中原201年4月東莞塘廈片區(qū)

1、塘廈片區(qū)分析報告塘廈片區(qū)分析報告本報告僅供客戶內(nèi)部使用。在獲得中原地產(chǎn)書面許可之前，本報告的任何部分都不可被擅自引用、復(fù)制和傳播。東莞中原研究部東莞中原研究部2012.4塘廈區(qū)域概況part 1一、塘廈區(qū)域概況一、塘廈區(qū)域概況區(qū)位概況區(qū)位概況塘廈位于珠三角城市群深、莞、惠中間位置，區(qū)位優(yōu)勢明顯塘廈位于珠三角城市群深、莞、惠中間位置，區(qū)位優(yōu)勢明顯塘廈鎮(zhèn)位于東莞-深圳-香港經(jīng)濟大走廊之間。東與清溪鎮(zhèn)相鄰，南與鳳崗、深圳交接，西與黃江鎮(zhèn)接壤，北與樟木頭鎮(zhèn)相連。東深一級公路、廣深、京九鐵路貫穿全鎮(zhèn)，莞深高速公路的開通，使得塘廈成為東莞市直通香港最快的交通要道之一。*塘廈區(qū)位*莞深高速莞深高速至東莞至深

2、圳至樟木頭至清溪至深圳至深圳梅觀高速梅觀高速東深二路東深二路樟深路樟深路至廣州至深圳輕軌輕軌r4r4線線廣深鐵路廣深鐵路從莞高速從莞高速龍林高速龍林高速深北外環(huán)深北外環(huán)l四條高速形成塘廈外圍高速公路環(huán)四條高速形成塘廈外圍高速公路環(huán)莞深高速和龍林高速已建成通車，目前正在建設(shè)的從莞高速和深圳外環(huán)從莞高速和深圳外環(huán)高速也預(yù)計將于2013年建成。屆時4條高速公路分別從東南西北四個方向形成塘廈鎮(zhèn)的外圍高速公路環(huán)。公路交通：公路交通：塘廈構(gòu)建區(qū)域視野下的城市交通體系，對接珠三角大塘廈構(gòu)建區(qū)域視野下的城市交通體系，對接珠三角大交通網(wǎng)格升級，打造珠三角交通網(wǎng)格升級，打造珠三角“1小時通勤圈小時通勤圈”一、塘廈

3、區(qū)域概況一、塘廈區(qū)域概況區(qū)域交通區(qū)域交通塘廈四至交通：塘廈四至交通：皇崗口岸：彩田路皇崗口岸：彩田路梅觀高速梅觀高速莞深高速莞深高速龍林高速龍林高速 車程車程3939分鐘分鐘羅湖口岸：濱河大道羅湖口岸：濱河大道梅觀高速梅觀高速莞深高速莞深高速龍林高速龍林高速 車程車程5050分鐘分鐘深圳機場：創(chuàng)業(yè)路深圳機場：創(chuàng)業(yè)路機場四路機場四路廣深高速廣深高速機荷高速機荷高速莞深高速莞深高速龍林高速龍林高速 車程車程4848分鐘分鐘羅湖口岸：船步路羅湖口岸：船步路深南東路深南東路文景中路文景中路深惠公路深惠公路丹平公路丹平公路鳳深大道鳳深大道環(huán)市東環(huán)市東路路 車程車程5858分鐘分鐘至東莞至東莞至深圳至深圳

4、至廣州至廣州至樟木頭至樟木頭至清溪至清溪至深圳至深圳至深圳至深圳至深圳至深圳8 84 43 37 72 25 56 61 19 91010長銀長銀東郡東郡花園花園1 1號號麗駿豪庭麗駿豪庭銀湖山莊銀湖山莊金地博登湖金地博登湖水岸豪門水岸豪門隆?；▓@隆?；▓@德州丹緹軒德州丹緹軒萬科萬科棠樾棠樾三正世紀豪庭三正世紀豪庭售罄項目售罄項目在售項目在售項目待售項目待售項目1111錦繡城市花園錦繡城市花園新中心區(qū)新中心區(qū)莞深高速莞深高速梅觀高速梅觀高速龍林高速龍林高速東深二路東深二路樟深路樟深路鐵路鐵路銀湖山莊銀湖山莊三正半山酒店 一、塘廈區(qū)域概況一、塘廈區(qū)域概況區(qū)域交通區(qū)域交通便捷城際道路交通，輕松實現(xiàn)

5、塘廈與周邊深圳區(qū)域便捷城際道路交通，輕松實現(xiàn)塘廈與周邊深圳區(qū)域1小時的生活圈小時的生活圈r4線與深圳軌道觀瀾站之間，預(yù)留了對接線路用地。r4線預(yù)計可與深圳地鐵無縫對接輕軌輕軌r4r4博博深深高高速速博深（博羅深圳）高速等路網(wǎng)若貫通，將把常平、樟木頭、塘廈、謝崗、清溪以及鳳崗等鎮(zhèn)區(qū)連接起來，形成一個新的東部地產(chǎn)勢力，對深圳人會產(chǎn)生更大的吸引力。未來兩大交通動脈輕軌r4、博深高速在塘廈交匯。西引深圳觀瀾、東拓惠州、北系樟木頭、南連深圳龍崗，將與深圳等地緊密相連。東莞市輕軌線路示意圖東莞市輕軌線路示意圖*區(qū)域交通*一、塘廈區(qū)域概況一、塘廈區(qū)域概況區(qū)域交通區(qū)域交通軌道交通：軌道交通：r4及莞惠輕軌均經(jīng)

