不動產(chǎn)物權(quán)法分析研究法學(xué)專業(yè)

1、摘要就不動產(chǎn)的善意取得來說，其涉及內(nèi)容以及影響因素非常繁多且復(fù)雜，憑借在傳統(tǒng)民法法律內(nèi)容可知，善意取得僅僅適用于動產(chǎn),而幾乎不涉及不動產(chǎn)方面的內(nèi)容。在我國物權(quán)法中卻這樣規(guī)定:動產(chǎn)和不動產(chǎn)皆適用善意取得。因此從某種程度上來說，當(dāng)下所施行的不動產(chǎn)善意取得可以說是對于傳統(tǒng)民法的完善、改進(jìn)以及創(chuàng)新。不管是最終的目的，還是最初的使用理論都有相同、互通之處。但是，他們之間在有些規(guī)則上是不同的，也就是說隨之帶來的差異就是適用善意取得的要件必有區(qū)別了?？v然讓人欣慰的是我國物權(quán)法的立法已經(jīng)確認(rèn)了物權(quán)善意取得制度，但該制度迄今為止依然沒有引起我國理論界的關(guān)注也沒有得到普遍的運用推廣和承認(rèn)。善意取得究竟能否較好的適

2、用于不動產(chǎn)，究竟能夠發(fā)揮出多大的作用，這些都值得深入去探究。在本次畢業(yè)設(shè)計中，主要是憑借物權(quán)法為基礎(chǔ),來深入探究了不動產(chǎn)善意取得所涉及的相關(guān)內(nèi)容以及影響因素，進(jìn)而期望能夠為我國相關(guān)法律制度體系，尤其是不動產(chǎn)善意取得法律體系的完善，提供一定的建議與意見。 關(guān)鍵詞： 不動產(chǎn) 善意取得 物權(quán)法目錄前言31.不動產(chǎn)善意取得的制度概述51.1不動產(chǎn)善意取得的概念51.2不動產(chǎn)善意取得的形成62不動產(chǎn)善意取得的構(gòu)成要件72.1產(chǎn)善意取得的適用前提無權(quán)處分72.1需要確認(rèn)轉(zhuǎn)讓合同的效力82.3處分不動產(chǎn)時第三人善意的判斷92.4通過法律上的交易行為從轉(zhuǎn)讓人處有償取得財產(chǎn)102.5轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)依法應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊?/p>

3、經(jīng)進(jìn)行了產(chǎn)權(quán)變更登記102.6取得情形下轉(zhuǎn)讓合同的效力123確定是否構(gòu)成不動產(chǎn)善意取得的因素13謝辭14參 考 文 獻(xiàn)15前言通過不斷的深入探究，有部分專家學(xué)者主張：“當(dāng)構(gòu)建民法典草案，尤其是不動產(chǎn)草案時，非常有必要憑借公信力以及登記公示推定力等為基礎(chǔ)，來科學(xué)合理的制定不動產(chǎn)善意取得相關(guān)法律內(nèi)容，進(jìn)而盡可能的改進(jìn)完善我國交易安全保護(hù)法律體系?！本臀覈膶＜覍W(xué)者來說，關(guān)于不動產(chǎn)善意取得的法律確定來說，既存在一定的支持者，也存在一定的發(fā)對者。每每提到不動產(chǎn)的取得，最常提到的就是物權(quán)法。首次關(guān)于不動產(chǎn)的善意取得的立法承認(rèn)就是出自其中第106條。但是，在理論和實踐中，制度的認(rèn)識和具體適用難以得到統(tǒng)一，

