物業(yè)管理信息系統(tǒng)設計實例

1、教育部人才培養(yǎng)模式改革與開放教育試點物業(yè)管理專業(yè)課程物業(yè)信息管理第第 九九 章章物業(yè)管理信息系統(tǒng)設計實例物業(yè)管理信息系統(tǒng)設計實例 預備知識預備知識 學習方法學習方法 教學內(nèi)容教學內(nèi)容 項目開發(fā)準備項目開發(fā)準備 系統(tǒng)分析系統(tǒng)分析 系統(tǒng)設計系統(tǒng)設計 系統(tǒng)實施系統(tǒng)實施重點難點重點難點 相關知識相關知識目目目 錄錄錄 預預 備備 知知 識識本課程第六章特別是其中第六節(jié) “物業(yè)管理信息系統(tǒng)的系統(tǒng)分析”本課程第七章特別是其中第二至 第四節(jié)本課程第八章特別是其中第二節(jié) “程序設計”等有關內(nèi)容 學學 習習 方方 法法溫習預備知識,特別是系統(tǒng)分析、 系統(tǒng)設計和系統(tǒng)實施的方法以及步 驟等有關內(nèi)容 初讀教材第九章并

2、精讀本課件認真完成本章形成性考核的作業(yè)題, 解決疑難問題認真完成應用實踐和設計實踐環(huán)節(jié)， 從理論與實際的結合上弄懂 一、項目開發(fā)準備一、項目開發(fā)準備 1 1、確定項目開發(fā)步驟、確定項目開發(fā)步驟 初步調查和可行性分析初步調查和可行性分析 開發(fā)人員在這一階段弄清楚物業(yè)管理公司的組織結構、業(yè)務流程各種報表單據(jù)的處理要求、管理人員和業(yè)務人員的分工和職責等內(nèi)容 并提出系統(tǒng)的構建設想，進行可行性分析 以結構化分析法（以結構化分析法（sasa方法）進行總體分析設計方法）進行總體分析設計 明確物業(yè)公司需求、系統(tǒng)功能、公司組織結構，進行系統(tǒng)流程分析、數(shù)據(jù)流程分析，編制數(shù)據(jù)字典 劃分系統(tǒng)模塊，繪制系統(tǒng)模塊結構圖，

3、并得出用戶需求說明書 詳細設計階段 開發(fā)人員應當給出系統(tǒng)目標的設計、運行環(huán)境設計、數(shù)據(jù)庫結構設計和模塊設計 系統(tǒng)實施：開發(fā)小組開始編制程序 程序調試，系統(tǒng)測試：開發(fā)小組應與公司管理人員一同進行系統(tǒng)各項功能的測試，進行系統(tǒng)的試運行，以保證運行結果與設計結果相一致 系統(tǒng)安裝，用戶培訓，以及系統(tǒng)維護改進 2 2、初步擬定項目開發(fā)預算方法、初步擬定項目開發(fā)預算方法 初步擬定項目開發(fā)預算方案包括：硬件配置（設備名稱及主要技術指標）及費用；軟件配置（系統(tǒng)名稱及版本）及費用；系統(tǒng)開發(fā)費用 二、系統(tǒng)分析二、系統(tǒng)分析 軟件公司建立專門的項目開發(fā)小組，對物業(yè)管理公軟件公司建立專門的項目開發(fā)小組，對物業(yè)管理公司各層

4、次管理人員（公司總經(jīng)理，部門經(jīng)理小組組長等）和司各層次管理人員（公司總經(jīng)理，部門經(jīng)理小組組長等）和主要業(yè)務人員進行調查訪問，并實地考察了物業(yè)管理公司主要業(yè)務人員進行調查訪問，并實地考察了物業(yè)管理公司的管理運作情況的管理運作情況 明白了公司的需求和應該提供哪些方面的系統(tǒng)功能明白了公司的需求和應該提供哪些方面的系統(tǒng)功能 1 1、物業(yè)管理公司的需求、物業(yè)管理公司的需求 由于物業(yè)管理涉及的管理范圍較為廣泛，涵蓋了生活小區(qū)、政府部門、商務大廈等范圍，管理內(nèi)容復雜，加上政策性等變動因素，日常工作需要耗費大量的人力和物力，而采用現(xiàn)代化計算機管理手段是一種行之有效的解決方法 計算機網(wǎng)絡在物業(yè)管理中的作用主要體