6、過塘廈，并設(shè)立多個站點及莞惠輕軌均經(jīng)過塘廈，并設(shè)立多個站點軌道交通：軌道交通：深圳地鐵四號線全線開通，以及東莞輕軌深塘線構(gòu)想，2015年以后將大大拉近觀塘片區(qū)與深圳市區(qū)的距離n2011年6月16日，深圳地鐵四號線二期全線開通，從福田口岸連通到清湖站，而從清湖站到觀瀾松元站的三期工程規(guī)劃在2015年后建設(shè)；n按照塘廈鎮(zhèn)總體規(guī)劃2008-2020，東莞r4輕軌線的建設(shè)將從塘廈境內(nèi)直通深圳觀瀾并對接深圳4號線，將在對接的線路上設(shè)置沙坪路站和科苑大道站兩個站點，規(guī)劃在2012年動工。塘廈塘廈r4輕軌線規(guī)劃圖輕軌線規(guī)劃圖一、塘廈區(qū)域概況一、塘廈區(qū)域概況區(qū)域交通區(qū)域交通本地居民：塘廈本地原住民總量少，但受

7、惠塘廈工業(yè)經(jīng)濟發(fā)展，本地居民：塘廈本地原住民總量少，但受惠塘廈工業(yè)經(jīng)濟發(fā)展，有一定的經(jīng)濟實力有一定的經(jīng)濟實力1 1、人口總量少，且波動小、人口總量少，且波動小塘廈近十年內(nèi)人口增長緩慢，本地戶籍人口一直穩(wěn)定在5 5萬萬人以內(nèi)。2 2、東莞經(jīng)濟強鎮(zhèn)、東莞經(jīng)濟強鎮(zhèn)塘廈近年來經(jīng)濟總量保持穩(wěn)步增長，和東莞其它鎮(zhèn)區(qū)比較，塘廈經(jīng)濟實力較強，2010年gdp達189億元，在東莞各鎮(zhèn)區(qū)gdp排名第6位，為塘廈作為東莞城市副中心打下良好經(jīng)濟基礎(chǔ)?；㈤T長安東城南城厚街塘廈常平清溪050100150200250gdp (億元)鎮(zhèn)區(qū) gdp274237224203198189169156數(shù)據(jù)來源：數(shù)據(jù)來源：圖1和圖2均

8、根據(jù)東莞統(tǒng)計年鑒2010的數(shù)據(jù)整理所得。圖圖 1 1圖圖 2 2 一、塘廈區(qū)域概況一、塘廈區(qū)域概況經(jīng)濟概況經(jīng)濟概況一、塘廈區(qū)域概況一、塘廈區(qū)域概況產(chǎn)業(yè)布局產(chǎn)業(yè)布局塘廈鎮(zhèn)已擁有高爾夫用品制造和銷售企業(yè)130多家，產(chǎn)量約占全球市場的40%。僅2010年上半年，該鎮(zhèn)高爾夫產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值就達8.4億元，高爾夫產(chǎn)業(yè)是塘廈重要的經(jīng)濟增長點。 世界高爾夫名鎮(zhèn)，在珠三角地區(qū)有重要的影響力世界高爾夫名鎮(zhèn)，在珠三角地區(qū)有重要的影響力*塘廈影響力*n其中港、澳、臺上市公司20多家，世界500強企業(yè)有華強三洋電子、華強三洋馬達、漢華光電3家，初步形成了以電子信息、家用電器、精密機械、運動器材等高科技產(chǎn)品為主的現(xiàn)代工業(yè)體系，

9、是國際性電子、電腦、電器及周邊設(shè)備加工制造業(yè)基地之一。項目塘廈主要企業(yè)分布企業(yè)類型五金、電子電器業(yè)為主，占到總企業(yè)數(shù)的五金、電子電器業(yè)為主，占到總企業(yè)數(shù)的71%外資公司1200家家上市公司港、澳、臺港、澳、臺20多家多家世界500強企業(yè)華強三洋電子、華強三洋馬達、漢華光電華強三洋電子、華強三洋馬達、漢華光電3家家n目前，全鎮(zhèn)有2828個工業(yè)區(qū)，其中鎮(zhèn)級工業(yè)區(qū)個工業(yè)區(qū)，其中鎮(zhèn)級工業(yè)區(qū)6 6個、村級工業(yè)區(qū)個、村級工業(yè)區(qū)2222個，個，共計1512家企業(yè)，引進了外資企業(yè)1200多家，累計利用外資金額1818億美元億美元。2004年實際利用外資額5779萬美元，2005年達9870萬美元，增長率達69