4、很多地方是矛盾的，又或者說難以實現(xiàn)的。這也恰恰說明了在物權(quán)法中仍然有需要大力改進(jìn)的地方。針對上述問題，在本次畢業(yè)設(shè)計中通過深入探究不動產(chǎn)善意取得所涉及的相關(guān)內(nèi)容以及影響因素，進(jìn)而總結(jié)出了一定的結(jié)論，提出了一定的科學(xué)合理的處理措施。關(guān)于善意取得以及不動產(chǎn)，這兩個詞匯分開看，意思僅僅存在于表面其實就是最基本的了解。其還具有更深層次的含義，具體表述如下：站在法律的角度來說，善意取得的具體含義為當(dāng)沒有任何權(quán)利的處分人，將某一特定物體轉(zhuǎn)讓至第三人時，善意第三人通常就具備了此物體的所有權(quán)，且之前的處分人，也就是物體的原擁有人，不允許強迫第三人歸還物體。除此之外，憑借我國物權(quán)法中的相關(guān)條約內(nèi)容可知，善意取得

5、不僅僅局限于所有權(quán)，也能夠被應(yīng)用于其他不同類型的權(quán)利。 善意取得制度，其實本質(zhì)上是確保法律在安全快速交易與所有權(quán)保護(hù)之間實現(xiàn)一種平衡，同時也可以被看作是類屬于無權(quán)處分中一項非常別具特色的規(guī)定。從某種程度上來說限制了所有權(quán)的效力，而且它還很特殊，其實是眾多所有權(quán)保護(hù)中的例外。正如前面所說，這篇論述左右不過是對物權(quán)法中不動產(chǎn)善意取得構(gòu)成要件相關(guān)體系漏洞的完善，當(dāng)然還包括了平衡不動產(chǎn)善意取得制度與相關(guān)法律制度之間的協(xié)同作用。雖然我國當(dāng)前是承認(rèn)這一制度的，但是學(xué)術(shù)界對此項制度的具體含義以及適用范圍，存在一定的爭論，因此針對上述情況，在本次畢業(yè)設(shè)計憑借物權(quán)法為基礎(chǔ),同時結(jié)合相關(guān)實際案例，深入探究了不動產(chǎn)

6、善意取得所涉及的相關(guān)內(nèi)容以及影響因素，進(jìn)而期望能夠為我國相關(guān)法律制度體系，尤其是不動產(chǎn)善意取得法律體系的完善，提供一定借鑒之處。 1.不動產(chǎn)善意取得的制度概述1.1不動產(chǎn)善意取得的概念善意取得，學(xué)術(shù)界也將其稱作及時取得，是民事制度中的一種，被廣泛地應(yīng)用于各個國家。其具體含義為財產(chǎn)所有者在處理其所擁有的財產(chǎn)時，假若把財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓至第三人，且第三人是以善意且有償?shù)呐e動獲得財產(chǎn)時，那么受讓人將全權(quán)獲得財產(chǎn)所有權(quán)。其在一定程度上可以看做是法律對于安全快速交易與所有權(quán)保護(hù)之間實現(xiàn)一種平衡舉措。在物權(quán)法還沒有正式實施之前，憑借在傳統(tǒng)民法法律內(nèi)容可知，善意取得僅僅適用于動產(chǎn),而幾乎不涉及不動產(chǎn)方面的內(nèi)容。由于不

7、動產(chǎn)存在登記制度，因此其所有者一般是憑借登記的內(nèi)容來確定的。就不動產(chǎn)物權(quán)善意取得來說，其具體含義如下表述：第三人憑借善意信任不動產(chǎn)物權(quán)登記內(nèi)容為基礎(chǔ)，和登記物體所有人進(jìn)行交易，進(jìn)而獲得某種物品的一種行為。1.2不動產(chǎn)善意取得的形成憑借查閱相關(guān)資料可知，不動產(chǎn)善意取得的出現(xiàn)最早可以追溯到二十世紀(jì)初期，是法學(xué)界專家學(xué)者憑借日耳曼法中的“以手護(hù)手”理論為基礎(chǔ)，所提出的一種理論制度，其類屬于物權(quán)的外在表現(xiàn)形式，當(dāng)個體具有動產(chǎn)擁有權(quán)時，即確定其為動產(chǎn)物權(quán)的所有者。假若個體失去了對于某一物體的占有權(quán)，那么他對物體實施的效力也會大大折扣。所以站在這個角度來說，當(dāng)所有者的某一物品被占有人轉(zhuǎn)讓至第三人時，所有人

