房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)交稅金會計處理

1、房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)交稅金會計處理 預(yù)交稅金的會計處理 新企業(yè)會計準(zhǔn)則以及相關(guān)規(guī)定未對房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓銷售不動產(chǎn)預(yù)收款計征企業(yè)所得稅和營業(yè)稅及其附加的會計處理進行明確，故實務(wù)中存在不同處理方式。 （一）預(yù)交所得稅的會計處理 在實務(wù)處理中'預(yù)收房款預(yù)交所得稅的會計處理一般有兩種狀況： （1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅一般核算方法按預(yù)收賬款當(dāng)期的發(fā)生額扣除期間費用及稅金計算繳納所得稅。會計分錄如下： 借：應(yīng)交稅費應(yīng)交所得稅 貸：銀行存款 房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)準(zhǔn)時計算已實現(xiàn)的收入同時按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)成本，經(jīng)過納稅調(diào)整計算出的所得稅反映在利潤表中： 借：所得稅費用 貸：應(yīng)交稅費應(yīng)交所得稅 計算出預(yù)繳所得稅與

2、應(yīng)交所得稅差額部分繳納所得稅時： 借：所得稅費用 貸：應(yīng)交稅費應(yīng)交所得稅 借：應(yīng)交稅費應(yīng)交所得稅 貸：銀行存款 對未達到收入確認條件的預(yù)收賬款對應(yīng)的所得稅反映在應(yīng)交稅費欄，用負數(shù)表示。 （2）所得稅會計的處理方式 若房地產(chǎn)企業(yè)在核算所得稅根據(jù)可抵扣臨時性差異來確認對將來期間應(yīng)納所得稅金額的影響，對預(yù)繳的所得稅應(yīng)確認為遞延所得稅資產(chǎn)，繳納時同（1）一樣，年終對未達到收入確認條件的預(yù)收賬款對應(yīng)的已上繳的所得稅從“應(yīng)交稅費應(yīng)交所得稅”科目轉(zhuǎn)入“遞延所得稅資產(chǎn)預(yù)售房預(yù)繳所得稅”科目，會計分錄如下； 借：遞延所得稅資產(chǎn)預(yù)售房預(yù)繳所得稅 貸：應(yīng)交稅費應(yīng)交所得稅 （二）預(yù)交營業(yè)稅及其附加的會計處理 預(yù)交營業(yè)

3、稅及其附加的會計處理一般較為簡潔，預(yù)交營業(yè)稅金及附加稅款時： 借：應(yīng)交稅費應(yīng)交營業(yè)稅 應(yīng)交城市維護建設(shè)稅 應(yīng)交教育費附加 貸：銀行存款 年度終了，對達到收入確認條件的“預(yù)收賬款”轉(zhuǎn)人當(dāng)年銷售收入，按發(fā)生額計提“營業(yè)稅金及附加”會計分錄： 借：營業(yè)稅金及附加 貸：應(yīng)交稅費應(yīng)交營業(yè)稅 應(yīng)交城市維護 建設(shè)稅 應(yīng)交教育費附加 并將已繳納的稅金轉(zhuǎn)入本年利潤，反映在利潤表的營業(yè)稅金及附加欄同時對未達到收入確認條件的預(yù)收賬款，反映在資產(chǎn)負債表“預(yù)收賬款”的期末余額里，預(yù)交的稅金由于稅法上可以作為費用成本列支，這樣會計和稅務(wù)就存在差異。有的企業(yè)就確認遞延所得稅負債，而有的不作處理，反映在應(yīng)交稅費欄，即為負數(shù)表

4、示。 對財務(wù)數(shù)據(jù)或指標(biāo)的影響分析 房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入產(chǎn)生的遞延所得稅資產(chǎn)及預(yù)交稅金產(chǎn)生的遞延所得稅負債對報表會產(chǎn)生很大影響： 案例一，利潤總額為正時確認遞延所得稅資產(chǎn)的影響 一家房地產(chǎn)企業(yè)a，2008年發(fā)生預(yù)售房款收入100萬元，當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)規(guī)定的預(yù)征毛利率為15%，本期達到收入確認條件的預(yù)收款有30萬元，相應(yīng)成本8萬元，期間費用及其他相關(guān)費用2萬元，則年末預(yù)收賬款的賬面價值為70萬元，計稅基礎(chǔ)為70×（115%）59.5（萬元），產(chǎn)生可抵扣臨時性差異105萬元，相應(yīng)確認遞延所得稅資產(chǎn)105×25%2625（萬元）。 相關(guān)會計分析及處理為： 利潤表上企業(yè)所得稅費用（3082