10、.8%。n工業(yè)區(qū)內(nèi)行業(yè)以五金、電子電器業(yè)為主，占到總企業(yè)數(shù)的71%，除此之外，玩具、鞋業(yè)、機械機器等也占到一定比例塘廈目前加工制造業(yè)為主要產(chǎn)業(yè)，擁有塘廈目前加工制造業(yè)為主要產(chǎn)業(yè)，擁有15121512家企業(yè)，其中外企家企業(yè)，其中外企12001200多家，經(jīng)濟多家，經(jīng)濟收入高，收入高，電子信息、電源電池、家用電器是塘廈鎮(zhèn)的經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，占據(jù)珠三角電子信息、電源電池、家用電器是塘廈鎮(zhèn)的經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，占據(jù)珠三角重要的地位重要的地位年收入超千萬的較年收入超千萬的較大規(guī)模工業(yè)村大規(guī)模工業(yè)村/區(qū)區(qū)一、塘廈區(qū)域概況一、塘廈區(qū)域概況產(chǎn)業(yè)布局產(chǎn)業(yè)布局一、塘廈區(qū)域概況一、塘廈區(qū)域概況生活配套生活配套塘廈三正半山酒店

11、塘廈三正半山酒店 p花園街商圈：花園街商圈： 是塘廈鎮(zhèn)迄今為止最成熟的商圈，匯聚以中高端服裝、首飾、餐飲商家為旗艦的天和百貨、奧沙百貨等大體量百貨商場，商業(yè)氛圍十分濃厚，區(qū)域已成為區(qū)域內(nèi)的商業(yè)中心。p新城商圈：新城商圈： 隨塘廈行政中心遷移，高端住宅項目入市沿迎賓路形成，集聚眾多百貨，但體量及百貨旗艦店檔次均不高，主要定位于滿足新城區(qū)住戶的日常生活需求，商業(yè)氛圍正在形成中。娛樂升級娛樂升級世界高爾夫名鎮(zhèn)，擁有塘廈體育館、展示館、演藝館等公共設(shè)施，三正世界高爾夫名鎮(zhèn)，擁有塘廈體育館、展示館、演藝館等公共設(shè)施，三正半山酒店（白金五星級）、新都會怡景酒店（五星級）等星級酒店，旅游業(yè)發(fā)達。半山酒店（白

12、金五星級）、新都會怡景酒店（五星級）等星級酒店，旅游業(yè)發(fā)達。 商業(yè)升級商業(yè)升級塘廈商業(yè)沿花園街及迎賓路分布，形成老城區(qū)花園塘廈商業(yè)沿花園街及迎賓路分布，形成老城區(qū)花園街商圈及新城商圈兩大商圈。街商圈及新城商圈兩大商圈。 一、塘廈區(qū)域概況一、塘廈區(qū)域概況教育配套教育配套塘廈第一小學(xué)塘廈第一小學(xué) 中心小學(xué)中心小學(xué) 塘廈中心幼兒園塘廈中心幼兒園初級中學(xué)初級中學(xué)塘廈中學(xué)塘廈中學(xué)塘廈理工學(xué)校塘廈理工學(xué)校塘廈第三小學(xué)塘廈第三小學(xué)塘廈第二小學(xué)塘廈第二小學(xué)塘廈林村小學(xué)塘廈林村小學(xué)塘廈華正學(xué)校塘廈華正學(xué)校塘廈水霖學(xué)校塘廈水霖學(xué)校 省一級學(xué)校省一級學(xué)校塘廈第一小學(xué) 塘廈中學(xué)省一級幼兒園省一級幼兒園塘廈中心幼兒園市

13、一級學(xué)校市一級學(xué)校初級中學(xué) 中心小學(xué) 塘廈第二小學(xué) 塘廈第三小學(xué) 塘廈林村小學(xué) 塘廈水霖學(xué)校 塘廈華正學(xué)校 市一級幼兒園市一級幼兒園塘廈水霖幼兒園 國家級重點中等國家級重點中等職業(yè)學(xué)校職業(yè)學(xué)校塘廈理工學(xué)校 省級示范性成人省級示范性成人文化學(xué)校文化學(xué)校塘廈成人文化技術(shù)學(xué)校具備：具備：省一級學(xué)校省一級學(xué)校2 2所、市一級學(xué)校所、市一級學(xué)校7 7所、省一級幼兒園所、省一級幼兒園1 1所、市一級幼兒園所、市一級幼兒園1 1所、國家級重點中等所、國家級重點中等職業(yè)學(xué)校職業(yè)學(xué)校1 1所、省級示范性成人文化學(xué)校所、省級示范性成人文化學(xué)校1 1所，實現(xiàn)了基礎(chǔ)教育、職業(yè)教育和成人教育的均衡發(fā)展。所，實現(xiàn)了基礎(chǔ)教

14、育、職業(yè)教育和成人教育的均衡發(fā)展。 塘廈第三小學(xué)塘廈第三小學(xué)教育升級教育升級“學(xué)在塘廈學(xué)在塘廈”，20052005年成功創(chuàng)建為年成功創(chuàng)建為“廣東省教育強鎮(zhèn)廣東省教育強鎮(zhèn)”。中心小學(xué)中心小學(xué) 塘廈第一小學(xué)塘廈第一小學(xué) 初級中學(xué)初級中學(xué)塘廈中學(xué)塘廈中學(xué)塘廈理工學(xué)校塘廈理工學(xué)校塘廈第二小學(xué)塘廈第二小學(xué)塘廈中心幼兒園塘廈中心幼兒園塘廈林村小學(xué)塘廈林村小學(xué)塘廈總體規(guī)劃part 2二、塘廈總體規(guī)劃二、塘廈總體規(guī)劃發(fā)展思路發(fā)展思路東莞構(gòu)建東莞構(gòu)建“一主、三副、兩支點一主、三副、兩支點”的城市空間結(jié)構(gòu)，將塘廈規(guī)劃的城市空間結(jié)構(gòu)，將塘廈規(guī)劃為副中心，促進片區(qū)綜合服務(wù)職能向其聚集為副中心，促進片區(qū)綜合服務(wù)職能向其

