地產(chǎn)項目可行性研究報告（4）

1、地產(chǎn)項目可行性研宄報告（4）元/平方米，銷量達到萬平方米左右；均價在2300元/ 平方米的玉龍島花園別墅此季也銷售了 4000多平方米；水 藍郡經(jīng)過6月底的暫停銷售后于8月重新登場，呈良好態(tài)勢。4 *主要商品住宅樓盤2002年銷售大勢1. 市場整體活躍，樓盤銷售順暢2002年第四季是*市房地產(chǎn)市場最為活躍的一個季度， 各區(qū)域銷售價格和銷售量都大幅度提高，如漢陽的奧林花 剛剛開盤一個月的時間，一期的4余套已銷售逾70°/。碧 水晴天一期推出的292套住房，兩個季度不到銷售了 70%, 而其出售的42間商鋪也被一搶而空。武昌南湖附近的華錦 花園此季度也取得近1000 0平方米的銷售量；中

2、北路上天源 城住宅小區(qū)也是近萬平方米的銷售量。在價格上，各區(qū)域的 銷售價格均上漲約100元/平方米。2. 名家操盤實力大增目前，*市中、高檔樓盤訴諸于市場的賣點，基本上集 中在尊貴性、環(huán)境、功能及服務(wù)特色方面，講究名家規(guī)劃與 設(shè)計、名家建筑與安裝、名家管理與服務(wù)、名人居住與生活。 例如，位于漢口金融一條街西北湖畔的“世紀華庭”，便是 以尊貴氣息走向市場直言，使得只有189套豪宅的“世紀華 庭”在推出不到半年的時間里就售出了 137套。*市另一個同樣屬于成功人士居住的高檔樓盤“麗島花園，則是在借助優(yōu)勢的臨湖地理位置優(yōu)勢之外，仍然十分注重小區(qū)內(nèi) 部的環(huán)境建設(shè)，這在#市的樓盤環(huán)境設(shè)計中可以說是占據(jù)著

3、 首屈一指的地位。同樣，*市還有著像“虹景花園”這樣原 滋原味的高檔歐式住宅，有著以名家設(shè)計、精雕細鑿、品牌 經(jīng)營的“金色港灣”，以及像“藍灣俊園”這樣聘請了著名 的物業(yè)管理公司來提升品牌魅力的樓盤。3. 小高層、高層住宅將呈現(xiàn)規(guī)模進入市場的趨勢20 02年7月1日*市土地供應(yīng)方式的改革，土地價格 的逐步攀升，在房地產(chǎn)開發(fā)中充分利用土地資源，降低土地 成本，已成為開發(fā)商的共識。在這種市場背景下，*市小高 層、高層項目的開發(fā)比例呈現(xiàn)增大的趨勢，其所占市場規(guī)模 也會得到明顯的提高。據(jù)調(diào)查：2002年*市小高層、高層住 宅的開發(fā)棟數(shù)達150余棟，總建筑面積將迗到200萬平方米 以上，與上年相比，其增

4、幅為30%左右。隨著小高層、高層 住宅的逐步增多，消費者的居住觀念也會隨之發(fā)生悄然的變 化，并在心理上會逐漸接受高層住宅。4. 消費者的購房行為漸趨理性隨著房改政策的深入實施和城市建設(shè)不斷深化，各種借、 貸款手續(xù)相應(yīng)簡化，良好的物業(yè)管理使住房消費需求不斷擴 大，然而房地產(chǎn)是一個個性化十分突出的產(chǎn)品，消費頻次又 很低，也許有的人一生只有一次購房行為，因此越來越多的 人開始慎重看待購房行為，據(jù)調(diào)查：購房影響因素中地理位 置4 0%,價格為，環(huán)境為°/。，交通為°%，其他因素的被選率為，這些因素包括：戶型、物業(yè)管理、開發(fā)商的實力 等。5. 價格及指數(shù)2002年第四季度房地產(chǎn)綜合物

5、業(yè)指數(shù)為點，較上季度上 漲點；綜合物業(yè)平均價格為元/平方米，與上季度相比上漲 了元/平方米，漲幅為。住宅價格指數(shù)此季度為點，比上季度上漲點；平均價格 為元/平方米，比上季度上升元/平方米，其升幅為。寫字樓價格指數(shù)此季度為點，較上季度上漲點；平均價 格為元/平方米，較上季度漲了元/平方米，漲幅為。2002年消費者對所購物業(yè)的要求更高，買房不再只是需 求，還有欲望的滿足、房地產(chǎn)的增值保值等成分因素含在其 中。xx年的住宅將會進一步分為學生公寓、單身公寓、教師 公寓、老年公寓、公務(wù)員公寓等。1-6月房屋成交21118起，同比增長52%，其中，存量房買賣成交12999起，占總成交 量的。全市房地產(chǎn)交易