5、）×25%5（萬元）（假設(shè)除預(yù)收款外，無其他納稅調(diào)整事項）；未確認收入的預(yù)售房款預(yù)繳企業(yè)所得稅70×15%×25%2.625（萬元）；年末匯算清繳，根據(jù)當(dāng)期預(yù)售房款收入預(yù)繳企業(yè)所得稅（70×15%3082）×25%7.625（萬元）： 借：所得稅費用當(dāng)期所得稅費用 5 應(yīng)交稅費企業(yè)所得稅 2625 貸：銀行存款 7625 年末，確認遞延所得稅資產(chǎn) 2.625萬元： 借：遞延所得稅資產(chǎn) 2625 貸：應(yīng)交稅費-企業(yè)所得稅 2625 （沖未確認收入的預(yù)售房款預(yù)繳的企業(yè)所得稅紅字） 經(jīng)分析可見，在利潤總額為正的狀況下，確認遞延所得稅資產(chǎn)后，影響當(dāng)期財

6、務(wù)報表中資產(chǎn)，負債總額，導(dǎo)致資產(chǎn)負債率變大，但不影響利潤總額、凈利潤、每股收益等財務(wù)指標(biāo)。 案例二，在利潤總額為負時確認遞延所得稅資產(chǎn)的影響 一家房地產(chǎn)企業(yè)b，2008年發(fā)生預(yù)售房款收入100萬元，當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)規(guī)定的預(yù)征毛利率為15%，本期無達到收入確認條件的預(yù)收款，期間費用及其他相關(guān)費用2萬元，則年末預(yù)收賬款的賬面價值為100萬元，計稅基礎(chǔ)為100×（115%）85（萬元），產(chǎn)生可抵扣臨時性差異15萬元，相應(yīng)確認遞延所得稅資產(chǎn)15×25%3.75（萬元）。 相關(guān)會計分析及處理為： 年末，根據(jù)當(dāng)期預(yù)售房款收入預(yù)繳企業(yè)所得稅（100×15%2）×25%32

7、5（萬元）： 借：應(yīng)交稅費企業(yè)所得稅 325 貸：銀行存款 325 年末，確認遞延所得稅資產(chǎn)375萬元： 借：遞延所得稅資產(chǎn) 375 貸：應(yīng)交稅費企業(yè)所稅 3.25 （沖未確認收入的預(yù)售房款預(yù)繳的企業(yè)所得稅紅字） 所得稅費用 0.5 經(jīng)分析可見，在利潤總額為負的狀況下，確認遞延所得稅資產(chǎn)后，導(dǎo)致當(dāng)期財務(wù)報表中資產(chǎn)、負債總額變大，資產(chǎn)負債率變大，利潤總額、凈利潤、每股收益等財務(wù)指標(biāo)變大。 案例三，預(yù)交營業(yè)稅及附加是否確認遞延所得稅負債的影響 接案例一，假設(shè)當(dāng)期預(yù)繳營業(yè)稅5萬元，教育費附加0.15萬元，地方教育附加01萬元，預(yù)繳稅金100×5%（13%2%）5.25（萬元）： 借：應(yīng)交稅費應(yīng)交營業(yè)稅 5 應(yīng)交教育費附加 0.15 應(yīng)交地方教育附加 01 貸：銀行存款 525 本期確認收入30萬元，相應(yīng)計提稅金及附加1575萬元： 借：營業(yè)稅金及附加 1575 貸：應(yīng)交稅費應(yīng)交營業(yè)稅 1.5 應(yīng)交教育費附加 0045 應(yīng)交地方教育費 003 預(yù)繳的相關(guān)稅金525萬元，減掉本期確認收入部分相應(yīng)的稅金及附加1575萬元，差額3675萬元按稅法規(guī)定，可以在本期應(yīng)納稅所得稅額中扣減，但在以后年度預(yù)收賬款轉(zhuǎn)收入，確認銷售收入時計提的相應(yīng)稅金及附加應(yīng)做納稅調(diào)增，進而形成遞延所得稅負債