15、聚集l東莞構(gòu)建東莞構(gòu)建“一主、三副、兩支點一主、三副、兩支點”的發(fā)展思路給塘廈帶來機遇：的發(fā)展思路給塘廈帶來機遇： “一主一主”即主城區(qū)，建設(shè)中央商務(wù)區(qū)、商貿(mào)中心區(qū)，大力發(fā)展商業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，聚集各種要素資源，增強對全市的帶動輻射功能；“三副三副”即虎門、常平和塘廈，以其為城市副中心，即虎門、常平和塘廈，以其為城市副中心，促進片區(qū)綜合服務(wù)職能向其集聚；“兩支點兩支點”即松山湖和虎門港即松山湖和虎門港，是東莞城市發(fā)展中高地，促進經(jīng)濟社會雙轉(zhuǎn)型的先鋒和龍頭。 主城區(qū)主城區(qū)常平副中心常平副中心虎門副中心虎門副中心塘廈副中心塘廈副中心東莞市地圖二、塘廈總體規(guī)劃二、塘廈總體規(guī)劃片區(qū)規(guī)劃片區(qū)規(guī)劃p 發(fā)展思

16、路：塘廈鎮(zhèn)以規(guī)劃新的城市中心區(qū)為“主戰(zhàn)場”，通過新區(qū)建設(shè)帶動全鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)，全面推動城市升級。p 發(fā)展目標：把塘廈建設(shè)成為一個充滿時代魅力的現(xiàn)代化制造業(yè)重鎮(zhèn)、生態(tài)旅游名鎮(zhèn)，東莞市東南部區(qū)域性中心城市，廣東省中心鎮(zhèn)。p 空間布局：塘廈采取功能式組團發(fā)展模式，“一網(wǎng)兩區(qū)”作為規(guī)劃重點，縮短同周邊其他鎮(zhèn)區(qū)時間距離?！耙痪W(wǎng)”是以迎賓大道為主軸，由科苑大道、蛟坪路、莆心湖大道、高爾夫大道等縱橫交錯、四通八達的道路組成的交通網(wǎng)絡(luò)。東部發(fā)展軸為次要發(fā)展軸，是打造東南部區(qū)域中心的發(fā)展軸?？圃烦歉咝录夹g(shù)產(chǎn)業(yè)園科苑城高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)（區(qū)（3030萬平米）萬平米）行政文化中心區(qū)行政文化中心區(qū)（3 3萬平米）萬平米）北

17、部北部工業(yè)居住組團工業(yè)居住組團中心中心商業(yè)居住組團商業(yè)居住組團南部南部工業(yè)居住組團工業(yè)居住組團西部西部工業(yè)居住組團工業(yè)居住組團采取功能是組團的發(fā)展模式，以采取功能是組團的發(fā)展模式，以“一網(wǎng)兩區(qū)一網(wǎng)兩區(qū)”作為空間布局的規(guī)劃重點作為空間布局的規(guī)劃重點塘廈片區(qū)市場分析part 3三、塘廈市場分析三、塘廈市場分析房地產(chǎn)市場格局房地產(chǎn)市場格局塘廈房地產(chǎn)市場經(jīng)過多年的發(fā)展，呈現(xiàn)四足鼎立的市場格局塘廈房地產(chǎn)市場經(jīng)過多年的發(fā)展，呈現(xiàn)四足鼎立的市場格局塘坑水庫組團大屏障公園組團老鎮(zhèn)區(qū)組團鎮(zhèn)中心組團*居住組團*三、塘廈市場分析三、塘廈市場分析土地市場分析土地市場分析0707年為土地成交頂峰期，成交面積達到年為土地

18、成交頂峰期，成交面積達到5353萬平米，成交總價超過萬平米，成交總價超過3030億元，并創(chuàng)造東莞樓面地價億元，并創(chuàng)造東莞樓面地價“地地王王”萬科棠樾項目；萬科棠樾項目；0808年起，土地市場一度沉寂，成交量有限年起，土地市場一度沉寂，成交量有限20112011年初，品牌開發(fā)商集中拿地情勢明顯，未來供應(yīng)潛力巨大，年初，品牌開發(fā)商集中拿地情勢明顯，未來供應(yīng)潛力巨大，年份年份地塊編號地塊編號土地位置土地位置用地性質(zhì)用地性質(zhì)占地面積占地面積容積率容積率成交價成交價（萬元）（萬元）樓面地價樓面地價單位（個人）單位（個人） 20112011g002塘廈鎮(zhèn)石潭埔社區(qū)普通商品住房463332.01650017

