項目開發(fā)的風險管理

1、項目開發(fā)的風險管理近年來，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，在項目開發(fā)過程中可能會遇到各種風險。為避免項目開發(fā)風險，建設單位應提高風險防患意識，采取有效的應對措施，做好風險分析與管理，使企業(yè)獲得良好的經(jīng)濟效益和社會效益。 1、項目開發(fā)不同階段的風險分析 1.1設計階段的風險 設計階段是工程成本掌握的關鍵和重點，設計階段對工程投資的影響度約為75%95%。同一工程建設項目，有著不同的設計方案和造價，合理的設計，可降低l0%的工程成本。因此，設計階段作為開發(fā)項目的前期預備階段，就應從方案的施工工序、材料選用、施工工藝的角度對設計提出參考意見，在滿意設計規(guī)范、設計任務書前提下，充分理解可行性研究報告的成果，在精

2、確實現(xiàn)產(chǎn)品定位的同時，綜合考慮實施后的建安成本投入，把握好總體開發(fā)計劃中的第一個關鍵環(huán)節(jié)。 1.2招投標階段的風險 目前建設項el均普遍推行招標制，對工期、質(zhì)量、進度、成本進行有效掌握。在這一階段，凡工程量計算、標底編制、合同簽訂等任何一環(huán)節(jié)出問題，均會給建設單位帶來損失。前期設計階段的設計成果在滿意設計規(guī)范和審圖要求的前提下，它的設計深度和圖紙的質(zhì)量，直接打算了后期的招投標是采用固定總價包干的形式還是采用計價標準的形式，固定總價包干是基于承建單位對設計圖紙所要求的技術工藝、涉及材料、合同工期、施工條件以及其他管理成本等因素，并綜合考慮完成標的建設所需要投入的成本及享有的合理利潤的前提下，作出

3、負責的承諾。 1.3施工階段的風險 施工階段是工程建設的一個重要階段。在這一階段中，要將意識形態(tài)上的工程設計圖紙變?yōu)槲镔|(zhì)形態(tài)的工程實體，需要大量的資金資源。因此，在施工階段建設單位施工現(xiàn)場代表、監(jiān)理人員素養(yǎng)都直接影響對工程風險的識別，同時資金、合同、技術等任何一個要素管理不到位，都可能影響工程質(zhì)量、工期、成本。另一方面，工程項目建設需耗費大量資金，業(yè)主不可能預先積存足以建設整個項目的全部資金，而是在工程施工過程中，依據(jù)施工進度的支配合理調(diào)配資金，使得業(yè)主的資金掌握在計劃內(nèi)。 2、項目開發(fā)不同階段的風險管理 2.1設計階段的風險管理 2.1.1推行工程設計招標和設計方案競選 技術與經(jīng)濟的結(jié)合是掌

4、握工程成本的有效手段，通過設計和進行設計方案競選，建設單位綜合把握各種要素。如某一個工程建設項目設計方案招標，有甲、乙、丙三家設計單位參與投標，建設單位根椐使用功能、平面布置、經(jīng)濟性、美觀性4項指標，采用加權(quán)評分法進行各方案的評分，通過綜合考慮建設單位選擇了得分最高的甲方案為中標方案。 2.1.2運用價值工程進行設計方案選擇 價值工程是運用集體智慧和通過有組織的活動，著重對產(chǎn)品進行功能分析，使之以較低的總成本，牢靠地實現(xiàn)產(chǎn)品必要的功能，從而提高產(chǎn)品價值的一套科學的技術經(jīng)濟分析方法_2j。要使建筑產(chǎn)品的價值得以大幅度提高，以獲得較高的經(jīng)濟效益，在建筑設計階段可應用價值工程，使建筑產(chǎn)品的功能與造價

5、合理匹配。 2.1.3積極推行限額設計，有效掌握工程成本 “限額設計”顧名思義：在限定的資金范圍內(nèi)完成規(guī)定的設計內(nèi)容，這要求設計單位充分理解業(yè)主設計意圖。在設計之前，將設計任務書的投資額安排到各單位和單位工程，作為進行初步設計的造價掌握總目標，即最高投資限額。 2.2工程招標階段的風險管理 2.2.1調(diào)查研究，做好招標工作 1)專心做好招標文件的編制工作，尤其重要的是標底的編制和審查。編制標底應嚴格執(zhí)行有關政策、規(guī)定，科學、公正地編制標底，且應進行標底審查，保證標底的精確、客觀和科學。2)專心做好招標前投標單位的資質(zhì) 審查，必要時進行實地考察，以免出現(xiàn)“一級企業(yè)投標、二級企業(yè)轉(zhuǎn)包、三級企業(yè)進場

6、”等不正?，F(xiàn)象。3)做好工程的評標工作。 2.2.2做好標后的合同簽訂工作 1)成立有豐富的專業(yè)學問和談判經(jīng)驗，具有分析推斷能力和應變能力的談判組織，在談判前擬定談判方案，爭取簽訂一個有利的、合理低價的合同。2)對工程施工過程的風險應有預見性和前瞻性，對可能引起索賠的因素有正確的預估，簽訂的合同條款能夠有效避免和轉(zhuǎn)移風險，削減索賠現(xiàn)象過多的發(fā)生。3)應爭取工程擔保、工程保險等削減工程風險損失和賠償糾紛的風險掌握措施，使得風險適當轉(zhuǎn)移，有效分散和合理避免，提高工程成本的掌握效果。4)在簽訂合同時，除了在合同層面上根據(jù)通常的格式，界定好合同雙方的責、權(quán)、利的關系之外，在多項目運作的狀況下，還應將資

7、金放量與形象進度節(jié)點有機地結(jié)合在一起，綜合考慮與交樓、具備使用條件和具備辦理產(chǎn)權(quán)登記的時間銜接。 2.3工程施工階段的風險管理 2.3.1重視資金的時問價值，掌握建設期利息支出貸款總額和貸款的時間長短是打算建設期貸款利息的主要因素。而貸款總額受建設資金來源結(jié)構(gòu)的影響，建設資金來源結(jié)構(gòu)由建設單位資金籌集決策確定，建設周期和資金到位時間打算貸款時間長短。因此，建設單位需理順各環(huán)節(jié)的資金管理。在分析投資成本時會考慮到土地的成本、政府相關規(guī)費以及建安成本等剛性成本，還應綜合考慮企業(yè)營運成本、利息成本等準剛性成本，以準時間成本和機會成本這兩項柔性成本。 2.3.2加強合同管理，削減施工索賠，提高反索賠能

8、力合同管理是項目管理的靈魂e，是掌握工程造價的有效手段。施工企業(yè)往往采取最低報價，高索賠的策略來獲取利潤，建設單位施工現(xiàn)場代表和監(jiān)理人員應具有豐富施工經(jīng)驗并熟知合同條款內(nèi)涵，能夠利用合同條款隨時解決合同糾紛，且全面履約，避免索賠的發(fā)生。 2.3.3加強掌握，嚴把工程變更關變更是工程永恒的話題，也是工程建設項目始終要面對的問題，同時也是承包商扭虧或贏利的良好機會。因此，在工程建設過程中不僅要加強合同管理，還應做到對變更和增加工程的管理，建立良好的簽證管理制度。 2.4竣工階段的風險管理 一般狀況下，經(jīng)審核后的工程結(jié)算與施工單位編制的工程結(jié)算大約相差10%，有的高達20%e53，竣工結(jié)算階段是工程成本掌握的最終關鍵階段。掌握的關鍵在于核實增減本項目的工作量，根椐施工合同的商定、竣工資料、現(xiàn)場簽證和工程變更材料進行審核，使審核