5、現(xiàn)在： 全方位的快速查詢，減少重復勞動 以完整的工程及服務檔案，提高管理水平 各項費用自動計算，減少人工差錯與負擔 自動控制各項費用收繳，保證公司收益 靈活、準確的收費，提高財務工作效率 全面的統(tǒng)計分析，提高決策依據(jù) 物業(yè)管理公司工作內(nèi)容大致有物業(yè)管理公司工作內(nèi)容大致有 物業(yè)基本信息管理：小區(qū)基本信息、樓棟基本信息、 套戶基本信息、業(yè)主基本信息等 物業(yè)收費和綜合服務管理是現(xiàn)代物業(yè)管理系統(tǒng)不可 缺少的一部分，是現(xiàn)代物業(yè)管理企業(yè)在理財上走向科學 化、智能化、規(guī)范化的必要條件 設備管理：包括設備的基本資料、詳細資料管理， 設備定檢管理，物品庫存管理等 工程管理：包括對施工位置、施工項目、施工單位 工

6、程圖紙、施工費用進行各項管理 另外還包括：清潔衛(wèi)生、綠化管理 2 2、系統(tǒng)功能、系統(tǒng)功能 物業(yè)信息管理物業(yè)信息管理 首先是管理物業(yè)公司的基本情況 然后是管理整個物業(yè)小區(qū)的資料，本小區(qū)是由多個樓棟組成，需要記錄小區(qū)中各個樓棟的資料 每棟樓是由許多套戶構成，所以需要錄入每棟樓中的套戶資料，對有人居住的套戶，還需要錄入住戶信息 收費管理收費管理 首先定義收費類別和收費方法。根據(jù)收費類別的不同，需要定義一些相關信息，如住戶表等 當基本的信息定義好之后，錄入各種數(shù)據(jù)，設置好各種參數(shù)，由電腦自動計算費用 工程管理工程管理 對施工地點進行管理 施工單位進行管理，是哪個單位在施工 對施工項目進行管理 對工程進

7、行驗收，并對驗收結果進行管理 設備管理設備管理 記錄各種設備資料 要知道每一種設備的檢定周期，檢定內(nèi)容 有許多設備有常損耗物品配件，所以對這些物品 有一個 購買、領用以及庫存的跟蹤情況 3 3、企業(yè)組織結構、企業(yè)組織結構一般物業(yè)管理公司的組織結構如下圖所示：總經(jīng)理辦公室財務部工程部保安部清潔部綠化部檢察部 4 4、系統(tǒng)流程分析、系統(tǒng)流程分析 物業(yè)信息管理的業(yè)務流程 物業(yè)公司信息 物業(yè)信息 樓棟信息 套戶信息 住戶信息 收費管理業(yè)務流程 費用定義 收費方法 滯納金定義 住戶表定義 住戶表讀數(shù)錄入 工程管理業(yè)務流程 施工單位 施工項目 施工單位 工程圖紙 施工費用 設備管理業(yè)務流程 設備資料 設備

8、檢定內(nèi)容 物品的進支 5 5、系統(tǒng)模塊劃分、系統(tǒng)模塊劃分 根據(jù)物業(yè)公司系統(tǒng)流程，開發(fā)人員將系統(tǒng)分為如下模塊 上層模塊圖:物業(yè)管理信息系統(tǒng)物業(yè)信息管理物業(yè)收費管理工程設備管理保安管理出租管理綜合管理系統(tǒng)管理下層模塊圖： 物業(yè)信息管理 物業(yè)收費管理 工程設備管理 物業(yè)信息管理模塊物業(yè)信息管理模塊 代碼管理 為了使用者的方便，系統(tǒng)對經(jīng)常使用的項目使用代碼進行管理 對一些固定的項目，系統(tǒng)中已經(jīng)固化了它們的代碼（如婚姻狀況、性別、文化程度、戶籍、民族等） 小區(qū)資料管理 在物業(yè)資料中可更改和查看物業(yè)小區(qū)的基本情況，如名稱、位置、面積、設施、小區(qū)圖片等多種信息 樓棟資料 對單個樓宇進行管理，此模塊中，每行顯