8、無權(quán)強迫第三人返還物品，僅僅只能夠向占有人提出相應(yīng)的賠償，此時第三人具有對于物品的所有權(quán)。綜上所述，善意取得制度與“以手護(hù)手”原則這兩者之間具有一定的差距。從某種程度上來說，善意取得制度可以被認(rèn)為是對“以手護(hù)手”原則進(jìn)行雙重否定的基礎(chǔ)上形成的。其在確保財產(chǎn)動靜安全之間發(fā)揮著至關(guān)重要的作用。正因為如此，善意取得制度一經(jīng)提出，就受到了業(yè)內(nèi)專家學(xué)者的廣泛關(guān)注，當(dāng)下幾乎世界各國都實施了善意取得制度。我國也不例外，在物權(quán)法中，我國法律制定者結(jié)合我國實際國情，還開創(chuàng)性的構(gòu)建了不動產(chǎn)物權(quán)的善意取得制度，極大地豐富了我國法律體系。2不動產(chǎn)善意取得的構(gòu)成要件2.1產(chǎn)善意取得的適用前提無權(quán)處分 憑借物權(quán)法中的相關(guān)

9、條約內(nèi)容可知：“無物品所有權(quán)的人將把動產(chǎn)或者不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓至第三人時，原物品所有權(quán)人允許追回”，但不涵蓋善意取得情況。進(jìn)而可知，“無權(quán)處分”可以被認(rèn)為是善意取得制度實施的充分條件。即便是這一條里面沒有確切的把無權(quán)處分當(dāng)作是獲取到善意的一個構(gòu)成要件給列出來，不過因為這一條把它當(dāng)作是一個前提條件，因此，按照體系解釋這一方面來講的話，無權(quán)處分是獲取到善意的一個構(gòu)成要件。為了能夠和我們國家社會發(fā)展的實際需要相互適應(yīng)，參考著那些發(fā)達(dá)國家在立法方面的一些先進(jìn)經(jīng)驗，我們國家的物權(quán)法里面明確指出：不具備處分權(quán)的人要是將不動產(chǎn)或是動產(chǎn)轉(zhuǎn)交到受讓人的，所有權(quán)的擁有者有權(quán)利進(jìn)行追回。在這一基礎(chǔ)之上，對善意的獲得和它的相

10、關(guān)組成給出了一個相對比較系統(tǒng)性的規(guī)定，也就是:不考慮法律的相關(guān)特殊規(guī)定，凡是滿足以下情形的，受讓人將會獲取到這一動產(chǎn)或不動產(chǎn)的所有權(quán)：受讓人轉(zhuǎn)讓這一動產(chǎn)或不動產(chǎn)是出于善意的目的；以合理的價格轉(zhuǎn)讓；那些進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的動產(chǎn)或不動產(chǎn)已經(jīng)根據(jù)法律規(guī)定需要進(jìn)行登記的都登記過了，不用進(jìn)行登記的都給予了受讓人。 物權(quán)法所作出的以上一系列規(guī)定，它先是一種需要遵循的原則，明確指出了每一項交易的基礎(chǔ)就是交易人擁有處分權(quán)，所有權(quán)需要受到應(yīng)有的保護(hù)這一立場，而且還明確指出了無權(quán)處分不但損害了別人的財產(chǎn)權(quán)，并且還損害了交易安全。對于無權(quán)處分，它所造成的法律后果就是形成了所有權(quán)人的追回權(quán)。除此之外，作為無權(quán)處分的一種特殊情況