19、80.59碧桂園2011g003塘廈鎮(zhèn)石潭埔社區(qū)普通商品住房528132.0188001779.86萬科2011g033塘廈鎮(zhèn)平山村普通商品住房77308r2.48389002029珠江投資2011g034塘廈鎮(zhèn)平山村普通商品住房111347r2.48557002017碧桂園20082008g033塘廈鎮(zhèn)塘坑水庫旁商住303762.528100105820092009g016塘廈鎮(zhèn)觀瀾湖高爾夫球場內(nèi)商業(yè)122232937602009g022塘廈鎮(zhèn)塘廈社區(qū)塘坑水庫旁商住331391.03750021972009g045塘廈鎮(zhèn)四村社區(qū)商住357230.87150250220102010g045塘廈

20、四村村商住346682.5132001523.02目前塘廈品牌開發(fā)商集中拿地情勢明顯目前塘廈品牌開發(fā)商集中拿地情勢明顯, ,未來諸多深圳主流品未來諸多深圳主流品牌開發(fā)商項目將集中入市，必將升級板塊對深圳客戶牽引力牌開發(fā)商項目將集中入市，必將升級板塊對深圳客戶牽引力地塊編號土地位置面積（）容積率總價（萬元）地面地價樓面地價買方20001009宏業(yè)工業(yè)區(qū)、湖景240001.05770321 306 塘廈鎮(zhèn)資產(chǎn)經(jīng)營有限公司20001010宏業(yè)工業(yè)區(qū)、湖景450000.82200489 611 塘廈鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)公司20021007塘廈花園13400524001791 358 塘盛實業(yè)發(fā)展有限公司200

21、2g001塘廈四村332666115950479 479 三正房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2002g003塘廈平山4070321810445 222 高盈信實業(yè)有限公司2005g029塘廈四村1000000.8101001010 1263 三正房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2005g045塘坑水庫旁440001.244001000 833 塘廈鎮(zhèn)銀湖物業(yè)管理有限公司2005g048塘廈田心村37745249101301 650 豐達實業(yè)投資有限公司20064015塘廈四村8380.92559.84668 334 塘盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司20064016塘廈四村27550.821840.39668 334 塘盛房地產(chǎn)開

22、發(fā)有限公司20064017塘廈四村28868.421928.41668 334 塘盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2006g016塘坑水庫旁399361.872001803 1002 新世紀潤城實業(yè)投資有限公司2006g021塘廈諸佛嶺村2000516508250 1650 興業(yè)石油化工有限公司2007g006塘坑水庫旁69233.121.8150002167 1204 新世紀潤城實業(yè)投資有限公司2007g008塘坑水庫旁70687.91.8127301801 1000 新世紀潤城實業(yè)投資有限公司2007g012塘廈鎮(zhèn)大坪村3516390.52680007621 152431 萬科地產(chǎn)2007g028塘廈

23、鎮(zhèn)東深二路405723123003032 1011 東莞市德州實業(yè)投資有限公司2008g033塘廈鎮(zhèn)塘坑水庫旁303762.5281002667 1058 東莞瑞龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2009g022塘廈鎮(zhèn)塘廈社區(qū)331391.0375002263 2197 東莞瑞龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2009g045塘廈鎮(zhèn)四村社區(qū)357230.871502002 2502 東莞三正房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2010g045塘廈鎮(zhèn)四村346682.5132003808 1523 東莞市金眾房地產(chǎn)有限公司2011g002塘廈鎮(zhèn)石潭埔社463332.0165003561 1781 碧桂園集團2011g003塘廈鎮(zhèn)石潭埔社52

24、8132.0188003560 1780 萬科地產(chǎn)2011g033塘廈鎮(zhèn)平山村773082.48389005032 2029 深圳市珠江投資有限公司2011g034塘廈鎮(zhèn)平山村1113472.48557005002 2017 碧桂園集團20002000年年-2011-2011年年3 3月塘廈商住用地成交一覽：月塘廈商住用地成交一覽：塘廈鎮(zhèn)近年住宅新增供應(yīng)情況塘廈鎮(zhèn)近年住宅新增供應(yīng)情況0909年起至今新增供應(yīng)量總體呈上升態(tài)勢年起至今新增供應(yīng)量總體呈上升態(tài)勢 09 09年后塘廈鎮(zhèn)住宅供應(yīng)總體呈上升態(tài)勢，年后塘廈鎮(zhèn)住宅供應(yīng)總體呈上升態(tài)勢，1111年新增新增供應(yīng)面積約年新增新增供應(yīng)面積約28.628.

25、6萬平米，供應(yīng)套數(shù)萬平米，供應(yīng)套數(shù)25132513套；套；1212年塘廈鎮(zhèn)潛在供應(yīng)量巨大，預(yù)計超過年塘廈鎮(zhèn)潛在供應(yīng)量巨大，預(yù)計超過9090萬，后市競爭壓力重重。萬，后市競爭壓力重重。2 2供求關(guān)系及價格分析供求關(guān)系及價格分析開盤年份開盤年份物業(yè)類型物業(yè)類型供應(yīng)套數(shù)供應(yīng)套數(shù)供應(yīng)面積供應(yīng)面積2006年洋房57065871 別墅33987561 公寓1846348 20062006年年 匯總匯總10931093159779 159779 2007年洋房2981402995 別墅9940345 公寓32216663 20072007年年 匯總匯總34023402460002 460002 2008年洋