6、面積萬平方米，成交價值億元。其 中，存量房交易面積萬平方米，占總交易面積的，同比增 長6%，下半年將會有大副上升；同期居民已購公房上市交易 萬平方米，占總交易面積的。區(qū)位交易總量存量房百分比 洪山 50%競爭分析1 *市房地產(chǎn)住宅市場競爭特點特點一：市政政策繼續(xù)帶動樓市發(fā)展魯特點二：規(guī)模性小區(qū)將領(lǐng)導(dǎo)潮流特點三：戶型面積在變小、房間在變多嚳特點四：小高層物業(yè)受消費者青睞特點五：成規(guī)模、重環(huán)境特點六：板狀結(jié)構(gòu)已成為高層住宅的主流特點七：精裝修房需求不容忽視特點八：品牌營銷引發(fā)樓市新賣點2 *區(qū)域房地產(chǎn)競爭分析本項目位于*洪山區(qū)，周邊的*區(qū)區(qū)域內(nèi)樓盤對本項目 構(gòu)成競爭，本報告采*山區(qū)和*區(qū)內(nèi)主要樓盤

7、大勢加以對比 分析。洪山區(qū)：2002年第四季度洪山區(qū)住宅價格指數(shù)為點，比上季度上 漲了點；住宅平均價格為元/平方米，比上季度上漲了元/平 方米，漲幅為。洪山區(qū)指數(shù)200 1第四季度2002第一季度2 002第二季度2002第三季度2002第四季度此季度武洛路沿線樓盤銷售均價在3000元/平方米左右，且銷售情況良好：書香門第售罄，均價在3200元/平方米左 右的兆富國際大廈取得了 3000平方米以上的銷量。究其原 因，一是有良好的地理位置，交通方便；二是該區(qū)域樓盤有 充足的消費群體_高校教職工和成長中的新小企業(yè)、個人 投資者，如書香門第住宅主要針對的是高校教師和博士、研 究生等。從市場現(xiàn)狀看，武

8、珞路沿線地處城市中心，土地成 本比較高，因此開發(fā)的項目多為高層的商務(wù)寫字樓或商住樓 楚雄大道沿線聚集了名都花園、尚文創(chuàng)業(yè)城、華城新都、 當代光谷智慧城等多個住宅項目，除了名都花園價格達到 2900元/平方米以外，其他樓盤均價在1940元/平方米上下浮 動，該區(qū)域高校眾多，有較好的自然環(huán)境與人文環(huán)境，購房 者多以高校教職工為主。華城新都此季度銷售量在1萬平方 米以上；當代光谷智慧城本季度銷量也保持在5000平方米 左右?？傮w而言，楚雄大道沿線樓盤體本季度價格都有所提楚雄大道以南沿洛獅南路聚集了麗島花園、新開盤的明澤.半島尊邸和南湖山莊。麗島花園往南樓盤由于均價逐漸降低，取得了較好的銷售業(yè)績，本季

9、度新開盤的明澤.半島 尊邸取得了開門紅，銷量在40平方米左右。該區(qū)域樓盤 呈現(xiàn)別墅化、大戶型化發(fā)展的趨勢。坐落在洪山區(qū)的“中國光谷”所在區(qū)域此季度又推出了 學府佳園三期，平均價格在2000元/平方米左右。湯遜湖版 塊在此季度镚售平穩(wěn)，東林外廬二期項目均價為1600元/平 方米，仍保持著較好的銷售勢頭；銀河灣均價為1700元/平 方米，銷量迖到萬平方米左右；均價在23元/平方米的玉 龍島花園別墅本季也銷售了 4 000多平方米；水藍郡經(jīng)過6 月底的暫停銷售后于8月重新登場，呈良好態(tài)勢。武昌區(qū)：2002年第四季度武昌區(qū)平均指數(shù)為點，比上季度上漲了 點。平均價格為元/平方米，比上季度上漲了元/平方米