9、示一幢樓宇的基本信息，因與樓盤相關的信息太多，表格中只顯示了 一些最基本的資料 樓宇的詳細信息還包括，樓宇名稱、使用性質、物業(yè)類型、房屋等級等6 6、各模塊功能詳細描述、各模塊功能詳細描述 套戶信息 在套戶信息管理中，用戶可查詢或錄入小區(qū)中每棟樓宇中每個套戶的詳細資料 每行顯示一套房的基本信息（房間編號、使用性質、所處樓層、業(yè)主、戶型、單元等 住戶信息 在住戶信息管理中，系統(tǒng)把小區(qū)中的所有住戶分為現(xiàn)有住戶及歷史住戶 套戶列表中顯示所有套戶中現(xiàn)有住戶（也可能是歷史住戶） 在戶主資料卡片中，可以分為個人住戶和單位住戶 收費管理模塊收費管理模塊 收費標準 說明每種常規(guī)服務的收費單價，使住戶和工作人員

10、都能詳細了解每種常規(guī)的費用 租金定義：為每間要出租的房屋制定租金 滯納金定義：定義滯納金的比率，方便計算滯納金 物業(yè)收費 計算住戶所在房間每月的總費用 用戶可以根據(jù)需求自定義收費方法和收費模式，可以自由控制收費類別，用戶可以分項不同步收費 對于用戶的明細帳提供了強大的查詢系統(tǒng)和處理系統(tǒng) 收費通知單 交費收據(jù) 欠交費黑名單 財務接口 與財務部連接的接口，當每月物業(yè)收費計算好就通過這接口傳送到財務部 數(shù)據(jù)信息接口 與物業(yè)信息模塊連接的接口，用于數(shù)據(jù)傳輸 設備管理模塊設備管理模塊 設備管理系統(tǒng)主要對本小區(qū)的公用設備、套戶個人委托設備或其他物業(yè)管理對象進行的登記、定檢、檢修等管理 設備資料管理 其功能

11、模塊包括：小區(qū)設備資料、樓棟設備資料、套戶設備資料 設備定檢 每一設備只有定期進行檢測才能更大限度地發(fā)揮它的作用，確保使用效率與安全 系統(tǒng)都把它們分為兩類：到期已定檢設備及到期未檢定設備 其功能模塊包括：小區(qū)設備定檢、樓棟設備定檢、套戶設備定檢 物品管理 物品管理可以管理本公司物品出入明細帳，可以記錄物品的來龍去脈，從而有效管理物品，使物品得到合理利用 利用庫存查詢可以有效抑制物品積壓或平衡物品儲備 其功能模塊包括：物品代碼管理、物品入庫管理、物品出庫管理、物品庫存管理工程管理模塊工程管理模塊 工程管理主要是管理與施工有關的項目，有關于工程施工相關的內(nèi)容都可以在這里進行管理 維修管理 系統(tǒng)的維

12、修管理模塊可以管理維修事項，核算維費用 其中有設備檢定、設備或設施的維修、公共設施維修 施工管理：包括工程概算、工程記錄、工程驗收和施工單位等的管理 物業(yè)管理信息系統(tǒng)固定費用每月發(fā)生費用維修信息住戶交款信息服務信息費用單據(jù)查詢信息統(tǒng)計匯總信息 7 7、數(shù)據(jù)流程分析、數(shù)據(jù)流程分析 下面列出本系統(tǒng)的部分數(shù)據(jù)流圖下面列出本系統(tǒng)的部分數(shù)據(jù)流圖 頂層數(shù)據(jù)流圖 小區(qū)、樓棟、套戶住戶信息、收費標準設備基本信息物業(yè)基本信息管理設備基本信息管理收費管理維修服務 管理查詢信息4查詢信息3查詢信息2查詢信息1新的住戶信息住戶、房屋信息設備信息固定費用交費、單據(jù)報表發(fā)生費用固定費用新設備記錄維修記錄下層數(shù)據(jù)流圖 三、

13、系統(tǒng)設計三、系統(tǒng)設計 1 1、系統(tǒng)設計目標、系統(tǒng)設計目標 本物業(yè)管理系統(tǒng)開發(fā)的目標是要實現(xiàn)物業(yè)管理的系統(tǒng)化、規(guī)范化、智能化 使用者能在簡便、快捷、輕松中實現(xiàn)對物業(yè)的各項事務的管理，從 而減低使用者的工作量 2 2、系統(tǒng)運行環(huán)境設計、系統(tǒng)運行環(huán)境設計 硬件運行環(huán)境 一臺高檔的pc服務器，一個接線器（或交換機），若干微機，組建一個局域網(wǎng)絡 軟件運行環(huán)境 服務器：windows2000服務器版或windows nt4.0以上版本，sql server2000數(shù)據(jù)庫 客戶端：windows98/2000/xp/me等版本，開發(fā)工具可以是vb6.0中文版，power-builder8.0或9.0,del