26、房1834204852 別墅24860897 20082008年年 匯總匯總20822082265750 265750 2009年洋房1154120118 別墅8022454 20092009年年 匯總匯總12341234142572 142572 2010年洋房2383240789 別墅13530596 公寓90069132 20102010年年 匯總匯總34183418340517 340517 2011年洋房1969188719 別墅44088407 公寓1049124 20112011年年 匯總匯總25132513286250 286250 總計總計13742137421654870

27、1654870 數(shù)據(jù)來源：東莞市房管局*1111年各面積段供需比年各面積段供需比從面積上看，塘廈從面積上看，塘廈190190平米以下產(chǎn)品呈現(xiàn)供不應(yīng)求態(tài)平米以下產(chǎn)品呈現(xiàn)供不應(yīng)求態(tài)勢，其中勢，其中90-12590-125平米是市場成交的主流戶型，平米是市場成交的主流戶型，125125平平米以下中小戶型暢銷，米以下中小戶型暢銷，144144平米以上大戶型供略大于平米以上大戶型供略大于求求*1111年各面積段成交情況年各面積段成交情況1111年各面積段供應(yīng)情況年各面積段供應(yīng)情況*2 2供求關(guān)系及價格分析供求關(guān)系及價格分析在在售售普普通通住住宅宅項項目目1111年年各各面面積積區(qū)區(qū)間間銷銷售售套套數(shù)數(shù)情

28、情況況剛性需求為主。從個盤銷售套數(shù)看，剛性需求為主。從個盤銷售套數(shù)看，60-10060-100平米二房、平米二房、三房需求最大，其次三房需求最大，其次6060平米以下小戶型出貨相對理想，平米以下小戶型出貨相對理想，100-160100-160平米中大戶型（含合拼戶型）銷售相對較慢，平米中大戶型（含合拼戶型）銷售相對較慢，但總體來表現(xiàn)尚可。但總體來表現(xiàn)尚可。2 2供求關(guān)系及價格分析供求關(guān)系及價格分析面積區(qū)面積區(qū)間間城蕊首城蕊首府府丹緹軒丹緹軒富康豪庭富康豪庭觀瀾高觀瀾高爾夫花爾夫花園園金金地地博博登湖登湖錦繡城錦繡城市花園市花園麗駿豪麗駿豪庭庭隆福花隆?；▓@園森林一森林一號號萬萬科科棠棠樾樾新世

29、紀新世紀亦居亦居銀湖山銀湖山莊莊御庭苑御庭苑總計總計40-6011713625360-804523619871148880-100872171730331291189667100-120414143219135649192120-140553919311910146140-1604220662623177160-1805168433180-200871420200-3002421330合拼戶型190190總計總計178178667667575731031029929942421841842 21 11231232121253253595921962196在在售售別別墅墅項項目目1 11 1年年

30、各各面面積積區(qū)區(qū)間間銷銷售售套套數(shù)數(shù)情情況況從個盤銷售套數(shù)看，從個盤銷售套數(shù)看，150-250150-250平米別墅需求最大，其次平米別墅需求最大，其次300-350300-350平米別墅出貨相對理想。平米別墅出貨相對理想。2 2供求關(guān)系及價格分析供求關(guān)系及價格分析面積區(qū)間面積區(qū)間觀瀾高爾夫觀瀾高爾夫花園花園金地金地博登湖博登湖森林一號森林一號萬科萬科棠樾棠樾 新世紀亦居新世紀亦居總計總計150-20027981200-250893103250-30059721300-350341347350-40022400-45011500以上33總計總計41419 923231791794 425625

31、620062006年年-2012-2012年年3 3月塘廈鎮(zhèn)各面積段產(chǎn)品去化情況月塘廈鎮(zhèn)各面積段產(chǎn)品去化情況n 40-10040-100剛需性產(chǎn)品供需兩旺，銷售率在剛需性產(chǎn)品供需兩旺，銷售率在94%94%以上以上n 4040以下小戶型產(chǎn)品去化率較低，不足以下小戶型產(chǎn)品去化率較低，不足35%35%n 160-200160-200中大戶型市場需求也較為旺盛中大戶型市場需求也較為旺盛2 2供求關(guān)系及價格分析供求關(guān)系及價格分析面積區(qū)間面積區(qū)間供應(yīng)套數(shù)供應(yīng)套數(shù)銷售套數(shù)銷售套數(shù)銷售率銷售率20-4043315134.87%40-6073169194.53%60-801886177394.01%80-100

32、3944373794.75%100-1201624138585.28%120-1402006193896.61%140-16086967177.2255%180-20053747087.52%200-300103482179.40%300-40015812780.38%400-500321856.25%500以上664568.18%總計總計1374213742122261222688.97%88.97%由于泛觀瀾片區(qū)萬科由于泛觀瀾片區(qū)萬科棠樾、觀瀾湖、森林一號等豪宅項目的存在，塘廈鎮(zhèn)住宅均價長期居高不棠樾、觀瀾湖、森林一號等豪宅項目的存在，塘廈鎮(zhèn)住宅均價長期居