11、，物權(quán)法肯定了善意取得這一機制，在某種情況之下，明確了無權(quán)處分人與第三人的交易所產(chǎn)生的權(quán)利轉(zhuǎn)移是合法的，這就在一定程度上充分保障了交易的動態(tài)安全。按照這一規(guī)定，“無權(quán)處分”屬于是適用于善意取得機制的一個基礎(chǔ)。因此，按照體系解釋這一方面來講的話，無權(quán)處分是獲取到善意的一個構(gòu)成要件。在不動產(chǎn)的善意取得機制里面，對“無權(quán)處分”應(yīng)該作出進(jìn)一步的擴大理解。這個地方所講到的“無權(quán)”并不完全是指不具備所有權(quán)，無處分權(quán)也一樣是無權(quán)處分，比方說，在登記出現(xiàn)某種差錯的時候，要是登記簿上錯誤登記的權(quán)利人作出了處分的話，那么這也得歸類到無權(quán)處分當(dāng)中。2.1需要確認(rèn)轉(zhuǎn)讓合同的效力轉(zhuǎn)讓人如果沒有權(quán)利處分財產(chǎn)的話，就得和受

12、讓人簽署合同。我們國家的物權(quán)法里面沒有把無權(quán)處分的合同是不是有效當(dāng)作獲取到善意的一個構(gòu)成要件，于是這就產(chǎn)生了一個問題，也就是在適用于善意取得的時候，有沒有必要明確一下轉(zhuǎn)讓合同的實際效力？在物權(quán)法草案里面以前把轉(zhuǎn)讓合同自身的有效性當(dāng)作是善意取得的一個成立條件，不過在最后通過這一部法律的時候，又刪除了這一要件。在對不動產(chǎn)進(jìn)行處理的過程當(dāng)中，第三人善意并不是說一定不用對轉(zhuǎn)讓合同的效力進(jìn)行考慮。不過，在沒有權(quán)利進(jìn)行處分的時候，要是受讓人出于善意的目的并且能夠滿足善意取得的條件，那么從原則這一層面來講的話，就不用再對轉(zhuǎn)讓合同的效力進(jìn)行考慮，只需要按照善意取得的相關(guān)規(guī)則讓受讓人獲得相應(yīng)的所有權(quán)就可以了。在

13、不動產(chǎn)無權(quán)處分的時候，凡是滿足善意取得的構(gòu)成條件的話，那么就不用再對合同效力進(jìn)行考慮了，不過這并不是說，只要是受讓人出于善意的目的，那么不管在什么樣的情形之下，都不考慮不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的效力。善意取得一定要建立在轉(zhuǎn)讓合同合法這一基礎(chǔ)之上，在適用善意取得構(gòu)成要件的時候，一定要充分考慮到合同有沒有包含一些沒有效力的因素，要是合同里面不存在所謂的無效因素的話，并且還能夠滿足善意取得的構(gòu)成條件，那么縱然是構(gòu)成了無權(quán)處分，擁有所有權(quán)的人也無法按照合同法里面的規(guī)定來提出合同無效。不僅僅是合同無效這一種情形，合同里面也許含有一些可撤銷因素等，要是撤銷權(quán)人提出撤銷，那么也許會產(chǎn)生和前面合同無效一樣的后果。不過在

14、合同能夠撤銷的狀況之下，一定要注意，比方說讓與人通過使用欺詐或者是強迫等一些非法的手段，那么受讓人自身就能夠根據(jù)合同法里面的相關(guān)規(guī)定來獲取到救濟，無需善意取得發(fā)生物權(quán)變動。2.3處分不動產(chǎn)時第三人善意的判斷就如何判斷取得人的善意，我們國家的學(xué)術(shù)界在這一方面的爭議基本上就是聚焦在取得人有沒有具備調(diào)查核實這一方面的義務(wù)和取得人因為失誤而沒有盡到這一義務(wù)的時候可不可以認(rèn)為它不是善意的。在更正登記還沒有進(jìn)行完的時候，權(quán)利人或者是利害關(guān)系人還依然能夠按照相關(guān)的規(guī)定來作出異議登記，這樣就能夠及時的中斷登記簿的公信力，以此來防止別人善意取得。也就是說，更正登記以及異議登記實際上就是為了保障權(quán)利人而設(shè)立的相應(yīng)

