、小高層2010年華發(fā)品牌、大型社區(qū)和黃淇澳項(xiàng)目20萬平米1.52011年和黃品牌，海島山海資源中新淇澳項(xiàng)目77萬平米1.7別墅、th、多層、小高層、會展館2011年會展、度假主題大盤、品牌效應(yīng)中海海逸山莊36萬平米2.5超高層、別墅200平米以上2010年中海品牌、山海資源唐家區(qū)域與情侶路上金邊線未來3至5年的供應(yīng)量約230萬，

42、集中在華發(fā)蔚藍(lán)堡、中海海逸山莊、格力海岸項(xiàng)目，2009年至2010，以上項(xiàng)目將陸續(xù)啟動；區(qū)域名牌開發(fā)商云集，大盤集區(qū)域名牌開發(fā)商云集，大盤集中，市場得以快速啟動；中，市場得以快速啟動；大平面單位將成為市場主流；大平面單位將成為市場主流；和黃項(xiàng)目遠(yuǎn)大美域格力海岸華發(fā)蔚藍(lán)堡海怡灣畔盤龍灣本項(xiàng)目中新項(xiàng)目 將售項(xiàng)目盤點(diǎn)將售項(xiàng)目盤點(diǎn) 品牌大盤年內(nèi)將集中入市，以品牌大盤年內(nèi)將集中入市，以大平面單位為主流大平面單位為主流區(qū)域地產(chǎn)現(xiàn)狀區(qū)域地產(chǎn)現(xiàn)狀鳳凰海域中海海逸山莊鳳凰山一號天大項(xiàng)目龍騰灣20102010年年20112011年年20122012年年鳳凰山一號：1.25萬 ，230-260平米三房、四房遠(yuǎn)大美域

43、四期：約300套，50-100平米格力海岸：約70萬 ，小高層、高層，戶均200平米0909年年中海海逸山莊（銀坑）：20萬，容積率2.5，別墅、高層華發(fā)蔚藍(lán)堡：21萬 ，容積率1.220092009年年鳳凰海域：5萬 ，容積率2.55，177-190三房、218四房和黃淇澳項(xiàng)目：20萬 ，容積率1.5中新淇澳項(xiàng)目：77萬 ，容積率1.7，別墅、小高層、高層本項(xiàng)目：3.8萬平米，300套龍騰灣：1.2萬 ，120平米三房，約100套食神天大項(xiàng)目：4萬 ，超高層本項(xiàng)目銷售期本項(xiàng)目銷售期區(qū)域地產(chǎn)供應(yīng)區(qū)域地產(chǎn)供應(yīng)唐家板塊（含情侶路上金邊）未來唐家板塊（含情侶路上金邊）未來3 3至至5 5年供應(yīng)預(yù)計近

44、年供應(yīng)預(yù)計近230230萬平方米，以大萬平方米，以大平面產(chǎn)品為主，平面產(chǎn)品為主，區(qū)域內(nèi)區(qū)域內(nèi)100100平米以下單位僅本項(xiàng)目與遠(yuǎn)大美域四期有供應(yīng)平米以下單位僅本項(xiàng)目與遠(yuǎn)大美域四期有供應(yīng)本項(xiàng)目的優(yōu)勢：片區(qū)內(nèi)稀缺小戶型供應(yīng)者本項(xiàng)目的優(yōu)勢：片區(qū)內(nèi)稀缺小戶型供應(yīng)者p在品牌大盤林立的旅游度假區(qū)，本項(xiàng)目在規(guī)模、配套、資在品牌大盤林立的旅游度假區(qū)，本項(xiàng)目在規(guī)模、配套、資源上均不占有優(yōu)勢，難以成為主流客戶的關(guān)注點(diǎn)；源上均不占有優(yōu)勢，難以成為主流客戶的關(guān)注點(diǎn)；本項(xiàng)目面臨的挑戰(zhàn)本項(xiàng)目面臨的挑戰(zhàn)作為片區(qū)內(nèi)小戶型產(chǎn)品為主的小規(guī)模項(xiàng)目，我們該如何突圍？作為片區(qū)內(nèi)小戶型產(chǎn)品為主的小規(guī)模項(xiàng)目，我們該如何突圍？swotswo