33、高不下。下。20122012年年3 3月，塘廈住宅均價高達月，塘廈住宅均價高達1175311753元元/ /，普通住宅均價為，普通住宅均價為85448544元元/ /。數(shù)據(jù)來源：東莞市房管局供求關(guān)系及價格分析供求關(guān)系及價格分析0808至今住宅成交均價高達至今住宅成交均價高達1033910339元元/ /；20112011年四季度以后，塘廈鎮(zhèn)住宅庫存連續(xù)走高，年四季度以后，塘廈鎮(zhèn)住宅庫存連續(xù)走高，1212年年1 1月份以來有小幅回落，但總體仍處高位。月份以來有小幅回落，但總體仍處高位。與此相呼應(yīng)的是，住宅存銷比也在去年四季度后走高。截至與此相呼應(yīng)的是，住宅存銷比也在去年四季度后走高。截至2012

34、2012年年3 3月份，塘廈住宅庫存面積月份，塘廈住宅庫存面積達到達到19.8419.84萬，存銷比為萬，存銷比為10.410.4?？紤]到未來塘廈潛在供應(yīng)量巨大，因此住宅庫存、存銷比仍然?？紤]到未來塘廈潛在供應(yīng)量巨大，因此住宅庫存、存銷比仍然在一個較長的時期處于高位。在一個較長的時期處于高位。3市場存量分析市場存量分析塘廈住宅年消化量近塘廈住宅年消化量近25-2825-28萬平米左右；萬平米左右；截至截至20122012年年3 3月月3131日，塘廈住宅庫存面積為日，塘廈住宅庫存面積為19.8419.84萬，合計萬，合計15161516套。套。市場存量分析市場存量分析樓盤名稱樓盤名稱物業(yè)類型物

35、業(yè)類型可售套數(shù)可售套數(shù)可售面積可售面積城蕊首府洋房11312109 丹緹軒公寓150 洋房819895 富康豪庭洋房91114 觀瀾高爾夫花園別墅398268 公寓504442 洋房17931180 觀瀾湖翡翠灣別墅2410 金地博登湖別墅4210090 洋房24117266 錦繡城市花園洋房81462 麗駿豪庭公寓391998 洋房71008 隆?；▓@洋房1358 森林一號別墅103753 萬科棠樾別墅10521883 洋房4394 新世紀可居公寓1846348 銀湖山莊別墅4219310 洋房23033475 御庭苑洋房12913624 總計總計15161516198436 198436

36、80-12080-120的中小戶型、的中小戶型、4040以下小戶型以及以下小戶型以及200-300200-300的大戶型為庫存主的大戶型為庫存主力產(chǎn)品。力產(chǎn)品。市場存量分析市場存量分析面積區(qū)間面積區(qū)間可售套數(shù)可售套數(shù)可售面積可售面積20-4028210058 40-60402048 60-801138062 80-10020719677 100-12023925311 120-140688694 140-16019830413 160-180233864 180-2006712958 200-30021348439 300-4003111835 400-500145715 500以上21113

37、63 總計總計15161516198436 198436 市場潛在供應(yīng)分析市場潛在供應(yīng)分析樓盤名稱樓盤名稱物業(yè)類型物業(yè)類型潛在供應(yīng)面積潛在供應(yīng)面積碧桂園天麓山洋房180902 別墅77529 碧桂園時代城洋房91621 別墅45810 公寓15270 發(fā)記實業(yè)塘廈項目洋房96006 觀瀾碧桂園洋房259295 別墅111126 觀瀾高爾夫花園別墅20796 公寓79710 廣基地產(chǎn)商住項目洋房70000 華庭明月居洋房75491 金地博登湖三期瀾庭洋房74337 別墅7061 金眾金域半山洋房83218 三正半山豪苑洋房12787 別墅15309 三正塘廈四村社區(qū)項目洋房35723 塘廈碧桂園

38、洋房96560 塘廈凱旋城洋房241515 萬科朗潤園洋房105626 萬科棠樾別墅72471 怡景花園洋房89782 迎賓豪苑洋房47600 珠江御景峰花園洋房191725 總計總計2197271 2197271 個案分析part 4生態(tài)生態(tài)老城老城新城新城即將入市盤即將入市盤在售典型盤在售典型盤丹緹軒麗駿豪苑金地博登湖新世紀亦居城蕊首府那湖灣錦繡花園萬科棠樾森林湖1號御庭苑觀瀾高爾夫即將入市盤即將入市盤在售典型盤在售典型盤萬科萬科棠樾棠樾簡要分析項目概況 物業(yè)地址：大坪村觀瀾高爾夫側(cè) 占地面積：66萬平米 建筑面積：41萬平米 總 戶 數(shù)：500戶 容 積 率：0.38 綠 化 率：60%

39、 開 發(fā) 商：萬科地產(chǎn) 物業(yè)類型：聯(lián)排、雙拼 主力戶型：230平小雙拼，300平大雙拼 銷售均價：40000元完美徽派建筑，中國情結(jié)價格不斷攀升，別墅價格標桿 萬科棠樾在第五園基礎(chǔ)上進行了繼承與超越，完美詮釋傳統(tǒng)東方美學(xué)的居住意境。 將東方園林、四合院等中國元素發(fā)揮極致 棠樾房價從08年開盤的23000元不斷向上攀升，目前價格去到40000元，成為東莞別墅價格標桿簡要分析項目概況逾八成深圳投資客 棠樾從一期入市以來就倍受深圳投資客熱捧，具了解逾八成買家為深圳投資客即將入市盤即將入市盤在售典型盤在售典型盤萬科萬科棠樾棠樾簡要分析項目概況 物業(yè)地址：迎賓大道 占地面積：18萬平米 建筑面積：32萬