10、，漲 幅為7%。武昌區(qū)指數(shù)20 01年第四季度2002年第一季度2002年第二季度2002年第三季度2002年第四季度此季度南湖地區(qū)普通住宅的均價為元/平方米，比上季 度提高元/平方米。隨著南湖地區(qū)逐步成為武昌最大的居住 社區(qū)，市政配套設(shè)施越來越完善，社區(qū)文化氣息濃厚，況且 隨著社區(qū)規(guī)模的逐步形成，土地稀缺性明顯化，目前該地區(qū)已經(jīng)沒有任何土地可用來開發(fā)樓盤，這使得更多的人希望在 剩下為數(shù)不多的樓盤里搶到一塊居住空間。此季度該地區(qū)強 銷物業(yè)是華錦花園、新大地博雅苑、虹頂花園等中檔樓盤， 銷售量都近100平方米，而且高檔物業(yè)像寶安.加洲花園、 中央花園等高檔樓盤的銷售量也提高不少。此季度徐東新區(qū)物

11、業(yè)的均價為元/平方米，比上季度提 高了元/平方米。本季度該區(qū)域房地產(chǎn)市場一片活躍，銷售 量和價格的提升是武昌地區(qū)最高的，這與長江二橋取消收費 的措施是分不開的。此季度強銷的物業(yè)為和盛世家、新世紀 家園、都市經(jīng)典，銷量都超過6000平方米。中北路連接了 徐東新區(qū)和武昌小東門，是武昌南北交通的主干道之一，徐 東新區(qū)的物業(yè)項目的旺銷同時也帶動中北路沿線房地產(chǎn)活 躍。中北路沿線現(xiàn)已成為小高層聚集區(qū)，此季度均價在2450 元/平方米左右，該區(qū)域現(xiàn)駐扎了天源城住宅小區(qū)、四季彩 城、安順星苑、白玫瑰花苑等等小高層。隨著市政配套的完 善，中北路沿線有望成為武昌地區(qū)集住宅辦公為一體的新區(qū)此季度東湖周邊地區(qū)依然是

12、東湖林語獨占鰲頭，均價不 僅不降反而逐步攀升高迗4150元/平方米，這主要是由于其 周邊自然環(huán)境優(yōu)越，小區(qū)內(nèi)規(guī)劃布置也延伸了周邊的環(huán)境特 色，在建筑形式、戶型及房屋的細節(jié)方面也充分體現(xiàn)人性化 的居住理念。3光谷地區(qū)房地產(chǎn)住宅市場分析“光谷地區(qū)”概況信息技術(shù)的突飛猛進，給世界生產(chǎn)力和人類社會的發(fā)展帶來了極大的推動。光電子技術(shù)是信息技術(shù)的核心技術(shù)之一 隨著國際互聯(lián)網(wǎng)業(yè)務(wù)和通信業(yè)的飛速發(fā)展，光電子信息產(chǎn)業(yè) 將是影響未來社會發(fā)展的戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)，必將成為21世紀最 重要的支柱產(chǎn)業(yè)之一。在此背景下，大陸許多專家學者建 議建立國家光電子信息產(chǎn)業(yè)基地。湖北省和*市政府審時度 勢，及時決策，力爭在*創(chuàng)建國家光電子

13、信息產(chǎn)業(yè)基地。去 年，*以其發(fā)展光電子產(chǎn)業(yè)的綜合優(yōu)勢，被國家科技部、國 家計委批準為國家光電子信息產(chǎn)業(yè)基地。中國光谷”高等院校和科研院所眾多，匯聚了一 大批國內(nèi)外知名的專家學者，為發(fā)展光電子產(chǎn)業(yè)提供了強勁 的智力支持；以*烽火科技集團、長飛公司、精倫電子、華 工科技等企業(yè)為代表的一批光電子企業(yè)，已經(jīng)形成了一定的 產(chǎn)業(yè)規(guī)模，形成了光谷發(fā)展的骨架；“中國光谷”依托國家級開發(fā)區(qū)東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)，有著良好的外部環(huán)境和條件，這些都為光谷的建設(shè)發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。 林東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)5 0平方公里范圍內(nèi)集聚了 18所高等院校，56個省部屬科研院所，65個國家重點學科，10個 國家重點實驗室，7個國家工程

14、技術(shù)研究中心，43名兩院院 士，2 0多萬名各類專業(yè)科技人員，35萬在校大學生，每年 有5萬余名大學生從這里走向四面八方。*東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)是僅次于北京中關(guān)村的中國第二大智力密集區(qū)，擁有非 常豐富的高新技術(shù)人才資源。建筑類型嚳多層。作為一種最為普遍的建筑形式，多層住宅依然 是市場供應(yīng)量的主體，這一點在城鄉(xiāng)結(jié)合部的郊區(qū)房地產(chǎn)市 場尤為突出。目前市中心的多層項目越來越少，有徹底“逃 離市中心”的趨勢。反觀城市的外延，尤其是近兩年房地產(chǎn) 開發(fā)較熱的“三區(qū)五片”，即漢口的金銀湖片和后湖片，武 昌的南湖片、東湖高新開發(fā)區(qū)片以及漢陽地區(qū)的沌口開發(fā)區(qū)， 無論樓盤規(guī)模如何，均以多層物業(yè)為開發(fā)的主要建筑形式。

