營(yíng)改增后房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃需要新思路

1、營(yíng)改增后房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃需要新思路 營(yíng)改增后，房地產(chǎn)企業(yè)由繳納營(yíng)業(yè)稅改為繳納增值稅，增值稅稅款的計(jì)算方法和納稅申報(bào)方式等都出現(xiàn)了較大變化，比營(yíng)業(yè)稅復(fù)雜得多，稅務(wù)籌劃的空間也相應(yīng)擴(kuò)大。企業(yè)要準(zhǔn)時(shí)依據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增后的新變化，研究稅務(wù)籌劃的新思路，新方法。 簡(jiǎn)易征收的稅務(wù)籌劃 依據(jù)財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知（財(cái)稅201636號(hào)）規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其2016年4月30日前開工建設(shè)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法根據(jù)5%的征收率計(jì)稅。因此對(duì)于老項(xiàng)目，是選擇一般計(jì)稅方法還是選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法成了房地產(chǎn)企業(yè)的當(dāng)務(wù)之急。 案例：某房地產(chǎn)開發(fā)企

2、業(yè)2016年4月預(yù)備開工建設(shè)秀麗城小區(qū)一期開發(fā)項(xiàng)目，估計(jì)開發(fā)收入10億元，建筑工程投資2.3億元，其他可抵扣成本0.7億元，土地成本4億元，銷售對(duì)象為居民個(gè)人，那么是采用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法還是一般計(jì)稅方法更為有利？ 首先找到兩種方式的稅負(fù)平衡點(diǎn)： 設(shè)可以抵減的土地成本為x，開發(fā)收入為y，假設(shè)建筑工程及其他可抵扣成本占收入的比例為30%。 則：y/（1+5%）×5%=（y-x）/（1+11%）×11%-30%y/（1+11%）×11%。 解：x=0.2197y，x/y=21.97%。 即土地成本占到開發(fā)收入的21.97%時(shí)兩種方式稅負(fù)相同，超過這個(gè)比例適用一般計(jì)稅方法對(duì)房

3、地產(chǎn)企業(yè)有利。 案例中40000÷100000=40%，采用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法應(yīng)繳納增值稅0.4762億元，采用一般計(jì)稅方法應(yīng)繳納增值稅0.2973億元。 采用一般計(jì)稅方法對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說，稅收成本低。 甲供材的稅務(wù)籌劃 依據(jù)財(cái)稅201636號(hào)文件規(guī)定，一般納稅人為甲供工程供應(yīng)的建筑服務(wù)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅。那么，房地產(chǎn)企業(yè)與建筑企業(yè)簽訂建筑合同時(shí)，是采用甲供材（即由甲方供應(yīng)的材料）還是乙供材更為有利？ 某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)估計(jì)2016年8月開工秀麗城小區(qū)一期開發(fā)項(xiàng)目，建筑工程投資預(yù)算30000萬元，其中含工程材料鋼筋水泥等18500萬元，工程招標(biāo)時(shí)是采用一般計(jì)稅方式還是甲供材稅收成

4、本更低？ 首先找到兩種方式的稅負(fù)衡點(diǎn)： 設(shè)可以抵扣17%進(jìn)項(xiàng)稅的甲供材為x，建筑工程造價(jià)為y。 則：y/(1+11%)×11%=x/(1+17%)×17%+(y-x)/(1+3%)×3%。 解：x=0.6035y，x/y=60.35%。 即甲供材占到建筑工程造價(jià)的60.35%時(shí)兩種方式稅負(fù)相同，高于這個(gè)比例甲供材對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)有利。 案例中18500÷30000=61.67%，乙供材方式下房地產(chǎn)企業(yè)取得進(jìn)項(xiàng)稅0.2973億元，甲供材方式下房地產(chǎn)企業(yè)取得進(jìn)項(xiàng)稅0.3023億元。 采用甲供材對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說，建筑工程取得的進(jìn)項(xiàng)稅大于乙供材方式，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)有利。 上述兩個(gè)案例只是依據(jù)現(xiàn)行稅收政策進(jìn)行理論上的分析，供應(yīng)一個(gè)籌劃思路，詳細(xì)到實(shí)務(wù)中，還要詳細(xì)狀況，詳細(xì)分析，設(shè)計(jì)出最優(yōu)籌劃方案。比如甲供材的稅務(wù)籌劃，還需要考慮建筑施工企業(yè)稅