40、平米 總 戶 數(shù)：2397戶 容 積 率：1.8 綠 化 率：40% 開 發(fā) 商：金地地產(chǎn) 物業(yè)類型：聯(lián)排、疊景別墅、高層洋房 主力戶型：100-135平洋房 220-244平別墅即將入市盤即將入市盤在售典型盤在售典型盤金地金地博登湖博登湖承襲中國千年筑宅精髓，親水院落高性價比，價格較平穩(wěn) 圍爾不合的科學(xué)布局，完美生活院落，注重鄰里關(guān)系，同時又有利于采光及通風(fēng) 洋房從08年一期的5800元上漲到目前約10000元 別墅從12000多元，升至18000元簡要分析項目概況六成深圳客 限購后，深圳客大批外溢，博登湖洋房成深圳客自住首選，六成深圳客即將入市盤即將入市盤在售典型盤在售典型盤金地金地博登湖

41、博登湖簡要分析項目概況 物業(yè)地址：四村社區(qū) 占地面積：1.8萬平米 建筑面積：8.3萬平米 總 戶 數(shù)：600戶 容 積 率：3.8 綠 化 率：30% 開 發(fā) 商：廣基實業(yè) 物業(yè)類型：高層洋房 主力戶型：63-143兩房至三房即將入市盤即將入市盤在售典型盤在售典型盤城蕊首府城蕊首府共計成交468套月均33套總均價6248元成交分析項目概況即將入市盤即將入市盤在售典型盤在售典型盤城蕊首府城蕊首府數(shù)據(jù)來源：東莞中原研究中心簡要分析項目概況 物業(yè)地址：林村新陽路 占地面積：4萬平米 建筑面積：13萬平米 總 戶 數(shù)：1231戶 容 積 率：3 綠 化 率：35% 開 發(fā) 商：德洲地產(chǎn) 物業(yè)類型：高

42、層洋房 主力戶型：77兩房、90平三房即將入市盤即將入市盤在售典型盤在售典型盤丹緹軒丹緹軒共計成交1088套月均60套總均價5106元成交分析項目概況即將入市盤即將入市盤在售典型盤在售典型盤丹緹軒丹緹軒數(shù)據(jù)來源：東莞中原研究中心生態(tài)生態(tài)老城老城新城新城華庭明月居碧桂園天麓山塘廈碧桂園碧桂園時代城金眾金域半山觀瀾碧桂園珠江投資項目即將入市盤即將入市盤在售典型盤在售典型盤 物業(yè)地址：石譚埔社區(qū) 占地面積：12.9萬平米 建筑面積：25.8萬平米 項目享有最稀缺的景觀資源和教育資源。主要面向塘廈、深圳和周邊鎮(zhèn)區(qū)客戶的高端項目，為投資自住兼宜型樓盤，既滿足深圳客戶的投資自住需求，同時又滿足當?shù)夭糠指纳?/p>

43、性住宅需求。園區(qū)規(guī)劃別墅、高層洋房等產(chǎn)園區(qū)規(guī)劃別墅、高層洋房等產(chǎn)品。品。 即將入市盤即將入市盤在售典型盤在售典型盤碧桂園天麓山碧桂園天麓山 物業(yè)地址：平山村高爾夫大道南 占地面積：11萬平米 建筑面積：26萬平米 項目定位面向塘廈、深圳自住和投資客戶為主的客戶，緊鄰觀瀾高爾夫球場，園區(qū)規(guī)劃別墅、高層洋房等產(chǎn)品。規(guī)劃270聯(lián)排美墅和80-180法式洋房，27-30層高爾夫景觀洋房，覆蓋兩房至四房。 即將入市盤即將入市盤在售典型盤在售典型盤觀瀾碧桂園觀瀾碧桂園 物業(yè)地址：花園新街1號 占地面積：2.4萬平米 建筑面積：10.8萬平米 項目占據(jù)最優(yōu)勢的商業(yè)資源。以裙樓商業(yè)為主導(dǎo)的投資型社區(qū)，以中小戶

44、型與商鋪為主打產(chǎn)品，主要定位為商業(yè)及投資性樓盤。據(jù)了解多棟高層洋房，戶型以小面積精裝修洋房和公戶型以小面積精裝修洋房和公寓為主。全部精裝修發(fā)售寓為主。全部精裝修發(fā)售 即將入市盤即將入市盤在售典型盤在售典型盤碧桂園時代城碧桂園時代城 物業(yè)地址：環(huán)市北路 位于塘廈鎮(zhèn)政府近年來著力打造的新城中心。由于該地塊周邊生活配套完善、商住氛圍濃厚，塘廈碧桂園將建成以商業(yè)為主的大型常以商業(yè)為主的大型常住樓盤住樓盤。規(guī)建多棟高層洋房，同時配套頂級品質(zhì)園林，使之成為高品質(zhì)的園林居住小區(qū)。此外，為引景入室、提升居住品質(zhì)，項目將在某些景觀位置好的樓棟規(guī)建有少量大面積有少量大面積復(fù)式疊層洋房。復(fù)式疊層洋房。 即將入市盤即將入市盤在售典型盤在售典型盤塘廈碧桂園塘廈碧桂園 物業(yè)地址：迎賓大道 占地面積：3.4萬平米 建筑面積：8.