15、 從*三鎮(zhèn)各區(qū)新開樓盤來看，多層物業(yè)也是占著絕對的比例。小高層。目前小高層最大的特點是將其“領(lǐng)地”擴展 到了郊區(qū)。除了在“寸土寸金”的市中心之外，小高層也出 現(xiàn)在了離市中心較遠的城鄉(xiāng)結(jié)合部。位于金銀湖片區(qū)的“麗 水佳園”開盤，其一期工程推出了數(shù)棟八層帶電梯的小高層， 再加上戶型上的創(chuàng)新設(shè)計，市場反映良好。此外，近期開盤 的位于青山區(qū)工業(yè)二路上的“寶安.公園家”在其規(guī)劃中 也有數(shù)棟小高層項目。這一現(xiàn)象打破了 “小高層只能在市中 心生存”的定式。高層。目前*市高層物業(yè)尷尬的現(xiàn)狀正在被城市中心 區(qū)日益增多的新一代高層住宅項目所改變。市中心幾個高層 樓盤的面世，為高層物業(yè)市場增添了幾分亮色。本季度福星

16、城市花園、怡景花園等樓盤紛紛亮相，而且都以高品質(zhì)樹立 江城樓市的頂級豪宅形象，使高層物業(yè)的現(xiàn)狀有所改觀。眷別墅。江城特有的豐富水資源成就了眾多的別墅項目 就目前的實際情況來看，別墅市場中無論從供應(yīng)量還是市場 的接納程度看，townhouse都是最好的。究其原因，一方面 是聯(lián)排別墅自身的優(yōu)勢，即住宅功能齊全，并且位于郊區(qū)價 格相對較低，綠化率高，環(huán)境優(yōu)美；另一方面是因為隨著二 次置業(yè)者在購房人群中所占的比例不斷增大，要求改善生活 質(zhì)量的購房消費者日益增多，直接促使別墅的需求量增大。 目前汀香水榭、水藍郡和黃金海岸等樓盤的此類物業(yè)都取得 了良好的市場效果。本項目建筑類型：以高層為主干，周圍點綴布局

17、多層住宅。整個小區(qū)外觀 上錯落有致，的容積率保證了充足的綠化面積和多處現(xiàn)代景 觀小品設(shè)置在住宅樓周e4 競爭樓盤分析本項目地處關(guān)山一路與雄楚大道交界處，緊臨光谷cbd 核心地區(qū)，屬于東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)黃金地段。周邊地區(qū)近 年來相繼開發(fā)了一些與本項目相關(guān)的樓盤，形成競爭態(tài)勢。 對于這些樓盤的分析有助于找準市場動向，對項目進行綜合 市場定位。樓盤名稱開發(fā)商房型結(jié)構(gòu)價格（元/m2）交房方式逸景苑銀峰置業(yè)發(fā)展有限公司3*2、4*2、復(fù)式框 架 1880起期房兆富國際大廈湖北駿華房地產(chǎn)發(fā)展公司3*2框 架2880起現(xiàn)房當代光谷智慧城*當代物業(yè)發(fā)展公司3*2*2、 4*2*. 框架2020均期房銀河灣*鑫

18、萬國房地產(chǎn)發(fā)展公司2*1、3*1 框 架1800均期房華城新都 *匯峰房地產(chǎn)開發(fā)公司1*1、2*2、3* .框架1980均期房東林外廬岡部置業(yè)公司3*2、1*1、4*.架1670均期房名都花*城投房地產(chǎn)開發(fā)公司2*2、3*1、3*.框架2700均現(xiàn)房、期房麗島花園聯(lián)合置業(yè)公司3*2、4*1、4*.框架、磚混3900均現(xiàn)房電腦大世界洪港置業(yè)3*2框架、磚混4300 起現(xiàn)房明珠園*聯(lián)亨物業(yè)發(fā)展有限公司2*1框架1000 起期房弘業(yè)俊園*市武昌政通實業(yè)公司、湖北弘業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展有限公司不詳框架未開盤期房南波灣 *農(nóng)墾房地產(chǎn)公司別墅框架1290起期房文豪苑 *洪榮物業(yè)有限公司3*2*2、2*2*2 框架