15、措施。不管是什么樣的原因?qū)е铝说怯洸惧e誤的產(chǎn)生，那么就算是登記機構(gòu)沒有任何的過錯，也需要擔(dān)負(fù)一定的賠償責(zé)任。這樣一種規(guī)定實際上能夠充分維護(hù)真正權(quán)利人的合法權(quán)益，所以不用再經(jīng)由為取得人施加注意義務(wù)這一方式來進(jìn)一步維護(hù)真正權(quán)利人。2.4通過法律上的交易行為從轉(zhuǎn)讓人處有償取得財產(chǎn) 通過分析物權(quán)法的規(guī)定可以發(fā)現(xiàn)，受讓人往往可以使用合理的價格，進(jìn)而可以將財產(chǎn)進(jìn)行受讓。有關(guān)受讓人是否需要支付受讓價格，其中有兩種受讓模型：第一，否定主意，一般不需要通過通過善意獲得善意交易行為，屬于一種無償?shù)男袨?，比如贈與受讓人，有時還可以通過善意取得的行為。第二，肯定主義。有些國家通過立法的形式進(jìn)行規(guī)定，受讓人通過法律獲得

16、所有權(quán)屬于有償行為，假如通過無償?shù)男袨楂@得受讓，應(yīng)該將其進(jìn)行返還。英國以及美國等都存在這種觀念。在我國的物權(quán)法往往使用肯定模式，這樣可以讓受讓人獲得相應(yīng)的財產(chǎn)。為了能夠充分考慮原所有人的相關(guān)利益，假如原所有人在進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的過程中，以不合理低價進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，原權(quán)利人有權(quán)利依據(jù)相關(guān)的法律索回其財產(chǎn)。2.5轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)依法應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)進(jìn)行了產(chǎn)權(quán)變更登記 根據(jù)我國的物權(quán)法以及相應(yīng)的法律，有時可以辦理相應(yīng)的不動產(chǎn)物權(quán)，其中有如下幾種形式：（1）房屋所有權(quán)以及相應(yīng)的建筑用地權(quán)，依據(jù)相關(guān)的城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定，可以看出：國家落實土地所有權(quán)以及相應(yīng)的房屋登記制度，其中土地使用權(quán)一般是指建筑用地的使用權(quán)，在處理這個

17、不動產(chǎn)的過程中，往往需要進(jìn)行登記，才能獲取不動產(chǎn)物權(quán)的變更。由此看來，只有經(jīng)過不動產(chǎn)手續(xù)的辦理，才屬于合法的行為。（2）應(yīng)當(dāng)辦理登記的其他不動產(chǎn)物權(quán)，依據(jù)我國頒布的物權(quán)法，在進(jìn)行不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的過程中，往往需要通過登記，才屬于善意取得。由于根據(jù)相關(guān)法律的規(guī)定，在進(jìn)行不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移的過程中，需要進(jìn)行登記，在相關(guān)部門的完成相應(yīng)的登記之后，才可以進(jìn)行不動產(chǎn)權(quán)的公布。只有按照相關(guān)的規(guī)定進(jìn)行的登記，才具有不動產(chǎn)的依據(jù)，而對于占有或者通過交付等形式獲得的產(chǎn)權(quán)不具有產(chǎn)物權(quán)屬性，由此看來，只有通過法律的形勢進(jìn)行登記，下列產(chǎn)權(quán)形式的改變才具有法律意義：（1）設(shè)立；（2）變更；（3）消滅等。對于那些沒有經(jīng)過法律的形式進(jìn)行

