物業(yè)管理糾紛五大典型案例分析

1、物業(yè)管理糾紛五大典型案例分析物業(yè)管理的五大糾紛物業(yè)糾紛典型案例解析大事1：老物業(yè)公司不愿退出怎么辦？徐匯區(qū)一小區(qū)2004年底物業(yè)管理合同到期，業(yè)委會(huì)出錢請(qǐng)了專業(yè)詢問公司做招投標(biāo)工作，原物業(yè)公司也參與了投標(biāo)，最終由另一家知名物業(yè)公司奪標(biāo)。之后，原物業(yè)公司不愿退出，就這樣僵持了三個(gè)月后，中標(biāo)物業(yè)公司不得不將原物業(yè)公司和業(yè)委會(huì)推上被告席，要求賠償不能履行合同的經(jīng)濟(jì)損失。律師：依據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例相關(guān)規(guī)定，物業(yè)管理效勞合同到期，原物業(yè)公司應(yīng)做好物業(yè)管理資料移交工作，并準(zhǔn)時(shí)撤離管理區(qū)域，這是理所當(dāng)然的規(guī)章，因此上述物業(yè)公司確定敗訴，勸他們晚走不如早走。當(dāng)前，物業(yè)管理效勞合同到期或未到期即新更換物業(yè)公司，從而

2、引發(fā)老物業(yè)不走、新物業(yè)進(jìn)不來的狀況非常普遍，新進(jìn)物業(yè)公司運(yùn)用法律手段來維護(hù)自身權(quán)益是明智之舉。大事2：業(yè)委會(huì)當(dāng)家人可擅作主見嗎？2004年2月，浦東一小區(qū)業(yè)委會(huì)主任擅自將物業(yè)修理基金由原來存在甲銀行賬戶轉(zhuǎn)到親戚工作的一家銀行去，更糟糕的是這家銀行又比甲銀行利息低很多。不知情的其他幾個(gè)業(yè)委會(huì)委員不想背黑鍋，結(jié)果業(yè)委會(huì)內(nèi)發(fā)生看法沖突。律師：依據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例有關(guān)規(guī)定，小區(qū)物業(yè)修理基金的動(dòng)用、續(xù)籌，應(yīng)由業(yè)主大會(huì)三分之二以上有投票權(quán)的業(yè)主打算，這位主任的做法當(dāng)然是錯(cuò)誤的。對(duì)于新建商品房修理基金的管理與用法，目前主要問題是缺乏有效的監(jiān)視機(jī)制。雖然法規(guī)明確由業(yè)主大會(huì)行使監(jiān)視權(quán)，但對(duì)如何監(jiān)視尚無明確的說法。有

3、的小區(qū)少那么幾百萬，多那么上億的修理基金，像潘多拉的魔盒吸引著小區(qū)里個(gè)別業(yè)主。因此，業(yè)委會(huì)成員本人的品德和素養(yǎng)至關(guān)重要，不是任憑什么人都可以當(dāng)?shù)?。大?：原業(yè)委會(huì)成員是下屆業(yè)委會(huì)當(dāng)然成員嗎？2004年6月，閔行一小區(qū)業(yè)委會(huì)任期即將終止，局部業(yè)主在居委會(huì)組織下成立新一屆業(yè)委會(huì)的籌備組。該業(yè)委會(huì)成員以為自己是當(dāng)然的下屆籌備組成員，既不去報(bào)名登記參與籌備組選舉，又忽視新一屆業(yè)委會(huì)的選舉結(jié)果，甚至還把地區(qū)房地辦告上法院，指責(zé)房地辦違法行政。律師：目前新的上海市物業(yè)管理規(guī)定中對(duì)業(yè)委會(huì)到期后如何選舉下一屆業(yè)委會(huì)這類事沒有做出相關(guān)的規(guī)定，一般來說這不是換屆選舉，上屆業(yè)委會(huì)委員不能以當(dāng)然委員的身份參加新一屆業(yè)

4、委會(huì)的選舉，而是以一般業(yè)主的身份進(jìn)展重新登記。近來有關(guān)上述問題的信訪和訴訟在增多，業(yè)委會(huì)委員自以為是的行為比擬普遍，這與目前上海有關(guān)業(yè)委會(huì)缺乏選舉程序、標(biāo)準(zhǔn)等的相關(guān)規(guī)定分不開，從而給糾紛的產(chǎn)生埋下了伏筆。大事4：開發(fā)商能隨便更換物業(yè)公司嗎？2004年3月，一家知名物業(yè)管理公司得悉一開發(fā)商欲將40萬平方米規(guī)模的小區(qū)托付一家物業(yè)公司開展前期物業(yè)管理，并且準(zhǔn)備實(shí)行招標(biāo)。這家物業(yè)公司經(jīng)過細(xì)心預(yù)備之后，一舉奪魁。由于雙方在售房合同寫明由這家知名物業(yè)公司管理，因此吸引了不少購房者。按理這家知名公司給開發(fā)商帶來了好處，然而半年后開發(fā)商突然開出特別苛刻的條件逼這家物業(yè)公司退出，想以自己下屬物業(yè)公司取而代之。雙

5、方由此產(chǎn)生糾紛。律師：物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定，住宅物業(yè)的建立單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理公司進(jìn)展管理。目前，物業(yè)公司因前期物業(yè)管理費(fèi)以及空置房管理費(fèi)等問題與開發(fā)商鬧上法庭已不鮮見，但是上述狀況那么是首例。這家開發(fā)商明顯出于私利而實(shí)行上述手段，因此，政府主管部門對(duì)此類開發(fā)商要賜予嚴(yán)峻的監(jiān)視與管理，給他們添上一筆“不誠信的記錄，以儆效尤。大事5：物業(yè)公司與中介為何發(fā)生沖突？近日徐家匯一小區(qū)中的物業(yè)公司與開設(shè)在該小區(qū)里的中介公司發(fā)生沖突，緣由是中介公司看到該小區(qū)房屋出租率特別高，其中很多業(yè)務(wù)都被物業(yè)公司搶了去。最終竟進(jìn)展到物業(yè)公司設(shè)立特地管理開展中介，中介公司當(dāng)然于心不甘，雙方?jīng)_突起來。律師：物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定：一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)只能由一家物業(yè)公司進(jìn)展管理，當(dāng)然詳細(xì)工程可以分包，而且雙方必需簽訂分包內(nèi)容。上述兩家公司發(fā)生沖突，一個(gè)重要的因素就是雙方?jīng)]有劃清分包內(nèi)容，權(quán)屬不清就難免引起沖突。這里需要提示的是我們的物業(yè)公司囿于傳統(tǒng)觀念而習(xí)慣于如保潔保綠等效勞工程，對(duì)國外供應(yīng)代理經(jīng)租業(yè)務(wù)這些日常