45、t分析分析優(yōu)勢優(yōu)勢ss劣勢劣勢wwu綠景品牌u位于情侶北路延長線北側(cè)，招示性較強(qiáng)u地勢平坦，有山景資源u片區(qū)內(nèi)稀缺小戶型供應(yīng)者u規(guī)模小u二線海景，無強(qiáng)勢資源u三面臨路，后續(xù)有噪音影響u西側(cè)面對化工廠、東側(cè)靠近水泥廠，有一定影響u城市新區(qū)，區(qū)域認(rèn)可度較低u周邊配套不完善機(jī)會機(jī)會oososo策略策略wowo策略策略u唐家作為珠海北部濱海住區(qū)的規(guī)劃u廣珠輕軌即將通車，城際交通便捷u區(qū)域高知客戶聚集發(fā)揮優(yōu)勢、利用機(jī)會發(fā)揮優(yōu)勢、利用機(jī)會強(qiáng)調(diào)綠景品牌口碑；強(qiáng)調(diào)綠景品牌口碑；結(jié)合區(qū)域規(guī)劃特點(diǎn)打造符號感結(jié)合區(qū)域規(guī)劃特點(diǎn)打造符號感昭示性強(qiáng)烈的建筑風(fēng)格；昭示性強(qiáng)烈的建筑風(fēng)格；結(jié)合主要目標(biāo)人群的消費(fèi)需求結(jié)合主要目標(biāo)

46、人群的消費(fèi)需求針對性打造產(chǎn)品；針對性打造產(chǎn)品；利用外部、內(nèi)部劣勢利用外部、內(nèi)部劣勢 結(jié)合城市與區(qū)域發(fā)展，強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目未結(jié)合城市與區(qū)域發(fā)展，強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目未來居住與投資價值，來居住與投資價值，轉(zhuǎn)移視線轉(zhuǎn)移視線；威脅威脅ttstst策略策略wtwt策略策略u品牌開發(fā)商云集，大盤夾擊u未來片區(qū)供應(yīng)量大u處于調(diào)控期，市場走勢不明朗利用優(yōu)勢、規(guī)避威脅利用優(yōu)勢、規(guī)避威脅 利用綠景多年開發(fā)經(jīng)驗(yàn)快速啟利用綠景多年開發(fā)經(jīng)驗(yàn)快速啟動開發(fā)，縮短銷售周期，降低動開發(fā)，縮短銷售周期，降低市場風(fēng)險；市場風(fēng)險；弱化劣勢、規(guī)避威脅弱化劣勢、規(guī)避威脅 產(chǎn)品領(lǐng)先市場，產(chǎn)品領(lǐng)先市場，差異化；差異化；本項(xiàng)目市場定位本項(xiàng)目市場定位補(bǔ)缺者補(bǔ)缺者完

47、全差異化定位，以獨(dú)具特色的產(chǎn)品突圍完全差異化定位，以獨(dú)具特色的產(chǎn)品突圍領(lǐng)導(dǎo)者領(lǐng)導(dǎo)者跟隨者跟隨者補(bǔ)缺者補(bǔ)缺者挑戰(zhàn)者挑戰(zhàn)者市場領(lǐng)袖市場領(lǐng)袖壟斷價格壟斷價格產(chǎn)品有不可重復(fù)性產(chǎn)品有不可重復(fù)性過河拆橋過河拆橋改變游戲規(guī)則改變游戲規(guī)則強(qiáng)調(diào)新的評估標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)調(diào)新的評估標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色和價值強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色和價值搭便車，借勢搭便車，借勢以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù)以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù)價格戰(zhàn)的制造者價格戰(zhàn)的制造者目標(biāo)明確，挖掘客戶目標(biāo)明確，挖掘客戶瞄準(zhǔn)市場縫隙，差異化定位瞄準(zhǔn)市場縫隙，差異化定位創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點(diǎn)創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點(diǎn)市場定位市場定位對比大盤，本項(xiàng)目的發(fā)力點(diǎn)：時尚前衛(wèi)的建筑對比大盤，本項(xiàng)目的發(fā)力點(diǎn)：時尚前衛(wèi)的建筑風(fēng)格與