18、登記的，往往不具備法律的意義。假如第三方，在經(jīng)過登記之后，才可以獲得不動產(chǎn)物權(quán)。登記環(huán)節(jié)主要針對不動產(chǎn)權(quán)的獲取，假如不動產(chǎn)尚未進(jìn)行產(chǎn)權(quán)變更，那么第三方就不能獲取相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)，從而不就能形成善意的獲得。比如那些需要通過法律的形式進(jìn)行辦理的動產(chǎn)，比如：機動車以及航空器等。假如在受讓人沒有進(jìn)行登記的情況下，不能適用于善意獲取的行為，反之就能引起交易混亂。2.6取得情形下轉(zhuǎn)讓合同的效力 依據(jù)我國物權(quán)法第106條的相關(guān)規(guī)定，假如受讓人進(jìn)行不動產(chǎn)以及動產(chǎn)方面屬于，并且通過合理的價格進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，通過法律的相關(guān)規(guī)定對這些產(chǎn)權(quán)進(jìn)行登記，在這個過程中，并不需要將已交付給受讓人等設(shè)定為善意。在我國實施的物權(quán)法下，可以對

19、善意取得以及轉(zhuǎn)讓行為的獲取效力進(jìn)行法律層面的解釋。在對轉(zhuǎn)讓效力方面的問題進(jìn)行探討時，學(xué)者們爭議不斷。對于轉(zhuǎn)讓合同能否充當(dāng)善意，學(xué)術(shù)界對此具有更大的爭議。在制定轉(zhuǎn)讓合同的過程中，不僅需要從法律的層面進(jìn)行設(shè)計，而且還應(yīng)該從一定的角度對不動產(chǎn)善意取得構(gòu)成一定的影響。對于轉(zhuǎn)讓合同的法律效應(yīng)進(jìn)行如何探究以及探究的程度，有些學(xué)者認(rèn)為只要受讓人能夠通過法律的形式獲得善意取得的各項要件，那么受讓人可以通過法律獲得相應(yīng)的所有權(quán)，不需要考慮相應(yīng)的轉(zhuǎn)讓行為本身的效力。假如轉(zhuǎn)讓合同涉及到買賣等債權(quán)合同，當(dāng)實施處分法律環(huán)節(jié)時，處分外人能夠使用特別生效要件。假如處分人不具備相應(yīng)的處分權(quán)，那么處分效力需要進(jìn)行重新設(shè)定，一般

20、在不具備處分權(quán)時，往往可以通過相關(guān)權(quán)利人進(jìn)行認(rèn)可，另外可以通過受讓人的善意行為進(jìn)行彌補。假如轉(zhuǎn)讓合同涉及買賣等合同，在進(jìn)行善意獲取的情況下，可以對其行為進(jìn)行有效性的轉(zhuǎn)讓，將轉(zhuǎn)讓合同賦予相應(yīng)的法律效應(yīng)，這樣可以進(jìn)行有效的轉(zhuǎn)讓。一般情況下，善意取得作為物權(quán)轉(zhuǎn)讓的相關(guān)制度，其具有相應(yīng)的法律效應(yīng)，這一點可以從所有權(quán)中進(jìn)行考察?？墒窃诮灰椎倪^程中，往往需要通過金錢進(jìn)行等價交換，這樣就會涉及到一些風(fēng)險問題。因此可以將轉(zhuǎn)讓合同有效，設(shè)定在相應(yīng)的效力方面，這種規(guī)定往往具有一定的依據(jù)。3確定是否構(gòu)成不動產(chǎn)善意取得的因素一般發(fā)生影響著是否構(gòu)成不動產(chǎn)善意取得確定的是以下四種因素：1.不動產(chǎn)交付與否是否對構(gòu)成善意取得造成了影響。2.受讓人的過失發(fā)生在何種時間會對善意取得構(gòu)成發(fā)生影響。3.登記機構(gòu)的登記瑕疵能否對抗第三人的善意行為。4.原所有權(quán)人的過失是否對構(gòu)成善意取得具有影響。謝辭轉(zhuǎn)眼間，論文完成的漸入尾聲，我的大學(xué)時光也即將結(jié)束，三年一晃眼就過去