19、1820均期房 當代曙光嘉*曙光雙環(huán)開發(fā)公司 3*2*2、4*2*2 磚混 1490起期房半島尊邸湖北鑫豐物業(yè)發(fā)展有限公司4*2、3*2、2*2框架218 8起期房華樂苑 *東湖物業(yè)發(fā)展有限公司3*1、3*2框 架 17 00起期房水藍郡湖北長城建設(shè)實業(yè)有限公司別墅框 架2600起現(xiàn)房獅龍花苑湖北云頂房地產(chǎn)開發(fā)公司3*2、2*2框 架1780起期房山水華庭 *市鑄久置業(yè)有限 公 司2*13*2 4*2磚混、框架1400起期房虹景豪庭 *市洪匯物業(yè)發(fā)展公司3*2 4*2 框 架2920均期房湯遜湖山莊湖北華泰置地公司3*2、5*2磚混框架 1700起期房櫻花大廈湖北新長江置業(yè)公司2*1、2*2、

20、3*.架2580起期房明雅苑明鴻房地產(chǎn)不詳不詳1780起期房華樂花園匯峰房地產(chǎn)不詳框架1478起期房均發(fā)展大廈*經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)現(xiàn)房3*2 框架 4000起世紀廣場期房湖北省住宅發(fā)展公司3*2 框架 35 00尚文創(chuàng)業(yè)城 *尚文房地產(chǎn)開發(fā)公司 3*2 框 架1860起期房梅南山居*新大陸物業(yè)發(fā)展有限公司別墅框 架2400起期房南湖山莊*佳和房地產(chǎn)開發(fā)公司3*2、2*1框架， 磚混22 00均期房星光苑東湖物業(yè)發(fā)展公司2*1、3*1磚混、框 架19 00均現(xiàn)房澳門山莊 現(xiàn)房金梭花洪嶺公寓洪發(fā)物業(yè)2 *1、3*1框架1800均期 房順聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)公司別墅框架2500洪山區(qū)關(guān)山房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司2*1

21、、3*1框架1750均現(xiàn)房南遠大樓黃石中銀3*2框架20 00起現(xiàn)房利國綜合樓湖北勝良房地產(chǎn)開發(fā)公司2*2、3*2框 架 1880起現(xiàn)房華泰山莊湖北華泰置地實業(yè)公司別墅、復(fù)式框架、 磚混2200均現(xiàn)房玉龍島花園*宏宇置業(yè)有限責任公司別墅框架、 磚混2300均現(xiàn)房期房竹苑小區(qū)華中地產(chǎn)物業(yè)2*2、3*2、2*1 框架、磚 混1400起現(xiàn)房學府佳*東湖高新集團湖北公司2*2、3*2、4*. 框架200 0均期房濱湖名都城濱湖房地產(chǎn)2*2、3*1、3*.框架、 磚混2700均現(xiàn)房期房三鴻家園博迗房地產(chǎn)2*1、3*1、2.磚混1600 起現(xiàn)房泰格生態(tài)公寓洪港置業(yè)2*2、3*1、3*2框架、磚 混1600

22、起現(xiàn)房江天大廈江夏房地產(chǎn)3*2框架1 400起現(xiàn)房 卓刀泉伏虎山莊*京楚房地產(chǎn)開發(fā)公司2*1、3*2磚混1380起現(xiàn)房創(chuàng)業(yè)農(nóng)莊東湖科技創(chuàng)業(yè)農(nóng)莊別墅磚混1858 起現(xiàn)房期房洪廣大廈中國農(nóng)房3*2框架3480起現(xiàn)房迪雅花園東泰房地產(chǎn)2*1、3*1、3*.框架、磚 混2250均現(xiàn)房頤和苑天人房地產(chǎn)1*1、2*1、2*.框架1500 起現(xiàn)房期房市場定位1項目優(yōu)勢和價格定位和周邊其他競爭樓盤相比本項目有其自身特有的優(yōu)勢: 品牌、規(guī)模、高科技及文化氛圍、交通便利、綠化及現(xiàn)代景 觀、智能及商務(wù)配套，這六大優(yōu)勢集中了當今*成功開發(fā)樓 盤的精髓。光谷地區(qū)已成為*市樓價漲幅最大的區(qū)域，政府每年幾 十億的基礎(chǔ)設(shè)施投資，大量跨國公司及高科技公司的涌入， 必