48、個性產(chǎn)品風(fēng)格與個性產(chǎn)品小盤（小而精）小盤（小而精）大盤（大而全）大盤（大而全）社區(qū)風(fēng)格社區(qū)風(fēng)格易形成獨(dú)特的社區(qū)風(fēng)格難以形成鮮明的社區(qū)風(fēng)格產(chǎn)品產(chǎn)品產(chǎn)品純粹、滿足客戶個性化的需求（品牌精裝修、拎包入?。┊a(chǎn)品多元化（涵蓋各面積段產(chǎn)品）客戶客戶客戶群純粹客戶群差異大，素質(zhì)參差不齊物業(yè)管理物業(yè)管理五星級酒店式物業(yè)服務(wù)由于規(guī)模大，難以為每位業(yè)主提供周到的物業(yè)管理社區(qū)配套社區(qū)配套社區(qū)配套不足配套完善（商業(yè)、學(xué)校、公園等）市場定位市場定位小結(jié)小結(jié)本項(xiàng)目的市場機(jī)會：本項(xiàng)目的市場機(jī)會：p區(qū)域內(nèi)稀缺小戶型的供應(yīng)者：區(qū)域內(nèi)稀缺小戶型的供應(yīng)者：p市場補(bǔ)缺者的角色，以獨(dú)特建筑風(fēng)格與產(chǎn)品特色撬動市場，市場補(bǔ)缺者的角色，以獨(dú)

49、特建筑風(fēng)格與產(chǎn)品特色撬動市場，建立區(qū)域影響力；建立區(qū)域影響力；目錄目錄城市城市價值與區(qū)域規(guī)劃價值與區(qū)域規(guī)劃項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位唐家房板塊市場分析唐家房板塊市場分析附件：宏觀經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)市場分析附件：宏觀經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)市場分析案例參考案例參考深圳鹽田深圳鹽田 優(yōu)品藝墅優(yōu)品藝墅城市旅游度假新區(qū)，小規(guī)模住宅項(xiàng)目城市旅游度假新區(qū)，小規(guī)模住宅項(xiàng)目核心價值：濱海原創(chuàng)藝術(shù)核心價值：濱海原創(chuàng)藝術(shù)總用地面：10000mm2 2 建筑面積：22000mm2 2 其中商業(yè)面積2200mm2 2住宅總套數(shù)：220建筑容積率 2.2建筑覆蓋率 35建筑高度或?qū)訑?shù)：不超過24米機(jī)動車泊位數(shù)：150戶型面積套數(shù)套數(shù)比1房51-9

50、813461%2房76-1105224%3房及以上100-2603415%項(xiàng)目屬性項(xiàng)目屬性京基喜來京基喜來登酒店登酒店水上運(yùn)動中心水上運(yùn)動中心海景海景/ /雅蘭雅蘭大梅沙海濱公園大梅沙海濱公園往市區(qū)往市區(qū)往小梅沙往小梅沙愿望塔愿望塔梅沙外國梅沙外國語學(xué)校語學(xué)校國際國際學(xué)校學(xué)校萬科國際萬科國際會議中心會議中心優(yōu)品藝墅優(yōu)品藝墅位于大梅沙濱海度假區(qū)域，但幾乎無海景資源位于大梅沙濱海度假區(qū)域，但幾乎無海景資源市場背景：市場背景：p大梅沙市場特征：屬于封閉性市場，市場供應(yīng)量較少，集中在萬科東海岸、優(yōu)品藝墅與湖心島。市場均價10000元/平米左右。p優(yōu)品藝墅位于大梅沙度假區(qū)，但處于二線海景位置，無景觀資源