14、phi5.0以上版本3 3、代碼設計、代碼設計 本系統(tǒng)的代碼設計原則：采用字符編碼方法 對于小區(qū)編碼、樓棟編碼、套戶編碼、房屋類型編碼、朝向編碼、收費編碼、部門編碼、人員編碼、設備編碼、物資編碼等，根據(jù)不同的需求確定不同的編碼方案 例：套戶編碼方案 xx-x-xxxx：前兩位表示樓編號，中間一位表示棟編號，后面四位的前兩位表示樓層，后兩位表示該樓層的第幾號房間。例如： gz-a-1601表示gz樓a棟16樓01號房4 4、輸入、輸入/ /輸出界面設計輸出界面設計 系統(tǒng)的輸入輸出設計包括系統(tǒng)的輸入輸出界面設計，比如：輸入輸出表單、打印報表等 由于系統(tǒng)結構復雜，表單和報表較多，需要根據(jù)具體情況進行

15、設計5 5、數(shù)據(jù)存儲設計、數(shù)據(jù)存儲設計 概念結構設計 根據(jù)系統(tǒng)需求，以e-r關系圖的形式建立物業(yè)管理信息系統(tǒng)的客觀概念模型 以設備庫存系統(tǒng)為例,其簡化e-r圖:設備倉庫入庫出庫mm11 邏輯結構設計 由實體導出關系模式:設備（設備編號、名稱、型號、規(guī)格、產(chǎn)地、單價）；倉庫（倉庫編號、名稱、面積、型式） 由聯(lián)系導出關系模式:入庫（入庫單號、設備編號、倉庫編號、數(shù)量、日期）；出庫（出庫單號、設備編號、倉庫編號、數(shù)量、日期、領用部門編號） 物理結構設計 四、系統(tǒng)實施以及運行和維護四、系統(tǒng)實施以及運行和維護 1 1、程序設計、程序設計 選擇合適的程序開發(fā)工具，編程實現(xiàn)本系統(tǒng)的各個功能模塊。具體編程實現(xiàn)

16、方法和程序源代碼省略 2 2、系統(tǒng)調試、系統(tǒng)調試 在系統(tǒng)的設計和調試過程中，采用各種測試方法，對系統(tǒng)分別進行了模塊測試、子系統(tǒng)測試和總調，解決了各個子系統(tǒng)之間的數(shù)據(jù)通信和數(shù)據(jù)共享，滿足用戶的功能需求和性能要求 3 3、系統(tǒng)轉換、系統(tǒng)轉換 為了保證系統(tǒng)的正常運行，xx物業(yè)公司建立了相應的規(guī)章制度，對公司的相關人員進行了培訓，并完成了系統(tǒng)數(shù)據(jù)的初始化工作，采用系統(tǒng)的平行切換方式，新老系統(tǒng)并行運作了三個月，對新系統(tǒng)進行全面評估合格后，新系統(tǒng)正式投入運行 4 4、系統(tǒng)維護、系統(tǒng)維護 主要包括：系統(tǒng)數(shù)據(jù)維護、代碼維護、程序維護和系統(tǒng)設備維護 5 5、系統(tǒng)評估、系統(tǒng)評估 主要對系統(tǒng)的性能以及系統(tǒng)帶來的直接和間接效益等多方面進行評估 物業(yè)信息管理代碼管理小區(qū)信息管理樓棟信息管理套戶信息管理戶主信息管理物業(yè)信息管理模塊圖物業(yè)信息管理模塊圖返回物業(yè)收費管理收費定義模塊數(shù)據(jù)輸入模塊收費管理模塊數(shù)據(jù)接口模塊收費標準租金定義物業(yè)收費交費收據(jù)財務接口滯納金定義收費通知單欠交費黑名單數(shù)據(jù)信息接口 物業(yè)收費管理模塊圖物業(yè)收費管理模塊圖返回工程設備管理設備管理報修管理工程策化庫存管理設備數(shù)據(jù)保養(yǎng)計劃檢