51、。規(guī)模小，用地有限高要求。萬科東海岸即將啟動，面臨優(yōu)勢資源的品牌大盤直面競爭，項(xiàng)目必須快速引爆市場，占據(jù)市場先機(jī)，快速銷售以降低市場風(fēng)險。項(xiàng)目背景項(xiàng)目背景鹽田概況：自然環(huán)境得天獨(dú)厚，海岸蜿蜒曲折，海岸線鹽田概況：自然環(huán)境得天獨(dú)厚，海岸蜿蜒曲折，海岸線長長19.519.5公里，深圳最美麗的公里，深圳最美麗的“黃金海岸黃金海岸”之一之一鹽田區(qū)位于深圳市東部，距深圳市中心12公里，東起大鵬灣背仔角，南靠香港新界，西連羅湖區(qū)蓮塘，北鄰龍崗區(qū)。轄區(qū)面積72.63平方公里，地勢北高南低，屬濱海丘陵地形。鹽田區(qū)屏山傍海，自然環(huán)境得天獨(dú)厚，海岸蜿蜒曲折，海岸線長19.5公里，沙灘、島嶼錯落、海積海蝕崖礁散布其

52、間，是深圳最美麗的“黃金海岸”之一。 依托港口、旅游、工貿(mào)、文化四大發(fā)展支柱，不斷發(fā)展成為現(xiàn)代化旅游海港城區(qū)。梧桐山梧桐山沙頭角沙頭角大梅沙大梅沙小梅沙小梅沙項(xiàng)目背景項(xiàng)目背景在資源、區(qū)位、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等各方面，鹽田與唐家在資源、區(qū)位、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等各方面，鹽田與唐家灣類似灣類似鹽田港鹽田港萬科總部萬科總部普洛斯國際物流園普洛斯國際物流園東部華僑城東部華僑城項(xiàng)目背景項(xiàng)目背景優(yōu)品藝墅的藝術(shù)化突圍之道優(yōu)品藝墅的藝術(shù)化突圍之道產(chǎn)品產(chǎn)品定價定價客戶客戶形象形象展示展示策略體系策略體系城市精英階層的私人會客廳城市精英階層的私人會客廳策略策略: :挖掘項(xiàng)目的核心賣點(diǎn)挖掘項(xiàng)目的核心賣點(diǎn)-區(qū)位區(qū)位+ +產(chǎn)品產(chǎn)品區(qū)位區(qū)位

53、-國際性度假區(qū)國際級海濱居住區(qū)國國際性度假區(qū)國際級海濱居住區(qū)國際級會議中心，未來片區(qū)升值潛力巨大際級會議中心，未來片區(qū)升值潛力巨大產(chǎn)品產(chǎn)品-獨(dú)一無二的產(chǎn)品形態(tài)，區(qū)別于片區(qū)所有產(chǎn)獨(dú)一無二的產(chǎn)品形態(tài)，區(qū)別于片區(qū)所有產(chǎn)品的藝術(shù)氣質(zhì)品的藝術(shù)氣質(zhì)形象導(dǎo)入點(diǎn)形象導(dǎo)入點(diǎn): :圍墻、樓書、展板、售樓處、樣板房圍墻、樓書、展板、售樓處、樣板房sprsprspecial people resortspecial people resort朋友圈子聚會的場所朋友圈子聚會的場所精神文化策源地精神文化策源地濱海原創(chuàng)藝術(shù)濱海原創(chuàng)藝術(shù)是藝術(shù)而不僅是海邊的房子是藝術(shù)而不僅是海邊的房子sprspr第三第三空間空間商務(wù)商務(wù)辦公辦

54、公度假度假居住居住首次引入首次引入spr概念，定義生活方式，樹立差異概念，定義生活方式，樹立差異化形象化形象形象策略形象策略錯落有致的建筑布局，個性鮮明，強(qiáng)烈的符號感錯落有致的建筑布局，個性鮮明，強(qiáng)烈的符號感由兩棟8層獨(dú)立的建筑圍合組成，附設(shè)otis無機(jī)房電梯，共217套，50多種戶型。建筑由大小各異，長短不一的“盒子”拼接組成，整體錯落有致；建筑本身則“外冷內(nèi)熱”，外墻偏冷色，給人城墻般的堅(jiān)實(shí)感覺；內(nèi)墻則是色彩繽紛，充滿了熱烈而濃厚的嘉年華氣氛。強(qiáng)烈對比將會給充滿沖勁的深圳人一種耳目一新的感覺；建筑為大師作品，個性鮮明，不可復(fù)制。產(chǎn)品策略產(chǎn)品策略策略分析與檢驗(yàn)策略分析與檢驗(yàn)產(chǎn)品產(chǎn)品boxbo

55、x魔方空間，戶型戶戶不同魔方空間，戶型戶戶不同產(chǎn)品策略產(chǎn)品策略策略分析與檢驗(yàn)策略分析與檢驗(yàn)產(chǎn)品產(chǎn)品抽象派園林芬蘭木石水的樂章芬蘭木石水的樂章泛會所概念，園林與配套完美融合泛會所概念，園林與配套完美融合產(chǎn)品策略產(chǎn)品策略全面采用江蘇全面采用江蘇宜興紫砂劈離宜興紫砂劈離外墻磚：外墻磚：3 3層防層防水、水、1 1層防裂、層防裂、不勾縫工藝不勾縫工藝創(chuàng)新細(xì)節(jié)：集合定制創(chuàng)新細(xì)節(jié)：集合定制+ +甲板式陽臺甲板式陽臺+ +倒置戶型倒置戶型+ +橫向鏤空天井橫向鏤空天井小區(qū)內(nèi)全芬蘭防腐木鋪地小區(qū)內(nèi)全芬蘭防腐木鋪地外墻面采用德國赫立斯無機(jī)礦物涂料和厚漿質(zhì)感涂料外墻面采用德國赫立斯無機(jī)礦物涂料和厚漿質(zhì)感涂料 泰國

56、泰國forexforex鎂巖水泥板，纖維水泥板鎂巖水泥板，纖維水泥板鋁合金門窗表面采用氟碳噴涂處理，玻璃配用中空玻璃鋁合金門窗表面采用氟碳噴涂處理，玻璃配用中空玻璃全面采用全面采用otisotis無機(jī)房電梯無機(jī)房電梯細(xì)節(jié)與材料的雕琢細(xì)節(jié)與材料的雕琢產(chǎn)品策略產(chǎn)品策略公共空間的交流使配套設(shè)施成為景觀公共空間的交流使配套設(shè)施成為景觀產(chǎn)品策略產(chǎn)品策略獨(dú)具濱海風(fēng)情的銷售中心獨(dú)具濱海風(fēng)情的銷售中心案例借鑒案例借鑒項(xiàng)目策略：項(xiàng)目策略：通過極具差異化與符號感的建筑特色與產(chǎn)品設(shè)計搶通過極具差異化與符號感的建筑特色與產(chǎn)品設(shè)計搶占市場話語權(quán)；占市場話語權(quán)；sprspr生活理念，定義差異化形象；生活理念，定義差異化形

57、象；通過差異化得產(chǎn)品與形象，吸引傳統(tǒng)客戶群中的個通過差異化得產(chǎn)品與形象，吸引傳統(tǒng)客戶群中的個性階層；性階層；項(xiàng)目背景：項(xiàng)目背景：度假區(qū)小規(guī)模項(xiàng)目，無強(qiáng)勢景觀資源度假區(qū)小規(guī)模項(xiàng)目，無強(qiáng)勢景觀資源項(xiàng)目成果：項(xiàng)目成果：價格高于片區(qū)成交均價，迅速引爆市場，價格高于片區(qū)成交均價，迅速引爆市場，形成影響力，完美售罄。形成影響力，完美售罄。案例啟示：旅游度假板塊小規(guī)模項(xiàng)目的突圍之道案例啟示：旅游度假板塊小規(guī)模項(xiàng)目的突圍之道產(chǎn)品策略：產(chǎn)品策略：通過極具特色、風(fēng)格鮮明的建筑形式與獨(dú)特、性價通過極具特色、風(fēng)格鮮明的建筑形式與獨(dú)特、性價比高的產(chǎn)品設(shè)計搶奪市場話語權(quán)，避免與大盤的直比高的產(chǎn)品設(shè)計搶奪市場話語權(quán)，避免與

58、大盤的直接競爭；接競爭；形象策略：形象策略：定義差異化的生活理念與項(xiàng)目形象，樹立區(qū)域影響定義差異化的生活理念與項(xiàng)目形象，樹立區(qū)域影響力，搶奪客戶資源；力，搶奪客戶資源；珠江西岸首席濱海度假區(qū)尚品生活范本珠江西岸首席濱海度假區(qū)尚品生活范本關(guān)鍵詞：純粹、精品、私屬、個性關(guān)鍵詞：純粹、精品、私屬、個性本項(xiàng)目形象定位本項(xiàng)目形象定位p 純粹社區(qū)純粹社區(qū)p 精致產(chǎn)品精致產(chǎn)品p 私屬領(lǐng)域私屬領(lǐng)域p 個性鮮明個性鮮明形象定位形象定位珠江西岸濱海區(qū)尚品生活范本珠江西岸濱海區(qū)尚品生活范本形象定位：形象定位：濱海尚品生活范本：純粹、私屬、精品、個性濱海尚品生活范本：純粹、私屬、精品、個性精品精品社區(qū)社區(qū)小而舒適小而

59、舒適戶型戶型小而實(shí)用小而實(shí)用品牌精裝、拎包入住品牌精裝、拎包入住周到周到五星級的物業(yè)服務(wù)、貼心五星級的物業(yè)服務(wù)、貼心而不貼身的關(guān)懷而不貼身的關(guān)懷濱海私屬空間濱海私屬空間在美麗的海灣，擁有屬在美麗的海灣，擁有屬于家人的空間，愜意的于家人的空間，愜意的享受生活享受生活建筑意向：建筑意向：前衛(wèi)、簡約、符號感前衛(wèi)、簡約、符號感建筑中每一條輪廓線都代表非同一般的品味和鑒賞力建筑中每一條輪廓線都代表非同一般的品味和鑒賞力功能定位：功能定位：可商可居可度假，珠江西岸最時尚的私人會客廳可商可居可度假，珠江西岸最時尚的私人會客廳社社區(qū)區(qū)打打造造體體系系k kp pi i區(qū)位地段區(qū)位地段社區(qū)社區(qū)disdis系統(tǒng)系

60、統(tǒng)社區(qū)精神社區(qū)精神硬件設(shè)施硬件設(shè)施居住空間居住空間沿街配套商業(yè)沿街配套商業(yè)精細(xì)、舒適型產(chǎn)品精細(xì)、舒適型產(chǎn)品人群純粹人群純粹服務(wù)管理服務(wù)管理貼心而不貼身的酒店式物業(yè)管理貼心而不貼身的酒店式物業(yè)管理不同職業(yè)、同類收入、同類年齡人群不同職業(yè)、同類收入、同類年齡人群追求自我、個性生活追求自我、個性生活新區(qū)核心地段新區(qū)核心地段社區(qū)配套社區(qū)配套公共空間公共空間建筑外立面、社區(qū)形象、園林意向等社區(qū)建筑外立面、社區(qū)形象、園林意向等社區(qū)disdis系統(tǒng)系統(tǒng)要處處體現(xiàn)社區(qū)主題，并傳達(dá)的概念。要處處體現(xiàn)社區(qū)主題，并傳達(dá)的概念。高綠化率、低密度、精致的園林、公共活動空間高綠化率、低密度、精致的園林、公共活動空間體現(xiàn)社